ROCCAVIONE (CN) VIA FONTANE n. 16 (V. Tetto Piano)

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ROCCAVIONE (CN) VIA FONTANE n. 16 (V. Tetto Piano)

SCHEDA PRESENTAZIONE COMMERCIALE RISERVATA

ROCCAVIONE (CN) - COMPLESSO RICETTIVO CASA MARIA AUSILIATRICE “VILLA AUXILIUM” - VIA TETTO PIANO

Il complesso ricettivo “Villa Auxilium” di Roccavione è dotato di un fascicolo ricognitivo dello stato dei luoghi, della consistenza e dei dati catastali ed urbanistici redatto dalla FIME srl e risalente al 2012,.

Da tale fascicolo, dettagliato ed esaustivo si ricavano alcune notizie utili per inquadrare l’immobile.

DESCRIZIONE E CENNI STORICI

L’immobile è stato edificato dal conte Pollone nel 1927, in stile tardo liberty, sulla collina a ridosso della zona Castello, venne denominato Villa Rosalia e divenne un centro di vita mondana e politica, soprattutto durante il ventennio fascista.

Nel corso della seconda guerra mondiale, divenne punto di appoggio per l'esercito italiano, poi per quello nazista e repubblichino e, infine, per il fronte partigiano.

La villa, dismessa ed abbandonata, fu acquisita nel 1953 dalle Figlie di Maria Ausiliatrice che l'hanno trasformata in casa di esercizi spirituali con il nome di Villa Auxilium.

Nel 1961 iniziò in essa l’attività di collegio femminile, dalla quale deriva l’accatastamento dei fabbricati in categoria B/5 - Scuole e laboratori scientifici.

Nel 1975 la casa venne ristrutturata ed ampliata, a scopo ricettivo, come Casa di spiritualità dell’Ispettoria delle Figlie di Maria Ausiliatrice, con intervento progettuale architettonico ed artistico dell’Ingegnere Don Timossi anche per la suggestiva cappella, arricchita di sculture di B. Viada e pitture di N. Marabotto, con veduta sulle punte della Bisalta, e fu inaugurata nel 1982.

La casa, che ha cessato l’attività di accoglienza per esercizi spirituali nel 2012, dispone di due cappelle, salone, refettori, camere singole per circa 30 persone, ampio parco in collina, parcheggio riservato.

MISURAZIONI

Le misurazioni fornite nel fascicolo ricognitivo della FIME sono di 2.867 mq complessivi, calcolate secondo le norme ISO UNI EN 10750.

In realtà, se calcolate secondo le norme catastali del DPR 138/98, che a partire dal novembre 2015 sono state prese dal mercato come riferimento univoco, in base all’allegato 2 al manuale OMI dell’Agenzia delle Entrate, la superficie commerciale totale è di mq 2.719.

La differenza, principalmente dovuta alla penalizzazione delle aree semi-interrate anche se con destinazione piena, è smentita tuttavia dalle misure riportate sulle visure del catasto fabbricati, della medesima Agenzia delle Entrate, che fornisce un totale di mq 3.310, oltre ai terreni che ammontano a mq 10.552 mq compreso il sedime dei fabbricati e della strada di accesso.

Si ritiene congruo valutare il compendio immobiliare equivalente a circa 3.000 mq comm.li, comprensivi delle aree di terreno pertinenziale.

Si suggerisce di approfondire e verificare l’eventuale edificabilità dei terreni posti a valle della strada, particelle nn. 144, 156, 170 e 17, per un totale di 3.942 mq catastali fondiari, da valutarsi a parte.

In ogni caso di seguito si riproduce la tabella che rappresenta gli immobili catastalmente intestati alla Casa Maria Ausiliatrice, suddivisi per Fabbricati e Terreni, così distinti:

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Grimaldi - C. Casale 12 Torino Tel. 011.8191139 p.iva 07020530015 - Ref. Arch. Enrico Martucci 335.8022870 -Pag. 2 1. Fabbricato principale del 1927 sub 2 di mq lordi catastali 1.011

2. Fabbricato accessorio anni ’50 sub 3 di mq lordi catastali 559 3. Fabbricato in ampliamento ’75 sub 4 di mq lordi catastali 1.740 4. Terreni pertinenziali circostanti i fabbricati di mq catastali 10.552 5. Terreni oltre strada di possibile edificabilità di mq catastali 3.942

VALUTAZIONE COMMERCIALE

Il fascino e le peculiari positive caratteristiche dell’immobile, compensano ampiamente alcune problematiche specifiche e generali che occorre porre in luce.

A solo scopo esemplificativo si evidenzia:

1. La situazione del mercato edilizio e turistico nella zona;

2. Le grandi dimensioni del fabbricato e dell’ampliamento che compromettono l’utilizzo come abitazione;

3. Lo stato d’uso che, indipendentemente dalla destinazione, impone una ristrutturazione.

Le rilevazioni dell’OMI-Agenzia delle Entrate per il 1° semestre 2018 in zona centro a Roccavione, che trae i suoi dati dalle reali vendite effettuate ricevendoli dal Notariato ed è perciò molto attendibile, fornisce i seguenti valori:

Abitazioni civili in stato NORMALE minimo € 900/mq massimo € 1.250/mq Negozi in stato NORMALE minimo € 850/mq massimo € 1.250/mq

Il sito Immobiliare.it fornisce un valore medio presente negli annunci di immobili residenziali pari a € 977/mq prezzo medio richiesto abitazioni.

Come si può vedere i dati sono scarsi e non permettono una determinazione del prezzo se non con un criterio di trasformazione.

Ipotizzando una struttura socio-assistenziale, si può ipotizzare una struttura sanitaria specializzata con circa 45-50 posti letto.

Catasto Indirizzo Civ. Piano Foglio Part.lla Sub. Qualità Classe Consistenza MC

MQ lordi

catastali Rendita

Fabbr. V. Fontane 16 T-1 9 160 2 cat. B/5 1 3.613 1.011 € 429,17

Fabbr. V. Fontane 16 T-1-2-S1 9 160 3 cat. B/5 1 1.722 559 € 204,55

Fabbr. V. Fontane 16 T-1 9 160 4 cat. B/5 1 5.272 1.740 € 626,23

10.607 3.310 € 1.259,95

Terreni ROCCAVIONE 9 160 Area Urbana 34 are 29 ca 3429 € -

Terreni ROCCAVIONE 9 135 CAST FRUTTO 2 3 are 20 ca 320 € 0,33

Terreni ROCCAVIONE oltre strada 9 144 SEMIN ARBOR 1 28 are 30 ca 2.830 € 13,88 Terreni ROCCAVIONE oltre strada 9 166 SEMIN ARBOR 1 2 are 31 ca 231 € 1,13 Terreni ROCCAVIONE oltre strada 9 170 SEMIN ARBOR 1 4 are 70 ca 470 € 2,31 Terreni ROCCAVIONE oltre strada 9 171 SEMIN ARBOR 1 4 are 11 ca 411 € 2,02

Terreni ROCCAVIONE 9 278 CAST FRUTTO 3 18 are 90 ca 1.890 € 0,68

14.494 € 25,43

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Grimaldi - C. Casale 12 Torino Tel. 011.8191139 p.iva 07020530015 - Ref. Arch. Enrico Martucci 335.8022870 -Pag. 3 Il valore finale della struttura trasformata, considerando circa € 80.000 per posto letto, sarà pari ad € 4.000.000.

Le opere ed i costi di trasformazione, contenendo il costo di ristrutturazione ad euro 600/mq, le spese tecniche al 6% e gli oneri finanziari a due anni, ammontano ad € 2.800.000 circa, compreso il profitto dell’imprenditore, lasciando uno spazio per l’acquisto, pari a circa € 1.127.000.

Per la vendita della struttura di Roccavione la Proprietà ha scelto di non precludersi alcuna possibilità, offrendo la struttura sia al mercato specializzato alberghiero e ricettivo sanitario, sia al mercato locale, ad un prezzo che sia appetibile anche ad un privato imprenditore della zona, inferiore ad un milione di euro.

Sia nel caso di trasformazione in RSA che nel caso di trasformazione in struttura ricettiva, il piano economico dell’operazione, genera un prezzo di vendita molto simile, pari ad oltre € 1.100.000.

E’ intenzione della proprietà, volontà condivisa dalla scrivente, proporre al mercato un prezzo altamente appetibile, allo scopo di abbreviare i tempi di alienazione.

Il prezzo di vendita è fissato in € 985.000

In base ad un incarico di mediazione esclusiva conferito alla scrivente agenzia Grimaldi, con trattabilità ridotta valutabile esclusivamente in base alle condizioni, supervisionato dai Dr. Guido e Luca Grimaldi.

RSA O SIMILI n. Posti letto prezzo

unitario Valore

50 € 80.000 € 4.000.000

MQ CR e percentuali parametro

unitario - % Costi CR (costo costruzione) 3.000 € 600 € 1.800.000

spese tecniche 6,0% € 1.800.000 € 108.000

Oneri urbanistici 3449 € 60 € 206.940

spese atto 4,0% € 1.000.000 € 40.000

spese generali 1,5% € 1.908.000 € 44.712

spese agenzia 3,0% € 1.000.000 € 30.000

profitto imprenditore 15,0% € 2.199.652 € 479.296,8 oneri finanziari 5% 2

anni 7,438% € 2.199.652 € 163.610

COSTI € 2.872.559

€ 1.127.441 CALCOLO VALORE E COSTI

Differenza Valore - Costi

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10 metri

Ultima planimetria in atti Data: 20/11/2018 - n. T374168 - Richiedente: RTOMRC83L11L219V Data: 20/11/2018 - n. T374168 - Richiedente: RTOMRC83L11L219V

Totale schede: 3 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A3(297x420)

Catasto dei Fabbricati - Situazione al 20/11/2018 - Comune di ROCCAVIONE (H453) - < Foglio: 9 - Particella: 160 - Subalterno: 2 >

VIA FONTANE n. 16 piano: T-1-2-3-S1;

CN0465528 17/12/2012

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10 metri

CN0465528 17/12/2012

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10 metri

CN0465528 17/12/2012

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10 metri

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10 metri

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10 metri

CN0465528 17/12/2012

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10 metri

VIA FONTANE n. 16 piano: T-1-2-S1;

CN0465528 17/12/2012