TRIBUNALE DI FROSINONE G.E. Dott. Andrea Petteruti RELAZIONE DI STIMA RELATIVA A PROCEDURA FALLIMENTARE N. 11/2016

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TRIBUNALE DI FROSINONE G.E. Dott. Andrea Petteruti

RELAZIONE DI STIMA

RELATIVA A PROCEDURA FALLIMENTARE N°. 11/2016

IMPRESA INDIVIDUALE **OMISSIS**

Codice fiscale: **OMISSIS**

P.IVA **OMISSIS**

Via **OMISSIS**

**OMISSIS** - **OMISSIS** (FR)

Bene ubicato in Castel Volturno (CE)

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SOMMARIO:

1 PREMESSA ... 4

2 ESPLETAMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI ... 4

3 Diritti reali sui beni oggetto del procedimento. ... 4

4 Beni componenti ciascun lotto e descrizione materiale di ciascun lotto. ... 6

5 Identificazione catastale del bene pignorato. ... 14

6 Schema sintetico-descrittivo. ... 16

7 Ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene. ... 16

8 Regolarità del bene sotto il profilo edilizio ed urbanistico. ... 17

9 Stato di possesso attuale dell’immobile. ... 18

10 Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene. ... 18

11 Verifica se i beni ricadano su suolo demaniale. ... 19

12 Verifica sull’esistenza di pesi o oneri di altro tipo. ... 20

13 Valutazione dei beni. ... 20

14 CONCLUSIONI. ... 24

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Sono parte integrante della presente relazione i seguenti allegati:

1. Specifica delle competenze professionali con allegate ricevute;

2. Documenti reperiti presso Agenzia dell’Entrate Ufficio Provinciale di Napoli – Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare di Caserta:

a. Ispezione Ipotecaria Nazionale;

b. Elenco sintetico delle formalità presenti a nome del soggetto oggetto di procedura;

c. Nota di trascrizione;

d. Elenco sintetico delle formalità presenti sull’immobile oggetto di valutazione.

3. Documenti reperiti presso Agenzia dell’Entrate Ufficio Provinciale di Caserta – Territorio Servizi Catastali:

a. N.° 1 EDM (estratto di mappa);

b. N.° 1 visura storica per immobile;

c. N.° 1 visura attuale per immobile;

d. N.° 1 planimetria catastale.

4. Pianta di rilievo scala 1:100.

5. Pianta di rilievo scala 1:100 con evidenziate le difformità rilevate.

6. Documentazione reperita presso il Comune e la RegioneCampania:

a. Copie richieste per rilascio certificati di residenza storici all’ufficio Anagrafe e riscontri;

b. Copie richieste per copia autorizzazioni urbanistiche, licenze edilizie, dia, anche in sanatoria o condoni edilizi, ordinanze di demolizione, certificati di agibilità ecc rivolte al Settore Urbanistica - Ed. Privata – Demanio e relativi riscontri;

c. Copia richiesta verifica uso civico presso Direzione Generale per le Politiche Agricole Alimentari e Forestali UOD Ufficio Centrale Foreste e Caccia e relativi riscontri.

7. Schede degli immobili comparabili utilizzati per la valutazione dei beni.

8. Documentazione notarile:

a. Atto di compravendita del Notaio Roberto Chiari del 25/05/1990 rep. N.° 143337 trascritto il 05/06/1990 ai nn. 13830/11457;

b. Dichiarazione di successione del 28/05/2015 protocollo n. CE0019772 trascritta in data 20/07/2016 ai nn. 24115/17908.

9. Documentazione fotografica n°. 15 foto a colori;

10. Verbale Accesso.

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TRIBUNALE DI FROSINONE

SEZIONE CIVILE – UFFICIO FALLIMENTARE G.E. Dott. Andrea Petteruti

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO INERENTE LA PROCEDURA FALLIMENTARE N°. 11/2016 CONTRO IMPRESA INDIVIDUALE

OMISSIS.

1 PREMESSA

Il sottoscritto Ing. **OMISSIS**, nato a **OMISSIS** il **OMISSIS** con studio in **OMISSIS** (NA) alla Via **OMISSIS** ed iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Napoli Nord al n°

**OMISSIS**, in data 23/10/2019 veniva nominato Esperto Estimatore della Curatela Fallimentare del Fallimento n°. 11/2016 dell’ “Impresa Individuale **OMISSIS**” dell'Ill.mo G.E. Dott. Andrea Petteruti presso il Tribunale di Frosinone – Ufficio Fallimentare. In pari data accettava l'incarico.

2 ESPLETAMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

Allo scopo di acquisire gli elementi necessari per l’espletamento dell’incarico, lo scrivente procedeva a fissare appuntamento per il sopralluogo dei beni oggetto della presente perizia. Il giorno 01/06/2020 alle ore 11:00 si è recato presso i beni oggetto di perizia, siti nel Comune di Castel Volturno (CE) Viale delle Sirene piano Rialzato, alla presenza della Sig.ra **OMISSIS** e della Sig.ra **OMISSIS**. Si dava inizio alle operazioni peritali da svolgersi sul posto.

Nel corso del sopralluogo lo scrivente eseguiva un’ispezione generale dei luoghi onde verificare la rispondenza a quanto riportato nei documenti catastali ed in quelli consegnati al Comune. Si procedeva al rilievo fotografico e planoaltimetrico dei beni pignorati per rappresentarne adeguatamente le caratteristiche esterne ed interne.

L’immobile si presentava disabitato, in cattivo stato di conservazione, in particolare si riscontrava un avvallamento della pavimentazione della cucina. Alle ore 12:00 si concludeva l’accesso.

3 Diritti reali sui beni oggetto del procedimento.

Per visualizzare l’identificazione del bene si riportano di seguito: uno stralcio della mappa catastale riferita al foglio 26 del comune di Castel Volturno e l’immagine satellitare della stessa zona, entrambe con l’evidenziazione della particella relativa al fabbricato.

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L’esperto ha provveduto a richiedere e ritirare presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Napoli – Territorio Servizi Catastali le relative planimetrie catastali, Estratto di mappa e visure attuali e storiche.

Il bene oggetto della valutazione è il seguente:

Dati identificativi

Sezione Foglio P.lla Sub. Proprietà

26 5398 **OMISSIS** Codice fiscale: **OMISSIS** (Proprietà 1/4)

26 5398 **OMISSIS** Codice fiscale: **OMISSIS** (Proprietà 1/4 in regime di separazione dei beni) 26 5398 **OMISSIS** Codice fiscale: **OMISSIS** (Proprietà 1/4 in regime di separazione dei beni) 26 5398 **OMISSIS** Codice fiscale: **OMISSIS** (Proprietà 1/4 in regime di separazione dei beni)

I diritti reali in capo al Sig. **OMISSIS**, titolare dell’impresa individuale oggetto di fallimento, corrispondono alla proprietà di 1/4 in regime di separazione dei beni, come da dichiarazione di successione del 12/11/2015, dell’immobile individuato al N.C.E.U del comune di Castel Volturno al Fg. 26 P.lla 5398.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

LOTTO n. 1

• Bene N° 1 - Proprietà di 1/4 di villetta al piano rialzato ubicato a Castel Volturno (CE) – Viale delle Sirene 43, piano T

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Particella Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

26 5398 A/2 7 6,5 vani Totale: 157m²

Totale escluse aree scoperte**: 145m²

Euro 772,10 T

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4 Beni componenti ciascun lotto e descrizione materiale di ciascun lotto.

Veduta ingresso p.lla 5398 su Viale delle Sirene

1° Veduta accesso al porticato p.lla 5398

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1° Veduta pertinenza p.lla 5398

2° Veduta pertinenza p.lla 5398 3° Veduta pertinenza p.lla 5398

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LOTTO n. 1

L'immobile è in comproprietà indivisa tra i germani **OMISSIS**, **OMISSIS**, **OMISSIS** e

**OMISSIS** ognuno per una quota pari ad 1/4.

L’immobile è una villetta al piano rialzato, composta di vani quattro ed accessori e confinante, unitamente alle aree scoperte annesse, a nord con viale delle Sirene, a sud – ovest – est con altri immobili di altra proprietà. La villetta ha accesso pedonale dal viale delle Sirene n. 43 del Comune di Castel Volturno (CE).

Lo stabile si compone di un piano rialzato. Il contesto è residenziale, così come il tipo di abitazione. La struttura portante è in muratura. L'intero edificio necessita di manutenzione straordinaria delle facciate e degli interni.

Foglio 26, Part.lla 5398 (A/2 Abitazione) L’unità da stimare comprende i seguenti vani:

- Ingresso;

- Salone;

- Cucina;

- n. 3 Camere;

- Bagno dotato di wc, bidet, lavandino, doccia.

Tutti i locali sono pavimentati con ceramica, il bagno è rivestito con ceramica mentre nella cucina sono presenti gli impianti, anche se non è nota l’effettiva funzionalità degli stessi. L’unità immobiliare ha un’altezza interna di mt. 3,00. Le porte interne sono in legno, le finestre sono in legno con vetro semplice e dotate di napoletane di sicurezza. Le pareti divisorie interne sono in mattoni, intonacate e tinteggiate con pittura lavabile. Non sono presenti sistemi di riscaldamento e/o raffrescamento. L'impianto elettrico, completamente sottotraccia, è sicuramente datato e risulta ignota l’effettiva funzionalità essendo lo stabile privo di elettricità. Le finiture e lo stato di manutenzione sono in uno stato decadente. Le pareti esterne prospicienti l'immobile sono intonacate e tinteggiate ed in pare rivestite di mattoncini decorativi. Fra le pertinenza si annoverano lo spazio scoperto del lotto ed il porticato di accesso all’immobile.

L'immobile ad oggi risulta sprovvisto di titolo edilizio ma oggetto di domanda di condono edilizio n.

2530/85. Tale domanda di condono ha già avuto Nulla Osta da parte del Comune di Castel Volturno e della Commissione BB.AA.CC. Inoltre, a seguito di accesso agli atti del sottoscritto, il terreno non risulta gravato da usi civici e, pertanto, è privato a tutti gli effetti di legge. Quindi, al fine della definizione della pratica, è necessario il pagamento del Danno Ambientale, il pagamento degli Oneri Concessori e dei Diritti di Segreteria.

Inoltre l’immobile risulta sprovvisto di certificato di agibilità, il cui costo è stimabile in € 2.000,00.

(comprensivi degli attestati necessari alla S.C.I.A. di agibilità), e di attestato di prestazione energetica il cui costo è stimabile in € 500,00.

L'immobile ad oggi risulta completamente sgombero.

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1° Veduta interno ingresso p.lla 5398 2° Veduta interno ingresso p.lla 5398

Salone p.lla 5398

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Cucina p.lla 5398

Camera p.lla 5398

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Camera p.lla 5398

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Bagno p.lla 5398

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5 Identificazione catastale del bene pignorato.

LOTTO n. 1

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 08/02/1933 al 31/12/1949 **OMISSIS** fu **OMISSIS** 1/1 Catasto Terreni

Foglio 26, Particella 2/f Qualità Pascolo Classe 3 Superficie 22291 mq

Dal 31/12/1949 al 04/03/1968 **OMISSIS** fu **OMISSIS** 1/1 Catasto Terreni

Foglio 26, Particella 42 Qualità Pascolo Classe 3 Superficie 22291 mq

Dal 04/03/1968 al 05/03/1968 **OMISSIS** 1/1 Catasto Terreni

Foglio 26, Particella 332 Qualità Pascolo Classe 3 Superficie 1806 mq

Foglio 26, Particella 332 Qualità Pascolo Classe 3 Superficie 1806 mq Dal 28/11/1975 al 14/09/1978 **OMISSIS** 1/2

**OMISSIS** 1/2

Catasto Terreni Foglio 26, Particella 916 Qualità Pascolo Classe 3 Superficie 336 mq

Foglio 26, Particella 916 Qualità Pascolo Classe 3 Superficie 336 mq Dal 22/09/1983 al 25/05/1990 **OMISSIS** 10/20

**OMISSIS** 10/20

Catasto Fabbricati Foglio 26, Particella 5398 Categoria A/2

Cl.7, Cons. 6,5 vani Piano T

Dal 25/05/1990 al 28/05/2015 **OMISSIS** 1000/1000 Catasto Fabbricati

Foglio 26, Particella 5398 Categoria A/2

Dal 28/05/2015 **OMISSIS** 1/4

**OMISSIS** 1/4 in regime di separazione dei beni

Catasto Fabbricati Foglio 26, Particella 5398 Categoria A/2

Usi Civici

Dalle indagini effettuate presso l’Agenzia dell’Entrate Provinciale di Caserta – Territorio Servizi Catastali e presso la Direzione Generale per le Politiche Agricole Alimentari e Forestali - UOD Ufficio Centrale Foreste e Caccia della Regione Campania si è evinto che:

- Dall’Ordinanza del R. Commissario Regionale per la liquidazione degli usi civici nella Campania e nel Molise di ripartizione dell'8 febbraio 1933, relativa al Comune di Castel Volturno (CE), approvata con

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R.D. del 16 marzo 1933 registrato alla Corte dei Conti il 14 Aprile 1933 Registro n. 8, risulta l'assegnazione della quota corrispondente al terreno in contrada Bagnana, distinto in catasto al Foglio 26, Particella 2 part. di Ettari 2.25.00, Canone annuo di Lire 135, in favo re di **OMISSIS** fu

**OMISSIS** indicato nel ruolo dei concessionari al numero d'ordine 23, quota n. 106, gruppo A.

- che nel suddetto Provvedimento del COMMISSARIO per la liquidazione degli usi civici in Napoli del 20/05/1965 si può leggere, tra l'altro, che:"(. . .) DICHIARA Affrancata dal canone la quota n. 106 del demanio Bagnana del Comune di Castel Volturno (Caserta), assegnata con ordinanza commissariale 8.2.1933, approvata con Decreto del Capo dello Stato in data 16.3.1933, alla ditta **OMISSIS** nato a

**OMISSIS** il **OMISSIS**, della estensione di ettari 2.25.00 in catasto al fol. 26 particella 2/p.

canone annuo L. 135. (. . .) ".

Pertanto, alla luce di tale provvedimento il terreno di che trattasi non è più gravato da usi civici ma è privato a tutti gli effetti di legge.

Planimetria Catastale Stato di fatto con difformità catastali Corrispondenza catastale

Confrontando quanto riscontrato durante un attento sopralluogo e quanto riportato nella planimetria catastale si sono riscontrate le seguenti difformità:

- Assenza di un vano finestra nella documentazione catastale rispetto alla documentazione relativa al condono ed al reale stato dei luoghi.

Al fine di emettere il decreto di trasferimento sarà necessario regolarizzare quanto possibile.

Accatastamenti

Vi è necessità di procedere ad accatastamento perché lo stato dei luoghi non corrisponde, così come evidenziato in precedenza.

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Onorario del tecnico: € 450,00.

6 Schema sintetico-descrittivo.

LOTTO n. 1: comproprietà indivisa per la quota di ¼ di villetta ubicata in Castel Volturno (CE) al Viale delle Sirene n. 43, piano rialzato; è composta da 4 vani più accessori e confina, unitamente alle aree scoperte annesse, a nord con viale delle Sirene, a sud – ovest – est con altri immobili di altra proprietà. È riportato nel Catasto fabbricati del comune di Castel Volturno (CE) al foglio 26, p.lla 5398, categoria A/2. Il descritto stato dei luoghi non corrisponde alla consistenza catastale in ordine alle aperture presenti verso l’esterno.

Sull’immobile risulta pendente domanda di condono n. 2530/85 a nome dei Sigg. **OMISSIS** e

**OMISSIS**, i cui costi di completamento sono stati decurtati dal prezzo base; non risultano ordini di demolizione del bene.

PREZZO BASE euro 1.900,00.

7 Ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene.

LOTTO n. 1

Appartamento indentificato al N.C.E.U. del Comune di Castel Volturno (CE) al foglio 26 p.lla 5398:

- **OMISSIS**, nato a **OMISSIS** il **OMISSIS** Codice fiscale **OMISSIS**,

**OMISSIS**, nata a **OMISSIS** il **OMISSIS** Codice fiscale **OMISSIS**, **OMISSIS**, nato a **OMISSIS** il **OMISSIS** Codice fiscale **OMISSIS**, **OMISSIS**, nata a

**OMISSIS** il **OMISSIS** Codice fiscale **OMISSIS** ereditavano ognuno nella quota di 1/4 il suddetto cespite dal Sig. **OMISSIS**, nato a **OMISSIS** il **OMISSIS** C.F. **OMISSIS**, attraverso dichiarazione di successione del 28/05/2015 protocollo n. CE0019772 trascritta in data 20/07/2016 ai nn. 24115/17908.

Risulta dagli atti che il suddetto immobile era così pervenuto al Sig. **OMISSIS**, nato a **OMISSIS** il

**OMISSIS** C.F. **OMISSIS**:

- Atto di compravendita Notaio Chiari Leopoldo del 25/05/1990 rep. N.° 143337 trascritto il 05/06/1990 ai nn. 13830/11457 con la quale acquistava da **OMISSIS**, nata a **OMISSIS** il **OMISSIS**

C.F. **OMISSIS**, e **OMISSIS**, nato a **OMISSIS** il **OMISSIS** C.F. **OMISSIS**, il suddetto cespite.

Risulta dagli atti che il suddetto immobile era così pervenuto alla Sig.ra **OMISSIS** ea al Sig.

**OMISSIS**:

- Atto di compravendita Notaio Domenico Farinaro del 10/11/1983 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di S.M.Capua Vetere il 21/11/1983 ai nn. 25150/22447 con la quale acquistavano dai sigg.ri

**OMISSIS** e **OMISSIS** il suddetto cespite.

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8 Regolarità del bene sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

LOTTO n. 1

Con comunicazione a mezzo Pec del 21.01.2020 sono state richieste le seguenti informazioni al Settore Urbanistica - Ed. Privata - Demanio del Comune di Castel Volturno (CE):

- CERTIFICATI DI AGIBILITA’ (se rilasciato);

- COPIE DI TUTTE LE AUTORIZZAZIONI URBANISTICHE, LICENZE EDILIZIE, DIA, anche in sanatoria o Condoni Edilizi, ORDINANZE DI DEMOLIZIONE;

- qualsiasi altro provvedimento urbanistico rilasciato per la edificazione/ristrutturazione/manutenzione ecc..

In data 26.02.2020 si è avuto riscontro, presso la sede del Comune, dal suddetto ufficio nel quale il responsabile consegnava copia di tutta la documentazione riscontrata.

Dalla documentazione ricevuta si è evinto che non sono presenti concessioni e/o licenze edilizie per il cespite in oggetto.

Che è presente regolare domanda di condono edilizio n. 2530/85.

Che per la definizione della pratica risulta necessario:

- il pagamento del Danno Ambientale;

- il pagamento degli Oneri Concessori;

- il pagamento dei Diritti di segreteria;

- verifica di assenza di usi Civici sulla particella fondiaria oggetto della richiesta di condono.

- Dall’Ordinanza del R. Commissario Regionale per la liquidazione degli usi civici nella Campania e nel Molise di ripartizione dell'8 febbraio 1933, relativa al Comune di Castel Volturno (CE), approvata con R.D. del 16 marzo 1933 registrato alla Corte dei Conti il 14 Aprile 1933 Registro n. 8, risulta l'assegnazione della quota corrispondente al terreno in contrada Bagnana, distinto in catasto al Foglio 26, Particella 2 part.

di Ettari 2.25.00, Canone annuo di Lire 135, in favo re di **OMISSIS** fu **OMISSIS** indicato nel ruolo dei concessionari al numero d'ordine 23, quota n. 106, gruppo A.

**OMISSIS** il **OMISSIS**, della estensione di ettari 2.25.00 in catasto al fol. 26 particella 2/p. canone annuo L. 135. (. . .) ".

Il Danno Ambientale è calcolabile applicando la seguente formula Rendita Catastale x 115,50 x 3% e risulta

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Gli Oneri Concessori risultano pari ad € 2889,48 calcolati in funzione delle seguenti voci:

- Oneri di urbanizzazione 2,07 €/mc x Volume (V.p.p.) 570,76 mc = 1181,47 €

- Revisione oblazione applicando la Tipologia 2 ed eliminando le riduzioni come residente ( in quanto ignota la durata della residenza nel Comune da parte dei richiedenti), applicando gli interessi

157,42 mq x 15.000 L./mq x 167,5% = 3.955.178 L – 648.000 L (quota già versata) = 3.307.178 L = 1708,01 €

Dal confronto fra il rilievo effettuato e quanto riportato in suddetta scheda catastale si sono riscontrate le seguenti difformità:

- Assenza di un vano finestra nella documentazione catastale rispetto alla documentazione relativa al condono ed al reale stato dei luoghi.

Al fine di emettere il decreto di trasferimento sarà necessario regolarizzare quanto possibile.

Accatastamenti

Vi è necessità di procedere ad accatastamento perché lo stato dei luoghi non corrisponde, così come evidenziato in precedenza.

Le difformità catastali sono regolarizzabili mediante variazione catastale (Docfa).

Oneri oblazione: € 50,00 (si riferisce alla tariffa catastale vigente).

Onorario del tecnico: € 450,00.

Inoltre l’immobile risulta sprovvisto di certificato di agibilità, il cui costo è stimabile in € 2.000,00 (comprensivi degli attestati necessari alla S.C.I.A. di agibilità), e di attestato di prestazione energetica il cui costo è stimabile in € 500,00.

9 Stato di possesso attuale dell’immobile.

LOTTO n. 1

L'immobile, durante il sopralluogo si presentava libero.

10 Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.

LOTTO n. 1

Dalle ricerche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale Territorio di Caserta – Servizio Pubblicità Immobiliare, non emerge la presenza di pignoramenti diversi da quello originante la presente procedura fallimentare.

Oneri e vincoli a carico dell’acquirente.

- Domande giudiziali: Nessuna

- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: Nessuna

- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge: Nessuna

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- Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.), anche di natura condominiale: Nessuna

- Provvedimenti di imposizione di vincoli storico-artistici e di altro tipo: Nessuna Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura.

- Iscrizioni ipotecarie: Nessuna

- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (sequestri conservativi, ecc.) Trascrizioni su immobile:

ATTO PER CAUSA DI MORTE

CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE Trascritto il 20/07/2016

Reg. gen. 24115 - Reg. part. 17908

Pubblico ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 1183/9990 del 12/11/2015 Trascrizioni su **OMISSIS**:

ATTO GIUDIZIARIO

SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO Trascritto il 14/03/2017

Reg. gen. 8323 - Reg. part. 6404

Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 11/2016 del 14/03/2016 - Difformità urbanistico-edilizie:

Perfezionamento Condono Edilizio: € 6081,37

Certificato di agibilità: € 2.000,00. (comprensivi degli attestati necessari alla S.C.I.A. di agibilità)

Attestato di prestazione energetica il cui costo è stimabile in € 500,00.

- Difformità Catastali

Oneri oblazione: € 50,00 (si riferisce alla tariffa catastale vigente).

Onorario del tecnico: € 450,00.

11 Verifica se i beni ricadano su suolo demaniale.

LOTTO n. 1

- Dall’Ordinanza del R. Commissario Regionale per la liquidazione degli usi civici nella Campania e nel Molise di ripartizione dell'8 febbraio 1933, relativa al Comune di Castel Volturno (CE), approvata con R.D. del 16 marzo 1933 registrato alla Corte dei Conti il 14 Aprile 1933 Registro n. 8, risulta l'assegnazione della quota corrispondente al terreno in contrada Bagnana, distinto in catasto al Foglio 26, Particella 2 part.

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**OMISSIS** il **OMISSIS**, della estensione di ettari 2.25.00 in catasto al fol. 26 particella 2/p. canone annuo L. 135. (. . .) ".

12 Verifica sull’esistenza di pesi o oneri di altro tipo.

LOTTO n. 1

Dalle ricerche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Napoli – Territorio Servizi Catastali, l’agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare Ufficio Provinciale del Territorio di Caserta e presso la Direzione Generale per le Politiche Agricole Alimentari e Forestali - UOD Ufficio Centrale Foreste e Caccia della Regione Campania non emerge la presenza di livelli, diritti demaniali, usi civici, censi o simili, né estinti né ancora attivi, attinenti i beni pignorati.

13 Valutazione dei beni.

LOTTO n. 1

Ai sensi del D.P.R. 138/98 all.to C, l’immobile rientra nel gruppo R1 (abitazioni fabbricati residenziali e promiscui) e per tale gruppo il criterio da utilizzare ai fini del calcolo della superficie commerciale è il seguente:

- i muri interni e perimetrali, fino a 50 cm di spessore, vengono calcolati per intero;

- quelli in comunione al 50%;

- balconi e terrazzi al 30%;

- cantinole al 25%;

- cortile, copertura a terrazzo praticabile al 10%.

La superficie commerciale è data da:

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 129,53 mq 150,20 mq 1,00 150,20 mq 3,00 m Rialzato

Porticato 31,85 mq 31,85 mq 0,30 9,55 mq 0,00 m Rialzato

Pertinenza Esterna (cortile) 153,95 mq 153,95 mq 0,10 15,40 mq 0,00 m Terra

Totale superficie convenzionale: 175,15 mq

Per ricercare il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di stima si è ritenuto opportuno affidarsi al metodo di valutazione di tipo comparativo (Market Comparison Approach o metodo di confronto di mercato), che consente di determinare il valore di mercato di un immobile attraverso comparazione con immobili similari ed appartenenti allo stesso segmento di mercato. Il Market Comparison Approach, così come riportato dalle Linee Guida ABI e dagli standard IVS, è, quindi, una procedura sistematica applicata

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alla stima del valore di mercato degli immobili e si basa sugli aggiustamenti dei prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche immobiliari (quantitative e qualitative) degli immobili di confronto e dell’immobile da valutare.

Il Market Comparison Approach risulta composto dai seguenti documenti:

- Parametri del segmento di mercato;

- Tabella dei dati;

- Tabella dei prezzi marginali;

- Tabella delle valutazioni;

- Sintesi conclusiva

Lo scrivente ha proceduto, quindi, per tutti gli immobili a definire, dapprima, il segmento di mercato nel quale si colloca l’immobile oggetto di valutazione, attraverso l’esplicitazione di alcuni parametri (localizzazione, tipologia edilizia, tipologia costruttiva, dimensioni, distanza da servizi e punti strategici) In secondo luogo, ha proceduto a specificare le caratteristiche qualitative e quantitative (dato immobiliare) che contribuiscono a determinarne il valore per mq, che è l’unità di misura che ci consente la comparazione.

Infine, per assumere il valore di mercato dell’unità di misura, ha fatto riferimento a prezzi rilevati da fonti dirette (agenzie immobiliari di cui si allegano le schede), individuando 3 immobili appartenenti al medesimo segmento di mercato dell’immobile oggetto di valutazione. Attraverso la comparazione dell'immobile da stimare con gli immobili selezionati (che definiremo comparabili) e agli opportuni aggiustamenti e correzioni dovute alle eventuali diverse caratteristiche funzionali, tipologiche e di manutenzione, si è determinato il valore di mercato dell’unità immobiliare oggetto della presente perizia.

Le caratteristiche che descrivono il segmento di mercato in cui si colloca l’immobile oggetto della presente valutazione sono riportate nella seguente tabella:

SEGMENTO DI MERCATO

Localizzazione Periferica

Destinazione Residenziale

Tipologia immobiliare 1° livello Fabbricato

Tipo di costruzione Usato

Tipologia edilizia Villetta

Tipologia costruttiva Muratura

Dimensione Medio

Saggio di variazione livello di piano 0,01

Prossimità ad autostrade No

Prossimità a strade di grande comunicazione Si

Presenza di attività commerciali Si

Servita da mezzi pubblici No

Presenza di strutture sanitarie Si

Presenza di strutture scolastiche No

Presenza di strutture amministrative No

Nella seguente tabella sono, invece, riportati i parametri quantitativi e qualitativi che ne determinano quello

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DATO IMMOBILIARE

Superficie principale 150,20

Superficie secondaria Porticato 31,85

Superficie secondaria cortile 153,95

N. servizi 1

Livello di piano Rialzato

Stato di manutenzione Scadente,

insufficiente

Da indagini di mercato sono stati individuati 3 immobili appartenenti al medesimo segmento di mercato dell’immobile oggetto di valutazione:

- Villa in località destra Volturno di 100 mq (immobile A);

- Villa in località destra Volturno di 80 mq (immobile B);

- Villa in località destra Volturno di 80 mq (immobile C).

Di seguito ne riportiamo caratteristiche qualitative e quantitative da utilizzare come parametri di confronto necessari per individuare il valore dell’immobile oggetto di valutazione (subject).

TABELLA DEI DATI

Immobile A Immobile B Immobile C

Prezzo € € 34 000,00 € 35 000,00 € 28 000,00

Superficie principale 100,00 80,00 80,00

Superficie secondaria balcone 0,00 0,00 0,00

Superficie secondaria cantinole 200,00 200,00 300,00

N. servizi 2 1 1

Livello di piano 1 1 1

Stato di manutenzione Buono Buono/Ottimo Buono

La tabella dei prezzi marginali riporta, per ogni singola caratteristica esplicitata nella tabella dei dati e per ciascun immobile di confronto, il prezzo marginale della singola caratteristica, ovvero la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica stessa.

PREZZO MARGINALE Immobile A Immobile B Immobile C

p [Superficie principale] euro/mq 283,33 350,00 254,55

254,55

p [Superficie secondaria balcone] euro/mq 76,36 76,36 76,36

p [Superficie secondaria cantinole] euro/mq 25,45 25,45 25,45

p [N. servizi] euro/n 1 800,00 1 800,00 1 800,00

p [Livello di piano] euro/n 170,00 175,00 139,30

p [Stato di manutenzione] euro/n 15 000 15 000 15 000

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La tabella delle valutazioni riporta invece i prezzi di mercato rilevati e le caratteristiche prese in esame (elementi di confronto). Per ogni caratteristica è riportato il corrispondente aggiustamento, calcolato come differenza tra le quantità delle caratteristiche, moltiplicata per il prezzo marginale della caratteristica stessa.

Gli aggiustamenti permettono di determinare il prezzo corretto di ognuno degli immobili di confronto, ovvero il prezzo di mercato che l’immobile di confronto avrebbe qualora le sue caratteristiche fossero identiche all’immobile da valutare.

TABELLA VALUTAZIONE

CARATTERISTICA Immobile A Immobile B Immobile C

Prezzo totale PRZ [euro] € 34 000,00 € 35 000,00 € 28 000,00

Superficie Principale SUP [mq] 14 166,67 19 833,33 19 833,33

Balconi BAL [mq] 2 432,18 2 432,18 2 432,18

Cantinole CANT [mq] -1 172,18 -1 172,18 -3 717,64

Servizi SER [n] -1 800,00 0,00 0,00

Livello di Piano LIV [n] 0,00 0,00 0,00

Stato di Manutenzione STM [n] -30 000,00 -37 500,00 -30 000,00

PREZZI CORRETTI [euro] € 17 626,67 € 18 593,33 € 16 547,88

Ne scaturisce, pertanto, una valutazione di € 17 589,29, pari a € 100,54 al mq.

VALORE DI STIMA INTERO IMMOBILE [euro] 17589,29

Valore quota in vendita pari ad 1/4 dell'immobile [euro] 4397,32

Adeguamenti e correzioni della stima, tale importo sarà decurtato

1/4 Danno Ambientale [euro] 668,83

1/4 Oneri Concessori [euro] 851,51

1/4 Agibilità (comprensivi degli attestati necessari alla S.C.I.A. di agibilità [euro] 500,00

1/4 Presentazione Docfa [euro] 125,00

1/4 A.P.E. [euro] 125,00

Prezzo base d'asta dell'immobile

Valore dell'intero immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese di regolarizzazione urbanistica e catastale a carico dell'acquirente per la quota spettante.

[euro] 2126,98 Al valore di stima va applicata una riduzione del 10% perché trattasi di unità venduta da

procedimenti giudiziali rispetto ad una vendita al libero mercato [euro] 1914,28 Valore complessivo del lotto (approssimato alle centinaia) [euro] 1.900,00

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14 CONCLUSIONI.

In ossequio al mandato ricevuto dalla S.V. Ill.ma, il sottoscritto ritiene di aver eseguito tutte le operazioni necessarie per rispondere ai termini del mandato conferitogli. Il deposito della relazione di stima viene effettuato a mezzo PEC, rimanendo sempre a disposizione per ulteriori chiarimenti ed estensioni qualora si rendessero necessari.

**OMISSIS**, lì data deposito

L’Esperto Ing. **OMISSIS**