Corso di laurea specialistica in architettura Indirizzo architettura per la città
Laboratorio integrato ClaMARCH 3 - Cattedra B
Valutazione economica del progetto
La stima del valore delle aree
Docente: Prof. Stefano Stanghellini
Collaboratrice: Arch. Valeria Ruaro
Le fonti informative sui mercati immobiliari
Le fonti dirette
- Contratti di compravendita - Offerte di vendita
- Stime accettate (divisioni ereditarie) - Studi di società
specializzate
- Osservatori immobiliari di Enti istituzionali
Le fonti indirette
(divisioni ereditarie) - Perizie giudiziarie - Stime cauzionali
di Istituti di credito
-Valutazioni dell’Agenzia del Territorio
- (...) di Enti istituzionali
- Banche dati
di natura commerciale
- Periodici specializzati
L’estrazione dell’incidenza area
Le fonti indirette: un esempio
Compravendite - primavera 2010 Locazioni di abitazioni
zona ab. nuove ab. recenti negozi i.a. % libere proroghe
euro/mq euro/mq euro/mq euro/mq/mese euro/mq/mese
Venezia
sest. cent. 9.000 7.100 20.000 68 304 270
lido - semicentro 5.500 4.400 7.800 45 220 196
periferia t.f. 4.100 3.400 3.800 36 160 136
Padova
centro 4.700 3.800 6.400 41 210 180
centro 4.700 3.800 6.400 41 210 180
semicentro 3.400 2.600 3.400 27 136 126
periferia 2.100 1.800 2.100 23 106 96
Verona
centro 6.000 4.400 9.000 46 160 140
semicentro 4.000 3.000 5.000 25 126 116
periferia 2.700 2.000 2.800 20 100 86
Ferrara
centro 3.400 2.800 5.000 33 130 120
semicentro 2.600 2.100 3.500 24 86 74
periferia 1.800 1.400 2.700 20 58 50
Bologna
centro 5.600 4.600 8.200 55 230 174
semicentro 4.500 3.700 5.000 45 150 136
periferia 3.300 2.700 3.500 33 116 108
Fonte: Consulente Immobiliare, primavera 2010
Dalla consistenza urbanistica alla consistenza commerciale
Superficie commerciale
Norma UNI 10750 - Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio
“[…] Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
•100% delle superfici calpestabili;
•100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
•50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).
Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
•25% dei balconi e terrazze scoperti;
•35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
•35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
•35% dei patii e porticati;
•60% delle verande;
•15% dei giardini di appartamento;
•10% dei giardini di ville e villini.
Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale […]”
Superficie costruita
Differenziale di costo tra elementi costruttivi diversi considerato mediante ragguaglio delle superfici utili lorde, con l’applicazione di coefficienti.
Esempio:
•1,00 per le superfici dei vani principali;
•0,40 per box auto, cantine interrate di pertinenza alle singole unità e relativi spazi di uso comune;
•0,25 per terrazze scoperte;
•0,10 per giardini;
•1,00 per gli spazi di uso comune come i vani scala.
u.m. Q.tà Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità
Superficie commerciale
totale Coeff. di ragg. Q.tà ragg. n. unità
Superficie costruita totale Alloggio tipo PT
vani principali mq 120 1,00 120 1,00 120
vani scala interni
cantina e box auto interrati mq 35 0,25 9 0,40 14
balconi e terrazzi mq 0 0,25 0 0,25 0
Un esempio:
Dalla consistenza urbanistica alla consistenza commerciale
balconi e terrazzi mq 0 0,25 0 0,25 0
giardino mq 80 0,15 12 0,10 8
235 141 8 1.126 142 8 1.136
Alloggio tipo P1
vani principali mq 120 1,00 120 1,00 120
vani scala interni
cantina e box auto interrati mq 38 0,25 10 0,40 15
balconi e terrazzi mq 15 0,25 4 0,25 4
giardino mq 0 0,15 0 0,10 0
173 133 8 1.066 139 8 1.112
Vani scala comuni mq 16 1,00 16 8 130
Totale generale 408 2.192 2.377
SUL edificabile complessiva (in base alla definizione del PRG) 2.050
La edificabilità dell’area
Piano Particolareggiato Area per Attività Economiche Varie:
indice territoriale di 1.6 mc/mq*
Stralcio planimetrico del Piano Particolareggiato Area per Attività Economiche Varie
Estratto del PRG
* dati ipotetici utilizzati ai soli fini didattici
La stima dell’area
Dalla capacità edificatoria alla consistenza commerciale Dalla superficie territoriale alla capacità edificatoria dell’area
Superficie territoriale Indice di fabbricabilità territoriale
Volume massimo consentito
Superficie lorda di pavimento
mq mc/mq mc mq
45.000 1,6 72.000 24.000
Destinazione d'uso Percentuale della destinazione d'uso sulla
Sp per destinazione d'uso
Coefficiente di ragguaglio Sp/S.
Superficie commerciale
Dalla consistenza commerciale al valore dell’area
destinazione d'uso sulla Sp complessiva
d'uso ragguaglio Sp/S.
commerciale
% mq % mq
Attività commerciali 20% 4.800 1,00 4.800
Uffici 50% 12.000 1,00 12.000
Albergo 30% 7.200 1,10 7.920
Totale 24.000 24.720
Voci Superficie commerciale o
superficie di vendita
Superficie lorda pavimento (Sp)
Importo unitario Importo totale Incidenza
mq mq euro/mq euro %
Valori post-trasformazione
Attività commerciali 4.800 3.000 14.400.000
Uffici 12.000 2.800 33.600.000
Albergo 7.920 2.600 20.592.000
Valore del bene post-trasformazione 2.800 68.592.000 100%
Incidenza area 10.288.800 15%
