Rev.12/2013
T R I B U N A L E D I B R E S C I A
Esecuzione Immobiliare n. 485/2019
Riunita alla procedura n. ____/_______
Giudice delegato: Dr. ssa Simonetta Bruno
Anagrafica
Creditore procedente:
Rappresentato dall’Avvocato
Esecutato:
JULIET S.P.A.
elettivamente domiciliata presso lo studio:
LA SCALA
Societa’ tra Avvocati per Azioni
Con Studio in: via Correggio 43 - 20149 Milano Tel 02.43925.1 fax02.480.11.624
milano@lascalaw.com
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Con sede in CALCINATO via BRESCIA n. 10 – 25011 – CF. 00795440171
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Societa’ tra Avvocati per Azioni
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RAPPORTO DI VALUTAZIONE
In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
Rappresentato dall’Avvocato
Intervenuti alla data di stima
Esperto incaricato
Date
Nomina dell’esperto 04.09.2019
Conferimento d'incarico di stima e giuramento 24.09.2019
Data della consegna del rapporto di valutazione 19.11.2019 Udienza per la determinazione della modalità di vendita 20.12.2019
architetto Rossana Rubes
Via Zanardelli 122 – 25013 Carpenedolo BS CF RBS RSN 67C50 F471N
Tel 030.969262 Fax 030.2056984
Mail rossana@schena.191.it
Pec rossana.rubes@archiworldpec.it
Iscritto all’Ordine degli Architetti di Brescia nr.1691.
Timbro e firma _____________________________________
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Con sede in Via
P.Iva C.f.
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Con sede in Via
P.Iva C.f.
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Con Studio in Via Comune di Tel + 39 E mail
Identificazione dei lotti
1) APPARTAMENTO POSTO AL PIANO TERRA DI EDIFICIO CON POSTO AUTO NELLA CORTE
Descrizione Trattasi di appartamento posto al piano terra di palazzina con posto auto nella corte.
Ubicazione via Brescia 10, Calcinato BS
Identificativi catastali Appartamento: NCT del Comune di Calcinato (BS), foglio 25, particella 202, subalterno 3, categoria A/2 classe 4, consistenza 3 vani, superficie catastale mq. 67 , rendita catastale 162,68.
Quota di proprietà 1/2 in regime di comunione dei beni Diritto di proprietà Proprietà esclusiva
Identificativi catastali Posto auto esterno: NCT del Comune di Calcinato (BS), foglio 25, particella 202, subalterno 10, categoria C/6 classe 1, consistenza 10 mq, superficie catastale mq. 10 , rendita catastale 10,85..
Quota di proprietà 1/2 in regime di comunione dei beni Diritto di proprietà Proprietà esclusiva
Divisibilità dell'immobile si
Più probabile valore in libero mercato € 87.550 Più probabile valore di mercato in condizioni
di vendita forzata (valore base d’asta) € 78.795 Audit documentale e Due Diligence
Conformità edilizia □ Si x No se No vedi pagina 12
Conformità catastale □ Si x No se No vedi pagina 13 Conformità titolarità x Si □ No se No vedi pagina
Formalità e vincoli rilevanti opponibili all’acquirente
Immobile occupato □ No x Si se Si vedi pagina _________
Spese condominiali arretrate x No □ Si se Si vedi pagina ________
Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami □ No x Si se Si vedi pagina __14_______
Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici x No □ Si se Si vedi pagina _________
Limitazioni
Assunzioni limitative x No □ Si se Si vedi pagina _________
Condizioni limitative x No □ Si se Si vedi pagina _________
Riepilogo delle iscrizioni e trascrizioni
STORIA IPOTECARIA – FORMALITA’ E PROVENIENZE (controlli effettuati a tutto il 27.06.2019)
Descrizione dei beni secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali in Comune amministrativo e censuario di CALCINATO (BS):
Sezione NCT - Foglio 25 Particella 202 sub.3, Via Brescia n. 10, piano T, categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, superficie catastale totale 67 mq, totale escluse aree scoperte 66 mq, rendita € 162,68.
Sezione NCT - Foglio 25 Particella 202 sub.10, Via Brescia n. 10, piano T, categoria C/6, classe 1, consistenza 10 mq, superficie catastale totale 10 mq, rendita € 10,85.
STORIA IPOTECARIA
a tutto il giorno 27/06/2019, data di trascrizione del pignoramento, gli immobili risultano di proprietà per ½ ciascuno dei signori *********************** sopra generalizzati, come meglio si evince dalla seguente cronistoria:
a) *********** nato a Cagliari (CA) il 19/12/1975, codice fiscale: ******************** per la quota di 1/2 e ************ nata a Cagliari (CA) il 27/10/1978, codice fiscale:
***************** per la quota di ½ divennero proprietaria con atto di compravendita del 20/02/2006 autenticato dal *********************, in Brescia (BS), numero 40927/11450 di repertorio, trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Brescia in data 06/03/2006 ai numeri 11719/6737, da *********************** sede in Botticino (BS) codice fiscale: 02898920174;
b) Costruzioni ********************, sede in Botticino (BS) codice fiscale: 02898920174
divenne proprietario per la quota di 1/1 con atto di compravendita del 29/07/2003 ricevuto dal Notaio **************, in Brescia (BS), numero 114050/24772 di repertorio, trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Brescia in data 01/08/2003 ai numeri 38220/23126, da
****************** (MN) il 20/05/1944, codice fiscale:********************** e
**************** nata a Casto (BS) il26/06/1955, codice fiscale: **********************;
c) ******************* nato a Asola (MN) il 20/05/1944, codice fiscale: B*****************e
******************** nata a Casto (BS)il 26/06/1955, codice fiscale: *******************
divennero proprietari per la quota di 1/2 ciascuno di piena proprietà con atto di compravendita del 30/07/1987 autenticato dal ******************** (BS), numero20067 di repertorio, trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Brescia in data 07/08/1987 ai numeri20686/14673 da
****************** nata a Calcinato (BS) il25/07/1943 codice fiscale: ********************.
FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI
Nel ventennio in esame l’immobile sopra descritto è stato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli:
a) Ipoteca volontaria derivante da mutuo iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Brescia in data 06/03/2006 ai numeri 11720/2447 per Euro 270.000,00 derivante da concessione a garanzia di mutuo per Euro 135.000,00 a favore di Banca Monte Dei Paschi Di Siena S.p.a., sede in Siena(SI), domicilio ipotecario eletto Siena - Piazza Salimbeni n. 3, codice fiscale 00884060526 e contro
************ nato a Cagliari (CA) il 19/12/1975, codice fiscale:******************
*************** PRCSRA78R67B354Z; intervengono nel mutuo in qualità di debitori non datori i signori *******************(CA) il 10/02/1943, codice fiscale******************* e
************(CA) il 04/02/1944 codice fiscale *******************;
b) Verbale di pignoramento immobili trascritto all'Agenzia del territorio di Brescia in data 27/06/2019 ai numeri 29304/18490 a favore di Siena NPL 2018 S.r.l., sede Roma(RM), codice fiscale 14535321005 e contro ************ e ************ sopra generalizzati.
EVENTUALI OSSERVAZIONI
Si precisa che:i fabbricati siti in Calcinato (BS) ed attualmente censiti alla sezione NCT foglio 25 mappale 202 subalterni 3 e 10 provengono dalla variazione del 19/01/2006 protocollo n.BS0015179 del mappale 202 sub. 1 e 2 graffati del foglio 25.Arcisate, 28/06/2019
Indice
1. Fasi - accertamenti e date delle indagini. ... 6
2. Inquadramento dell’immobile ... 7
3. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione ... 9
4. Audit documentale e Due Diligence ... 11
4.1 Legittimità edilizia – urbanistica ... 11
4.2 Rispondenza catastale ... 12
4.3 Verifica della titolarità ... 13
5. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente ... 14
6. Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente. ... 14
7. Analisi estimativa ... 15
8. Riepilogo dei valori di stima ... 17
9. Dichiarazione di rispondenza ... 18
10. Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione ... 19
1. Fasi - accertamenti e date delle indagini.
Indicare le principali fasi ed accertamenti peritali espletati dall’esperto valutatore, indispensabili per la stesura del rapporto di valutazione.
a. Il 04 Settembre 2019 ho ricevuto dal Tribunale di Brescia la nomina per l’incarico.
b. Il giorno 24 Settembre 2019 ho fatto giuramento presso il Tribunale di Brescia;
c. Il 24 Settembre 2019 ho eseguito le ricerche catastali: estratto mappa, visure, planimetrie;
d. Il giorno 8 ottobre 2019 ho effettuato il sopralluogo presso l’ufficio tecnico comunale per prendere visione ed estrarre copia delle pratiche edilizie presentate per questa unità immobiliare.
e. Il giorno 22 Ottobre era previsto il sopralluogo presso i locali oggetto di perizia ma è stato impossibile entrare perchè la raccomandata di avviso, inviata in data 10 ottobre non è stata ritirata, in quanto i proprietari si sono trasferiti in Sardegna e l’appartamento è stato affittato.
f. Il giorno successivo ho infilato nella cassetta della posta dell’inquilino una lettera in cui spiegavo di dover entrare per il sopralluogo fissato per la data del 24.10.2019;
g. Il giorno 24.10.2019 è stato fatto il sopralluogo presso i locali di abitazione.
h. Successivamente, avendo reperito sufficiente documentazione necessaria a documentare il fabbricato d’interesse, ho fatto una ricerca dei prezzi di mercato, sulle agenzie immobiliari della zona che mi permettesse di conoscere i valori di beni simili, per dimensione, posizione e stato.
2. Inquadramento dell’immobile
ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO1 Localizzazione2
x Provincia di Brescia
x Comune di Calcinato x via Brescia
x 10
Mappa geografica
x Destinazione urbanistica dell’immobile3 residenziale x Tipologia immobiliare6 appartamento
x Tipologia edilizia dei fabbricati12 edificio a corte a due piani fuori terra x Tipologia edilizia unità immobiliari13 appartamenti
Caratteristiche generali dell’immobile
□ Struttura in elevazione: muratura tradizionale pilastri in ca
□ Solai: latero – cemento
□ Copertura: legno con coppi
□ Murature perimetrali: poroton cm.40
□ Coibentazioni – isolamenti:
□ Divisori tra unità: poroton cm .30
□ Infissi esterni: serramenti in legno con ante
□ Infissi interni: legno
□ Pavimenti e rivestimenti: gres
□ Impianto di riscaldamento: radiatori
□ Impianto sanitario: a norma
□ Impianto gas: a norma
□ Impianto elettrico: a norma
□ Impianto climatizzazione:
□ Altri impianti
□ Allaccio fognatura: esistente
□ Fonti rinnovabili: assenti
□ Finiture esterne: intonaco a vista
□ N. totale piani: 2
□ Altro
□ Dimensione x media
□ Forma di mercato x concorrenza monopolistica
□ Filtering x assente
□ Fase del mercato immobiliare x contrazione
Classe energetica □ Classe desunta dall’ACE □ A+
□ A
□ B
□ C
□ D
□ E
□ F
□ G
x non desumibile perché il certificato non è stato visto.
□ Immobile non dotato di impianto termico e/o uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale e/o al riscaldamento.
3. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione
DATO IMMOBILIARE29
APPARTAMENTO POSTO AL PIANO TERRA DI EDIFICIO CON POSTO AUTO NELLA CORTE
Descrizione Trattasi di appartamento posto al piano terra di palazzina a corte, ristrutturata negli anni 2004-2006. E’ situato in una via stretta che termina con il cancello di accesso alla corte. Composta da sei appartamenti posti su due piani e’ pavimentata e molto ordinata, al suo interno trovano spazio altrettanti posti auto aperti.
L’appartamento oggetto della perizia ha una piccola corte esterna esclusiva con portichetto in legno in cui si trova l’accesso. Si entra nella zona giorno con cucina, si attraversa un atrio che conduce ad un bagno, alla camera ed al ripostiglio. Abusivamente nel locale adibito a ripostiglio senza finestra, è stata creata un ulteriore camera da letto, ottenuta dallo spostamento della parete della camera matrimoniale con la creazione di una luce nella parte alta della tramezza che divide le due camere.
E’ ben mantenuto, con un camino nella zona giorno e caldaia autonoma in cucina.
I serramenti esterni sono in legno con scuretti interni in legno e zanzariere. I serramenti interni sono in tamburato color legno.
Il contatore dell’acqua è comune a tutte le unità, gli appartamenti sono provvisti di misuratore per il consumo della loro quota.
Gli impianti sono a norma.
Non ci sono spese condominiali.
All’interno della corte il posto auto esclusivo.
L’appartamento è abitato da un inquilino che ha contratto di affitto scaduto e mai rinnovato ma disposto a lasciare libero l’appartamento in caso di vendita.
Identificazione catastale
Identificativi catastali Appartamento: NCT del Comune di Calcinato (BS), foglio 25, particella 202, subalterno 3, categoria A/2 classe 4, consistenza 3 vani, superficie catastale mq. 67 , rendita catastale 162,68.
Identificativi catastali Posto auto esterno: NCT del Comune di Calcinato (BS), foglio 25, particella 202, subalterno 10, categoria C/6 classe 1, consistenza 10 mq, superficie catastale mq. 107 , rendita catastale 10,85.
Confini
x Nord Corte comune x Sud altra proprietà x Est via Brescia x Ovest altra proprietà Consistenza
x Rilievo Interno ed esterno
x Diretto in loco senza Collaboratore x Data del sopralluogo 24 ottobre 2019
□ Desunto graficamente da:
x Planimetria catastale
□ Elaborato grafico (atto autorizzativo)
□ Elaborato grafico (generico)
Criterio di misurazione x SEL - Superficie Esterna Lorda
□ SIL - Superficie Interna Lorda
□ SIN - Superficie Interna Netta
Calcolo superfici di proprietà
Superficie principale m2 67
Superficie secondarie m2 5
Destinazione Superficie Indice mercantile35
□ Balconi m2 ____ %
□ Terrazza m2 ____ %
□ Veranda m2 ____ %
□ Soffitta m2 ____ %
□ Mansarda m2 ____ %
□ Soppalco m2 ____ %
□ Loggiato m2 ____ %
□ Taverna m2 ____ %
□ Cantina m2 ____ %
□ Sgombero m2 ____ %
□ Portico m2 ____ %
□ Autorimessa m2
□ Posto auto coperto (fabbricato) m2 ____ %
□ Posto auto coperto (tettoia) m2 ____ %
□ Posto auto scoperto m2 10 50 %= 5 mq
□ Area esclusiva m2 ____ %
□ Area condominiale41 scoperta m2 ____ %
□ Area condominiale coperta m2 ____ %
□ Altro m2 ____ %
Superficie commerciale42 m2 72
4. Audit documentale e Due Diligence74 4.1 Legittimità edilizia – urbanistica75
Titoli autorizzativi esaminati :
Concessione edilizia 582/86 per Ristrutturazione di fabbricato e agibilità.
Piano di Recupero Galizioli 16/2004 del 06.02.2004.
DIA 96/2005 del 29 Aprile 2005 Variante ristrutturazione corpo B;
DIA 58/06 del 03 Marzo 2006 seconda variante corpo B.
Agibilità non presente.
Situazione urbanistica
x Strumento urbanistico: PGT vigente
□ Convenzione Urbanistica:
□ Cessioni diritti edificatori
Limitazioni urbanistiche nessuna
DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA
La sottoscritta Rossana Rubes, iscritta all’Ordine degli architetti al nr. 1691, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia , in funzione alla documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale il 10 Aprile 2019 in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
x la non REGOLARITÀ edilizio - urbanistica e la conformità dell’appartamento ai titoli abilitativi edilizi citati in quanto il ripostiglio è stato allargato a scapito della camera.
4.2 Rispondenza catastale
Appartamento: NCT del Comune di Calcinato (BS), foglio 25, particella 202, subalterno 3, categoria A/2 classe 4, consistenza 3 vani, superficie catastale mq. 67 , rendita catastale 162,68.
Posto auto esterno: NCT del Comune di Calcinato (BS), foglio 25, particella 202, subalterno 10, categoria C/6 classe 1, consistenza 10 mq, superficie catastale mq. 10 , rendita catastale 10,85.
Documentazione visionata □Direttamente presso Agenzia Entrate_Ufficio provinciale di Brescia _Territorio
x Da sito web
Elenco documentazione visionata Estratto di mappa;
Visure catastali, Visure ipotecarie, Scheda catastale.
DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE
La sottoscritta Rossana Rubes, iscritta all’Ordine degli architetti al nr. 1691, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia Entrate _ Ufficio provinciale di Brescia _ Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
x la non REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale degli immobili meglio identificati : Appartamento: NCT del Comune di Calcinato (BS), foglio 25, particella 202, subalterno 3, categoria A/2 classe 4, consistenza 3 vani, superficie catastale mq. 67 , rendita catastale 162,68.
Note 1.1
1.2 Verifica della titolarità 77
Inquadramento della titolarità Titolo di provenienza
************ nato a Cagliari (CA) il 19/12/1975, codice fiscale: **************** per la quota di 1/2 e ************ nata a Cagliari (CA) il 27/10/1978, codice fiscale:
P********************per la quota di ½ divennero proprietaria con atto di compravendita del 20/02/2006 autenticato dal *******************, in Brescia (BS), numero 40927/11450 di repertorio, trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Brescia in data 06/03/2006 ai numeri 11719/6737, da ****************** sede in Botticino (BS) codice fiscale:
********************;
X Quota di proprietà 1/1 ½ per ciascuno
Nota: i nominativi dei soggetti diversi dall’esecutato dovranno essere omessi nella versione allegata ai bandi di vendita
Condizioni limitanti
x Servitù
nessuna x Vincoli nessuno
x Oneri □ no
x Pesi □ no
x se si quali: ipoteca giudiziale e trascrizioni
x Gravami □ no
x se si quali: atto di pignoramento immobili
Stato del possesso del bene alla data della valutazione Libero
X Occupato
5. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente
Indicare l’eventuale esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria delle stesso o i vincoli concessi con il suo carattere storico- artistico.
Nessun onere perchè non ci sono spese condominiali.
6. Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente.
a) IPOTECA VOLONTARIA derivante da mutuo iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Brescia in data 06/03/2006 ai numeri 11720/2447 per Euro 270.000,00 derivante da concessione a garanzia di mutuo per Euro 135.000,00 a favore di Banca Monte Dei Paschi Di Siena S.p.a., sede in Siena(SI), domicilio ipotecario eletto Siena - Piazza Salimbeni n. 3, codice fiscale 00884060526 e contro ************ nato a Cagliari (CA) il 19/12/1975, codice fiscale:*********** e
************ nata a Cagliari (CA) il 27/10/1978, codice fiscale: **************************;
intervengono nel mutuo in qualità di debitori non datori i signori ******************** (CA) il 10/02/1943, codice fiscale**************** e ******************** nata a Soleminis (CA) il 04/02/1944 codice fiscale ******************************.
b) VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI trascritto all'Agenzia del territorio di Brescia in data 27/06/2019 ai numeri 29304/18490 a favore di Siena NPL 2018 S.r.l., sede Roma(RM), codice fiscale 14535321005 e contro ************ e ************ sopra generalizzati.
7. Analisi estimativa
Utilizzo della valutazione
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.
Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.
Basi del valore
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:
“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:
"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in
queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato."
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 - Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito:
“Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.”
Assunzioni limitative
Indicare le eventuali assunzioni limitative su cui si fonda la valutazione nessuna
Condizioni limitative
Indicare le eventuali condizioni limitanti all’incarico nessuna
Verifica del migliore e più conveniente uso79 HBU_ Highest and Best Use )
L’attuale valore di mercato dell’immobile staggito rappresenta il massimo valore tra il valore di mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di trasformazione degli usi prospettati.
x Si
□ No. Se no procedere alla determinazione dell’HBU (allegare ulteriore analisi estimativa)
Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard internazionali di valutazione
Per la determinazione analitica del valore di mercato degli immobili staggiti è stato applicato il seguente criterio di valutazione
x Metodo del confronto
□ MCA80 con nr. _____ comparabili
□ Sistema di Stima81
□ MCA + Sistema di Stima con nr. _____ comparabili
□ Sistema di ripartizione82
□ Analisi di regressione83 semplice con nr. ____ dati campione
□ Analisi di regressione multipla con nr. ____ dati campione
x Sintetico - comparativo
□ Finanziario84
□ Capitalizzazione diretta85
□ Capitalizzazione finanziaria86
□ Analisi del flusso di cassa scontato87
□ Dei costi88
Al fine della determinazione del valore dell’immobile possono essere utilizzati uno o più metodiche di valutazione.
In alcuni casi, potrebbe essere opportuno realizzare la valutazione immobiliare adottando più di una metodica di valutazione.
8. Riepilogo dei valori di stima
LOTTO _1
Per quanto concerne gli immobili identificati in mappa nel Catasto Terreni del Comune di Calcinato come segue:
Identificativi catastali Appartamento: NCT del Comune di Calcinato (BS), foglio 25, particella 202, subalterno 3, categoria A/2 classe 4, consistenza 3 vani, superficie catastale mq. 67 , rendita catastale 162,68.
Identificativi catastali Posto auto esterno: NCT del Comune di Calcinato (BS), foglio 25, particella 202, subalterno 10, categoria C/6 classe 1, consistenza 10 mq, superficie catastale mq. 107 , rendita catastale 10,85.
Il più probabile valore in libero mercato viene di fatto quantificato in € 87.550
ottantasettemilacinquecentocinquanta Euro zero//00 (vedasi analisi estimativa allegato I)
Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta, viene quantificato in € 78.795 diconsi settantottomilasettecentonovantacinque Euro zero//00 (vedasi analisi estimativa allegato II)
Al fine di perseguire obiettivi di trasparenza e di efficienza dei mercati immobiliari moderni, l’analisi estimativa dev’essere ricondotta alla best practise, ovvero la migliore pratica valutativa tra quelle esistenti nell’esercizio della professione.
La best practice è usata come benchmark minimo accettabile.
Non sono pertanto ammessi per la determinazione dei valori di cui sopra i giudizi di stima o stime sintetiche (monoparametriche), in quanto difficilmente dimostrabili, replicabili e verificabili nel tempo.
9. Dichiarazione di rispondenza
La sottoscritta Rossana Rubes esperto incaricato dal Tribunale, iscritto all’Ordine degli architetti al nr. 1691,
In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS), in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle disposizioni previste dalle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente
DICHIARA x Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.
x Di non aver agito in conflitto di interesse.
x Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.
x Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità.
x Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame.
x La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso.
x Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.
x Non ha alcun interesse verso il bene in questione.
x Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.
x E' in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione.
x Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l’immobile.
x Ha ispezionato di persona la proprietà.
x Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto.
Timbro e firma
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Data rapporto valutazione: 18.11.2019
10. Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione 1. Analisi estimativa analitica per la determinazione del più probabile valore di mercato (allegato I)
2. Analisi estimativa per la determinazione del valore di mercato in condizioni di vendita forzata (allegato II)
3. Elaborati fotografici degli esterni ed interni 4. Titoli autorizzativi
5. Estratto mappa catastale 6. Schede catastali
7. Visure storiche catastali 8. Visure ipotecarie
9. Relazione ipotecaria ventennale 10. Valori OMI
11. Valori listino Probrixia.
12. Atto di mutuo;
13. Pignoramento immobile;
14. Atto di precetto;
15. Istanza di vendita;
16. Istanza di nomina;
17. Accettazione incarico.
