5. LA VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE
Sulla base delle condizioni attuali, degli interventi di restauro realizzati dall’Amministrazione Comunale, di quelli proposti nelle altre Tesi di Laurea e degli obiettivi da raggiungere, si è deciso di realizzare una struttura sotterranea sotto piazza Buontalenti costituita da tre livelli. Si sono, poi, delineate due soluzioni possibili: la prima con due piani di attività commerciali ed un solo piano destinato a parcheggio, la seconda con il primo livello commerciale e gli ultimi due di autorimessa. In relazione ai vincoli imposti per la dotazione minima di superficie da destinarsi a parcheggio ed ad altre considerazioni di natura organizzativa si è verificata la corrispondenza tra il progetto di massima di ciascuna soluzione ed i parametri da rispettare. Con questa analisi, infine, si è evinto quale delle due soluzioni risulta migliore ai fini dell’intervento.
5.1. LA DESCRIZIONE DELLE PROPOSTE
La differenza principale tra le due soluzioni è relativa alla destinazione d’uso del secondo piano interrato della nuova realizzazione che comporta anche delle leggere variazioni nell’organizzazione del piano seminterrato del Mercato delle Vettovaglie. Gli altri spazi, cioè il piano terra ed il primo piano del Mercato e il primo ed il terzo livello della nuova costruzione, rimangono invariati in entrambe le soluzioni.
Il piano terra del Mercato Centrale conserva le caratteristiche dello stato attuale, almeno in questa prima fase di valutazione dell’intervento. La superficie complessiva è di 5200 mq mentre quella effettiva di vendita, relativa ai banchi ed ai negozi dei tre i saloni, di 2475 mq. Si mantiene anche la presenza dei
113 cinque bar posizionati nel salone Centrale, nella galleria di acceso ad esso ed in quelle laterali in prossimità degli ingressi.
Il primo piano del Mercato rispetta l’organizzazione prevista nella Tesi di Laurea dell’ingegner Benedetta Granelli dal titolo Elaborati preliminari del
progetto di recupero del Mercato Centrale di Livorno, anche se si pensa che tale
organizzazione debba essere leggermente modificata nelle fasi successive, perché la riqualificazione dell’intero edificio impone una diversa disposizione degli ambiti funzionali.
Questo livello del Mercato ha una superficie di 1700 mq ed è destinato ad accogliere attività commerciali distribuite sull’intero percorso che attraversa il piano, per una superficie effettiva di vendita pari a 910 mq. L’ala compresa tra il salone Centrale e quello delle Gabbrigiane, è occupata dagli uffici per la
114 direzione del Mercato Centrale, che anche allo stato attuale si trovano su questo livello ma in altra posizione.
Nell’angolo formato dai locali sovrastanti al salone del Pesce e quelli situati sopra la galleria, dalla parte di via del Cardinale, si trova un bar necessario per servire i rivenditori delle attività commerciali poste a questo piano ed i dipendenti degli uffici senza costringerli a scendere ai piani inferiori. Data l’esigua profondità di alcuni locali e la divisione del piano in due parti a forma di C a causa delle gallerie sottostanti, si prevede di realizzare almeno in alcuni tratti una passerella che si affaccia sul salone Centrale in modo da creare un percorso esterno che non occupi i già poco profondi locali e che ripristini la continuità del perimetro interno del piano.
115 Scendendo al livello seminterrato si presentano le prime differenze tra le due soluzioni dovute principalmente alla destinazione d’uso della nuova struttura da realizzarsi sotto piazza Buontalenti. Le invarianti sono comunque relative alla previsione di attività di ristorazione nella vecchia ghiacciaia, che ha una superficie complessiva di 655 mq. Si stima che quella effettiva di somministrazione possa, però, essere ridotta al 60% e che, quindi, sia approssimabile a 400 mq. I locali sottostanti al salone del Pesce accolgono 680 mq di attività commerciali, mentre quelli che si affacciano sull’asse centrale sono destinati ad attività legate al turismo per fornire un’accoglienza adeguata a chi raggiunge il Mercato per via fluviale.
Nella prima proposta le rimanenti cantine sottostanti al salone Centrale vengono destinate in parte ad attività commerciali ed in parte a locali di servizio e di deposito a disposizione dei rivenditori.
116 La seconda soluzione, invece, prevede che questi locali vengano interamente destinati ad ambienti di deposito. Questa differenza è dovuta al fatto che, nella prima proposta, un’ampia area del secondo piano interrato è destinata ai magazzini, mentre nella seconda tutto il piano è occupato dall’autorimessa.
Per quanto riguarda la nuova realizzazione, ogni piano ha una superficie di circa 2070 mq. Il terzo piano interrato è per entrambe le soluzioni destinato ad autorimessa ed il primo piano ad attività commerciali per una superficie di vendita di 980 mq. Nella progettazione di questo piano si vuole riproporre la tipologia già adottata nei saloni del Mercato: negozi distribuiti lungo il perimetro e banchi al centro.
Questo tipo di organizzazione è stato interrotto solo nel tratto comunicante con la vecchia ghiacciaia del Mercato in cui la struttura a volte a
117 crociera permette di creare passaggi da un ambiente all’altro. Qui sono stati previsti soltanto due negozi ed il rimanente spazio è stato lasciato libero per il passeggio e per la sosta della clientela.
Al centro, come collegamento tra la piazza ed il primo piano interrato, si realizza un piccolo antiteatro, rivolto verso il Mercato, che vuole diventare un luogo di sosta per cittadini e turisti, ma anche fornire la possibilità di organizzare piccoli spettacoli di intrattenimento che abbiano come sfondo di scena l’imponente edificio del Mercato delle Vettovaglie.
Il secondo piano, invece, è utilizzato in modo diverso nelle due soluzioni: nella prima si prevede la funzione commerciale, ma ritenendo che un ulteriore piano interrato potesse essere poco appetibile per la clientela, si è pensato di articolare i negozi del piano superiore su doppio volume, aumentando, quindi, l’area di vendita ma non il numero di attività. Questa soluzione è stata adottata
118 solo per le botteghe perimetrali, così la parte centrale sottostante ai banchi e quella sul lato della ghiacciaia sono state destinate a locali di deposito. La superficie commerciale è stata così incrementata di 790 mq, mentre i rimanenti 1280 mq di deposito si vanno ad aggiungere a quelli già previsti nel sotterraneo del Mercato.
La seconda soluzione prevede, invece, anche al secondo interrato la funzione di parcheggio e le dimensioni risultano identiche a quelle del piano sottostante.
Le due soluzioni implicano anche una diversa lunghezza e collocazione delle rampe di accesso all’autorimessa: la prima proposta prevede una rampa lineare che scende fino al terzo piano interrato con una pendenza non superiore al 20%, ed è lunga quasi 50 m. L’unica collocazione possibile per un tale sviluppo si ha lungo la parte settentrionale di via Buontalenti.
119 La seconda soluzione, invece, ha l’ingresso del parcheggio al secondo piano e necessita, quindi, di una rampa più corta, cioè di soli 35 m. Questo ha permesso di poterla collocare accanto alla rampa del Mercato delle Vettovaglie, in via Gherardi Del Testa, strada già chiusa al traffico, in modo tale da non interferire con l’attuale circolazione dei veicoli, né con gli ingressi al salone Centrale.
Da notare anche che la profondità di scavo della seconda soluzione è minore rispetto alla prima perché l’altezza prevista per il parcheggio è inferiore a quella richiesta per le attività commerciali.
La sezione trasversale: prima proposta.
120 Di seguito si riportano, per entrambe le soluzioni, le tabelle riassuntive relative alle superfici destinate alle diverse funzioni ed alle superfici effettive di vendita per le attività commerciali e per quelle di ristrazione che saranno poi necessarie per il calcolo delle superfici minime di parcheggi richieste per legge.
SUPERFICI LORDE PER DESTINAZIONE D’USO [mq]
PRIMA PROPOSTA COM. RIC. RIST. DIR. DEP. PAR. PRIMO PIANO 1365 - 50 285 - -
PIANO TERRA 5160 - 40 - - -
GHIACCIAIA - - 655 - - -
PESCE 680 - - - - -
MERCATO PIANO CANTINE
CENTRALE 1565 680 - - 1400 - PRIMO INTERRATO 2070 - - - - - SECONDO INTERRATO 790 - - - 1280 - NUOV O TERZO INTERRATO - - - 2070 TOTALE 11630 680 745 285 2680 2070
SUPERFICI LORDE PER DESTINAZIONE D’USO [mq]
SECONDA PROPOSTA COM. RIC. RIST. DIR. DEP. PAR. PRIMO PIANO 1365 - 50 285 - - PIANO TERRA 5160 - 40 - - - GHIACCIAIA - - 655 - - - PESCE 680 - - - - - ME RCATO PIANO CANTINE CENTRALE - 680 - - 2965 - PRIMO INTERRATO 2070 - - - - - SECONDO INTERRATO - - - 2070
NUOVO TERZO INTERRATO - - - - - 2070
121
SUPERFICI EFFETTIVE DI VENDITA ED DI ALTRE ATTIVITA’ [mq] PRIMA PROPOSTA COMMERCIALI ALTRE ATTIVITA’
PRIMO PIANO 680 50 PIANO TERRA 2475 40 GHIACCIAIA - 400 PESCE 385 - MERCATO PIANO CANTI NE CENTRALE 790 325 PRIMO INTERRATO 980 - SECONDO INTERRATO 790 -
NUOVO TERZO INTERRATO - -
TOTALE 6100 815
SUPERFICI EFFETTIVE DI VENDITA ED DI ALTRE ATTIVITA’ [mq] SECONDA PROPOSTA COMMERCIALI ALTRE ATTIVITA’
PRIMO PIANO 680 50 PIANO TERRA 2475 40 GHIACCIAIA - 400 PESCE 385 - MERCATO PIANO CANTI NE CENTRALE - 325 PRIMO INTERRATO 980 - SECONDO INTERRATO - -
NUOVO TERZO INTERRATO - -
122 5.2. LE NORME PER IL CALCOLO DEI PARCHEGGI
Le due proposte, prevedendo attività commerciali e di ristorazione, devono tener conto di alcuni vincoli imposti dalla legge per il rispetto dei minimi spazi da destinarsi a parcheggio.
In primo luogo si deve rispettare il Decreto Ministeriale 1444/68 in cui per nuovi insediamenti a carattere commerciale, ad ogni 100 mq di superficie lorda deve corrispondere una quantità minima di 80 mq di spazio pubblico, di cui almeno la metà destinata a parcheggio. Nella zona omogenea A, tale valore può ulteriormente essere dimezzato purché vi siano attrezzature integrative adeguate.
Inoltre è necessario valutare la superficie minima di parcheggi di pertinenza, secondo quanto stabilito dalla Legge 122/89, legge Tognoli. Tale superficie è da calcolarsi come 1/10 della volumetria costruita, ma nel progetto il parametro volumetrico risulta molto gravoso perché i saloni del Mercato Centrale hanno altezze che superano anche 30 m, mentre il parametro di legge è relativo all’edilizia residenziale che ha solitamente altezze di 3 m. Per rendere il calcolo della superficie minima più equo la volumetria è stata trasformata in misura bidimensionale utilizzando un parametro superficiale, piuttosto che volumetrico, secondo il quale per ogni 3 mq di superficie costruita si prevede 1 mq di superficie di parcheggio di pertinenza.
Oltre i parcheggi pertinenziali si devono anche valutare quelli di relazione, cioè quelli a disposizione della clientela che usufruisce dei servizi offerti. Secondo la Delibera del Consiglio Regionale 26 luglio 1999, n. 233, per le grandi strutture di vendita, la superficie minima di parcheggi di relazione si calcola in ragione di 2 mq di parcheggio per ogni mq di superficie di vendita con l’aggiunta di 1,5 mq per le altre attività.
123 5.3. IL CALCOLO DELLE SUPERFICI DESTINATE A PARCHEGGIO
Per il rispetto del Decreto Ministeriale 1444/68 e della Legge 122/89 si prendono in considerazione le superfici lorde relative alle attività commerciali, a quelle legate al turismo, a quelle di ristorazione ed agli uffici del Mercato Centrale escludendo, quindi, i locali di deposito che sono comunque di supporto alle altre attività ed, ovviamente, le superfici destinate a parcheggio. Per i parcheggi di relazione, regolati dalla Delibera Regionale 26 luglio 1999, n. 233, si considerano le superficie effettive di vendita per le attività commerciali, quelle di somministrazione degli alimenti e di bevande per le attività di ristorazione e la superficie netta delle attività legate al turismo perché sono tali parametri che determinano il carico di clientela ipotizzabile.
La prima proposta necessita, quindi, di: - D.M. 1444/68
0,2 x (11630 + 680 + 745 + 285) = 0,2 x 13340 = 2668 mq - L. 122/89
(11630 + 680 + 745 + 285) : 3 = 13340 : 3 = 4447 mq - Del. Reg. 233 del 26/07/99
6100 : 2 = 3050 mq 815 : 1,5 = 543 mq
Totale parcheggi di relazione = 3050 + 543 = 3593 mq per una superficie complessiva di 10708 mq da destinarsi a parcheggio.
La seconda proposta, invece, necessita di: - D.M. 1444/68
0,2 x (9275 + 680 + 745 + 285) = 0,2 x 10985 = 2197 mq - L. 122/89
(9275 + 680 + 745 + 285) : 3 = 10985 : 3 = 3662 mq - Del. Reg. 233 del 26/07/99
124 815 : 1,5 = 543 mq
Totale parcheggi di relazione = 2260 + 543 = 2803 mq per una superficie complessiva di 8662 mq da destinarsi a parcheggio.
E’ opportuno calcolare il rispetto dei vincoli imposti dalla legge anche per il solo intervento aggiuntivo allo stato attuale. Non si considera, quindi, il piano terra del Mercato Centrale, né gli uffici del primo piano che hanno subito soltanto uno spostamento e si ipotizza che i parcheggi ad oggi presenti siano sufficienti a soddisfare le esigenze.
Per la prima proposta si ha: - D.M. 1444/68
0,2 x (11630 - 5160 - 40 + 680 + 745) = 0,2 x 7855 = 1571 mq - L. 122/89
(11630 - 5160 - 40 + 680 + 745) : 3 = 7855 : 3 = 2618 mq - Del. Reg. 233 del 26/07/99
(6100 - 2475) : 2 = 1813 mq (815 - 40) : 1,5 = 517 mq
Totale parcheggi di relazione = 1813 + 517 = 2330 mq per una superficie complessiva di 6519 mq da destinarsi a parcheggio.
Per la seconda proposta, invece: - D.M. 1444/68
0,2 x (9275 - 5160 - 40 + 680 + 745) = 0,2 x 5500 = 1100 mq - L. 122/89
(9275 - 5160 - 40 + 680 + 745) : 3 = 5500 : 3 = 1833 mq - Del. Reg. 233 del 26/07/99
(4520 - 2475) : 2 = 1023 mq (815 - 40) : 1,5 = 517 mq
Totale parcheggi di relazione = 1023 + 517 = 1540 mq per una superficie complessiva di 4473 mq da destinarsi a parcheggio.
125 5.4. LA VERIFICA DELLE PROPOSTE
Le attuali possibilità di parcheggio nelle vicinanze del Mercato Centrale sono lungo il fosso Reale per una superficie di 2000 mq ed in piazza Benamozegh per 1850 mq.
Nella prima soluzione si deve aggiungere il terzo piano interrato della nuova realizzazione sotto piazza Buontalenti di 2070 mq e si raggiunge un totale di:
2000 + 1850 + 2070 = 5920 mq.
Tale valore risulta insufficiente sia per l’intero intervento, che richiede 10708 mq, sia per i cambiamenti che modificano la situazione attuale perché, in questo caso, sono necessari 6519 mq.
Considerando le attuali carenze di posti auto centrali tale soluzione appare chiaramente inaccettabile; valutando però la possibilità di realizzare l’autorimessa sotterranea in piazza Benamozegh, che ha una superficie di 10700 mq, lo spazio relativo al parcheggio aumenta notevolmente. Infatti si raggiunge un totale di:
2000 + 10700 + 2070 = 14840 mq
che sono sufficienti sia a sostenere l’intervento nella sua globalità, che a mettere a disposizione circa 4000 mq per le altre attività e per i servizi del centro storico.
La seconda soluzione, invece, avendo due piani di autorimessa sotterranea, allo stato attuale, prevede:
2000 + 1850 + 2 x 2070 = 7990 mq
di parcheggio, che, pur non essendo sufficienti per l’intero intervento che richiede 8662 mq, lo diventano se si considera solamente l’eccedenza rispetto alla situazione attuale, pari a 4473 mq.
Inoltre, ipotizzando di realizzare l’autorimessa sotterranea in piazza Benamozegh, la possibilità di parcheggi centrali aumenta notevolmente. Infatti si ha una superficie complessiva di:
126 che, oltre a soddisfare notevolmente le richieste del nuovo intervento, rende disponibili 8178 mq per colmare le carenze dei parcheggi nel centro storico.
Da queste considerazioni emerge come, al di là dell’intervento in oggetto, dotare il centro storico della città di un’autorimessa come quella pensata per piazza Benamozegh possa costituire una possibile soluzione al problema dei parcheggi centrali di cui abbiamo già parlato nei capitoli precedenti.
5.5. ALTRI PARAMETRI DI VALUTAZIONE
Appurato che entrambe le soluzioni allo stato attuale sono inaccettabili, ma che diventano fattibili soltanto con la realizzazione dell’autorimessa costruita sotto piazza Benamozegh, sembra opportuno valutare altri parametri che possano far capire quale sia la soluzione migliore.
Si consideri la superficie di attività commerciale presente attualmente in piazza Buontalenti: i 102 punti vendita del mercato quotidiano di generi non alimentari hanno ciascuno una superficie di 6 mq per un totale di esposizione di 102 x 6 = 612 mq. La piazza sulla quale sono collocati, al netto della strada interposta tra il Mercato Centrale ed i banchi, ha una superficie di 100 x 20 = 2000 mq.
Tali valori sono da confrontarsi con la superficie effettiva di vendita e con quella lorda, introdotte con i piani destinati ad attività commerciali della nuova realizzazione. Infatti, tralasciando i locali interni al Mercato Centrale che sono oggetto di recupero, interessa valutare se ciò che viene costruito ex novo possa sopperire a quello che viene eliminato dallo stato attuale.
Il primo piano sottostante a piazza Buontalenti ha una superficie complessiva di 2070 mq ed è, quindi, maggiore di quella che accoglie i posteggi del mercato. Questo è dovuto al fatto che, pur mantenendo le dovute distanze dai fabbricati esistenti, necessarie per realizzare lo scavo, si occupa una parte del sovrastante tracciato stradale in modo da ridurre al minimo la distanza dal Mercato Centrale e, quindi, facilitare il collegamento tra i due ambienti. Anche
127 la superficie effettiva di vendita è maggiore di quella attuale perché risulta di 980 mq. A questo aumento la prima proposta prevede, inoltre, un ulteriore incremento di superficie destinata ad attività commerciale al secondo piano interrato per 790 mq.
Rispetto allo stato attuale è, però, diminuito il numero di attività perché, almeno dal progetto preliminare che è stato redatto, si stima che il primo piano interrato possa accogliere non più di 64 attività. Questo è dovuto al fatto che principalmente sono stati previsti negozi, piuttosto che banchi, che hanno una superficie di vendita notevolmente maggiore rispetto a quella dei posteggi attuali.
Se si calcola la superficie media di vendita del nuovo intervento questa risulta di (980 + 790) / 64 = 27,7 mq per la prima soluzione e di 980 / 64 = 15,3 mq per la seconda. Questo aumento di superficie media di vendita è dovuto al fatto che, nel nuovo intervento, non soltanto si sono previsti negozi, ma anche le dimensioni dei banchi sono state aumentate. Da visite in loco, infatti, si evince che i rivenditori dell’attuale mercato necessitano di maggior spazio perché spesso con i prodotti in vendita invadono gran parte delle corsie di passaggio tra i posteggi.
Si ricorda, inoltre, che ulteriori attività commerciali sono previste, se pure in misura diversa per le due soluzioni, anche nel seminterrato e nel primo piano del Mercato e che, quindi, complessivamente il numero di punti vendita ricavati nell’intero intervento risulta simile a quello attuale.
Un altro parametro che è interessante ai fini della valutazione di quale tra le due soluzioni sia la migliore è la collocazione e le dimensioni della rampa di accesso all’autorimessa. La prima soluzione, in cui l’ingresso al parcheggio è posto a 9,70 m di profondità, impone di realizzare una rampa molto lunga. Come previsto dal Decreto Ministeriale 1 febbraio 1986 Norme di sicurezza
antincendi per la costruzione e l’esercizio di autorimesse e simili, la pendenza di
tale rampa non può essere superiore al 20%. Dal calcolo risulta, quindi: 9,70 : 0,2 = 48,50 m.
128 Lo stesso decreto impone, inoltre, che la larghezza delle rampe a doppio senso di marcia non sia inferiore a 4,50 m. Come risulta dalle tavole di progetto, la rampa ha una lunghezza di 55 m, e quindi una pendenza del 17,6%, ed una larghezza di 5 m. Tali valori sono maggiori rispetto ai minimi di legge perché, data la lunghezza della rampa, è sembrato opportuno mantenere un certo margine di sicurezza ed evitare che la discesa in profondità risultasse troppo ripida.
L’unica collocazione possibile per tale rampa di accesso è lungo via Buontalenti perché in via del Cardinale ed in via Gherardi Del Testa vi sono gli ingressi al salone Centrale del Mercato e via Santa Fortunata risulta troppo stretta e corta. Sarebbe stato possibile collocare la rampa in via del Giglio, ma la sua estensione si sarebbe prolungata oltre la piazza Cavallotti che, invece, deve essere lasciata libera per essere oggetto eventualmente di un intervento analogo a quello previsto sotto piazza Buontalenti.
Tra la parte nord di via Buontalenti, verso piazza della Repubblica, e quella sud, verso via Cairoli, si è preferito posizionare la rampa di accesso all’autorimessa nella parte nord, perché attualmente via Cairoli e le strade ad essa limitrofe sono chiuse al traffico veicolare, mentre il transito è consentito intorno alla piazza del Voltone e nelle strade che da questa si dirigono verso la zona del Mercato. In questo modo la circolazione non subisce grandi trasformazioni perché la via Buontalenti, chiusa al traffico, diventa un semplice collegamento al parcheggio e via Giovannetti, attualmente percorribile, diventa la strada di accesso ad esso. Coloro che escono dal parcheggio, invece, terminata la rampa, si immettono in via Del Fante al termine della quale possono percorrere gli scali Saffi o gli scali Bettarini. In questo modo la circolazione del traffico rimane invariata rispetto allo stato attuale.
La seconda soluzione ha l’ingresso all’autorimessa a 6,30 m di profondità. La rampa deve, quindi, essere lunga:
6,30 : 0,2 = 31,50 m
Come nel caso precedente sia la larghezza che la lunghezza della rampa sono state maggiorate rispetto ai minimi imposti per agevolare la discesa al
129 parcheggio. Il collegamento tra il primo piano di parcheggio ed il secondo è garantito da una piccola rampa interna che ha una lunghezza di 14 m, dovendo superare un dislivello di 2,80 m.
Dalle tavole di progetto si vede che la rampa di accesso è stata posizionata in via Gherardi Del Testa, in modo tale da non interferire con l’ingresso al Mercato Centrale. Tale scelta è stata determinata prendendo in considerazione le ipotesi già fatte per la prima proposta e valutando lo stato attuale della circolazione. Data la ridotta lunghezza della rampa rispetto alla soluzione precedente, si è esclusa la possibilità di collocarla in via Buontalenti perché in questo modo si sarebbe eliminato un percorso che, anche se nelle ore diurne è chiuso al traffico, risulta importante per la pulizia e l’accesso alla zona del Mercato.
Tra via Gherardi Del Testa e via del Cardinale si è preferito scegliere la prima perché tale strada risulta meno trafficata e secondaria rispetto all’altra, data la maggiore lontananza dal ponte sul fosso Reale e la minor presenza di attività commerciali. Via del Cardinale, invece, in asse con via del Giglio, è un percorso preferenziale per chi dal Mercato vuole raggiungere piazza Cavallotti o via Grande: è sempre molto frequentata ed è inopportuno alterare il flusso continuo di persone con la presenza della rampa di accesso all’autorimessa.
E’ interessante notare che era stata presa in considerazione la possibilità di utilizzare le rampe di accesso al piano seminterrato del Mercato Centrale per scendere al parcheggio ed affiancare ad esse rampe più corte che permettessero di raggiungere la profondità desiderata. Le due discese al Mercato, avendo una larghezza di circa 3 m utilizzabile per un solo senso di marcia, garantivano da un lato l’ingresso e dall’altro l’uscita. Tale soluzione è risultata irrealizzabile per l’esigua larghezza delle strade che non consentiva alle autovetture di svoltare a 180°. Il Decreto Ministeriale già citato impone, infatti, che il raggio di curvatura per rampe ad unico senso di marcia non sia inferiore a 7 m. La seconda rampa, realizzata per scendere a 6,30 m, sarebbe stata troppo a ridosso degli edifici esistenti e non avrebbe permesso la presenza del
130 marciapiede, indispensabile per raggiungere le attività commerciali che si trovano lungo le strade.
Infine sono considerati i locali destinati a deposito: la prima soluzione ha per questi ambienti una superficie disponibile di 2680 mq. Tale spazio è diviso in due parti, una di 1400 mq nel piano seminterrato del Mercato Centrale con accesso carrabile dalle rampe laterali, l’altra di 1280 mq nel secondo interrato della nuova realizzazione. La seconda soluzione ha, invece, i depositi soltanto nel sotterraneo del Mercato per una superficie di 2965 mq.
5.6. BREVI CENNI SU PIAZZA CAVALLOTTI
Piazza Cavallotti si trova nelle immediate vicinanze del Mercato Centrale ed attualmente è destinata nelle ore della mattina ad accogliere il mercato quotidiano di prodotti ortofrutticoli su banchi smontabili che al termine delle attività vengono completamente rimossi. Nelle ore pomeridiane e notturne risulta, invece, inutilizzata e spesso diventa spazio di parcheggio abusivo per i residenti.
Si rende, quindi, necessario un intervento di riqualificazione analogo a quello proposto per piazza Buontalenti in modo tale da restituire alla piazza un certo decoro e trovare una diversa collocazione ai banchi del mercato.
Inoltre, come già detto per piazza Buontalenti, l’intervento deve essere capace di avere il numero di posti auto sufficienti alle esigenze dei rivenditori e della clientela, per non andare a gravare sui parcheggi centrali che già risultano insufficienti.
Tale intervento non sarà oggetto di questo lavoro, ma si vuole comunque valutare se una soluzione analoga a quella prevista per piazza Buontalenti possa costituire una soluzione possibile.
Pur non avendo analizzato in maniera particolareggiata la situazione di piazza Cavallotti, sulla base delle informazioni desunte dalla Tesi di Laurea relativa al sistema di piazze sotterranee previsto per l’area mercatale, è
131 possibile applicare a questa piazza il modello proposto per piazza Buontalenti svincolandolo dalla presenza del Mercato delle Vettovaglie e dal contesto dei parcheggi circostanti. Per questo motivo è indispensabile calcolare i precedenti parametri per piazza Buontalenti, considerando solamente le superfici relative alla nuova realizzazione ed ipotizzare di nuovo le due possibili soluzioni.
Le superfici relative alla prima soluzione sono riportate nella tabella sottostante:
PIAZZA BUONTALENTI – PRIMA PROPOSTA
PIANO INTERRATO SUPERFICIE COMMERCIALE LORDA [mq] SUPERFICIE EFFETTIVA DI VENDITA [mq] ATTIVITA’ STIMATE SUPERFICIE A PARCHEGGIO [mq] PRIMO 2070 980 64 - SECONDO 790 790 - - TERZO - - - 2070 TOTALE 2860 1770 64 2070
Come già visto per l’intervento globale si calcolano le superfici minime richieste per legge:
- D.M. 1444/68
0,2 x 2860 = 572 mq - L. 122/89
2860 : 3 = 953 mq
- Del. Reg. 233 del 26/07/99 1770 : 2 = 885 mq
per una superficie complessiva di 572 + 953 + 885 = 2410 mq da destinarsi a parcheggio.
Si nota subito che l’intervento non è “autosufficiente” perché la dotazione minima di parcheggi è superiore a quella prevista dal progetto.
132
PIAZZA BUONTALENTI – SECONDA SOLUZIONE
PIANO INTERRATO SUPERFICIE COMMERCIALE LORDA [mq] SUPERFICIE EFFETTIVA DI VENDITA [mq] ATTIVITA’ STIMATE SUPERFICIE A PARCHEGGIO [mq] PRIMO 2070 980 64 - SECONDO - - - 2070 TERZO - - - 2070 TOTALE 2070 980 64 4140
I minimi richiesti risultano pari a: - D.M. 1444/68
0,2 x 2070 = 414 mq - L. 122/89
2070 : 3 = 690 mq
- Del. Reg. 233 del 26/07/99 980 : 2 = 490 mq
per una superficie complessiva di 414 + 690 + 490 = 1594 mq da destinarsi a parcheggio.
Questa volta l’intervento risulta più che sufficiente a rispettare la dotazione minima di posti auto.
Si prende in considerazione anche la possibilità di assegnare ad ogni attività commerciale un posteggio, stimando che ad ogni rivenditore spettino 25 mq di superficie destinata a parcheggio. Risultano, quindi, necessari:
64 x 25 = 1600 mq
che coprono la necessità dei parcheggi pertinenziali.
La superficie complessiva risulta pari a 1600 + 490 = 2090 mq e anche in questo caso più gravoso, la soluzione proposta con due piani di autorimessa soddisfa a pieno le esigenze, lasciando anche un certo margine in eccesso.
Questa breve valutazione rafforza la fattibilità della seconda proposta rispetto alla prima tanto da pensare di poterla applicare anche a piazza
133 Cavallotti che ha una superficie di 1500 mq e accoglie 64 punti vendita. Si riporta di seguito una tabella riassuntiva nel caso si adottasse la soluzione di un piano di attività commerciali e due di autorimessa, stimando sulla base delle considerazioni fatte per piazza Buonatalenti che la superficie di vendita effettiva sia circa il 50% di quella lorda e mantenendo un numero di punti vendita pari a quello attuale: PIAZZA CAVALLOTTI PIANO INTERRATO SUPERFICIE COMMERCIALE LORDA [mq] SUPERFICIE EFFETTIVA DI VENDITA [mq] ATTIVITA’ STIMATE SUPERFICIE A PARCHEGGIO [mq] PRIMO 1500 750 64 - SECONDO - - - 1500 TERZO - - - 1500 TOTALE 1500 750 64 3000
I vincoli relativi alla dotazione minima di parcheggi sono, quindi, pari a: - D.M. 1444/68
0,2 x 1500= 300 mq - L. 122/89
1500 : 3 = 500 mq
- Del. Reg. 233 del 26/07/99 750 : 2 = 375 mq
per una superficie complessiva di 300 + 500 + 375 = 1175 mq. La soluzione prevede un totale di 3000 mq da destinarsi ad autorimessa e, quindi, rispetta di gran lunga i minimi imposti.
Come in precedenza si valuta, inoltre, la possibilità di assegnare ad ogni rivenditore un posto auto:
134 La superficie complessiva è di 1600 + 375 = 1975 mq che, ancora una volta, sono soddisfatti dalla soluzione proposta.
Come riprova dei risultati ottenuti precedentemente, si vuole comunque applicare il caso di due piani di attività commerciale e di un solo piano di parcheggio anche in piazza Cavallotti per dimostrare che tale tipologia organizzativa non è fattibile perché carente di posti auto e, quindi, non “autosufficiente”. Tralasciando il numero di attività commerciali, verifichiamo nella tabella che:
PIANO INTERRATO SUPERFICIE COMMERCIALE LORDA [mq] SUPERFICIE EFFETTIVA DI VENDITA [mq] SUPERFICIE A PARCHEGGIO [mq] PRIMO 1500 750 - SECONDO 1500 750 - TERZO - - 1500 TOTALE 3000 1500 1500
Da questi valori i vincoli imposti di leggi risultano pari a: - D.M. 1444/68
0,2 x 3000 = 600 mq - L. 122/89
3000 : 3 = 1000 mq
- Del. Reg. 233 del 26/07/99 1500 : 2 = 750 mq
per una superficie complessiva di 600 + 1000 + 750 = 2350 mq, mentre la soluzione prevede soltanto 1500 mq di parcheggio.
135 5.7. LA SCELTA DELLA SOLUZIONE MIGLIORE
Sulla base delle considerazioni fatte nei paragrafi precedenti, in relazione ai vincoli da rispettare ed ai parametri valutati, la soluzione migliore risulta la seconda quella cioè che prevede di realizzare sotto piazza Buontalenti un piano di attività commerciali e due piani di autorimessa.
Tale conclusione trova giustificazione, in primo luogo, nel fatto che la seconda proposta, ipotizzando di realizzare l’autorimessa sotterranea in piazza Benamozegh, soddisfa i minimi imposti dalla legge per i parcheggi di pertinenza e per quelli di relazione con un certo margine, tale da sopperire alle carenze di parcheggi centrali esistenti allo stato attuale.
Inoltre è opportuno notare che se si considerano le necessità di parcheggio, non in termini superficiali come imposto dalla legge, ma in termini di posti auto in modo tale da assegnare ad ogni punto vendita un posto macchina, il margine in eccesso è sufficiente a soddisfare questa necessità. Il numero di punti vendita stimati nel progetto preliminare è riportato nella seguente tabella:
PIANO ATTIVITA’ STIMATE
PRIMO INTERRATO NUOVA REALIZZAZIONE 64
SOTTERRANEO MERCATO 20
PIANO TERRA MERCATO 163
PRIMO PIANO MERCATO 25
TOTALE 272
Assegnando ad ogni posto auto 25 mq di superficie a parcheggio risulta: 272 x 25 = 6800 mq
Tale valore deve essere confrontato con quello relativo alla superficie dei parcheggi imposti dal Decreto Ministeriale 1444/68 ed a quella dei parcheggi di pertinenza prevista della Legge 122/89 che risultavano essere:
136 I 1000 mq circa di differenza sono imputabili sia alla necessità di passare dal parametro volumetrico a quello superficiale, sia al fatto che i fondi commerciali sono un numero considerevole rispetto alle loro dimensioni ridotte per garantire la concorrenzialità commerciale tra i punti vendita.
L’eccesso di superficie con funzione di parcheggio nella seconda soluzione è di oltre 8000 mq e questo permette, quindi, di assegnare ad ogni attività commerciale un posto auto, pur mantenendo un ampio margine di circa 7000 mq per colmare le carenze di parcheggi centrali.
In secondo luogo la seconda proposta, anche se in misura minore rispetto alla prima, incrementa rispetto allo stato attuale la superficie da destinarsi ad attività commerciali e la superficie media di ciascun punto vendita.
Inoltre la rampa di accesso all’autorimessa ha una posizione meno invasiva rispetto a quella proposta nella prima soluzione perché ha una lunghezza di circa 20 m inferiore.
Infine i locali destinati a deposito ricoprono una superficie maggiore e sono tutti concentrati nel piano seminterrato del Mercato, in modo tale da essere tutti accessibili con i veicoli. La prima soluzione, invece, ha poco meno della metà di tali ambienti nel secondo interrato della nuova realizzazione che sono privi di accesso carrabile ed oltretutto collocati ad una profondità maggiore.
In generale, quindi, la seconda proposta appare più equilibrata perché, pur migliorando le condizioni rispetto allo stato attuale in termini di ambienti destinati al pubblico, garantisce allo stesso tempo un’adeguata dotazione di spazi destinati a parcheggio ed una miglior accessibilità ai locali di deposito.
