Tribunale di Milano
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE RGE 1135/2020
Giudice delle Esecuzioni: Dott.ssa VAGHI SILVIA RELAZIONE DI STIMA
LOTTO UNICO: unità immobiliare in Milano via Privata Tirso n. 8
INDICE SINTETICO
Dati Catastali
APPARTAMENTO CON ANNESSA CANTINA Bene in Milano, via Privata Tirso N. 8
Categoria: A4 [Abitazione di tipo popolare]
Dati Catastali: foglio 550, particella 188, subalterno 702
Stato occupativo
Al momento del sopralluogo, effettuato in data 05/10/2021, alla presenza del Custode Giudi- ziario Avv. Paolo Borlone nel corso del quale è stato possibile effettuare solamente un verbale firmato da parte del Custode Giudiziario, dallo scrivente e dal sig. Zarrak Abderrazak, attuale locatario, perché, a suo dire, non era giunta alcuna comunicazione e si è reso necessario un altro sopralluogo in data 13/10/2021 per effettuare il rilievo fotografico e le necessarie verifiche tecniche dell’immobile.
Contratti di locazione in essere
SI. Si pone a conoscenza che l’Agenzia delle Entrate di Milano 5 in data 22/10/2021 ha effet- tuato la seguente comunicazione: “in riscontro alla richiesta in calce le comunico che il sig Lamanna Francesco risulta aver locato l’immobile in via Via privata Tirso n. 8 (identificazio- ne catastale al Nceu di Milano al fg. 550 mapp. 188 sub. 702 con il contratto di locazione TNQ 2019-3T-6276. La locazione decorre dal 15/06/2019 con scadenza prevista il 14/06/2023 e risul- ta tutt’ora in corso. Purtroppo non siamo in grado di fornirle copia del testo del contratto per- ché lo stesso non è stato allegato in sede di registrazione telematica in quanto non ne ricorre l’obbligo”. Tale contratto di locazione è stato fornito dall’occupante, tale sig. Zarrak Abder- razak nato a Krifate (MAROCCO) il 01/01/1977 stipulato tra le parti contraenti, sig. Lamanna Francesco ed il sig. Zarrak Abderrazak rispettivamente locatore e conduttore e indica una du- rata di anni quattro dal 15/06/2019 al 15/06/1923 per un canone annuo di € 9600,00. In tale contratto viene specificato che alla scadenza si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi disdetta del contratto motivata ai sensi dell’art. 3, comma 1, della Legge 9 dicembre 1996 n. 431 da recapitarsi mediante raccomandata alme- no sei mesi prima della scadenza.
Comproprietari Nessuno
Prezzo al netto delle decurtazioni da libero: € 105.000,00 da occupato: € 84.000,00.
LOTTO 001
(Appartamento con annessa cantina)
1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI PIGNORATI (allegato n. 1: mappa cartografica)
1.1. Descrizione del bene
APPARTAMENTO CON ANNESSA CANTINA
In Comune di Milano (MI) via Tirso N. 8: appartamento ad uso abitazione sito al piano terra composta da ingresso/disimpegno, due locali, angolo cottura, bagno con annessa cantina senza permanenza di persone al piano interrato collegata con il piano terra da scala interna.
(allegato N. 1: mappa cartografica)
1.2. Quote e tipologia del diritto pignorato
Pignoramento gravante sulla quota di 1/1 di piena proprietà dell’immobile di LAMANNA FRAN- CESCO nato a Torino il 21/12/1972 C.F. LMNFNC72T21L219G
A favore di CONDOMINIO TIRSO OTTO con sede in MILANO c.f. 95594790156
Eventuali comproprietari: nessuno.
1.3. Identificati al catasto Fabbricati del Comune di Milano come segue:
(allegato n. 2: planimetria catastale, visura catastale storica, estratto di mappa)
Intestati:
- LAMANNA FRACESCO nato a Torino il 21/12/1972 c.f. LMNFNC72T21L219G Proprietà 1/1, in re- gime di separazione dei beni.
NOTA BENE:
Si segnala che in base al Certificato di Residenza rilasciato dal Comune di Milano in data 20/07/2021 il sig. LAMANNA FRANCESCO nato a TORINO IL 21/12/1972 c.f. LMNFNC72T21L219G, ovvero Esecutato, risulta iscritta all’indirizzo via Volvinio n. 35- Comune Milano.
Si segnala che in base al Certificato Anagrafico di Stato Civile rilasciato dal Comune di Milano in data 01/12/2021 il sig. LAMANNA FRANCESCO nato a TORINO IL 21/12/1972 c.f.
LMNFNC72T21L219G, risulta coniugato con sig.ra MALTESE FRANCESCA a Melissa (KR) il
25/07/1998.
(allegato n. 3: Certificato di Residenza dell’esecutato e di Stato Civile) APPARTAMENTO CON ANNESSA CANTINA
dati identificativi: fg. 550, part. 188, sub. 702
dati classamento: categoria A/4, classe 4, consistenza 3,0 vani, sup. catastale 81 m2, Totale escluse aree scoperte: 81 m2, rendita catastale € 333,11
Indirizzo: via PRIVATA TIRSO N. 8, piano T-S1
Dati derivanti da: Variazione del 09/11/2015. Inserimento in visura dei dati di superficie.
1.4. Coerenze
Coerenze in contorno:
- dell'appartamento: unità di terzi, cortile al mappale 188, androne comune da cui si accede, via Tirso, altra unità di terzi a chiusura
- della cantina: cantina di terzi, parti comuni, altra unità di terzi, via Tirso a chiusura.
1.5. Eventuali discrepanze con l’identificazione del bene di cui all’atto di pignoramento e alla nota di trascrizione
NO
2 DESCRIZIONE DEI BENI 2.1. Descrizione sommaria del quartiere e zona
In Comune di MILANO
Fascia/zona: semiperiferica, a traffico sostenuto sull’adiacente via Ripamonti con parcheggi sufficienti
Destinazione: Residenziale
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Urbanizzazioni: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Filiali bancarie (Banca Popolare di Milano, Unicredit), negozi di diversa tipologia merceologica ubicati nell’adiacente via Ripamonti, supermercati delle catene commerciali Esselunga e del Carrefour Market ubicati in via Ripamonti, Farmacia Privata di via Ripamonti n. 108, Ufficio delle Poste Italiane di via Ripamonti, scuole dell’infanzia, primaria e secondaria di 1° grado, Dalla zona è accessibile l’Istituto Comprensivo denominato “Jacopo Barozzi” che comprende la scuola primaria, la Struttura Ospedaliera e Universitaria del Policli- nico di Milano, distante dal fabbricato circa 3,0 km e l’Università Bocconi con sede in via Sar- fatti distante circa 2,0 km. Nelle immediate adiacenze dell’Università Bocconi è fruibile il Parco Alessandrina Ravizza, parco pubblico che è dotato di aree per il benessere e lo sport con via- letti per lo jogging e fruibile per muoversi in bicicletta. Buona la presenza di luoghi di ristoro e strutture ricettive.
Principali collegamenti pubblici: fermata a circa 70 m della linea del tram di trasporto pubblico N. 24 che transita nell’adiacente via Ripamonti.
Collegamento alla rete autostradale: a circa 5,0 Km con il raccordo dell’Autostrada del Sole
2.2. Caratteristiche descrittive esterne (allegato N. 13. Documentazione fotografica)
Edificio di 4 piani fuori terra oltre ad un piano interrato, costruito presumibilmente nei primi de- cenni del secolo scorso.
- struttura: in muratura;
- facciate: rifinite al civile per i piani 1-2-3 e con modanature in cemento al piano terra;
- accesso condominiale: portone in legno a doppia anta per l’accesso carraio con annesso portoncino ad unica anta per l’accesso pedonale;
- scala interna condominiale: non si sono rilevate le caratteristiche della scala condominiale in quanto per giungere all’unità non necessita l’utilizzo della scala interna condominiale perchè l’accesso avviene direttamente dall’androne comune
- ascensore condominiale: assente - portineria: assente;
- condizioni generali dello stabile: mediocri.
2.3. Caratteristiche descrittive interne (allegato N. 13. Documentazione fotografica)
APPARTAMENTO CON ANNESSA CANTINA
In Comune di Milano (MI) via Tirso N. 8: appartamento ad uso abitazione sito al piano terra composta da ingresso/disimpegno, due locali, angolo cottura, bagno con annessa cantina senza permanenza di persone al piano interrato collegata con il piano terra da scala interna.
Appartamento:
- esposizione: doppia nord-sud;
- pareti: intonacate e tinteggiate; rivestimento in ceramica nel bagno e nell’angolo cottura;
il solaio da quello che è stato possibile verificare dal sopralluogo dall’interno è costituito da travi in legno con sovrastante assito in legno. Non è stato possibile verificare il carico che grava su tale solaio in quanto l’appartamento posto al piano superiore è di proprietà di ter- zi.
- pavimenti: in piastrelle di ceramica tipo monocottura in tutti gli ambienti;
- infissi esterni: a doppia anta metallici con doppi vetri atermici;
- porta d'accesso: in legno tamburata blindato;
- porte interne: in legno tamburata cieca la porta di accesso dal soggiorno alla camera da letto; in legno del tipo a scorrere l’accesso al bagno
- impianto citofonico: presente;
- impianto elettrico: sotto traccia;
- impianto idrico: sotto traccia;
- impianto termico: autonomo con radiatori; a tal proposito ho richiesto al tecnico che ha redatto l’Attestato di Prestazione Energetica le caratteristiche tecniche e mi ha comunicato che venne installata, al momento della redazione di tale attestato, una caldaia di marca Beretta. Non è stato possibile verificare la presenza di tale caldaia.
- acqua calda sanitaria: prodotta dalla caldaia murale;
- servizio igienico: attrezzato con lavabo, w.c., bidet e doccia;
- impianto di condizionamento: assente
- altezza dei locali: le altezze interne misurate, riferite ai vari locali, sono pari a H= 3,92 m;
- condizioni generali dell’appartamento: discrete.
- Cantina sottostante senza permanenza di persone (s.p.p.)
- porta d’accesso: l’accesso alla cantina avviene direttamente dall’unità posta al piano ter- ra soprastante che è priva di porta di collegamento tra le due porzioni dell’unità;
- pareti e plafone: intonacati e tinteggiati;
- pavimenti: in piastrelle di ceramica.
- altezza interna: variabile da un minimo di 2,24 m circa ed un massimo di 2,50 m circa
2.4. Breve descrizione della zona
L'unità immobiliare staggita fa parte di un fabbricato d’epoca che prospetta su via Pri- vata Tirso con unico accesso dal civico 8. Lo stabile, avente destinazione residenziale, è situato nella zona semiperiferica di decentramento n. 5 posta a sud del centro storico di Milano. La zona è sita all’ interno del quadrilatero viario delimitato a nord da via Rutilia, ad est da via Ripamonti, a sud da via Tirso e ad ovest da via Ebro. Dalla zona immet- tendosi in via Ripamonti in direzione nord si oltrepassa la 2^ circonvallazione all’altezza di viale Toscana/viale Isonzo e si giunge in corso di Porta Vigentina che si innesta in corso di Porta Romana (zona M3 Crocetta); proseguendo ancora in direzione nord, servendosi di mezzi di trasporto pubblico di superficie o della linea della metropolitana M3 o di mezzi motorizzati, si possono agevolmente raggiungere zone centralissime del tessuto urbano del Comune.
Il contesto urbanistico è caratterizzato per lo più da una serie di fabbricati di tipologia economica e/o popolare in parte edificati nei primi anni del '900 ed in parte, di più re- cente costruzione edificati a partire dagli anni 1950-1960. La zona si avvale di filiali ban- carie della Banca Popolare di Milano, dell’Unicredit di piazza Chiaradia, di negozi di di- versa tipologia merceologica ubicati nell’adiacente via Ripamonti, dei supermercati del- le catene commerciali Esselunga e del Carrefour Market entrambi ubicati in via Ripa- monti, della Farmacia Privata di via Ripamonti n. 108, dell’Ufficio delle Poste Italiane di via Ripamonti, di scuole dell’infanzia, primaria e secondaria di 1° grado, Dalla zona è accessibile l’Istituto Comprensivo denominato “Jacopo Barozzi” che comprende la scuola primaria. Dalla zona è agevolmente raggiungibile la Struttura Ospedaliera e Uni- versitaria del Policlinico di Milano, distante dal fabbricato circa 3 km ed è inoltre facil- mente accessibile, in quanto ubicata a circa 2 km dal fabbricato, l’Università Bocconi con sede in via Sarfatti, primario polo di eccellenza universitario nelle scienze economi- che, giuridiche e manageriali. In adiacenza a tale polo universitario è ubicato il parco pubblico Alessandrina Ravizza, che è dotato di aree per il benessere e lo sport con via- letti per lo jogging e fruibili per muoversi in bicicletta. La zona si avvale di sufficienti spazi a parcheggio pubblico; risulta servita dalla linea di trasporto pubblico di superficie N. 24 (tram) che, partendo da via Ripamonti (fermata Chopin), giunge in piazza Fontana (fermata Duomo), dopo aver servito le fermate delle MM3 di Porta Romana, Crocetta e Missori. Dalla zona è agevolmente accessibile la stazione ferroviaria di Porta Romana po- sta sulla cintura sud di Milano tra la fermata di Romolo e la fermata di Forlanini. La stazio- ne costituisce un interscambio con la fermata della MM3 (Lodi TIBB). L’unità oggetto del- la presente esecuzione è ad uso abitativo ed è posta al piano terra (1° fuori terra) di un fabbricato di 4 piani fuori terra, avente destinazione residenziale, la cui facciata princi- pale prospetta su via Tirso ed il fronte retro su una piccola area comune condominiale;
lo stabile non fruisce di servizio di portierato e non è dotato di ascensore; l’unità in ogget- to presenta una doppia esposizione sui lati nord-sud, Si giunge a tale unità immobiliare dall'ingresso principale tramite un portone di accesso carraio e pedonale condominiale del civico n. 8 di via Privata Tirso. Superato il portone d’ingresso del fabbricato, accanto al quale sono posti i citofoni condominiali, la porta di ingresso all’unità è posta sulla sini- stra dell’androne. Si segnala che l’unità, in forza di una trasformazione d’uso da com- merciale in residenziale enucleata al Comma 7.1 presenta due luci dal lato di via Privata Tirso dotate di saracinesche in metallo.
L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di 47 mq circa al piano terra e di 42 mq circa di cantina senza permanenza di persone al piano interrato.
2.5. Certificazioni energetiche:
L’appartamento risulta dotato di Attestato di Prestazione Energetica con Codice Identificativo 1514803233815, redatto dal geom. Davide Usuelli valido fino al 15/12/2025, classe Energetica "F"
con Prestazione Energetica globale del fabbricato pari a 161,41 kWh/m²a.
(allegato n. 4: Attestato di Prestazione Energetica)
2.6. Certificazioni di conformità degli impianti Assenti.
2.7. Certificazione di idoneità statica Assente.
L’Amministratore ha comunicato che è in corso di predisposizione la certificazione di idoneità statica (CIS).
3 STATO OCCUPATIVO
3.1. Detenzione del bene
Al momento del sopralluogo, effettuato in data 05/10/2021. alla presenza del Custode Giudiziario Avv. Paolo Borlone nel corso del quale è stato possibile effettuare solamente un verbale firmato da parte del Custode Giudiziario, dallo scrivente e dal sig. Zarrak Abderrazak, attuale locatario, per- ché, a suo dire, non era giunta alcuna comunicazione e si è reso necessario un altro sopralluogo in data 13/10/2021 per effettuare il rilievo fotografico e le necessarie verifiche tecniche dell’immobile.
3.2. Esistenza contratti di locazione SI.
Si pone a conoscenza che l’Agenzia delle Entrate di Milano 5 in data 22/10/2021 ha effettuato la seguente comunicazione: “in riscontro alla richiesta in calce le comunico che il sig Lamanna Francesco risulta aver locato l’immobile in via Via privata Tirso n. 8 (identificazione catastale al Nceu di Milano al fg. 550 mappale188 sub. 702 con il contratto di locazione TNQ 2019-3T- 6276. La locazione decorre dal 15/06/2019 con scadenza prevista il 14/06/2023 e risulta tutt’ora in corso. Purtroppo non siamo in grado di fornirle copia del testo del contratto perché lo stesso non è stato allegato in sede di registrazione telematica in quanto non ne ricorre l’obbligo”. Tale contratto di locazione è stato fornito dall’occupante, tale sig. Zarrak Abderraz- zak nato a Krifate (MAROCCO) il 01/01/1977 stipulato tra le parti contraenti, sig. Lamanna Francesco ed il sig. Zarrak Abderrazzak rispettivamente locatore e conduttore e indica una du- rata di anni quattro dal 15/06/2019 al 15/06/1923 per un canone annuo di € 9600,00. In tale contratto viene specificato che alla scadenza si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi disdetta del contratto motivata ai sensi dell’art. 3, comma 1, della Legge 9 dicembre 1996 n. 431 da recapitarsi mediante raccomandata alme- no sei mesi prima della scadenza.
Il canone annuo di locazione è di Euro 9.000,00 da pagarsi in rate mensili anticipate di € 750 ciascuna oltre a al rimborso degli oneri accessori stimati in € 600 salvo conguaglio.
Il contratto di locazione è stato stipulato in data precedente al pignoramento e pertanto “è opponibile”.
(allegato n. 5: Dichiarazione dell’Agenzia delle Entrate e contratto locativo)
4 PROVENIENZA 4.1. Attuale proprietario
- LAMANNA FRANCESCO nato a Torino il 21/12/1972 codice fiscale: LMNFNC72T21L219G pro- prietà 1/1, coniugato e in regime di separazione dei beni e di essere legalmente separato co- me dichiarato al momento dell’atto di acquisto del bene.
In forza di atto di compravendita a rogito del Notaio dott. Maurizio Silocchi, in data 07/03/2016 rep. ai nn.248674/34953, trascritto in data 16/03/2016 ai nn.15819/10593 dai sigg. Garrubba Al- do nato a Melissa (KR) il 31/08/1969 e Aprigliano Teresa nata a Casabona (KR) il 18/02/1966 Il bene immobile oggetto del suddetto atto di compravendita è identificato al NCEU di Milano al foglio 550, mappale 188, subalterno 702
In tale si dichiara che “sul bene grava ipoteca iscritta a Milano 1 in data 1 febbraio 2008 ai numeri 6775/1372 a garanzia del succitato mutuo la cui quota residua ha formato oggetto di accollo in sede di regolamentazione de prezzo, ipoteca che si lascia sussistere”.
(allegato n. 6: Atto di provenienza)
4.2. Precedenti proprietari
Garrubba Aldo nato a Melissa (KR) il 31/08/1969 c.f. GRRLDA69M31F108X e Aprigliano Teresa nata a Casabona (KR) il 18/02/1966 c.f. PRGTRS66B58B857L pro quota di ½ ciascuno danti causa del sig. LAMANNA FRANCESCO in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio dott. Vincenzo Ialenti – Trezzano Sul Naviglio in data 25/01/2008 rep. ai nn.8626/5340, trascritto a Milano 1^ in data 01/02/2008 ai nn.6774/3951.
Il bene immobile oggetto del suddetto atto di compravendita è identificato al NCEU di Milano al fg. 550 mappale 188 sub. 702-
Si rileva da tale nota di trascrizione (al quadro D) che all’unità compete il diritto d’uso con ob- bligo di manutenzione dei servizi comuni posti al piano cortile
Calicchio Andrea nato a Milano il 29/10/1966 c.f. CLCNDR66R29F205D pro quota di 1/1 del di- ritto di proprietà dante causa dei sigg. Garrubba Aldo e Aprigliano Teresa in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio dott. Vincenzo Ialenti di Trezzano Sul Naviglio in data 29/10/2007 rep. ai nn.8298/5071, trascritto a Milano 1^ in data 06/11/2007 ai nn.84462/49295.
Il bene immobile oggetto del suddetto atto di compravendita è identificato al NCEU di Mila- no al fg. 550 mappale 188 sub. 702
Al ventennio l’immobile in oggetto era di proprietà dei sigg. Zamboni Giuseppe nato a Brescia il 05/01/1938 c.f. ZMBGPP38A05B157H e Longo Benedetta nata a Caronia (ME) il 02/12/1947 c.f.
LNGBDT47T42B804X pro quota di ½ ciascuno danti causa del sig. Calicchio Andrea in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio dott. Enrico Chiodi Daelli di Milano in data 09/07/1985 rep. N. 41900, trascritto a Milano 1^ in data 30/07/1985 ai nn.26875/19818.
Il bene immobile indicato nel suddetto atto di compravendita era costituito da un negozio a due luci con retro e relativo vano di cantina al piano sotterraneo e diritto d’uso con obbligo di manutenzione dei servizi posti al piano cortile identificato al NCEU di Milano alla Partita 51114 al fg.550 mappale 199 sub. 21 piano terreno -zona 3 - cat. C/1-classe 6 – mq 42 – rendita cata- stale lire 1281 e foglio 550 mappale 188 sub. 51 – via Tirso 8- - piano sotterraneo – zona 3- cat.
C/2 - classe 5 – mq. 42 - rendita catastale lire 315.
5 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Dalla certificazione ipotecaria N. 764157/2020 e dal certificato storico catastale per immobile del 22/10/2020 agli atti della procedura, implementata dall’acquisizione del titolo di provenienza e
dalle verifiche effettuate dallo scrivente mediante consultazione effettuata presso la Conservatoria di Milano 1^ e per immobile e al Catasto di via Manin 27, alla data del 22/07/2021, dell’08/09/2021, dell’01/12/2021 si evince:
(allegato n. 7: Ispezione ipotecaria)
5.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
Domande giudiziali o altre trascrizioni -
Misure Penali -
Convenzioni matrimoniali, provv. d'assegnazione casa coniugale, diritto di abitazione del co- niuge superstite
-
Atti di asservimento urbanistico trascritti, convenzioni edilizie, altre limitazioni d’uso -
Eventuali note: -
5.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
Iscrizioni
Ipoteca volontaria iscritta il 01/02/2008 ai nn.6775/1372 derivante da atto a garanzia di mutuo FONDIARIO a rogito Notaio Vincenzo Ialenti in data 25/01/2008 rep. 8627/5341, a favore di BANCA DI ROMA SOCIETA’ PER AZIONI – Roma (C.F. 06978161005), contro GARRUBBA ALDO nato a MELISSA (KR) il 31/08/1969 e APRIGLIANO TERESA nata a CASABONA (KR) il 18/02/1966 pro quota di ½ ciascuno, Importo ipoteca: € 481.250,00 di cui € 240.625,00 di capitale. La dura- ta è definita in anni 30.
Grava sull’immobile identificato al NCEU di Milano al foglio 550, mappale 188, subalterno 702.
Ipoteca giudiziale
Ipoteca giudiziale iscritta il 14/05/2018 ai nn.37888/5946, derivante da DECRETO INGIUNTIVO rep. 17104 del Tribunale di Milano a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA con sede in Siena - Domicilio ipotecario eletto avv. Verdi – Milano contro Calicchio Andrea nato a Milano il 29/10/1966 c.f. CLCNDR66R29F205D e Lamanna Francesco nato a Torino il 21/12/1972 c.f.
LMNFNC72T21L219G, per la complessiva somma di € 136.966,03 di cui € 139.966,03 di capitale.
Grava sugli immobili identificati al NCEU di Milano pro quota di 1/1 come segue:
- appartamento distinto al foglio 550, mappale 188, subalterno 702 e su altri beni dei sigg. Ca- licchio Andrea e Lamanna Francesco, pro quote di spettanza, estranei alla presente procedu- ra esecutiva.
Ipoteca legale -
Pignoramenti
Pignoramento del 19/10/2020 rep. 12744, trascritto il 12/11/2020 ai nn.74438/48320 contro LA-
MANNA FRANCESCO, per la quota di 1/1 del diritto di piena proprietà, in favore di CONDOMI- NIO TIRSO OTTO – MILANO con sede in Milano c.f. 95594790156.
Grava sull’immobile identificato al NCEU di Milano al foglio 550, mappale 188, subalterno 702
Altre trascrizioni -
5.3. Eventuali note/osservazioni
………
6 CONDOMINIO
L’immobile è amministrato dallo STUDIO SPAIRANI via Cadore n. 13, Milano (MI) - tel. 02/67.07.52.55, che ha fornito le informazioni in data 1/12/2021 che seguono.
- Millesimi di proprietà: 79,445 Comunicatoci dall’Amministratrice e 44,423 di quota millesimi gene- rali
6.1. Spese di gestione condominiale
Si precisa che la gestione del condominio va dal 1gennaio al 31 dicembre.
- Spese ordinarie annue di gestione della unità immobiliare pignorata: € 1.000,00.
- Le spese condominiali insolute nell’ultimo biennio, con riferimento alla unità immobiliare Pignorata, ammontano a: Euro 1.897,87.
- Il totale ad oggi (secondo la comunicazione dell’Amministratore in data 10/12/2021 delle spese condominiali scadute ed insolute con riferimento alla unità immobiliare pignorata ammontano a Euro 10.807,76
- le eventuali spese straordinarie già deliberate e non scadute: € 3.401,10, che concernono la somma delle spese straordinarie androne e la pratica CIS.
-- le eventuali spese straordinarie già deliberate, e scadute: € 263,37, che concernono la somma della rata straordinaria androne del 09/07/2021 e la rata straordinaria antenna del 05/10/2021.
- L’Amministratrice comunica che “è in corso di predisposizione il Certificato di Idoneità Statica”
(C.I.,S.).
L’Amministratrice ci ha dichiarato che non esistono cause in corso e di non avere avuto segnala- zioni di problematiche strutturali.
- L’ Amministratrice non ha fornito le eventuali certificazioni di conformità degli impianti condomi- niali
Si segnala che il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ed acquisire le informazioni necessarie per conoscere gli importi aggiornati a carico dell’immobile per eventuali spese condominiali insolute relative all’anno in corso al decreto di trasferimento e a quello precedente, su di lui gravanti in via solidale con l’esecutato ex art. 63 quarto comma disp. att. c.c., nonché eventuali quote di oneri a
carico per lavori di manutenzione effettuati, in corso, e/o deliberati.
(allegato n. 8: Dichiarazione dell’Amministratrice sulle spese condominiali insolute) (allegato n. 9: Regolamento di Condominio)
6.2. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali -
6.3. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili SI,
Poiché per raggiungere l’unità pignorata si percorre l’androne comune e si giunge al piano terra dove è ubicata l’unità immobiliare.
7 VERIFICA URBANISTICA, EDILIZIA E CATASTALE
Il fabbricato ad uso residenziale, di cui è parte l’unità immobiliare in oggetto, è stato costruito nei primi decenni del secolo scorso.
Il fabbricato di cui è parte l’immobile in oggetto risulta azzonato da vigente PGT del Comune di MILANO in ambito ARU - ambiti di rinnovamento urbano - Titolo II Capo VI in “tessuti di rinnovamen- to urbano normato dall’art. 23 del Piano Delle Regole in forza di PGT – Milano 2030 approvato con Delibera del Consiglio Comunale N. 34 del 14/10/2019 e divenuto efficace dal 05/02/2020, data di pubblicazione sul B.U.R.L.
L’immobile è conforme dal punto di vista urbanistico all’epoca della costruzione.
7.1. Pratiche edilizie reperite presso il competente Ufficio del Comune:
Il fabbricato di cui è parte l’unità pignorata è stato costruito antecedentemente alla data del 01/09/1967.
Si premette che la documentazione reperita nel fascicolo del fabbricato è alquanto frammen- taria ed in particolare la DIA del 2007 e il successivo rilascio del Permesso di Costruire a Parziale Sanatoria ha avuto un iter articolato: si fa osservare inoltre che alcune pratiche citate agli atti non sono presenti nello stesso fascicolo
Successivamente al 01/09/1967 sono state presentate e/o rilasciate:
- Concessione Edilizia N. 001671 del 23/11/1978 (citata nell’atto notarile di acquisto del sig. La- manna) ma non presente nel fascicolo del fabbricato.
E’ stato reperito solamente un avviso di rilascio di tale Concessione Edilizia (che si allega) se- condo quanto si evince dal rapporto tecnico della Ripartizione Edilizia Privata – ZONA 1 datata 23/11/1978 in cui si dichiara che “con riferimento al progetto edilizio di cui all’oggetto, nei ri- guardi del quale codesto consiglio di Zona si è pronunciato favorevolmente e si comunica che essendo concluso l’esame nei riguardi tecnici e amministrativi, si è provveduto a rilasciare la concessione edilizia”.
- Concessione Edilizia N. 1576 (atti 43188/1794/80) del 26/06/81 (citata nell’atto notarile di ac- quisto dell’immobile) ma non presente nel fascicolo. Si fa presente comunque che nel fascico- lo del fabbricato è stato reperito un Documento di voltura di tale Concessione edilizia alla SU- PERIMMOBILIARECASE che si allega.
- AUTORIZZAZIONE PER OPERE EDILIZIE N. 001316 (atti 185138/16733) rilasciata in data 20 aprile 1982 alla Società SUPER IMMOBILIARECASE SRL con sede in Milano per “modifiche interne ai piani terreno, primo, secondo e terzo a variante delle opere autorizzate in data 26/06/1981 concessione n. 1576 Atti 43188/1794/80)”.
- Denuncia di inizio Attività (ex regime autorizzatorio) P.G. 680038/2007 progressivo n. 6555 pre- sentata in data 25/07/2007
Dagli atti visionati emerge che è stata presentata Comunicazione di fine lavori in data 25/10/2007 al P.G. 870347000/2007.
Si rileva che venne effettuato un sopralluogo in data 29/01/2008 da parte dei Tecnici del Co- mune di Milano che evidenziò delle difformità tra il progetto e l’eseguito.
-Venne presentata pertanto una richiesta di Permesso di Costruire a parziale sanatoria (ex Au- torizzazione edilizia) ai sensi dell’art. 33 della Legge Regionale 12/05 P.G. 850624/2008 progressi- vo 8919/2008 in data 30/10/2008 specificando che le opere eseguite consistono in “modifica tavolati interni - realizzazione nuovo bagno-realizzazione scala di collegamento tra PT e canti- na-realizzazione impianto di riscaldamento cantina - modifica N° 2 serramenti esterni (vetrine)- cambio di destinazione d’uso e con opere da eseguirsi che consistono in “differenza posa dei serramenti esterni con nuove aperture dei vani - non è stato realizzato il muro a chiusura parzia- le dei serramenti esterni – scala di collegamento al p. interrato realizzato con un gradino in più - aggiunta del parapetto nella scala”
Venne rilasciato un avviso di Rilascio di tale Pratica Edilizia in data 27-03-2009 subordinato al pagamento della sanzione di € 516,00 e di € 66,62 per diritti di segreteria.
Per tale pratica sono state presentate dal progettista integrazioni con P.G. 983550/2008 del 16/12/2008 – con P.G. 206659/2009 del 16/03/2009 e richiesta una proroga con P.G.
929856/2009 in data 04/12/2009 ed una proroga per “chiarimenti” sempre richiesta dal proget- tista a seguito del sopra indicato avviso di rilascio.
Venne protocollata dal progettista con P.G. 32466/2010 del 18/01/2010 una ulteriore integra- zione.
- Venne emanato un ulteriore avviso di rilascio di Permesso di Costruire a PARZIALE SANATORIA (ai sensi degli artt. 79 e 88 del vigente Regolamento Edilizio) N. 000289 (atti 185138/16733) in da- ta 22 marzo 2010.
Tale rilascio concerne le complessive opere di Manutenzione Straordinaria e più precisamente per “modifiche interne ed esterne al piano terra e interrato di unità immobiliare residenziale in cui venivano indicate con opere già realizzate: “modifica di tavolati interni al piano terra, for- mazione di w.c. con disimpegno al piano terra, modifica di due serramenti esterni, formazione di scala di collegamento tra piano terra e piano cantina, cambio d’uso da negozio a residenza al piano terra, formazione di impianto di riscaldamento al piano terra” mentre venivano defini- te le opere da realizzare e più precisamente: “modifiche di due serramenti esterni, modifica di scala di collegamento con inserimento di nuovo gradino, posa di scala di collegamento con inserimento di nuovo gradino, posa di parapetto della scala di collegamento”.
Si fa presente che tale rilascio era subordinato al pagamento di una sanzione pecuniaria di € 1.032,00
In data 20/10/2010 con P.G. 820734/2010 inviata al sig. Garrubba Aldo intestatario della pratica
edilizia da parte dello Sportello Unico per l’Edilizia – Settore interventi minori nella persona del Dirigente dott. Ing. Bertolazzi in cui si rileva che “visto il permesso di costruire a parziale sanato- ria del 22/03/2010 n. 289 e che il rilascio e l’efficacia dello stesso erano subordinati al pagamen- to della sanzione di € 1.032,00 già versata si invitava nuovamente la S.V. al ritiro del titolo edilizio previo pagamento dei diritti di Segreteria in € 66,62”
Nel fascicolo non è stato reperito alcun documento comprovante il pagamento dei diritti di segreteria sopra indicati.
In data 14/07/2011 con P.G. 529737/2011 è stata presentata la Comunicazione di inizio lavori e indicazione Direttore ed Assuntore lavori
E’ stata presentata dal sig. Garrubba Aldo, intestatario della pratica edilizia, con P.G.
560883/2011 in data 26/07/2011 e con riferimento alla Pratica Edilizia P.G. 850624/2008 relativo a parziale sanatoria una Comunicazione di Fine Lavori che in data 26/07/2011 i lavori “sono sta- ti ultimati in data 25/07/2011”.
Per ultimo è stato reperito agli atti del Comune un documento, che si allega, datato 28/08/2014 con riferimento al P.G. 850624/2008 a firma del geom. Roberto Cataldo del Settore Sportello Unico per l’Edilizia – Servizio Interventi Edilizi Minori della Zona D. 5 e firmato dal Dirigen- te arch. Marco Porta in cui si attesta che “visto il permesso di costruire a sanatoria N. 289/2010 nonché la reversale del programma SIB, curata l’unione degli atti attinenti e l’aggiornamento di work flow, verificata l’assenza di susseguenti nulla più occorrente si propone per l’archiviazione ai fini del Responsabile del Procedimento per l’archiviazione”. In tale documen- to viene citato che è stata presentata Comunicazione di Fine Lavori con P.G. 560883/2010 in data 27/07/2011(N.B. per puro errore materiale è riportata la data 27/07/2011 anziché 26/07/2011)
(allegato n. 10: Pratiche edilizie reperite e disegni di progetto)
Collaudo Statico
E’ stato reperito nel fascicolo un documento trasmesso dalla Ripartizione Edilizia Privata - Stralcio e Condono Protocollo N. 55126/16716/85 inviato all’Ufficio di Polizia Giudiziaria della Vigi- lanza Urbana via Rugabella 2- Milano datato 23/09/1985 in cui si dichiara che “dall’esame degli at- ti è emerso che per lo stabile in oggetto non risulta essere stato eseguito il collaudo statico dei Ce- menti Armati relativi alla denuncia n. 12776 del 04/06/1975”.
(allegato N. 11: Documento concernente la comunicazione all’Ufficio di Polizia Giudiziario per il collaudo statico non eseguito)
ABITABILITA’
Non è stato reperito alcun documento attestante l’Abitabilità del Fabbricato, che si allega, né nel fascicolo del fabbricato nella consultazione on – line dell’Archivio Abitabilità del periodo 1926 - 1993.
(allegato n. 12: Attestazione desunta dall’Archivio del Comune on-line - Abitabilità del Comune)
7.2. Conformità edilizia:
Al sopralluogo l’appartamento risultava NON conforme alla planimetria di progetto delle pratiche
edilizie presentate e/o rilasciate.
al piano cantinato un tratto di muratura che delimita il sottoscala è stato demolito e si è creata una apertura per realizzare un ripostiglio che dovrà essere tamponata ripristinando lo stato di pro- getto.
L’abuso è sanabile mediante: ripristino del tratto di muratura demolito con un costo di € 500.
Inoltre l’altezza interna della cantina presenta, essendo del tipo a voltine, altezze variabili e sono state misurate una altezza minima di 2,24 m ed una massima al colmo di 2,50 m. mentre sul proget- to è indicata presumibilmente per puro errore materiale una altezza minima di 1,70 ed una massi- ma di H= 2,30 m.
Si consiglia comunque che il futuro aggiudicatario, servendosi di un tecnico di sua fiducia, di rice- vere indicazioni dall’Ufficio Tecnico del Comune circa le modalità di presentazione di una pratica edilizia con una tavola di progetto aggiornata con le esatte misure delle altezze interne con un co- sto stimato orientativo di € 1.000.
Costo stimato complessivo: € 1.500,00.
Inoltre nel fascicolo dell’edificio esaminato presso l’Archivio dell’Ufficio Tecnico del Comune non è stata reperita alcun documento attestante il rilascio dell’abitabilità dell’edificio del Comune. Inoltre dalla comunicazione da me richiesta sul portale del Comune inerente l’abitabilità dell’edificio non indica nessun documento in archivio inerente l’abitabilità.
Si ritiene che l’Amministratrice si faccia carico della richiesta di Abitabilità corredata da tutti i do- cumenti necessari richiesti dal Comune tra cui il collaudo statico dell’edificio da parte di un tecni- co abilitato con un costo ripartito tra i condomini presumibile di € 500.
Costi stimati: € 500,00.
Infine si pone a conoscenza che nel piano cantinato sono presenti cassettoni che presumibilmente inglobano le tubazioni di adduzione e degli scarichi condominiali.
7.3. Conformità catastale: NO
Al sopralluogo l’appartamento staggito non risultava conforme alla planimetria catastale.
Le difformità consistono in:
al piano cantinato un tratto di muratura che delimita il sottoscala è stato demolito contrariamente a quanto indicato sulla planimetria catastale. Pertanto dovrà essere ripristinato tale tratto confor- memente alla rappresentazione catastale
Inoltre sulla planimetria catastale, relativamente al piano cantinato, viene indicata una altezza di H=2,30 m uniforme per tale locale mentre come già indicato nelle tavole di progetto e come rile- vate dallo scrivente sono variabili e che dovranno essere indicate correttamente da un minimo ad un massimo.
Si consiglia dopo aver ripristinato il tratto di muratura di presentare una variazione catastale in ag- giornamento da parte di un tecnico abilitato con il procedimento informatizzato DOCFA con un costo di € 1000
Costi stimati: € 1,000,00
.
8 CONSISTENZA
8.1. Informazioni relative al calcolo della consistenza
La superficie “lorda commerciale” indicativa dell’unità, è stata calcolata dall’interpolazione tra la pianta catastale ed il rilievo planimetrico effettuato sul posto dallo scrivente, comprensiva dei muri di proprietà e delle pertinenze accessorie calcolate convenzionalmente in quota opportuna (Nor- ma UNI 10750:2005 e DPR n. 138 del 23/03/1998) come segue:
9 STIMA 9.1. Criterio di stima
Nella valutazione dei beni immobili in oggetto si è tenuto conto dell’ubicazione territoriale, del si- stema costruttivo, della tipologia del compendio, della vetustà, delle finiture esterne ed interne, dello stato manutentivo, delle condizioni igienico–sanitarie, della dotazione d’impianti per come si sono presentati i beni all’ispezione peritale nello stato di fatto e di diritto.
Per esprimere il giudizio di stima, si è adottato il procedimento del confronto di mercato che risulta all’attualità il più idoneo per individuare il più probabile valore dei beni.
Il valore del bene come sopra definito, può essere considerato il “più probabile” su base estimati- va, ma deve intendersi comunque “orientativo” e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento.
9.2. Fonti d'informazione
- AGENZIA DELLE ENTRATE - OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Valori relativi all'Agenzia del Territorio
Periodo: 1° semestre 2021 Comune: Milano
Fascia/Zona: Periferia/ORTLES, SPADOLINI, BAZZI Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico Destinazione: Residenziale
Stato conservativo: Normale
Valore mercato prezzo min. 1.500 / prezzo max. 1.950 (Euro/mq)
D e s t ina zio ne U.M . S up.
lo rda C o e f f . S upe rf ic ie o m o ge ne izza t a
appartamento mq. 47,0 100% 47,0
cantina mq. 42,0 50% 21,0
8 9 ,0 6 8 ,0
mq. lo rdi m q. c o m m e rc ia li
Valore di locazione prezzo min. 5 / prezzo max. 6,7 (Euro/mq x mese)
Borsino Immobiliare
-Tipologia prevalente: abitazioni civili
-Posizione/zona: semiperiferia/ORTLES, SPADOLINI, BAZZI
- Quotazioni di appartamenti in stabili di qualità inferiori alla media di zona di 2^ Fascia Valore minimo Euro 1984/ medio: Euro 2.146/ massimo: Euro 2.308,00
9.3. Valutazione LOTTO 001
Descrizione Categoria catastale immobile
Superficie commerciale
Valore mq.
Valore Complessivo
Appartamento A4 68,0 € 1.700,00 € 115.600,00
€ 115.600,00 9.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Attenendosi a quanto richiesto dalla sezione, si riporta adeguamento della stima del 5% come da prassi dovuto all’assenza di garanzia per tutti gli eventuali vizi, nonché per l’esistenza di eventuali oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dallo scrivente perito
VALORE LOT T O 001 € 115.600,00
Riduzione del v alore del 5% per assenza di garanzia per v izi : -€ 5.780,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale
a carico dell’acquirente - indicativ e: -€ 3.000,00
Rimborso forfettario delle spese condominiali insolute
nell'ultimo biennio -€ 1.897,00
Prezzo base d’asta LOT T O 001 al netto delle decurtazioni
LIBERO € 104.923,00
arrotondato € 105.000,00
Non risult ano regist rat i cont rat t i di locazione
Decurt azione per st at o occupat iv o: da OCCUPAT O € 84.000,00
N.B.: Prezzo base d’asta consigliato, nello stato di fatto, di diritto e nelle condizioni in cui si sono presentati i beni all'ispezione peritale, valutati a corpo e non a misura, al netto delle decurtazioni e dell’abbattimento forfettario dovuto all’assenza di garanzia per vizi o mancanza di qualità o difformità della cosa venduta nonché all’esistenza di eventuali oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dallo scrivente perito essendosi di ciò già tenuto conto nella valutazione.
10 GIUDIZIO CONGRUITÀ CANONE DI LOCAZIONE
Sull’unità immobiliare è vigente un Contratto Locativo a decorrere dal 15/06/2019 con scadenza il 14/06/1923 della durata di 4 + 4 tra il LOCATORE (LAMANNA FRANCESCO) e il CONDUTTORE (ZAR- RAK ABDERRAZZAK) per un canone annuo di € 9.000 oltre a € 600 di spese accessorie. Consideran- do che la superficie catastale è di 81 mq e moltiplicando tale valore per un canone medio di 6,7 Euro/mq x mese (dato desunto dall’OMI), si perviene ad un valore di € 6.512,00 annuo relativo a ta- le unità che risulta inferiore al canone richiesto in tale contratto.
11 GIUDIZIO DI DIVISIBILITÀ L’immobile risulta pignorato per l’intera quota.
CRITICITA’ DA SEGNALARE
Non è stato reperito alcun documento attestante l’Abitabilità del fabbricato ed in particolare dell’unità immobiliare come indicato nel comma 7.2 REGOLARITA’ EDILIZIA.
Il sottoscritto Ing. Giuseppe Bellia dichiara di aver depositato telematicamente la presente relazio- ne a mezzo P.C.T.; di averne inviato copia al Creditore Procedente a mezzo PEC e all'esecutato a mezzo posta ordinaria.
Quanto sopra il sottoscritto ha l’onore di riferire con serena coscienza di aver ben operato al solo scopo di fare conoscere al Giudice la verità.
Con ossequio.
Milano li: 05/01/2022 l’Esperto Nominato Ing. Giuseppe Bellia
ALLEGATI 1) Mappa cartografica
2) Planimetria catastale, visura catastale storica ed estratto di mappa 3) Certificato di Residenza e di Stato Civile
4) Attestato di Prestazione Energetica
5) Dichiarazione dell’Agenzia delle Entrate e contratto locativo 6) Atto di provenienza
7) Ispezioni ipotecarie
8) Dichiarazione dell’Amministratrice sulle spese condominiali insolute 9) Regolamento di Condominio
10) Pratiche edilizie reperite e Disegni di progetto
11) Documento concernente la comunicazione all’Ufficio di Polizia Giudiziario per il collaudo statico non eseguito
12) Attestazione desunta dall’Archivio del Comune on-line - Abitabilità del Comune 13) Documentazione fotografica dell’immobile
