Pannelli fotovoltaici in condominio: le regole
Autore: Carlos Arija Garcia | 22/09/2021
Quale procedura per installare l’impianto che serve a tutti i condòmini?
E quali condizioni per averlo in una sola unità abitativa o ad uso di terzi?
La scelta di installare dei pannelli fotovoltaici in condominio può rispondere a
due tipi di esigenze. La prima, che l’assemblea abbia optato per questa soluzione nell’interesse di tutti e per il miglioramento o il miglior rendimento delle cose comuni. La seconda, che questa forma di risparmio energetico sia stata decisa solo da alcuni condòmini e che, quindi, siano soltanto loro a beneficiarne. Nell’uno e nell’altro caso, la normativa prevede dei vincoli per l’installazione di pannelli fotovoltaici in condominio: le regole sono contenute nel Codice civile.
C’è, a dire la verità, una terza via ed è quella che riguarda la possibilità di installare dei pannelli al servizio di chi non abita nello stabile ma ha acquisito un diritto su una superficie comune del condominio su cui collocare l’impianto, purché l’acquisizione di tale diritto sia stata a titolo oneroso, cioè che abbia pagato per averlo. Ma vediamo nel dettaglio le regole sui pannelli fotovoltaici in condominio.
Pannelli fotovoltaici in condominio: chi ne ha diritto?
L’installazione di pannelli fotovoltaici in condominio e, più in generale, di impianti per la produzione di energia tramite l’uso di cogenerazione, fonti eoliche o solari ed altri tipo di fonti rinnovabili è un diritto usufruibile sia dal condominio stesso sia dai soggetti estranei all’ambito condominiale.
Questi ultimi, però, devono avere acquisito a pagamento un diritto reale o personale di godimento della superficie su cui va installato l’impianto. Può trattarsi, ad esempio, di un diritto di servitù o anche di un affitto.
Pannelli fotovoltaici per tutti i condòmini
Nel caso in cui si senta l’esigenza di installare dei pannelli fotovoltaici in condominio, secondo le regole stabilite nel Codice civile l’amministratore deve convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla data in cui anche un solo condòmino ha fatto la proposta.
Nel dettaglio, la normativa concede all’assemblea, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi, di disporre «tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni» [1] ovvero:
opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità dell’edificio e degli impianti;
lavori mirati all’eliminazione delle barriere architettoniche, al contenimento del consumo energetico, alla realizzazione di parcheggi e alla produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.
Quindi, anche un solo condomino può chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea per adottare la delibera sui pannelli fotovoltaici. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.
Pannelli fotovoltaici per singoli condòmini
Sempre il Codice civile consente l’installazione di pannelli fotovoltaici in condominio anche al servizio di singole unità [2]. L’impianto può essere collocato sia sul lastrico solare sia su qualsiasi altra superficie comune idonea a tale scopo, così come sulle parti di proprietà esclusiva dell’interessato.
Che succede, però, se per installare i pannelli è necessario modificare una parte comune del condominio? In questo caso, il singolo condòmino deve comunicarlo all’amministratore indicando il contenuto specifico della modifica e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea può vietarlo? No, ma può prescrivere delle modalità alternative di esecuzione o imporre delle precauzioni per salvaguardare la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico dell’edificio. Tale delibera deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea, su richiesta dell’interessato, può anche provvedere a ripartire l’uso della superficie comune interessata nel rispetto delle diverse forme di utilizzo previste dal regolamento del condominio o comunque in atto.
Infine, sempre con la stessa maggioranza, può subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
Pannelli fotovoltaici ad uso di terzi
Come accennato, i pannelli fotovoltaici in condominio possono essere installati anche su richiesta di terze persone estranee al contesto condominiale, purché abbiano acquisito un diritto di uso della superficie comune a titolo oneroso.
Anche in questo caso, ci sono delle regole ben precise, ovvero:
il richiedente si prende la completa responsabilità dell’appalto ed ogni obbligo progettuale ed urbanistico;
è necessaria una copertura assicurativa per eventuali danni causati a persone o ai beni comuni durante i lavori;
se è necessario l’uso di ponteggi, va chiesta l’installazione di un antifurto;
il condominio resta esonerato da qualsiasi onere o adempimento che riguardi lo smaltimento dell’impianto quando arriverà alla fine del ciclo di vita tecnica. A quel punto, è obbligatorio il ripristino della situazione così com’era prima dell’installazione dei pannelli;
le opere e gli impianti non devono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio o alterarne il decoro architettonico. Devono anche preservare l’uso o il godimento delle parti comuni;
il richiedente avrà gli oneri relativi alle autorizzazioni necessarie all’installazione dell’impianto, così come quelli che riguardano gli eventuali maggiori costi della polizza condominiale derivanti dalla collocazione dei pannelli;
nel caso in cui si dovessero eseguire opere di manutenzione sulla copertura o superficie interessata dai pannelli e fosse necessario oppure opportuno spostare l’impianto, il costo è a carico del richiedente o suoi aventi causa e nessuna indennità potrà essere chiesta ai condòmini per la momentanea sospensione di energia elettrica prodotta dai pannelli;
occorre, infine, verificare la corretta convocazione dell’assemblea, i quorum costitutivi e deliberativi e quanto previsto nel regolamento condominiale di tipo contrattuale.
Pannelli fotovoltaici: le agevolazioni fiscali
Occorre ricordare che l’installazione dei pannelli fotovoltaici in condominio dà diritto ai benefici del superbonus del 110% a determinate condizioni, cioè se sono in corso i lavori di efficientamento energetico dell’edificio in virtù dei quali viene riconosciuta l’agevolazione (cappotto termico e/o sostituzione dell’impianto di riscaldamento esistente con un salto di almeno due classi energetiche).
A tal proposito, sarà necessaria la delibera dell’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio.
Note
[1] Art. 1120 cod. civ. [2] Art. 1122 cod. civ.
