TRIBUNALE CIVILE DI PALERMO
SEZIONE VI CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT.SSA ALESSIA LUPO
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Esecuzione immobiliare promossa da BCC GESTIONE CREDITI S.P.A. contro (A) + 4
(n. 253/2016 R.E.)
PERIZIA PER PUBBLICITA'
DELL'ING. PIETRO BARRESI RELATIVA ALL'IMMOBILE 2, SITO IN BALESTRATE VIA EUROPA UNITA N. 11/D, PIANI TERRA E CANTINATO,
ISCRITTO AL N.C.E.U. AL FOGLIO 10 PARTICELLA 2037 SUB 1
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QUESITO N.1: DIRITTI REALI E BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO
L'immobile indicato con il numero 2 nel "modulo di controllo della documentazione" già depositato telematicamente (nell'atto di pignoramento, l'immobile è indicato con il n. 2 fra i beni di proprietà di (A)), sito in Balestrate via Europa Unita n. 11/D, piano terra e piano cantinato, iscritto al N.C.E.U. al foglio 10 particella 2037 sub 1 (All.
1), appartiene interamente al debitore (A), in forza dell'atto di donazione in notaio dottor Vito Spedale del 22/09/2006 rep. 147176 (All. 2).
La BCC Gestione Crediti S.P.A., creditore procedente, ha pignorato interamente l'immobile 2 così descritto: "magazzino sito in Balestrate in via Europa Unita n. 11/D, piano scantinato e terra, di
mq. catastali 146, censito al N.C.E.U. al foglio 10, particella 2037, sub 1 categoria C6", intestato ad (A).
L'immobile pignorato, che sul prospetto non riporta il numero civico, è un locale di piano cantinato con accesso da una rampa con origine a piano terra. Durante il sopralluogo effettuato ho rilevato che la rampa di ingresso da via Europa Unita è stata soppressa mediante la realizzazione di una soletta che delimita, a piano terra, un locale non più collegato al piano cantinato. L'accesso al piano cantinato può avvenire soltanto da via Kennedy (parallela a via Europa Unita) attraverso la rampa che immette nell'immobile di proprietà (F) (iscritto al N.C.E.U. al foglio 10 particella 2038 sub 1, anch'esso pignorato), che deve essere attraversato per raggiungere l'immobile oggetto della presente relazione; in merito si rimanda al quesito n. 3
Di seguito riporto l'immagine satellitare dei estratta il 08/10/18 da Google Earth (Foto 1) e lo stralcio dell'Estratto di mappa catastale del foglio 10 (All. 3), nelle quali ricade l'immobile 2.
FOTO 1 IMMAGINE SATELLITARE, FONTE GOOGLE EARTH, ESTRATTA 08/10/18
N
STRALCIO ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE DEL FOGLIO 10
L'immobile confina:
Al piano terra: a nord con l'immobile iscritto alla particella 2101, a ovest con l'immobile iscritto alla particella 2038 sub 1, a sud con l'immobile iscritto alla particella 2037 sub 3, a est con via Europa Unita,
Al piano cantinato: a ovest con l'immobile iscritto alla particella 2038 sub 1, a sud con terrapieno sottostante via F. Guardione, a est con terrapieno sottostante via Europa Unita.
QUESITO N. 2: ELENCARE ED INDIVIDUARE I BENI COMPONENTI CIASCUN LOTTO E PROCEDERE ALLA DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO
L'immobile n. 2, iscritto al N.C.E.U. al foglio 10 particella 2037 sub 1 (All. 1), come già detto, avrebbe dovuto essere costituito da un locale di piano cantinato con accesso da piano terra attraverso una rampa.
Attualmente però, l'immobile si compone di un locale al piano terra con accesso da via Europa Unita n. 11/D, protetto da un infisso esterno con chiusura a saracinesca (Foto 2...4) e di un locale al piano cantinato, oggi non collegati, diversamente da come previsto nel progetto approvato.
FOTO 2INGRESSO LOCALEVIAEUROPAUNITA N.11/D
INGRESSO VIA EUROPA UNITA
INGRESSO VIA EUROPA UNITA
FOTO 3,4 IMMAGINI SATELLITARI VIA EUROPA UNITA, FONTE GOOGLE EARTH , ESTRATTE IL 22/10/18
Come si rileva dalle planimetrie schematiche di rilievo dell'immobile (All. 4), redatte dal sottoscritto e di seguito riportate, il locale al piano terra è comunicante attraverso un vano porta (Foto 5) al piano rialzato dell'immobile adiacente, di proprietà dello stesso esecutato, anch'esso pignorato e iscritto al N.C.E.U. al foglio 10 part.
2037 sub 4.
PLANIMETRIA SCHEMATICA DI RILIEVO DELL'IMMOBILE
Come già detto, l'immobile di piano cantinato è accessibile soltanto dalla rampa con origine da via Kennedy al n. 18/C e non è diviso dall'adiacente immobile di proprietà (F), iscritto al N.C.E.U. al foglio 10 part.2038 sub 1, anch'esso pignorato.
L'immobile ricade nel centro abitato di Balestrate, in una zona densamente edificata con edifici prevalentemente residenziali, non lontana dalla zona portuale (Foto 1, All. 3).
Le pareti ed i soffitti al piano terra risultano intonacati e tinteggiati (Foto 5, 6).
FOTO 5 LOCALE PIANO TERRA FOTO6 RAMPA PIANO TERRA
Al piano cantinato le finiture sono al grezzo, non vi è nè intonaco nè tinteggiatura, come si vede dalle foto 7 e 8.
FOTO 7, 8 PIANO CANTINATO
Dal rilievo diretto dell'immobile risulta che la superficie lorda commerciale, comprendente anche i muri perimetrali e metà dei muri di confine, è pari a 142,60 mq. (29 mq. + 113,60 mq.). L'altezza netta al piano cantinato è pari a 2,80 ml.
QUESITO N.3: IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO
L'immobile pignorato è iscritto al N.C.E.U. al foglio 10, particella 2037 sub 1, categoria C6, classe 4, consistenza 133 mq., superficie catastale 146 mq., come risulta dalle visure catastali, intestato per intero ad (A) (All. 1 e 5). Il numero civico ivi riportato, "11/D", non è
indicato sui luoghi.
La particella 2037 sub 1 iscritta al Catasto Fabbricati deriva dalla particella 2037 iscritta al Catasto Terreni, intestata a (B) e (C) e generata con tipo mappale del 16/06/2006 prot. PA0177159, a seguito della soppressione della particella 1605 (All. 6). Quest'ultima deriva dal frazionamento del 26/11/96 prot. 544349 della particella 1587 di 270 mq. (soppressa) che i coniugi (B) e (C) acquistano con atto di compravendita del 01/10/1994 in notaio dott. Vito Spedale da potere di (D) (All. 7).
La planimetria catastale (All. 8) è conforme alla planimetria del progetto approvato ma non con l'attuale stato dei luoghi.
QUESITO N.4: SCHEMA SINTETICO-DESCRITTIVO DEL LOTTO
Lotto n. 2: Piena Proprietà di un locale sito in Balestrate in via Europa Unita, civico 11/D, composto, allo stato attuale, da un locale pilastrato a piano cantinato, accessibile soltanto da una rampa con ingresso da via Kennedy, attraversando il locale limitrofo; a piano terra è costituito da un unico locale con ingresso dal civico 11/D (non indicato sui luoghi). Poichè lo stato attuale dei luoghi presenta difformità rispetto al progetto approvato bisognerà ripondurlo conformemente ad esso. In tal modo l'immobile si comporrà di un locale al piano cantinato accessibile da una rampa che ha inizio da via Europa Unita n. 11/D e sarà separato con una parete dal limitrofo immobile.
L'immobile confina:
Al piano terra: a nord con l'immobile iscritto alla particella 2101, a ovest con l'immobile iscritto alla particella 2038 sub 1, a sud con l'immobile iscritto alla particella 2037 sub 3, a est con via Europa Unita,
Al piano cantinato: a ovest con l'immobile iscritto alla particella 2038 sub 1, a sud con terrapieno sottostante via F. Guardione, a est con terrapieno sottostante via Europa Unita.
L'immobile è riportato nel C.F. del Comune di Balestrate al foglio 10 particella 2037 sub 1 ed è stato realizzato con concessione edilizia n. 46/2011; successivamente è stata presentata la SCIA in sanatoria n. 41 del 30/04/18. Allo stato attuale l'immobile presenta difformità che dovranno essere eliminate al fine di riportarlo conforme al progetto approvato. La superficie commerciale è pari a 142,60 mq.
Prezzo base dell'immobile nello stato in cui si trova: € 41.300,00
QUESITO N.5: RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETÀ IN RELAZIONE AL BENE PIGNORATO
L'immobile individuato dal lotto 2, iscritto al C.F. del Comune di Balestrate, alla particella 2037 sub 1 del foglio 10, è di proprietà del debitore (A), per averlo ricevuto dai signori (C) ed (B), a seguito dell'atto di donazione in notaio dottor Vito Spedale del 22/09/2006 rep.
147176. La particella 2037 del foglio 10 del N.C.T. è stata generata con tipo mappale del 16/06/2006 con protocollo n.PA0177159, a seguito della soppressione della particella 1605. Quest'ultima deriva
dal frazionamento del 26/11/96, prot. 544349, della particella 1587 (soppressa), che i coniugi (B) e (C) acquistano con atto di compravendita del 01/10/1994 rep. 112465 in notaio dott. Vito Spedale da potere di (D).
QUESITO N. 6: REGOLARITÀ DEL BENE PIGNORATO SOTTO IL PROFILO EDILIZIO ED URBANISTICO
Dal confronto fra gli elaborati grafici del progetto approvato con concessione n. 46/2011 (All. 9), le successive modifiche apportate con la presentazione della SCIA n. 41/2018 (All. 10) e lo stato attuale dell'immobile (All. 4), si rileva che quest'ultimo, non rispecchia il progetto approvato.
Infatti, come già detto al paragrafo 1, la rampa di ingresso da via Europa Unita è stata soppressa mediante la realizzazione di una soletta che delimita, a piano terra, un locale non più collegato al piano cantinato; quest'ultimo è accessibile soltanto da una rampa con ingresso da via Kennedy, attraversando il locale limitrofo; il piano terra è composto da un unico locale con ingresso dal civico 11/D.
Bisognerà riportare lo stato dei luoghi conformemente al progetto approvato e, in tal modo, l'immobile si comporrà di un locale al piano cantinato accessibile da una rampa che ha inizio da via Europa Unita n. 11/D e sarà separato con una parete dal limitrofo immobile.
Si rileva inoltre che, all'interno del piano cantinato, l'immobile si presenta ancora allo stato grezzo. Pertanto andrà completato come da concessione rilasciata (n. 46/2011) e successiva SCIA n. 41/2018, ma
occorrerà, ai fini dell'ottenimento della dichiarazione di agibilità, eseguire le opere di finitura.
Le opere che occorre eseguire per riportare lo stato dei luoghi secondo il progetto approvato e per completarlo sono le seguenti:
- chiusura del vano porta e demolizione della scala di collegamento con l’immobile adiacente (part. 2037 sub 4);
- demolizione della soletta di piano terra e realizzazione della rampa di collegamento al piano cantinato;
- realizzazione, a piano cantinato, della parete divisoria con il limitrofo immobile (part. 2038 sub 1).
Nella planimetria sottostante sono evidenziati la parete e la rampa da realizzare, il vano porta da chiudere e il solaio di piano terra da demolire (Allegato 11).
PLANIMETRIA SCHEMATICA DELLE DIFFORMITÀ PRESENTI NELL'IMMOBILE
Ai fini del calcolo sommario del costo per regolarizzazione dell'immobile è necessario effettuare l'esecuzione delle opere sopra descritte in modo da riportare l'immobile conformemente al progetto approvato, la cui stima preventiva è stata effettuata mediante l'allegato computo metrico estimativo (All. 12) ed è pari a € 29.800,00.
QUESITO N.7: STATO DI POSSESSO ATTUALE DELL'IMMOBILE
L'immobile pignorato è utilizzato dal debitore.
QUESITO N.8: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE
Come già evidenziato nel "Modulo di controllo della documentazione" già depositato telematicamente, non vi sono altre procedure esecutive relative al bene pignorato.
ONERI E VINCOLI A CARICO DELL'ACQUIRENTE
Sono a carico dell'acquirente gli oneri per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile consistenti nell'esecuzione delle opere necessarie, la cui stima preventiva è stata effettuata mediante l'allegato computo metrico estimativo (All. 12) ed è pari € 29.800,00.
FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RESTERANNO NON OPPONIVBILI ALL'ACQUIRENTE
ISCRIZIONI:
- Ipoteca Volontaria, concessione a garanzia di mutuo del 08/02/2008, Notaio Zammitti Gabriele da Palermo, Rep. 10768/3556, iscritta il 17/07/2008 al n. 8413 Reg. Part.; durata 20 anni a favore di Banca Don Rizzo - Credito Cooperativo della Sicilia Occidentale - Soc. Coop.
Alcamo; contro: (A), (E), (F), (C) ed (B);
TRASCRIZIONI:
- Trascrizione pignoramentoin data 03/05/2016 ai nn. 16240, R.gen.
12417 R.part. a favore di Banca Don Rizzo - Credito Cooperativo della Sicilia occidentale - Società Cooperativa contro (A), (F), (E), (C), (B);
QUESITO N. 9: VERIFICARE SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE
L'immobile pignorato non ricade su suolo demaniale.
QUESITO N.10:ESISTENZA DI PESI O ONERI DI ALTRO TIPO
Non risulta che vi siano oneri gravanti sull'immobile pignorato.
QUESITO N. 11: INFORMAZIONE SULLE SPESE DI GESTIONE DELL'IMMOBILE E SU EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO
L'immobile non fa parte di alcun condominio e non risultano procedimenti in corso.
QUESITO N.12: VALUTAZIONE DEL BENE
Per la determinazione del valore di mercato del bene oggetto di stima ho adottato il metodo sintetico-comparativo, che si basa sul reperimento di dati storici elementari relativi a prezzi di mercato di beni analoghi riscontrati in epoca prossima a quella della stima. Dalla scala formata da tali valori si può determinare il valore di mercato dell’immobile da stimare, attraverso l’inserimento di esso nel gradino della scala che presenta maggiori analogie.
Per la valutazione ho utilizzato come parametro di raffronto il metro quadrato di superficie lorda commerciale e ho svolto un’analisi di mercato di immobili similari per destinazione d’uso, ubicazione, vetustà, superficie commerciale e appetibilità nell’attuale mercato immobiliare. Non ho ritenuto di seguire il procedimento di stima indiretto o analitico, perché è opportuno fare uso di esso solo quando non si hanno a disposizione dati di mercato che permettano la stima diretta del bene stesso. Inoltre è da osservare che la stima indiretta si basa sempre sulla scelta comparativa di dati elementari che, opportunamente elaborati, permettono di valutare il bene; tale metodo
richiede inoltre la scelta del tasso di capitalizzazione e quindi si basa su un maggior numero di previsioni ipotetiche che conferiscono, a mio avviso, a questo tipo di stima, minore oggettività rispetto a quella ottenuta con il metodo sintetico comparativo.
Per la stima non mi sono potuto basare su dati dedotti da avvisi di vendita ricavati da annunci di Agenzie Immobiliari per immobili similari ubicati nella stessa zona. Ciò perché, nonostante ripetute ricerche, non ho trovato valori utilizzabili. Mi sono quindi riferito a dati forniti dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI) relativi al primo semestre dell'anno 2018 (Allegato 13).
Quest'ultimi, per la zona “centrale/Centro Urbano” di Balestrate, codice B1 per la tipologia “box” e stato conservativo “normale”
riportano un valore compreso fra un minimo di 500,00 €/mq. e un massimo di 750,00 €/mq.
Tenendo conto che l'immobile oggetto di esecuzione ricade al piano seminterrato e che, anche a causa della presenza di pilastri e della rampa da realizzare al suo interno, gli spazi di manovra sono alquanto ridotti, ritengo che si possa attribuire all'immobile il valore unitario di 550,00 €/mq.; tale valore può essere attribuito all'immobile riportato al progetto approvato e definito in ogni sua parte.
La superficie commerciale del bene pignorato è pari a 142,60 mq., pertanto il valore commerciale dell’immobile in c.t. è pari a € 78.400,00 (550,00 €/mq. x 142,60 mq.).
A tale valore occorre sottrarre il costo degli oneri, quantificati al paragrafo 8 in € 29.800,00. Il valore di mercato dell’immobile può
essere stimato in € 48.600,00.
Considerando che l'immobile viene trasferito con procedura esecutiva, è necessario effettuare una riduzione del prezzo a base d'asta mediante un coefficiente del 15% circa.
Pertanto il valore a base d'asta dell’immobile oggetto di
esecuzione nello stato in cui si trova può essere stimato in
€ 41.300,00.
QUESITO N. 13: VALUTAZIONE DI QUOTA INDIVISA PER GLI IMMOBILI PIGNORATI PER LA SOLA QUOTA
L’immobile è di proprietà per intero del debitore e pertanto la stima dell’immobile è relativa all'intera proprietà.
Palermo, 31/01/2019 Il C.T.U.
ing. Pietro Barresi
ELENCO DEGLI ALLEGATI
Allegato 1 – Visura catastale attuale dell'immobile iscritto al N.C.E.U.
foglio 10 part. 2037 sub 1
Allegato 2 – Atto di donazione in notaio dottor Vito Spedale del 22/09/2006 rep. 147176
Allegato 3 – Estratto di mappa, scala 1:2000, estratto il 08/10/18
Allegato 4– Planimetria schematica di rilievo piano terra via Europa Unita 11/D, scala 1:200
Allegato 5 – Visura storica catastale dell'immobile iscritto al N.C.E.U.
foglio 10 part. 2037 sub 1
Allegato 6 – Visura storica catastale dell'immobile iscritto al N.C.T.
foglio 10 part. 2037
Allegato 7 – Atto di vendita del 01/10/1994 rep. 112465 in notaio dott. Vito Spedale
Allegato 8 – Planimetria catastale, scala 1:200
Allegato 9– Concessione edilizia n. 46/2011 con progetto approvato Allegato 10 – SCIA n. 41 del 28/04/2018 con elaborati grafici
Allegato 11 – Planimetria schematica delle difformità presenti nell'immobile
Allegato 12 – Computo metrico estimativo relativamente alle opere da demolire o ripristinare.
Allegato 13– valori immobiliare OMI- anno 2018- semestre 1 Documentazione fotografica (Foto 1 - 8)
