TRIBUNALE DI PADOVA RELAZIONE TECNICA DI STIMA

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Studio di architettura arch. Roberta Mariano cell. 347.6622673 via Straelle San Pietro 68, 35012 Camposampiero (Pd) , PEC [email protected], MAIL: [email protected]

TRIBUNALE DI PADOVA

SEZIONE I CIVILE

ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE N. 22/2019

Giudice: dott.ssa Manuela Elburgo Custode: Notaio dott. Gianpaolo Luca

C.T.U. : arch. Roberta Mariano Promossa da:

BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ROMA SOC. COOP. A R.L.

Avv. Federico Barzon

[email protected]

contro :

RELAZIONE TECNICA DI STIMA

Loreggia via Boscalto est n°17

Firmato Da: MARIANO ROBERTA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 63fc87aa8ae2803bb353d421b7a3ff58

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Pagina 2 Studio di architettura arch. Roberta Mariano cell. 347.6622673

via Straelle San Pietro 68, 35012 Camposampiero (Pd) , PEC [email protected], MAIL: [email protected]

Indice dei capitoli

 Incarico, giuramento, quesito ……….………..………...pag. 3

 Esame dei documenti depositati, sopralluogo, accertamenti ... 3

 Corrispondenza dei dati generali nel pignoramento e nell’istanza di vendita.... 4

 Corrispondenza dei dati catastali indicati nell’atto di pignoramento ... 4

 Diritto venduto ... 4

 Ubicazione ... 6

 Qualità ... 9

 Identificazione catastale odierna dei beni e correttezza dell’accatastamento 9  Descrizione dei beni. ... 9

 Verifica conformità edilizia e catastale………..16

 Elenco sintetico delle formalità ………18

 Occupazione e confini ... 19

 Attestazione di prestazione energetica. ... 19

 Criteri generali di stima adottati e stima del valore del lotto….……….19

 Allegati... 21

 Prospetto riepilogativo ... 22

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INCARICO , GIURAMENTO , QUESITO

La sottoscritta arch. Roberta Mariano, con studio a Camposampiero (Padova) in via Straelle San Pietro n° 68, iscritta all’Ordine degli Architetti di Padova al n° 2574 e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Padova al n°2840, è stata nominata Consulente Tecnico d’Ufficio nell’esecuzione immobiliare in oggetto dall’ ill.mo

Giudice dott.ssa Manuela Elburgo, in data 28.05.2019.

Il giorno 31.05.2019 la CTU ha prestato giuramento secondo la formula di rito presso la Cancelleria ed è stata incaricata di rispondere al quesito standard per le esecu- zioni immobiliari del Tribunale di Padova allegato al verbale. Viene data autorizzazione dal G.E. ad accedere agli uffici competenti per acquisire i documenti neces- sari all’espletamento dell’incarico ricevuto.

ESAME DEI DOCUMENTI DEPOSITATI, SOPRALLUOGO, ACCERTAMENTI

A seguito del ritiro degli Atti in Cancelleria , viene esaminata la documentazione de- positata, che risulta completa e idonea al fine del conseguimento dell’incarico ricevuto. La scrivente provvedeva quindi ad :

 effettuare l’ispezione presso l'Agenzia del Territorio per identificare i beni ed acquisire relative visure e planimetrie catastali;

 verificare l’elenco delle formalità pregiudizievoli gravanti sui beni tramite visure ed ispezioni presso la Conservatoria RR. II. di Padova;

 completare le indagini con opportuna richiesta di accesso atti all’Ufficio Tecnico del Comune di Loreggia, al fine di reperire tutte le informazioni riguardanti le pratiche edilizie delle costruzioni e verificarne la regolarità dal punto di vista urbanistico – edilizio;

 acquisire ed analizzare gli elaborati di cui sopra.

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Il sopralluogo è stato effettuato il 19.07.2019 alle ore 17 alla presenza del sig.

il quale si è rivelato disponibile affinché la CTU prendesse visione di ogni ambiente interno alla proprietà, ma non ha acconsentito all’acquisizione di fotogra-fie, né interne né esterne, salvo di 3 foto interne concordate.

Ha esplicitamente richiesto per motivi personali di non effettuare il sopralluogo esterno all’immobile. E’ stata rispettata la sua richiesta, è stato comunque constatato lo stato dell’intera proprietà interna, ed esternamente se ne è presa visione dalla strada, fuori dalla proprietà.

CORRISPONDENZA DEI DATI NEL PIGNORAMENTO E NELL’ISTANZA DI VENDITA

I dati generali riportati in pignoramento ed istanza di vendita risultano corrispondenti.

CORRISPONDENZA DEI DATI CATASTALI INDICATI NELL’ATTO DI PIGNORAMENTO

Gli elementi identificativi dei beni oggetto della presente esecuzione immobiliare, descritti nell’atto di pignoramento e nell’istanza di vendita corrispondono con le risul- tanze catastali. Al fine di riferirne la corrispondenza si è provveduto a richiedere documentazione presso l’Agenzia del Territorio di Padova e si riportano in allegato alla perizia sia le visure che le planimetrie catastali.

DIRITTO VENDUTO

La procedura in oggetto tratta la piena proprietà (1/1) di un appartamento al primo piano di un complesso edilizio situato a Loreggia in via Boscalto est n°17 e relativo giardino. L’accesso alla proprietà avviene da un unico ingresso carrabile e pedonale, che è in comune con le unità abitative limitrofe.

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La proprietà degli immobili oggetto di perizia è così identificata:

Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Consistenza Rendita

5 176 2 A/2 1 7vani

Totale 221 m² Totale escluse

aree scoperte

221 m²

5 203

5 205

Via Boscalto est piano T-1-2 Variazione del 09/11/2015

Intestazione degli immobili: nato a Camposampiero il 02/12/1978 C.f.

Proprietà per 1/1

ed è stata acquisita con: ATTO DI COMPRAVENDITA del 25/10/1995 protocollo n.

384771 Voltura in atti dal 26/11/2001 Repertorio n. 16835 Rogante Notaio Paone Se- de Camposampiero Registrazione UR Sede Padova n. 9363 del 07/11/1995 (n.

16128.1/1995).

Foglio Particella Subalterno Qualità Classe

Superficie Rendita

5 202 Area rurale 01are 45 ca

Via Boscalto est piano T Intestazione degli immobili:

, nato a Camposampiero il 02/12/1978 Proprietà per 1/1

Si allega alla perizia visura storica della proprietà oggetto di perizia.

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UBICAZIONE

L’immobile in esame è situato in provincia di Padova , a Loreggia, in Via Boscalto est n. 23

https://goo.gl/maps/Mz6X9s1nqAHNGkQU7 (link Google maps)

La proprietà è parte di un complesso edilizio ed esposta sul lato ovest dello stesso. A breve distanza si trovano vari tipi di attività commerciali e tutti i principali servizi. La posizione consente di raggiungere il centro di Padova in una trentina di minuti in au- to, e nel raggio di 15/25 Km sono situati i centri abitati di Loreggia, Camposampiero, Resana, Castelfranco Veneto, Massanzago, Noale, Piombino Dese, Borgoricco e Campodarsego.

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Via Boscalto si trova al confine nord della provincia di Padova, e a breve distanza da Resana, che rientra nel territorio di Treviso, e ancora più a nord Castelfranco, altra cittadina con tutti i principali servizi.

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Si ritiene utile porre a confronto la foto aerea della zona e la relativa planimetria catastale, dove sono evidenziati i mappali e le proprietà oggetto di pignoramento.

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Nella planimetria riportata sopra si rileva che la proprietà si compone dell’immobile residenziale al sub. 176, al quale sono annesse le particelle 203 e 205 e l’area adibita a giardino di 145 mq identificata al Foglio 5 Particella 202.

QUALITÀ Abitazione disposta al primo piano, con accesso esclusivo da area ester- na, con giardino di proprietà di 145mq.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE ODIERNA DEI BENI E CORRETTEZZA ACCATASTAMENTO

Da un analisi della correttezza dell’accatastamento, con un confronto dello stesso con quanto emerso in sede di sopralluogo, si evince che risulta presente un errore grafico della planimetria catastale. Come detto non è possibile dimostrare con documentazione fotografica l’incongruità rilevata, in quanto il sig. si è oppo- sto all’esecuzione di fotografie interne ed esterne dell’abitazione, ma verranno co-munque indicate nella descrizione dei beni del capitolo seguente tutte le incon-gruenze rilevate.

DESCRIZIONE DEI BENI

Per la descrizione fotografica dei beni sarà necessario fare riferimento a immagini google e alla planimetria catastale acquisita in sede di indagini ai fini della perizia.

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Come si evince dall’immagine superiore , l’immobile si trova a breve distanza dalla Via Boscalto, che corrisponde ad una laterale della SR307.

La Strada regionale 307 del Santo (SR 307), nota ancora oggi più semplicemente come statale del Santo, è una strada regionale che collega Padova e la provincia di Treviso. L'arteria, che ha origine a Padova, esce dal centro abitato in direzione nord-est superando il fiume Brenta. Il percorso prosegue sempre rettilineo lambendo San Giorgio delle Pertiche e passando per Camposampiero. La strada continua quindi per Loreggia, innestandosi infine sulla ex strada statale 245 Castellana nei pressi di Resana. La sua importanza era notevole nel passato in quanto rappresenta- va in età romana il cardo della centuriazione trevigiana. Si accede all’intera proprie- tà da un vialetto che funge da accesso carraio e pedonale, privo di cancello.

La stradina è al servizio di varie abitazioni, che condividono il piazzale fronte stante l’immobile.

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La parte esterna della proprietà presenta un giardino piantumato curato, suddiviso ordinatamente in lotti, e apparentemente omogeneo nella distribuzione estetica delle piante ornamentali e della cura dell’orto.

Da confronto con la planimetria catastale, si rileva che il giardino esterno oggetto di perizia, è accatastato come area rurale di 145mq e corrisponde alla fascia ovest del grande giardino prospiciente il complesso edilizio residenziale

In giallo evidenziata l’area esterna oggetto di pignoramento.

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Nell’immagine superiore si riporta in evidenza il mappale 202, corrispondente all’area urbana, 203 la scala di accesso esterna e 205 sul retro dell’abitazione.

Dalla stradina comune si ha accesso attraverso una scala esterna all’abitazione oggetto di pignoramento, al primo piano dell’edificio, lato ovest, e corrispondente al foglio 5 , mappale 176, sub.2

L’abitazione è sviluppata principalmente al primo piano, con misura complessiva di mq 13,40 per 10 mq. La distribuzione interna dei locali ha subito una variazione rispet- to alle planimetri depositate in comune ed in catasto, dovuta a varie opere di ristrut- turazione interna che risultano attualmente in corso, senza relativa documentazione edilizia.

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Agli atti catastali figura un corridoio d’ingresso, un ambiente cucina chiuso da muri, un soggiorno, tre camere, un bagno e una lavanderia. Allo stato di fatto odierno sono stati rimossi i muri del corridoio creando un unico ambiente aperto. Analogamen- te è stato arretrato il muro tra cucina e corridoio al fine di dilatare lo spazio.

Da raffronto con le planimetrie depositate in comune, di cui si riporta in allegato la documentazione, troviamo indicate in dettaglio le misure dei vari ambienti:

l’ambiente soggiorno, al lato nord dell’appartamento, misura 4,30m x 4; la cucina, posta a sud, e senza chiusura muraria rispetto al corridoio, misura 4,40m x 3,40m.

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Da confronto tra catastale e comune, si rileva che il muro del corridoio è in una posizione diversa tra i due disegni: arretrato in un caso, in linea sul catastale. Il bagno misura 2,80 x 2,95 agli atti, e ad oggi si presenta ristrutturato. La camera a nord misura agli atti 4,20 x 4,30m, con accesso ad una terrazza. La camera a sud misura 4,20 x 4,80m, con accesso alla terrazza di lunghezza 10,80m che caratterizza tutto il fronte principale dell’abitazione. Di fatto pertanto le modifiche interne sono state numerose, ma non hanno alterato le pareti esterne dell’immobile le cui misure principali risultano agli atti di 13,40m x 10m, per un totale lordo di 134mq al primo piano.

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Le uniche tre foto interne che è stato possibile effettuare, si allegano a corredo della perizia ed evidenziano come l’appartamento sia stato recentemente oggetto di ri- strutturazione interna, con sostituzione della pavimentazione, sistemazione del bagno ed altri interventi murari. Si noti altresì che l’ambiente soggiorno, corridoio, cucina crea un unicum, e non vi sono le pareti che figurano in planimetria.

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Dall’appartamento si sale alla soffitta, con lateralmente i due sottotetti. Anche in questo caso va rilevata una difformità: nel catastale figura che questo ambiente è sfalsato e posizionato sopra all’appartamento accanto, mentre coincide con l’appartamento in questione. Va pertanto corretto anche il disegno catastale di riferimento. Inoltre il piccolo ambiente alla fine della soffitta è stato rimosso, demolen- done i relativi muri. Infine, dal primo piano si accede ad un’altra zona di uso esclusivo al piano terra, caratterizzata da una lavanderia, un ricovero attrezzi e una cantina. A livello strutturale, data l’età dell’immobile e quanto dichiarato agli atti in comune, possiamo identificare fondazioni in pietra, strutture in elevazione composta da muratura in cotto, solai in latero-cemento e copertura in coppi. La zona nella quale è inserito l’immobile è identificata come rurale.

VERIFICA DELLA CONFORMITA’ EDILIZIA E CATASTALE Come già accennato nella de- scrizione, vi sono numerose difformità tra la documentazione edilizia presentata in Comune e la relativa in Catasto. Per analizzare la situazione in dettaglio è stato op- portuno accedere agli atti presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Loreggia e alle relative planimetrie depositate in Catasto. Le opere relative al fabbricato sono state oggetto di progetto di “restauro di abitazione rurale”, intestato alla proprietà con domanda n° 61/1975, presentato il depositato il 30 luglio 1975, del quale è stata rilasciata autorizzazione il 9.10.1975.

Successivamente, vista la domanda datata 8.10.1976 con la quale il sig.

chiedeva il rinnovo della licenza edilizia, la stessa venne rinnovata per un anno, pertanto dal 9.10.1976 al 9.10.1977. Agli atti è emerso anche il permesso di abitabilità n. 61/75, nel quale si e-vince che l’ispezione sanitaria della stessa è stata fatta il 21.2.1983, che i lavori, iniziati il 9.10.1975, sono stati ultimati il 30.07.1981, e la costruzione oggetto di restauro è risul-tata abitabile dal 21.02.1983. Come accennato, l’immobile, nella sua sagoma ester-na, si presenta senza modifiche sostanziali rispetto alla documentazione presentata, mentre vi sono diverse modifiche interne, che necessitano un aggiornamento delle planimetrie catastali e della documentazione comunale. Si stima che il costo previ-sto per la pratica di sanatoria e sistemazione catastale, sia di indicative 2.500€, comprensive di oneri comunali e diritti di segreteria.

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A livello urbanistico l’immobile rientra in una fascia residenziale a nord del territorio di Loreggia.

La zona dove è inserito l’immobile oggetto di perizia è la Zona C1.2 Nuclei residenziali rurali

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ELENCO SINTETICO DELLE FORMALITA’ Analizzando la storia catastale ipotecaria, al ventennio l’immobile oggetto della perizia era già intestato al sign. per la piena proprietà a lui pervenuto da in virtù di

1. compravendita per atto a rogito del Notaio Roberto Paone del 25.10.1995, trascritto a Padova il 31.10.1995 al n. 17353 del registro particolare e che l’immobile indicato risulta intestato a

per la piena proprietà dell’intero

e che sullo stesso gravano le seguenti formalità:

2. Ipoteca volontaria Registro Particolare 6793 Registro Generale 29006 del 23.07.2010 a favore di Banca Padovana Credito Cooperativo, società cooperativa sede di Campodarsego. Via Caltana n.7 e contro per la piena proprietà- atto Paone Roberto del 21.07.2010 per €72.000 di cui € 36.000 per sorte capitale, della durata di 11 anni

3. Ipoteca alla riscossione Registro Particolare 7367 Registro Generale 39259 a favore Agenzia delle Entrate- riscossione del 09.10.2018 per € 95.524,02 di cui € 47.762,01 per sorte capitale.

4. Pignoramento Immobiliare Registro Particolare 2736 Registro Generale 4488, a favore di Banca di credito Cooperativa di Roma, domicilio ipotecario eletto presso lo studio dell’avv. Federico Barzon, sito a Padova in Piazza Mazzini 64, e contro per la piena proprietà- Notifica ufficiale giudiziario di Padova del 12.01.2019 sino alla concorrenza di € 22.689,87 oltre a interessi e spese.

Riepilogo da ispezione conservatoria:

1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 31/10/1995 - Registro Particolare 17353 Registro Generale 26125 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA

2. ISCRIZIONE CONTRO del 23/07/2010 - Registro Particolare 6793 Registro Gene- rale 29006 Pubblico ufficiale PAONE ROBERTO Repertorio 82470/32062 del 21/07/2010 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

3. ISCRIZIONE CONTRO del 10/10/2018 - Registro Particolare 7367 Registro Gene- rale 39259 Pubblico ufficiale AGENZIA DELLE ENTRATE-RISCOSSIONE Repertorio

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2386/7718 del 09/10/2018 IPOTECA CONC. AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO E AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO

4. TRASCRIZIONE CONTRO del 06/02/2019 - Registro Particolare 2736 Registro Generale 4488 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DI PADOVA

Repertorio 219/2019 del 12/01/2019 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

OCCUPAZIONE E CONFINI In occasione del sopralluogo l’appartamento risulta oc- cupato dal sig. La proprietà, confina: a nord con scoperto comune e altra proprietà identificata al mappale 227, a est in aderenza con altra proprie-tà al mapp.176, a sud con area esterna comune e via Boscalto, a ovest con area scoperta comune e altra proprietà.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA L’appartamento non è dotato di certificazione energetica. Non viene prodotta agli atti, perché non obbligatoria nel caso di vendita per esecuzione forzata, ma la scrivente CTU si dimostra disponibile a realizzarla qualora necessaria.

CRITERI GENERALI DI STIMA ADOTTATI E STIMA DEL VALORE DEL LOTTO Per la stima del valore commerciale attuale dell’immobile si è eseguita un’indagine di mercato immobiliare condotta nel contesto, per beni simili per caratteristiche e tenuto conto di tutti i parametri che possono influenzarne la valutazione, attraverso il metodo sintetico comparativo, che tenga in considerazione sia la posizione, sia le condizioni generali dell’immobile, le finiture e il loro stato di conservazione. Si è poi tenuto conto del valore medio di edifici analoghi in zona grazie ad un confronto presso alcune agenzie immobiliari del luogo per recepire dati utili e riferiti a recenti compravendite analoghe nelle strette vicinanze e nello stesso contesto. Va inoltre considerato elemento di riferimento il valore indicato dall’Agenzia delle entrate, nella Banca dati delle quotazioni immobiliari per Loreggia.

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L’agenzia delle Entrate, come evidenziato sopra, riporta un valore di mercato per abitazioni di tipo economico, un importo che va da 950 € a 1.150 € al m².

Osservando i comparabili di agenzie immobiliari in zona, confrontandone caratteristiche e metratura, si possono prendere a riferimento dei valori che si attestano sui 1.000 €/mq.

Analizzando inoltre i valori di riferimento individuati nelle aste attive oggi sul sito Astalegale.it nella zona di Loreggia, si possono identificare alcuni annunci:

a. https://www.astalegale.net/Immobili/Detail/b1659809-Abitazione-di-tipo- civile-Via-Venier-n-20A-Loreggia Lotto unico - piena proprietà della porzione centrale del fabbricato di tipo trifamiliare sito in Comune di Loreggia (PD), Via Venier n. 20/A, e precisamente abitazione al piano terra e primo con garage al piano terra e area coperta e scoperta esclusiva, per una superficie commerciale complessiva di mq.154, nonché la comproprietà indivisa in ragione di 1/3 (un terzo) dell'area adibita a strada di accesso. Occupato senza titolo. 128.000,00 €

b. https://www.astalegale.net/Immobili/Detail/b1659194-Abitazione-di-tipo- civile-Via-Don-A-Serafin-n-23-Loreggia

Lotto Unico - Piena proprietà di unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale denominato "Residence I Girasoli" sito in Comune di Loreggia (PD), Via Don Antonio Serafin n. 2/3, e precisamente appartamento al piano primo e garage al piano terra, della superficie

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commerciale complessiva di mq. 67,50. Libero. 68.000,00 €

c. https://www.astalegale.net/Immobili/Detail/b1693488-Abitazione-di-tipo- civile-Via-verdi-4-Loreggia

vendita mediante procedura competitiva-II° esperimento - Appartamento piano 2 di mq 114, e garage di mq 26. Libero.53.000,00 €

Considerato l’età dell’immobile e lo stato di conservazione dello stesso, la posizione rispetto ai principali servizi, e individuato il valore di vendita di immobili analoghi nelle agenzie immobiliari della zona che tende ad essere intorno ai 950 €/mq, per la stima in oggetto si ritiene pertanto congruo attenersi a tale valore. Il calcolo delle superfici è stato fatto basandosi sulle planimetrie catastali e sui disegni depositati in Comune.

Descrizione Mq Coeff. Sup. Comm. €/mq Totale

Abitazione P1 134 1 134,00 € 950,00 € 127.300,00

Terrazze P1 24,12 0,35 8,44 € 950,00 € 8.019,90

Soffitta P2 76 0,35 26,60 € 950,00 € 25.270,00

Lavanderia e cantina PT 38 0,35 13,30 € 950,00 € 12.635,00

Giardino (fino a 25mq) PT 25 0,1 2,50 € 950,00 € 2.375,00

Giardino (restante sup.) PT 120 0,02 2,40 € 950,00 € 2.280,00

Totale 417,1 187,24 € 177.879,90

€ 26.681,99 -€ 2.500,00

€ 148.697,92 detrazione 15% per assenza della garanzia per vizi palesi od occulti

Totale Spese per sanatoria e pratiche di aggiornamento catastle Valore della proprietà arrotondato: € 148.700,00

Camposampiero, lì 19.10.2019 Il C.T.U. arch. Roberta Mariano