La congiuntura immobiliare - Italia
Primo semestre 2020
R E S E A R C H & D E V E L O P M E N T D E PA R T M E N T
PREMESSA
La congiuntura del mercato immobiliare italiano illustra i trend dei principali indicatori dei settori corporate quali terziario, industriale-logistico, retail e hospitality-healthcare, oltre alle dinamiche del segmento residenziale sempre più nel radar degli investitori.
Il report mette a disposizione, con cadenza semestrale, le informazioni utili a
comprendere le performance delle diverse asset class, quali: il volume degli investimenti, articolati per trimestre, le variazioni congiunturali e tendenziali, la tipologia e provenienza degli investitori, i principali deal conclusi, oltre a fornire un outlook di quelle che saranno le tendenze nel breve-medio periodo.
Particolare attenzione viene data all’analisi delle dinamiche immobiliari delle città di Milano e Roma, che nel primo semestre dell’anno in corso hanno mostrato una maggior resilienza alla crisi dovuta all’emergenza sanitaria, in particolare Milano che si conferma una “città calamita” per gli investimenti.
Il documento si propone quale supporto agli operatori del real estate attivi sul territorio italiano, in quanto propone una fotografia aggiornata e offre spunti di riflessione per interpretare l’evoluzione di ciascun settore al fine di porre in atto le strategie di rilancio più opportune.
In particolare, l’edizione di giugno 2020 pone l’attenzione sui primi effetti rilevabili derivanti dalla pandemia Covid-19 sui mercati e rileva i principali scenari evolutivi.
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INDICE
Il mercato immobiliare italiano ... 1
Il mercato immobiliare residenziale italiano ... 5
Social Housing ... 9
Il mercato immobiliare terziario ... 13
Il mercato immobiliare alberghiero ... 19
Il mercato immobiliare logistico ... 27
Il mercato immobiliare industriale ... 31
Il mercato immobiliare commerciale ... 34
Il mercato immobiliare residenziale Milano e Roma ... 40
Il mercato immobiliare residenziale della città di Milano ... 41
Il mercato immobiliare residenziale della città di Roma ... 43
Il mercato immobiliare terziario di Milano e Roma ... 45
Il mercato immobiliare terziario della città di Milano ... 46
Il mercato immobiliare terziario della città di Roma ... 49
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Investimenti
In Italia il volume degli investimenti corporate del primo semestre 2020 si attesta nell’intorno dei 3,5 miliardi di euro con una variazione di poco inferiore al 35% rispetto al primo semestre dello scorso anno. Tale performance riflette l’andamento incerto dei mercati causato dall’emergenza sanitaria dovuta alla pandemia COVID-19 ancora in corso. Il 2019 si era chiuso con un nuovo record di investimenti pari a circa 12 mld, e con previsioni per il mercato immobiliare italiano positive, o in crescita nel caso del segmento hospitality, tuttavia già alla fine del primo trimestre dell’anno in corso si sono rilevate le prime anomalie in termini di volume di investimenti derivate dalla chiusura forzata delle attività e l’obbligo di distanziamento sociale, misure che non hanno favorito la conclusione dei deal. In primis è slittato il consolidamento di alcune transazioni di rilievo come quella di
“The Dedica Anthology” tra Varde e Covivio. A queste si aggiunge la “crisi” delle asset class maggiormente colpite dal fenomeno pandemico, come gli immobili ad uso retail, già in fase di “re-thinking” pre-pandemia, e ricettivo.
Gli scenari post-crisi prevedono per tutte le destinazioni d’uso una radicale riorganizzazione degli spazi e dei flussi. In particolare, il settore GDO dovrà riadattarsi alle nuove abitudini dei consumatori, velocizzando ad esempio la riorganizzazione delle vendite via e-commerce e integrando le proprie attività con quelle di tipo logistica last-mile. Quest’ultima risulta essere un key-driver fondamentale anche per la ripartenza dell’asset class industriale/logistico. I negozi posizionati nelle High- Street e le strutture ricettive, in particolare hotel di categoria UpperUp scale e Luxury, dovranno attendere la ripresa dei flussi turistici e del turismo business, e nel contempo dovranno
attuare azioni volte ad un’eventuale rimodulazione dei contratti di locazione in essere (revisione dell’ammontare dei canoni o slittamento dei pagamenti), o comunque saranno impegnati a trovare specifiche soluzioni “ad hoc” tra proprietà e tenant.
Inoltre, la necessaria riorganizzazione dei layout spaziali contribuirà pesantemente sui sistemi organizzativi interni in termini di numero e gestione degli accessi in funzione delle nuove esigenze.
Il mercato immobiliare italiano
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su fonti varie
N.B.: nel settore retail non sono stati considerati i circa 435 milioni di euro corrisposti da Unicredit nel primi trimestre 2020 per l’acquisizione, dai soci di minoranza di una partecipazione pari al 32,5% del capitale di La Villata S.p.A., società immobiliare controllata da Esseleunga S.p.A. e proprietaria di gran parte dei punti vendita della catena.
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su fonti varie
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Per altre asset class, quali uffici e immobili ad uso residenziale si aggiunge al sempre attuale key driver della “sostenibilità”, l’attenzione verso gli spazi rispettivamente “per lavorare” e “per vivere”. In particolare, per gli uffici si prevede una crescita della richiesta di prodotto immobiliare “smart” caratterizzato da layout distributivi in grado di accogliere, ad esempio, sistemi di postazioni a rotazione e in grado di soddisfare le nuove direttive sanitarie applicate ai metri quadrati a postazione. Per quanto riguarda la residenza si ipotizza un aumento di interesse verso immobili ad uso abitativo da valorizzare con interventi volti a soddisfare le nuove esigenze della domanda (locali per wellness e smartworking, balconi, terrazzi, spazi esterni, ecc.) e da locare a utenti che per esigenze famigliari o di lavoro richiedono spazi abitativi da vivere per breve- medio tempo. Le destinazioni d’uso del gruppo “alternative” quali student housing, senior living, RSA e cliniche specializzate, dopo una prima fase di incertezza legata al distanziamento sociale e alla ridotta possibilità di muoversi, si prevede tornino a registrare un graduale trend espansivo pre-crisi.
In questo scenario è importante segnalare la resilienza della “città calamita” degli investimenti: Milano. Nel primo semestre 2020 si stima un ammontare di investimenti nell’intorno dell’1,8 mld, registrando di fatto una tenuta e un sostanziale allineamento a quanto totalizzato nello stesso periodo del 2019, dall’analisi dei dati emerge una flessione contenuta attorno al 5% o di poco superiore. Nel 2019 Milano ha inciso sul totale investimenti corporate in Italia per il 37% e nel I semestre tale incidenza sale addirittura al 50%.
Grazie all’avvio di importanti progetti di rigenerazione urbana registrati nel 2019, il capoluogo lombardo ha confermato la sua reputazione di location “sicura” per gli operatori del real estate. Le transazioni relative l’Ex-Trotto ed Ex Centro di Allenamento di San Siro, acquistata da Hines da Snaiteche il portafoglio di sette immobili di UBI Banca venduto a COIMA SGR con l’obiettivo di esternalizzare il patrimonio immobiliare e di valorizzare gli uffici confermano l’interesse verso Milano, che ha registrato un calo degli investimenti più morbido rispetto all’Italia.
Da quanto emerge dai comunicati stampa rilasciato in occasione dei GRI, un chiaro segnale della buona tenuta dei mercati immobiliari core di Milano, ma anche di Roma è la stabilità dei prezzi, per i quali si prevede una rimodulazione entro la fine dell’anno, o comunque non appena la stima del rischio sarà in linea con i cambiamenti della domanda
Sempre nel comunicato stampa è riportato che il sentiment dei principali esponenti dell’immobiliare italiano che hanno partecipato ai GRI è sintetizzabile nello slogan “wait and see”. In altre parole, la maggior parte dei player preferisce attendere i reali effetti della pandemia COVID-19. Una parte minoritaria dei partecipanti al sondaggio dichiara invece un approccio più ottimistico e pronto ad investire immediatamente sui mercati di Milano e Roma.
FOCUS INVESTIMENTI
I flussi di capitali per il primo semestre provengono per il 41% da investitori domestici e per il 59% da piazze internazionali:
di queste il 37% dagli Sati Uniti, seguito dalla Francia (22%), Germania (20%), Austria (9%), United Kingdom (6%) e altri investimenti parcellizzati da player di altri Paesi.
A Milano il flusso degli investimenti è rimasto costante e con capitali che sono continuati ad arrivare prevalentemente dall’estero, mentre all’opposto nella città di Roma gli investimenti hanno riguardato in prevalenza capitali nazionali.
Compravendite
Nel 2019 il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) del settore residenziale sono cresciute del 4,3% su base annua.
Nello stesso periodo le NTN non residenziali hanno segnato +4,8%. I dati del primo trimestre 2020, seppur provvisori,
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su fonti varie
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registrano circa 117.000 NTN residenziali e 10.300 NTN non residenziali, rispettivamente -15% e -18% rispetto alle transazioni registrate nello stesso periodo del 2019. Tra i primi trimestri del 2020 e del 2019, gli immobili non residenziali che hanno registrato la performance peggiore in termini di transazioni appartengono al settore produttivo (-23%).
Nello specifico nel 2019 il settore residenziale ha registrato il 34% di compravendite al Nord Est seguito dal Centro (21%), Nord Ovest (20%), Sud (17%) e Isole (9%).
Il Nord Ovest è l’area geografica in cui sono registrate anche più transazioni del settore non residenziale. Tra queste, le transazioni degli uffici si distribuiscono, sia in termini di volume che di intensità, maggiormente tra i capoluoghi (53%). Più netta la distinzione delle NTN dei negozi (40% circa nei capoluoghi), mentre le aree non capoluogo risultano essere le più appetibili per investimenti in immobili produttivi (83,5% sul totale).
Patrimonio gestito
Per quanto riguarda il patrimonio immobiliare gestito italiano, nel 2019 è stato registrato un aumento dei fondi immobiliari destinati a investitori istituzionali raggiungendo la quota di 567 rispetto ai 524 del 2018. Continua, invece, la dismissione di fondi immobiliari di tipo Retail, esperienza destinata ad esaurirsi al termine delle liquidazioni attualmente in corso, al netto di ulteriori proroghe o periodi di garanzia. La quantità di SGR attive si attesta a 41 unità. Il grado di concentrazione dell’industria dei fondi non risulta particolarmente elevato, anche se negli ultimi anni le SGR hanno avviato un processo di fusione/acquisizione realizzando società mediamente più strutturate.
Nel 2019,i rendimenti registrati hanno evidenziato una elevata volatilità tra il primo e il secondo semestre, quest’ultima dovuta agli esiti delle vendite dei cespiti in portafoglio.
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Nomisma Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Agenza delle Entrate (OMI)
4 Secondo Nomisma: “L’assenza di ulteriori proroghe ad inizio 2020 ha reso più stabile lo scenario dei prossimi mesi, anche se l’emergenza COVID-19 ha alterato profondamente gli andamenti borsistici nel mese di marzo. In tale quadro, se fino a gennaio lo sconto medio sul NAV si era attestato al -36,3%, in aumento rispetto al -29,4% di novembre 2019, il dato attuale risulta inferiore e pari al -34,5%, seppure non correlato agli effettivi andamenti di bilancio dei fondi.”
Osservando il patrimonio gestito dal punto di vista delle destinazioni d’uso si evidenzia come a livello europeo la quota di immobili direzionali/uffici sia costantemente aumentata negli ultimi 7 anni, mentre nel panorama italiano la quota di portafoglio a destinazione d’uso terziario è diminuita, passando dal 55% al 43% degli Asset Under Management (AUM).
Per quanto riguarda la Società Immobiliari quotate, si è registrato nei primi mesi del 2020 un crollo delle quotazioni legato all’emergenza COVID-19. In generale la pandemia ha influito negativamente su tutti i listini, compresi quelli europei, ridefinendo i valori di negoziazione che si discostano i maniera significativa dai NAV definiti qualche mese fa.
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Nomisma
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I numeri del mercato residenziale del 2019 hanno confermato quelle che erano le previsioni e le tendenze previste nel secondo semestre dello scorso anno. Sebbene i numeri non fossero ancora tornati a quelli del periodo pre crisi del 2008, il settore aveva intrapreso la strada di una progressiva crescita di tutti gli indicatori. Già confrontando i dati dell’Agenzia delle Entrate al terzo trimestre 2019, con una crescita sullo stesso periodo del 2018 del 5,7%; era facile ritenere che l’obiettivo delle seicentomila transazioni potesse essere raggiunto.
Il 2019 infatti vede chiudere l’anno con 603.500 unità passate di mano, pari a u +4,3% sul 2018.
Numeri dunque del mercato residenziale e immobiliare in generale, a fine 2019 confortanti, ma che mostravano già a nel quarto trimestre oltre a segnali di luce anche le prime ombre.
Se da un lato infatti il settore è stato sostenuto da una domanda in aumento e da un clima di fiducia delle famiglie, dall’altro la stessa domanda si è scontrata con un prodotto che continua ad essere di bassa qualità e questo spiega anche le quotazioni ancorate allo zero.
Un ulteriore elemento di contraddizione è da un lato l’aumento degli indicatori di mercato grazie a tassi ai minimi storici e alla propensione delle banche al prestito ma dall’altro il rallentamento dell’economica del Paese italiano: l’avvento della pandemia ha infatti trovato un contesto nazionale già in recessione.
Infine, ultimo elemento di criticità, la crescita non è stata omogenea in tutto il territorio nazionale. Le grandi città si sono confermate il vero traino del settore immobiliare italiano, Milano prima fra tutte. Nei contesti di periferia e nei piccoli comuni si sono registrati indicatori in negativo.
Nonostante tutte queste dicotomie, il 2019 poteva ritenersi come l’apice di un trend di crescita ormai costante da oltre cinque anni, con prezzi sulla via della stabilizzazione per le compravendite e in aumento delle locazioni e con un mercato che mostrava sempre più una diversificazione del settore living attraverso una stratificazione di funzioni specializzate, tra cui co-housing, senior living, co-living, private rented sector e social housing.
Analizzando i numeri e non solo le tendenze emerse negli scorsi dodici mesi, si sono registrate come già detto nei dodici mesi del 2019 oltre 603.000 transazioni contro le 578.000 del 2018. Oltre un terzo delle compravendite (34,5% del totale) è avvenuto nei territori del Nord Ovest italiano, un territorio dove è anche elevata la domanda di abitazioni in affitto e dove parallelamente si concentrano i trend demografici italiani di crescita. All’origine di dell’elevata mobilità verso questi territori delle famiglie italiane è la ricerca di opportunità lavorative, resa più difficoltosa nei contesti di origine in forte stagnazione economica. Tale movimento sta generando la ridefinizione degli equilibri territoriali del tessuto produttivo italiano. E’ infatti in quei contesti italiani dove si riscontra un’elevata incidenza di famiglie che vivono in affitto e dove sono presenti i grandi patrimoni residenziali a reddito che è possibile individuare il motore economico del Paese.
In considerazione di queste premesse, il mercato milanese ha continuato nel 2019 ad essere il più brillante del Paese, con prezzi e compravendite in decisa ripresa. Le iniziative immobiliari in corso sono molteplici e la città ha continuato e, continua anche nella situazione attuale, ad assorbire la fetta più importante di investimenti esteri in Italia. I prezzi delle abitazi oni nuove registrano incrementi talvolta anche a doppia cifra per le iniziative più richieste nelle zone centrali e semicentrali della città. L’offerta di nuove abitazioni a Milano non compensa tuttavia ancora la crescita della domanda.
Il mercato immobiliare residenziale italiano
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Le previsioni per il 2020 sono inevitabilmente influenzate dalla pandemia da Covid19 che ha di fatto bloccato sia la domanda che l’offerta residenziale italiana, soprattutto per quanto riguarda l’offerta di nuove case, con i cantieri privati fermi per oltre due mesi.
Il fatturato del comparto sarà quasi inevitabilmente colpito da un rallentamento.
E’ chiaro che il primo effetto di contrazione è da ascriversi al lockdown che ha provocato il fermo di tutte le attività per due mesi, marzo e aprile, con una inevitabile riduzione di fatturato e compravendite.
I mesi pre pandemia, gennaio e febbraio, i dati dell’Agenzia delle Entrate mostravano già numeri in lieve calo rispetto al primo trimestre 2019 ma non lasciavano intuire una battuta d’arresto sull’anno. A livello qualitativo, secondo l’Agenzia delle Entrate, il calo che si registrerà nell’anno in corso si avrà soprattutto per i tagli piccoli e medi piuttosto che per quelli più grandi.
Nonostante queste previsioni quasi oggettive di contrazione degli indicatori dovute inevitabilmente chiusura delle attività di due mesi, la situazione del mercato appare in continua evoluzione, fortemente influenzata da quelle che saranno le misure economiche e di sostegno del governo, ed è pertanto molto difficile stimare ad ora quanto dureranno le perturbazioni alla produzione e al commercio, e quale sarà la risposta dei consumatori.
I primi segnali per il settore residenziale all’avvio della cosiddetta “Fase 2” sono, ad esempio, apparsi meno negativi delle iniziali previsioni.
La crisi odierna ha molte somiglianze con quella del 2001, dove le riprese hanno visto mercati, prodotti e soggetti nuovi.
Tutta la filiera della casa sarà pertanto chiamata a una rivoluzione culturale e operativa e il comparto residenziale sarà quello più coinvolto perché dopo l’esperienza appena vissuta, la domanda residenziale, che è sempre di lunga durata, crescerà e avrà bisogno di prodotti (nuovi o di recupero) differenti con locali più ampi e spazi esterni.
Sul fronte delle quotazioni non è ancora possibile prevedere l’effetto della crisi mentre è apparso subito preoccupante il dato sulle costruzioni, il vero settore colpito dall’attuale emergenza.
Secondo il Cresme saranno 34 miliardi di euro di investimenti persi in edilizia per l’anno in corso. L’analisi è stata fatta a partire dalla situazione odierna che ha visto la sospensione di quasi tutti i cantieri per un trimestre per gli interventi di riqualificazione edilizia e le nuove costruzioni non di pubblica utilità, ad eccezione delle infrastrutture strategiche e di edilizia sanitaria.
Volumi di compravendita
Il mercato immobiliare delle abitazioni ha registrato nel 2019 una variazione del +4,3% su base annua (il dato non comprende i volumi relativi alle province di Trento e Bolzano).
Oltre il 34% delle transazioni è riferibile a Regioni del Nord Ovest mentre il 20% circa si registra sia nel Centro che nel Nord Est.
Tutti i contesti nazionali mostrano segnali di crescita rispetto al 2018, crescita più marcata, intorno al 6%, per il Nord e il Centro Italia. Il Sud e le Isole chiudono a dicembre con una variazione rispettivamente del 3,9% e del 3,1%.
Nel 2019 il fatturato del mercato residenziale italiano è stato di 96 miliardi di euro, con un incremento del 3,1 per cento rispetto all’anno precedente.
Lentamente il giro d’affari italiano stava raggiungendo i livelli pre crisi del 2011, dove il fatturato superava i 100 miliardi di euro. Ma rispetto a 8 anni fa la crescita è dovuta esclusivamente all’aumento dei volumi scambiati e non ai prezzi: nel 2011 si scambiarono 51 milioni di metri quadrati secondo Scenari Immobiliari contro i quasi 55 milioni del 2019.
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate
Area NTN 2019 Var. % NTN 2019/18
Quota NTN per area
Nord Est 121.137 5,5% 20,1%
Nord Ovest 208.259 5,1% 34,51%
Centro 122.994 3,3% 20,38%
Sud 99.544 3,4% 16,49%
Isole 51.607 2,4% 8,55%
ITALIA 603.541 4,3% 100%
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate
20%
20% 35%
16%
9%
NTN 2019
Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole
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Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Scenari Immobiliari Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Scenari Immobiliari
Il primo semestre 2020 ha visto scambiare 117.000 unità, registrando un calo del 15,5% sul primo trimestre 2019, con una diminuzione pressoché omogena su tutto il territorio nazionale, leggermente più marcata al Sud Italia dove l’oscillazione negativa è stata del 16,3% contro un - 14/-15% delle altre zone.
Il peso degli scambi avvenuti nelle singole aree geografiche rimane costante, confermando il 34% circa delle regioni del Nord Ovest.
Superficie media unità abitative
La superficie media per unità abitativa compravenduta nel 2019 è pari a 106,2 mq leggermente maggiore rispetto a quella del 2018 (+0,2 mq). Nei capoluoghi, in prevalenza per ragioni di prezzo, l’acquirente predilige abitazioni con una superficie inferiore rispetto alla media nazionale. Al Nord Ovest, dove la superficie media è in assoluto più bassa rispetto alle altre aree (101,6 mq), si ha l’unico dato negativo in termini di differenza di superficie media (-0,1 mq). Anche nel 2019 il taglio dimensionale maggiormente compravenduto ricade nella fascia tra 50 mq e 85 mq, per complessivi 185.000 NTN circa, pari al 30,7% del totale delle unità compravendute (contro il 31% del 2018).
Se il 2019 ha già evidenziato la tendenza dell’acquirente a ricercare tagli di dimensioni maggiori, uno degli effetti dell’attuale emergenza sanitaria probabilmente sarà la diminuzione progressiva dell’acquisto di tagli medio piccoli a favore di abitazioni più ampie e posizionate in contesti più periferici dove risulta maggiormente favorevole dal punto di vista economico (e dove è presente una offerta maggiore) l’acquisto di unità indipendenti o con ampie porzioni di spazio esterno esclusivo.
Quotazioni prezzi e canoni
Nel primo semestre 2020 si ritiene prematuro recepire, in modo generalizzato, gli effetti della pandemia sulle quotazioni.
Si ritiene opportuno non segnalare elementi di discontinuità dei trend tra il secondo semestre del 2019 e i primi sei mesi dell’anno in corso.
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate
Var. % NTN 1T 2020 vs 1T 19
Nord Est 26.830 23.071 -14,0% 19,7%
Nord Ovest 47.515 39.674 -16,5% 33,9%
Centro 28.826 24.666 -14,4% 21,1%
Sud 23.238 19.452 -16,3% 16,6%
Isole 12.116 10.185 -15,9% 8,7%
ITALIA 138.525 117.047 -15,50% 100,00%
Quota NTN per area (1T 2020)
Area NTN 1T 19 NTN 1T 20
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate
6,4% 10,0% 8,3% 11,0% 10,9% 9,2%
27,6%
35,0%
32,9% 25,3% 25,9% 30,7%
28,4%
26,8%
27,8%
27,1% 24,6%
27,2%
16,2%
13,1% 15,4%
20,1% 20,2% 16,0%
21,4% 15,0% 15,5% 16,5% 18,4% 16,9%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Italia Compravendite per classe dimensionale
<50 mq 50 - 85 mq 85 - 115 mq 115 - 145 mq > 145 mq 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0 10.000.000 20.000.000 30.000.000 40.000.000 50.000.000 60.000.000 70.000.000 80.000.000 90.000.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Take up
Mq offerti Mq scambiati Take up 0
20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fatturato (mln di euro)
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I rendimenti medi lordi continuano ad assestarsi nell’intorno del 4%, per immobili di pregio posizionati in centro possono essere anche inferiori, mentre si posizionano nell’intorno del 5%-5,5%, per immobili ubicati in posizioni periferiche o di scarsa qualità.
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su fonti varie
Previsioni
Al fine di determinare la stima al 2020 e la previsione al 2021 del volume di compravendite e del trend dei prezzi unitari si è proceduto all’elaborazione di:
dati forniti dai primari istituti di ricerca;
dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate (Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI per il I trimestre 2020, ultimo dato disponibile);
dati relativi al volume degli investimenti residenziale e corporate;
dati previsionali relativi a GDP, Inflazione, Disoccupazione, Investimenti in costruzioni, divulgati dalla Commissione Europea “Spring 2020 Economic forecast” e resi disponibile in data 6 maggio 2020.
L’elaborazione dei dati ha permesso di individuare 3 scenari potenziali:
Best case: impatto covid-19 contenuto;
Worst case: impatto covid-19 che rappresenta lo scenario peggiore raffigurabile;
Medium: media dei risultati di best e worst case.
*stima** previsione
Centro Semicentro Periferia Centro Semicentro Periferia
Bari -0,6% -0,7% -0,5% Bari -0,3% -0,4% 0,4%
Bologna 0,5% 0,9% 0,7% Bologna 0,5% 2,6% 2,7%
Firenze 0,3% 0,0% 0,2% Firenze 1,3% 1,0% 0,5%
Milano 0,6% 2,3% 1,5% Milano 0,4% 1,6% 1,3%
Napoli 0,1% -0,4% -0,6% Napoli 1,1% 1,7% 3,0%
Roma -0,3% -0,7% -1,3% Roma -0,4% -0,3% -0,3%
Torino 1,2% -0,1% -0,4% Torino 2,6% 0,4% -0,3%
Venezia (Laguna) 0,2% 0,4% 0,0% Venezia (Laguna) 0,3% -0,6% 0,5%
Media 0,3% 0,2% -0,1% Media 0,7% 0,7% 1,0%
Var. % Prezzi I 2020/ II 2019 Var. % Canoni I 2020/ II 2019
VARIAZIONE YOY STIMA PREVISIONE
RESIDENZIALE 2017 2018 2019 2020* 2021** 2022**
best case 2,6% 6,7% 4,3% -2,5% -0,7% 0,6%
medium 2,6% 6,7% 4,3% -7,4% -6,0% 0,2%
worst case 2,6% 6,7% 4,3% -12,4% -11,2% -0,1%
best case -0,7% -0,9% 0,2% -0,4% -0,25% 0,7%
medium -0,7% -0,9% 0,2% -1,25% -1,40% -0,45%
worst case -0,7% -0,9% 0,2% -2,1% -2,55% -1,55%
COMPRAVENDITE
PREZZI
0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021**
Residenziale - NTN in Italia. Trend e previsioni
9 Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG
Fuori mercato, così si definiscono in Italia 10,8 milioni di famiglie e, un ulteriore dato di allarme, queste sono in crescita di oltre un milione di unità rispetto al 2018. Trattasi di famiglie che sempre di più faticano a far quadrare i conti della casa, coppie con figli, nella fascia di età tra 35-54 anni, con vulnerabilità occupazionali (non occupati, senza lavoro stabile, con un solo percettore di reddito, esposti a crisi aziendali), con un reddito familiare medio-basso ma che manifesterebbero un
“bisogno di casa” in senso ampio, per uscire dall’affitto, per miglioramento abitativo, per assecondare nuove esigenze geografiche di vita o di lavoro, eppure sono bloccati dalle condizioni economico-finanziarie o, in molti casi, pur non sentendosi “poveri” percepiscono forti rischi da un rilevante investimento familiare.
Secondo una ricerca di Nomisma di fine 2019, emerge altresì con chiarezza che in Italia il settore dell’affitto, dove è solo residuale il ruolo del comparto sociale, è quello in cui si concentrano le famiglie oggi con maggiori difficoltà.
Le dinamiche demografiche degli ultimi anni raccontano, meglio di ogni altro trend, il mutare delle esigenze delle famiglie.
L’area milanese (3,2 milioni di abitanti) ha aumentato la popolazione di una città come Siena (53mila abitanti in più) a cui si aggiungono i quasi 10mila residenti in più nella contigua provincia di Monza. Un dato che, da un lato illustra bene la potenza attrattiva del capoluogo lombardo, ma dall’altro spiega altrettanto bene la centralità della questione abitativa e lo squilibrio fra domanda e offerta sul mercato degli affitti milanese.
Rilevante anche la crescita della dorsale emiliano-romagnola: Bologna (10mila residenti in più fra il 2015 e il 2019), Parma (+1,4%) e Rimini (+1,1%); così come quelle della valle dell’Adige; della piana che comprende Firenze e Prato e dell’area pontina fra Roma e Latina. Il resto del Paese invece è contrassegnato dal segno negativo. Anche Torino e Napoli perdono circa 33mila abitanti ciascuna, Palermo e Genova, 20mila.
Oltre i numeri demografici sono in continua evoluzione le percentuali di proprietari e affittuari nel corso dell’ultimo decennio.
Nella fascia under 35, i proprietari di casa sono diminuiti in un decennio del 14% mentre le famiglie con principale percettore di reddito di età compresa tra i 35 e i 44 anni proprietarie di un immobile sono invece calate del 9%, passando dal 79 al 70%.
Nelle grandi città, prima fra tutte Milano, dove è da sempre più evidente la tensione abitativa, oltre il 50% delle famiglie sono composte da una persona e i nuclei formati da due persone sono il 27%. Questa composizione, insieme a una sempre maggiore concentrazione della popolazione nelle città più attrattive per gli studi e il lavoro, modifica in modo radicale la domanda di abitazioni.
E infine, anche quando c’è, il lavoro, in particolare quello dei giovani, non offre più quelle garanzie economiche e di continuità compatibile l’acquisto di abitazioni a prezzo di mercato.
È da tutti questi elementi fin qui descritti, simbolo di una vera e propria evoluzione e cambiamento della struttura socio demografica italiana e che si intersecano in maniera inscindibile, che nasce la “crisi dell’abitare”.
I numeri di questa emergenza sono di seguito descritti e sono esposti nelle stime già citate di Nomisma. 4,9 milioni di italiani fanno fatica a trovare casa, 1,7 milioni rischiano di non riuscire a pagare l’affitto; il 41,8% dei 4 milioni delle famiglie
Social Housing
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italiane oggi in locazione si rivolge al mercato libero. Un patrimonio di edilizia residenziale pubblica che ammonta a poco più di 850 mila abitazioni, con tassi di turn over molti bassi.
In risposta a quanto fin qui esposto, l’investimento di Cdp ha portato attraverso il FIA (Fondo Investimenti per l’Abitare), a dieci anni dal Piano nazionale di Edilizia Abitativa (PNEA), alla disponibilità di 19.000 alloggi sociali e 6.800 posti letto in residenze temporanee e studentesche, suddivisi in 260 interventi su tutto il territorio nazionale per un programma che a regime arriverà a 20.000 alloggi sociali ed 8.500 posti letto in residenze universitarie e temporanee convenzionate.
Fondo Investimenti per l’abitare (FIA)
Il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA) nato con l’emanazione del DPCM del 16 luglio 2009, per un ammontare di 2,88 miliardi, ha concluso la prima fase il 31 dicembre 2015 ed è il principale investitore del settore.
II mercato ha manifestato un vivo interesse per il Programma. Durante l’attuazione, la componente della locazione è stata maggiorata in quanto si è rivelata essere la più richiesta.
Per un operatore privato i rendimenti si attestano nell’ordine del 2,5-3%, a cui si aggiunge l’inflazione. Dopo i consistenti cali dei tassi degli ultimi tempi, i potenziali investitori stanno riconsiderando le potenzialità di ritorno da investimenti in housing sociale. Nei prossimi anni si prevede anche in Italia l’affermazione dell’asset class social housing.
Attraverso il FIA è nata in Italia l’edilizia privata sociale che promuove lo sviluppo di progetti e
iniziative finalizzate ad incrementare l’offerta di alloggi sociali attraverso investimenti. L’obiettivo del fondo è di creare un contesto abitativo dignitoso, che offra delle relazioni umane, oltre all’alloggio e ai servizi. Tale approccio prevede la realizzazione di progetti affiancati da programmi che facilitino la convivenza per rafforzare le comunità locali.
Il FIA agisce quale fondo nazionale investendo in quote di partecipazione dei fondi locali promossi e gestiti da altre SGR;
è suddiviso in 31 fondi locali, promossi e gestiti da 9 società di gestione del risparmio. Un sistema integrato di fondi (SIF) che, come già detto, con oltre 260 progetti potenziali a vita intera hanno l’obiettivo di realizzare 20.000 alloggi sociali e 8.500 posti letto in residenze temporanee e studentesche. Al SIF dunque a cui hanno partecipato il Ministero Infrastrutture e Trasporti (con 140 milioni di euro), le principali banche nazionali, compagnie di assicurazione e alcuni tra i principali enti previdenziali italiani. Ma, anche, Regioni, Province, Comuni, cooperative di abitazione e sviluppatori privati. Le Fondazioni di origine bancaria hanno avuto un ruolo essenziale in questo processo, spesso come first mover e come portatori di precise istanze rivenienti dal territorio di riferimento.
Il mix funzionale dei progetti vede un’assoluta prevalenza di alloggi sociali e residenze temporanee e studentesche (circa il 90%) oltre ad altre destinazioni d’uso, negozi di vicinato e servizi. Il 65% degli alloggi sociali sono destinati alla locazione, il 18% all’affitto con patto di futura vendita e il 17% alla vendita a prezzi convenzionati con i Comuni.
Le tipologie d’intervento sono riconducibili a quattro categorie principali: (i) progetti di riqualificazione urbana, (ii) recupero e rifunzionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, (iii) acquisizione di immobili invenduti per l’affitto a lungo termine e (iv) interventi in aree di completamento delle città. I progetti si caratterizzano, quindi, non solo per l’incremento della dotazione di alloggi sociali, ma contribuiscono alla riqualificazione urbana dei quartieri in cui si inseriscono e all’offerta di servizi e di nuovi spazi pubblici a disposizione della comunità. Gli alloggi vengono assegnati a mezzo di bandi, a canoni e prezzi calmierati concordati con i Comuni, che sono mediamente scontati rispetto a quelli di mercato.
Ad oggi sono operativi 27 fondi immobiliari del SIF che hanno complessivamente avviato 141 interventi, di cui 90 sono realizzati, rendendo disponibili circa 4.000 alloggi sociali e 1.900 posti letto in residenze temporanee e studentesche, 25 sono in fase di costruzione mentre per altri 26 sono in corso le attività propedeutiche all’avvio dei cantieri.1
L’attuale congiuntura del social housing
L’offerta di alloggi in social housing è sostanzialmente una offerta di abitazioni con una locazione a canone calmierato, circa il 20-30% sotto il canone di mercato. Spesso con la possibilità di riscatto. Tali condizioni vantaggiose portano gli immobili appena disponibili al rapido assorbimento, mediamente entro un anno dal completamento dei cantieri. Basti pensare che le quotazioni relative a questa tipologia, a Milano, sono intorno ai 2.500 euro al metro quadro quando il
1https://urbanpromo.it/2016/progetti/fia-fondo-investimenti-per-labitare-bilancio-dellattivita-di-investimento/
Interventi deliberati per settore. Fonte elaborazione Duff & Phelps REAG R&D Dept. su dati CDPI
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mercato immobiliare in città segna un costo medio sui 4.000 euro al metro quadro. Condizioni vantaggiose che rendono facile comprendere come, a oggi, secondo i dati di Cdp, il 90% delle unità disponibili in social housing è già in locazione e l’80% bloccato in patti di futura vendita.
La maggior parte di queste strutture, create per garantire benessere abitativo e integrazione sociale, sono presenti nelle aree metropolitane e satellitari delle grandi città, a partire da Milano e Roma, dove considerando l’elevata pressione dei prezzi immobiliari, permette di intravedere in questo tipo di offerta una reale opportunità di investimento grazie a tempi rapidi di assorbimento e alla elevata domanda delle famiglie che non riescono ad affrontare i costi decisi dal libero mercato, pur avendo un reddito superiore a quello richiesto per accedere alle liste dell’edilizia residenziale pubblica (ERP).
Come confermano i dati forniti dalla stessa Cdp, gli interventi previsti coprono oltre 100 comuni e molte regioni. Oltre che in Lombardia e Lazio, sono presenti in Piemonte, Veneto, Friuli Venezia Giulia, Toscana, Umbria, Emilia Romagna. Il sud rimane in fondo alla classifica, ma iniziative in social housing sono presenti a Bari, Lecce, Matera e altre in corso di approfondimento in Campania, Sicilia, Sardegna.
L’88% di quanto realizzato con il SIF, sono ad oggi nuove costruzioni, il 46% è riconducibile a progetti di riuso e riqualificazione urbana con il recupero e rifunzionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, l’acquisizione di immobili invenduti o riavvio di cantieri interrotti, o in aree di completamento delle città.
A livello di rendimenti è da evidenziare che questi fondi (trattasi di foni etici) sono stati strutturati in modo tale da supportare una locazione a canone calmierato, utilizzando il fondo come veicolo finanziario che fornisce capitale di rischio a lungo termine con un rendimento calmierato (“capitale paziente”). In altre parole, gli investitori dei fondi immobiliari etici sono disposti a rinunciare a una parte del rendimento che potrebbero ottenere investendo sui mercati immobiliari tradizionali per permettere la realizzazione di interventi di housing sociale economicamente sostenibili, pur applicando prezzi mediamene inferiori di del 20-30% rispetto al mercato di riferimento, sia sull’affitto che sulla vendita. Ciò nonostante, il target di rendimento di questi fondi è pari a circa il 3-4% oltre all’inflazione: un rendimento finanziario solido che si accompagna all’obiettivo sociale di migliorare le condizioni abitative della fascia grigia della popolazione.
Uno strumento interessante a supporto delle iniziative di social housing e di sicuro appeal per gli investitori è il recente Social Housing Bond italiano. Lo scorso 4 febbraio Cassa Depositi e Prestiti Spa (Cdp) ha infatti lanciato sul mercato dei capitali un nuovo strumento finanziario finalizzato alla raccolta di finanziamenti privati dedicato al social housing e destinato a investitori istituzionali. Le risorse saranno utilizzate per realizzare interventi di edilizia residenziale sociale. Il titolo, emesso ai sensi del Debt Issuance Programme, il programma di emissioni a medio-lungo termine di CDP dell’ammontare di 10 miliardi di euro ha un valore nominale pari a 750 milioni di euro, a tasso fisso, non subordinato e non assistito da garanzie. Si tratta di un intervento che vuole collegarsi alla Manovra del 2020 con la quale il Governo ha avviato il
"Programma innovativo nazionale per la qualità dell'abitare", destinato proprio a ridurre il disagio abitativo nel nostro Paese.
I fondi raccolti saranno, infatti, utilizzati per supportare interventi di edilizia residenziale sociale. A febbraio 2020 l’emissione ha raccolto richieste per 5 miliardi di euro ed è stata accolta da oltre 270 investitori.
Alcuni Progetti in Italia –H1 2020
Gennaio 2020 – Milano
Il progetto REDO è un nuovo complesso residenziale che sorge nel quartiere di Rogoredo Santa Giulia, nodo delle relazioni metropolitane della zona sud-est di Milano e teatro di una profonda trasformazione urbana. Il nuovo complesso residenziale ospita 615 appartamenti in locazione e in vendita convenzionata così suddivisi: 336 appartamenti in locazione con canoni moderati/convenzionati, 211 appartamenti in vendita e 68 appartamenti in locazione a canone sociale. Le dimensioni delle abitazioni variano dai 51mq ai 146 mq. Ad oggi risulta buona parte (circa l’85%) degli alloggi in vendita o a canone calmierato/convenzionato ceduto o assegnato mentre non sono ancora stati assegnati dal Comune di Milano i 68 alloggi a canone sociale.
Gennaio 2020 – Torino
E’ stata inaugurata a gennaio in zona Politecnico (via Paolo Borsellino 38), in una delle aree strategiche e maggiormente connesse della città, la Residenza Universitaria “Cesare Codegone. La struttura è inserita in un contesto di 5.400 mq e si sviluppa su nove piani per un totale di 132 camere e 144 posti letto che si vanno ad aggiungere agli oltre 1.600 che oggi Camplus gestisce a Torino. La nuova residenza offre circa 58 posti letto con un canone di locazione a libero mercato e oltre 86 posti letto a prezzo calmierato. Dieci posti sono, inoltre, riservati alle nuove studentesse immatricolate a un corso di Ingegneria, nell’ambito di un accordo stipulato tra l’Ateneo e Camplus e relativo al programma “WeareHERe” per l’incentivazione dell’iscrizione femminile ai corsi dell’area ingegneristica.
La realizzazione della struttura è stata finanziata al 50% su fondi MIUR e per il restante 50% in project financing dall’ATI SECAP s.p.a (costruzione) e Fondazione Ceur-Camplus (gestione).
Entro il 2021 Camplus, primo provider di housing per studenti universitari che oggi gestisce 9 mila posti letto in tutto il Paese ed è presente in 12 città italiane e in Spagna, ha in programma tre nuove aperture in Corso Ferrucci, Corso Peschiera e Corso Novara per un totale di 616 posti letto, arrivando così a 2.380 posti letto per studenti nella città di Torino.
12 Gennaio 2020 – Siracusa
Sottoscritto a gennaio il “Protocollo d’intesa” che nell’ambito dei “Programmi integrati per il recupero e la riqualificazione delle città” di fatto rende operativo il progetto di social housing “Casa Archimede 2” nella città siciliana. Presentato dal Comune nell’autunno del 2018 i lavori dovranno iniziare entro 12 mesi dalla firma del Protocollo.
Il primo progetto di social housing della città nascerà all’ingresso nord di Cassibile. Prevede la realizzazione di 32 alloggi a canone sostenibile, la creazione di un parco aperto alla fruizione pubblica. Nel dettaglio il costo totale dell’intervento è di circa 6,8 milioni di euro, 5 dei quali serviranno per la realizzazione degli alloggi, 600mila per l’acquisizione dell’area e poco più di 1 milione per le opere di urbanizzazione. A fronte di un contributo comunale di 210.000 euro, il contributo dello Stato e della Regione Siciliana sarà pari a 3 milioni e quello del privato che ha partecipato al bando, e che quindi realizzerà l’opera, ammonta poco più di 3 milioni e 600mila euro.
Giugno 2020 - Umbria
Ubi banca ha finanziato con 16 milioni di euro l’iniziativa volta a sostenere differenti iniziative immobiliari di social housing localizzate in Umbria per complessivi 400 alloggi in housing sociale nell’ambito del fondo immobiliare “A.S.C.I. - Abitare Sostenibile Centro Italia”, gestito da Prelios Sgr. I progetti sono quattro. Le Corti Perugine, Ex Manifattura Tabacchi (Perugia), è una iniziativa immobiliare di circa 28.500 mq di rigenerazione del vecchio tabacchificio che prevede uno sviluppo polifunzionale prevalentemente a destinazione residenziale, con 211 appartamenti di cui 171 destinati al social housing oltre a 19 unità commerciali e uffici. Insula Viva a Bastia Umbra (Perugia) si dispone su circa 27.000 mq per 123 unità immobiliari (di cui 105 destinati al social housing), Abitare Gentile, Ex Ospedale (Foligno) è la rigenerazione del vecchio presidio ospedaliero “San Giovanni Battista” su cui verrà realizzato un mix funzionale di 60 appartamenti destinati al social housing oltre a 5 unità commerciali e infine a Gubbio si prevede una iniziativa immobiliare di 5.300 mq che prevede la realizzazione di due edifici per un totale di 52 unità in edilizia convenzionata e una unità ad uso commerciale (servizi integrati).
Giugno 2020 - Firenze
E’ partita la stesura del piano attuativo per la Caserma Lupi di Firenze di proprietà comunale e di variante per adeguare il progetto vincitore del 2018 allo strumento urbanistico vigente.
ll programma complessivo comprende 33.500 mq di superficie utile lorda destinato a residenziale di cui 22mila di Social Housing, 7.500 mq di Sul commerciale, 12mila mq di uffici/terziario/sanitario, 6.500 mq di sociale/istruzione/culturale.
Giugno 2020 - Brescia
A giugno è iniziato di fatto il nuovo corso della torre Tintoretto di Brescia, nel quartiere San Polo. Dal 2013 tutti gli appartamenti all’interno della struttura dell’Aler e su terreno comunale sono vuoti, ma ora si prepara una nuova fase. L’asta di vendita è stata aggiudicata all’unico partecipante, cioé la Redo sgr di Milano, società del Fondo Immobiliare Lombardia Comparto 1. La società è stata l’unica a presentare un’offerta al bando lanciato lo scorso settembre 2019 e con 1,355 milioni di euro. La nuova società proprietaria avrà tre mesi di tempo per presentare al Comune una pianta completa dei nuovi piani e con cui firmare una convenzione urbanistica. In questo momento all’interno della torre ci sono 195 appartamenti vuoti, ma l’intera struttura sarà demolita e troveranno spazio alloggi di housing sociale.
In particolare, come prevede il piano, il 70% dovrà essere destinato proprio alle case popolari e il resto ai servizi. All’inizio di settembre è previsto il vero e proprio passaggio di proprietà verso la Redo che nel 2021 inizierà i cantieri per consegnare l’opera due anni dopo. Dovrà farsene carico per vent’anni e solo in seguito potrà decidere quali strategie adottare per la nuova costruzione.
Giugno 2020 – Marsala
A metà giugno è stato sottoscritto il contratto di appalto relativo ai lavori di Social Housing per la riqualificazione edilizia dell’ex scuola di contrada Amabilina di Marsala.
Il progetto, frutto di un protocollo d’Intesa tra Amministrazione comunale di Marsala e IACP di Trapani, è realizzato nell’ambito del PO FESR Sicilia 2014/2020 con un importo lavori di 2 milioni di euro e mira a promuovere “Interventi di potenziamento del patrimonio pubblico esistente e di recupero di alloggi di proprietà pubblica dei Comuni ed ex IACP per incrementare la disponibilità di alloggi sociali e servizi abitativi per categorie fragili per ragioni economiche e sociali.
Interventi infrastrutturali finalizzati alla sperimentazione di modelli innovativi sociali e abitativi”. Da un immobile prima adibito a scuola, verranno ricavati 25 alloggi sociali di diversa metratura, destinati a specifiche categorie di utenti. La riqualificazione del quartiere si completerà inoltre con la creazione di aree verdi e spazi socio-educativi, ricreativi, sportivi e culturali finalizzati a potenziare l’area e a fornire qualità all’intera zona.
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Volumi di compravendita
Le unità immobiliari
compravendute nel settore uffici nel 2019 hanno raggiunto quasi quota 10.500 unità, segnando un +4,9% sullo stesso periodo del 2018. Gli ultimi tre mesi del 2019 hanno visto passare di mano oltre 3.000 unità, pari al 32% del totale annuale. A trascinare il mercato sono state le regioni del Nord Ovest, qui si è realizzato oltre il 35% delle compravendite. La crescita più consistente su base annua la registrano tuttavia le macroaree del Nord-est (+10%) e delle Isole (13%), nonostante il
peso percentuale di quest’ultima zona rappresenti solo il 6,5% del totale del mercato.
Il 2019 ha rappresentato dunque una stagione altamente positiva per il mercato degli uffici italiano: il fatturato complessivo si è attestato a circa 7,5 miliardi di euro, pari a +7% sul 2018. Numeri rappresentativi di un settore di grande interesse per gli investitori, soprattutto di origine straniera (USA in testa) che nel 2019 hanno rappresentato oltre la metà degli investimenti nel mercato direzionale a livello italiano, trend che ci si aspettava in crescita anche per il 2020 prima dell’avvento dell’emergenza sanitaria COVID-19.
Milano ha attratto la percentuale più consistente degli investimenti, che si sono concentrati in termini, sia di transazioni, che di volumi in periferia, seguita dal business district di Porta Nuova e da CBD e Centro. Gli investitori ormai sembrano muoversi con sempre più confidenza sia su aree core che su aree non canoniche. Nella città lombarda la valorizzazione dello stock esistente mediante operazioni di tipo value-add è comunque prevista in aumento e sarà centrale nel rimodellamento di fasce differenti della città e nei prossimi anni si vedranno sorgere nuovi sottomercati in prossimità delle grandi aree di sviluppo urbano, quali MIND (ex area Expo), Scali Ferroviari, ex Aree Falck, Santa Giulia e le aree di confine tra i business district più consolidati, finora non propriamente valorizzate. Osservato speciale per gli investitori è il nascente mercato di Scalo di Porta Romana, che, situato in un’area di interesse strategico per il futuro sviluppo di Milano, ha già attratto l’attenzione di società di sviluppo e privati e si distingue dalle aree situate in prossimità anche in termini di rendimento prime, attualmente pari al 4/4,5%.
Anche i primi mesi del 2020, il mercato milanese è stato vivace e il mercato è proseguito generando la chiusura delle operazioni partite a fine 2019. I numeri riferiti ai grandi deal, infatti non esprimono ancora l’impatto dello shock che stiamo vivendo a causa della pandemia Covid-19 e che ci si potrebbe invece aspettare nel secondo trimestre, frutto di tre mesi di fermo forzato di tutti gli operatori del mercato. Tra i principali protagonisti del mercato si segnala Dea Capital che continua a crescere in termini di perimetro e a giugno ha acquisito il perimetro “Me-Ve” per 86 milioni. Ulteriori operazioni effettuate dalla holding d'investimento quotata controllata dal gruppo De Agostini riguardano la piazza romana con la cessione per
Il mercato immobiliare terziario
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)
Var. % NTN 2019 vs 2018
Nord Est 2.415 2.657 10,0% 25,4%
Nord Ovest 3.664 3.720 1,5% 35,5%
Centro 1.947 2.089 7,3% 19,9%
Sud 1.360 1.331 -2,2% 12,7%
Isole 602 680 13,0% 6,5%
ITALIA 9.988 10.477 4,89% 100,00%
Area NTN 2018 NTN 2019
Quota NTN per area (2019)
14
200 milioni ad Allianz di un immobile in via dell’Arte 25 (Eur) e l’acquisto da Kryalos per 36 milioni di un edificio in via Veneto.
E’ sempre di giugno la notizia della cessione da parte di Ubi Banca di sette immobili di Milano a fondi gestiti da Coima Sgr e dell’annuncio del trasferimento della sua sede in via Melchiorre Gioia 22 a Milano (MG22), in corso di realizzazione e che dovrebbe essere pronta entro il 2021. L’immobile oggi è di proprietà del fondo immobiliare “Porta Nuova Gioia”, gestito da Coima Sgr. Ubi inoltre si è impegnata ad acquistare da un investitore istituzionale internazionale la totalità delle quote del fondo, mentre Coima Res a sua volta acquisterà da UBI Banca tra il 10% e il 25% delle quote dello stesso fondo.
Accanto agli investitori istituzionali che da anni sono i protagonisti del mercato milanese e italiano, a inizio 2020 si sono registrate le operazioni del Comune di Milano. La Giunta Sala, per complessivi 102 milioni di euro, ha finalizzato l'acquisto degli stabili di via Sile 8, in zona Corvetto, via Durando 38, nella zona del Politecnico in Bovisa, e via Principe Eugenio 33, in zona Cenisio. L'immobile di via Sile uno spazio di 34mila metri quadri per sette piani (che verranno opportunamente adattati alle richieste del Comune dal venditore) ed è stato acquistato per 65 milioni di euro; via Durando è stato acquistato dal Politecnico di Milano con un investimento di 30,5 i milioni di euro per 22mila metri quadri su sette piani, mentre Principe Eugenio apparteneva alla Città Metropolitana ed è costato 6,9 milioni. Nelle volontà dell’amministrazione, nei tre immobili, verranno decentrati i servizi di diversi assessorati: in totale saranno 2.550 i dipendenti che, nei prossimi mesi ed entro l'inizio del 2021, traslocheranno in altri spazi che, in totale, costeranno alle casse comunali 102 milioni di euro. L'obiettivo, però, è di liberare alcune delle sedi centrali, che per valore e prestigio potranno essere vendute permettendo un buon guadagno.
Infine, tra le principali operazioni dei primi mesi del 2020 per valore dell’investimento, Deka Immobilien ha acquistato l’immobile di via Orefici 13 a Milano dal fondo Usa Hines per 210 milioni. Hines aveva comprato l’immobile di via Orefici nel marzo 2017 per 100 milioni di euro, tramite un fondo gestito da Savills Investment Management sgr spa e aveva effettuato un investimento di 13 milioni di euro per la ristrutturazione dell’edificio, conclusa nel marzo 2019. L’immobile è a utilizzo misto: retail per i 4 mila metri quadri dei piani inferiori e uffici per i 5 mila metri quadri dei piani superiori.
Accanto a Milano, Roma rimane in cima alle classifiche di desiderabilità. Gli investimenti nella Capitale presentano sicuramente numeri ridotti rispetto a Milano, ma comunque positivi. In città, la geografia degli investimenti premia ancora solo CBD ed EUR. Alcune primarie operazioni di tipo value-add concluse durante il 2019 nel CBD hanno rappresentato un importante driver per l’innalzamento dei canoni, i quali potrebbero arrivare a superare gli attuali 400 € /mq/anno.
Il fatturato del settore del 2019 si è attestato a 7,5 miliardi, in crescita del 7% con un assorbimento complessivo del 43%
in aumento di tre punti percentuali sul 2018.
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Scenari Immobiliari Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Scenari Immobiliari
Il mercato uffici in Italia nel 2019 è dunque, in sintesi, stato sostenuto da fondamentali in continuo miglioramento e da una domanda in buona salute, incarnata in particolar modo dal settore della consulenza strategica e dagli operatori del flexible space, che nel corso dell’anno hanno consolidato la propria presenza a Milano e Roma, le due principali città italiane per il settore, e dominato i livelli di assorbimento.
La tendenza sopra descritta, però, è destinata a invertire il suo andamento, a seguito dell’esplosione della pandemia da Covid-19. Le previsioni positive fatte a inizio anno riguardo i numeri del 2020 (compravendite) sono state riviste al ribasso con un calo percentuale delle transazioni che si prevede a doppia cifra. Anche
0%
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2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
mq (Milioni)
Take up
Mq offerti Mq compravenduti Assorbimento (%)
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fatturato (mln di euro)
Fatturato (mln di euro)
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Agenzia delle Entrate (OMI)
Var. % NTN 1T 2020 vs
1T 19
Nord Est 598 446 -25,4% 24,5%
Nord Ovest 760 659 -13,3% 36,2%
Centro 425 354 -16,6% 19,5%
Sud 275 248 -9,8% 13,6%
Isole 143 114 -20,2% 6,3%
ITALIA 2.201 1.821 -17,24% 100,00%
Area NTN 1T 19 NTN 1T 20
Quota NTN per area (1T 2020)
15
dal punto di vista dei prezzi, la domanda sta allentando la sua pressione e potrebbe far rivedere al ribasso i valori soprattutto dei prodotti più obsoleti e poco sicuri per la salute dei dipendenti.
Le stime dunque relative a prezzi, canoni e transazioni potrebbero subire delle forti variazioni in negativo ma ad oggi non sono ancora quantificabili in termini numerici.
Tale previsione è tuttavia confermata dagli unici dati disponibili, quelli relativi alle transazioni del I trimestre 2020.
Complessivamente nel periodo gennaio-marzo le compravendite hanno subito un calo del 17%, corrispondenti a 1.800 unità contro le 2.200 dei primi tre mesi del 2019. Tale diminuzione è omogena sul territorio nazionale ma lievemente più marcata nel nord est e nelle isole.
A livello di deal, tuttavia, i numeri del primo semestre 2020 esprimono fiducia in una ripresa del mercato. I primi sei mesi hanno visto operazioni per quasi 2 miliardi di euro, confermando ancora come piazza privilegiata Milano, come già evidenziato nelle operazioni riportate precedentemente.
Prezzi e canoni
Nel primo semestre 2020 si ritiene prematuro recepire, in modo generalizzato, gli effetti della pandemia sulle quotazioni.
Si ritiene opportuno non segnalare elementi di discontinuità dei trend tra il secondo semestre del 2019 e i primi sei mesi dell’anno in corso.
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG
Rendimenti
I rendimenti lordi nel primo semestre 2020 si sono attestati tra il 4,0 e il 6,0% per posizioni centrali e semicentrali e al 5,5- 8,0% per zone periferiche.
Discorso a parte per le prime location (Milano e Roma) dove il costante interesse degli investitori per gli immobili di pregio hanno registrato nella prima parte dell’anno i rendimenti lordi nell’intorno del 3,5% per i trophy asset nella città di Milano, mentre a Roma nell'intorno del 4%.
I rendimenti potranno avere, soprattutto per alcuni asset e per alcune zone geografiche, nel 2020 delle leggere decompressioni, dovute soprattutto alla percezione di incertezza da parte degli investitori. Gli asset core o con contratti long-term blindati, manterranno presumibilmente valori e rendimenti constanti essendo sicuramente più resilienti di altre categorie.
Centro Semicentro Periferia Centro Semicentro Periferia
Bari -0,6% -1,3% 0,3% Bari 0,4% 0,2% 0,4%
Bologna 0,2% 0,7% -0,1% Bologna 0,1% -0,2% 0,2%
Firenze 0,0% -1,4% 0,0% Firenze 0,3% -0,2% 0,2%
Milano 2,1% 1,7% 1,0% Milano 1,5% 1,5% 1,7%
Napoli 0,4% -2,7% 0,7% Napoli -0,1% -0,5% 0,2%
Roma -0,6% -0,3% -1,6% Roma 0,0% -0,4% -0,4%
Torino -0,7% -0,6% 0,0% Torino -0,1% 0,3% 0,3%
Venezia (Laguna) 1,0% 0,6% 0,5% Venezia (Laguna) 0,2% 0,6% -0,8%
MEDIA 0,2% -0,4% 0,1% MEDIA 0,3% 0,2% 0,2%
Var. % Prezzi I 2020/ II 2019 Var. % Canoni I 2020/ II 2019
16
Vacancy rate
Nel 2019 e percentuali di sfitto di spazi uffici sullo stock esistente delle città italiane sono state elevate ma in diminuzione rispetto al 2018.
A Milano questo dato si attestava intorno al 10,5%
mentre a Roma al 10,8, in lieve diminuzione in entrambe le realtà.
Si confermano le maggiori disponibilità sia su Milano che Roma di spazi nella Periferia e nell’Hinterland.
Come per tutti gli altri indicatori anche per il vacancy rate, gli scenari futuri, effetto della crisi economica provocata dalla pandemia del Covid-19, restano incerti.
Tempi di commercializzazione e sconti
Anche gli scenari riguardo tempi di vendita e gli sconti sono alquanto incerti e non quantificabili. I dati pre crisi
mostravano segnali incoraggianti con un 2019 all’insegna di un’ulteriore contrazione dei tempi di vendita e del divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. Su base annua nelle grandi città i due dati si attestavano rispettivamente a 9,3 mesi e 15,4% mentre nelle città intermedie a 11 mesi e 17%. Milano a fronte di una stabilizzazione dello sconto in fase di trattativa è la città che ha registrato la flessione di tempi medi di vendita più marcata.
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG su dati Nomisma
Previsioni
Come per le transazioni, si prevede una contrazione delle quotazioni per la seconda parte del 2020 anche se è ancora difficile valutarne l’entità. La pandemia ha costretto le aziende, anche quelle tecnologicamente meno avanzate, a sperimentare l’home working, ma è troppo presto per capire quali siano stati gli impatti sulla domanda futura di spazi per uffici e di conseguenza anche sui canoni di locazione.
Al fine di determinare la stima al 2020 e la previsione al 2021 del volume di compravendite e del trend dei prezzi unitari si è proceduto all’elaborazione di:
dati forniti dai primari istituti di ricerca;
dati resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate (Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI per il I trimestre 2020, ultimo dato disponibile);
dati relativi al volume degli investimenti residenziale e corporate;
dati previsionali relativi a GDP, Inflazione, Disoccupazione, Investimenti in costruzioni, divulgati dalla Commissione Europea “Spring 2020 Economic forecast” e resi disponibile in data 6 maggio 2020.
L’elaborazione dei dati ha permesso di individuare 3 scenari potenziali:
Best case: impatto covid-19 contenuto;
Worst case: impatto covid-19 che rappresenta lo scenario peggiore raffigurabile;
0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Mesi
Tempi medi di vendita
Milano Roma Città intermedie Grandi Città
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Sconto in fase di trattativa
Milano Roma Città intermedie Grandi Città
Fonte: elaborazione D&P REAG su fonti varie 0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Milano Roma
Vacancy Rate
17 Medium: media dei risultati di best e worst case
.
*stima
** previsione
Fonte: elaborazione Duff & Phelps REAG
Key driver
• La diffusione dello smart-working potrebbe spingere sul lungo periodo l’esigenza di flexible-solutions, valutando per esempio locazioni temporanee;
• Ambienti sicuri dal punto di vista igienico-sanitario e standard di alto livello per finiture e impianti. Ciò comporta l’esigenza di un up-grade dell’immobile attraverso l’ottenimento di apposite certificazioni;
• Ricerca di spazi anche in zone secondarie capaci di unire spazi più ampi a canoni contenuti.
Principali Transazioni H1 2020
VARIAZIONE YOY STIMA PREVISIONE
TERZIARIO 2017 2018 2019 2020* 2021**
best case 6,4% -3,5% 4,9% -22,8% 21,5%
medium 6,4% -3,5% 4,9% -34,6% 30,3%
worst case 6,4% -3,5% 4,9% -46,3% 39,2%
best case -1,0% -1,5% -0,7% -1,1% -0,75%
medium -1,0% -1,5% -0,7% -1,8% -1,8%
worst case -1,0% -1,5% -0,7% -2,6% -2,8%
INVESTIMENTI CORPORATE
PREZZI
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021**
Terziario - NTN in Italia. Trend e Previsioni
