UDIENZA 24/10/2018. Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, dott. Roberto Sereni Lucarelli, con decreto datato

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1 TRIBUNALE DI RAVENNA - ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. 409/2017

TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. PAOLO GILOTTA

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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. RGE 409/2017 promosso da:

XXX Contro

XXX

UDIENZA 24/10/2018

Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, dott. Roberto Sereni Lucarelli, con decreto datato 22/03/2018, nominava lo scrivente Ing. Giancarlo Gardini con studio in Ravenna via san Gaetanino n.171, Consulente Tecnico d’Ufficio, il quale accettava l’incarico.

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Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Agenzia delle Entrate (Catasto fabbricati e/o Terreni), la Conservatoria dei registri Immobiliari, l’anagrafe e l’Ufficio tecnico dell’edilizia Comune di Ravenna, espone quanto segue.

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PREMESSA

I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono presi in considerazione, specificando:

o DATI DI PIGNORAMENTO

o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI o IDENTIFICAZIONE CATASTALE

o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)

o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU'

o CONFINI

o PROVENIENZA DEL BENE o ATTI PREGIUDIZIEVOLI o REGIME FISCALE

o INDAGINE AMMINISTRATIVA o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE o SPESE CONDOMINIALI

o DESCRIZIONE DEL BENE o CONSISTENZA COMMERCIALE o STIMA DEI BENI

Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.

Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni.

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DATI DI PIGNORAMENTO

Atto di pignoramento immobiliare trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Ravenna in data 08/02/2018 al numero 1377 del Registro Particolare e al numero 2095 del Registro Generale a favore del

Procedente: XXX

C.F XXX con sede in Milano (MI) Sui seguenti beni immobili:

Beni intestati a:

o XXX

Proprietà per 1/1.

Catasto Fabbricati

Comune di Ravenna Sezione Urbana RA

- Foglio 69, particella 305, subalterno 3, categoria C/2, Classe 1, Zona Censuaria 3, Consistenza 633 mq, superficie catastale 766 mq, Rendita € 1.536,51, Via Faentina n.218 piano T-1.

CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

Immobile ubicato in via Faentina n.218 - Comune di Ravenna – frazione Fornace Zarattini.

Capannone composto da corte, quattro vani uso deposito e bagno al piano terra, soppalco, disimpegno, spogliatoio e bagno al piano primo.

Consistenza commerciale totale (corte compresa) mq 738,26.

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IDENTIFICAZIONE CATASTALE Catasto Fabbricati

Comune di Ravenna Sezione Urbana RA

- Foglio 69, particella 305, subalterno 3, categoria C/2, Classe 1, Zona Censuaria 3, Consistenza 633 mq, superficie catastale 766 mq, Rendita € 1.536,51, Via Faentina n.218 piano T-1.

L’ immobile sopra citato insiste su di un terreno distinto al Catasto Terreni del Comune di Ravenna Sezione Ravenna al Foglio 69 particella 305 Ente Urbano mq 3724.

PROPRIETÀ XXX, proprietà per 1/1.

CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I beni pignorati corrispondono all’identificazione catastale.

La planimetria catastale non risulta conforme a quanto concessionato con S.C.I.A. a sanatoria PG 112129/2012. Le parti non conformi riguardano le pensiline lato sinistro e lato destro, all’interno della corte, evidenziate con tratteggio rosso nell’allegata planimetria.

ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

Dall’atto di provenienza in Notar Fazi Alberto del 28/12/2007 rep.37910/8112, trascritto il 14/01/2008 ai nn.1028/741, da potere della società XXX. sede in Ravenna CF. 01535580425:

“È compresa nella trascrivenda vendita, come risulta dall'atto di provenienza a rogito del notaio in Ravenna pasi dr. Giancarlo in data 18 novembre 1998 repertorio n. 134308/23783, registrato a Ravenna il 25 novembre 1998 al n. 3400 e quivi trascritto in data 7 dicembre 1998 art. 11158, la quota di comproprietà in ragione di un mezzo delle porzioni di area destinate a

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passaggio comune distinte nel catasto fabbricati, stessi sezione e foglio, con i mappali 305 sub 1 e 305 sub 2, entrambi beni non censibili comuni ai subalterni 3 e 7 dello stesso mappale, nonchè di una porzione della strada privata che dà accesso alla e dalla suddetta via faentina, compresa fra la mezzeria della strada stessa ed il fronte dell'immobile oggetto del presente atto, distinta ove sopra con il mappale 303 sub 2, bene non censibile comune ai mappali 302, 304 e 305), formando oggetto della trascrivenda vendita, più precisamente, tutto quanto la società dante causa dell'attuale società venditrice ha acquistato con atto a rogito del notaio Ravenna Toscano Rivalta dr. Gian Paolo in data 13 dicembre 1995 repertorio n. 59210/12360, registrato a Ravenna il 29 dicembre 1995 al n. 3394 e quivi trascritto in data 28 dicembre 1995 art. 11344. la vendita è stata fatta ed accettata col trasferimento nella Società' acquirente di tutte le ragioni, azioni e diritti che alla Società venditrice competono sul bene venduto, sue aderenze, sovrastanze, pertinenze, infissi, seminfissi, usi, comunioni, servitù attive e passive se e come legalmente esistono od abbiano ragione di esistere ed in particolare con tutti i patti speciali e le servitù richiamati nel citato atto di provenienza. La società acquirente ha dichiarato di essere a conoscenza degli obblighi portati dagli atti di impegno trascritti a Ravenna in data 18 dicembre 1987 art. 9621 e 22 dicembre 1995 art. 11209”.

Dall’atto di compravendita in Notar Giancarlo Pasi rep.134308, trascritto il 07/12/1998 ai nn.16817/11158, da potere della società XXX Ravenna CF:XXX:

“l'immobile oggetto del trascrivendo atto, nella sua attuale consistenza, risulta da denuncia di variazione presentata all'ute di Ravenna in data 16 maggio 1995 prot. n.

2806.001.95. nella vendita in oggetto si comprende la comproprietà in ragione di meta (1/2) delle porzioni di area destinate a passaggio comune, distinte coi mappali 305 sub 1 et 305 sub 2 (b.c.n.c. corte comune ai sub. 3 et 7 del mappale 305), nonchè di una porzione della strada privata che dà accesso alla e dalla via Faentina compresa fra la mezzeria

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della strada stessa ed il fronte dell'immobile in oggetto, distinta col mappale 303 sub 2 (b.c.n.c. ai mappali 302, 304 et 305); più precisamente, forma oggetto del trascrivendo atto tutto quanto la società XXX acquisto con l'atto a rogiti del dr. Toscano

Rivalta notaio in Ravenna in data 13 dicembre 1995 trascritto a Ravenna il 28 dicembre 1995 art.11344. l'immobile in oggetto si trasferiva in proprietà alla Società acquirente, nell'attuale stato di fatto, con tutti i diritti, servitù, accessori e pertinenze, nulla

escluso o riservato alla parte alienante ed in particolare con tutti i patti speciali e le servitù portate o richiamate dall'atto a rogiti del dr. Gian paolo toscano Rivalta

notaio in Ravenna in data 13 dicembre 1995 repertorio n. 59210/12360, trascritto in data 28 dicembre 1995 art. 11344. La Società acquirente dichiarava di essere a conoscenza degli obblighi portati dagli atti d'impegno trascritti a Ravenna rispettivamente in data 18

dicembre 1987 art. 9621 ed in data 22 dicembre 1995 art. 11209”.

Si vedano inoltre Ispezioni Ipotecarie in allegato:

- Atto di compravendita anno 1995 - Atto di impegno anno 1995 - Atto di impegno anno 1987

Ed elaborato planimetrico / elenco subalterni.

CONFINI Ragioni XXX, XXX/ XXX, ragioni XXX, salvo altri.

PROVENIENZA DEL BENE

Il bene oggetto di pignoramento è pervenuto all’attuale intestatario con atto di vendita in Notar Fazi Alberto del 28/12/2007 rep.37910/8112, trascritto il 14/01/2008 ai nn.1028/741,

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da potere della società XXX sede Ravenna CF. XXX.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI Si vedano Ispezioni Ipotecarie in allegato.

REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro.

INDAGINE AMMINISTRATIVA

L’immobile è stato edificato in data anteriore al 01/09/1967; successivamente sono state effettuate modifiche in forza dei seguenti atti autorizzativi, rilasciati dal Comune di Ravenna:

-Sanatoria anno 1986 n.6744 PG 60225, per la quale è stato rilasciato certificato sostitutivo della concessione in sanatoria in data 08/02/1992;

- Concessione n.433/88 del 04/04/1988 PG 22198/87;

- Concessione n.89/96 del 22/01/1996 PG 24559/95 - Concessione n.1025/96 del 23/03/1996 PG 11658/96;

- Concessione edilizia a sanatoria n.1100/99 PG 16809/99 del 03/05/1999;

- D.I.A. a sanatoria PG 13596/2007 del 24/02/2007 respinta e successiva ordinanza di sanzione pecuniaria PG 92548/2011 del 13/09/2011;

- S.C.I.A. a sanatoria PG 112129/2012 del 15/10/2012 conclusasi positivamente in data 02/04/2013.

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Difformemente a quanto concessionato, lo spazio fra i due muretti presenti nella corte, risulta essere stato chiuso tramite copertura precaria in lamiera e portone metallico anch’esso in lamiera.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

Contratto di locazione registrato il 17/06/2014 al n.002094 - serie 3T – e codice identificativo TGZ14T002094000BB, avente durata dal 01/06/2014 al 31/05/2020, avente canone annuo di € 12.000,00. Il canone risulta congruo in base ai canoni di mercato.

SPESE CONDOMINIALI Bene immobile non facente parte di condominio.

DESCRIZIONE DEL BENE

Immobile ubicato in via Faentina n.218 - Comune di Ravenna – frazione Fornace Zarattini.

Capannone sviluppato su due piani fuori terra, composto da corte, quattro vani uso deposito e bagno al piano terra, soppalco, disimpegno, spogliatoio e bagno al piano primo.

I pavimenti sono in massetto, fatta eccezione per i locali spogliatoio e bagni, la quale pavimentazione è realizzata in gres, gli infissi sono metallici con vetro semplice.

L’immobile è dotato di impianto elettrico ed idrico. L’impianto termico è solo predisposto, l’impianto di climatizzazione non è presente.

La copertura è in lastre di cemento- amianto.

L’unità immobiliare risulta scarsamente manutentato ed in uno stato complessivo appena sufficiente.

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CONSISTENZA COMMERCIALE

La superficie commerciale dei bene in oggetto, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Piano terra: mq 560,98 Primo piano: mq 27,84

Soppalco: mq 88,56 x 50 % = mq 44,28

Tettoia a sbalzo adiacente al capannone: mq 92,65 x 25 % = mq 23,16 Corte: mq 820,00 x 10 % = mq 82,00

Totale superficie commerciale: mq 738,26

STIMA DEL BENE

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto e di diritto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, facendo riferimento alla

“Banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia Entrate” e alle informazioni esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva:

VALORE DELL’INTERO BENE:

738,26 x 290,00 €/mq =

€ 214.095,40 – 15 % (riduzione forfetaria) – costo pratica aggiornamento catastale € 500,00 – costo smontaggio copertura e portone a chiusura dello spazio tra i muretti di contenimento € 500,00 =

€ 180.981,09 arrotondato a € 181.000,00 (euro centottantunomila/00)

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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.

Con Osservanza Ravenna, 24/09/2018

IL CONSULENTE TECNICO Ing. Giancarlo Gardini

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Allegati:

- Documentazione fotografica - Certificazione notarile ventennale - Documentazione catastale

- Planimetria catastale con evidenziate le difformità - Ispezioni ipotecarie

- S.C.I.A. a sanatoria anno 2012 - Registrazione Contratto di locazione