CHIARIMENTI 2 Domanda n.1

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CHIARIMENTI 2

Domanda n.1

Con riferimento al requisito di cui al punto 7.3 lett. a) del disciplinare di gara, il valore minimo di € 75.000.000 è da riferirsi al valore complessivo degli immobili (quindi ottenuto dalla somma del valore degli immobili di almeno 3 valutazioni) oppure al valore di ogni singolo immobile di ciascuna valutazione?

Risposta n. 1

Si conferma che il valore di € 75.000.000 deve riferirsi a ciascuna stima effettuata.

Domanda n.2

Con riguardo ai requisiti di capacità tecnica e professionale, il valore di € 75.000.000,00 si riferisce a ciascuna perizia ovvero al valore totale delle 5 perizie?

Risposta n. 2

Si conferma che il valore di € 75.000.000 deve riferirsi a ciascun servizio effettuato.

Domanda n.3

In merito ai requisiti di capacità tecnica e professionale: “Svolgimento negli ultimi cinque anni, come sopra individuati, di almeno 5 servizi di cui 3 valutazioni immobiliari e 2 di Due Diligence (anche eventualmente svolti in concomitanza con l’incarico di valutazione) relativi ad immobili o complessi immobiliari ciascuno di valore stimato pari almeno al 50% del valore dell’immobile di valore più elevato tra quelli previsti quali possibile oggetto di gara (ossia € 150.000.000, come da Prospetto ALLEGATO 3 al CS), e pertanto non inferiore a € 75.000.000 ciascuno oltre IVA”,

“ciascuno” è riferito ai “5 servizi” o a “immobili”? in particolare:

A. Nel caso in cui “ciascuno” è da riferire ai “5 servizi” Svolgimento negli ultimi cinque anni, di almeno 5 servizi di cui, 3 valutazioni immobiliari e 2 di Due Diligence, ciascun servizio per un valore stimato degli immobili pari ad almeno a € 75.000.000?

B. Nel caso in cui “ciascuno” è da riferire a “immobili o complessi immobiliari” Svolgimento negli ultimi cinque anni, di almeno 5 servizi di cui, 3 valutazioni immobiliari e 2 di Due Diligence, per immobili di valore stimato pari o superiore a € 75.000.000 ciascuno?

Risposta n. 3

Ciascun servizio dovrà riferirsi ad un immobile per il quale il valore stimato sia pari almeno a € 75.000.000. Il servizio potrà anche riferirsi alla valutazione in unica soluzione di più immobili per i quali il valore complessivo stimato sia pari almeno a 75.000.000.

Domanda n. 4

Agli art. 7.3 del disciplinare di gara, viene richiesto lo “Svolgimento negli ultimi cinque anni, come sopra individuati, di almeno 5 servizi di cui 3 di valutazioni immobiliari e 2 di Due Diligence (anche eventualmente svolti in concomitanza con l’incarico di valutazione) relativi ad immobili o complessi immobiliari ciascuno di valore stimato pari almeno al 50% del valore dell’immobile di valore più elevato tra quelli previsti quali possibile oggetto di gara (ossia € 150.000.000, come da Prospetto ALLEGATO 3 al CS), e pertanto non inferiore a € 75.000.000 ciascuno oltre IVA”.

L'importo indicato di € 75.000.000,00 fa riferimento al singolo immobile o al valore complessivo del portafoglio oggetto del servizio?

Risposta n. 4

Per ciascun servizio dovrà riferirsi ad un immobile per il quale il valore stimato sia pari almeno a € 75.000.000. Il servizio potrà anche riferirsi alla valutazione in unica soluzione di più immobili per i quali il valore complessivo stimato sia pari almeno a 75.000.000.

Domanda n. 5

Fermo restando che il soggetto che sottoscriverà i rapporti delle valutazioni e delle Due Diligence dovrà essere abilitato all’esercizio della professione da almeno 10 anni ed iscritto al relativo albo/ordine professionale, potranno far parte del gruppo di lavoro soggetti che, pur non essendo iscritti ad albi/ordini professionali, siano comunque in possesso di titoli di studio/professionali attinenti all’espletamento delle valutazioni immobiliari (architetti, ingegneri, geometri, ecc.)?

Risposta n. 5

Dipende da quali attività saranno assegnate a tali soggetti, che potranno interessare varie fasi o segmenti specifici delle attività richieste nel bando. Si fa tuttavia presente che, ove tali attività riguardino la valutazione immobiliare, esse sono riservate a professionisti ed operatori iscritti ai

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relativi albi ed elenchi, in quanto unici “legittimati” sulla base della legislazione vigente. Maggiori dettagli sono contenuti nella Circolare ACCREDIA prot.DC2018SSV237 del 28.08.2018, cui si rimanda per gli approfondimenti del caso.

Domanda n. 6

E’ ammessa la partecipazione di un operatore economico rientrante nella categoria degli operatori economici di cui all’art. 45 del D.Lgs. n. 50/2016, con comprovata esperienza, in considerazione di quanto riportato all’art. 5 del Disciplinare “Sono, inoltre, ammessi altri soggetti pubblici e/o privati in possesso dei requisiti di qualificazione economico-finanziaria e tecnico- professionale previsti per lo svolgimento del servizio di cui al presente disciplinare”? In caso di risposta affermativa, è ammessa l’esecuzione del servizio anche da parte di soggetti laureati in economia e con esperienza professionale al riguardo, non iscritti negli appositi albi ed elenchi previsti dai vigenti ordinamenti professionali, oppure si tratta di attività riservata?

Risposta n. 6

Le attività che riguardano la valutazione immobiliare sono riservate a professionisti ed operatori economici di cui all’art. 45 del D.Lgs. n. 50/2016 iscritti ai relativi albi ed elenchi, in quanto unici

“legittimati” sulla base della legislazione vigente e secondo i principi contenuti nella Circolare ACCREDIA prot. DC2018SSV237 del 28.08.2018, cui si rimanda per gli approfondimenti del caso.

Domanda n. 7

Agli artt. 9 - 10 - 11.1 - 11.2 del capitolato speciale è prevista l'applicazione di penali in relazione all'indicatore di soddisfazione. Vi sono ulteriori tipologie di penale di cui all’art. 11.3, tabella 6, punto C ed, in caso positivo, potete declinare le medesime?

Risposta n. 7

Le penali sono esclusivamente quelle previste nel capitolato tecnico.

Domanda n. 8

Tra i membri degli organi con poteri di direzione o di vigilanza dell'Impresa (punto 4) si devono indicare i membri del CDA, i Sindaci, i membri dell'Organismo di Vigilanza, alcuni di questi, tutti o altri soggetti?

Risposta n. 8

In base al decreto legislativo n. 159/2011 (Codice delle leggi antimafia), come successivamente modificato ed integrato, i soggetti sottoposti alla verifica antimafia sono quelli indicati all’art. 85 del medesimo decreto, tra i quali sono ricompresi oltre ai membri del CdA, i membri del collegio sindacale, nonché i soggetti che svolgono i compiti di vigilanza.

Domanda n. 9

Nel caso in cui dalla visura camerale risulti l'indicazione espressa dei poteri rappresentativi conferiti, è sufficiente allegare la visura camerale stessa in luogo della dichiarazione sostitutiva resa dal legale rappresentante? Nel caso sia necessaria la dichiarazione sostitutiva, esiste un modello preferenziale o l’indicazione dei contenuti minimi? In entrambi casi in quale sezione del portale il documento deve essere caricato e deve essere allegato ad altri documenti o come file separato?

Risposta n. 9

Come previsto al paragrafo 15.2 del Disciplinare di gara, le informazioni riguardanti l’operatore economico, inclusa l’indicazione dei soggetti dotati di poteri di rappresentanza, devono essere rese mediante la compilazione delle parti pertinenti il DGUE (All. 1/B). Qualora il numero di tali soggetti fosse consistente, potrà essere fornito un elenco, in allegato allo stesso DGUE, reso dal legale rappresentante sempre previa dichiarazione sostitutiva e firmato digitalmente. La sezione del portale su cui dovrà essere caricata la suddetta documentazione è quella relativa alla

“Documentazione amministrativa”.

Domanda n. 10

Con riferimento alle attività di Due Diligence spesso in tale tipo di attività non viene indicato il valore dell’immobile e, comunque, non sempre è possibile venire a conoscenza del suo valore effettivo; relativamente alla comprova del requisito (Disciplinare di Gara par 23.1 - Aggiudicazione dell’appalto), in alternativa si può comprovare il dato riferito al valore dell’immobile su cui è stata effettuata la Due Diligence tramite autocertificazione?

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Risposta n. 10

Si conferma che il valore presunto dell’immobile può essere oggetto di autocertificazione fornendo alla stazione appaltante gli elementi essenziali per verificarne i presupposti (es.

cubatura entro e fuori terra, SLP, valore unitario stimato al metro cubo/metro quadrato, localizzazione, destinazione d’uso, ecc.)

Domanda n. 11

E’ possibile conoscere il livello di occupazione degli immobili, anche solo in termini percentuali?

Risposta n. 11

Gli immobili sui quali potrà essere richiesta la prestazione sono immobili da costruire o in costruzione o già occupati, in quanto oggetto di locazione o in utilizzo a fini strumentali da parte dell’Istituto. In prima approssimazione si può ritenere che le due tipologie si presentino in percentuale rispettivamente del 20% e dell’80%.

Domanda n. 12

Con riferimento alla documentazione integrativa, il disciplinare di gara richiede che anche le l’impresa subappaltatrice presenti il PASSOE. Come deve essere classificato in sede di creazione del PassOE il ruolo del subappaltatore, visto che nella creazione del PassOE i ruoli in gara non prevedono tale figura?

Risposta n. 12

Per l’inserimento del subappaltatore ai fini del PassOE è opportuno rivolgersi al Call center dell’Anac.

Domanda n. 13

Il fatturato da inserire nel DGUE deve essere quello dell'ultimo triennio come espresso nel modulo, ovvero quello relativo all'ultimo quinquennio, come previsto dai requisiti di capacità finanziaria di cui all'art. 7.2 del disciplinare di gara?

Risposta n. 13

Il fatturato da inserire nel DGUE è quello riferito al quinquennio (2013-2017) come richiesto nel disciplinare di gara.

Domanda n. 14

E’ obbligatorio inserire gli indici finanziari di cui al punto 4) sezione B del DGUE?

Risposta n. 14

L’indicazione degli indici finanziari non rientra tra i requisiti richiesti per partecipazione alla gara.

Domanda n. 15

Per la valutazione del criterio “B) Profili organizzativi-funzionali di cui al successivo paragrafo 18.1” si chiede l’organigramma del gruppo di lavoro (con riferimento alle figure professionali e loro collaboratori) che personalmente e concretamente svolgeranno le prestazioni, oltre alle figure che svolgeranno le azioni di collegamento con la stazione appaltante, con l’indicazione della posizione nella struttura del concorrente (libero professionista, anche in associazione, socio, amministratore, direttore tecnico, dipendente. Dove va inserito l’organigramma? In calce allo schema Allegato 1/F “Documentazione di cui al paragrafo 16- Offerta Tecnica – B” o in una relazione separata?

Risposta n. 15

L’organigramma risulta dal “Ruolo/responsabilità nel gruppo di lavoro” indicato per ciascun professionista nell’ Allegato 1/F “Documentazione di cui al paragrafo 16- Offerta Tecnica – B”.

Domanda n. 16

L’accordo-quadro riguarda le prestazioni relative ad un massimo di n. 250 immobili o complessi immobiliari, di varia destinazione d’uso e di consistenze differenziate (da grandi complessi a singole unità immobiliari o a terreni edificabili). Ai fini della corretta calibrazione dell’offerta economica, è possibile avere, anche per cluster di immobili, la localizzazione geografica degli stessi?

Risposta n. 16

Al momento non è possibile individuare la dislocazione degli immobili oggetto del servizio. Si può solo presumere che gli stessi siano dislocati sull’intero territorio nazionale con prevalenza su Roma e nel Centro-nord.

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Domanda n. 17

Con riferimento ai profili di carattere organizzativo-funzionale, di cui al paragrafo 18.2-B viene specificato che "La valutazione si riferirà alle proposte del concorrente relative alla qualità e al numero delle risorse professionali messe a disposizione in modo da assicurare la presenza di un team multidisciplinare ed esperto nella specifica materia (comprese le figure dei collaboratori e del personale di supporto) e organizzato in modo da far fronte efficacemente e nei tempi previsti agli adempimenti richiesti." Nel concetto di "collaboratori e di personale di supporto" possono essere inclusi i soggetti liberi professionisti, che non siano dipendenti dell'offerente?

Risposta n. 17

Secondo quanto stabilito nelle Linee guida dell’Anac n.1/2016, possono esseri inclusi soggetti liberi professionisti che svolgono attività di consulenza con contratto di collaborazione coordinata e continuativa su base annua iscritti ai relativi albi professionali e muniti di partita IVA, che firmino i documenti tecnici e che abbiano fatturato nei confronti del soggetto offerente una quota superiore al cinquanta per cento del proprio fatturato annuo, risultante dall’ultima dichiarazione IVA. Inoltre i liberi professionisti possono essere associati in RTP, con le modalità indicate nel disciplinare di gara. In entrambi i casi in vigenza contrattuale i suddetti professionisti saranno sottoposti ai vincoli previsti rispettivamente al paragrafo 18.2 del disciplinare e all’articolo 3.2 del Capitolato.

Domanda n. 18

Con riguardo ai requisiti di capacità tecnica e professionale di cui al successivo paragrafo 7.3. il periodo di svolgimento dei 5 servizi da prendere in considerazione (“ultimi cinque anni antecedenti la pubblicazione del bando”), è il periodo ricompreso tra 29/12/2013 al 29/12/2018 (data di pubblicazione del Bando sulla GUUE)? Inoltre il quinquennio da prendere in considerazione include il 2018 e possono essere inclusi anche i servizi ultimati nel quinquennio considerato, anche se non ancora fatturati al cliente?

Risposta n. 18

Mentre ai fini dell’attestazione dei requisiti di capacità economico finanziaria (bilanci) il quinquennio di riferimento è 2013-2017, ai fini dell’attestazione del requisito di capacità tecnico- professionale il quinquennio include anche il 2018 ed i servizi ultimati sono quelli per i quali è stato emesso il certificato attestante l’avvenuta ultimazione delle prestazioni dal quale risulti che l’esecutore abbia completamente e regolarmente eseguito le prestazioni contrattuali, o documentazione equivalente in caso prestazione resa a soggetti privati.

Domanda n.19

Può partecipare una società che non è una "società di ingegneria" di cui all'art. 46 del codice degli appalti, ma una società per azioni che ha per oggetto sociale la prestazione dei servizi oggetto della gara, i quali sono regolarmente svolti sia per committenti privati che pubblici.

Risposta n. 19

Come espressamente previsto al paragrafo 5 del disciplinare di gara sono ammessi anche soggetti diversi dalle società di ingegneria, purché in possesso dei requisiti richiesti.

Domanda n. 20

E’ necessario inserire il fatturato annuo specifico oppure fa fede il solo fatturato globale annuo come indicato nel disciplinare di gara al paragrafo 7.2 a) - requisiti di capacità economica e finanziaria?

Risposta n. 20

Come espressamente richiesto nel disciplinare è sufficiente indicare il solo fatturato globale. Il fatturato annuo specifico non rientra tra i requisiti richiesti per partecipazione alla gara.

Domanda n. 21

In riferimento ai requisiti di capacità tecnica e professionale di cui al paragrafo 7.3. del Disciplinare di Gara e, in particolare, con riguardo al requisito dell'avere svolto almeno 2 servizi di Due Diligence, lo svolgimento di tali servizi implica la redazione di un documento meramente tecnico, dove l'elemento del valore dell'immobile non è incluso nel mandato, né tantomeno il valore è ivi evincibile. Con quali modalità il concorrente potrebbe dimostrare in modo soddisfacente per la Stazione Appaltante il valore di un immobile oggetto di un documento meramente tecnico, dove lo stesso documento non prevede che venga effettuata anche la relativa valutazione?

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Risposta n. 21

Domanda n. 22

Con riferimento alla documentazione richiesta dal paragrafo 23.1 del Disciplinare di Gare, potete confermare che il certificato generale del casellario giudiziale e l'informazione antimafia verranno acquisiti direttamente dalla stazione appaltante e, pertanto, i concorrenti, oltre alle dichiarazioni sostitutive, non dovranno produrre altro?

Risposta n. 22

Si conferma che tutti i requisiti di cui all’articolo 80 del codice dei contratti saranno verificati dalla stazione appaltante con acquisizione diretta dei certificati attraverso la piattaforma Avcpass dell’Anac. Sarà invece a carico dell’operatore economico produrre gli attestati di regolare esecuzione, bilanci, ecc. non disponibili presso la suddetta banca dati.

Domanda n. 23

Con riferimento al punto 5 del paragrafo 23.1 di pagina 42 del disciplinare di gara ove si dice che le copie conformi dei certificati di regolare esecuzione dei servizi, che il concorrente ha dichiarato di aver svolto conformemente al paragrafo 7.3. devono essere completi dei relativi importi, il riferimento agli importi deve intendersi riferito al valore dell'immobile o al compenso ricevuto per la prestazione del servizio effettuato?

Risposta n. 23

Gli importi devono essere riferiti sia ai compensi ricevuti che al valore dell’immobile laddove dichiarato in sede di partecipazione, secondo le modalità descritte nella risposta n. 2 dei

“Chiarimenti n. 1” già pubblicati.

Domanda n. 24

Sotto quale voce della sezione "6) Documento di Partecipazione ed eventuali allegati" del Sistema informatico si deve caricare copia scannerizzata del PASSOE e della ricevuta di pagamento del contributo a favore dell'ANAC

Risposta n. 24

Il PASSOE e la ricevuta di pagamento del contributo a favore dell'ANAC devono essere caricate nella sezione “Richieste ai partecipanti” relative al lotto (unico nel caso specifico).

Domanda n. 25

Devono essere indicati nel DGUE i seguenti punti relativi all’iscrizione in un elenco ufficiale di imprenditori, fornitori, o prestatori di servizi o al possesso di certificazione rilasciata da organismi accreditati, ai sensi dell’articolo 90 del Codice al possesso di attestazione rilasciata da Società Organismi di Attestazione (SOA), ai sensi dell’articolo 84 del Codice (settori ordinari) ovvero, al possesso di attestazione rilasciata nell’ambito dei Sistemi di qualificazione di cui all’articolo 134 del Codice, previsti per i settori speciali?

Risposta n. 25

Il DGUE è un documento predisposto per ogni tipologia di gara (lavori, servizi e forniture) devono pertanto essere compilate solo le parti pertinenti all’oggetto della procedura e all’operatore economico che concorre.

Domanda n. 26

Al fine della dimostrazione del beneficio di riduzione della garanzia provvisoria in quanto piccola impresa quale documentazione bisogna produrre?

Risposta n. 26

L’impresa concorrente, nell’ambito del proprio modello DGUE, dovrà dichiarare nella “Parte II:

Informazioni sull'operatore economico – Sez. A: Informazioni sull'operatore economico” se è una microimpresa, oppure un'impresa piccola o media, senza alcun onere probatorio ulteriore.

Domanda n. 27

Considerato che le dichiarazioni fiscali e bilanci non sono ancora stati presentati/approvati per l’anno 2018, è sufficiente presentare i documenti relativamente all’anno 2017 o bisogna presentare un’autocertificazione in riferimento all’anno 2018?

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Risposta n. 27

Mentre ai fini dell’attestazione dei requisiti di capacità economico finanziaria (bilanci) il quinquennio di riferimento è 2013-2017, ai fini dell’attestazione del requisito di capacità tecnico- professionale il quinquennio include anche il 2018 ed i servizi ultimati sono quelli per i quali è stato emesso il certificato attestante l’avvenuta ultimazione delle prestazioni dal quale risulti che l’esecutore abbia completamente e regolarmente eseguito le prestazioni contrattuali, o documentazione equivalente in caso prestazione resa a soggetti privati.

Domanda n. 28

E’ possibile aggiungere ulteriori righe alla descrizione degli “Elementi di qualificazione della prestazione professionale” previsto nell’allegato Modello 1/E?

Risposta n. 28

Si, è possibile aggiungere ulteriori righe.

Domanda n. 29

I professionisti iscritti all’Albo con contratto di collaborazione coordinata e continuativa stipulato con la società concorrente — i cosiddetti “salary-like” — possono integrare il gruppo di lavoro dedicato alla commessa.

Risposta n. 29

Secondo quanto stabilito nelle Linee guida dell’Anac n.1/2016, possono esseri inclusi soggetti liberi professionisti che svolgono attività di consulenza con contratto di collaborazione coordinata e continuativa su base annua iscritti ai relativi albi professionali e muniti di partita IVA, che firmino i documenti tecnici e che abbiano fatturato nei confronti del soggetto offerente una quota superiore al cinquanta per cento del proprio fatturato annuo, risultante dall’ultima dichiarazione IVA. Inoltre i liberi professionisti possono essere associati in RTP, con le modalità indicate nel disciplinare di gara. In entrambi i casi in vigenza contrattuale i suddetti professionisti saranno sottoposti ai vincoli previsti rispettivamente al paragrafo 18.2 del disciplinare e all’articolo 3.2 del Capitolato;

Domanda n. 30

All’Allegato Modello 1/F è specificato: “documento firmato digitalmente dai soggetti previsti al paragrafo 17 del disciplinare di gara”. Il paragrafo 17, tuttavia, fa riferimento all’offerta economica. Quali soggetti devono firmare la documentazione tecnica.

Risposta n. 30

L’Allegato Modello 1/F riporta a pagina 1 i riferimenti al paragrafo 17 del disciplinare di gara, per un mero refuso, il riferimento corretto è il paragrafo 16 “CONTENUTO DELLA OFFERTA TECNICA” nel quale è previsto che “I documenti costituenti l'offerta tecnica devono essere sottoscritti digitalmente dal professionista, legale rappresentante del concorrente o da un suo procuratore, con l'eccezione dei curricula che potranno essere sottoscritti digitalmente dal professionista che lo presenta oppure dal concorrente.

Domanda n. 31

Al Modello PR è specificato: “documento firmato digitalmente dai soggetti previsti al paragrafo 16 del disciplinare di gara”. In caso di società di capitale, i modelli PR possano essere firmati dal legale rappresentante della società?

Risposta n. 31

Si, i modelli PR devono essere firmati dai soggetti già indicati al paragrafo 16.

Domanda n. 32

Relativamente al paragrafo 23.1, punto 5), considerato che l’allegato XVII del Codice degli Appalti prevede la necessità di presentare certificati di regolare esecuzione per l’esecuzione di lavori — ma non fa la stessa indicazione per la comprovazione dello svolgimento di servizi — si chiede conferma che il requisito possa essere assolto con la presentazione dei relativi contratti e fatture.

Risposta n. 32

Si conferma che il requisito può essere assolto anche con la presentazione dei relativi contratti e fatture.

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Domanda n. 33

In caso di aggiudicazione della gara, è possibile apportare alla documentazione contrattuale le modifiche necessarie per rendere la stessa coerente con le policy aziendali del concorrente affidatario?

Risposta n. 33

In merito al primo punto del quesito, atteso quanto previso all’art. 1 dello Schema di contratto, ultimo cpv., “L'esecuzione dell'Accordo quadro dovrà avvenire in conformità a quanto previsto dai predetti elaborati, dalla documentazione di gara, dal presente Accordo quadro nonché dai contratti attuativi dei singoli servizi e secondo le disposizioni normative vigenti”. Le integrazioni contrattuali sono solo quelle previste dalla disciplina di gara.

Domanda n. 34

Si chiede conferma della possibilità di subappaltare l'attività di due diligence immobiliare ad altra società del gruppo.

Risposta n. 34

Con riguardo al secondo quesito, si conferma che il subappalto è ammesso per la prestazione secondaria (Due Diligence), nei limiti del 30% dell’importo complessivo del contratto, in conformità a quanto previsto dall’art. 105 del Codice e dal paragrafo 9 del disciplinare di gara.

Domanda n. 35

Durante la procedura di creazione del PASSoe in avvalimento il sistema avverte che non sono previsti requisiti avallabili per il bando in questione nonostante nel disciplinare di gara sia ben esplicitata la possibilità dell'utilizzo dello strumento dell'avvalimento. ANAC ha indicato come soluzione la creazione del PassOE utilizzando il modulo previsto per RTI. L’impresa ausiliaria genera la propria componente di PassOE selezionando il ruolo di "Mandante in RTI" e l’impresa ausiliata genera il PassOE selezionando il ruolo di "Mandataria in RTI". Confermate che è possibile partecipare con un'impresa ausiliaria che ha un PassOE che riporta la dicitura "Mandante in RTI"

e con un'impresa ausiliata che ha un PassOE che riporta la dicitura "Mandataria in RTI"?

Risposta n. 35

Si conferma quanto indicato dall’Anac.

Domanda n. 36

Nell'ipotesi in cui la due diligence tecnica non riporti il valore dell'immobile oggetto del report e il cliente non sia disposto ad inserire detto importo nel certificato di regolare esecuzione del servizio, confermate che l'autocertificazione prodotta dal concorrente sostituisca l'indicazione dell'importo del valore dell'immobile nel suddetto certificato a comprova del requisito?

Risposta n. 36

Domanda n. 37

Laddove il concorrente fornisse ulteriore documentazione attestante le modalità di svolgimento del servizio, anche sotto forma di progetto tecnico (oltre ai 5 elaborati richiesti - di cui 3 servizi estimativi di valutazione immobiliare e 2 servizi di due diligence), sarà valutata dalla Commissione ai fini dell’attribuzione del punteggio relativo all’offerta tecnica?

Risposta n. 37

Il quesito attiene alla fase di valutazione dell’offerta tecnica, pertanto, sarà compito della Commissione esprimere (o meno) giudizi in merito all’attinenza degli ulteriori documenti prodotti, che comunque non potranno surrogare, in tutto o in parte, il contenuto degli elaborati richiesti nel disciplinare di gara.

Domanda n. 38

La società è certificata RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) e numerosi professionisti di cui si avvale per l’espletamento delle valutazioni immobiliari, facenti parte dell’organico societario in quanto dipendenti, sono in possesso della qualifica di “RICS Registered Valuer”. I soggetti in possesso della suddetta qualifica “RICS Registered Valuer”, risultano conformi ai requisiti della norma UNI 11558, in quanto RICS rientra tra le associazioni riconosciute a livello europeo, che la medesima norma UNI considera equipollenti ai fini della qualificazione dei

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valutatori immobiliari. La qualifica di “RICS Registered Valuer”, potrà essere considerata equipollente, ai fini dell’attribuzione del punteggio relativo ai criteri di valutazione dell’offerta, alla certificazione di “Esperto Valutatore Immobiliare” di livello avanzato secondo la norma UNI 11558:2014?

Risposta n. 38

Il quesito attiene alle modalità di valutazione dell’offerta tecnica con particolare riferimento al Criterio B e ai punteggi ad esso associati nella Tabella 4 del Disciplinare di Gara. Al riguardo, lo stesso disciplinare di gara prevede che l’attribuzione del punteggio sia eseguita anche in base al possesso del requisito di “Esperto Valutatore Immobiliare” di livello Avanzato secondo UNI 11558:2014 o di equivalente attestazione internazionale. Nello stesso punto si precisa che la dimostrazione dell’equivalenza del requisito è a carico del concorrente. Naturalmente tale dimostrazione sarà vagliata dai commissari di gara in sede di attribuzione del punteggio, mentre non è evidentemente possibile vagliarla a priori sulla base delle enunciazioni che sono state riportate nel quesito stesso.

Domanda n. 39

Nel documento denominato “Allegato 1 - PROCEDURA APERTA PER L’AFFIDAMENTO DEI SERVIZI ESTIMATIVI E DI “DUE DILIGENCE IMMOBILIARE” RELATIVA AL QUADRIENNIO 2018-2021 (GARA N. 17/2018 – CIG 751038883C). DISCIPLINARE DI GARA” al paragrafo § 16 “CONTENUTO DELLA OFFERTA TECNICA “si afferma che “Nell’attribuzione del punteggio si terrà conto della circostanza che almeno uno dei componenti il gruppo di lavoro (preferibilmente il coordinatore) sia dotato di certificazione di “Esperto Valutatore Immobiliare” di livello AVANZATO secondo UNI 11558:2014, o di altra attestazione riconosciuta equivalente per gli operatori stranieri ”.Si richiede conferma circa il fatto che la previsione di poter presentare “un’attestazione riconosciuta equivalente” limitata ai soli operatori stranieri sia un refuso, ciò in quanto la stessa norma UNI 11558 all’art. 6.4, stabilisce che “il valutatore immobiliare ha titolo per ottenere il riconoscimento anche a livello nazionale qualora disponga di una specifica qualifica conseguita in altro Paese dell’UE, ovvero riconosciuta a livello UE”. Nel caso in cui tale previsione non fosse un refuso, si creerebbe infatti una situazione per cui due soggetti, uno italiano ed uno straniero entrambi con identica certificazione riconosciuta a livello UE, ne conseguirebbero vantaggi differenti, andando a ledere il principio di libera concorrenza e di pari opportunità. A tal proposito si rimanda al comunicato di RICS Italia del 18 gennaio 2019.

Risposta n. 39

Fermo restando che il quesito attiene alle modalità di valutazione dell’offerta tecnica da parte dei commissari di gara in sede di attribuzione del punteggio, la certificazione richiesta nel disciplinare di gara fa riferimento (“secondo”) alla Norma UNI 11558:2014, che all’art. 6.4 stabilisce che “il valutatore immobiliare ha titolo per ottenere il riconoscimento anche a livello nazionale qualora disponga di una specifica qualifica conseguita in altro Paese dell’UE, ovvero riconosciuta a livello UE”. Pertanto, l’operatore italiano con identica certificazione riconosciuta a livello UE ed un operatore straniero sarà valutato con lo stesso criterio.

Domanda n. 40

Con riferimento a quanto riportato a pag. 32 del Disciplinare: “Nell’attribuzione del punteggio si terrà conto della circostanza che almeno uno dei componenti il gruppo di lavoro (preferibilmente il coordinatore) sia dotato di certificazione di “Esperto Valutatore Immobiliare” di livello avanzato secondo UNI 11558:2014, o di altra attestazione riconosciuta equivalente per gli operatori stranieri”, per un operatore italiano può essere considerato equivalente, ai fini dell’attribuzione del punteggio, il possesso di altra certificazione specialistica di settore, accettata e riconosciuta a livello mondiale, quale a titolo esemplificativo “Member RICS” o “RICS Registered Valuer”?

Risposta n. 40

Fermo restando che il quesito attiene alle modalità di valutazione dell’offerta tecnica da parte dei commissari di gara in sede di attribuzione del punteggio, per un operatore italiano può essere considerato, ai fini dell’attribuzione del punteggio, il possesso di altra certificazione specialistica di settore, accettata e riconosciuta a livello internazionale.

Domanda n. 41

Il periodo di riferimento da considerare ai fini del requisito di capacità tecnica e professionale (par. 7.3) è il quinquennio dal 20/12/2013 al 19/12/2018?

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Risposta n. 41

Si conferma che ai fini dell’attestazione del requisito di capacità tecnico-professionale il quinquennio va dal 20/12/2013 al 19/12/2018 ed i servizi ultimati sono quelli per i quali è stato emesso il certificato attestante l’avvenuta ultimazione delle prestazioni dal quale risulti che l’esecutore abbia completamente e regolarmente eseguito le prestazioni contrattuali, o documentazione equivalente in caso prestazione resa a soggetti privati. Con l’occasione si rammenta, invece, che ai fini dell’attestazione dei requisiti di capacità economico finanziaria (bilanci) il quinquennio di riferimento è 2013-2017.

Domanda n. 42

Con riferimento al paragrafo 7.4, undicesimo capoverso, è corretta l’interpretazione secondo la quale, in caso di RTI orizzontale, il requisito relativo ai servizi analoghi debba essere posseduto dal RTI nel suo complesso e dalla impresa mandataria in misura maggioritaria?

Risposta n. 42

Si conferma che, in caso di RTI orizzontale, il requisito relativo ai servizi analoghi debba essere posseduto dal RTI nel suo complesso e dalla impresa mandataria in misura maggioritaria Domanda n. 43

Nel caso in cui due o più componenti il raggruppamento temporaneo abbiano il medesimo legale rappresentante, la firma digitale del suddetto legale rappresentante può essere apposta una sola volta sui documenti di offerta, a valere per ciascun componente rappresentato?

Risposta n. 43

Il legale rappresentante può apporre la firma digitale una sola volta per entrambe le società del gruppo rappresentate in caso di documento congiunto. In caso di singolo documento (ad es.

DGUE della società partecipante al raggruppamento), dovrà essere firmato per ciascuna società rappresentata.

Domanda n. 44

Con riferimento alle modalità di produzione della cauzione provvisoria, il documento informatico da caricare dovrà essere sottoscritto con firma digitale del solo soggetto garante ovvero anche dall’operatore economico?

Risposta n. 44

Il documento informatico relativo alla cauzione provvisoria dovrà essere sottoscritto con firma digitale dal soggetto garante e dall’operatore economico. In caso di operatore economico plurisoggettivo non costituito al momento della presentazione dell’offerta, la cauzione provvisoria dovrà essere sottoscritta da tutti i componenti del costituendo raggruppamento.

Domanda n. 45

Con riferimento alle “Prestazioni complementari o accessorie alle attività di DD” (Capitolato speciale, punto 5.2), è previsto il rimborso delle eventuali spese sostenute dal Fornitore nell’espletamento dell’incarico (es. bolli, diritti amministrativi segreteria, copie, ecc.)?

Risposta n. 45

Ancorché non esplicitato nei documenti di gara, secondo un principio consolidato, restano a carico della Stazione appaltante (e saranno pertanto rimborsati a piè di lista) le spese strettamente necessarie sostenute nei confronti di P.A. per bolli, diritti amministrativi di segreteria, copie conformi e simili. Restano, invece comprese nelle spese già compensate nell’importo a corpo quelle generiche attinenti l’attività professionale per l’espletamento dell’incarico (es. spese di trasferta, gestione dello studio, stampe e fotocopie, ecc.).

A questo proposito si precisa che quanto previsto all’articolo 5.2 del Capitolato speciale

“Prestazioni complementari o accessorie alle attività di DD” alla lettera c) “Reperimento presso uffici ed archivi pubblici o privati di documentazione afferente gli asset oggetto di analisi (comprensivo del pagamento dei relativi diritti)” si intende quale attività ricompresa nel servizio il cui onere economico verrà rimborsato dal committente.

Domanda n. 46

Con riferimento al Disciplinare Tecnico, potete specificare l’ambito della “analisi di regolarità”

contributiva e “analisi legale” (punti 1.2 e 1.3)?

Risposta n. 46

Come anche indicato al punto 5.1 la regolarità contributiva riguarda in generale la verifica dell’avvenuto pagamento di eventuali oneri connessi ad urbanizzazioni, rispetto di impegni per

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convenzioni urbanistiche, atti di asservimento, eventuali oneri consortili o condominiali, oneri e formalità fiscali (IMU, Tasi, passi carrabili, ecc.), coperture assicurative o contratti di servizi in essere. L’analisi legale riguarda i profili di legittimità connessi, ad esempio, alla titolarità e provenienza, alla rispondenza dello stato attuale con i titoli abilitativi e/o le destinazioni d’uso, alla conformità alle vigenti normative tecniche, ecc.

Domanda n. 47

Con riferimento al Disciplinare Tecnico, punto 5.8, l’attività “Analisi Morosità per Canoni ed Oneri Inevasi” consiste nella disamina della documentazione fornita dal Committente?

Risposta n. 47

L’analisi della morosità per canoni e oneri inevasi riguarda la verifica dei dati forniti dalla proprietà in relazione allo stato locativo o di occupazione degli immobili (sulla base della documentazione contrattuale). La verifica riguarderà l’accertamento della effettiva situazione di pagamento dei canoni, delle azioni di sollecito o recupero giudiziale già intraprese per il recupero dei crediti, l’individuazione di situazioni di criticità e la raccolta e organizzazione delle informazioni come indicato al punto 5.8.

Domanda n. 48

Con riferimento al Disciplinare Tecnico, punto 5.12, non essendo prevista alcuna analisi di tipo distruttivo e diagnostico, l’analisi ambientale è da intendersi quale analisi di “Fase 1”, ossia atta ad evidenziare la presenza di potenziali rischi ambientali, ma senza fornire certezza della presenza o meno degli stessi?

Risposta n. 48

Per l’analisi ambientale e’ prevista un’ispezione a vista dell’immobile e l’analisi delle documentazioni al fine di raccogliere le informazioni descritte al punto 5.12. Il fatto che non vengano richieste analisi di tipo distruttivo o diagnostico non esclude la possibilità di accertamento effettivo di eventuali rischi, sia con la sola ispezione a vista che in base all’esame di documentazioni. Pertanto l’analisi ambientale potrà evidenziare rischi potenziali presunti solo dove non accertabili con il livello di indagine richiesto, ma dovrà anche indicare quelli effettivamente accertati in base ad ispezioni effettuate e alle documentazioni esaminate.

Domanda n. 49

In caso di partecipazione in forma riunita (Raggruppamento Temporaneo o Consorzio), per l’accesso all’area condivisa di compilazione dell’offerta, è necessario che sia registrato nel Sistema l’operatore con ruolo di capofila o tutti gli operatori riuniti?

Risposta n. 49

Al paragrafo 13 “MODALITÀ DI PRESENTAZIONE DELL’OFFERTA E SOTTOSCRIZIONE DEI DOCUMENTI DI GARA”, è indicato: “Il concorrente che intenda partecipare in forma riunita (es.

RTI/Consorzi, sia costituiti che costituendi) dovrà in sede di presentazione dell’OFFERTA indicare la forma di partecipazione e indicare gli operatori economici riuniti o consorziati. Il Sistema genera automaticamente una password dedicata esclusivamente agli operatori riuniti, che servirà per consentire ai soggetti indicati di prendere parte (nei limiti della forma di partecipazione indicata) alla compilazione dell’OFFERTA”.

Domanda n. 50

In merito alla compilazione del DGUE, si deve procedere con la compilazione del modello cartaceo, con successiva scansione e firma digitale o si deve compilare il DGUE online, e in tal caso, si deve consegnare il documento in formato pdf, xml o entrambi?

Risposta n. 50

Al paragrafo 15.2 “DOCUMENTO DI GARA UNICO EUROPEO” del Disciplinare di gara sono indicate le modalità di compilazione e presentazione del documento.

Domanda n. 51

Nel Disciplinare Tecnico – sezione 1 – par. 1.2 Premessa – pag. 8 le macroattività da 1 a 4 e le conseguenti attività ad esse correlate, sono da effettuarsi ogni volta che si riceve incarico di soli servizi estimativi, di sola Due Diligence o di entrambi contestualmente o solo nel caso in cui si riceva specifico incarico di Due Diligence?

Risposta n. 51

Le macroattività da 1 a 4 vanno svolte ogni qualvolta l’operatore sia incaricato di effettuare ladue diligence, sia in forma congiunta con l’attività di stima, sia in forma disgiunta.

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Domanda n. 52

All’interno della attività di valutazione (Disciplinare Tecnico – sezione 2 - par. 1 Oggetto del servizio - pag. 37) la raccolta di informazioni e documenti presso i pubblici uffici è oggetto di specifica richiesta o è una attività da svolgere obbligatoriamente ogni qualvolta si riceva incarico, oppure nel caso di incarico di DD, questa attività dipende da successiva specifica richiesta?

Risposta n. 52

Per l’attività di valutazione la raccolta di informazioni e documentazioni deve sempre intendersi compresa nel compenso previsto per lo specifico incarico in relazione al grado di approfondimento che il soggetto valutatore riterrà necessario e sufficiente per redigere la valutazione con l’indispensabile attendibilità. Quindi all’interno di tale compenso è anche compreso l’onere di acquisire presso i pubblici uffici le eventuali informazioni e documentazioni necessarie, come indicato al punto 3 del disciplinare tecnico.

Nel caso della Due Diligence il reperimento di documentazioni presso fonti terze è invece oggetto di specifica richiesta, qualora il livello di approfondimento sia necessario ad una specifica finalità.

Con tale logica sono stati predeterminati i compensi delle distinte attività, nonché la previsione che, in caso di incarico congiunto di stima e DD il compenso per la DD è ridotto del 40% (punto 5.2 del Capitolato Speciale)

Domanda n. 53

Nel Disciplinare di gara – paragrafo 7 – punto 7.3 Requisiti di capacità tecnica e professionale è richiesto lo svolgimento di almeno 3 servizi di valutazione immobiliare e almeno 2 servizi di DD su immobili o complessi immobiliari con ciascuno valore stimato pari o superiore ai 75milioni di euro.

Per “complesso immobiliare” si intende che i beni devono essere al medesimo numero civico o possono essere un insieme di beni derivanti da medesimo progetto di sviluppo/trasformazione o beni facenti parte del medesimo incarico con indirizzi diversi? Ad esempio: Citylife a Milano è considerato complesso immobiliare o sono 3 immobili cielo-terra e destinazione uffici, vari immobili cielo-terra a destinazione residenziale, una area commerciale, ecc?

Risposta n. 53

Si conferma che per complesso immobiliare si intende insieme di beni la cui valutazione è stata svolta nell’ambito del medesimo incarico.

Domanda n. 54

Con riferimento alla definizione di complesso immobiliare, riportata a pagina 5 del Disciplinare Tecnico, un incarico avente ad oggetto più immobili finalizzati alla costituzione di un portafoglio immobiliare, è da intendersi quale insieme di più immobili connessi in ragione di condizioni legali e gestionali?

Risposta n. 54

Si conferma che per complesso immobiliare si intende insieme di beni la cui valutazione è stata svolta nell’ambito del medesimo incarico.

Domanda n. 55

Nel Disciplinare di gara – paragrafo 7 – punto 7.3 Requisiti di capacità tecnica e professionale, relativamente alla soglia dei 75milioni di valore dei beni presentati come esperienza tecnica e professionale, in caso di operazioni di sviluppo/trasformazione, è da considerarsi il valore as is o post development/refurbishment?

Risposta n. 55

E’ da considerarsi il valore post trasformazione.

Domanda n. 56

Nel Disciplinare di gara – paragrafo 7 – punto 7.3 Requisiti di capacità tecnica e professionale i beni oggetto di valutazione o DD devono essere obbligatoriamente in territorio italiano possono essere localizzati all’estero?

Risposta n. 56

I beni oggetto di valutazione o DD possono essere localizzati anche all’estero.

Domanda n. 57

Nel Disciplinare di gara – paragrafo 7 – punto 7.3 Requisiti di capacità tecnica e professionale:

Si richiede di aver svolto almeno 3 servizi di valutazione e 2 di DD per beni con un valore di almeno 75milioni e si chiede la compilazione del file “allegato 1- G1-G2 incarichi svolti”, che ha un totale di 17 righe per ogni ambito di attività. È possibile aggiungere righe?

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Risposta n. 57

L’allegato 1- G1-G2 incarichi svolti è un foglio di calcolo ed è possibile aggiungere righe.

Domanda n. 58

Nella colonna “cognome e nome del valutatore/responsabile della due diligence”, in caso di OE coincidente con società, si deve indicare il soggetto che fisicamente ha svolto l’incarico o il soggetto con potere di firma dei documenti prodotti o il soggetto con potere di rappresentanza della società?

Risposta n. 58

In caso di OE coincidente con una società, si deve indicare quest’ultima con evidenza della percentuale di partecipazione nel servizio di valutazione prodotto, in caso di servizi espletati all’interno di altri raggruppamenti (si veda il paragrafo 7.3 del Disciplinare di gara) sottoscritto dal soggetto responsabile del rapporto finale di valutazione.

Domanda n. 59

Con riferimento al Disciplinare di gara – paragrafo 18 – A.2 Valore degli immobili oggetto di valutazione, la somma dei valori economici prenderà in considerazione gli importi contenuti all’interno di “allegato 1- E offerta tecnica” o di “allegato 1- G1-G2 incarichi svolti”?

Risposta n. 59

La somma dei valori economici prenderà in considerazione gli importi contenuti all’interno di

“allegato 1- E offerta tecnica”.

Domanda n. 60

Cosa si intendete con l’affermazione: “i valori riportati dai concorrenti saranno trasformati in coefficienti definitivi, riportando a 1 il valore più alto e proporzionando ad esso gli altri”?

Risposta n. 60

Con la c.d. “riparametrazione” la stazione appaltante procederà ad assegnare al concorrente che ha ottenuto il punteggio più alto su un singolo criterio il massimo punteggio previsto per lo stesso e alle altre offerte un punteggio proporzionale decrescente.

Domanda n. 61

I coefficienti definitivi faranno riferimento alla somma dei valori di ogni singolo concorrente (esempio 1) o di tutti i concorrenti (esempio 2)?

Esempio 1

Concorrente 1 Valore 1 500.000.000 Coefficiente definitivo 1 Valore 2 250.000.000 Coefficiente definitivo 0,5 Valore 3 125.000.000 Coefficiente definitivo 0,25

Totale 1 875.000.000 1,75

Concorrente 2 Valore 1 100.000.000 Coefficiente definitivo 1

Valore 2 85.000.000 Coefficiente definitivo 0,85 Valore 3 75.000.000 Coefficiente definitivo 0,75

Totale 2 375.000.000 2,6

Esempio 2

Concorrente 1 Valore 1 500.000.000 Valore 2 250.000.000 Valore 3 125.000.000

Totale 1 875.000.000 Coefficiente definitivo 1

Totale 2 375.000.000 Coefficiente definitivo 0,43

Totale 3 450.000.000 Coefficiente definitivo 0,51

Risposta n. 61

Rispetto ai due esempi proposti, l’interpretazione corretta corrisponde al n. 2.