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Contributo a fondo perduto a favore del locatore che riduce il canone e altre novità in tema di immobili
La legge di bilancio 2021 (L. 30 dicembre 2020 n. 178) e il DL “Ristori” (DL 28 ottobre 2020 n. 137, conv. L. 18 dicembre 2020 n. 176) hanno previsto alcune misure in materia di immobili, introducendo nuovi istituti e prorogando o modificando alcuni tra quelli già esistenti. Nel presente lavoro si prenderanno in esame, in particolare, il contributo a fondo perduto per la riduzione dei canoni di locazione, la sospensione delle procedure esecutive immobiliari, le misure relative a immobili di edilizia convenzionata, la “riespansione”
dei destinatari del Fondo di garanzia per la prima casa e la proroga delle misure emergenziali di sospensione dei mutui prima casa (c.d. “Fondo Gasparrini”).
Il presente contributo esamina alcune delle misure in materia di immobili contenute nella legge di bilancio 2021 e nel DL “Ristori” convertito e in particolare quelle individuate nella tabella che segue.
Misura Norma
Contributo a fondo perduto per la riduzione dei canoni di locazione
Art. 9-quater dl 137/2020 / art.1 commi 381 - 384 l. 178/2020 Sospensione delle procedure esecutive immobiliari Art. 4 dl 137/2020
Misure relative a immobili di edilizia convenzionata Art. 1. 376 - 379 l. 178/2020
“Riespansione” dei destinatari del Fondo di garanzia per
la prima casa Art. 4-bis dl 137/2020
Proroga delle misure emergenziali di sospensione dei
mutui prima casa (c.d. “Fondo Gasparrini”) Art. 13-octies dl 137/2020
L’art. 9-quater del DL 137/2020, introdotto in sede di conversione in legge, prevede per l’anno 2021 un contributo a fondo perduto a favore del locatore che riduce il canone del contratto di locazione in essere al 29.10.2020, per immobili ad uso abitativo adibiti dal locatario ad abitazione Premessa
Contributo a fondo perduto per la riduzione dei canoni di locazione
2 principale e situati in comuni ad alta tensione abitativa. Il contributo è pari al 50% della riduzione apportata, fino ad un massimo di 1.200,00 euro annui per singolo locatore.
Per l’erogazione del contributo, viene istituito nello stato di previsione del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti un fondo (Fondo per la sostenibilità del pagamento degli affitti di unità immobiliari residenziali), con dotazione pari a 50 milioni di euro per l’anno 2021.
La norma è riprodotta quasi integralmente all’art. 1 commi 381 - 384 della L. 178/2020, ma qui non si fa riferimento ai contratti in essere al 29.10.2020. La formulazione contenuta nella legge di bilancio 2021 appare, dunque, più generale di quella dell’art. 9-quater del DL 137/2020. Le ulteriori risorse destinate a tale contributo da questa norma, anche in questo caso pari a 50 milioni di euro per l’anno 2021, dovrebbero quindi essere disponibili per finanziare il contributo anche per contratti stipulati dopo tale data.
Posta la sostanziale identità tra le due norme, con l’eccezione dell’elemento relativo al momento di conclusione del contratto di locazione, di seguito si esaminerà, in particolare, l’art. 9-quater del DL 137/2020, tenendo a mente tale differenza.
Il Dossier dei Servizi e degli Uffici del Senato della Repubblica e della Camera dei deputati del 28 dicembre 2020 fa presente l'opportunità di coordinare le disposizioni della legge di bilancio 2021 con l’art. 9-quater del DL 137/2020.
Per beneficiare del contributo, è necessario che:
alla data del 29 ottobre 2020 (così la norma del DL Ristori, mentre, come anticipato, la legge di bilancio 2021 non contiene tale riferimento temporale) sia in essere un contratto di locazione di tipo abitativo avente ad oggetto un immobile ubicato in un comune ad alta tensione abitativa;
Sono comuni ad alta tensione abitativa quelli individuati in un elenco approvato dal CIPE con deliberazione n. 87/2003. Si tratta di un’elencazione piuttosto ampia, che comprende tutti i capoluoghi di provincia, oltre a numerose altre città.
Condizioni per l’accesso al contributo
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il locatore, che può essere tanto un privato quanto un’impresa o un ente, conceda una riduzione del canone, di qualsiasi ammontare;
l’immobile concesso in locazione sia adibito dal conduttore ad abitazione principale.
In presenza delle condizioni suddette, per l’anno 2021, il locatore ha diritto al contributo a fondo perduto:
per un valore fino al 50% della riduzione del canone;
entro il limite massimo annuo di 1.200,00 euro per singolo locatore.
La percentuale di riduzione del canone, che individua l’ammontare del contributo, è suscettibile di essere rideterminata mediante riparto proporzionale, tenuto conto delle somme stanziate per tale misura e le domande presentate.
Quindi, ipotizzando che il contributo resti pari al 50% della riduzione, se il locatore applica una riduzione di 200,00 euro per ogni mensilità del 2021, avrà diritto a 100,00 euro per mensilità, quindi al massimo annuo di 1.200,00 euro.
Peraltro, non essendo previsto un limite massimo mensile, il locatore potrebbe accedere al beneficio anche riducendo il canone in misura diversa per le singole mensilità. Ad esempio, egli potrebbe prevedere una riduzione di 500,00 euro per i mesi di gennaio e febbraio (250 + 250), 300 per marzo, aprile e maggio (150 + 150 + 150), 200 per giugno e luglio (100 + 100) e ottenere così i 1.200,00 euro di contributo.
Il limite dei 1.200,00 euro di contributo annuo è fissato per singolo locatore, quindi, anche qualora il locatore sia parte di più contratti di locazione, il contributo complessivo non può superare il valore individuato dalla norma.
Ai fini del riconoscimento del contributo, l’art. 9-quater comma 2 prevede che il locatore comunichi all’Agenzia delle Entrate, in via telematica, la rinegoziazione del canone di locazione e ogni altra informazione utile ai fini dell’erogazione del contributo. Per l’individuazione delle modalità per operare la comunicazione occorre attendere un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate, da adottare entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del DL Ristori (quindi entro il 23 febbraio 2021, posto che il DL Ristori è entrato in vigore il 25 dicembre 2020).
Il provvedimento determinerà:
Valore del contributo
Comunicazione all’Agenzia delle Entrate
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le modalità applicative del contributo;
la percentuale di riduzione del canone in base alle domande presentate;
le modalità di monitoraggio delle comunicazioni all’Agenzia.
Anche la norma contenuta nella legge di bilancio 2021 rinvia ad un ulteriore provvedimento per la determinazione delle modalità applicative, tuttavia il termine di 60 giorni dovrebbe decorrere, in questo caso, dall’entrata in vigore della legge di bilancio (1 gennaio 2021) e dunque il relativo provvedimento dovrebbe essere emanato entro il 2 marzo 2021.
Nell’attesa del provvedimento, si ricorda che:
secondo quanto chiarito nella ris. Agenzia Entrate 28 giugno 2010 n. 60, in generale la riduzione del canone di locazione stipulata con scrittura privata non autenticata non determina obbligo di comunicazione, mentre l’aumento del canone di locazione determina obbligo di pagamento di maggiore imposta e deve, quindi, essere comunicato entro 20 giorni all’Agenzia;
qualora le parti intendano volontariamente registrare l’accordo, esso va esente da imposta di registro e di bollo ex art. 19 del DL 133/2014, anche ove si tratti di una riduzione temporanea (risposta n. 26 di Telefisco 2016 del 28 gennaio 2016);
a partire dal 1° settembre 2020 per comunicare la rinegoziazione del canone deve essere utilizzato esclusivamente il modello RLI, sezione “adempimenti successivi” (così il comunicato stampa Agenzia Entrate n. 47/2020). Lo stesso modello potrebbe essere indicato dall’Agenzia delle Entrate per la comunicazione della riduzione ai fini dell’ottenimento del contributo in oggetto, in quanto detta modalità, che consente ai soggetti abilitati ai servizi telematici dell’Agenzia di effettuare la comunicazione via web, è stata implementata per venire incontro alle esigenze degli utenti nel periodo emergenziale in corso.
L’art. 4 del DL 137/2020, modificando l’art. 54-ter del DL 18/2020 (“Cura Italia”), ha disposto:
che le procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore restino sospese fino al 31 dicembre 2020, termine prorogato al 30 giugno 2021 dall’art. 13 comma 14 del DL 31 dicembre 2020 n. 183 (DL “milleproroghe”);
che ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 al 25 dicembre 2020, sia inefficace.
Anche la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di “rilascio degli immobili anche ad uso non abitativo” (art. 103 comma 6 del DL 18/2020) è prorogata fino al 30 giugno 2021 dall’art. 13 comma 13 del DL 183/2020, limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per Sospensione
delle procedure esecutive sull’abitazione principale
5 mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari.
La sospensione di cui all’art. 54-ter del DL 18/2020 riguarda “ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”. La generica formulazione della norma ha generato alcune problematiche interpretative.
La rubrica dell’art. 54-ter del DL 18/2020 e quella dell’art. 4 del DL 137/2020 fanno riferimento alle procedure sulla “prima casa”, mentre nel testo delle norme si parla di procedure aventi ad oggetto
“l’abitazione principale del debitore”. Posto che il testo della norma dovrebbe prevalere su quello della rubrica, permangono incertezze sulla nozione di abitazione principale a cui fare riferimento:
secondo alcuni rileva la nozione di residenza di cui all’art. 43 comma 2 c.c., quale luogo di dimora abituale; per altri, l’abitazione principale è il luogo in cui la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente, secondo la definizione fornita dall’art. 10 comma 3-bis del TUIR.
Dato il generico riferimento alle “procedure esecutive immobiliari”, nella vigenza dell’art. 54-ter del DL 18/2020 ci si è chiesti se la sospensione operi indipendentemente dalla fase in cui si trova la procedura, o se invece debba essere applicata alle sole fasi che incidono sull’interesse del debitore ad abitare l’immobile pignorato. Alcuni Tribunali (tra gli altri, il Tribunale di Bari - Ufficio Esecuzioni Immobiliari con il provvedimento del 4.5.2020 e il Tribunale di Napoli Nord - Ufficio Esecuzioni Immobiliari, provvedimento del 19.5.2020), nel fornire indicazioni operative, hanno precisato che:
sono inclusi nella sospensione tutti gli adempimenti e le attività aventi contenuto esecutivo (tra cui la stima, la conversione del pignoramento, l’assegnazione e la vendita, la liberazione dell’immobile ordinata dal Giudice dell’Esecuzione);
sono esclusi gli adempimenti e le attività privi di contenuto esecutivo o non strettamente funzionali all’espropriazione forzata (quali la custodia giudiziaria dell’immobile pignorato, la presentazione da parte degli Ausiliari delle istanze di liquidazione delle competenze maturate prima dell’inizio della sospensione, il compimento da parte del professionista delegato delle formalità relative al decreto di trasferimento già emesso, la formazione, l’approvazione e l’attuazione del progetto di distribuzione del ricavato della vendita dell’immobile pignorato, laddove sia divenuto definitivo il relativo trasferimento).
Anche l’inefficacia delle procedure esecutive per il pignoramento immobiliare aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore ed effettuate dal 25 ottobre 2020 al 25 dicembre 2020 genera dubbi interpretativi.
Nozione di abitazione principale
Nozione di procedure esecutive immobiliari
Inefficacia delle procedure esecutive
6 Posto che non esiste, nell’ambito del codice di procedura civile, un istituto riconducibile all’“inefficacia della procedura esecutiva”, ci si chiede se il Legislatore, attraverso questa disposizione, abbia inteso:
limitare l’espropriazione per un certo periodo di tempo;
impedire non solo l’espropriazione, ma anche il pignoramento della sua abitazione principale.
Sul punto, si segnala che l’ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato, nella segnalazione
“Legislazione d’emergenza epidemiologica da Covid-19 e processo esecutivo: le novità del c.d.
“decreto Ristori”, ha ritenuto la prima ipotesi più compatibile con la costituzione, in quanto realizza un adeguato bilanciamento degli interessi costituzionalmente rilevanti, tale da non determinare un eccessivo sacrificio di una delle parti. La seconda interpretazione, sebbene più fedele al dato letterale, realizzerebbe un ingiusto sacrificio dell’interesse del creditore, il quale, non potendo eseguire il pignoramento, non potrebbe assicurarsi una garanzia per la soddisfazione della propria pretesa e rischierebbe di dover subire gli effetti di eventuali atti di disposizione o alienazione dell’abitazione del debitore.
I commi 376 - 379 dell’art. 1 della L. 178/2020 intervengono in tema di procedure esecutive aventi ad oggetto immobili in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata.
Per “edilizia residenziale convenzionata” si intende l’edilizia residenziale realizzata per far fronte alle esigenze abitative di categorie sociali più deboli, a seguito della stipula di una convenzione tra imprese costruttrici private e Comuni. Dalla convenzione discendono concessioni da parte dell’amministrazione pubblica, a cui corrisponde l’assunzione, da parte delle imprese, di obblighi inerenti l’edificazione di alloggi di edilizia economico popolare e dalla quale derivano vincoli sulla circolazione degli alloggi. In seguito al fallimento di alcune delle imprese costruttrici, i creditori (le banche che avevano concesso i finanziamenti alle imprese) hanno dato avvio a procedure esecutive su detti immobili.
La legge di bilancio dispone, con l’intento di proteggere l’interesse pubblico sotteso all’edilizia convenzionata:
la nullità delle procedure esecutive in caso di mancata previa formale comunicazione tramite PEC da parte del creditore procedente (di norma l’istituto di credito), agli uffici competenti del Comune dove sono ubicati gli immobili e all’ente erogatore del finanziamento territorialmente competente;
la sospensione del procedimento esecutivo e delle procedure concorsuali pendenti relative ai predetti immobili, per consentire al Comune e all’ente erogatore del finanziamento di intervenire;
Nullità delle procedure su immobili di edilizia convenzionata non comunicate al Comune e all’ente erogatore del finanziamento
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se la procedura ha avuto inizio su istanza dell’istituto di credito presso il quale è stato acceso il mutuo fondiario, che il giudice verifichi la rispondenza del contratto di mutuo ai criteri previsti per gli immobili siti in piani di zona e l’inserimento dell’ente creditore nell’elenco delle banche convenzionate presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. La mancanza di detti requisiti determina l’improcedibilità della procedura esecutiva ovvero della procedura concorsuale avviata;
la sospensione delle procedure concorsuali pendenti da parte del giudice al fine di procedere alle verifiche.
L’art. 4-bis del DL 137/2020, abrogando quanto introdotto dal DL 104/2020 (DL “Agosto”), riespande il novero dei destinatari delle agevolazioni del Fondo di garanzia per la prima casa a partire dal 25 dicembre 2020.
Il Fondo di garanzia per la prima casa è stato istituito dall’art. 1 comma 48 lett. c) della L. 27 dicembre 2013 n. 147 (legge di stabilità 2014) e attuato per mezzo del DM 31 luglio 2014. Il Fondo è destinato alla concessione di garanzie a prima richiesta su mutui ipotecari di ammontare non superiore a 250.000,00 euro, erogati a favore di mutuatari per l’acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari, site sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale del mutuatario. La garanzia del Fondo è concessa nella misura del 50% della quota capitale.
L’art. 41-bis comma 1 del DL 104/2020 aveva attribuito i benefici del Fondo in via esclusiva alle giovani coppie o ai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, ai conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, nonché ai giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico.
Con la disposizione del DL 137/2020 tali soggetti, anziché essere destinatari esclusivi delle garanzie del Fondo di garanzia per la prima casa, tornano ad essere destinatari prioritari. A partire dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, dunque, riacquistano efficacia le disposizioni dall’art. 1 comma 48 lett. c) della L. 147/2013, nel testo vigente prima della data di entrata in vigore del DL 104/2020.
L’art. 13-octies del DL 137/2020 proroga alcune delle misure emergenziali adottate al fine di potenziare l’accesso al Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (c.d. “Fondo Gasparrini”).
Riespansione dei destinatari del Fondo di garanzia per la prima casa
Proroga delle misure emergenziali di sospensione dei mutui prima casa (c.d. “Fondo Gasparrini”)
8 Il Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, istituito dall’art. 2 commi 475 ss. della L. 24 dicembre 2007 n. 244 (legge Finanziaria 2008), consente, per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario, la possibilità di chiedere la sospensione del pagamento delle rate, al verificarsi di situazioni di temporanea difficoltà, individuate all’art. 2 comma 479 della L. 244/2007.
La sospensione può essere chiesta per non più di due volte e per un periodo massimo di 18 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto. In tal caso, la durata del contratto di mutuo e delle garanzie relative viene prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione.
In primo luogo la disposizione in commento, modificando l’art. 12 comma 2 del DL 23/2020, proroga fino al 9 aprile 2022 l’accesso ai benefici del Fondo di solidarietà per i mutui prima casa nell’ipotesi di mutui in ammortamento da meno di un anno. La possibilità di accedere al Fondo per i mutui in ammortamento da meno di un anno era disposa in via eccezionale dall’art. 12 comma 2 del DL 23/2020, per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del decreto (avvenuta il 9 aprile 2020). La norma del DL “Ristori” porta tale periodo a 24 mesi, dunque la misura opera fino al 9 aprile 2022.
In secondo luogo, l’art. 13-octies del DL 137/2020, modificando l’art. 12 comma 2-bis del DL 23/2020, proroga al 31 dicembre 2021 la sospensione “automatica” della prima rata in scadenza successiva alla data di presentazione della domanda.
La misura prorogata consente di accedere alla sospensione della prima rata in scadenza successiva alla presentazione della domanda di sospensione previa verifica da parte della banca della sola completezza e regolarità formale della domanda.
Con la modifica in esame, fino al 31 dicembre 2021 la banca, a fronte delle domande di sospensione dei mutui pervenute a partire dal 28 marzo 2020 delle quali la banca ha verificato la completezza e la regolarità formale, è tenuta ad avviare la sospensione dalla prima rata in scadenza successiva alla data di presentazione della domanda.
Il gestore del Fondo, ricevuta dalla banca la domanda di sospensione, accerta la sussistenza dei presupposti e comunica alla banca, entro venti giorni, l'esito dell'istruttoria. Decorso inutilmente tale termine, la domanda si ritiene comunque accolta. In caso di esito negativo dell'istruttoria comunicato dal gestore, la banca può riavviare l'ammortamento del mutuo a partire dalla prima rata in scadenza successiva alla data di presentazione della domanda.
Mutui in ammortamento da meno di un anno
Sospensione della prima rata in scadenza
9 L'accesso al Fondo per lavoratori autonomi e liberi professionisti che hanno subito un calo del fatturato superiore al 33% del fatturato dell'ultimo trimestre 2019, disposto dall'art. 54 del DL 18/2020 e scaduto il 17 dicembre 2020, invece, non è stato prorogato.
Come sempre lo studio rimane a disposizione per eventuali chiarimenti . CSA International Consulting Srl
Milano, 29 gennaio 2021
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