UDIENZA 13/11/2019. Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, dott. Paolo Gilotta, con decreto datato 28/03/2019,

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1 TRIBUNALE DI RAVENNA - ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. 249/2018

TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. PAOLO GILOTTA

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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. RGE 249/2018 promosso da:

XXX Contro XXX e XXX

UDIENZA 13/11/2019

Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, dott. Paolo Gilotta, con decreto datato 28/03/2019, nominava lo scrivente Ing. Giancarlo Gardini con studio in Ravenna via san Gaetanino n.171, Consulente Tecnico d’Ufficio, il quale accettava l’incarico.

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Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Agenzia delle Entrate (Catasto fabbricati e/o Terreni), la Conservatoria dei registri Immobiliari, l’anagrafe e l’Ufficio tecnico dell’edilizia Comune di Faenza, espone quanto segue.

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PREMESSA

I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono presi in considerazione, specificando:

o DATI DI PIGNORAMENTO

o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI o IDENTIFICAZIONE CATASTALE

o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)

o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU'

o CONFINI

o PROVENIENZA DEL BENE o ATTI PREGIUDIZIEVOLI o REGIME FISCALE

o INDAGINE AMMINISTRATIVA o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE o SPESE CONDOMINIALI

o DESCRIZIONE DEL BENE o CONSISTENZA COMMERCIALE o STIMA DEI BENI

Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.

Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni.

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DATI DI PIGNORAMENTO

Atto di pignoramento immobiliare trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Ravenna in data 23/10/2018 al numero 12087 del Registro Particolare e al numero 18833 del Registro Generale a favore del Procedente Unicredit S.p.A. - C.F. 00348170101

sui seguenti beni immobili beni intestati a:

- XXX,

Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni;

- XXX,

Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

Catasto Fabbricati

Comune di Faenza Provincia di Ravenna

- Foglio 132, particella 105, subalterno 28, categoria A/2, Classe 3, Consistenza 7 vani, superficie catastale totale 146 mq, totale escluse aree scoperte 142 mq, Rendita € 777,27, Corso Giuseppe Garibaldi piano 3;

- Foglio 132, particella 1333, subalterno 4, categoria C/6, Classe 1, Consistenza 16 mq, superficie catastale 16 mq, Rendita € 55,36, Viale Quattro Novembre n.11 Piano T.

CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

Abitazione ubicata al piano terzo (interno 7) dell’immobile sito in Faenza Corso Garibaldi n. 50;

è composta da ingresso, cucina, n.5 camere, disimpegno, un bagno, un ripostiglio e n.2 balconi, oltre ad una cantina al piano seminterrato, per un totale di mq commerciali 147,48.

Garage al piano terra di mq 16,00 avente altezza 2,80 m.

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IDENTIFICAZIONE CATASTALE Catasto Fabbricati

Comune di Faenza Provincia di Ravenna

- Foglio 132, particella 105, subalterno 28, categoria A/2, Classe 3, Consistenza 7 vani, superficie catastale totale 146 mq, totale escluse aree scoperte 142 mq, Rendita € 777,27, Corso Giuseppe Garibaldi piano 3;

- Foglio 132, particella 1333, subalterno 4, categoria C/6, Classe 1, Consistenza 16 mq, superficie catastale 16 mq, Rendita € 55,36, Viale Quattro Novembre n.11 Piano T.

Il fabbricato, di cui l’abitazione oggetto di pignoramento fa parte, insiste su di un terreno distinto al Catasto Terreni del Comune di Faenza al Foglio 132 particella 105, ente urbano are 08 ca 01.

Il fabbricato, di cui il garage oggetto di pignoramento fa parte, insiste su di un terreno distinto al Catasto Terreni del Comune di Faenza al Foglio 132 particella 1333, ente urbano are 00 ca 99.

PROPRIETÀ - XXX

Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni, residente in Corso Garibaldi n. 50 interno n.7 - Faenza.

- XXX

Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni, residente in 4 place Du moulin a vent cap 91130 Ris Orangis (Francia).

CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I beni pignorati corrispondono all’identificazione catastale.

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ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

Si riporta quanto indicato nell’atto di compravendita trascritto in data 12/01/2007 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna al numero di Registro Particolare n.722:

“È altresì compresa la proporzionale quota di comproprietà indivisa delle parti ed accessori del fabbricato comuni per legge e per destinazione”

“I beni in oggetto vengono venduti ed accettati a corpo, con il trasferimento nella parte acquirente del pieno dominio e pacifico possesso, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e comprensivamente a tutte le relative aderenze e pertinenze, azioni, ragioni, usi, comunioni e diritti inerenti, servitù attive e passive se e come esistenti”.

CONFINI

Abitazione: parti comuni, muri perimetrali esterni, ragioni XXX, salvo altri Garage: corte comune, ragioni XXX, ragioni XXX/XXX/XXX, salvo altri

PROVENIENZA DEL BENE

I beni immobili oggetto della presente esecuzione immobiliare sono pervenuti in proprietà a XXX e XXX per la quota di ½ ciascuno in regime di separazione dei beni, con atto di vendita Notaio XXX del 21/12/2006 rep.n.16574/4758 trascritto il 12/01/2007 ai nn.1039/722 da potere di XXX, XXX e XXX.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI Si vedano Ispezioni Ipotecarie in allegato.

REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro.

INDAGINE AMMINISTRATIVA

Lo stabile, di cui i beni immobili pignorati fanno parte, venne costruito con una delibera particolare direttamente dal Comune, dopo la seconda guerra mondiale; questa delibera non è stata reperita da parte dello Sportello edilizio del Comune di Faenza.

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In seguito risulta depositata presso lo Sportello Edilizio del Comune di Faenza pratica

protocollo 1909 del 03/10/1985 n. atto 507 del 28/10/1985 per manutenzione straordinaria a livello condominiale.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE XXX

nato il 30/01/1964 a KAYAR (SENEGAL) atto N.

è residente dal 27/12/2004

attuale indirizzo: Corso Garibaldi, 50 Int.7

e la sua FAMIGLIA anagrafica risulta così composta:

XXX

nato il 30/01/1964 a KAYAR (SENEGAL) atto N. p. /

XXX Figlio

XXX Convivente

nato il 15/10/1997 a KAYAR (SENEGAL)

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atto N. p. /

XXX

nato il 06/03/1960 a POUT (SENEGAL) atto N. 298 p. II s. B uff. 1 / 2011

è iscritto nell’ANAGRAFE DEGLI ITALIANI RESIDENTI ALL’ESTERO (A.I.R.E.) dal 18/06/2018 è residente all’indirizzo di: 4 PLACE DU MOULIN A VENT CAP 91130 - RIS ORANGIS (FRANCIA) e che la FAMIGLIA iscritta nell’ Anagrafe dei Cittadini Italiani Residenti all’Estero (A.I.R.E.) risulta così composta:

XXX I.S.

nata il 08/01/1973 a NGUIDILE (SENEGAL) atto N. 52 p. II s. B uff. 1 / 1999 - FAENZA (RA) XXX Figlia

nata il 26/05/2004 a FAENZA (RA)

atto N. 152 p. I s. A uff. 1 / 2004 - FAENZA (RA) XXX Figlia

nata il 01/07/2007 a FAENZA (RA)

atto N. 220 p. I s. A uff. 1 / 2007 - FAENZA (RA) XXX Convivente

nato il 06/03/1960 a POUT (SENEGAL)

atto N. 298 p. II s. B uff. 1 / 2011 - FAENZA (RA)

SPESE CONDOMINIALI

Beni immobili facenti parte del condominio denominato “Condominio Corso Garibaldi 50”.

L’ammontare delle spese dovute relativamente all’anno in corso e quello precedente è pari a € 2.746,24.

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DESCRIZIONE DEL BENE Sopralluogo eseguito in data 04/06/2019.

Abitazione ubicata al piano terzo (interno 7) dell’immobile sito in Faenza Corso Garibaldi n. 50.

L’appartamento si raggiunge tramite scala condominiale (non è presente l’ascensore) ed è composto da ingresso, cucina, n.5 camere, disimpegno, ripostiglio e n.2 balconi.

La porta di accesso a di legno (non blindata), i pavimenti sono rivestiti in gres, gli infissi sono in legno dotati di vetrocamera, le porte interne sono anch’esse in legno.

L’impianto di riscaldamento è gas metano con caldaia installata nel bagno e il riscaldamento viene diffuso tramite radiatori in ghisa.

Non è presente impianto di climatizzazione.

A tale abitazione è annessa una cantina al piano seminterrato di mq avente altezza m 3,35.

Inoltre è presente un garage al piano terra, al quale si accede tramite accesso carrabile (androne comune) dalla via Garibaldi. Tale autorimessa misura mq 9,12 ed ha un’altezza di m 2,80 altezza, è dotata di portone metallico ad apertura manuale scorrevole.

Sia la cantina che il garage sono dotati esclusivamente dell’impianto di illuminazione.

Lo stato di conservazione dei beni immobili visionati, in particolare dell’abitazione, è mediocre, con diversi muri ammalorati a causa di infiltrazioni di acqua.

CONSISTENZA COMMERCIALE

La superficie commerciale dei bene in oggetto, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Abitazione: mq 140,67

Balconi: mq totali 15,10 x 30% = mq 4,53 Cantina: mq 9,12 x 25 % = mq 2,28 Garge mq: 16,00

STIMA DEL BENE

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto e di diritto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, facendo riferimento ai più recenti valori forniti dalla “Banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia Entrate” e alle informazioni esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il

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più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva:

VALORE DELL’INTERO BENE:

superficie commerciale abitazione compresa cantina mq 147,48 x €/mq 875,00 = € 129.045,00 superficie commerciale garage mq 16,00 x €/mq 441,00 = € 7.056,00

Totale € 136.101,00

-15 % (riduzione forfetaria) - € 2.746,24 (spese condominiali arretrate) = € 112.939,61 arrotondato a € 113.000,00 (euro centotredicimila/00).

Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.

Con Osservanza Ravenna, 09/07/2019

IL CONSULENTE TECNICO Ing. Giancarlo Gardini

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Allegati:

- Documentazione fotografica - Documentazione catastale - Certificazione notarile - Ispezioni ipotecarie - Certificati anagrafici - Pratica edilizia anno 1985