Compromesso immobile abusivo: Cassazione

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Compromesso immobile abusivo:

Cassazione

17 Marzo 2021Redazione

Irregolarità urbanistica, immobile irregolare e compromesso: il contratto preliminare è nullo o lo è solo il contratto di compravendita?

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L’irregolarità urbanistica non determina l’invalidità del contratto preliminare

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 l. n. 47/1985 non trova applicazione nei confronti del preliminare di vendita poiché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1°

settembre 1967. Di conseguenza, in queste ipotesi, si può dar luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. per il deﬁnitivo.

Cassazione civile sez. II, 05/03/2021, n.6191

Sull’importanza dell’inadempimento in caso di irregolarità urbanistica di manufatti qualiﬁcabili come pertinenze dell’immobile oggetto del contratto di compravendita

Ai ﬁni della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l’indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (nel caso in cui, come quello nella specie, si deduce a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di due manufatti – garages e legnaia -, pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare, che non risultano conformi alle norme urbanistiche, occorre procedere a valutare se la diﬀormità dei manufatti realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex art. 2932 c.c.).

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Preliminare di vendita, il mediatore deve comunicare al promissario acquirente circostanze a lui note o conoscibili ma non svolgere indagini di natura tecnico- giuridica

Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno speciﬁco incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica.

(In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l’immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d’acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile).

In costanza di una dichiarazione sul titolo urbanistico, il contratto di compravendita immobiliare è valido

In costanza di una dichiarazione sul titolo urbanistico reale e riferibile all’immobile, il contratto di compravendita immobiliare sarà valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto, non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del principio generale secondo cui le norme che, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle

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espressamente previste.

Cassazione civile sez. un., 22/03/2019, n.8230 [1].

La sanzione della nullità prevista dall’art.

40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40 , comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c.

(Nella specie, il giudice d’appello aveva invece aﬀermato la nullità del contratto preliminare per violazione degli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985, ritenendo che l’invalidità sancita dalle suddette disposizioni, pur riferita agli atti di trasferimento a eﬃcacia reale, si estendesse anche al contratto preliminare).

Controllo dell’attività urbanistico-edilizia:

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mancata presentazione dell’istanza

In tema di esecuzione speciﬁca dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della l. 28 febbraio 1985 n. 47, art. 40, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale diﬀormità della concessione e manchi la sanatoria .

Preliminare di compravendita di immobile irregolare: ammesso il trasferimento coattivo se c’è permesso di abitabilità e l’irregolarità è solo parziale

Non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 del Cc non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia, ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale diﬀormità della concessione e manchi la sanatoria.

Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente.

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La nullità ex art. 40 l. 47/85 per immobili privi della concessione ediﬁcatoria non si applica al preliminare di vendita

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

Cassazione civile sez. III, 21/09/2017, n.21942

Il promissario acquirente è legittimato a presentare istanza di concessione edilizia in sanatoria senza la necessità del consenso del proprietario del bene

In tema di contratto preliminare, il promissario acquirente è legittimato, al ﬁne di sanare l’irregolarità urbanistica dell’immobile promesso ed evitare il rischio della sua demolizione, a presentare istanza di concessione edilizia in sanatoria senza necessità del consenso, od anche contro la volontà, del proprietario del bene, restando distinto il regime della sanatoria, quanto a presupposti ed elementi propri, da quello della concessione edilizia.

La sanzione della nullità urbanistica per vicende negoziali su immobili privi di concessione ediﬁcatoria non si applica al preliminare di vendita

La sanzione della c.d. nullità urbanistica prevista dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, e s.m.i., con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della

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necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relativa alla regolarità dell’edificazione, all’eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, anche all’atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio, purché, in ogni caso, prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 c.c., che tiene luogo di tale contratto.

Esecuzione speciﬁca dell’obbligo di concludere un contratto

Ai sensi dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, l’irregolarità urbanistica che non oltrepassa la soglia della parziale diﬀormità dalla concessione (nella specie, presenza di scala esterna) non impedisce l’emanazione della sentenza ex art. 2932 cod. civ., perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo.

Anche se il contratto preliminare ha eﬃcacia obbligatoria e non reale, è da considerare nullo ove abbia ad oggetto la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico.

Il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all’art. 40, comma 2, l. 28 febbraio 1985, n. 47, che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa.

In tema di esecuzione speciﬁca dell’obbligo di concludere un contratto di

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compravendita, ai sensi dell’art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale diﬀormità della concessione e manchi la sanatoria.

Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente acquirente (nella specie, a sua volta acquirente dello stesso immobile in base a precedente rogito notarile – di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promittente acquirente.

Certiﬁcato di agibilità

In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda.

[1] Le Sezioni Unite tornano sulla questione delle nullità c.d. formali o testuali nel

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contratto di compravendita immobiliare (disciplina, peraltro, comune con tutti gli atti anche a titolo gratuito aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali).

È l’occasione, per la Corte, di ripercorrere il tema della sorte del contratto di compravendita immobiliare laddove vi siano irregolarità urbanistiche.

Ai sensi della l. n. 47/1985, negli atti tra vivi aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della proprietà o di altri diritti reali su immobili la cui costruzione sia iniziata dopo l’entrata in vigore della legge, devono essere indicati, per dichiarazione dell’alienante e a pena di nullità, gli estremi della concessione ad ediﬁcare o della concessione in sanatoria.

In virtù dell’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001, nondimeno, se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, sarebbe possibile la conferma anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.

Quanto alla diversa questione della negoziabilità di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, essa viene risolta sul piano dell’inadempimento. In particolare, in tema di preliminare, Cass. civ., 19 dicembre 2006, n. 27129, ha ritenuto inadempimento di non scarsa importanza — tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata — il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile costruito in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta e al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione; e Cass.

civ., 22 novembre 2012, n. 20714, ha aﬀermato che la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perché possa essere presa in esame, con probabilità di accoglimento, dalla P.A., in difetto delle quali il preliminare di vendita può essere risolto per colpa del promittente venditore.

Ancora più esplicitamente Cass. civ., 24 marzo 2004, n. 5898, ha affermato che il difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico non rileva di per sé ai fini della validità dell’atto di trasferimento, trovando rimedio nella disciplina dell’inadempimento contrattuale.

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Nella stessa ottica, è stata esclusa la nullità dei contratti aventi ad oggetto immobili, nel caso in cui le dichiarazioni previste dalla l. n. 47/1985, artt. 17 o 40, siano state rese ma non siano conformi al vero. In termini, v., infatti, ex multis, Cass. civ., 5 luglio 2013, n. 16876.

Cass. civ., 7 dicembre 2005, n. 26970, ha aﬀermato che la nullità prevista dalla l.

n. 47/1985 (e ora l. n. 380/2001) assolve la sua funzione di tutela dell’affidamento, sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l’acquirente di un immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria. Alla rigidità della previsione consegue che, come non può essere attribuita alcuna efficacia sanante all’esistenza della concessione o sanatoria che non siano state dichiarate nel contratto di compravendita di un immobile, così, in presenza della dichiarazione, nessuna invalidità deriva al contratto dalla concreta difformità della realizzazione edilizia dalla concessione o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche.

Con la pronuncia in epigrafe, le Sezioni Unite ribadiscono, pertanto, tale orientamento.