Vincolo di inedificabilità: Cassazione e Consiglio di Stato

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Vincolo di inediﬁcabilità:

Cassazione e Consiglio di Stato

17 Marzo 2021Redazione

Indennità di espropriazione, vincoli urbanistici, destinazione a viabilità e vincolo preordinato all’esproprio.

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Sull’assoggettabilità all’Ici di terreni fatti oggetto di perequazione urbanistica

In tema di ICI-IMU, un’area, prima edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini ICI – e, quindi, tassabile – ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, esercitabile in altra area, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso.

(Fattispecie relativa a terreno inserito in programma di compensazione urbanistica pendente nella fase del “volo”, non essendo stata adottata dal Comune ed assegnata al proprietario l’area di “atterraggio” sulla quale poter trasferire l’ediﬁcabilità già cessata sull’area di “decollo”).

Cassazione civile sez. un., 29/10/2020, n.23902

Determinazione dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità

In tema di determinazione dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità, lo spostamento della fascia di rispetto autostradale all’interno dell’area residua rimasta in proprietà degli espropriati, pur traducendosi in un vincolo assoluto di inediﬁcabilità, di per sé non indennizzabile, può rilevare nella determinazione dell’indennizzo dovuto al privato, in applicazione estensiva dell’art.

33 del d.P.R. n. 327 del 2001, mediante il computo delle singole perdite conseguenti al deprezzamento dell’area residua, qualora risultino alterate le possibilità di utilizzo della stessa, ed anche per la perdita di capacità ediﬁcatoria realizzabile sulle più ridotte superﬁci rimaste in proprietà.

Cassazione civile sez. I, 02/07/2020, n.13598

In tema di determinazione dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità, lo spostamento della fascia di rispetto autostradale all’interno dell’area residua rimasta in proprietà degli espropriati, pur traducendosi in un vincolo assoluto di inediﬁcabilità, di per sé non indennizzabile, può rilevare nella determinazione dell’indennizzo dovuto al privato, in applicazione estensiva dell’art. 33 del D.P.R. n.

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327 del 2001 per il deprezzamento dell’area residua mediante il computo delle singole perdite ad essa inerenti, qualora risultino alterate le possibilità di utilizzo della stessa ed anche per la perdita di capacità ediﬁcatoria realizzabile sulle più ridotte superﬁci rimaste in proprietà.

In tema di espropriazione per pubblica utilità, nel caso in cui, per effetto della realizzazione o dell’ampliamento di una strada pubblica (nella specie, di una autostrada), il privato debba subire nella sua proprietà la creazione o l’avanzamento della relativa fascia di rispetto, quest’ultima si traduce in un vincolo assoluto di inedificabilità che di per sé non è indennizzabile, ma che, in applicazione estensiva della disciplina in tema di espropriazione parziale, non esclude il diritto del proprietario di essere indennizzato per il deprezzamento dell’area residua mediante il computo delle singole perdite ad essa inerenti, quando risultino alterate le possibilità di utilizzazione della stessa ed anche per la perdita della capacità edificatoria realizzabile sulle più ridotte superfici rimaste.

Espropriazione per pubblica utilità e indennizzo al proprietario per il deprezzamento dell’area residua

In tema di espropriazione per pubblica utilità, nel caso in cui, per effetto della realizzazione o dell’ampliamento di una strada pubblica (nella specie, di una autostrada), il privato debba subire nella sua proprietà la creazione o l’avanzamento della relativa fascia di rispetto, quest’ultima si traduce in un vincolo assoluto di inedificabilità che di per sé non è indennizzabile, ma che, in applicazione estensiva della disciplina in tema di espropriazione parziale, non esclude il diritto del proprietario di essere indennizzato per il deprezzamento dell’area residua mediante il computo delle singole perdite ad essa inerenti, quando risultino alterate le possibilità di utilizzazione della stessa ed anche per la perdita della capacità edificatoria realizzabile sulle più ridotte superfici rimaste.

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Il vincolo di inediﬁcabilità di un’area archeologica non può ritenersi sempre assoluto in astratto

Il vincolo di inedificabilità di un’area archeologica non può ritenersi sempre assoluto in astratto, potendosi ipotizzare un’attività edificatoria che non pregiudichi la conservazione dei reperti archeologici esistenti sull’area, fermo restando che il giudice di merito, con apprezzamento in fatto incensurabile in Cassazione, può ritenere il vincolo assoluto in concreto, quando l’interesse archeologico non rimanga circoscritto ad alcuni dei ritrovamenti, ma si correli al luogo nel suo complesso integrando un parco archeologico, inteso quale sede di una pluralità di reperti testimonianti uno specifico assetto storico di insediamento.

Il vincolo di inediﬁcabilità e di fruibilità per utilizzazioni intermedie per presenza di testimonianze archeologiche sul terreno espropriato non è assoluto

Il vincolo di inedificabilità e di fruibilità per utilizzazioni intermedie (parcheggi e depositi) dell’area ablata connesso alla presenza di testimonianze archeologiche sul terreno espropriato, non è astrattamente qualificabile come assoluto. Non può infatti teoricamente escludersi un’attività edificatoria che non snaturi né pregiudichi la conservazione e integrità dei reperti archeologici e tanto fermo restando il solo limite, secondo apprezzamento da condursi dal giudice di merito e incensurabile in cassazione se congruamente motivato, che non debba ritenersi che in concreto l’interesse archeologico non sia circoscritto ad alcuni resti presenti nell’area, ma si correli al luogo nel suo complesso considerato che integra, come tale, un parco archeologico ovverosia una sede di una pluralità di reperti nel loro insieme testimonianti uno specifico assetto storico di insediamento.

(Dell’indicata evidenza nessuna precisazione è contenuta in ricorso che invocando genericamente l’esistenza nel fondo in questione di un’area di interesse

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archeologico fa valere una imprecisata assoluta inediﬁcabilità o impossibilità di diversa utilizzazione ·nel senso sopra precisato che non si lascia apprezzare con richiamo a quel peculiare assetto del territorio integrativo di un parco archeologico a diﬀuso impatto sul territorio).

Indicazione di opere di viabilità nel piano regolatore generale

La indicazione di opere di viabilità nel piano regolatore generale comporta, in via ordinaria, un vincolo di inediﬁcabilità delle parti di territorio interessate, che non concreta un vincolo preordinato a esproprio, a meno che non si tratti, in via eccezionale, di destinazione assimilabile all’indicazione delle reti stradali all’interno e a servizio delle singole zone, come tali riconducibili a vincoli imposti a titolo particolare, di carattere espropriativo.

(A tale stregua, ha evidenziato la Suprema corte, l’affermazione della sentenza non definitiva, che riconosce nel vincolo a metropolitana leggera contenuto nel variante generale al Prg del 1991 il carattere espropriativo, in quanto esso individua, con esattezza, l’opera e i suoli dove essa graverà, è, invero, frutto di una confusione concettuale in quanto, da un lato, sopprime la scansione necessaria anche sul piano temporale e procedimentale – tra previsione insediativa e funzionale, e fase dell’attuazione, peraltro solo eventuale, dall’altro, equipara (sovrapponendole) alla potestà di individuazione ex ante, di zone in cui allocare i principali futuri strumenti di comunicazione del comune, interessanti una pluralità indifferenziata di proprietà esistenti nell’ambito dì ciascuna di esse, le imposizioni lenticolari in capo ai titolari delle ben individuate aree gravate dal tracciato della singola opera, di conseguenza cronologicamente e logicamente successive alla sua già avvenuta approvazione nella consistenza progettualmente definita).

Ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, è necessario determinare il regime urbanistico dell’area, definendone l’edificabilità o inedificabilità al momento del decreto di esproprio, tuttavia, nell’ipotesi in cui l’originario vincolo di inedificabilità sia scaduto per decorso del termine

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quinquennale, ma sia stato oggetto di reiterazione, quest’ultima può dare diritto alla corresponsione di una speciale indennità, peraltro distinta da quella di espropriazione, restando però inapplicabile il criterio dell’ediﬁcabilità di fatto, riservato all’ipotesi in cui, al momento del concludersi della vicenda ablatoria persista, riguardo alla stessa area, una situazione di carenza di pianiﬁcazione.

Ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, l’esistenza di un vincolo di inedificabilità assoluta esclude ogni possibilità legale di edificazione

La determinazione dell’indennità di espropriazione deve avvenire non sulla base dell’accertamento della contrapposizione tra vincoli conformativi ed espropriativi, bensì della ricorrenza – ai sensi dell’articolo 37, comma 4, del Dpr n. 327 del 2001 – delle possibilità legali di edificazione al momento del decreto espropriativo. Tali possibilità devono ritenersi del tutto escluse quando l’area risulti sottoposta a un vincolo di inedificabilità assoluta previsto dalla normativa statale o regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio che abbia precluso il rilascio di atti abilitativi della realizzazione di edifici manufatti di natura privata.

Distanze legali

Le costruzioni realizzate nelle aree ad assoluta inediﬁcabilità devono essere accomunate alle zone ove il regolamento edilizio risulta privo di disposizioni in merito alle regole sulle distanze tra fabbricati.

Cassazione civile sez. II, 12/03/2018, n.5934

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Destinazione a viabilità e vincolo preordinato all’esproprio

L’indicazione di opere di viabilità nel piano regolatore generale comporta, in via ordinaria, un vincolo di inediﬁcabilità delle parti di territorio interessate, che non concreta un vincolo preordinato ad esproprio, a meno che non si tratti, in via eccezionale, di destinazione assimilabile all’indicazione delle reti stradali all’interno ed a servizio delle singole zone, come tali riconducibili a vincoli imposti a titolo particolare, di carattere espropriativo.

Ordinariamente, l’indicazione delle opere di viabilità nel piano regolatore generale non comporta un vincolo preordinato all’esproprio

L’indicazione delle opere di viabilità nel piano regolatore generale (articolo 7, comma 2, n. 1, della legge n. 1150 del 1942) comporta, in via ordinaria, un vincolo d’inediﬁcabilità delle parti del territorio interessate, che non concreta un vincolo preordinato a esproprio, a meno che non si tratti, in via eccezionale, di destinazione assimilabile all’indicazione delle reti stradali all’interno e a servizio delle singole zone (articolo 13 della legge n. 1150), come tali riconducibili a vincoli imposti a titolo particolare, di carattere espropriativo.

Competenza del Tribunale in tema di controversie sull’indennizzo per reiterazione di vincoli di inediﬁcabilità assoluta

La competenza a conoscere delle controversie concernenti il riconoscimento del

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diritto all’indennizzo per reiterazione di vincoli di inediﬁcabilità assoluta sostanzialmente espropriativi, nella ricorrenza dei presupposti indicati dalla sentenza della Corte costituzionale n. 179 del 1999, appartiene al tribunale e non alla corte d’appello, come previsto dall’art. 39 del d.P.R. n. 327 del 2001, quando gli atti di rinnovo del vincolo espropriativo sono anteriori al 30 giugno 2003, data di entrata in vigore del decreto citato.

L’indicazione delle opere di viabilità nel PRG comporta, di regola, un vincolo di inediﬁcabilità ma non ha carattere espropriativo

L’indicazione delle opere di viabilità nel piano regolatore generale comporta, di regola, un vincolo di inediﬁcabilità delle parti del territorio interessate e non ha carattere espropriativo, comportando una limitazione di ordine generale ricadente su una pluralità indistinta di beni e per una ﬁnalità di interesse pubblico trascendente i singoli interessi dei proprietari delle aree.

Vincolo imposto sulle aree site nella fascia di rispetto stradale

Il vincolo imposto sulle aree site nella fascia di rispetto stradale è di inedificabilità assoluta traducendosi in un divieto assoluto di costruire che rende inedificabili le aree site nella fascia di rispetto, indipendentemente dalle caratteristiche dell’opera realizzata e dalla necessità di accertamento in concreto dei connessi rischi per la circolazione stradale; pertanto, in caso di opera realizzata dopo l’imposizione del vincolo di assoluta inedificabilità previsto dal d.m. n. 1404 del 1968 si ricade nell’ipotesi di cui all’art. 33, comma 1, l. n. 47 del 1985, con la conseguenza della non sanabilità dell’opera abusiva, trattandosi di vincolo per sua natura incompatibile con ogni manufatto. Solo, infatti, per le opere abusive realizzate prima dell’imposizione del vincolo, si può applicare l’ipotesi dell’art. 32,

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dovendosi ammettere solo in tal caso la possibilità di sanatoria, previa acquisizione del parere previsto dall’art. 32, comma 4, lettera c), con riferimento alla sicurezza del traﬃco.

Consiglio di Stato sez. II, 24/06/2020, n.4052

Il vincolo derivante dalla fascia di rispetto stradale ha carattere assoluto, che prescinde dalle caratteristiche dell’opera realizzata, in quanto il divieto di ediﬁcazione sancito dall’art. 4, d.m. 1 aprile 1968, n. 1404, norma anteriore all’abuso in argomento, è divieto correlato alla più ampia esigenza di assicurare in prossimità della strada una fascia di rispetto utilizzabile per ﬁnalità di interesse generale, quali ad esempio l’esecuzione di lavori, l’impianto di cantieri, il deposito di materiali, la realizzazione di opere accessorie; opere di interesse pubblico che sarebbero limitate o addirittura precluse dalla presenza di costruzioni.

Nella fascia di rispetto autostradale (ampia 60 m.exd.m. 1° aprile 1968, n. 1404) il vincolo di inediﬁcabilità è assoluto, stante l’esigenza di assicurare la libera utilizzabilità da parte del concessionario dell’autostrada.

Il vincolo imposto sulle aree site nella fascia di rispetto stradale o autostradale si traduce in un divieto di edificazione che rende le aree medesime legalmente inedificabili, trattandosi di vincolo di inedificabilità che, pur derivando dalla programmazione e pianificazione urbanistica, è pur sempre sancito nell’interesse pubblico da apposite leggi (artt. 41 septies, l. 17 agosto 1942, n. 1150, aggiunto dall’art. 19, 6 agosto 1967, 765) e dai relativi regolamenti di attuazione (d.m. 1 aprile 1968).

Il combinato disposto dell’art. 32 della l. 28 febbraio 1985 n. 47 e dell’art. 32, comma 27, lettera d), del d.l. n. 269 del 2003, convertito con modiﬁcazioni dalla l.

24 novembre 2003 n. 326, comporta che un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inediﬁcabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato quando ricorrono, contemporaneamente, le seguenti condizioni: a) l’imposizione del vincolo di inediﬁcabilità prima della esecuzione

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delle opere; b) la realizzazione delle stesse in assenza o diﬀormità dal titolo edilizio; c) la non conformità alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo, è cioè consentita la sanatoria dei soli abusi formali) .

Consiglio di Stato sez. VI, 17/01/2020, n.425

Sui presupposti per la condonabilità dell’abuso edilizio commesso su un bene sottoposto a vincolo di inediﬁcabilità

Ai sensi del combinato disposto dell’art. 32 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269 del 2003, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato nel caso in cui ricorrono, contemporaneamente, le condizioni di seguito indicate: imposizione del vincolo di inedificabilità prima della esecuzione delle opere; realizzazione delle stesse in assenza o difformità dal titolo edilizio, non conformità alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo, è cioè consentita la sanatoria dei soli abusi formali).

Sui limiti alla condonabilità dell’abuso edilizio commesso su un bene sottoposto a vincolo di inediﬁcabilità

L’abuso edilizio commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia che abbia natura relativa sia che abbia natura assoluta, non può essere condonato nel caso in cui l’imposizione del vincolo di inedificabilità sia avvenuta prima dell’esecuzione delle opere, la realizzazione delle stesse sia stata effettuata in assenza o difformità dal titolo edilizio, in maniera non conforme alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

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Individuazione dei vincoli di piano regolatore

I vincoli di piano regolatore, ai quali si applica il principio della decadenza quinquennale, ai sensi dell’art. 2, l. 19 novembre 1968, n. 1187, sono soltanto quelli che incidono su beni determinati, assoggettandoli a vincoli preordinati all’espropriazione o a vincoli che ne comportano l’inedificabilità e, dunque, svuotano il contenuto del diritto di proprietà, incidendo sul godimento del bene tanto da renderlo inutilizzabile rispetto alla sua destinazione naturale ovvero diminuendone in modo significativo il suo valore di scambio; invece, la previsione di una determinata tipologia urbanistica, quale nella specie relativa alla realizzazione o conservazione di parco urbano o di quartiere, non configura un vincolo preordinato all’espropriazione né comporta l’inedificabilità assoluta, trattandosi di una prescrizione diretta a regolare concretamente l’attività edilizia e quindi, costituente esercizio di potestà conformativa che sfugge al ricordato limite temporale.

L’esistenza e la natura del vincolo di inediﬁcabilità vanno considerate al momento in cui deve essere valutata la domanda di condono edilizio

L’esistenza e la natura del vincolo di inediﬁcabilità vanno considerate al momento in cui deve essere valutata la domanda di condono edilizio, a prescindere dall’epoca dell’introduzione del vincolo medesimo e, quindi, anche per le opere eseguite anteriormente all’apposizione del vincolo stesso, con l’unica peculiarità che, in tale evenienza, i vincoli di inediﬁcabilità sopravvenuti alla realizzazione dell’intervento edilizio non operano quali fattori di preclusione assoluta al condono, ma costituiscono vincoli relativi ai sensi dell’art. 32, l. n. 47 del 1985 e impongono pertanto un apprezzamento concreto di compatibilità.

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Per gli immobili abusivi situati ad una distanza di circa un metro dal ciglio stradale sussiste un vincolo di inediﬁcabilità

Sussiste un vincolo di inediﬁcabilità assoluta per gli immobili abusivi situati ad una distanza di circa un metro dal ciglio stradale, ciò in quanto gli stessi sono realizzati all’interno della fascia di rispetto stradale previste fuori dal centro abitato.

Condizioni che precludono la possibilità di condonare l’abuso edilizio commesso su un bene sottoposto a vincolo di inediﬁcabilità

L’abuso edilizio commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, anche di natura relativa, non può essere condonato qualora l’imposizione del vincolo di inedificabilità sia precedente all’esecuzione delle opere, le stesse siano state realizzate in assenza o difformità dal titolo edilizio e non siano conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.