Comune di Treviglio
Provincia di Bergamo
•
Attuazione del Piano di Governo del Territorio
•
Piano Urbanistico
dell’Ambito di Trasformazione AT 1b
Porta Nord
•
Relazione di Piano
_____________________________________________ Allegato A ________________________________________________
Soggetti attuatori:
-‐ Soc. Punto 5 s.r.l. viale Oriano 20 Treviglio
Incarichi e consulenze:
-‐ Laboratorio di Architettura s.r.l.
Edoardo Conte, Gian Domenico Riva, Luigi Fornari, Diana Conte
C.F. e P.iva 03740270164 R.E.A. BG n 404291 cap. soc. €10.000,00 Interamente versato www.laboratoriodiarchitettura.net E-mail: [email protected]
Sede operativa Via F.lli Galliari n.26 - I-24047 Treviglio (BG) Tel: 0363 41 90 88 - Fax: 0363 44 904 Sede legale ed amministrativa: via s. Bernardino 139/e c/o B&G Italia s.r.l. 24126 Bergamo.
-‐ Tecnico responsabile
Arch. Gian Domenico Riva, ordine BG n. 1590
Piano Urbanistico dell’Ambito di Trasformazione AT 1b: Porta Nord Proposta conforme e in attuazione del Piano di Governo del Territorio
INQUADRAMENTO GENERALE DEL PIANO INTEGRATO D’INTERVENTO
NATURA, CONTENUTO, FUNZIONE E PROGETTO
Il territorio di Treviglio è ubicato nella parte di pianura della Provincia di Bergamo compresa tra i due fiumi Adda e Serio, tra le province di Milano, Brescia e Cremona, denominata Gera d’Adda (ghiaia dell’Adda), storica terra di confine e di transito tra il Granducato di Milano e la Repubblica Serenissima di Venezia, quindi ricca di palazzi, castelli e fortezze a tutt’oggi esistenti e più o meno funzionanti, tra i quali ricordiamo Brignano Gera d’Adda, Lurano, Pagazzano, Urgnano, Romano di Lombardia, Pandino, Cassano d’Adda, oppure nomi di paesi o borghi che denunciano un passato militare quali Castel Rozzone, Castel Liteggio, Castel Cerreto, Castel Gabbiano.
La Gera d’Adda è situata al centro della Lombardia, con un impianto territoriale-‐urbanistico
tipo policentrico gravitante su Treviglio, cittadina di circa 27.000 abitanti, importante e strategico nodo ferroviario con due stazioni poste sulle linee Milano-‐Venezia, Milano-‐Cremona e Milano-‐
Bergamo, polo industriale e di servizi, crocevia di passaggio tra le città di Milano, Brescia, Bergamo, Lodi e Cremona.
Treviglio ha consolidato in questi ultimi anni il suo ruolo di polo dei servizi, attorno al quale gravitano nel raggio di 7-‐8 chilometri circa 20 comuni, con le loro infrastrutture, le attività produttive, commerciali ed agricole, le attrattive storico-‐culturali, è una delle aree geografiche più attive e vivaci nel panorama lombardo, è un territorio in fase evolutiva sotto molti aspetti, infatti risulta essere interessata in questi anni da alcuni importanti progetti viabilistici, nel tempo la città è passata da un’economia agricola ad un’economia sorretta prevalentemente dalla piccola e media industria.
La posizione strategica del comune di Treviglio e le limitate distanze dalle principali città Lombarde oltre che ai comodi e veloci sistemi di mobilità su strada e rete ferroviaria rendendo di grande interesse le aree con possibilità edificatorie e di recupero di immobili esistenti di una certa dimensione; in quanto consentono in primo luogo il recupero del patrimonio edilizio esistente ed in secondo luogo l’insediamento di pluralità di destinazioni d’uso.
Ubicazione orografica
PROPRIETA’ DEGLI IMMOBILI
Gli immobili sono di proprietà della soc. Punto 5 srl con sede viale Oriano 20 Treviglio legale rappresentante, sig. Lucio Arrigoni
Gli immobili sono stati acquisiti con:
-‐ atto del 28-‐03-‐2006 al nr 4289 notaio Lebano di Milano ; -‐ atto del 22-‐7-‐08 al nr 20185 notaio Pantè di Milano ;
-‐ atto del 17-‐03-‐ 2009 al nr 5302 notaio Pantè ;
POSIZIONE CATASTALE
Gli immobili sono censiti in C.C. di Treviglio al fg. 915 e distinti con i seguenti mappali
6553; 9058; 9059; 15557; 15558; 15559; 15561; 15562; 15563; 15564; 15565; 15566;
16164.
; comparto compreso tra via Bergamo , via Fornace e via S. Zeno
OPERE CONDONATE anno 2004
Per alcune parti di immobili e locali accessori appartenenti all’edificio produttivo esistente, sono state depositate nr 6 pratiche di condono edilizio in data 10-‐12-‐2004 Sono stati versati € 38.985,59 come oneri concessori ; nonché € 70.882,49 come oblazione; per un importo totale di € 109.868,08
ORTOFOTO
PREVISIONI URBANISTICHE DEL PGT VIGENTE
L’ambito di trasformazione è normato dalle Disposizioni di Attuazione del PGT approvato con del.
Del CC n. 12 del 7-‐2-‐12, all’articolo:
5.1.3
Indici e parametri urbanistici ed edilizi dell’AT 1b (Porta ingresso nord):St Superficie territoriale mq 21.400
Sup Superficie utile di pavimento massima realizzabile mq 14.600 Superficie utile di pavimento per residenza (R) mq 9.600 Superficie utile di pavimento per attività del settore commerciale (Pc) mq 4.500 Superficie utile di pavimento per attrezzature e servizi pubblici,
di interesse pubblico o generale (S) mq 500
Sup aggiuntiva per ulteriori diritti edificatori formati altrove
ai sensi delle disposizioni di cui al precedente art. 3.3 % 5 Sup aggiuntiva per la realizzazione di edifici in classe energetica A,
ai sensi del successivo art. 5.1.4 % 5
Nmax Numero di piani massimo (per gli edifici residenziali) 12 Nmax Numero di piani massimo (per gli edifici non residenziali) 1 Rp Rapporto di permeabilità (per gli edifici residenziali) 35%
Stn min Standard minimo:
(1/3 St + 1/1 Sup terz.), di cui il 15% a verde (1.740 mq) e l’85% a parcheggi pubblici (9.860 mq) mq 11.600 Stn individ Standard individuato dalla scheda: 3.500 mq P + 1.770 m2 V mq 5.270
N.B. La dotazione mancante di parcheggi, fino al raggiungimento della quota di standard individuata dalla tabella (circa 6.300 m2) deve essere reperita mediante idonea struttura in copertura dell’edificio terziario o interrata, ed è comprensiva anche della quota dovuta di parcheggi pertinenziali. Oltre tale dotazione di parcheggi l’intervento deve garantire adeguata copertura finanziaria per la realizzazione del parcheggio a raso previsto nell’area adiacente a nord. Tale copertura dovrà comprendere le spese per l’acquisizione dell’area e quelle per l’adeguata sistemazione prevista.
OBIETTIVI DELL’ AT 1b di via Bergamo
Come sopra evidenziato il Comune di Treviglio è dotato di PGT con documento specifico per le
“Disposizioni di Attuazione” degli ambiti di trasformazione come strumento di attuazione pone come obiettivi i seguenti aspetti :
-‐ riqualificazione di aree dismesse,
-‐ connotazione dell’oggetto architettonico quale elemento significativo d’ingresso alla città da nord,
-‐ presenza pluralità di destinazioni d’uso, sia private che pubbliche, -‐ presenza di infrastrutture di interesse pubblico,
-‐ salvaguardia ambientale e valorizzazione paesistica dei siti
L’AT proposto è redatto conformemente al PGT e ai suoi Allegati.
L’area considerata comprende un’area dismessa e parte di terreno inedificato ed è ubicata a nord del centro abitato di Treviglio in fregio alla S.S. 42 detta via Bergamo. L’area dismessa interessa un complessivo produttivo risalente agli anni ’60 privo di valore architettonico ed attualmente in stato di abbandono, per il quale se ne prevede la completa demolizione.
Si prevede infatti la realizzazione di un edificio ad un piano adibito ad attività commerciale, direzionale e servizi, degli edifici a torre, ad uso residenziale e compatibile, con un massimo di 8 piani fisici f.t..
Sin da ora si propone per le nuove costruzioni l’uso di sistemi ecosostenibili e compatibili e più precisamente si prevede;
-‐ un alto isolamento termico ed acustico dell’involucro degli immobili;
-‐ sistemi per il riscaldamento e acqua sanitaria mediante tipologia d’impianto ad alto risparmio energetico e recupero delle risorse naturali;
-‐ posa di nuovi punti luce pubblica di ultima generazione (led);
-‐ uso di dispositivi tecnologici per la formazione di energia da fonti rinnovabili;
Sono inoltre individuate le opere di urbanizzazione primaria come viabilità, parcheggi pubblici e verde attrezzato, in quantità e qualità sufficienti;
Descrizione degli interventi.
Il lotto commerciale è concepito per una razionale fruizione da parte degli utenti con accessi protetti e differenziati per la clientela e per gli operatori di forniture merci. La clientela ha a disposizione una superficie a parcheggio a raso alle unità immobiliari commerciali di circa 7079,3 mq. e pertanto superiore al 150% della superficie commerciale e pari a circa 200 posti auto.
Il lotto residenziale può ospitare uno o più edifici per un totale di 8.640 mq. di Superficie utile di pavimento per un’altezza di 8 piani fisici f.t. e per un altezza massina all’intradosso dell’ultimo piano abitabile di m.
26,70 (altezza determinata in ipotesi progettuale in: piano terra h 3,60 per accogliere destinazioni diverse dalla residenza, n.7 piani tipo h 2,70 minimo normativo, solai d’interpiano h. cm 60 contenente impianti e isolamenti). Al piano interrato sono localizzate le autorimesse a soddisfacimento della Lg. 122/89. A servizio del lotto residenziale sono previsti parcheggi asserviti ad uso pubblico per una superficie di mq. 2854.48 corrispondenti a circa 97 posti auto. In luogo della superficie qualitativa da cedere il proponente mette a disposizione dell’Amministrazione Comunale la somma di € 150.000 da corrispondere proporzionalmente alla volumetria di volta in volta richiesta con atto abilitativo relativo alla residenza. Tale somma sarà comunque corrisposta per la sua totalità entro il termine della validità del piano.
Qualora in sede di richiesta di PdC saranno richieste destinazioni d’uso diverse dalla residenza quali uffici, artigianato di servizio, commercio di vicinato ecc… saranno reperiti gli standard relativi a differenza, all’interno del lotto stesso o ricorrendo all’istituto della monetizzazione secondo le norme e gli importi in vigore all’atto della richiesta.
In sintesi l’obiettivo principale è quindi la riqualificazione urbana di quest’area mediante la demolizione dei fabbricati esistenti fatiscenti, la realizzazione di una media struttura commerciale, con annessi edifici residenziali, e/o destinazioni compatibili e spazio adibito a verde attrezzato.
Nello stesso comparto sono individuati ampi spazi a standards primari da asservire per uso pubblico e verde secondario da cedere in proprietà al Comune.
A seguito di quanto sopra descritto si adotta una parziale normativa in variante al PGT per l’ambito AT 1b:
Superficie utile di pavimento per residenza (R) mq 8.640 Superficie utile di pavimento per attrezzature e servizi pubblici,
di interesse pubblico o generale (S) monetizzata
Nmax Numero di piani massimo (per gli edifici residenziali) 8 Rp Rapporto di permeabilità (per gli edifici residenziali) 30%
DOCUMENTI A CORREDO DEL PIANO ATTUATIVO
Tavole:
-‐ Estratti d’inquadramento con:
. estratto catastale con le particelle di proprietà
. estratti vari dal portale comunale Tav. 1 -‐ Rilievo superficie dell’area di proprietà e d’ambito, ortofoto Tav. 2 -‐ Rilievo dei fabbricati esistenti da demolire Tav. 3 -‐ Parametri edilizi e schema di sezione, Individuazione degli
standard e proposta di giacitura dei fabbricati.
Dimostrazione sup drenante Tav. 4 -‐ Proposta planivolumetrica con profili regolatori e viste
prospettiche definita nelle sue componenti tipologiche Tav. 5 -‐ Individuazione degli standard Tav. 6 -‐ Progetto preliminare delle urbanizzazioni primarie:
acquedotto, fognature e metano Tav. 7 -‐ Progetto preliminare delle urbanizzazioni primarie:
linee elettriche, telefoniche, illuminazione pubblica Tav. 8 -‐ Progetto preliminare delle urbanizzazioni secondarie
e standard qualitativi Tav. 9
Allegati:
-‐ Relazione illustrativa delle finalità del piano Allegato A -‐ Documentazione fotografia Allegato B
-‐ Computi metrici e stime di max delle opere soggette a valutazione per l’applicazione della convenzione Allegato C -‐ Piano finanziario d’attuazione Allegato D -‐ Esame di Impatto paesistico Allegato E -‐ Analisi del rischio sanitario ambientale Allegato F -‐ Bozza di convenzione Allegato G -‐ Titolo di proprietà e visure catastali Allegato H
DOCUMENTI A CORREDO DELL’ IMPATTO ACUSTICO E COMPONENTE GEOLOGICA
Valutazione di impatto acustico, componente geologica e sismica in conformità al D.M. 4/08 saranno oggetto di apposito studio nella fase esecutiva dell’intervento.
MODALITÀ DI ATTUAZIONE DEL P.A.
Il Piano Attuativo (Ambito di Trasformazione AT 1b) non rivestendo il carattere di rilevanza regionale seguirà l’iter procedurale previsto dalla normativa comunale vigente.
Per quanto riguarda l’aspetto ambientale del piano urbanistico questa non modificando previsioni di PGT, seguirà l’iter di esclusione dalla VAS .
Il Piano Attutivo, dovrà essere adottato e poi approvato a livello di Consiglio Comunale.
6.767 500 2.650 770
600500150
3.445300
750
1.320
1.000
1.320
2.450
2.300
2.300 2.450
5.660
500
7.783 1.600
4.149
2.543
+15
±0
±0 +15
+675
-100
+15
8 P. F.T.
H 26,40 m
8 P. F.T.
H 26,40 m
8 P. F.T.
H 26,40 m
CARICO SCARICOE Perimetro di proprietà Perimetro AT1b Perimetro Lotto Commerciale 6054,58 m2 SLP Commerciale Perimetro Lotto residenziale 5904,76 m2 SLP Residenziale Verde drenante 2737,07 m2 > 2665,38 m2 Legenda:
Cabina Enel in progetto v i a G . D A V E R R A Z ZA N O
via BERGAMO
via BERGAMO
Parte commerciale
Superficie Utile di Pavimento massima mq 4.500 Sup. (volume teorico x 3 = mc 13.500 circa) altezza massima edificio commerciale H 4,50 mt intradosso trave di copertura, esclusi volumi accessori e impianti.
distanza minima dai confini 5 mt
distanza dalle strade pubbliche D > 7,50 mt
Parte residenziale
Superficie Utile di Pavimento massima mq 8.640,00 (volume teorico x 3 = mc 25.920) Per superficie coperta edifici: non determinata
altezza massima edifici residenziali: 8 piani per un’ altezza max 26,70 + mt. 2,50 dal piano del lastrico solare per impianti tecnologici e/o elementi architettonici.
distanza minima dai confini 1/2 di H con minimo di 5 mt.
distanza fra fabbricati (affaccio diretto ortogonale alle facciate mt 10);
distanza dalle strade pubbliche D > 7,50 mt.
Per quanto riguarda l’aspetto architettonico del complesso, tipologie costruttive e materiali di finitura, previsti di particolare effetto architettonico, saranno oggetto di apposito studio prima all’atto del deposito delle relative richieste di permessi edilizi.
Nella scheda allegata sono indicati i singoli blocchi edificatori con evidenziati superfici, volumi ed altezze,
STANDARDS RICHIESTI
A verde 1.740 mq. e a parcheggi pubblici 9.860 mq. per un totale di mq 11.600,00
STANDARD REALIZZATI
Verde attrezzato 1988,55 mq. > di 1740 mq.
Parcheggi pubblici 9933,78 mq. > di 9860 mq.
per un totale di 11922,33 mq. > di 11600 mq.
La superficie totale a parcheggi corrisponde a circa 297 Posti Auto.
Tutti gli standard sono stati reperiti all’interno dell’ambito del Piano Attuativo, è stata soddisfatta la percentuale del 150% per la superficie di pertinenza del commerciale tutti al piano terra e davanti alle strutture di vendita.
I parcheggi per il soddisfacimento della lg. 122/89 e L.R. 12/05 pertinenziali alla residenza sono reperiti in sito sotto la piastra residenziale nella misura di mc 25.920,00 / 10 = mq 2592,0 come box o posti auto privati.
QUALITATIVO ESTERNO
La copertura finanziaria per la realizzazione del parcheggio previsto nel PGT a nord dell’ambito di PA è stata individuata nella cifra compensata con le acquisizioni extra ambito dal Comune, di €. 727.882,50 Essa è determinata dai prezzi tabellari dei valori d’acquisizione delle aree a standard e realizzo dei parcheggi come da costo adottato dall’Amministrazione Comunale per la monetizzazione delle aree a standard non cedute.
Tale cifra come meglio specificato in convenzione sarà messa a disposizione dell’Amministrazione Comunale per “Opere di urbanizzazione poste a servizio dell’Ambito di Trasformazione”. Nella proposta di Piano finanziario sono destinati prioritariamente per la realizzazione della rotatoria sulla via Bergamo
ONERI FINANZIARI
Primari residenziale
mc 25.920 x 10,7 €/mc € 277.344,00 Primari commerciale
mq q 4.500,00 x 96,22 €/m € 432.990,00 TOTALE ONERI PRIMARI € 710.334,00
Per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione primaria si chiede lo scomputo ai sensi del T.U.
380/01 e L.R. 12/05 a fronte della realizzazione di opere di urbanizzazioni primaria, come da progetti e CME. Su bollettino OECC.
Le opere di urbanizzazione primaria ammontando alla stima di max per un valore di € 720.000,00 coprono totalmente la corresponsione degli oneri.
Secondari residenziale
mc. 25.920,00 x 18,41€/mc € 477.187,20 Secondari commerciale
mq. 4.500,00 x 44,16€/mq € 198.720,00 TOTALE ONERI SECONDARI € 675.907,20
Per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione secondari si chiede lo scomputo parziale ai sensi del T.U. 380/01 e L.R. 12/05 a fronte della realizzazione di opere di urbanizzazioni secondarie, come da progetti e CME su bollettino OECC.
Le opere di urbanizzazione secondaria ammontando a € 100.000 devono essere integrate con la somma di €575.907,20. Somma che partecipa al piano finanziario allegato.
Oneri, Valori qualitativi e urbanizzativi:
Oneri primari cpmpensati. € 0,00
Oneri secondari € 575.907,20
Standard qualitativo copertura fin ex Parcheggio € 820.257,30 Cessione area extra ambito mq. 2200 x € 40,00 -‐ € 92.374,80
Standard qualitativo monetizzato €150.000,00
Totale € 1.453.549,70
COSTO DI COSTRUZIONE AI SENSI DEL DM 10/5/77 si ipotizza:
residenziale
10.000,00 x € 450,00 x 0,08 € 360.000,00 4.000,00 x € 450,00 x 0,08 € 144.000,00 commerciale
4.500,00 x € 500,00 x 0,10 € 225.000,00
TOTALE COSTO DI COSTRUZIONE € 729.000,00
L’importo ipotizzato, soggetto a variazione secondo la classe dell’edificio sarà calcolato con esattezza e versato in fase di rilascio dei singoli permessi di costruire o DIA
