CORSO DI FORMAZIONE PROFESSIONALE PER AMMINISTRATORI CONDOMINIALI
ASSOCIAZIONE LIBERI AMMINISTRATORI CONDOMINIALI
- SEDE DI CASAGIOVE-
ALAC - Sede di Casagiove - 1 Avv. Valerio A. Orlando
Condominio e Comunione
Il codice civile disciplina il condominio
agli artt. 1117 c.c. – 1139 c.c. e con una serie di disposizioni in materia di
comunione.
Sicuramente al condominio è applicabile la disposizione dell’art. 1102 c.c. che prevede
che ciascun partecipante possa servirsi del bene comune anche per un suo fine
particolare, come ad esempio l’apposizione di targhe sul portone di ingresso, purchè non sia alterata la destinazione dello stesso
bene e non sia leso il pari diritto spettante agli altri condomini
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Costituzione di un condominio
La creazione di un condominio può formare oggetto di un contratto su cosa futura.
Frequente è la vendita di appartamenti ancora da costruire: si realizza in tal modo un condominio in fieri.
Può costituirsi condominio, quando l’unico
proprietario di un immobile trasferisce, con
atto di compravendita, il diritto di proprietà
• Il Condominio quale Ente di Gestione, capace di assumere validamente
obblighi giuridici e la titolarità di diritti, sorge già con la redazione di scritture private di trasferimento che
comportano il frazionamento della proprietà esclusiva ed il trapasso dei
singoli appartamenti.
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LA COMUNIONE
Si ha comunione quando su un bene determinato, a più soggetti, spettano congiuntamente pro indiviso, il diritto di proprietà o altro diritto reale.
Il codice civile disciplina l’istituto della comunione agli artt. 1100 e ss., ma nulla prevede in ordine all’oggetto di tale diritto.
Il primo comma dell’art. 1103 c.c., stabilisce, però, che ciascun partecipante può disporre del suo diritto nei limiti della sua quota.
La quota, quindi, è la misura della partecipazione agli obblighi e al potere di disporre del bene.
Fonti della Comunione
Tre sono le principali fonti della comunione:
• Il Titolo
• La Legge
• Gli Usi
Il Titolo è il contratto che esprime la volontà, di più persone a costituire una comunione (c.d. comunione volontaria). Il Titolo oltre che la volontà può contenere anche le norme regolatrici della comunione stessa.
La Legge. Quando la comunione trova fondamento nella legge, si ha comunione legale.
Gli Usi o consuetudini sono regole non scritte osservate dalla generalità dei consociati in modo costante ed uniforme con la convinzione che si tratti di norme giuridiche vincolanti.
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La quota è la misura della partecipazione alla comunione. Rappresenta una parte ideale e astratta dell’oggetto della comunione.
Ciascun partecipante alla comunione o comunista può:
• Disporre liberamente dei beni comuni
• I creditori personali del comunista possono rivalersi sui beni comuni nei limiti della quota detenuta dal debitore.
• Chiedere lo scioglimento della comunione.
Lo scioglimento della comunione
La comunione si scioglie con la divisione, che può avvenire con una spartizione materiale delle cose che compongono il bene comune, ove sia possibile, oppure con la ripartizione della somma ricavata
dalla vendita del bene stesso.
Ciascun comunista può richiedere lo scioglimento
della comunione, ricorrendo eventualmente anche all’Autorità Giudiziaria in caso di opposizione da
parte degli altri. E’ nullo ogni patto che comporti l’obbligo alla comunione per oltre 10 anni e se previsto il limite è sempre riportato nei 10 anni.
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IMPOSSIBILITA’ DI SCIOGLIMENTO della comunione dei BENI CONDOMINIALI.
L’ Autorità Giudiziaria può addirittura
considerare irrecevibile la richiesta di
scioglimento come nel caso in cui il
particolare uso cui è destinato il bene
comune non lo consenta.
Uso, gestione e disposizione del bene comune
Il bene comune è sottoposto al governo della maggioranza.
Le deliberazioni approvate dalla maggioranza sono vincolanti anche per gli altri (art. 1105 c.c), nel caso di decisioni riguardanti l’ordinaria amministrazione. Nei casi di straordinaria amministrazione, la maggioranza prescritta è quella dei due terzi del valore complessivo della cosa comune (art. 1108 c.c.)
Per gli atti di disposizione del bene comune, quali vendita, donazione etc. è previsto il necessario consenso unanime dei comunisti se si ha riguardo alla totalità del bene, mentre il singolo partecipante può disporre della sua quota liberamente.
Il comunista non può alterare la destinazione della cosa comune, né impedire agli altri un parimenti uso.
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IL CONDOMINIO
Si ha Condominio, quando in un edificio, diviso in piani orizzontali, coesistono proprietà esclusive e parti comuni indivise.
Infatti nel condominio, accanto ai piani o alle porzioni di piano di proprietà dei singoli o esclusiva, coesiste uno status communionis di alcune parti dell’edificio, che per natura o funzionalità non sono divisibili.
L’art. 1117 del c.c. fornisce un’ampia elencazione delle parti comuni dell’edificio.
Art. 1117 c.c. Parti Comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprieta' comune ei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e
opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche». 13
Art. 1117 c.c. Parti comuni dell’edificio
L’elencazione prevista dall’art. 1117 c.c. è esemplificativa e non
tassativa ed è inoltre derogabile dal titolo contrario.
Il titolo contrario può essere solo un contratto e non una semplice
delibera assembleare adottata a
maggioranza.
In genere le disposizioni in deroga all’art. 1117 c.c. sono contenute negli atti di compravendita dei singoli condomini dai quali può risultare, ad esempio, che un condomino è proprietario del cortile o del lastrico solare o dell’alloggio del portiere.
Se, invece, i contratti di compravendita o i regolamenti contrattuali comportano un elenco incompleto delle parti o degli impianti dell’edificio rispetto all’art. 1117 c.c., sarà quest’ultimo a prevalere.
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Alcuni dei beni comuni indivisibili sono indispensabili mentre altri sono accessori, ma nessun proprietario potrà mai rinunciarvi
(art. 1118 c.c.), come avviene invece per la comunione.
Il condomino infatti continuerebbe ad usufruire dei beni comuni anche successivamente alla rinunzia, in virtù del fatto che, comunque, mantiene la proprietà del suo appartamento.
Solo con l’alienazione di quest’ultimo egli può
liberarsi dagli obblighi condominiali.
L’art .1118 c.c. II comma è INDEROGABILE.
Il diritto di ciascun condomino è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.
Il condomino non può, rinunziando a tale diritto sulle cose, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
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La Quota millesimale
Ai singoli partecipanti al condominio è attribuita una quota millesimale di proprietà sui beni in comune, data dal rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e quella dell’intero edificio.
La quota millesimale costituisce la misura dei diritti e degli obblighi che
la cosa comune comporta.
• L’art. 68 delle disp. att. c.c.
definisce che:
il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in
millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di
condominio.
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I M ILLESIMI
rappresentano la misura dei diritti spettanti al singolo
condomino, consistenti nella forza dei voti espressi in
assemblea nonché la misura degli obblighi nella
partecipazione alle spese.
I L C ONDOMINIO M INIMO
Per Condominio Minimo o piccolo condominio si intende quello
composto da due soli partecipanti.
E’ controverso se al condominio minimo si applichino le norme del
condominio o quelle della comunione.
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Nel condominio minimo non vi è la possibilità di formare una maggioranza. Non si potrebbero pertanto applicare le norme relative alla costituzione e deliberazione dell’assemblea.
Tuttavia, la giurisprudenza ha accolto una
impostazione secondo la quale se dal punto
di vista funzionale delle parti comuni
dell’edificio al servizio di quelle esclusive,
esiste in tutte le realtà condominiali, allora
il numero dei partecipanti diventa
irrilevante.
Pertanto, la giurisprudenza ha ritenuto necessaria l’applicazione dell’art. 1117 c.c. - 1139 c.c. anche nel caso del condominio minimo, escludendo però l’applicazione delle norme relative al funzionamento dell’assemblea (art. 1136 c.c.).
Si applicheranno, invece le norme dettate per la comunione (artt. 1104, 1105, 1106 c.c.) riguardanti l’amministrazione della cosa comune in generale.
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La Cassazione in materia di condominio minimo ha affermato esplicitamente che se il condominio di un edificio è composto da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di
una pluralità di condomini, la possibilità di
applicare la disciplina dettata dall’art. 1136 sulla costituzione dell’assemblea e la validità delle sue
delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l’art. 1105 c.c. il quale
consente il ricorso all’autorità giudiziaria per superare un contrasto tra i due partecipanti che pregiudichi l’amministrazione della cosa comune.
Secondo la Corte, quindi, l’amministrazione spetta ad entrambi i partecipanti al
condominio, in modo che nessuno possa surrogarsi all’altro nell’amministrazione
medesima.
La ratio di tale decisione è quella di evitare che un singolo partecipante al condominio
minimo possa compiere da solo gli atti di ordinaria e straordinaria amministrazione,
facendo partecipare alle spese l’altro condomino che non è intervenuto nella
decisione.
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La Cassazione con sentenza n.
8876/2000 ha precisato che è
necessaria una rituale convocazione e non è sufficiente l’avvertimento o
la comunicazione informale fatta all’altro condomino.
Unico limite è rappresentato dalle
ragioni di particolare urgenza.
Il Condominio Orizzontale e Verticale
Il condominio verticale è quell’edificio suddiviso in piani o porzioni di piano.
Il condominio orizzontale è formato da ville di proprietà esclusiva costruite su lotti di terreno che, facendo parte di un unico grande lotto, sono collegati con cose comuni.
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COND. VERTICALE COND. ORIZZONTALE
• Le parti comuni a tutti i lotti di terreno di esclusiva proprietà ove sia costruita o meno una villa, si possono identificare in: recinzioni, cancelli, videocitofoni - viali - acquedotti - piscine - campi da tennis - impianto di illuminazione.
• Trattandosi di un condominio atipico, la tabella millesimale sarà del tutto particolare e dovrà tenere conto della superficie dei lotti, della superficie di costruzione, sul volume costruito su di essa e valutare poi la distanza che intercorre tra l'entrata comune e l'entrata in ogni lotto.
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Il Condominio Parziale
Si ha Condominio Parziale nei casi in cui i beni comuni sono destinati all’utilizzazione di solo una parte dei condomini.
La parzialità risiede, in altri termini, nel fatto che solo ad una parte dei condomini spetterebbe la comproprietà di tali beni.
Il tema del condominio parziale è stato affrontato molte volte dalla giurisprudenza secondo cui raffigura una categoria radicata nell’esperienza e va definita nei casi di specie.
Indipendentemente dal titolo, si ammette la costituzione per legge dei c.d. condomini parziali sul fondamento del collegamento strumentale tra i beni, vale a dire, sulla base della necessità per l’esistenza o l’uso, ovvero della destinazione all’uso o al servizio di determinate cose, servizi ed impianti limitatamente a vantaggio di talune unità immobiliari.
Se questa tesi è di ammissibilità del condominio parziale non mancano posizioni nettamente contrarie.
ALAC - Sede di Casagiove - 31dott. Valerio A. Orlando
In primo luogo l’art. 1117 c.c. in cui la legge definisce esplicitamente beni comuni a tutti i condomini, salvo il titolo contrario.
In realtà è vero che il citato art. 1117 c.c.
non consente esplicitamente che la
proprietà dei beni sia comune solo ad
alcuni condomini, però, a ben guardare,
nemmeno lo vieta espressamente.
Inoltre nulla vieta di operare secondo il criterio dell’utilità previsto dall’art. 1123, III comma c.c., secondo cui l’obbligazione di concorrere nelle spese per la conservazione grava soltanto sui condomini ai quali appartiene la proprietà comune.
L’articolo recita: qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
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Come si vede la Cassazione fa discendere esplicitamente dall’art. 1123 c.c. la
previsione legislativa del condominio parziale il quale deve essere ammesso sia secondo i ragionamenti della Corte, ma anche in base al dato incontestabile
che dalla legge non risulta alcun esplicito divieto di costituzione del
condominio parziale.
Altra norma ostativa al riconoscimento del condominio parziale è data dall’art. 61 delle disp. att. c.c. secondo cui qualora un edificio o gruppo di edifici appartenenti per
piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che
abbiano le caratteristiche di edifici
autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte
possono costituirsi in condominio separato.
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• Tale norma viene utilizzata per negare la possibilità di un condominio parziale, tuttavia se si legge completamente l’art. 61 dis. att. c.c., si comprende come lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea dell’originario unico edificio che rappresenti al contempo almeno la metà del valore dell’edificio.
• Se tale maggioranza non c’è la norma prevede la decisione dell’Autorità giudiziaria in base alla domanda di un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio che si vuole distaccare.
Come si nota, la nascita dei diversi condomini prevista dall’art. 61 disp. att.
c.c. presuppone la volontà dei condomini;
Il condominio parziale, invece, trova la sua giustificazione in uno stato di fatto oggettivo, ossia nel criterio di utilizzazione e di utilizzabilità dei beni a favore solo di alcuni condomini, non influenzabile dalla volontà dei condomini.
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Pertanto, la Cassazione ha affermato che
è ammesso che nell’ambito di un
edificio condominiale diviso in piani o porzioni di piano, possano
sussistere proprietà comuni di cose, di impianti e servizi limitate solo ad alcuni condomini, senza per questo
esserci diversi condomini.
I L S UPERCONDOMINIO
Nell’esperienza contemporanea e nelle moderne città metropolitane, la realtà
costruttiva presenta spesso edifici contigui, autonomi, collegati da una
serie di servizi in comune o beni in comune, per consentire lo
sfruttamento in modo razionale delle costruzioni.
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Supercondominio
• Si parla, quindi, di supercondominio per evidenziare più condomini che hanno beni in comunione alla cui gestione provvede il supercondominio in modo che ogni singolo proprietario sia contemporaneamente titolare di una quota millesimale del proprio condominio e di altra diversa quota millesimale riferita ai beni in comune dell’intero complesso edilizio.
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Nel caso in cui un complesso residenziale sia costituito da distinti fabbricati,
ciascuno degli edifici integra un
condominio distinto, del quale fanno parte i soli proprietari delle unità
abitative ivi ubicate, che è competente a deliberare in merito alla gestione ed
amministrazione di quelle parti dello
stabile che sono destinate all’uso ed al
• Invece, per quel che concerne beni ed i servizi comuni a tutti i fabbricati costituenti il complesso residenziale, sussiste un ulteriore supercondominio deputato a provvedere alla loro gestione attraverso un’assemblea alla quale hanno titolo per partecipare tutti proprietari delle unità ubicate nel complesso edilizio.
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Al supercondominio si applicano gli articoli 1117 e 1117 bis del codice civile nonché le disposizioni dettate dall’articolo 67 disp.att. c.c. in tema di convocazione, costituzione formazione dell’assemblea, nonché di calcolo delle
maggioranze da determinare avendo riguardo agli elementi reali personali
del supercondominio configurati.
Art. 67 disp. att. c.c.
• «Art. 67. - Ogni condomino puo' intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu' di venti, il delegato non puo' rappresentare piu' di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un'unita' immobiliare appartenga in proprieta' indivisa a piu' persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che e' designato dai
comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente piu' di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio
rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu' condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante puo' chiedere che l'autorita' giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorita' giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gia' nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorita' giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale».
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La Multiproprietà
La Multiproprietà consiste nell’attribuzione ad una pluralità di soggetti del diritto di utilizzo esclusivo periodico di un medesimo immobile secondo un avvicendamento temporale prefissato al momento dell’acquisto, in modo che ciascun titolare abbia la disponibilità esclusiva del bene a turno e per un periodo di tempo limitato, il che spiega come da parte di qualcuno si sia parlato di proprietà periodica o di proprietà turnaria.
Il fenomeno della multiproprietà si trova spesso nei luoghi di villeggiatura e si concreta nel trasferimento, da parte del costruttore, di un singolo appartamento a diversi soggetti, i quali si considerano tutti proprietari ed acquistano il diritto di usare dell’appartamento delle parti comuni dell’edificio, ciascuno per un ben preciso e determinato periodo dell’anno, trascorso il quale, tale diritto affievolisce, per consolidarsi poi nel medesimo periodo di ogni anno successivo.
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