IMMOBILIARE OSSIDIANA S.r.l
V IALE F AMAGOSTA , 75 20142 MILANO
COMUNE DI TREVIGLIO (BG)
Apertura di media struttura di vendita P.A. ambito 10 – Ex Foro Boario
(Largo La Marmora – Via Pasteur – Viale Merisi)
RAPPORTO DI COMPATIBILITA ’
Sezione riferita alla componente di valutazione e sostenibilità commerciale
DCR 2 ottobre 2006 n. VIII/215
Programma Triennale per lo sviluppo del Settore Commerciale 2006/2008
DGR 5 dicembre 2007 n. 8/6024
modificata con DGR 23 gennaio 2008 n. 8/6494 Medie strutture di vendita – disposizioni attuative
del Programma Triennale
luglio 2015
PREMESSA
Obiettivo
Il presente studio ha per oggetto l’apertura di una media struttura di vendita di mq 800, che sarà localizzata nel territorio comunale di Treviglio (P.A. ambito 10 – ex Foro Boario).
L’analisi inerente le dinamiche commerciali, la consistenza dei servizi distributivi nonché la valutazione delle ricadute sul sistema commerciale locale costituisce una sezione del rapporto di compatibilità previsto dal punto 5 comma 3 dell’Allegato A alla d.g.r. 5 dicembre 2007 n. 8/6024 modificata con d.g.r. 23 gennaio 2008 n. 8/6494.
Caratteristiche del punto di vendita
L’istanza è relativa all’attivazione di una media struttura di vendita - esercizio singolo che opererà nel settore non alimentare con una superficie di vendita di mq. 800 ed una superficie complessiva di mq. 918.
Descrizione del sistema viario, di trasporti e di accesso riguardante l’area interessata dal progetto
La struttura commerciale è collocata in un edificio a destinazione commerciale nel quale sono ubicate, in modo del tutto autonomo, anche altre unità commerciali riconducibili alle tipologie commerciali media struttura di vendita ed esercizio di vicinato. Il sistema di accessibilità e la dotazione infrastrutturale (parcheggi e verde) come risultano dagli specifici elaborati progettuali risultano coerenti con le previsioni e le disposizioni contenute negli strumenti urbanistici e congrui rispetto alla tipologia insediativa oggetto della presente analisi, costituita da una media struttura di vendita, settore non alimentare, la cui ammissibilità è attestata dalle norme del PGT vigente.
Definizione del punto di vendita
Preliminarmente all’avvio dell’analisi va stabilita la tipologia del nuovo insediamento in relazione alla dimensione del Comune e alla popolazione residente al fine di stabilire l’eventuale natura sovracomunale dell’insediamento. In tal caso infatti, ai fini del corretto espletamento della procedura autorizzativa, andrà richiesto il parere motivato dei Comuni contermini.
La struttura, conformemente a quanto stabilito dal paragrafo 2.9 comma 3 dell’allegato A alla DGR 5.12.2007 n. 8/6024 modificata con d.g.r. 23.1.2008 n. 8/6494, assume carattere sovracomunale qualora il peso insediativo del Comune, costituito dal rapporto tra residenti più addetti e superfici di vendita di medie strutture, sia superiore o inferiore a 1,5. Nel caso in esame, come risulta dalla tavola sottoriportata. il punto di vendita ha carattere comunale (rapporto pari a 3,15)
- residenti 2015 (29.494) + addetti 2001 (14.181) = 43.675
- superficie Msv esistenti (13.039) + superficie nuova Msv (800) = 13.839 - 43.675 / 13.839 = 3,15 > 1,5
Sistema commerciale locale
1) domanda commerciale locale
Il sistema commerciale locale in esame è costituito dal Comune di Treviglio: gli abitanti al 2015 sono pari a 29.494 unità (fonte Istat).
Per quanto attiene la “domanda” (capacità di spesa della popolazione residente) la stima dei consumi medi annui pro-capite è stata effettuata utilizzando i valori di spesa pro- capite riportati dall’Osservatorio sul Commercio della Regione Lombardia, sezione
“Dati utilizzati per la valutazione della componente socio-economica” aggiornati; i dati di consumo annuo pro-capite indicizzati al 2015 risultano:
€ 2.447 per il settore alimentare e € 3.251 per il settore extra alimentare.
La domanda commerciale degli abitanti di Treviglio è dunque pari a:
spesa alimentare: 29.494 abitanti per € 2.447 = € 72.171.818 spesa extra alimentare: 29.494 abitanti per € 3.251 = € 95.884.994 per complessivi € 168.056.812.
2) consistenza dei servizi commerciali del sistema locale
Di seguito sono riportati i dati inerenti la consistenza distributiva del Comune di Treviglio con riferimento agli esercizi di vicinato, alle medie e alle grandi strutture di vendita (fonte: rilevazione statistica annuale Comune di Treviglio ).
I dati forniti sono ripartiti oltre che per livello distributivo anche per tipologia merceologica.
Bacino di gravitazione
ESV MSV GSV
Alim. Non alim.
N° Mq N° Mq N° Mq
alim.
Mq non
alim. N° Mq alim.
Mq non alim.
98 4.552 422 33.177 20 2.955 10.084 1 2.946 3.505
Per quanto riguarda il settore merceologico non alimentare, al quale la presente relazione farà riferimento in considerazione della tipologia del punto di vendita in oggetto ai fini dell’insediamento nel Comune, sono presenti 422 esercizi di vicinato per complessivi 33.177 mq., medie strutture per 10.084 mq. e grandi strutture per mq.
3.505; la superficie di vendita totale per tale comparto merceologico è pertanto pari a 46.766 mq.
Offerta delle strutture commerciali del Comune
Per quantificare il fatturato degli esercizi ubicati nel Comune si utilizzano le soglie di produttività riportate dal previgente Regolamento Regionale 3/2000 per esercizi di vicinato, medie e grandi strutture del settore non alimentare dell’unità territoriale a cui appartiene Treviglio (U.T. 3 di Bergamo):
Produttività regionale (€ al mq)
Settore extra alimentare esercizi di vicinato 1.033
medie strutture di vendita 1.963 grandi strutture di vendita 3.770
Con i valori di consistenza di superficie di negozi di vicinato, medie e grandi strutture di Treviglio e le relative soglie di produttività, si calcola il potenziale di fatturato degli esercizi locali:
Settore extra alimentare
Superficie (mq)
Produttività (€ al mq) Fatturato (€)
Vicinato 33.177 1.033 34.271.841
medie strutture di vend. 10.084 1.963 19.794.892 grandi strutture di vend. 3.505 3.770 13.213.850
TOTALE 46.766 67.280.583
La rete distributiva di Treviglio sviluppa, nel settore non alimentare, un giro d’affari quantificabile in totali € 67.280.583.
3) Equilibrio domanda/offerta: evasione di spesa
Confrontando i valori di offerta della rete distributiva del Comune con quelli di domanda degli abitanti dello stesso, si può pervenire alla quantificazione dell’eventuale evasione di spesa: confrontando l’offerta commerciale con la domanda, si ottiene la differenza tra i due valori e la valutazione della quota di consumi che gli abitanti di Treviglio soddisfano presso la rete commerciale presente in altri Comuni o al contrario la quota di consumatori di altri Comuni che si orienta sulla rete distributiva di Treviglio.
Settore extra alimentare Domanda = mercato teorico 95.884.994 Offerta = mercato reale 67.280.583 Evasione di spesa (euro) 28.604.411 Evasione di spesa (%) 29,83%
Per quanto riguarda il comparto extra alimentare si rileva, per gli abitanti di Treviglio, un grado di evasione di spesa del 29,8%.
Il nuovo esercizio potrà contribuire, quindi, a colmare parte di tali evidenti vuoti distributivi e a ridurre l’evasione di spesa che determina la necessità di spostamenti fuori comune.
4) Dinamiche commerciali del Comune di Treviglio
Nel presente paragrafo viene esaminato il trend evolutivo della rete commerciale di Treviglio dal 2012 al 2014.
La fonte di riferimento è costituita dalla rilevazione statistica annuale del Comune di Treviglio.
Comune di Treviglio
Esercizi di vicinato N° Alim. Non alim.
Medie strutture
Grandi
strutture Totale
2012 88 407 22 1 518
2014 98 422 20 1 541
Come si può notare, nel corso del periodo preso in esame il numero complessivo degli esercizi aumenta di 23 unità.
Analizzando nel dettaglio, gli esercizi di vicinato del settore alimentare passano da 88 del 2012 ai 98 del 2014, quelli del settore non alimentare aumentato da 407 ai 422 del 2014.
Le medie strutture diminuiscono di 2 unità e le grandi strutture restano invariate.
Esercizi di vicinato Mq. Alim. Non alim.
Medie strutture
Grandi
strutture Totale 2012 3.902 35.224 14.917 4.579 58.622 2014 4.552 33.177 13.039 6.451 57.219
Il trend è diverso se lo si analizza sotto il profilo dimensionale: la superficie di vendita registra infatti una diminuzione di mq. 1.403 in quanto passa dai mq. 58.622 del 2012 ai mq. 57.219 del 2014.
L’insediamento della nuova media struttura si inserisce dunque in un contesto di consolidamento della rete commerciale comunale ed è coerente con l’obiettivo di recuperare sia alcune quote di mercato oggi indirizzate fuori comune per una carenza merceologica specifica dell’offerta commerciale locale sia con quello di accrescere le potenzialità attrattive, oggi limitate, del sistema commerciale locale, mediante un insediamento innovativo e di alta specializzazione che determina una crescita quantitativa e qualitativa del commercio di Treviglio complessivamente considerato.
Valutazione delle ricadute sul sistema commerciale locale
1) Stima del fatturato della nuova media struttura
Per la stima del fatturato del nuovo punto vendita si utilizzano come produttività (€ al mq di superficie di vendita) i valori quantificati dalla regione Lombardia in sede del precedente regolamento regionale 3/2000.
Il valore regionale di riferimento è quello delle medie strutture del settore extra alimentare che per l’unità territoriale di appartenenza di Treviglio (U.T. 3 di Bergamo) risulta essere pari a € 1.963 al mq.
Utilizzando tali valori si può quantificare il fatturato previsto per il nuovo esercizio che risulta:
punto vendita extra alimentare: € 1.570.400 (€ 1.963 al mq x 800 mq)
Questo valore costituisce l’importo del fatturato stimato, dato sul quale si andrà a valutare l’impatto sul sistema commerciale locale.
2) Stima degli addetti della nuova media struttura
Il numero degli addetti stimato per il nuovo punto di vendita è proporzionale alla sua superficie di vendita: la stima di tale dato deriva dai parametri di riferimento indicati dall’ Osservatorio Regionale sul Commercio della Regione Lombardia.
I valori occupazionali indicati sono:
addetti per 1.000 mq
Settore alimentare Settore extra alimentare
Vicinato 26,18 add. 15,89 add.
medie strutture 20,44 add. 7,18 add.
grandi strutture 40,30 add. 10,17 add.
La tipologia in oggetto è una media struttura non alimentare per la quale si può quindi stimare il seguente numero di addetti:
- punto vendita non alimentare: 7,18 addetti ogni 1.000 mq x 800 mq = 6 addetti.
Pertanto il numero degli occupati del punto vendita in apertura può essere stimato in 6 nuovi addetti.
3) Impatto sulla rete commerciale
Il valore del fatturato stimato per la media struttura in oggetto rappresenta quello di impatto, dato col quale si andrà a valutare gli effetti generati sulla rete distributiva esistente.
Provenienza del fatturato attratto rispetto alle tipologie del Comune:
Considerate le caratteristiche del sistema distributivo di Treviglio, le abitudini di acquisto dei consumatori (l’evasione di spesa nel settore non alimentare è pari al 15%
circa) e la tipologia innovativa della nuova struttura sotto il profilo gestionale e di
servizio, il fatturato realizzato si dividerà equamente fra il recupero di quella quota di consumo oggi diretta fuori Comune e lo svolgimento di una concorrenzialità diretta sulla rete di vendita locale, generando pertanto un impatto sull’attuale sistema commerciale locale
Maggiori livelli di concorrenzialità saranno esercitati nei confronti della grande struttura e delle attività di media superficie, mentre una minima competitività è ipotizzabile rispetto agli esercizi di vicinato:
Fatturato attratto (€) Settore extra alimentare
Vicinato 40.000
Medie strutture 210.000
Grandi strutture 550.000
Recupero evasione di spesa 770.400
TOTALE 1.570.400
IPOTESI DI IMPATTO:
Sulla base dei valori di riferimento così calcolati, è possibile pervenire a diverse ipotesi di impatto caratterizzate da vari livelli di influsso sulla rete di vicinato, medie e grandi strutture.
Ipotesi di massimo impatto:
Con un calcolo puramente aritmetico si “traducono” gli importi sottratti alla rete commerciale locale in esercizi destinati a cessare: si divide pertanto il valore di ciascun importo per le soglie di produttività regionali già utilizzate in precedenza nella quantificazione del mercato reale.
Il valore di impatto in termini di mq così ottenuto è trasformato in numero di negozi meditante l’utilizzo di valori medi di superficie per tipologia.
Settore extra alimentare
Fatturato di impatto (€)
Produttività (€ al mq)
Impatto su superficie (mq)
Impatto su esercizi (n°)
Vicinato 40.000 1.033 39 1
Medie strutture 210.000 1.963 107 0
Grandi strutture 550.000 3.770 146 0
TOTALE 800.000 292 1
Impatto massimo: l’apertura della nuova media struttura in progetto potrebbe generare, quale impatto massimo sulla rete commerciale comunale, la chiusura di un esercizio di vicinato non alimentare.
Ipotesi di minimo impatto:
Considerato che l’attivazione in oggetto costituisce una tipologia nuova nel contesto delle medie strutture di vendita e quindi che il fatturato ipotizzato per il nuovo insediamento deriverà in massima parte da nuovi consumi e dal recupero di evasione di spesa ed in quota minore dalle altre strutture similari di media e grande distribuzione, dotate quindi di una elevata capacità di assorbimento degli impatti concorrenziali, si può ipotizzare che l’apertura non generi alcuna chiusura di esercizi.
Gli effetti potrebbero generarsi solo sui livelli occupazionali con la perdita di addetti.
Impatto minimo: l’apertura della nuova media struttura nell’ipotesi di impatto minimo non genererà alcuna chiusura dei negozi del Comune.
Ipotesi conclusiva:
Rispetto alle ipotesi di massimo e minimo impatto, possono prefigurarsi ulteriori simulazioni che tengano conto del fatto che i negozi in esercizio possono sostenere una riduzione del proprio fatturato senza comunque dover chiudere.
Sulla base delle considerazioni sopra riportate e volendo pervenire a un’ipotesi più realistica rispetto a quelle massima e minima sopra descritte, si applica la metodologia normalmente utilizzata nelle conferenze di servizi della Regione Lombardia (d.d.g. 7 febbraio 2008 n. 970) di seguito descritta.
La trasformazione della “diminuzione di fatturato” in “numero di punti vendita prevedibilmente soggetti a chiusura” avviene ipotizzando:
- un esercizio di vicinato chiude se si verifica una perdita di fatturato del 50%;
- una media struttura di vendita (e grande struttura) chiude se si verifica una perdita di fatturato del 60%.
Dall’applicazione di tali valori si calcola:
Settore extra alimentare
Fatturato di impatto
(€)
Quota percentuale assorbita da
rete
Quota fatturato assorbita da
rete (€)
Quota residua fatturato che
determina cassazioni (€)
Vicinato 40.000 50% 20.000 20.000
Medie strutture 210.000 60% 126.000 84.000
Grandi strutture 550.000 60% 330.000 220.000
TOTALE 800.000 476.000 324.000
Successivamente si quantifica l’impatto della media struttura conseguente alla quota di fatturato non assorbita dalla rete.
Coi valori di superficie ottenuti si determina il numero degli esercizi potenzialmente destinati a cessare.
Fatturato di impatto (€)
Produttività (€ al mq)
Impatto su superficie (mq)
Impatto su esercizi (n°)
Vicinato 20.000 1.033 19 0
Medie strutture 84.000 1.963 43 0
Grandi strutture 220.000 3.770 58 0
TOTALE 324.000 120 0
Tale prefigurazione intermedia cautelativa presuppone quindi che l’apertura della media struttura in progetto andrà a determinare, oltre a una riduzione “sostenibile” del fatturato degli operatori locali, nessuna cessazione ma solo un ridimensionamento del dato occupazionale così come quantificato nel paragrafo successivo.
E’ evidente che si tratta di un’ipotesi del tutto sostenibile nel contesto in esame.
4) Valutazione del saldo occupazionale netto
Oltre ai valori quantificati per l’impatto sulla rete di vendita con apposita procedura si perviene al saldo occupazionale nell’ipotesi conclusiva.
La perdita di addetti è calcolata utilizzando i parametri regionali di riferimento, indicati nell’Osservatorio e riportati nelle tavola precedente.
E quindi partendo dai risultati ottenuti nell’ipotesi conclusiva del paragrafo 3:
Settore extra alimentare
Impatto su superficie
(mq)
Parametro occupazionale (add/1.000 mq)
Impatto su addetti
(n°)
Vicinato 19 15,89 0,3
Medie strutture 43 7,18 0,3
Grandi strutture 58 10,17 0,6
TOTALE 120 1,2
La perdita degli addetti complessivi è quantificabile quindi in 1 unità.
L’attivazione di una nuova media struttura di 800 mq nel territorio di Treviglio porta pertanto ad un incremento occupazionale di 6 unità e contestualmente genera sulla rete di vendita un impatto che determina la perdita teorica di 1 addetto, con un saldo positivo di 5 addetti.
SALDO OCCUPAZIONALE = 6 addetti – 1 addetti = + 5 addetti
5) Valutazioni conclusive
La nuova media struttura che verrà realizzata in un contesto a elevata vocazione commerciale, nasce da un’analisi di dettaglio della situazione di mercato di Treviglio, che evidenzia spazi per un insediamento di tipologie che siano in grado di unire alla tradizionale funzione di presidio territoriale (vicinanza ai residenti) quelle di un’elevata specializzazione merceologica (capacità concorrenziale verso i punti vendita despecializzati esistenti) in grado di svolgere un ruolo di recupero di attrattività sia verso le famiglie che oggi effettuano opzioni diverse di spesa in direzione di altri Comuni sia verso i residenti nei comuni limitrofi. La previsione gestionale propone condizioni di equilibrio economico, e quindi una valutazione positiva nel bilancio a medio termine del punto vendita; i dati di fattibilità, desunti dai parametri regionali, evidenziano altresì una compatibilità dell’impatto generato dalla nuova struttura di vendita rispetto alla situazione commerciale in essere. La quota di fatturato che verrà attratto dal nuovo punto vendita rispetto alla rete commerciale esistente risulta compatibile con il mantenimento di un equilibrio del contesto commerciale locale, non generando chiusure di altri esercizi ed agendo, teoricamente, solo sui livelli occupazionali, peraltro in una misura molto contenuta. Infatti, mentre nel nuovo punto vendita saranno inseriti 6 nuovi addetti, la perdita determinando sulla base dei parametri regionali nella rete commerciale sarà pari ad 1 sola unità, con un saldo positivo di 5 unità.
