IMMOBILIARE OSSIDIANA S.r.l V

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IMMOBILIARE OSSIDIANA S.r.l

V IALE F AMAGOSTA , 75 20142 MILANO

COMUNE DI TREVIGLIO (BG)

Apertura di media struttura di vendita P.A. ambito 10 – Ex Foro Boario

(Largo La Marmora – Via Pasteur – Viale Merisi)

RAPPORTO DI COMPATIBILITA ’

Sezione riferita alla componente di valutazione e sostenibilità commerciale

DCR 2 ottobre 2006 n. VIII/215

Programma Triennale per lo sviluppo del Settore Commerciale 2006/2008

DGR 5 dicembre 2007 n. 8/6024

modificata con DGR 23 gennaio 2008 n. 8/6494 Medie strutture di vendita – disposizioni attuative

del Programma Triennale

luglio 2015

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PREMESSA

Obiettivo

Il presente studio ha per oggetto l’apertura di una media struttura di vendita di mq 800, che sarà localizzata nel territorio comunale di Treviglio (P.A. ambito 10 – ex Foro Boario).

L’analisi inerente le dinamiche commerciali, la consistenza dei servizi distributivi nonché la valutazione delle ricadute sul sistema commerciale locale costituisce una sezione del rapporto di compatibilità previsto dal punto 5 comma 3 dell’Allegato A alla d.g.r. 5 dicembre 2007 n. 8/6024 modificata con d.g.r. 23 gennaio 2008 n. 8/6494.

Caratteristiche del punto di vendita

L’istanza è relativa all’attivazione di una media struttura di vendita, quale esercizio singolo con una superficie di vendita di mq. 800, mq. 650 per il settore alimentare e mq.

150 per quello non alimentare, ed una superficie complessiva di mq. 1.200.

Descrizione del sistema viario, di trasporti e di accesso riguardante l’area interessata dal progetto

La struttura commerciale è collocata in un edificio a destinazione commerciale nel quale sono ubicate, in modo del tutto autonomo, anche altre unità commerciali riconducibili alle tipologie commerciali media struttura di vendita ed esercizio di vicinato. Il sistema di accessibilità e la dotazione infrastrutturale (parcheggi e verde) come risultano dagli specifici elaborati progettuali risultano coerenti con le previsioni e le disposizioni contenute negli strumenti urbanistici e congrui rispetto alla tipologia insediativa oggetto della presente analisi, costituita da una media struttura di vendita, settore alimentare e non alimentare, la cui ammissibilità è attestata dalle norme del PGT vigente.

Definizione del punto di vendita

Preliminarmente all’avvio dell’analisi va stabilita la tipologia del nuovo insediamento in relazione alla dimensione del Comune e alla popolazione residente al fine di stabilire l’eventuale natura sovracomunale dell’insediamento. In tal caso infatti, ai fini del corretto espletamento della procedura autorizzativa, andrà richiesto il parere motivato dei Comuni contermini.

La struttura, conformemente a quanto stabilito dal paragrafo 2.9 comma 3 dell’allegato A alla DGR 5.12.2007 n. 8/6024 modificata con d.g.r. 23.1.2008 n. 8/6494, assume carattere sovracomunale qualora il peso insediativo del Comune, costituito dal rapporto tra residenti più addetti e superfici di vendita di medie strutture, sia superiore o inferiore a 1,5. Nel caso in esame, come risulta dalla tavola sottoriportata. il punto di vendita ha carattere comunale (rapporto pari a 3,15)

- residenti 2015 (29.494) + addetti 2001 (14.181) = 43.675

- superficie Msv esistenti (13.039) + superficie nuova Msv (800) = 13.839 - 43.675 / 13.839 = 3,15 > 1,5

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Sistema commerciale locale

1) domanda commerciale locale

Il sistema commerciale locale in esame è costituito dal Comune di Treviglio: gli abitanti al 2015 sono pari a 29.494 unità (fonte Istat).

Per quanto attiene la “domanda” (capacità di spesa della popolazione residente) la stima dei consumi medi annui pro-capite è stata effettuata utilizzando i valori di spesa pro- capite riportati dall’Osservatorio sul Commercio della Regione Lombardia, sezione

“Dati utilizzati per la valutazione della componente socio-economica” aggiornati; i dati di consumo annuo pro-capite indicizzati al 2015 risultano:

€ 2.447 per il settore alimentare e € 3.251 per il settore extra alimentare.

La domanda commerciale degli abitanti di Treviglio è dunque pari a:

spesa alimentare: 29.494 abitanti per € 2.447 = € 72.171.818 spesa extra alimentare: 29.494 abitanti per € 3.251 = € 95.884.994 per complessivi € 168.056.812.

2) consistenza dei servizi commerciali del sistema locale

Di seguito sono riportati i dati inerenti la consistenza distributiva del Comune di Treviglio con riferimento agli esercizi di vicinato, alle medie e alle grandi strutture di vendita (fonte: rilevazione statistica annuale Comune di Treviglio).

I dati forniti sono ripartiti oltre che per livello distributivo anche per tipologia merceologica.

Bacino di gravitazione

ESV MSV GSV

Alim. Non alim.

N° Mq N° Mq N° Mq

alim.

Mq non

alim. N° Mq alim.

Mq non alim.

98 4.552 422 33.177 20 2.955 10.084 1 2.946 3.505

Pertanto la rete commerciale del Comune considerata nel suo complesso e quindi con riferimento ai due settori merceologici richiesti per l’insediamento in oggetto, sono presenti per il comparto food 98 esercizi di vicinato con 4.552 mq di area di vendita, medie strutture per 2.955 mq e una grande struttura con 2.946 mq destinati a tali merceologie per totali mq 10.453; nel settore non alimentare operano 422 esercizi di vicinato per complessivi 33.177 mq, medie strutture per 10.084 mq e la grande struttura con mq 3.505 per totali 46.766 mq.

Offerta delle strutture commerciali del Comune

Per quantificare il fatturato degli esercizi ubicati nel Comune si utilizzano le soglie di produttività riportate dal previgente Regolamento Regionale 3/2000 per esercizi di vicinato, medie e grandi strutture di entrambi i settori dell’unità territoriale di Treviglio (U.T. 3 di Bergamo):

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Produttività regionale (€ al mq)

Settore alimentare Settore extra alimentare

esercizi di vicinato 2.531 1.033

medie strutture di vendita 5.578 1.963

grandi strutture di vendita 8.831 3.770

Con i valori di consistenza di superficie di negozi di vicinato, medie e grandi strutture di Treviglio e le relative soglie di produttività, si calcola il potenziale di fatturato degli esercizi locali:

Settore alimentare

Superficie (mq)

Produttività (€ al mq) Fatturato (€)

Vicinato 4.552 2.531 11.521.112

medie strutture 2.955 5.578 16.482.990

grandi strutture 2.946 8.831 26.016.126

TOTALE 10.453 54.020.228

Settore extra alimentare

Superficie (mq)

Produttività (€ al mq) Fatturato (€)

Vicinato 33.177 1.033 34.271.841

medie strutture 10.084 1.963 19.794.892

grandi strutture 3.505 3.770 13.213.850

TOTALE 46.766 67.280.583

La rete distributiva di Treviglio sviluppa un giro d’affari quantificabile in totali € 121.300.811.

3) Equilibrio domanda/offerta: evasione di spesa

Confrontando i valori di offerta della rete distributiva del Comune con quelli di domanda degli abitanti dell’area stessa, si può pervenire alla quantificazione dell’evasione di spesa: sottraendo l’offerta alla domanda, si ottiene la quota di consumi che gli abitanti di Treviglio sono costretti a soddisfare presso la rete commerciale presente in altri Comuni.

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Settore alimentare

Settore extra

alimentare totale Domanda = mercato teorico 72.171.818 95.884.994 168.056.812 Offerta = mercato reale 54.020.228 67.280.583 121.300.811 Evasione di spesa (euro) 18.151.590 28.604.411 46.756.001

Evasione di spesa (%) 25,1% 29,8% 27,8%

Si rileva, per gli abitanti di Treviglio, un grado di evasione di spesa del 28% circa: il nuovo esercizio potrà contribuire, quindi, a colmare tali evidenti vuoti distributivi e a ridurre l’evasione di spesa e la necessità di spostamenti fuori comune.

4) Dinamiche commerciali del Comune di Treviglio

Nel presente paragrafo viene esaminato il trend evolutivo della rete commerciale di Treviglio dal 2012 al 2014.

La fonte di riferimento è costituita dalla rilevazione statistica annuale del Comune di Treviglio.

Comune di Treviglio

Esercizi di vicinato N° Alim. Non alim.

Medie strutture

Grandi strutture

Totale

2012 88 407 22 1 518

2014 98 422 20 1 541

Come si può notare, nel corso del periodo preso in esame, il numero complessivo degli esercizi aumenta di 23 unità.

Analizzando nel dettaglio, gli esercizi di vicinato del settore alimentare passano da 88 del 2012 ai 98 del 2014, quelli del settore non alimentare aumentato da 407 ai 422 del 2014.

Le medie strutture diminuiscono di 2 unità e le grandi strutture restano invariate.

Esercizi di vicinato Mq. Alim. Non alim.

Medie strutture

Grandi strutture

Totale 2012 3.902 35.224 14.917 4.579 58.622 2014 4.552 33.177 13.039 6.451 57.219

Il trend è diverso se lo si analizza sotto il profilo dimensionale: la superficie di vendita registra infatti una diminuzione di mq. 1.403 in quanto passa dai mq. 58.622 del 2012 ai mq. 57.219 del 2014.

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L’insediamento della nuova media struttura si inserisce dunque in un contesto di consolidamento della rete commerciale comunale ed è coerente con l’obiettivo di recuperare sia alcune quote di mercato oggi indirizzate fuori comune per una carenza merceologica specifica dell’offerta commerciale locale sia con quello di accrescere le potenzialità attrattive, oggi limitate, del sistema commerciale locale, mediante un insediamento innovativo e di alta specializzazione che determina una crescita quantitativa e qualitativa del commercio di Treviglio complessivamente considerato.

Valutazione delle ricadute sul sistema commerciale locale

1) Stima del fatturato della nuova media struttura

Per la stima del fatturato del nuovo punto vendita si utilizzano come produttività (€ al mq di superficie di vendita) i valori quantificati dalla regione Lombardia in sede del precedente regolamento regionale 3/2000.

I valori regionali di riferimento sono quelli delle medie strutture di vendita superiori a 600 mq (MS2) che per l’Unità Territoriale di Treviglio (U.T. 3) risultano essere pari a € 5.578 al mq per il settore alimentare e a € 1.963 al mq per quello extra alimentare.

Utilizzando tali valori si può quantificare il fatturato previsto per il nuovo esercizio che risulta:

settore alimentare: € 3.625.700 (€ 5.578 al mq x 650 mq) settore extra alimentare: € 294.450 (€ 1.963 al mq x 150 mq) per complessivi: € 3.920.150.

Questo valore costituisce l’importo del fatturato stimato, dato sul quale si andrà a valutare l’impatto sul sistema commerciale locale.

2) Stima degli addetti della nuova media struttura

Il numero degli addetti stimato per il nuovo punto di vendita è proporzionale alla sua superficie di vendita: la stima di tale dato deriva dai parametri di riferimento indicati dall’Osservatorio Regionale sul Commercio della Regione Lombardia.

I valori occupazionali indicati sono:

addetti per 1.000 mq

Vicinato 26,18 add. 15,89 add.

medie strutture 20,44 add. 7,18 add.

grandi strutture 40,30 add. 10,17 add.

La tipologia in oggetto è una media struttura per la quale si può quindi stimare il seguente numero di addetti:

- settore alimentare: 20,44 addetti ogni 1.000 mq x 650 mq = 13,3 addetti;

- settore non alimentare: 7,18 addetti ogni 1.000 mq x 150 mq = 1,1 addetti;

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complessivamente saranno impiegati 14 nuovi addetti nell’esercizio commerciale in apertura.

3) Impatto sulla rete commerciale

Il valore del fatturato stimato per la media struttura in oggetto rappresenta quello di impatto, dato col quale si andrà a valutare gli effetti generati sulla rete distributiva esistente.

Provenienza del fatturato attratto rispetto alle tipologie del Comune:

Considerata la quota di evasione di spesa rilevata nel paragrafo precedente, soprattutto per gli acquisti extra alimentari, una parte del fatturato del nuovo esercizio deriverà dal recupero di tali flussi di consumi ad oggi diretti fuori Comune non generando, pertanto, alcuna ripercussione sul commercio locale.

Per la restante quota assorbita dalla rete distributiva comunale, il punto vendita andrà ad esercitare maggiori livelli di concorrenza nei confronti delle tipologie di ampie dimensioni quali le gradi strutture e le medie strutture più ampie, mentre una minima competitività è ipotizzabile rispetto agli esercizi di vicinato:

Fatturato attratto (€)

Vicinato 150.000 10.000

Medie strutture 750.000 30.000

Grandi strutture 1.100.000 80.000

Recupero evasione di spesa 1.625.700 174.450

TOTALE 3.625.700 294.450

IPOTESI DI IMPATTO:

Sulla base dei valori di riferimento così calcolati, è possibile pervenire a diverse ipotesi di impatto caratterizzate da vari livelli di influsso sulla rete di vicinato, medie e grandi strutture.

Ipotesi di massimo impatto:

Con un calcolo puramente aritmetico si “traducono” gli importi sottratti alla rete commerciale locale in esercizi destinati a cessare: si divide pertanto il valore di ciascun importo per le soglie di produttività regionali già utilizzate in precedenza nella quantificazione dell’offerta commerciale del Comune.

Il valore di impatto in termini di mq così ottenuto è trasformato in numero di negozi meditante l’utilizzo di valori medi di superficie per tipologia.

Settore alimentare

Fatturato di impatto (€)

Produttività (€ al mq)

Impatto su superficie (mq)

Impatto su esercizi (n°)

Vicinato 150.000 2.531 59 1

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Medie strutture 750.000 5.578 134 0

Grandi strutture 1.100.000 8.831 125 0

TOTALE 2.000.000 318 1

Vicinato 10.000 1.033 10 0

Medie strutture 30.000 1.963 15 0

Grandi strutture 80.000 3.770 21 0

TOTALE 350.000 46 0

Impatto massimo: l’apertura della nuova media struttura di tipologia mista genera, quale impatto massimo sulla rete commerciale comunale, la chiusura di 1 esercizio di vicinato.

Ipotesi di minimo impatto:

Considerato che il fatturato della media struttura in oggetto è di gran lunga inferiore all’entità della quota di consumi che viene spesa dai residenti fuori dal territorio comunale si può, teoricamente, ipotizzare che la nuova attivazione non generi alcuna chiusura di esercizi né perdita di addetti.

Il fatturato del punto vendita in oggetto verrà quindi recuperato quasi totalmente dall’evasione di spesa con quote marginali assorbite dalla rete comunale esistente.

Impatto minimo: l’apertura della nuova media struttura quale impatto minimo non genera alcuna chiusura sui negozi dell’area.

Ipotesi conclusiva:

Rispetto all’ipotesi di massimo impatto, possono prefigurarsi ulteriori simulazioni che tengano conto del fatto che i negozi in esercizio possono sostenere una riduzione del proprio fatturato senza comunque dover chiudere.

Sulla base delle considerazioni sopra riportate e volendo pervenire a un’ipotesi più realistica rispetto a quelle massima e minima sopra descritte, si applica la metodologia normalmente utilizzata nelle conferenze di servizi della Regione Lombardia e indicata dalla normativa regionale di seguito descritta.

La trasformazione della “diminuzione di fatturato” in “numero di punti vendita prevedibilmente soggetti a chiusura” avviene ipotizzando:

- un esercizio di vicinato chiude se si verifica una perdita di fatturato del 50%;

- una media struttura di vendita (e grande struttura) chiude se si verifica una perdita di fatturato del 60%.

Dall’applicazione di tali valori si calcola:

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Settore alimentare

Fatturato di impatto

(€)

Quota percentuale assorbita da

rete

Quota fatturato assorbita da

rete (€)

Quota residua fatturato che

determina cassazioni (€)

Vicinato 150.000 50% 75.000 75.000

Medie strutture 750.000 60% 450.000 300.000

Grandi strutture 1.100.000 60% 660.000 440.000

TOTALE 2.000.000 1.185.000 815.000

Coi valori di fatturato della struttura non assorbiti dalla rete distributiva esistente si può calcolare l’impatto in termini di cessazioni; il risultato si ottiene dividendo tali importi per quelli di produttività media già utilizzati.

Il valore di impatto in mq è tradotto in numero di esercizi usando dati medi di superficie per tipologia.

Vicinato 75.000 2.530 30 0

Medie strutture 300.000 5.578 54 0

TOTALE 815.000 134 0

Fatturato di impatto

(€)

Quota percentuale assorbita da

rete

Quota fatturato assorbita da

rete (€)

Quota residua fatturato che

determina cassazioni (€)

Vicinato 10.000 50% 5.000 5.000

Medie strutture 30.000 60% 18.000 12.000

Grandi strutture 80.000 60% 48.000 32.000

TOTALE 120.000 71.000 49.000

Con analoga procedura condotta sul settore extra alimentare si quantifica l’impatto della media struttura conseguente alla quota di fatturato non assorbita dalla rete. Coi valori di

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superficie ottenuti si determina il numero degli esercizi potenzialmente destinati a cessare.

Vicinato 5.000 1.033 5 0

Medie strutture 12.000 1.963 6 0

TOTALE 49.000 19 0

Tale prefigurazione intermedia cautelativa presuppone quindi che l’apertura della media struttura a merceologia mista in progetto andrà a determinare, oltre a una riduzione

“sostenibile” del fatturato degli operatori locali, la cessazione di superficie di vendita traducibile unicamente ad un ridimensionamento del dato occupazionale così come quantificato nel paragrafo successivo.

E’ evidente che si tratta di un’ipotesi del tutto sostenibile nel contesto in esame.

4) Valutazione del saldo occupazionale netto

Oltre ai valori quantificati per l’impatto sulla rete di vendita con apposita procedura si perviene al saldo occupazionale nell’ipotesi conclusiva.

La perdita di addetti è calcolata utilizzando i parametri regionali di riferimento, indicati nell’Osservatorio e riportati nelle tavola precedente.

E quindi partendo dai risultati ottenuti nell’ipotesi conclusiva del paragrafo 3:

Settore alimentare

Impatto su superficie

(mq)

Parametro occupazionale (add/1.000 mq)

Impatto su addetti

(n°)

Vicinato 30 26,18 0,8

Medie strutture 54 20,44 1,1

Grandi strutture 50 40,30 2,0

TOTALE 134 3,9

Impatto su superficie

(mq)

Parametro occupazionale (add/1.000 mq)

Impatto su addetti

(n°)

Vicinato 5 15,89 0,1

Medie strutture 6 7,18 0,0

Grandi strutture 8 10,17 0,1

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TOTALE 19 0,2 La perdita complessiva degli addetti è quantificabile quindi in 4 unità (3,9+0,2).

L’attivazione di una nuova media struttura nel territorio di Treviglio porta pertanto ad un incremento occupazionale di 14 unità e contestualmente genera sulla rete di vendita un impatto che determina la perdita teorica di 4 addetti.

SALDO OCCUPAZIONALE = 14 addetti – 4 addetti = + 10 addetti

5) Valutazioni conclusive

La nuova media struttura che andrà ad ubicarsi nel territorio di Treviglio persegue l’obiettivo di completamento della rete commerciale locale del settore alimentare attraverso la tipologia discount, offrendo quindi un servizio di tipo “convenience”

rivolto a segmenti particolari di consumatori. Questa nuova realtà dunque si presenta non tanto come uno sviluppo quantitativo ma ha ambizioni soprattutto di tipo qualitativo, di risposta ad una esigenza di servizio che, come si è visto, nei paragrafi della relazione, trova altrove soddisfazione, generando spostamenti di spesa che, oltre a non essere funzionali per le famiglie, hanno ricadute collaterali anche su altre merceologie.

A livello di impatto, in una ipotesi abbastanza cautelativa che presuppone che comunque buona parte (il 56%) del fatturato del nuovo insediamento venga recuperato dalle altre attività operanti nel territorio comunale, si prevede che l’attivazione della media struttura di vendita extra alimentare in progetto non porti alla chiusura di nessun esercizio di vicinato e generi contestualmente un incremento occupazionale pari a 14 nuovi addetti, con un saldo positivo di 10 unità rispetto alle ipotesi di potenziale perdita occupazionale nel Comune pari a 4 unità.

La valutazione conclusiva risulta quindi coerente con l’obiettivo di una crescita complessiva del sistema distributivo locale.