BUILDING&MANAGEMENT. Ascensori in condominio Spese condominiali ante-biennio Successione mortis causa

Laboratorio di idee, progetti e pareri in materia di condominio

Anno III | n. 10

Ascensori in condominio Spese condominiali ante-biennio

Successione mortis causa

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Anno 3 | n.10 | Gennaio - Marzo 2018

Hanno collaborato a questo numero:

Stefano Faita, Raffaella Figini, Alessandro Lombardo, Davide Longhi, Filippo Milazzo, Paolo Motta, Silvano Sala

Foto di copertina: ©Paolo Ciardi Progetto grafi co: AGC s.r.l. - Milano

© ANACI Provinciale di LECCO

via F.lli Cernuschi, 23 - Merate (LC) - tel. 039 9160551 segreteria.presidenza@anacilecco.it

Periodico on line non sottoposto a registrazione come previsto dall’Art.

3-bis del D.L. 18 maggio 2012, n. 63

Tutti i diritti sono riservati - È vietata la riproduzione anche parziale senza autorizzazione di ANACI LECCO

www.anacilecco.it Direttore editoriale

Marco Bandini - presidenza@anacilecco.it

Direttore responsabile

Annalisa Galante - consulentetecnico@anacilecco.it Marketing e diffusione: Periodico trimestrale on-line 4 numeri all’anno - marketing@anacilecco.it

Grazie agli oltre ottomila lettori, questa rivista raccoglie saggi, pareri e relazioni legali, tecnici e fi scali curati dal nostro Centro Studi lecchese e da professionisti e docenti esperti in materia condominiale

Marco Bandini

Presidente di ANACI LECCO

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IL PARERE TECNICO IL PARERE TECNICO

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Prof. Arch. Annalisa Galante

23

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IL PARERE FISCALE IL PARERE FISCALE

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06

disciplina codicistica e giurisprudenza Avv. Paolo Motta

IL PARERE LEGALE IL PARERE LEGALE

10

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SOMMARIO

La successione mortis causa nelle obbligazioni condominiali

Dott. Luca Donegana

28

suggerimenti per il successo Dott. Silvano Sala

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domande e risposte - Prima Parte Ing. Filippo Milazzo

IL PARERE LEGALE

Il tema afferente l’installazione dell’ascensore in ambito condo- miniale, oltre a trovare specifica regolamentazione nel codice civile, è stato oggetto di plurimi interventi giurisprudenziali.

In virtù della peculiare connessione con le disposizioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche, stante le implicazio- ni con diritti di derivazione costituzionale, la materia de qua è stata frequentemente oggetto di contenzioso.

Come noto, infatti, al fine di garantirne l’accessibilità e la visita- bilità, gli immobili con più di tre livelli fuori terra devono essere dotati di un ascensore per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini (Legge 13/1989, art. 2.1).

L’obbligatorietà è esclusa qualora l’edificio non abbia più di tre livelli, purché venga assicurata la possibilità di procedere alla successiva realizzazione. In ogni caso, secondo la normativa vigente, l’ascensore va comunque realiz- zato in tutti i casi in cui l’accesso alla più alta unità immobiliare è posto oltre il terzo livello, ivi compresi eventuali livelli interrati e/o porticati (D.M. 236/1989, art. 3.2).

Ebbene, l’art. 1117, n. 3, c.c., qualifica l’ascensore come parte comune dell’edificio, salvo che il titolo non dispon-

L’ascensore in condominio tra

disciplina codicistica e giurisprudenza

Avv. Paolo Motta

Membro del Centro Studi di ANACI LECCO

Per garantire l’accessibilità e la visitabilità, gli immobili con più di tre livelli fuori terra devono essere dotati di un ascensore per ogni scala principale

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“

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IL PARERE LEGALE

ga diversamente e, si aggiunge, purché sia sussistente all’atto della realizzazione.

Può, infatti, accadere che l’esigenza di installare il manufatto si manifesti in un momento successivo alla co- struzione dell’edificio condominia- le per la necessità di adeguarsi alla normativa, per garantire l’accessibili- tà oppure solo per rispondere ad un mero interesse privato.

Come precisato dalla Corte di Cassa- zione, da ultimo nella ordinanza del 4 settembre 2017 n. 20713, la realizza- zione ex novo in un edificio in condo- minio deve qualificarsi come innova- zione ex art. 1120 c.c., quindi trattasi di intervento diretto al miglioramento, all’uso più comodo, al maggior rendi- mento delle cose comuni o alla elimi- nazione delle barriere architettoniche.

Di conseguenza, l’innovazione po- trà essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c., oppure,

“direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così diventando di proprietà comune” (Cass., II, 4.09.2017, n.

20713).

Peraltro, il difetto di positiva deliberazione assembleare non è preclusivo, salvo le limitazioni di cui si diranno in seguito, della possibilità di installare ex novo un ascensore.

Infatti, trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazione sepa- rata ex art. 1121 c.c., qualora l’innovazione non sia stata ap- provata in assemblea, essa potrà essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini e, di contro, coloro che non intendano trarne vantaggio saranno esonerati da qualsiasi contributo di spesa.

Tuttavia, per questi ultimi, è “salvo il diritto […] di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera” (Cass., II, 4.09.2017, n. 20713, già cit.).

Come precisato nel medesimo arresto giurisprudenziale, in det- te ipotesi, l’ascensore è unicamente di proprietà di coloro che l’abbiano impiantato a proprie spese, dando così luogo a una comunione parziale distinta dal condominio stesso.

Sul tema, appare meritevole di approfondimento la fattispecie che vede contrapporsi il diritto, vantato da ciascun proprietario, di raggiungere la propria abitazione e quello, vantato da tutti i condomini, di godere delle parti comuni.

In proposito, la Corte di Cassazione venne chiamata a decidere

©Foto Antonio Miri

IL PARERE LEGALE

circa la legittimità del rifiuto, più volte manifestato dall’assem- blea condominiale, di consentire a un condomino con difficoltà deambulatorie di installare un ascensore, al fine di permettere l’accesso all’immobile di proprietà, occupando una parte del sedime del giardino comune.

Sul punto, è stato espresso il principio per cui l’installazione del manufatto de quo, allo scopo di eliminare le barriere architetto- niche, realizzata su parti comuni - nella specie area destinata a giardino - deve considerarsi indispensabile ai fini dell’acces- sibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c. (Cass., VI, 9.03.2017, n. 6129).

Infatti, bisogna tenere conto della c.d. solidarietà condominiale, in virtù della quale occorre procedere a un contemperamento dei vari interessi, tra i quali rientra anche quello delle persone

con disabilità all’eliminazione delle barriere architettoniche (Cass., VI, 9.03.2017, n. 6129, già cit.).

Orbene, il diritto di realizzare l’im- pianto di cui di discute, per volon- tà dell’assemblea condominiale o anche di un solo condomino, non è esente da limitazioni.

In primo luogo, trattandosi di inno- vazione ex art. 1120 c.c., non può prescindersi da quanto disposto dalla medesima norma laddove vieta quegli interventi che possano arrecare pre- giudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il deco- ro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo con- domino.

Ancora, l’innovazione attuata da uno o taluni condomini soggiace ai limiti di cui all’art. 1102 c.c. per cui è pre- cluso l’utilizzo della cosa comune tale da alterarne la destinazione e da im- pedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Sul punto, la giurisprudenza ha esclu- so che il condominio possa installare l’ascensore, quand’anche ciò serva a eliminare una barriera architettonica, qualora detta installazione compro- metta il godimento della proprietà in- dividuale di uno dei condomini (Cass., II, 29.11.2016, n. 24235).

Affermando il suddetto principio, la Corte di Cassazione accoglieva le ra- gioni del condomino proprietario di locali adibiti a box, che con l’installa- zione dell’ascensore aveva visto limi- tata la possibilità di accedere alla sua proprietà.

Un’ulteriore aspetto che, in relazione al tema trattato, gli amministratori si vedono costretti ad affrontare, attiene senza dubbio il quorum deliberativo e la ripartizione delle spese.

IL PARERE LEGALE

Posto che l’installazione ex novo dell’ascensore è qualificata come innovazione, affinché possa es- sere legittimamente deliberata dall’assemblea, ai sensi del com- binato disposto degli artt. 1120 e 1136, V comma, c.c. è necessa- rio che vengano espressi un nu- mero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti ed almeno di due terzi del valore dell’edificio.

Tuttavia, qualora l’intervento sia fina- lizzato alla eliminazione delle barrie- re architettoniche, sarà sufficiente, ex artt. 1120, II comma, e 1136, II comma, C.c. un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli in- tervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Per quanto attiene la ripartizione dei costi, occorre operare un di- stinguo tra quelle di installazione e quelle di manutenzione e sosti-

tuzione.

In specie, mentre le prime si ripartiscono per millesimi, ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condo- mino (Cass., II, 4.09.2017, n. 20713, già cit.), le seconde sono regolate dall’art. 1124 c.c. e, quindi, sostenute “per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Anche i condomini che decidano, in un secondo momento, di voler partecipare ai vantaggi dell’innovazione sono tenuti a contribuire alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’o- pera (art. 1121, ult. comma, c.c.).

Nel caso esaminato con la pronuncia n. 20713 del 2017, la Corte ha ritenuto corretta l’applicazione dell’art. 1121 c.c. ri- tenendo che detti soggetti dovessero versare pro quota quello che fu il costo delle spese di esecuzione dell’opera ragguaglia- te al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che avevano assunto l’iniziativa.

Da ultimo, è bene precisare che – sempre ai sensi dell’art.

1120 c.c. – qualora anche un solo condomino sia interessato all’adozione di decisioni che mirino, tra l’altro, a opere volte alla eliminazione delle barriere architettoniche, l’amministratore è tenuto a evadere la domanda mediante convocazione dell’as- semblea entro il termine di trenta giorni.

IL PARERE LEGALE

Avv. Davide Longhi

Formatore di ANACI LECCO e Centro Studi Regione Lombardia

L’argomento in oggetto è correlato all’istituto del vincolo di soli- darietà tra venditore e acquirente nel pagamento degli oneri/

spese condominiali di recente affrontato della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017.

Ora per completare lo sviluppo e l'approfondimento del tema, si prende spunto dalla recente sentenza del Tribunale di Parma n.

1386/2017, pubblicata in data 11 ottobre 2017, che ha statuito la nullità della delibera assembleare che ha addebitato in capo all’acquirente di un'unità immobiliare non soltanto la morosità re- lativa “…all'anno in corso e a quello precedente...” ma anche quella ante-biennio in violazione dell’art. 63 disp. att. c.c.

Analisi del caso

L’acquirente ha impugnato la deliberazione assembleare del con- dominio assumendo di avere acquistato una unità immobiliare facente parte di tale condominio a seguito di decreto di trasferi- mento nell’ambito di una procedura esecutiva.

Nel corso dell’assemblea è stato approvato il rendiconto consunti- vo della gestione dell’anno in corso ed è stato posto a carico dello stesso acquirente non soltanto la morosità relativa …all'anno in corso e a quello precedente... ma anche quella dell’ulteriore anno antecedente cioè quello ante-biennio.

Si è costituito in giudizio il condominio eccependo l’improcedibi- lità dell’impugnazione per inosservanza del termine di cui all’art.

Spese condominiali ante-biennio per trasferimento unità immobiliari

È nulla la delibera che ha addebitato in capo

all’acquirente di un'unità immobiliare non soltanto la morosità rela- tiva all'anno in corso e a quello precedente,

ma anche quella an- te-biennio in violazione dell’art. 63 disp. att. c.c.

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IL PARERE LEGALE

1137 c.c. e contestando nel merito la domanda dell’attrice sul presupposto che la delibera condominiale, se fosse invalida, sarebbe affetta dal solo vizio dell’annullabilità. Il Tribunale ha conclu- so la vicenda dando ragione all’acqui- rente dichiarando nulla la deliberazione condominiale impugnata per violazione del criterio legale di cui all’art. 63 disp.

att. c.c. per aver imputato le spese an- te-biennio che non erano di competen- za dell’acquirente.

Si ricorda che, sotto un profi lo pro- cessuale, se la delibera è affetta da un vizio di annullabilità il termi- ne per impugnarla è di 30 gg. (art.

1137 c.c.) diversamente se il vizio è quello della nullità la stessa delibera è impugnabile in ogni tempo. Secondo la Corte di Cassazione (Cass. 7708/2007 - 17268/2015) le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l'assemblea modifi ca i criteri stabiliti

dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini deliberan- do al di fuori della propria competenza.

Ambito di applicazione

La norma di riferimento è l'art. 63 comma 4, disp. att. c.c., ai sensi del quale “[...] chi subentra nei diritti di un condomino è ob- bligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi.” La responsabilità solidale dell'acquirente non è disciplinata dall’art.

1104 c.c. (dettato in tema di comunione), che rende l’acquirente obbligato in solido con l’acquirente senza alcun limite temporale per il pagamento degli oneri della comunione dovuti dal cedente e da questi non versati, ma dall’art. 63 sopra citato, considerato norma speciale (Cass. 10235/2013) che pone una limitazione temporale alla solidarietà tra acquirente e venditore. Infatti, ai sensi dell’art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comu- nione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specifi camente regolino una determinata fattispecie (Cass. 2979/2012 - Cass. 16975/2005).

In virtù dell’applicazione dell’art. 63 comma 1 disp. att. c.c., l’acquirente (nuovo condomino) può essere destinatario di un decreto ingiuntivo im- mediatamente esecutivo che è azionabile solo a carico di chi ha la qualità di condomino; qualità che viene persa dal venditore perché, ormai dopo la vendita “non è più condomino” (Cass. 23686/2009), non è più

IL PARERE LEGALE

legittimato a partecipare alle assemblee e, di conseguenza, non è più nella posizione di poter impugnare le delibere condominiali (Cass. 23345/2008).

La qualità di condomino di cui all’articolo 1123 c.c., compete in base al titolo della proprietà (Cass. 1890/1995), quindi, l’ac- quirente di un appartamento posto in un condominio è tenuto al pagamento delle spese comuni scaturenti da delibera assemble- are antecedente all’acquisto. Infatti, in virtù del contratto di com- pravendita gli sono trasferiti tutti i diritti derivanti dal contratto ma anche tutti gli oneri relativi all’immobile. Per completezza sull'ar- gomento si segnala che la Corte di Cassazione (Cass. 1956/2000) ha statuito che l’acquirente di una unità immobiliare con- dominiale possa essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto.

Il principio, afferma la Suprema Corte, opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest’ulti- mi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui è divenuto condomino con l’ac- quisto. Pertanto nell’ipotesi in cui sia chiamato a rispondere del- le obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva (Cass. 8924/2001), ha diritto

a rivalersi nei confronti del suo dante causa (Cass. 12841/2012).

Le domande che ci si pone sono le seguenti: quali sono le quote condomi- niali poste, in via solidale con il condo- mino venditore, a carico del condomino acquirente? L'amministratore di con- dominio può contabilizzare un saldo pregresso a debito del condomino nel- lo stato di riparto dell'ultimo rendicon- to condominiale delle spese e quindi prima rata del nuovo preventivo (saldo es. precedente) e che valore avrà tale operazione con la successiva delibera di approvazione dell'assemblea condo- miniale?

Preliminarmente occorre ricordare gli anni cui fa riferimento l'art. 63 disp.

att. c.c. “…anno in corso e quello pre- cedente…” devono essere intesi con riferimento al periodo annuale co- stituito dall'esercizio della gestio- ne condominiale, non necessaria- mente però coincidente con il c.d.

anno solare 01/01 – 31/12 (Cass.

7395/2017 - Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971).

Per rispondere alla domanda: l’art.

1130 c.c. prescrive per l'amministra- tore un semplice obbligo di rendicon- tazione delle spese alla fi ne dell'anno di gestione, che deve essere sottoposto all'approvazione dell'assemblea con- dominiale senza specifi care, però, nulla sul metodo di rilevazione delle opera- zioni contabili e tanto meno sul metodo di rendicontazione delle stesse. Pertan- to l'amministratore è legittimato a esi- gere il pagamento delle quote residue anche al termine della propria gestione annuale e anche se subentra ad altro amministratore.

Per tali ragioni, se il saldo a debito dell'anno precedente non fosse stato pagato, l'amministratore di condominio potrà regolarmente inserirlo nel suc-

IL PARERE LEGALE

cessivo rendiconto delle spese. Il con- teggio fra il singolo e l'amministratore (predisposto da quest'ultimo) diviene

“atto” del condominio una volta appro- vato dall'assemblea.

In merito alla tematica, a oggi non an- cora affrontata dalla Suprema Corte, inerente l'imputazione all'acquirente degli oneri maturati prima del biennio di solidarietà ma inseriti nell'ultimo rendiconto utile alla voce "riporti" o

"conguagli", si colloca la decisione del Tribunale di Parma che si inserisce nel- la corrente giurisprudenziale di merito che considera la violazione dell'art. 63 comma 4 disp. att. c.c. causa di nullità e non di annullabilità della deliberazio- ne (idem Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017).

La ragione che determina la nulli- tà della deliberazione assemble- are risiede nel fatto che riportare a “nuovo” il debito ante-biennio, mediante inserimento nell’ultimo rendiconto condominiale (appro- vato poi dall’assemblea di norma a maggioranza), determina una mo- difi ca dei criteri stabiliti dalla leg- ge in ordine all'imputazione delle spese in caso di subentro nei diritti di un condomino, prevista dall'art.

63, comma 4, disp. att. c.c., modifi ca che comporta una violazione dei diritti dei singoli condomini, e non confi gura un mero errore nel riparto delle spese oppure sulla condizione di un bene o di un vizio procedimentale inerente la formazione della volontà dell'organizza- zione (casi che determinato ipotesi di annullabilità). I criteri di ripartizione di cui all’art. 63 disp att c.c. non possono essere disattesi o modifi cati a mag- gioranza dall'assemblea, ma solo pre- vio accordo tra tutti i condomini: cosi espressamente il Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017 “[...]

IL PARERE LEGALE

l'assemblea ha esulato dalle proprie attribuzioni, che non sono quelle di stabilire i criteri di riparto della legge, essendo mancato il consenso di tutti i partecipanti” (conferma Tribunale Roma n.

8658/2009).

Passando in rassegna la giurisprudenza di merito, si individuano decisioni di segno opposto tra le quali, a favore della tesi dell’im- putabilità delle spese ante-biennio, si colloca la decisone della Corte d'Appello di Genova 11 maggio 2009 n. 513 che ha ritenu- to di addebitare l'intero passivo se approvato dall'assemblea “[...]

esercizi precedenti rientrino a far parte integrante del rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugna- to nei termini di cui all'articolo 1137 c.c.”.

A parere dello scrivente, sul presupposto che la norma (art. 63) prevede un trattamento di favore per il condominio, l’operazione di addebitare all'acquirente l'intero passivo del condomino vendi- tore (anche quello ante-biennio) solamente perché approvato da un'assemblea rende di fatto priva di valenza giuridica la disposi- zione speciale di cui all’art. 63) disp att c.c.

Mentre a favore della tesi della non imputabilità delle spese an- te-biennio si rilevano Tribunale di Torino n. 19.11.2009: "L'art.

63, comma 2 disp. att. c.c. […] deve essere interpretato nel sen- so che l'obbligo ivi previsto concerne unicamente l'esercizio in corso e quello precedente, e non anche i "riporti" degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell'immobile" – Tribunale Milano n.

886/2003.

"L'inserimento del saldo nel consun- tivo approvato dall'assemblea costitu- isce un mero riepilogo contabile degli esercizi pregressi e non può risolversi, laddove il preteso debitore contesti la corrispondenza degli importi arretrati rispetto al reale ammontare dei prece- denti saldi, nella incontestabilità delle somme dovute".

Conclusioni

Alla luce dell’orientamento giurispru- denziale che attualmente sembra pro- tendere per la tesi della nullità della delibera assembleare che imputa al nuovo acquirente gli oneri condomi- niali ante-biennio (debiti riportati a nuovo), si consiglia all’amministratore di condominio di limitare al biennio di solidarietà la pretesa credito- ria rispetto ai saldi a debito riportati a “nuovo” a “titolo di conguaglio” nel nuovo rendiconto.

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IL PARERE LEGALE

Dott. Luca Donegana

Notaio in Lecco

Il pagamento delle spese condominiali costituisce, secondo la Corte di Cassazione (per esempio: Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236), una obbli- gazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa.

Cosa succede se il proprietario di un appartamento in condominio dece- de? L'appartamento fa parte del patrimonio ereditario; ma le spese chi le deve pagare?

È anzitutto onere dell'amministratore attivarsi per individuare chi siano gli eredi del defunto, non solo per ragioni di validità di eventuali delibere assembleari, ma anche perché essi sono ti- tolari dell'obbligazione di pagamento delle spese condominiali.

A tal proposito si ricorda, infatti, che a seguito della riforma del condo- minio, grava sull'amministratore l'obbligo di agire esecutivamente per riscuotere le somme dovute dall'obbligato, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.).

A norma dell'art. 752 del c.c., i coeredi contribuiscono tra loro al paga- mento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto.

Quindi per le spese condominiali maturate prima della morte del de cu- ius, gli eredi corrispondono una somma pari alla loro quota di proprietà.

Tuttavia, una volta trovati gli eredi, occorre accertare se questi abbiano accettato puramente e semplicemente (art. 470 c.c.) o con benefi cio d'inventario (art. 494 c.c.).

Nel primo caso essi risponderanno delle obbligazioni condominiali con tutto il loro patrimonio, nel secondo solo nei limiti di quanto ereditato. Tale distinzione rileva in caso di riscossione forzosa delle spese condominiali.

Per le spese sorte dopo il decesso, invece, gli eredi in quanto comproprietari sono, indipendentemente dalle loro quote eredi- tarie, obbligati in solido verso il condominio (così Cass. 11 aprile 2013, n. 8900). Può poi darsi il caso che i chiamati all'eredità vi rinunci- no (art. 519 c.c.). In tale circostanza, non rispondono dei debiti ereditari e tantomeno delle spese condominiali. Nel caso della rinuncia, l'asse ereditario passa ai successivi chiamati, nell'ordine indicato dalle norme del codice civile.

Attenzione però: secondo un orientamento della Suprema Corte il chia- mato all'eredità, che si trovi nel possesso (a qualsiasi titolo) di beni ereditari, ha l'onere di fare l'inventario e la mancanza dell'in- ventario, nei termini prescritti dalla legge, comporta che il chiamato vada considerato erede puro e semplice e che lo stesso, quindi, perda non

La successione mortis causa nelle obbligazioni condominiali

A seguito della riforma del condominio, grava sull'am- ministratore

l'obbligo di agire esecutivamente per riscuotere le somme dovute dall'obbligato, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è

compreso

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solo la facoltà di accettare l’eredità con

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benefi cio dell'inventario, ma anche quella di rinunciare alla stessa (così per es. Cass.

7076/1995).

Seguendo quest’ultima interpretazione (confermata da Cass. 4845/2003 e dalla recentissima Cass. 5862/2014), dunque, il chiamato all’eredità che sia a qualun- que titolo nel possesso di beni ereditari, quand’anche volesse rinunciare, dovreb- be previamente erigere l’inventario (con l’ausilio di un Notaio o del Cancelliere del

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Grazie Pres!

in ricordo di

Pierluigi Dell'Oro

Per 17 anni Presidente della Provinciale di Lecco, scomparso il 9 settembre 2017, ha riscosso nel tempo stima e profonda ammirazione in tutti gli associati, ben oltre i confi ni territoriali, per l'impegno e l'ab- negaione profusi nel corso del suo lungo mandato

Tribunale) – con tutte le diffi coltà pratiche e gli oneri economici che ciò comporta - e poi formalizzare la rinuncia ai sensi dell’art.

485 c.c.

Se il de cuius non ha istituito eredi trami- te testamento, oppure non sono rinvenibili parenti entro il sesto grado, o ancora sono presenti dei chiamati ma hanno rinunciato all'eredità, è onere dell'amministratore rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione al fi ne di pro- porre il ricorso per la nomina del curatore dell'eredità giacente (artt. 781 e ss. c.p.c.).

Si tratta di un istituto giuridico necessario nei casi in cui vi sia l'esigenza di provve- dere ad atti di gestione del patrimonio del defunto.

Le eventuali richieste di pagamento degli oneri condominiali verranno rivolte al cura- tore così nominato, il quale impiegherà le

somme contenute nell'asse ereditario per tacitare i debiti. Tra le varie attribuzioni del curatore, infatti, si menziona quella di rispondere alle istanze proposte contro l'eredità (art. 529 c.c.).

La sua funzione precipua, dunque, consiste nell'attivarsi per il pagamen- to dei debiti, ad esempio delle spese condominiali (art. 530 c.c.).

Analizzando la morte di un condomino da altro punto di vista, si rileva che qualora gli eredi non adempiano al loro obbligo di comunicarne il deces- so e di comunicare le generalità dei nuovi proprietari, l'amministratore dovrà attivarsi per conoscere i soggetti che subentrano al de- funto, sia per la corretta gestione dell'anagrafe condominiale, che per l'invio dell'avviso di comunicazione dell'assemblea (ai sensi dell'art. 1136 c.6, l'assemblea non può deliberare se non sono stati regolarmente convocati tutti i condomini e in caso di incompleta convocazione degli aventi diritto, la delibera eventualmente assunta è annullabile su istanza degli interessati - art. 66 c. 3 disp. att. c.c.).

In termini più pragmatici, per accertare chi sia titolare del bene a seguito del decesso, è consigliabile effettuare una visura presso la conservatoria dei registri immobiliari; infatti, l'accettazione della eredità che comporti l'acquisto di un diritto reale deve essere trascritta (art. 2648 c.c.), per- tanto dovrà risultare dai pubblici registri.

IL PARERE TECNICO

Prof. Arch. Annalisa Galante

Membro del Centro Studi e Consulente Tecnico ANACI LECCO

Con l’entrata in vigore del decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018, è stato pubblicato nella Gazzetta Uffi ciale n. 81 del 07 apri- le 2018 un glossario che contiene un elenco dei primi 58 lavori, interventi e riparazioni realizzabili senza dover richiedere autoriz- zazioni o presentare comunicazioni (Cil, Cila, Scia), né permesso di costruire. Ovvero nella cosiddetta edilizia libera, quell’in- sieme di lavori in casa (o fuori) che si possono eseguire senza chiedere autorizzazioni al Comune o senza bisogno di depositare documenti e comunicazioni di inizio attività.

Già nella tabella del 2016 Dlgs 222/2016 risultavano libere le manutenzioni ordinarie e le pompe di calore, oltre ai manufatti leggeri in strutture ricettive, l’eliminazione di barriere architetto- niche, i pannelli fotovoltaici, gli elementi d’arredo, ora l’elenco si amplia rendendo più agevole intervenire sul costruito senza trop- pa burocrazia.

Il glossario contenente l’indicazione dei lavori realizzabili senza permesso di costruire si compone di 58 voci, anche se l’elenco non è esaustivo, ma esemplifi ca il riconoscimento delle opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abili- tativo, costituendo un vero e proprio vademecum degli interventi di edilizia libera.

Rientrano ora nell’attività di edilizia libera la sostituzione di pavimen- tazioni esterne e interne, il rifacimento di intonaci interni ed esterni, il rinnovamento di opere di lattoneria, come grondaie e pluviali, la sostituzione di rivestimenti interni ed esterni e di serramenti. Non è soggetta a comunicazioni o autorizzazioni la sostituzione di infer- riate e di altri elementi antintrusione, di parapetti e ringhiere. Se si rispettano le caratteristiche tipologiche e materiche, anche la riparazione e la sostituzione dei manti di copertura non richiedono comunicazioni o autorizzazioni di alcun tipo. Lo stesso vale per il rinnovamento o la messa a norma degli im- pianti elettrici, di distribuzione del gas, igienico-sanitari, di illuminazione esterna, di protezione antincendio e di clima- tizzazione. Anche l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici, al di fuori dei centri storici, è considerata come un’attività di edilizia libera.

Nessun titolo edilizio anche per i gazebo e altri arredi da giardino.

Ovviamente, anche per gli interventi considerati “liberi” resta fermo il rispetto delle prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici e nelle normative di settore, come le norme antisismiche, antincendio, igienico-sanitarie, di tutela dei beni culturali e del paesaggio.

Entrato in vigore il decreto del 2 marzo 2018 che

"liberalizza"

alcuni

interventi di

riqualifi cazione su edifi ci

esistenti,

che potranno essere fatti

senza richiesta di permessi in Comune

Edilizia libera: più interventi e meno burocrazia

“

“

Sul punto si legge nel testo pubblicato in Gazzetta “Si provvede al completamento del glossario unico, in relazione alle ope- re edilizie realizzabili mediante Cila, Scia, permesso di costruire e Scia in alternati- va al permesso di costruire”. Dunque, dovrebbe essere realizzato un secondo glossario che comprenderà le opere rea- lizzabili tramite titolo edilizio.

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IL PARERE TECNICO

Manutenzione ordinaria

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento pavimentazioni;

• Rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate) intonaci interni e esterni;

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento decorazioni delle facciate;

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere di lattoneria e im- pianti di scarico;

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento di rivestimenti;

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento di serramenti e infi ssi;

• Installazione, comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate e altri sistemi anti intrusione;

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento elementi di rifi nitura delle scale;

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento di eventuali elementi accessori su scale retrattili e di arredo;

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetti e ringhiere;

• Riparazione, rinnovamento, sostituzione di manti di copertura;

• Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffi tti non strutturali;

• Riparazione, rinnovamento di controsoffi tti strutturali;

• Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione fi nalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignoli o termi- nali a tetto di impianti di estrazione fumi;

• Riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici di ascensori e impianti di sollevamento verticale

Impianti

• Riparazione, integrazione, effi cientamento, rinnovamento e/o messa a norma di impianti elettrici;

• Riparazione, integrazione, effi cientamento, rinnovamento di impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas;

• Riparazione, integrazione, effi cientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione di impianti igienico e idro-sanitari e di impianti di scarico;

• Installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, effi cientamen- to di impianti di illuminazione esterni;

• Installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, effi cien- tamento, riparazione e/o messa a norma di impianti destinati alla protezione antincendio;

• Installazione, adeguamento, integrazione, effi cientamento (com- prese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di climatizzazione;

• Riparazione, adeguamento, integrazione, effi cientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di estrazione fumi;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di antenne e parabole e altri sistemi di ricezione e di trasmissione;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di punti di ricarica per i veicoli elettrici

Aree pertinenziali, giardini, gazebo e pergolati

• Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento e intercapedini;

• Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di locali tombati;

• Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di pavimentazio- ni esterne, comprese le opere correlate, quali guaine e sottofondi;

• Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di vasche di rac- colta delle acque;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere per arredo da giardino (ad esempio barbecue in muratura, fontane, mu- retti, sculture, fi oriere, panche e assimilate);

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di gazebodi li- mitate dimensioni e non stabilmente infi ssi al suolo;

• Installazione, riparazione, sostituzione e rinnovamento di giochi per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pergolati di limitate dimensioni e non stabilmente infi ssi al suolo;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di ricoveri per animali domestici e da cortile, voliere e assimilate, con re- lativa recinzione;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di ripostigli per attrezzi, manufatti accessori di limitate dimensioni e non stabilmente

GLOSSARIO DEGLI INTERVENTI IN EDILIZIA LIBERA

infi ssi al suolo;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di sbarre, separatori, dissuasori e stalli di biciclette;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di tende, pergole, co- perture leggere di arredo;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi divisori ver- ticali non in muratura.

Barriere architettoniche

• Interventi edilizi che siano volti all’eliminazione di barriere architettoniche da- gli edifi ci e che non comportino allo stesso tempo la realizzazione di ascen- sori esterni o di manufatti che vadano ad alterare la sostanza dell’edifi cio, per i quali è necessario un titolo abilitativo;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, pur- ché non incida sulla struttura portante, di ascensori e montacarichi;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento ed eventuale messa a norma di servoscala o di impianti che abbiano natura assimilabile;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di rampe;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di apparecchi sanitarie di impianti igienico e idro-sanitari;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento dei cosiddetti «dispo- sitivi sensoriali»;

• Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e alle pratiche agro-silvo-pastorali, compresi interventi su impianti idrici;

• Manutenzione e gestione di impianti di irrigazione e di drenaggio, fi nalizzati alla regimazione ed uso dell’acqua di agricoltura;

• Manutenzione, gestione e livellamento di terreni agricoli e pastorali;

• Manutenzione e gestione di vegetazione di carattere spontaneo.

Opere temporanee

• Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;

• Installazione, previa Comunicazione di inizio dell’avvio dei lavori, nonché in- terventi di manutenzione, riparazione e rimozione di gazebo;

• Installazione, previa Comunicazione di avvio dell’inizio dei lavori, nonché in- terventi di manutenzione, riparazione e rimozione di stand fi eristici;

• Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di servizi igienici mobili;

• Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di tensostrutture, pressostrutture e altre strutture che siano assimilabili a queste;

• Installazione, previa Comunicazione avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di elementi espositivi di varia natura;

• Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di aree di parcheggio provvisorio, purché gli interventi siano effettuati nel rispetto dell’orografi a dei luoghi e della vegetazione ivi presente

Altri interventi, pannelli solari e fotovoltaici

• Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifi ci da realizzare al di fuori del perime- tro dei centri storici;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannelli solari, foto- voltaicie generatori microeolici;

• Interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;

• Manufatti leggeri posti all’interno di strutture ricettive;

• Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qual- siasi genere, quali roulottes, camper, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente auto- rizzate sotto il profi lo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;

• Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di serre compresi ele- menti di appoggio e o di ancoraggio;

• Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 m³: installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e messa a norma;

• Attività di ricerca nel sottosuolo. Installazione, riparazione, sostituzione e rin- novamento di opere strumentali all’attività di ricerca nel sottosuolo attraver- so carotaggi, perforazioni e altre metodologie.

IL PARERE TECNICO

Ing. Filippo Milazzo

Responsabile Divisione Cancelli e Porte Automatizzati ICT Genesia

Tanti sono sempre dubbi e incertezze su una delle problematiche che maggiormente preoccupa l'Amministratore di condominio in materia di sicurezza degli abitanti: i cancelli automatici.

In questa serie di articoli che proponiamo, cercheremo di dare ri- sposta ai tanti quesiti che, come tecnici, affrontiamo ogni giorno, anche per capire come agire e quali sono le responsabilità dei sog- getti che installano, fanno manutenzione, verifi cano e gestiscono tali impianti.

La marcatura CE e la conformità

Cos'è la marcatura CE, è obbligatoria? È l'attestazione della conformità del prodotto alle Direttive Comunitarie applicabili fatta dal produttore. Non è da considerare un marchio di qualità. È obbli- gatoria per i prodotti che ricadono nel campo di applicazione di una Direttiva specifi ca recepita nell'ordinamento italiano come quelli ai quali si applica la Direttiva "macchine".

Quali sono le Direttive comunitarie applicabili alle porte e ai cancelli motorizzati o ai loro componenti?

Le Direttive applicabili a porte e cancelli motorizzati sono:

• Direttiva Macchine (89/392/CEE): recepita in Italia con il DPR 459 del '96; in vigore dal 21/09/1996;

• Direttiva Prodotti da Costruzione (89/106/CEE): recepita in Italia con il DPR 246 del '93, modifi cato dal DPR 499 del '97.

Le Direttive applicabili ai componenti, in base alle diverse tipologie, sono:

• Direttiva Compatibilità Elettromagnetica (89/336/CEE): recepita in Italia con il D.Lgs. 476 del '92, e modifi cato dal d.lgs. 615 del '96;

• Direttiva Bassa Tensione (73/23/CEE): recepita in Italia con la legge 791 del '77 e modifi cata dal d.lgs. 626 del '96;

• Direttiva R&TTE (1999/5/CE): riguardante le apparecchiature radio e i terminali di telecomunicazione; recepita in Italia con d. lgs 269 del 9 maggio 2001.

Qual è la differenza tra marcatura CE ed i marchi di qualità (Nemko, ICIM, IMQ, ecc.)?

La marcatura CE è prescritta dalla legge, è obbligatoria e viene apposta dal costruttore e indica il rispetto dei requisiti essenziali contenuti nelle Direttive. I marchi volontari indicano la conformi-

Rispondiamo alle domande relative a una delle proble- matiche che maggiormente preoccupa l'Am- ministratore di condominio in materia di

sicurezza degli abitanti:

i cancelli automatici

Cancelli elettrici in condominio:

domande e risposte

“

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P R I M A

P R I M A

P A R T E

P A R T E

IL PARERE TECNICO

tà alle norme di sicurezza e funzionali, verifi cata da enti terzi indipendenti dopo una serie di prove e controlli. L'apposi- zione del marchio di qualità comporta la sorveglianza della produzione da parte dell'ente terzo. Questi marchi forniscono a rivenditori, installatori, utilizzatori, una garanzia circa la sicurezza e la qualità dei prodotti e sono riconosciuti nei mag- giori paesi industrializzati.

Chi è il responsabile dell'apposizione della marcatura CE e dove si trova?

Il produttore, l'importatore o comunque chi immette il prodotto sul mercato eu- ropeo. La marcatura CE deve essere apposta in modo visibile, facilmente leg- gibile e indelebile:

• per la Direttiva Macchine sulla mac- china (vedi d.P.R. 459 del '96);

• per la Direttiva Bassa Tensione sul materiale elettrico o, quando non possibile, sulle avvertenze d'uso o sul certifi cato di garanzia (vedi d.lgs. 626 del '96);

• per la Direttiva Compatibilità Elettro- magnetica sull'apparecchio, sulle istruzioni per l'uso ovvero, in alter- nativa alle istruzioni, sul tagliando di garanzia e, facoltativamente, sull'imballaggio (vedi d.lgs. 615 del '96).

• per la Direttiva R&TTE: sul prodotto.

A seconda dei casi deve essere ac- compagnato dal simbolo (!) e/o dal numero dell'organismo notifi cato.

Il rivenditore e/o installatore è re- sponsabile della mancanza della marcatura CE sui prodotti che ac- quista e/o vende?

Sì, il rivenditore e/o installatore prima di acquistare un prodotto deve accertarsi che ci sia la marcatura CE. In caso con- trario la legislazione nazionale prevede specifi che sanzioni.

Direttiva Macchine

Che responsabilità ha chi esegue un intervento su un impianto messo in servizio prima dell'entrata in vigore del d.P.R. 459/96?

Secondo il d.P.R. 459/96 la manutenzione ordinaria e straordinaria non comporta l'applicazione della Direttiva Macchine a un prodotto già messo in servizio prima del 21 settembre 1996. Viceversa se vengono eseguite operazioni di modifi ca del prodotto non rientranti nell'ordinaria e straordinaria manutenzione, l'intervento si confi gura come costruzione di una macchina nuova e quindi va applicato il DPR 459/96.

Una recente legge italiana (N°62 del 18 aprile 2005) che modifi ca il decreto legislativo 626 del 19 settembre 1994, applicabile nei luo- ghi di lavoro; prevede nella sostanza, che entro l'11 novembre 2005 i datori di lavoro debbano adeguare ai requisiti minimi di sicurezza tutte le attrezzature di lavoro.

Quale comportamento si deve tenere nel caso in cui si debba eseguire un intervento di modifi ca su un impianto messo in servizio dopo l'entrata in vigore del DPR 459/96 e che non rispetti la direttiva macchine?

Occorre informare il proprietario dell'impianto circa le respon- sabilità, civili e penali, che derivano dal mancato rispetto del- la legge per lui stesso e per l'installatore. Prima di eseguire qualsiasi intervento sull'impianto occorre adeguarlo ai requisiti

IL PARERE TECNICO

essenziali di sicurezza previsti dalla legge

Il manutentore che esegua una riparazione su di un componente privo della marcatura CE è tenuto ad apporvi la marcatura CE?

Non è compito del manutentore apporre la marcatura CE sui com- ponenti e sulla porta fi nita. Quando necessario, i componenti devono essere sostituiti con altri aventi funzioni e caratteristiche identiche.

L'utilizzo di componenti diversi potrebbe confi gurarsi come modifi ca della macchina e, pertanto, rendere necessario il suo adeguamento alle leggi/norme vigenti al momento della modifi ca.

L'unica eccezione riguarda i radiocomandi funzionanti con frequen- ze oggi assegnate ad altri servizi. in questo caso infatti è necessario sostituire i prodotti con altri che utilizzano frequenze ammesse.

Esiste la possibilità di ottenere un documento liberatorio per l'installazione o l'intervento su di un impianto fuori norma?

Non esiste possibilità di ottenere liberatoria alcuna sia per il D.P.R.

459/96 e sia per la legge 46/90 Art.7: "Le imprese installatrici sono tenute ad eseguire gli impianti a regola d'arte utilizzando allo scopo materiali parimenti costruiti a regola d'arte".

A chi deve essere rilasciato il fascicolo tecnico?

Il fascicolo tecnico deve essere realizzato e conservato dal costruttore della macchina per un periodo di almeno 10 anni dalla data di fab- bricazione (data di installazione della porta o cancello motorizzato) e va messo a disposizione delle autorità competenti quando richiesto.

Che abilitazione deve avere chi rilascia la dichiarazione di conformità ai sensi della Direttiva Macchine?

La dichiarazione di conformità è l'assunzione formale della respon- sabilità da parte del costruttore della conformità della macchina ai requisiti stabiliti dalle direttive applicabili. Deve essere fi rmata dal legale rappresentante dell'azienda o da una persona che ha delega notarile per fi rmare la dichiarazione.

È obbligatorio consegnare una copia della Dichiarazione di Conformità del cancello motorizzato al proprietario?

Si, la dichiarazione va conservata nel fascicolo tecnico e una copia deve essere consegnata al proprietario o all'Amministratore in caso di cancello condominiale.

Se succede un incidente per cause non dipendenti dal co- struttore, decade la sua responsabilità? È prevista una assi- curazione del costruttore?

Il costruttore è sempre responsabile, secondo quanto stabilito dalle leggi vigenti, del proprio lavoro. Naturalmente, la colpa del costrut-

tore, oppure la sua carenza, possono essere accertate solo alla fi ne delle in- dagini relative all'incidente che è acca- duto. Evidentemente se verrà accertata la mancanza di colpa, per il costruttore non ci sarà alcuna conseguenza. Il co- struttore può stipulare un contratto che trasferisca i rischi derivanti dalle conse- guenze civilistiche di incidenti causati da propria colpa ad una compagnia di assicurazioni.

Per quanto tempo il costruttore è responsabile dell'impianto?

Il contratto di appalto, che regola il rap- porto tra l'installatore/manutentore e il cliente, prevede a favore di quest'ultimo, un'azione per difformità e vizi dell'opera che si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera stessa (art.

1667 codice civile). Per quanto riguarda la responsabilità per danno da prodot- ti difettosi, il costruttore è responsabile per un periodo di 10 anni a decorrere dalla data di fabbricazione (data di in- stallazione della porta/cancello).

La manutenzione è obbligatoria?

Chi è responsabile della mancata manutenzione?

La manutenzione delle macchine, per cui anche le porte e cancelli automatici deve essere eseguita secondo quanto previsto dal costruttore nel relativo pia- no di manutenzione, La manutenzione è a carico del proprietario che diviene responsabile di incidenti e danni per cat- tiva o mancata manutenzione.

Si raccomanda che venga predisposto e attuato un piano di manutenzione, se- guendo le istruzioni contenute nel ma- nuale di manutenzione e seguendo le indicazioni della norma EN 12635. Negli impianti di edifi ci dove è applicabile il d.lgs 626/94 è obbligatorio effettuare la manutenzione delle macchine.

IL PARERE TECNICO

Geom. Stefano Faita

Titolare di SICURCOND

IL’inquinamento è una piaga per il pianeta, è un problema diffuso ovunque, dall’Artico all’Equatore. Per questo si stanno cercando delle soluzioni che favoriscano l’ambiente. È il protocollo di Kyoto a porre le basi per combattere il surriscaldamento globale al quale, attualmente, vi hanno aderito 192 nazioni.

Anche l’Europa ha tenuto il passo e, dunque, ha introdotto nuove regole e procedure. Tra queste c’è, per esempio, l’Ecolabel. Si tratta di un marchio, impiegato per certifi care (secondo il regolamento CE n. 66/2010) il ridotto impatto ambientale dei prodotti o dei servizi offerti dalle aziende che ne hanno ottenuto l'utilizzo.

Ed è proprio la riduzione dell’impatto ambientale la base della Di- rettiva Ecodesign, ovvero la direttiva europea ERP (Energy Related Products, 2009/125/CE) che detta i nuovi parametri sancendo lo stop alla produzione delle vecchie caldaie a tiraggio naturale, note per le emissioni altamente inquinanti.

In questo modo potranno esserci risvolti positivi sull’ambiente per la riduzione dell’inquinamento atmosferico e, di conseguenza, anche un miglioramento della salute di tutti.

Le caldaie a condensazione

Le caldaie a tiraggio forzato, dette anche “tradizionali”, sono state messe fuori produzione a partire dal 26 settembre 2015.

A sancirlo sono i due regolamenti “Regolamento (UE) N. 813/2013”

del 2 agosto 2013 (apparecchi per il riscaldamento) e il “Regola- mento (UE) N. 814/2013” del 2 agosto 2013 (scaldacqua), che si riferiscono alla Direttiva Ecodesign, ovvero la direttiva europea 2009/125/CE, che regola gli ERP (Energy Related Products) al fi ne di ridurre l’inquinamento ambientale e le emissioni di anidride carboni- ca. Tali regolamenti riportano i limiti di effi cienza energetica e i limiti delle emissioni nei gas combusti e le date di decorrenza del rispetto di tali limiti per i nuovi apparecchi.

In aggiunta, per migliorare l’effi cienza energetica, con l’inizio di gennaio 2018, anche le caldaie a tiraggio naturale han- no imboccato la via del tramonto, andando fuori produzione.

Laddove si verifi casse la necessità di sostituzione, dunque, bisognerà affi darsi obbligatoriamente a quelle a condensazione, adeguando conseguentemente i condotti fumari.

Unica eccezione: le caldaie a tiraggio naturale saranno instal- labili, sempre e solo con scarico fumi in canna fumaria col- lettiva, nei casi di sostituzione fi no al 26 settembre 2018, con

Le vecchie caldaie a

tiraggio forzato e a tiraggio

naturale non rispettano i nuovi

parametri Ue.

Siamo nell'era delle caldaie a condensazione

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Adeguare le canne fumarie

condominiali alle nuove caldaie

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IL PARERE TECNICO

le scorte di produzione.

Quindi, qualora ci sia necessità di dotarsi di una nuova caldaia per- ché la vecchia presenta problemi o malfunzionamenti, bisognerà af- fi darsi a quelle con sistema a condensazione, realizzando ex novo impianti di tiraggio appositi.

L’alternativa, nel caso si vogliano evitare interventi dispendiosi, è pensare di adattare e riqualifi care i condotti e le canne fumarie esi- stenti nelle abitazioni.

Videoispezioni, messe a norma e interventi generali alle canne fumarie

La canna fumaria (o camino) è il condotto attraverso il quale fuorie- scono i fumi della combustione di un qualsivoglia impianto termico.

Il movimento ascendente che compiono i fumi al suo interno, det- tato dalla differenza di pressione con l’aria esterna, viene chiamato tiraggio.

Il tiraggio, in sostanza, è un ciclo particolarmente delicato che se interrotto potrebbe essere motivo di serie problematiche: ad esem- pio l’abitazione invasa da gas combusti e dal temutissimo monos- sido di carbonio.

A differenza di quanto si legge sui giornali circa le morti causate da monossido di carbonio, è bene precisare che tali eventi si ve- rifi cano raramente per un malfunzionamento della caldaia; nella stragrande maggioranza dei casi la colpa è individuabile nel tirag- gio della canna fumaria.

Perché il tiraggio non crei fastidi o inconvenienti, fumi e intossicazioni

(o decessi) è fondamentale che l’intera struttura sia in ordine. La prima accor- tezza vuole che le pareti della canna fumaria non siano rugose bensì lisce, in modo tale da non creare eventuali attriti durante la fuoriuscita. Inoltre, il condotto deve essere completamente integro e non presentare crepe o rotture che ne comprometterebbero il funzionamento. E

IL PARERE TECNICO

senza dimenticare che il quadro normati- vo prevede che, a partire dall’anno 2005, ad esempio i camini metallici – i più per- formanti nell’attuale panorama – hanno l’obbligo della marcatura CE. In questo modo si sono determinati i requisisti del prodotto camino e le sue garanzie di af- fi dabilità, chiaramente all’insegna della sicurezza, tutela dell’ambiente e della salute delle persone.

Si capisce, perciò, che il funzionamento di un generatore di calore è correlato a un sistema fumario effi ciente. Allo- ra come bisogna fare per tenere monito- rata la situazione? La canna fumaria può essere visionata internamente mediate l’ausilio di una microcamera, allo scopo di individuare difformità e anomalie co- struttive che possono compromettere il sistema.

L’intervento con videoispezione, compiuto da tecnici fumisti specializzati, prevede:

• realizzazione di un fi lmato con la tec- nologia in dotazione per verifi care lo stato dell’impianto fumario;

• redazione di una relazione tecnica che certifi chi lo stato delle cose e l’elenco delle opere necessarie, se- condo le normative vigenti;

• illustrazione delle varie soluzioni – garantite al 100% – specifi cando quella meno impegnativa dal punto di vista economico e dei lavori.

Nella prassi si eseguono interventi di messa a norma, che consistono general- mente:

• nella pulitura dei condotti alla sosti- tuzione del torrino;

• ritubazione e installazione di canne fumarie esterne in acciaio Inox, rite- nuto il modo più effi ciente e utile per mettere a nuovo l’impianto fumario.

Altrimenti si può optare per un’instal- lazione di condotti a doppia parete da porre sulle superfi ci perimetrali dell’edifi cio;

• fresatura per livellare le piccole ostruzioni o sporgenze;

• risanamento mediante l’applicazione di una guaina termoindu- rente veicolata all’interno della tubazione con spinta pneumatica o idrostatica. Si può recuperare il 90% della sezione esistente.

Le varie possibilità previste dal mercato consentono di usare questa guaina in modo aperto (quando i diametri sono ridotti e risulta impossibile “ritubare” con l’acciaio, si può entrare nel vecchio condotto con una guaina che sarà gonfi ata direttamen- te nello stesso, in modo tale da distendersi in tutta la sezione disponibile).

Le imprese serie e qualifi cate, a margine delle lavorazioni, distribu- iscono al cliente un questionario con cui esprimere una valutazione in merito.

IL PARERE TECNICO

Dott. Alessandro Lombardo

Titolare Consorzio San Michele

L’ambiente condominio è complicato da gestire a causa della mol- titudine di soggetti privati che coabitano e condividono gli ambienti che l’impresa di servizi dovrà trattare.

Creare una soddisfazione condivisa tra le utenze è la sfi da di gestione di questo tipo di ambienti, l’inquilino del primo pia- no e quello dell’attico potrebbero avere opinioni contrastanti. Scopo del servizio è innalzare il livello tecnico per assicurarsi una generale soddisfazione dei privati che formano l’assemblea condominiale.

obiettivo utopico di ogni condominio o ambiente residenziale, è la gestione fai da te in cooperazione tra i condomini delle pulizie a rotazione e gestione di movimentazione rifi uti a punti di raccolta.

Queste operazioni, dopo vani tentativi di spartizione dei compiti, ge- nerano incomprensioni e dissidi, che veicolano gli amministratori verso le imprese.

L’impresa, dovrà farsi carico del compito di innalzare la qualità degli ambienti comuni senza arrecare disturbo all’utenza, fornendo un servizio discreto e rassicurante, rendendo adeguato il corrispettivo economico richiesto. La scelta di affi darsi a un'impresa ester- na deve seguire una logica di ricerca di affi dabilità e sicu- rezza, di rispetto delle normative e termini di legge.

Compito dell’impresa è veicolare il concetto di professionalità in servizi apparentemente semplici, migliorando l’aspetto estetico , operando con attrezzature e tecniche studiate che diano risultati apprezzabili.

La costante affl uenza di persone, determina il veicolarsi della spor- cizia dagli ambienti esterni, rendendo necessaria una costante at- tività di pulizia e disinfezione, a seconda della tipologia di superfi cie da trattare, con tecniche idonee al raggiungimento degli scopi con- cordati con gli amministratori degli stabili.

L’introduzione di servizi maggiormente specializzati, eseguiti con competenze tecniche, attrezzature, soluzioni professionali e cono- scenza dei supporti da trattare, dovrà rendere evidente la differenza tra una gestione professionale e una pulizia fai-da-te.

Dai servizi base alle soluzioni

professionali di gestione straordinaria

L’impresa fornirà supporto completo alle esigenze di gestione , do- vrà occuparsi dei servizi indispensabili di base facendo notare lo step qualitativo rispetto a una gestione interna, corredandolo con soluzioni a ogni esigenza che lo stabile possa presentare, offrendo

L’impresa, dovrà farsi carico del compito di innalzare la qualità degli spazi comuni senza arrecare disturbo

all’utenza, fornendo un

servizio discreto e rassicurante, rendendo

adeguato

il corrispettivo economico

richiesto

La pulizia professionale nei condomini e loro pertinenze

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