Relazione illustrativa (3451 KB)

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PIAZZA FILODRAMMATICI 1/4 31100 – TREVISO

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ARCHITETTO MARIAPIA BELLIS

PERMESSO DI COSTRUIRE

VARIANTE A PUA “EX CANTINA SOCIALE”

RELAZIONE ILLUSTRATIVA

PROGETTISTA: ARCH. DARIO FROSI 12/02/2018

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INDICE

1 PREMESSA...2

2 INQUADRAMENTO...3

2.1 Inquadramento territoriale...3

2.2 Inquadramento urbanistico...5

3 PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA...11

3.1 Piano Territoriale Regionale di Coordinamento (PTRC)...11

3.2 Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)...13

4 PIANIFICAZIONE COMUNALE...15

4.1 Piano di Assetto del Territorio (PAT)...15

4.2 Variante N. 1 al Piano degli Interventi (P.I.)...21

5 PIRUEA VIGENTE...28

5.1 I principali atti amministrativi...28

5.2 Le quantità e i parametri urbanistici...29

5.3 Standard urbanistici...31

5.4 Il beneficio pubblico...33

6 I CONTENUTI DELLA VARIANTE AL PUA APPROVATO...34

6.1 Dati catastali...34

6.2 Obiettivi...36

6.3 La proposta progettuale...37

6.4 I dati di progetto...44

6.5 Spazi per parcheggi e verde...45

6.6 Il beneficio pubblico...49

7 Adeguamento elaborati...54

7.1 Conferenza di Servizi del 14/04/2016...54

7.2 Parere Consorzio Piave prot. n. 5919 del 15/04/2016...60

7.3 Parere ATS prot. n. 12220 del 14/04/2016...63

7.4 Linee guida per determinare la capacità drenante delle pavimentazioni modulari in cls

...

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1 PREMESSA

L’area dell’ex Cantina sociale si colloca nella porzione sud orientale di Castrette, in posizione baricentrica rispetto al quadrante definito dalla strada statale n. 13 “Pontebbana” e dalla strada provinciale n. 102 “Postumia”.

Parte dell’ambito di intervento, di superficie pari a circa 38.000 mq, è stata interessata dall’approvazione di un Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica e Ambientale (PIRUEA) che ha sancito le peculiari condizioni di degrado edilizio ed urbanistico dell’ex Cantina di Castrette, oggi codificate dalla legge regionale n. 50/2012 e regolamento regionale n. 1/2013. La porzione orientale è funzionale alla riqualificazione complessiva del sito.

Per comprendere gli obiettivi e i contenuti della variante al PUA approvata ai sensi dell’articolo 19 della legge regionale 11/2004, si richiamano i principali passaggi amministrativi che sinteticamente si riassumono di seguito:

 Approvazione del Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica (PIRUEA) “Ex cantina sociale” con Deliberazione della Giunta Regionale n. 617 del 7 marzo 2006;

 Approvazione del Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica (PIRUEA) “Ex cantina sociale” in Variante al P.R.G. del comune di Villorba con Deliberazione della Giunta Regionale n.

2041 del 03 luglio 2007;

 Approvazione Piano di Assetto del Territorio (PAT) del comune di Villorba in sede di Conferenza di Servizi del 05/12/2012;

 Approvazione della Variante n. 1 al Piano degli Interventi riguardante la pianificazione urbanistica delle attività commerciali.

La variante al PUA approvata, rispetto al PIRUEA, prevede una miglior razionalizzazione e qualificazione degli spazi commerciali, insistendo su una superficie territoriale più vasta, migliorando nel contempo la dotazione delle aree verdi permeabili nonché la realizzazione di una grande struttura di vendita, in coerenza con la legge regionale sul commercio n. 50/2012 e i contenuti della variante n.

1 al Piano degli Interventi riguardante la disciplina delle attività commerciali.

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2 INQUADRAMENTO

2.1 Inquadramento territoriale

L’ambito oggetto dell’intervento è localizzato in Comune di Villorba, in prossimità ai grandi assi di scorrimento in quanto confina ad ovest con la strada statale n. 13 “Pontebbana” ed è collegato alla strada provinciale n. 102 “Postumia” tramite la bretella “Zago”.

Nella porzione settentrionale e nord-orientale dell’ambito, lungo Via Silvio Pellico, sono presenti la Casa per Anziani Villa Marani e il Distretto Sanitario ULSS. n. 9.

L’inserimento territoriale in un contesto significativamente infrastrutturato e dotato delle principali opere di urbanizzazione valorizza pertanto la sua posizione strategica rispetto alla viabilità di grande scorrimento e al contesto socio-economico nel quale gravita l’ambito stesso.

Inquadramento ambito di intervento

Le principali arterie viarie sono costituite:

 dall’Autostrada A27 (a Est), con i caselli di Treviso Nord (a Sud-Est, a circa 5 km di distanza) e Conegliano (a Nord-Est, a circa 23 km di distanza);

 dalla Superstrada Pedemontana Veneta (a Nord), di prossima realizzazione, che con il futuro casello di Spresiano (a Sud-Est, a circa 3 km di distanza) funge da asse strategico per lo sviluppo produttivo dell’area di intervento;

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 dalla strada statale n. 13 “Pontebbana” (a Ovest), arteria di rango regionale che attraversa il comune da nord a sud e collega Treviso a Conegliano;

 dalla strada provinciale n. 102 “Postumia Romana” (a Nord), viabilità di collegamento tra i centri di Maserada sul Piave e di Castelfranco Veneto.

L’ambito di intervento è direttamente accessibile a Ovest dalla strada statale n. 13 “Pontebbana” (Via Roma) e a Nord-Est da Vicolo Silvio Pellico, strada di penetrazione interna che permette l’accesso anche al distretto socio-sanitario e alla casa di riposo “Marani”.

Ambito oggetto di variante al PUA

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2.2 Inquadramento urbanistico

La porzione di territorio ricadente all’interno del perimetro del PUA approvato “Ex cantina sociale” è stata interessata dalla presenza dell’ex cantina sociale. Trattasi di un opificio di tipo industriale risalente agli anni Cinquanta destinato a cantina sociale cooperativa, distribuito su 5 piani e avente un volume fuori terra di circa 29.000 mc.

A seguito dell’approvazione del PIRUEA a cui segue il PUA approvato il manufatto è stato demolito e l’area appare oggi degradata e abbandonata. I terreni compresi tra l’ambito del PIRUEA e la bretella denominata “Zago” sono aree residuali compromesse.

L’area di trasformazione si inserisce in un contesto fortemente urbanizzato per la presenza della zona industriale di Castrette e della strada statale n. 13 “Pontebbana” sul confine ovest e della Casa per Anziani Villa Marani e del Distretto Sanitario ULSS. n. 9 a Nord.

Inquadramento urbanistico

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Vista dell’area dalla strada “Pontebbana”

Fronti commerciali sulla “Pontebbana”

Vista dell’area da Via Marsoni

Strada “Pontebbana” in prossimità dell’innesto su Via Marsoni

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Vista dell’area da Via Marsoni

Vista della rotatoria di innesto tra Via Marsoni e Vicolo S. Pellico

Vista di Vicolo Silvio Pellico 5

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3 PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA

3.1 Piano Territoriale Regionale di Coordinamento (PTRC)

Con DGR n. 372 del 17/02/09 è stato adottato il nuovo Piano Territoriale Regionale di Coordinamento.

Il nuovo Piano, che sostituisce integralmente quello del 1992, fornisce gli obiettivi e le linee principali di organizzazione e di assetto del territorio regionale, nonché le strategie e le azioni volte alla loro realizzazione. E’ dunque un piano di idee e scelte, piuttosto che di regole; un piano di strategie e progetti, piuttosto che di prescrizioni, di orientamento per la pianificazione provinciale e di quella comunale. Esso quindi definisce una serie di disposizioni che devono essere osservate nella elaborazione degli strumenti urbanistici subordinati di livello comunale, intercomunale e di settore e quindi non si riverberano in modo diretto sugli interventi edilizi oggetto di Piano Urbanistico Attuativo.

Con D.G.R n. 427 del 10/04/2013 è stata adottata una variante al PTRC al fine di attribuire al piano anche la valenza paesaggistica. Sono stati effettuati quindi approfondimenti relativi al sistema metropolitano delle reti urbane, al sistema relazionale, alla difesa del suolo. E’ stato inoltre redatto un

”Documento per la pianificazione paesaggistica”, risultato del lavoro svolto dal Comitato Tecnico per il Paesaggio, in base al quale il territorio regionale è stato articolato in 14 ambiti di paesaggio tenuto conto della realtà amministrativa vigente, ambiti per i quali dovrà essere redatto uno specifico Piano Paesaggistico Regionale d’Ambito (PPRA).

Dall’analisi della Tavola 05a “Sviluppo economico produttivo” emerge che l’ambito di intervento si colloca in un contesto territoriale a vocazione prevalentemente produttiva e commerciale in quanto è adiacente alla zona industriale di Castrette individuata dal PTRC come “area produttiva multiuso complessa con tipologia prevalentemente commerciale”, ossia quelle aree con un’elevata concentrazione di strutture di vendita, che ospitano pluralità di destinazioni d’uso compatibili. Per gli ambiti citati “La Regione promuove un modello di sviluppo del sistema commerciale orientato alla valorizzazione di strutture di gestione coordinata e unitaria dei sistemi commerciali locali, finalizzate alla riqualificazione urbanistica e all’animazione economica e sociale attraverso la cooperazione tra soggetti pubblici e privati” (art. 43 delle NT del PTRC).

La S.S. 13 “Pontebbana “confinante con l’ambito di intervento è invece classificata come “strada di mercato” in quanto si caratterizza per un’elevata concentrazione di strutture di vendita, un’elevata intensità di traffico e un’elevata frammentazione insediativa.

Estratto Tavola 05a “Sviluppo economico produttivo”

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Ambito di intervento

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Relativamente al tema del commercio, il PTRC disciplina le grandi strutture di vendita (art. 46), il commercio nei centri storici e urbani (art. 47) e il commercio nei comuni montani (art. 48).

Relativamente alle grandi strutture di vendita, si riporta di seguito il contenuto dell’articolo:

1. “Le Province e la Città Metropolitana di Venezia, in sede di formazione o adeguamento dello strumento di pianificazione territoriale concernente le grandi strutture di vendita e i parchi commerciali, come definiti dalla vigente legislazione regionale in materia di commercio, tengono conto dei seguenti criteri di indirizzo:

a. prefigurare uno scenario evolutivo della rete distributiva commerciale favorendo la razionalizzazione di quella esistente, anche mediante la rilocalizzazione, il riordino e la concentrazione della stessa in aree prossime agli accessi alle infrastrutture primarie, evitando l’edificazione senza soluzione di continuità lungo le stesse, anche al fine di regolare in modo efficiente i flussi di traffico indotti dall’insediamento delle strutture;

b. prevedere la rilocalizzazione delle grandi strutture di vendita esistente e la previsione di nuove strutture mediante l’individuazione di ambiti intercomunali nei quali realizzare una copianificazione urbanistica unitaria nel rispetto dell’art. 16 della L.R. 11/04;

c. consentire l’integrazione, con altre destinazioni compatibili con la prevalente funzione commerciale;

d. incentivare il risparmio di suolo, favorendo interventi di consolidamento dei poli commerciali esistenti, interventi di recupero e riqualificazione di fabbricati e aree edificate dismesse e degradate e interventi che non comportino significativo aumento di consumo di suolo;

e. favorire gli insediamenti commerciali nelle aree nelle quali sussiste una idonea dotazione di infrastrutture e servizi esistenti, al fine di assicurare una maggiore sostenibilità economica, sociale, f. territoriale e ambientale degli insediamenti nel territorio;

g. favorire gli insediamenti commerciali di valorizzazione di prodotti e cultura locali;

h. favorire le rilocalizzazioni di qualità, con l’obiettivo di aumentare il livello degli insediamenti commerciali.

2. Nel definire i criteri per la localizzazione delle aree commerciali, tenuto conto delle condizioni di sviluppo sociale ed economico, dei valori ambientali e paesaggistici e della struttura dei sistemi insediativi, deve essere garantita la sostenibilità socio-economica nonché la valorizzazione urbana e sociale dei centri storici maggiori e minori anche attraverso l’individuazione di risorse da destinare allo sviluppo del tessuto commerciale degli stessi”.

Tra i tematismi cartografati negli elaborati progettuali del PTRC (cfr. TAV. 04 “Mobilità”) che riguardano il sistema della mobilità e che insistono sull’intorno dell’ambito di intervento vi sono la rete infrastrutturale di grande scorrimento esistente (S.S. 13 “Pontebbana”, S.P. 102 “Postumia Romana”) e a Nord il tracciato della Superstrada Pedemontana Veneta.

Inquadramento infrastrutture per la mobilità

Il PTRC individua (Tav. 2 – Biodiversità) la Rete Ecologica costituita da aree nucleo (siti Natura 2000 e Aree Naturali Protette individuate ai sensi della Legge 394/91), corridoi ecologici (definiti ambiti di sufficiente estensione e naturalità essenziali per la migrazione, la distribuzione geografica e lo scambio genetico di specie vegetali ed animali, con funzione di protezione ecologica) e le cavità naturali di particolare valenza ecologica. In ambito comunale è presente un’area nucleo (coincidente con l’area Fontane Bianche di Lancenigo) e corridoi ecologici in corrispondenza dei principali corsi d’acqua.

Pedemontana

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L’ambito di intervento non interferisce con la rete ecologica regionale; si evidenzia comunque la vicinanza dell’area di trasformazione al canale Piavesella individuato per l’appunto come corridoio ecologico del PTRC.

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3.2 Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)

Il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale è stato approvato con Delibera di Giunta Regionale in data 23 marzo 2010.

Nel Piano sono stati trattati molti argomenti, tra i quali si segnalano ai fini del presente intervento:

 la riorganizzazione delle aree industriali;

 la riorganizzazione della mobilità: adeguamento della viabilità stradale e integrazione con la SFMR e interventi di miglioramento/integrazione di quest’ultima;

 le indicazioni per il riassetto idraulico del territorio;

 gli interventi a sostegno della naturalità, per la salvaguardia della flora e fauna, tra i quali la realizzazione dei corridoi ecologici e riforestazione di parti di territorio;

 indicazioni sulla prevenzione e difesa dall’inquinamento;

 indicazioni per il risparmio energetico e la promozione delle fonti rinnovabili;

 indicazioni relative al commercio ed alla grande distribuzione.

Il PTCP individua due tipologie di aree produttive: le aree produttive ampliabili e le aree produttive non ampliabili suddivise a loro volta in aree con prevalente destinazione terziaria, da riconvertire completamente a destinazioni di tipo terziario e aree produttive non ampliabili superiori o inferiori a 50.000 mq da riconvertire a destinazioni residenziali, terziarie o ad altre destinazioni comunque non produttive. La zona industriale in oggetto, compresa tra la strada provinciale n. 102 “Postumia”, a Nord, la strada statale n. 13 “Pontebbana”, a Ovest, e la bretella “Zago”, a Sud e a Est, è ricompresa tra le aree produttive non ampliabili con destinazione terziaria prevalente.

Estratto TAV. 4.1.B – Sistema insediativo - infrastrutturale

Relativamente alla riconversione delle aree produttive non ampliabili, vale quanto riportato all’articolo 13, comma 1:

1. Per le aree produttive la cui consistenza edilizia in atto il P.T.C.P. non consideri ampliabile a fini produttivi, il P.A.T., sulla base di accurata analisi, ne definisce la riconversione prevedendo:

a) se la zona è prossima a nuclei abitativi, la riconversione a destinazione prevalente residenziale, integrata da servizi per la popolazione;

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b) se la zona non è prossima a nuclei abitativi esistenti o previsti, ma adeguatamente collegata o collegabile alla rete viaria esistente, la riconversione a:

b.1) servizi pubblici o di interesse generale;

b.2) attività economiche del settore terziario;

b.3) magazzini e depositi, o simili;

c) se la zona non è prossima a nuclei abitativi esistenti o previsti, né adeguatamente collegata o collegabile alla rete viaria esistente, la riconversione a:

c.1) nuclei residenziali in territorio extraurbano

c.2) attività agricole, con prevalenza di allevamenti e serre;

c.3) installazione di centrali fotovoltaiche”.

Relativamente al sistema infrastrutturale, il PTCP individua per il territorio comunale di Villorba i seguenti interventi di progetto:

 autostrada “Pedemontana Veneta”,

 viabilità di interesse provinciale di collegamento della S.P. 102 “Postumia Romana” con l’area industriale “Cartiera Marson”;

 ricalibratura S.P. 102 “Postumia Romana”.

Di interesse anche la TAV. 3-1-B “Sistema ambientale – Carta delle Reti ecologiche” che riporta gli elementi della rete ecologica per il territorio comunale. In primis va sottolineata l’importanza dell’area Fontane Bianche di Lancenigo che, oltre ad essere inclusa nella Rete Natura 2000, è anche biotopo e zona umida e rientra nella definizione di core area. Elementi essenziali in quanto elementi di raccordo fra le aree principali della rete e garanti della continuità della rete stessa sono i corridoi di connessione che vengono in genere individuati nei corsi d’acqua o residue fasce di vegetazione lungo terrazze e scarpate fluviali. Nel territorio comunale i corridoi ecologici principali sono stati individuati in corrispondenza del Torrente Giavera e in una fascia che corre per un primo tratto in prossimità del confine nord, quindi costeggia l’autostrada e prosegue fino a connettersi con l’area di Fontane Bianche. Fasce tampone sono disposte ai margini degli elementi areali e lineari suddetti al fine di garantire un’adeguata protezione alle aree interessate dalla rete ecologica dalle aree urbanizzate.

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4 PIANIFICAZIONE COMUNALE

4.1 Piano di Assetto del Territorio (PAT)

Il Comune di Villorba, in copianificazione con la Provincia di Treviso e la Regione Veneto, ha elaborato il Piano di Assetto del Territorio, successivamente adottato dal Consiglio Comunale di Villorba con deliberazione n. 8 del 24/03/2011. Il PAT è stato quindi approvato in sede di Conferenza di Servizi del 05/12/2012. La Delibera di ratifica della Giunta Provinciale (n. 524 del 17/12/2012) è stata pubblicata nel Bollettino Ufficiale della Regione (B.U.R. n. 3 del 11/01/2013), e conseguentemente il PAT, 15 giorni dopo la pubblicazione, è divenuto efficace.

Il Piano è costituito da elaborati grafici conoscitivi, tavole di Progetto (TAV. 1 “Carta dei vincoli e della pianificazione sovraordibata”, TAV. 2 “Carta delle Invarianti”, TAV. 3 “Carta delle Fragilità”, TAV. 4.1

“Carta delle trasformabilità”, TAV. 4.2 “Rete ecologica) e Norme Tecniche, oltre che da elaborati descrittivi e di valutazione (VAS - Rapporto Ambientale, Valutazione di Incidenza, Compatibilità Idraulica).

Il PAT approvato attribuisce all’area in oggetto la qualifica di “Contesto territoriale destinato alla realizzazione di programmi complessi” (regolamentato dall’articolo 41 delle Norme Tecniche) che includono ambiti caratterizzati prevalentemente da insediamenti produttivi, industriali e/o commerciali, che possono includere anche la residenza, per i quali si renda necessario il riordino degli insediamenti esistenti, il cambio delle destinazioni d’uso e il ripristino della qualità ambientale.

Rispetto al commercio il PAT presuppone che la localizzazione delle strutture di vendita sia valutata sulla base di una serie di criteri di compatibilità ambientale, di compatibilità insediativa, di compatibilità relazionale e di qualità progettuale ed architettonica dell’insediamento (cfr. art. 59 delle NT del PAT).

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4.1.1 Carta dei vincoli e della pianificazione sovraordinata

La ricognizione dei vincoli è utile al fine di fornire un più completo inquadramento dell’area oggetto di approfondimento. Si riporta di seguito un estratto della Tav. 1 “Carta dei vincoli e della pianificazione sovraordinata” del PAT vigente dal quale emerge che sull’area di trasformazione non insistono vincoli.

Da segnalare comunque che in prossimità dell’ambito di intervento il PTCP di Treviso ha individuato l’agro centuriato ovvero i tracciati visibili o latenti di strade e di centuriazione romana (riportato in TAV.

1). Per tale bene il PTCP detta apposita normativa di indirizzo e direttiva demandando allo strumento urbanistico comunale il compito di precisare nel dettaglio, d’intesa con la Soprintendenza competente, la specifica disciplina di tutela.

L’art. 11, comma 13 del PAT stabilisce che: “Nelle aree individuate dal P.T.C.P. come “agro centuriato”

la valutazione della necessità di segnalare preventivamente alla Soprintendenza ogni intervento che presuppone attività di scavo e/o movimentazione del terreno, fatta eccezione per le normali pratiche agricole, viene effettuata dalla autorità competente sulla base di:

 entità dell’intervento;

 vicinanza al sito rischio archeologico”.

Premesso che il PAT ha demandato al PI il recepimento e l’aggiornamento del quadro dei vincoli, adeguandoli allo stato di fatto, considerato che l’ambito in oggetto non presenta segni dell’agro centuriato, in sede di Piano degli Interventi tale vincolo non è cartografato per l’area in oggetto.

Estratto TAV. 1 “Carta dei Vincoli”

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4.1.2 Carta delle invarianti

L’ambito di intervento non interferisce con le invarianti del territorio suddivise in idrogeologiche, paesaggistiche, ambientali e storico-monumentali. I filari alberati presenti lungo la strada statale n. 13

“Pontebbana” sono stati individuati dal Piano come invariante paesaggistica mentre il canale Piavesella che si trova ad est dell’ambito di trasformazione, a circa 130 m di distanza da esso, rientra tra le invarianti di natura ambientale.

Estratto TAV. 1 “Carta delle Invarianti”

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4.1.3 Carta delle fragilità

Dal punto di vista della compatibilità geologica a fini edificatori, l’area di trasformazione ricade in “area idonea” (cfr. TAV. 3 “Carta delle Fragilità”). Ai sensi dell’art. 31 delle N.T. del PAT in area idonea “non vi sono limiti geologici o geotecnici all'utilizzo urbanistico. Si richiama l’obbligo della puntuale indagine geologica e geotecnica e della verifica di compatibilità idraulica, secondo i criteri stabiliti dall’allegato A delle presenti N.T. anche in funzione della classificazione sismica del Comune e della necessità di definire l‟amplificazione sismica locale”.

Estratto TAV. 3 “Carta delle Fragilità”

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4.1.4 Carta delle trasformabilità

La Tav. 4 “Carta delle Trasformabilità” classifica l’ambito di intervento come “Area produttiva non ampliabile con destinazione terziaria prevalente” (Cfr. Art. 35 delle NT).

Si evidenzia che il P.I.R.U.E.A “Ex cantina sociale” approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione n. 27 dell’11 Aprile 2007 è stato individuato come “Contesto territoriale destinato alla realizzazione di programmi complessi” (cfr. Art. 41), che include ambiti caratterizzati prevalentemente da insediamenti produttivi, industriali e/o commerciali, per i quali si renda necessario il riordino degli insediamenti esistenti, il cambio delle destinazioni d’uso e il ripristino della qualità ambientale.

La Casa di Riposo e Centro Diurno “G. e P. Marani” e il Distretto Azienda ULSS 9 ubicate a Nord e Nord – Est dell’ambito di trasformazione sono invece classificate come “Servizi di interesse comune di maggiore rilevanza (Art. 44 delle NT del PAT).

Estratto TAV. 4 “Carta delle Trasformabilità”

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4.1.5 Rete ecologica

Infine si riporta un estratto della TAV. 4.2 “Rete ecologica” dal quale emerge che il canale Piavesella è stato individuato da PAT come “Corridoio ecologico secondario” mentre le aree agricole poste in prossimità del canale stesso che sono ubicate a sud rispetto all’ambito di intervento sono state classificate come “Fascia tampone” e “Ambito agricolo integro”.

Estratto TAV. 4.2 “Rete ecologica”

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4.2 Variante N. 1 al Piano degli Interventi (P.I.)

Il Piano degli Interventi è stato approvato con deliberazioni n. 36 del 17.06.2014 e n. 37 del 18.06.2014 ed è efficace dal 19.07.2014. Successivamente, con deliberazione del Consiglio Comunale del 25/05/2015, è stata approvata la prima Variante al Piano degli Interventi (PI), riguardante l’adeguamento urbanistico alla nuova legge regionale sul commercio n. 50/2012.

Di seguito si riassumono sinteticamente i principali parametri urbanistici e le modalità di intervento per l’ambito in oggetto.

4.2.1 La legge regionale sul commercio n. 50/2012

La nuova legge regionale nasce all’interno di un nuovo quadro normativo, sia di livello comunitario (direttiva Bolkestein) che di livello statale (decreto legislativo n. 59/2010 “Legge Quadro di attuazione della direttiva Bolkestein”), fortemente indirizzati verso la liberalizzazione delle attività commerciali, nel rispetto dei vincoli stabiliti dalle stesse normative a tutela di determinati interessi pubblici di natura generale.

Tra i “motivi imperativi di interesse generale”, come definiti e declinati dal decreto legislativo attuativo della direttiva Bolkestein, si richiamano quelli riguardanti la tutela dell’ambiente e la tutela dell’ambiente urbano, elementi imprescindibili per garantire uno sviluppo sostenibile del sistema commerciale.

La nuova legge regionale sul commercio promuove un approccio metodologico moderno e innovativo, fondato sullo sviluppo del sistema commerciale sotto il profilo qualitativo, mirando nel contempo a garantire la salvaguardia del territorio (e il risparmio di suolo agricolo), attribuendo un ruolo prioritario al commercio, espresso in tutte le sue forme, all’interno della città. La legge intende favorire la localizzazione degli interventi all’interno dei centri storici urbani ed incentivare il risparmio di suolo, favorendo gli interventi di consolidamento dei poli commerciali esistenti, gli interventi di recupero e riqualificazione di aree o strutture dismesse e degradate, gli interventi che non comportano aumento della cubatura esistente in ambito comunale.

La legge regionale contempla 3 fattispecie di strutture commerciali (cfr. art. 3):

 Esercizio di vicinato mq < 250

 Media struttura di vendita 251 < mq < 2.500

 Grande struttura di vendita mq > 2.501

L’art. 21, comma 2 della LR 50/2012 in esame stabilisce che “Per le medie strutture con superficie di vendita superiore a 1.500 mq e per le grandi strutture di vendita lo strumento urbanistico comunale localizza le aree idonee al loro insediamento sulla base delle previsioni del Regolamento Regionale di cui all’art. 4”.

A tal fine lo strumento urbanistico (vedi Variante n. 1 al PI) “favorisce la localizzazione all’interno del centro urbano, come definito dall’Art. 3, comma 1, lettera m) della LR 50/2012, anche attraverso interventi di riqualificazione urbanistica di aree o strutture dismesse e degradate”.

Ai sensi dell’art. 19, comma 1 della LR 50/2012 “L’apertura, l’ampliamento di superficie, il trasferimento di sede, la trasformazione di tipologia delle grandi strutture di vendita sono soggette ad autorizzazione rilasciata dal SUAP al soggetto titolare dell’attività commerciale o, in caso di grande centro commerciale, al soggetto promotore”.

Come indicato all’art. 3, comma 2 del Regolamento Edilizio di cui sopra “Il rilascio dell’autorizzazione commerciale di cui al comma 1 per le grandi strutture di vendita al di fuori dei centri storici è assoggettato alle seguenti verifiche:

a) esame di ammissibilità: presenza degli elementi essenziali della domanda (soggetto, tipologia di intervento, ubicazione della struttura, superficie di vendita e superficie lorda di pavimento, settori merceologici, possesso dei requisiti soggettivi di cui all’articolo 20 della legge regionale, conformità

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urbanistica) nonché dei necessari provvedimenti di natura ambientale da allegarsi alla domanda di autorizzazione commerciale;

b) verifica di compatibilità mediante valutazione dell’impatto generato dall’intervento;

c) verifica delle condizioni di sostenibilità dell’intervento in relazione al contesto sociale, territoriale ed ambientale di riferimento in cui è richiesta la localizzazione della grande struttura di vendita.

La verifica di cui alla lettera a) è di competenza comunale; le verifiche di cui alle lettere b) e c) sono effettuate dalle singole Amministrazioni, negli ambiti di rispettiva competenza, in sede di conferenza di servizi di cui all’articolo 19, comma 5 della legge regionale (di seguito definita “conferenza di servizi”).

In particolare rientrano nella competenza comunale le verifiche in ordine ai profili urbanistici, edilizi e viabilistici di rango comunale dell’iniziativa commerciale, mentre rientrano nella competenza della Provincia le verifiche in ordine ai profili ambientali e viabilistici di rango provinciale; rientrano nella competenza regionale, unitamente alle verifiche dei profili viabilistici di rango regionale, le verifiche in ordine alla conformità dell’iniziativa commerciale alla normativa regionale”.

L’art. 4 continua:

3. “La domanda di autorizzazione commerciale relativa agli interventi di cui all’articolo 3 consegue la sostenibilità e quindi è accoglibile dalla conferenza di servizi a condizione che siano ridotti a zero gli impatti generati dall’insediamento.

4. Gli interventi di cui all’articolo 3 sono soggetti alla valutazione integrata degli impatti, volta ad esaminare in concreto gli impatti generati dalla struttura commerciale, attraverso le verifiche di compatibilità e sostenibilità e le eventuali misure compensative e di mitigazione.

5. La valutazione integrata degli impatti si articola attraverso le seguenti verifiche:

a) verifica di compatibilità;

b) verifica di sostenibilità.

La verifica di sostenibilità ha luogo qualora a seguito della verifica di compatibilità sia statoattribuito almeno il punteggio minimo di ammissibilità di cui al comma 4.

[…]”

Un’altra novità rilevante introdotta dalla legge regionale sul commercio fa riferimento alla cosiddetta correlazione tra il procedimento di rilascio dell’autorizzazione commerciale e quello relativo al rilascio del permesso di costruire. Come precisato dall’articolo 19, comma 6 della legge regionale 50/2012, il rilascio del titolo autorizzativo commerciale è condicio sine qua non per il rilascio del corrispondente titolo edilizio, i cui presupposti sono verificati in sede di conferenza di servizi di cui al comma 5 del medesimo articolo. In base al predetto comma 6, infatti, il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di una grande struttura di vendita è subordinato al rilascio della corrispondente autorizzazione commerciale. Ciò significa che, diversamente dal passato, il permesso di costruire per la realizzazione di una struttura di vendita con superficie superiore a 2.500 mq può intervenire anche successivamente al rilascio dell’autorizzazione commerciale, purchè all’atto del rilascio se ne siano verificati i presupposti.

20

(22)

4.2.2 La Variante n. 1 al PI di adeguamento alla LR 50/2012

Il Regolamento Regionale di cui all’art. 4 approvato con DGR n. 1047 del 18 giugno 2013 prevede all’art. 2, comma 1 che lo strumento urbanistico localizzi con variante le nuove aree per l’insediamento delle medie strutture di vendita superiore a 1.500 mq e delle grandi strutture di vendita.

Senza adeguamento del PI, non sono consentite varianti per la localizzazione di nuove aree commerciali o per l’ampliamento delle aree esistenti per grandi strutture di vendita e medie strutture di vendita superiori ai 1.500 mq.

In questo contesto, l’individuazione del perimetro del centro urbano e delle aree degradate è condicio sine qua non per l’insediamento di superfici di vendita superiori a 1.500 mq.

In tale contesto si pone la variante n. 1 al Piano degli Interventi, che prevede l’insediamento delle medie strutture di vendita superiori a 1.500 mq e delle grandi strutture di vendita, attraverso la disciplina e la perimetrazione dei seguenti ambiti:

 il centro storico ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera l) della L.r. 50/2012

 il centro urbano ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera m) della L.r. 50/2012

 le aree degradate ai sensi dell’art. 3, comma 3 della DGRV 1047/2013.

L’area oggetto della presente variante è ricompresa all’interno del perimetro del centro urbano ed è riclassificata come area degradata ai sensi dell’Art. 2, comma 3 del regolamento di attuazione della legge regionale sul commercio, per la quale il PI ha predisposto una specifica scheda.

Estratto TAV. 5 “Perimetrazione centri urbani e aree degradate”

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Scheda n. 3 “Aree degradate ai fini commerciali”

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4.2.3 Parametri urbanistici

L’ambito di intervento è ricompreso in ZTO P/1 “PIRUEA”, per una superficie pari a circa 28.000 mq, e in ZTO D2/2 “terziarie o assimilate e di servizio di espansione”, pari a 10.000 mq, per complessivi 38.000 mq.

Come indicato nella scheda n. 3 “aree degradate ai fini commerciali”, i parametri urbanistici si applicano all’intera superficie territoriale oggetto di PUA e corrispondono alla somma della superficie coperta e della superficie utile:

ZTO P “PIRUEA” approvato con DGRV n. 2041 del 03/07/2015

 Sc non superiore al 50% e fino al limite massimo di mq 8.070

 Su non superiore al 70% e fino al limite massimo di mq 11.550 ZTO D2 terziarie o assimilate e di servizio di espansione

 Sc non superiore al 60% e fino al limite massimo di mq 6.077

 Su non superiore all’80% e fino al limite massimo di mq 8.103

Estratto TAV. 2/F “Zone significative. Castrette”

L’altezza massima dei fronti, volumi tecnici esclusi, è fissata in m. 11,00.

Rispetto alle distanze dai confini e tra fabbricati, si richiamano le norme del Piano degli Interventi.

Considerato che la scheda n. 3 “aree degradate ai fini commerciali” conferma i parametri edilizi (H, Ds, Dc) del PIRUEA approvato, si applicano i seguenti parametri:

 dai confini: m. 6,00;

 dagli spazi pubblici o di uso pubblico interni al PUA: m 1,50;

 dalle strade interne previste dal PUA: m. 3,00;

 dalle altre strade comunali: m. 6,00;

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 dalle strade provinciali e dalla bretella “Zago”: m. 20,00;

 dalla strada statale n. 13 “Pontebbana”: m. 30,00;

 tra i fabbricati: m. 12,00.

24

(26)

4.2.4 Destinazioni d’uso

Oltre alle destinazioni già contemplate dal Piano degli Interventi, la variante n. 1 al PI sul commercio prevede la possibilità di realizzare medie strutture di vendita con superficie di vendita superiore a mq 1.500 e grandi strutture di vendita all’interno di tale ambito (Art. 41bis delle NTO del PI), in quanto riconosciuto quale area degradata.

Di seguito si richiamano le destinazioni d’uso previste dallo strumento urbanistico per l’ambito di trasformazione:

 esercizi di vicinato;

 medie e grandi strutture di vendita;

 medi e grandi centri commerciali;

 outlet;

 temporary store;

 attività commerciali all’ingrosso;

 magazzini e depositi di attività terziarie o assimilate o di servizio;

 attività direzionali e/o terziarie e ad esse assimilate.

A queste destinazioni si aggiungono quelle previste dal PIRUEA:

 pubblici esercizi, locali di pubblico spettacolo e di intrattenimento in genere;

 attività ludico-ricreative (palestre, circoli privati, scuole di ballo, scuole di musica e simili attività);

 insediamenti artigianali di servizio urbano.

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5 PIRUEA VIGENTE

Si richiamano brevemente i contenuti del PIRUEA vigente, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 2041 del 03/07/2007.

5.1 I principali atti amministrativi

Con deliberazione di Giunta Comunale n. 31 del 28/02/2005 il comune ha adottato il Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica e Ambientale (PIRUEA) per l’area in oggetto, ai sensi dell’Art.

5 della LR 23/1999. In sede di pubblicazione del piano è stata presentata una sola osservazione, controdedotta dal Consiglio Comunale con deliberazione n. 55 del 23/11/2005.

La Giunta Regionale, con deliberazione n. 52 del 13/06/2006, ha espresso parere favorevole all’approvazione della variante al PRG, conseguente al PIRUEA, previa introduzione di proposte di modifica.

Il Consiglio Comunale con deliberazione n. 52 del 13/06/2006, ha controdedotto alle proposte di modifica e in data 23/06/2006, con nota prot. 20230, ha trasmesso la deliberazione alla Giunta Regionale per l’approvazione definitiva.

Con successiva deliberazione del Consiglio Comunale n. 27 del 11/04/2007, come rettificata dalla DCC n. 34 del 14/05/2007, il Comune formulava modifiche ed integrazioni alla controdeduzione, già assunte dalla DCC n. 52 del 13/06/2006, in risposta alle proposte di modifica disposte dalla Giunta Regionale con delibera n. 617 del 07/03/2006.

Il PIRUEA è stato quindi definitivamente approvato con Deliberazione della Giunta Regionale n. 2041 del 03/07/2007.

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(28)

5.2 Le quantità e i parametri urbanistici

Il PIRUEA prevede il cambio di destinazione d’uso da zona D4, agroindustriale, a zona produttiva di riqualificazione del tipo D2.2, con destinazione d’uso commerciale per medie strutture di vendita nonché attività artigianali, commercio all’ingrosso, magazzini e depositi. Nello specifico prevede la costruzione di quattro manufatti produttivo-commerciali di 8.070 mq di superficie coperta (Sc) e 11.550 mq di superficie lorda utilizzabile (Su), di cui 3.400 mq per l’insediamento di attività commerciali di piccola e media struttura di vendita, e 8.150 mq per attività artigianali, commercio all’ingrosso, magazzini e depositi. Le principali quantità messe in gioco dal PIRUEA sono come di seguito articolate:

 Superficie territoriale: mq 28.562

 Superficie fondiaria mq 18.400

 Spazi di uso pubblico mq 9.500

 Superficie coperta mq 8.070

 Superficie utile mq 11.550

 Superficie commerciale mq 3.400

 Superficie di vendita mq 2.500, suddivisibili in strutture diverse (max 1.000 mq di sv)

 Superficie utile a uso artigianale mq 8.150 Il Carico urbanistico viene così descritto:

 Lotto 1: manufatto commerciale di 1.400 mq di superficie coperta (Sc) e (Su), ove insediare una media struttura di 1.000 mq di superficie di vendita del settore alimentare ovvero non alimentare;

 Lotto 2: manufatto commerciale/artigianale di 2.470 mq di Sc, 800 mq di superficie utile lorda (Su) a destinazione commerciale, di cui 500 mq di superficie di vendita del settore non alimentare, nonché 2.749 mq di Su a destinazione artigianale, dei quali 1.670 mq al pianoterra, 879 mq allocati al primo piano e 200 mq nell'interrato, adibiti ad attività connesse al parcheggio, quali il lavaggio autoveicoli. Nell'interrato inoltre viene ricavato un parcheggio privato fino a un massimo di 2.400 mq di Su.

 Lotto 3: manufatto commerciale/artigianale di 2.000 mq di Sc, 700 mq di Su a destinazione commerciale, di cui 600 mq di superficie di vendita del settore non alimentare; 2.394 mq di Su a destinazione artigianale, dei quali 1.300 m al piano terra, 694 mq al primo piano e 400 nell'interrato adibiti a magazzino. Nell'interrato inoltre viene ricavato un parcheggio pertinenziale fino a un massimo di 1.700 mq di Su.

 Lotto 4: manufatto commerciale/artigianale di 2.200 mq di Sc, 500 mq di Su a destinazione commerciale, di cui una superficie di vendita di 400 mq del settore non alimentare, nonché 3.007 mq (Su) a destinazione artigianale, dei quali 1.700 mq al Piano Terra, 707 al primo piano e 600 nell'interrato adibiti a magazzino. Nell'interrato inoltre viene ricavato un parcheggio pertinenziale fino a un massimo di 1.700 mq di Su.

CARATURA DEI LOTTI Sf totale Sf artig Sc totale Su com Ven com Su artig

mq mq mq mq mq mq

1) Lotto commerciale 3.900 0 1.400 1.400 1.000 0

2) Lotto misto com/artig 5.070 3.400 2.470 800 500 2.749

TOT 18.400 10.000 8.070 3.400 2.500 8.150

Sf= superficie fondiaria Sc= superficie coperta

Su= superficie utile lorda di pavimento

artig= attività artigianali, commercio all’ingrosso, magazzini e depositi com= attività commerciali e direzionali

ven/com= superficie netta di vendita

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Estratto “Tav. P05. Scheda Urbanistica”

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5.3 Standard urbanistici

Di seguito si riassumono a titolo ricognitivo i principali dati riguardanti il dimensionamento delle aree a standard, computate ai sensi del vecchio articolo 12 delle NtA del PRG e dell’articolo 16 della LR 15/2004, oggi abrogata e sostituita dalla LR 50/2012.

Per gli insediamenti commerciali, gli spazi a parcheggio, pubblico e di uso pubblico, non possono essere inferiori a 1 mq/mq di superficie lorda di pavimento e comunque non inferiori a quelli previsti dall’art. 16 della LR 15/2004. Per gli altri insediamenti a carattere artigianale, commercio all’ingrosso, magazzini e depositi, gli spazi a parcheggio, pubblico o di uso pubblico, non possono essere inferiori al 10% della superficie fondiaria (Sf) di riferimento. Per i manufatti edilizi a destinazione mista, tale Sf di riferimento non può essere inferiore ai 2/3 della superficie complessiva del lotto. Gli spazi a parcheggio privato pertinenziale devono essere reperiti entro la superficie fondiaria, ovvero nei vani interrati o sulle coperture degli edifici, in sede di progetto edilizio e secondo quanto prescritto dall’art. 26/ter del vecchio regolamento edilizio. Almeno il 10% dell’area fiscale di ogni lotto, dato dalla somma tra la superficie fondiaria (Sf) e gli spazi privati di uso pubblico (S/up) di riferimento, deve essere sistemato a verde inerbato ed alberato.

Il fabbisogno di parcheggio di uso pubblico (1 posto auto ogni 20 mq) è stato calcolato come segue:

 Destinazioni commerciali Su 3.400 mq x 1,00 = mq 3.400

 Destinazioni artigianali Sf 10.000 mq x 10% = mq 1.000 ___________________________________________________________

TOTALE mq 4.400

L’offerta di parcheggio è superiore al fabbisogno teorico sia rispetto alla superficie (mq 4.559 > mq 4.400) che rispetto ai posti auto (n. 225 > 220)

Il fabbisogno di verde attrezzato è stato calcolato come segue:

 Destinazioni commerciali Su 3.400 mq x 50% = mq 1.700

 Destinazioni artigianali Sf 10.000 mq x 10% = mq 1.000 ___________________________________________________________

TOTALE mq 2.700

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Estratto “Tav. P08. Spazi di uso pubblico”

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5.4 Il beneficio pubblico

La stima dei benefici, derivanti al Comune di Villorba e alla ditta proponente il Programma, è stata redatta sul valore degli immobili sia in riferimento al regime urbanistico vigente (PRG) che a quello perseguito dal Programma integrato (PIRUEA) in variante al PRG.

Il beneficio pubblico legato alla riclassificazione dell’area è stato quantificato con un valore di € 400.000, oltre alla quantificazione degli oneri di urbanizzazione.

Per tale beneficio era stata individuata la sistemazione delle fasce laterali di Via Montegrappa, con la realizzazione di aree di sosta e percorsi protetti in località San Sisto per una tratta proporzionale alla disponibilità delle risorse, da gestirsi attraverso uno specifico progetto pubblico.

Estratto “Tav. P10. Opera pubblica extra ambito a beneficio del Comune”

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6 I CONTENUTI DELLA VARIANTE AL PUA

6.1 Dati catastali

Immobili allibrati a nome LUALGI S.R.L. con sede in Mogliano Veneto (TV) via Don Bosco 31/4 partita IVA 04435210267, proprietaria dei seguenti immobili in Comune di Villorba di complessivi 38.386 mq e così identificati:

ZTO P/1 “PIRUEA”

Fg. 12 Mapp. n. 1389 mq 1.697 Fg. 12 Mapp. n. 1390 mq 3.961 Fg. 12 Mapp. n. 1391 mq 2.923 Fg. 12 Mapp. n. 1406 mq 1.502 Fg. 12 Mapp. n. 1407 mq 1.021 Fg. 12 Mapp. n. 1392 mq 1.215

Fg. 12 Mapp. n. 1393 mq 64

Fg. 12 Mapp. n. 1394 mq 320

Fg. 12 Mapp. n. 1395 mq 2.436 Fg. 12 Mapp. n. 1396 mq 1.397 Fg. 12 Mapp. n. 1397 mq 3.922

Fg. 12 Mapp. n. 1398 mq 863

Fg. 12 Mapp. n. 1399 mq 1.560 Fg. 12 Mapp. n. 1408 mq 2.063

Fg. 12 Mapp. n. 1400 mq 370

Fg. 12 Mapp. n. 1401 mq 142

Fg. 12 Mapp. n. 1402 mq 1.093

Fg. 12 Mapp. n. 1403 mq 300

Fg. 12 Mapp. n. 1404 mq 1.408 TOTALE ZTO P/1 “PIRUEA” mq 28.257

ZTO D2/2

Fg. 12 Mapp. n. 1359 mq 8.041 Fg. 12 Mapp. n. 1361 mq 1.548

Fg. 12 Mapp. n. 1362 mq 215

Fg. 12 Mapp. n. 1354 mq 188

Fg. 12 Mapp. n. 1356 mq 57

Fg. 12 Mapp. n. 1357 mq 15

Fg. 12 Mapp. n. 1405 mq 65

TOTALE ZTO D2/2 mq 10.129

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Estratto di mappa ambito di intervento

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6.2 Obiettivi

La proposta di intervento contempla azioni di riqualificazione urbanistica delle aree degradate finalizzandole ai seguenti obiettivi:

ASSETTO INSEDIATIVO

 riqualificazione e riconversione funzionale di un’area degradata;

 sostituzione e riorganizzazione del patrimonio edilizio esistente;

 rivitalizzazione e riqualificazione sociale ed economica del tessuto degradato;

 pluralità e integrazione funzionale e morfologica di attività e destinazioni d'uso tra loro compatibili;

 razionalizzazione del carico urbanistico;

 miglioramento del rapporto tra superficie coperta e aree scoperte pertinenziali;

 valorizzazione del polo commerciale nel quadrante Sud-Est di Castrette;

 ammodernamento delle urbanizzazioni;

 riqualificazione degli spazi pubblici e dell'arredo urbano.

ASSETTO INFRASTRUTTURALE

 qualificazione della strada statale n. 13 “Pontebbana” quale strada commercio;

 separazione del traffico di scorrimento da quello locale pertinenziale all’attività commerciale;

 riclassificazione geometrica e funzionale della viabilità di accesso per i clienti e per il carico/scarico delle merci.

ASSETTO AMBIENTALE

 miglioramento della qualità paesaggistica, ambientale e architettonica dei tessuti degradati;

 realizzazione di una fascia filtro a protezione della casa di riposo “Marani” e del distretto socio- sanitario;

 realizzazione di barriere verdi con funzione di mascheramento dell’area, costituite da essenze arboree ed arbustive, di specie autoctone;

 garantire e migliorare la sicurezza idraulica dell’ambito di trasformazione.

 risparmio delle risorse energetiche e miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici;

34

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6.3 La proposta progettuale

L’ambito di intervento della presente Variante al PUA corrisponde con il perimetro dell’area degradata, così come individuata nella Variante n. 1 al Piano degli Interventi ai sensi dell’Art. 3, comma 3 del Regolamento Regionale approvato con D.G.R. 1047/2013.

All’interno del perimetro sono ricompresi il PIRUEA “Ex Cantina sociale di Castrette” approvato con D.G.R. n. 2041 del 03 luglio 2007 (indicato in figura con la lettera A) ed il lotto attiguo al PIRUEA (indicato in figura con lettera B) compreso tra Via Pellico e Via Marsoni.

Inquadramento Ambito di Intervento su ortofoto

La Variante al PUA approvato, rispetto al PIRUEA vigente, prevede:

 il cambio delle destinazioni d’uso ammissibili all’interno dell’area interessata dalla Variante al P.I.R.U.E.A. 2007 da magazzino all’ingrosso e attività commerciale a commerciale per l’insediamento di una grande struttura di vendita;

 l’accorpamento della volumetria edificabile in un unico organismo edilizio che ospiterà il nuovo complesso commerciale;

 la realizzazione di standard urbanistici e pertinenziali (verde pubblico e parcheggi esterni), comprese le opere di laminazione delle acque meteoriche;

 la realizzazione dei sottoservizi.

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Progetto PIRUEA 2007

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Progetto Variante al PUA

Il nuovo assetto urbanistico, caratterizzato da un unico corpo di fabbrica, garantisce un ampio distacco tra i fabbricati così da consentire al complesso di Casa Marani un cono visuale aperto verso sud e al contempo una distribuzione del parcheggio di uso pubblico a servizio dell’area commerciale nonché del polo socio sanitario a Nord.

La soluzione compositiva dei fabbricati punta a configurare un unico corpo di fabbrica omogeneo, costituito da un sistema di setti e volumi in grado di valorizzarne l’aspetto estetico e paesaggistico, migliorando in tal modo l’inserimento urbanistico della struttura.

Gli accessi all’area avverranno in tre punti distinti:

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- accesso da Via Roma;

- accesso agevolato su rotatoria da Via Silvio Pellico che garantirà un miglior flusso del traffico stradale a vantaggio anche degli utenti diretti all’attigua sede dell’ULSS n. 9;

- accesso da Via Marsoni unicamente funzionale al transito dei mezzi di servizio all’attività.

- Rispetto alla mobilità e al sistema della dotazione di parcheggi, con la rotatoria su Via Silvio Pellico si garantisce una maggior permeabilità Est-Ovest, in modo tale da migliorare la fruibilità e l’accessibilità anche al distretto socio-sanitario.

Comparazione sagome PIRUEA 2007 e Variante al PUA

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(40)

Rispetto al tema della qualità urbana, si evidenzia l’ottima dotazione di parcheggi di uso pubblico, i quali saranno alberati e contornati da aiuole verdi al fine di mitigare la vista degli autoveicoli in sosta rispetto al distretto socio-sanitario e a Casa Marani. La pavimentazione degli stalli sarà di tipo semi- permeabile. Negli spazi distributivi e nei piazzali-parcheggio saranno montati apparecchi di illuminazione con ottiche schermanti emittenti luce diretta verso il basso. Le lampade a vapori di sodio ad alta pressione saranno del tipo a risparmio energetico.

Render dell’area dalla strada statale n. 13 “Pontebbana”

Le soluzioni edilizie, seppur indicative, mostrano la sostenibilità dal punto di vista paesaggistico e la pregnanza della qualità compositiva. Esse tendono a soluzioni semplici, traguardate ai benefici economici e di immagine, e al contempo a realizzare una struttura di qualità edilizia ed ambientale, ponendosi in continuità con i fronti commerciali consolidati lungo la strada “commercio” della Pontebbana. Gli involucri della struttura, rivestiti con materiali contemporanei con particolare attenzione alla scelta del colore, saranno scanditi da grandi vetrate che conferiscono leggerezza e dinamicità alle forme e alle masse percepite dall’esterno. L’altezza della struttura non supera gli 11 metri e comunque si attesta ad una quota analoga a quella delle costruzioni confinanti quali la casa di riposo di Villa Marani e la sede del distretto socio-sanitario.

Render dell’area da Via Silvio Pellico

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6.4 I dati di progetto

L’ambito territoriale ha una superficie territoriale catastale di 38.386 mq, di cui 28.257 mq sono ricompresi in ZTO P/1 “PIRUEA” e 10.129 mq sono ricompresi in ZTO D2/2 “terziarie o assimilate e di servizio di espansione”.

La Variante al PUA approvata ammette la possibilità di inserire nell’ambito in esame insediamenti commerciali per grandi strutture di vendita per un totale 10.192 mq di superficie lorda di pavimento (Slp) e di 7.968 mq di Superficie di Vendita (Sv).

Di seguito si riporta tabella di sintesi con i principali parametri urbanistici previsti dalla Variante al PUA.

PARAMETRI URBANISTICI PIRUEA Ambito “A” – ZTO P/1

PI

Ambito “B” – ZTO D2/2

PUA Ambiti “A”+”B”

DI PROGETTO

Superficie territoriale

catastale (St) 28.257 mq 10.129 mq 38.386 mq

Superficie fondiaria (Sf) 22.000 mq

Superficie coperta (Sc)

pari al 50% di St, con max 8.070 mq

(PIRUEA)

pari al 60% di St con max 6.077 mq (D2/2)

14.147 mq

(Sc max) 12.628 mq

Superficie utile (Su) pari al 70% di St, con max 11.550 mq

pari al 80% di St, con max 8.103 mq

19.653 mq

(Su max) 11.150 mq

Superficie lorda di

pavimento (Slp) 10.192 mq

Superficie di vendita (Sv) 7.968 mq

Verde pertinenziale

(pari a 10% di Sf) 10% di Sf = 2.200 mq 7.723 mq

40

(42)

6.5 Spazi per parcheggi e verde

6.5.1 Dotazione minima di parcheggi e verde

Per il calcolo del fabbisogno degli spazi per parcheggi e verde si richiamano a titolo ricognitivo i relativi articoli delle Norme Tecniche Operative (NTO) della Variante n. 1 al PI sul commercio.

Estratto Articolo 13 “Opere di urbanizzazione”, commi 2 e 3

1 I rapporti di dimensionamento definiti dal PAT, vengono di seguito specificati, per la residenza, con la seguente tabella (mq/ab) [omissis]

Le dotazioni minime di superficie per servizi nelle ZTO di tipo D sono specificate come segue:

i. relativamente all’industria e artigianato, mq. 10 ogni 100 mq. di superficie territoriale delle singole zone;

j. relativamente al commercio e direzionale, mq. 100 ogni 100 mq. di superficie lorda di pavimento;

k. relativamente al turismo, mq. 15 ogni 100 mc., oppure mq. 10 ogni 100 mq, nel caso di insediamenti all’aperto.

2 Per le destinazioni diverse dalla residenza, indicati al comma 2 del presente articolo, almeno la metà delle aree a standards deve essere destinata a parcheggio, ed il rimanente a verde pubblico attrezzato.

Estratto Articolo 77 “Parcheggi”, commi 6, 17 e 22

2. Il conteggio delle superfici a parcheggio pertinenziale va eseguito computando sia gli stalli che l’area di manovra: quest’ultima potrà essere computata fino a un massimo del 40% della superficie destinata a stalli. Nei parcheggi a standard previsti dai PUA possono essere computate le aree di manovra e la viabilità di distribuzione, fino a un massimo del 100% della superficie destinata a stalli.

a) In tutte le ZTO per gli interventi a destinazione d'uso commerciale devono essere previste aree da destinare a parcheggio rispettivamente:

! esercizi di vicinato:

1. Centro storico 0,50 mq/mq della Slp 2. Centro urbano 0,50 mq/mq della Slp 3. Fuori centro urbano 0,70 mq/mq della Slp

! medie strutture di vendita:

4. Centro storico convenzione

5. Centro urbano 0,80 mq/mq della Sv e comunque 0,65 mq/mq della Slp 6. Fuori centro urbano 1,00 mq/mq della Sv e comunque 0,80 mq/mq della Slp

! grandi strutture di vendita:

7. Centro storico convenzione

8. Centro urbano 0,40 mq/mq della Slp (zone di completamento)

9. Centro urbano 0,50 mq/mq della Slp (zone di espansione e ristrutturazione con PUA)

10. Fuori centro urbano 1,80 mq/mq della Sv e comunque 1,00 mq/mq della Slp (alimentare)

11. Fuori centro urbano 1,00 mq/mq della Sv e comunque 0,80 mq/mq della Slp (non alimentare)

PARCHEGGI PUBBLICI DI STANDARD NEI PIANI URBANISTICI ATTUATIVI (PUA)

- Come previsto dall’art. 5 del Regolamento Regionale 1/2013 e ai sensi della LR 50/2012, in deroga alle previsioni della LR 11/2004, nei Piani Urbanistici Attuativi ad esclusiva destinazione commerciale gli spazi a parcheggio di cui ai precedenti commi 17 e 18 concorrono a soddisfare la quota di standard destinati a parcheggio prevista dal comma 2 del precedente articolo 13, purché su di essi venga istituito vincolo di uso pubblico. Per i PUA a destinazione mista le previsioni del presente comma valgono esclusivamente per la dotazione di standard prevista per la destinazione commerciale.

Si procede pertanto alla al calcolo della dotazione minima di standard del PUA:

Slp = 10.192 mq

Dotazione minima di standard PUA = 10.192 mq

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Dotazione minima di standard a parcheggio = 50% Slp = 5.096 mq Dotazione minima di standard a verde = 50% Slp = 5.096 mq

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(44)

6.5.2 Verifica parcheggi pertinenziali

I parcheggi pertinenziali sono computati ai sensi dell’articolo 77 delle norme tecniche operative del Piano degli Interventi. Per la determinazione della dotazione minima di parcheggi pertinenziali si considerano le destinazioni d’uso ammesse dal PUA, ossia le grandi strutture di vendita, con una superficie di vendita massima di 7.968 mq e una superficie lorda di pavimento massima di 10.192 mq.

Le superfici a parcheggio pertinenziale non saranno pertanto inferiori a 0,50 mq/mq della superficie lorda di pavimento.

PARCHEGGI

PERTINENZIALI Riferimenti NTO PI PERTINENZIALI RICHIESTI PI

PARCHEGGI DI PROGETTO

Superficie

parcheggio Art. 77, comma 17 50% Slp = 5.096 mq 8.435 mq

Superficie a

stalli Art. 77, comma 6 Sup. park/1,4 = 3.640 mq 4.428 mq

n. stalli Sup. stalli/12,50 = 291 342

(45)

TEL. 0422 1782087

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6.5.3 Verifica standard a parcheggio

Nel presente paragrafo, considerati i principali riferimenti normativi del Piano degli Interventi (articoli 13 e 77), si elencano i principali dati per la verifica degli standard a parcheggio:

PARCHEGGI Riferimenti NTO PI STANDARD RICHIESTI PI

PARCHEGGI DI PROGETTO

Superficie parcheggio

Art. 13, commi 2, 3

Art. 77, commi 17, 22 50% Slp = 5.096 mq 8.435 mq

Superficie a

stalli Art. 77, comma 6 Sup. park/2 = 2.548 mq 4.428 mq

n. stalli Sup. stalli/12,50 = 204 342

Ai sensi dell’articolo 77, comma 22 delle NTO del PI, come previsto dall’art. 5 del Regolamento Regionale 1/2013 e ai sensi della LR 50/2012, in deroga alle previsioni della LR 11/2004, gli spazi a parcheggio pertinenziale (8.435 mq) concorrono a soddisfare la quota di standard destinati a parcheggio (5.096 mq), purché su di essi venga istituito vincolo di uso pubblico.

Ai sensi dell'art.77 comma 12 delle NTO, ai sensi del DPR 380/2001, sono stati individuati gli stalli che prevedono l'installazione di torrette di ricarica per auto elettriche in numero di 16 (minimo 5% degli stalli).

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6.5.4 Verifica standard a verde

Come previsto dall’articolo 13, comma 3 delle norme tecniche operative del PI, almeno la metà delle aree a standards deve essere destinata a parcheggio, ed il rimanente a verde pubblico attrezzato.

Di seguito si elencano i principali dati relativi al dimensionamento delle aree a verde pubblico attrezzato (Articolo 13, commi 2 e 3 delle NTO).

VERDE Riferimenti NTO PI STANDARD RICHIESTI PI

VERDE

DI PROGETTO NOTE

Superficie a

verde Art. 13, commi 2, 3 50% Slp = 5.096 mq 5.600 mq 2.900 mq realizzati 2.700 mq già monetizzati