FOGLIO INFORMATIVO
relativo al
MUTUO IPOTECARIO
INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca di Credito Cooperativo di Valledolmo
Via Vittorio Emanuele III, 34 - 90029 - Valledolmo (PA) Tel. : 0921544504 - 0921544505 - Fax: 0921543617
Email: [email protected] - Sito internet: http://www.bccdivalledolmo.it Registro delle Imprese della CCIAA di Termini Imerese - Palermo n. 137571 Iscritta all'Albo della Banca d'Italia n. 4968 - cod. ABI 08071
Iscritta all'Albo delle società cooperative n. A162723
Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti (FGD) e al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti (FGO) del Credito Cooperativo.
CHE COS’È IL MUTUO IPOTECARIO
Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine (superiore a 18 mesi). In genere la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 15 anni anche se per determinati prodotti potrebbe avere una durata superiore. Si definisce ipotecario perché è assistito da una garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà di un bene immobile.
Solitamente viene richiesto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile ma può servire anche per altre finalità (ad esempio: sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità).
Con il contratto di mutuo ipotecario la banca consegna una somma di denaro al cliente che si impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso.
Il rimborso avviene mediante pagamento di rate periodiche comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso o variabile.
Il cliente, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni così assunte, inoltre, conferisce normalmente in garanzia un immobile (che, eventualmente, può essere lo stesso per il cui acquisto o ristrutturazione è stato richiesto il mutuo medesimo) permettendo che la banca iscriva ipoteca su di esso.
Nell’ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell’immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito.
Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso.
I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso fisso
Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l’importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato.
Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate, e dell’ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato
Mutuo a tasso variabile
Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l'andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto (ad esempio il tasso Euribor).
Il rischio principale è l'aumento imprevedibile e consistente dell'importo o del numero delle rate.
Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l'andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell'importo delle rate.
Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Rischio di tasso
Tasso fisso – trattandosi di un mutuo a tasso fisso, in caso di variazione al ribasso dei tassi di interesse, l’impegno finanziario del cliente rimane determinato in base al tasso originariamente pattuito.
Tasso variabile indicizzato – trattandosi di un mutuo indicizzato a un parametro di mercato, nel corso del rapporto può verificarsi un aumento del valore del parametro preso a riferimento con conseguente aggravio dell’impegno finanziario richiesto al cliente.
Per saperne di più:
La Guida pratica al mutuo , che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito www.bancaditalia.it, presso tutte le Agenzia e sul sito (http://www.bccdivalledolmo.it) della Banca di Credito Cooperativo di Valledolmo
CONDIZIONI ECONOMICHE CHE COS’È IL CONTONTE
QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO A TASSO FISSO Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) 9,0871
QUANTO PUO’ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO A TASSO VARIABILE Tasso annuo effettivo globale (TAEG) 6,5832
Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l’iscrizione dell’ipoteca, nonché le spese di assicurazione dell’immobile ipotecato.
VOCI COSTI
Tasso fisso Tasso variabile Importo massimo finanziabile Non superiore all’80% del valore
dell’immobile accertato dal perito
Non superiore all’80% del valore dell’immobile accertato dal perito
Durata massima Min. 5 anni, max 15 anni Min. 5 anni, max 15 anni
Modalità di calcolo degli interessi Anno civile Anno civile
1 Il TAEG è calcolato su un finanziamento di 100.000,00 euro, di durata pari a 10 anni, applicando il tasso IRS a 10 anni alla data del 01/05/2013 (pari a 1,45) maggiorato di uno spread del 7,00 , con una periodicità della rata mensile.
2 Il TAEG è calcolato su un finanziamento di 100.000,00 euro, di durata pari a 10 anni applicando la Media Euribor 3 mesi alla data del 01/05/2013 (pari a 0,12) maggiorata di uno spread del 6,00 con una periodicità della rata mensile.
TASSI MASSIMI
Tasso di interesse nominale annuo
Irs di periodo + 9,00% Euribor 6 mesi + 6,42%
Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso
variabile) Tasso IRS lettera (Interest Rate Swap)
della medesima durata del
finanziamento rilevato il primo giorno lavorativo precedente quello di stipula del contratto.
Media Euribor 1 mese, divisore 365, del mese precedente (rilevazione pubblicata su quotidiano “Il Sole 24Ore”)
Media Euribor 3 mesi, divisore 365, del mese precedente il trimestre di rilevazione (pubblicata su quotidiano
“Il Sole 24Ore”)
Media Euribor 6 mesi divisore 365, del mese precedente il semestre di rilevazione (pubblicata su quotidiano
“Il Sole 24Ore”)
Spread - 6,42%
Tasso minimo Tasso massimo
Non previsto 6%
Tasso di interesse di preammortamento
Irs di periodo + 7,00% Euribor 1 mese + 6,00%
Tasso di mora 2,0000 punti in più del tasso
contrattuale rilevato al momento dell’insorgenza dell’inadempimento e mantenuto fisso per tutto il periodo in cui maturano interessi mora
2,0000 punti in più del tasso contrattuale rilevato al momento dell’insorgenza dell’inadempimento e mantenuto fisso per tutto il periodo in cui maturano interessi mora
SPESE MASSIME Spese per la stipula del contratto
Istruttoria 1,00% sull’importo del mutuo 1,00% sull’importo del mutuo
Imposta sostitutiva 0,25% o 2,00% secondo la prescrizione di legge.
0,25% o 2,00% secondo la prescrizione di legge
Incasso rata
€ 0,00 € 0,00
Spese per quietanza e spese
incasso € 0,00 € 0,00
Spese per avviso scadenza rata € 2,00 € 0,00 Spese per sollecito di
pagamento
€ 0,00 € 0,00
Spese per comunicazioni periodiche
€ 1,50 € 1,50
Spese per altre comunicazioni € 0,00 € 0,00 Spese per altre comunicazioni a
mezzo raccomandata
€ 0,00 € 0,00
Variazione/Restrizione/
Svincolo di ipoteca Non prevista Non prevista
Spese aggiuntive per
cancellazione ipoteca fuori sede Non prevista Non prevista
Accollo mutuo Non prevista Non prevista
Frazionamento mutuo Non prevista Non prevista
Sospensione pagamento rate Non prevista Non prevista
Spese di ristrutturazione mutuo Non prevista Non prevista
Spese di rinegoziazione tasso/modifica rateazione
Non prevista Non prevista
Spese per il rilascio
certificazione interessi passivi
Non prevista Non prevista
Commissione estinzione
anticipata e decurtazione debito residuo
Non prevista Non prevista
PIANO DI AMMORTAMEN TO
Tipo di ammortamento
Francese. La rata del piano di ammortamento francese prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.
Tipologia di rata Costante: la somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo come indicato nel piano di ammortamento
Periodicità delle rate
Mensile
Le condizioni su esposte sono indicate nella misura massima prevista dalla banca. I tassi massimi vengono comunque applicati nel rispetto dei limiti di legge tempo per tempo vigenti.
Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), previsto dall’art. 2 della legge sull’usura (l. n.
108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato presso le filiali e sul sito internet della banca www.bccantonello.it
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO
Data Valore
23/09/2013 Media Euribor 6 mesi: 0,334
CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL’IMPORTO DELLA RATA
Nel successivo calcolo esemplificativo, per quanto non espressamente indicato, vengono utilizzate le stesse condizioni ed ipotesi già illustrate nel riquadro “QUANTO PUO’ COSTARE IL MUTUO”
TASSO VARIABILE (INDICIZZATO AL TASSO EURIBOR1M) Tasso di interesse
applicato inizialmente
Durata del finanziamento (mesi)
Importo della rata mensile per €
100.000 di
capitale
Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 24 mesi
Se il tasso di interesse
diminuisce del 2%
dopo 24 mesi (*)
6,12% 60 1,939,28 2.033,96 1.847,35
6,12% 120 1.116,58 1.220,10 1.018,38
(*) il tasso minimo non può comunque scendere al di sotto dello spread, nell’ipotesi pari al 6,00%
SERVIZI DI ACCESSORI
Polizza assicurativa scoppio, incendio Costo calcolato sul valore di perizia
ALTRE SPESE DA SOSTENERE
Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi:
Perizia tecnica Rilasciata da un perito gradito alla banca.
Secondo il tariffario del perito
Spese notarili Secondo tariffario notarile
Assicurazione immobile Capitale assicurato pari al valore commerciale della casa (e comunque non inferiore al valore del mutuo), con copertura per
incendio/scoppio/fulmine/ecc., con vincolo a favore della banca.
Imposta sostitutiva 0,25% oppure 2% della somma erogata
Tassa ipotecaria Ove prevista
Stabilita tempo per tempo dall’Amministrazione Finanziaria Imposte e tasse presenti e future A carico del cliente
TEMPI DI EROGAZIONE
• Durata dell'istruttoria: entro 30 giorni dalla presentazione della documentazione completa (nell'ipotesi di immediata disponibilità da parte del Notaio).
• Disponibilità dell’importo: le somme erogate sono rese disponibili entro 10 giorni dall’avvenuta iscrizione ipotecaria.
ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA’ E RECLAMI
Estinzione anticipata
Il cliente può esercitare in ogni momento, senza alcun onere né spesa né penale, il diritto di estinzione anticipata, totale o parziale, del mutuo:
• se il mutuo è concesso a persone fisiche per acquisto, costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale;
• se l’estinzione anticipata totale avviene nell’ambito di un’operazione di portabilità.
In tutte le altre ipotesi, il mutuatario può esercitare in ogni momento il diritto di estinzione anticipata, totale o parziale, corrispondendo un compenso percentuale sul debito residuo, non superiore all'1,00%.
L’estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto – tutto insieme – prima della scadenza del mutuo.
Risoluzione del contratto e decadenza dal beneficio del termine
In determinate ipotesi (ad es.: mancato pagamento della rata; vicende riguardanti il cliente o gli eventuali garanti che – incidendo sulla loro situazione patrimoniale, finanziaria o economica – pongono in pericolo la restituzione delle somme alla banca), il contratto si scioglie,
automaticamente o a richiesta della banca, che, conseguentemente, ha diritto di ottenere l'immediato pagamento di quanto dovutole.
Portabilità del mutuo
Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un'altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio.
RECESSO E RECLAMI
Tempi massimi di chiusura del rapporto contrattuale
La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 45 gg dalla data di integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso.
Reclami
I reclami vanno inviati all’Ufficio Reclami della banca, Via Vittorio Emanuele III, 34 – 90029 Valledolmo, che risponde entro 30 giorni dal ricevimento.
Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a:
• Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all’Arbitro si può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it., chiedere presso le Filiali della Banca d'Italia, oppure chiedere alla banca;
• Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di conciliazione che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all’assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel. 06.674821, sito internet www.conciliatorebancario.it (h).
LEGENDA
Accollo Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore.
Imposta sostitutiva Imposta sostitutiva sui contratti di durata superiore a 18 mesi, pari allo 0,25% della somma erogata, ad eccezione dei mutui richiesti
da persone fisiche e destinati
all'acquisito/costruzione/ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi dalla prima casa, per i quali l'imposta sostitutiva è pari al 2% della somma erogata.
Istruttoria Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo Parametro di indicizzazione
(per mutui a tassa variabile)
Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse
Piano di ammortamento Piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto.
Piano di ammortamento
“francese” Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All'inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene
restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
Quota capitale Quota della rata costituita dall’importo del finanziamento restituito Quota interessi Quota della rata costituita dagli interessi maturati
Spese per invio estratto conto Commissioni che la banca applica ogni volta che invia un estratto conto, secondo la periodicità e il canale di comunicazione stabiliti nel contratto.
Rata costante La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo.
Rata crescente La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate
Rate decrescente La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate
Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM)
Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’economia e delle finanze come previsto dalla legge sull’usura.
Per verificare se un tasso di interesse è usurario e, quindi, vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM degli affidamenti in conto corrente, aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesto dalla banca non sia superiore.
Rimborso in un’unica soluzione
L’intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi.
Spread Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione.
Tasso annuo effettivo globale (TAEG)
Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso.
Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.
Tasso di interesse di preammortamento
Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata.
Tasso di interesse nominale annuo
Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l’interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato.
Tasso di mora Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate.
Tasso effettivo globale medio (TEGM)
Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministro dell’Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura.
Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra quelli pubblicati, il TEGM dei mutui chirografari (che appartengono alla categoria “altri
finanziamenti”, divisi in “altri finanziamenti alle imprese” e
“altri finanziamenti alle famiglie” effettuati dalle banche), aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesto dalla banca Tasso Euribor (Euro Interbank
Offered Rate)
E’ il tasso medio cui avvengono le transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee. E’ determinato ogni giorno sul mercato interbancario e dipende dal rapporto tra domanda e offerta di denaro in prestito.
