Bene N 1 Bene N 2 Bene N 3 Bene N 4

(1)

(2)

SOMMARIO

Incarico ... 5

Premessa ... 5

Descrizione ... 5

Bene N° 1 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/K, piano 1° ... 5

Bene N° 2 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/L, piano 1° ... 6

Bene N° 3 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/M, piano 1° ... 6

Bene N° 4 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/N, piano 1° ... 6

Lotto 1 ... 7

Completezza documentazione ex art. 567 ... 7

Titolarità ... 7

Confini ... 7

Consistenza ... 7

Cronistoria Dati Catastali ... 8

Dati Catastali ... 9

Precisazioni ... 10

Patti ... 10

Stato conservativo ... 10

Parti Comuni ... 10

Servitù, censo, livello, usi civici ... 11

Caratteristiche costruttive prevalenti... 12

Stato di occupazione ... 12

Provenienze Ventennali ... 13

Formalità pregiudizievoli ... 17

Normativa urbanistica ... 19

Regolarità edilizia ... 20

Vincoli od oneri condominiali ... 21

Lotto 2 ... 22

Titolarità ... 22

Confini ... 22

Consistenza ... 22

Precisazioni ... 25

Patti ... 25

Parti Comuni ... 25

(3)

Lotto 3 ... 36

Titolarità ... 37

Confini ... 37

Consistenza ... 37

Precisazioni ... 40

Patti ... 40

Parti Comuni ... 40

Lotto 4 ... 50

Titolarità ... 50

Confini ... 51

Consistenza ... 51

Precisazioni ... 53

Patti ... 54

Parti Comuni ... 55

(4)

Stima / Formazione lotti ... 66

Lotto 1 ... 66

Lotto 2 ... 67

Lotto 3 ... 68

Lotto 4 ... 69

(5)

INCARICO

All'udienza del 07/12/2019, la sottoscritta Ing. D'Elia Annalisa, con studio in Via Della Pura, 3 - 56123 - Pisa (PI), email ing.annalisadelia@alice.it, PEC annalisa.delia@ingpec.eu, Tel. 050 552225, Fax 050 552225, veniva nominata Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 12/12/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

Precisazioni

** Le comunicazioni rituali iniziali relative all'inizio delle operazioni peritali sono state inviate (ved. all.

n.9a):

- alla *********************** (società esecutata) in persona del suo Legale Rappresentante pro tempore a mezzo racc.ta R1 con prova di consegna, inviata all’indirizzo di notifica del pignoramento e tornata al mittente in data 15/01/19; successivamente a mezzo mail certificata all'indirizzo *********, fornito dal Sig. ************ (Legale Rappresentante della Società esecutata);

- alla ************************** (creditore procedente) presso ************, a mezzo mail certificata indirizzata a: *******************

** L’accesso ai beni oggetto della procedura è avvenuto regolarmente il 21/01/19, data fissata con la predetta comunicazione. Al sopralluogo (ved. verbale all. n.9b) interveniva, oltre alla CTU, il

******************* (Legale Rappresentante della Società esecutata) che consentiva l’accesso ai beni.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/K, piano 1°

• Bene N° 2 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/L, piano 1°

• Bene N° 3 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/M, piano 1°

• Bene N° 4 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/N, piano 1°

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - UFFICIO UBICATO A BIENTINA (PI) - VIA MARCO POLO, 81/K, PIANO 1°

Trattasi della piena proprietà di un'u.i. ad uso Ufficio, ubicata al primo piano di un maggior fabbricato di vecchia costruzione a destinazione artigianale-commerciale-direzionale denominato "Centro le Rose", di tre piani fuori terra, posto in via Marco Polo n.81 a Bientina. L'u.i. in oggetto (di Su pari a circa 49 mq), a cui si accede dal nc.81/K della predetta via, mediante resede, vano scala e ascensore comuni e successivo ballatoio sempre comune, è la quarta contando da Sud verso Nord ed è costituita da un vano e un wc. Si precisa che è stata realizzata una partizione interna, facilmente removibile (costituita da pannelli in cartongesso), per suddividere il locale principale in due vani di dimensioni minori, di cui uno adibito a sala d’aspetto ed è stato aperto un vano porta sulla parete Sud che mette in comunicazione l’u.i. con quella confinante (sub 37). Per ulteriori dettagli si rimanda al paragrafo sulla Regolarità Edilizia.

L'unità immobiliare è attualmente adibita a studio di kinesiterapia (insieme all'adiacente u.i. censita dal sub 37) ed è occupata in virtù di un contratto di locazione del 18/07/07, registrato all’Agenzia delle Entrate in data antecedente al pignoramento.

(6)

L’edificio, di cui l'u.i. costituisce porzione, risulta ubicato nella zona industriale di Bientina, a breve distanza dal centro e dai principali servizi.

BENE N° 2 - UFFICIO UBICATO A BIENTINA (PI) - VIA MARCO POLO, 81/L, PIANO 1°

Trattasi della piena proprietà di un'u.i. ad uso Ufficio, ubicata al primo piano di un maggior fabbricato di vecchia costruzione a destinazione artigianale-commerciale-direzionale denominato "Centro le Rose", di tre piani fuori terra, posto in via Marco Polo n.81 a Bientina. L'u.i. in oggetto (di Su pari a circa 49 mq), a cui si accede dal nc.81/L della predetta via, mediante resede, vano scala e ascensore comuni e successivo ballatoio sempre comune, è la terza contando da Sud verso Nord ed è costituita da un vano e un wc. Si precisa che è stato aperto un vano porta sulla parete Nord che mette in comunicazione l'unità in oggetto con quella confinante censita dal sub 36 e che potrà essere tamponato a cura e spese dell'acquirente. Per ulteriori dettagli si rimanda al paragrafo sulla Regolarità Edilizia.

L'unità immobiliare è attualmente adibita a studio di kinesiterapia (insieme all'adiacente u.i. censita dal sub 36) ed è occupata in virtù di un contratto di locazione del 18/07/07, registrato all’Agenzia delle Entrate in data antecedente al pignoramento.

BENE N° 3 - UFFICIO UBICATO A BIENTINA (PI) - VIA MARCO POLO, 81/M, PIANO 1°

Trattasi della piena proprietà di un'u.i. ad uso Ufficio, ubicata al primo piano di un maggior fabbricato di vecchia costruzione a destinazione artigianale-commerciale-direzionale denominato "Centro le Rose", di tre piani fuori terra, posto in via Marco Polo n.81 a Bientina. L'u.i. in oggetto (di Su pari a circa 49 mq), a cui si accede dal nc.81/M della predetta via, mediante resede, vano scala e ascensore comuni e successivo ballatoio sempre comune, è la seconda contando da Sud verso Nord ed è costituita da un vano e un wc.

L'unità immobiliare è attualmente occupata in virtù di un contratto di locazione del 05/12/08, registrato all’Agenzia delle Entrate in data antecedente al pignoramento.

BENE N° 4 - UFFICIO UBICATO A BIENTINA (PI) - VIA MARCO POLO, 81/N, PIANO 1°

Trattasi della piena proprietà di un'u.i. ad uso Ufficio, ubicata al primo piano di un maggior fabbricato di vecchia costruzione a destinazione artigianale-commerciale-direzionale denominato "Centro le Rose", di tre piani fuori terra, posto in via Marco Polo n.81 a Bientina. L'u.i. in oggetto (di Su pari a circa 49 mq), a cui si accede dal nc.81/N della predetta via, mediante resede, vano scala e ascensore comuni e successivo ballatoio sempre comune, è la prima contando da Sud verso Nord ed è costituita da un vano e un wc. Si precisa che il vano principale risulta attualmente suddiviso in tre vani mediante la realizzazione di due partizioni interne, facilmente removibili, costituite in parte da pannelli in cartongesso, in parte da pannelli in vetro e listelli di alluminio, in parte da arredi in legno. Per ulteriori dettagli si rimanda al paragrafo sulla Regolarità Edilizia.

L'unità immobiliare è attualmente adibita a studio notarile ed è occupata in virtù di un contratto di locazione del 28/06/07, registrato all’Agenzia delle Entrate in data antecedente al pignoramento.

LOTTO 1

(7)

Il lotto è formato dai seguenti beni:

• Bene N° 1 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/K, piano 1°

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• ********************

Codice fiscale: ***********

Partita IVA: *************

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **************************

Il bene, unitamente al diritto sulla proporzionale quota di comproprietà delle porzioni comuni, è pervenuto alla ************************************** con atto di compravendita del Notaio Casarosa del 16/01/07 rep. 16087, trascritto a Pisa al n. part. 904 il 20/01/07.

CONFINI

Proprietà ***************** (sub 35), proprietà della Società Esecutata (sub 37), ballatoio comune ai sub 36÷39 (sub 66) e ballatoio comune ai sub 32÷39 (sub 69).

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Ufficio 49,50 mq 56,00 mq 1,00 56,00 mq 2,78 m 1°

Totale superficie convenzionale: 56,00 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 56,00 mq

Le misure per il calcolo delle superfici sono state dedotte dalla tav.2 "stato modificato" allegata alla variante finale prot. n.11266 del 05/09/06 al p.c. n.9/04 e dai controlli effettuati in situ dalla sottoscritta CTU nel corso del sopralluogo.

Si precisa che la vendita viene effettuata a corpo e non a misura, pertanto eventuali differenze rilevate dall’acquirente non potranno in alcuno modo essere utilizzate per richieste di rimborsi e/o risarcimenti.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

(8)

Periodo Proprietà Dati catastali Dal 01/01/1998 al 14/09/2000 **********************

- proprietà 1/1

Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 102, Sub. 1 Categoria D7

Piano T Dal 01/01/1998 al 22/12/2000 **********************

- proprietà 1/1

Piano T-1°

Dal 14/09/2000 al 29/12/2003 **********************

- proprietà 1/1

Piano T Dal 22/12/2000 al 18/06/2002 **********************

- proprietà 1/1.

Piano T-1°

Dal 18/06/2002 al 14/03/2003 **********************

- proprietà 1/1.

Piano T

Dal 18/06/2002 al 10/12/2003 privo di intestazione in quanto b.c.n.c. Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 102, Sub. 6 Categoria E

Piano T Dal 14/03/2003 al 17/12/2003 **********************

- proprietà 1/1.

Piano T

Dal 10/12/2003 al 10/12/2003 privo di intestazione in quanto b.c.n.c Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 102, Sub. 11 Categoria E

Piano T Dal 10/12/2003 al 29/12/2003 **********************

- quota di proprietà 22/100;

**********************

- quota di proprietà 73/100.

Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 102, Sub. 12 Categoria F1, Cons. 125 mq Piano T

Dal 17/12/2003 al 29/12/2003 **********************

- proprietà 1/1.

Piano T Dal 29/12/2003 al 15/06/2004 **********************

**********************

- quota di proprietà 73/100.

Dal 29/12/2003 al 03/12/2004 **********************

- proprietà 1/1

Piano T

(9)

Dal 29/12/2003 al 03/12/2004 **********************

- proprietà 1/1.

Piano T Dal 15/06/2004 al 03/12/2004 **********************

- proprietà 1/1.

Dal 03/12/2004 al 29/06/2006 **********************

- proprietà 1/1

Catasto Fabbricati Fg. 12, Part. 102, Sub. 36 Categoria F4

Piano 1°

Dal 29/06/2006 al 15/09/2006 **********************

- proprietà 1/1

Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 102, Sub. 36 Categoria F4

Piano 1°

Dal 15/09/2006 al 16/01/2007 **********************

- proprietà 1/1

Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 102, Sub. 36 Categoria A10, Cons. 2,5 vani Piano 1°

Dal 16/01/2007 al 13/09/2018 **********************

- proprietà 1/1

Catasto Fabbricati Fg. 26, Part. 102, Sub. 36 Categoria A10, Cons. 2,5 vani Piano 1°

Note

Variazioni catastali intercorse - Catasto Fabbricati

- Il sub 36 è stato originato con categoria F4 ("u.i. in corso di definizione") dai subb 1, 12 e 13 con variazione per frazionamento e fusione - variazione toponomastica prot. PI0189717 del 03/12/04;

con successiva variazione del 15/09/06 prot. PI0098322 per ultimazione fabbricato urbano, l'u.i. è stata così classata: A10 di 2,5 vani, rendita Euro 613,29.

- Il sub 12 è derivato dal sub 11 con variazione prot. PI0213815 del 10/12/03;

- il sub 11 è derivato dal sub 6 con variazione per divisione prot. PI0213781 del 10/12/03;

- il sub 6 è derivato dal sub 2 con variazione per divisione e diversa distribuzione degli spazi interni prot. n.108334 del 18/06/02;

- il sub 13 è derivato dal sub 9 con variazione per divisione prot. PI0218397 del 17/12/03;

- il sub 9 è derivato dal sub 3 con variazione per divisione prot. n.48779 del 14/03/03;

- il sub 3 è derivato dal sub 2 con variazione per divisione e diversa distribuzione degli spazi interni prot. n.108334 del 18/06/02.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

26 102 36 A10 1 2,5 vani 56 mq 613,29 1

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra i dati catastali indicati nel certificato notarile in atti (all. n.1) e quelli indicati nella nota di trascrizione dell'atto di pignoramento (n. part. 11811 del 03/10/18, all. n.2).

(10)

Lo stato rilevato nell'u.i. nel corso del sopralluogo differisce dalla planimetria catastale (all. n.3c) per la realizzazione di una partizione interna, facilmente removibile, che divide il vano principale in due vani di dimensioni minori e per l’apertura di un vano porta sulla parete Sud che mette in comunicazione l’u.i. in oggetto con quella confinante (sub 37).

PRECISAZIONI

L'incarico ha richiesto per i quattro lotti oggetto di perizia:

- invio della rituale comunicazione di inizio delle operazioni peritali alle parti a mezzo raccomandata R1 con prova di consegna e successiva mail pec (alla società esecutata), mail pec (al creditore procedente);

- adempimenti presso l'Agenzia delle Entrate di Pisa (Catasto Terreni e Fabbricati) per l'acquisizione delle planimetrie catastali, dell'elaborato planimetrico, dell'elenco dei subalterni del mapp.102 e dell'estratto di mappa (all. nn. 3a÷3f);

- acquisizione dell'atto di provenienza dei beni (all n.2);

- un sopralluogo, nel corso del quale sono stati effettuati dei rilievi metrici e realizzata una documentazione fotografica allegata alla perizia (all. n.6);

- controlli presso l'Agenzia delle Entrate per verificare l'esistenza di contratti di locazione registrati (all. n.8a);

- acquisizione dei contratti di locazione in corso, registrati in data antecedente al pignoramento (all.

n.8b);

- presentazione di un’istanza di accesso agli atti presso il Comune di Bientina, successivo controllo e acquisizione delle copie di alcuni stralci delle pratiche edilizie reperite presso l'Ufficio Edilizia Privata del predetto Comune (26/02/19, 05/03/19 e 07/03/19);

- colloqui con i tecnici comunali per le difformità edilizie riscontrate e per le problematiche connesse ai grafici allegati alla variante finale prot. n. 11266 del 05/09/06 ed alla c.e. n.9/04 (07-14/03/19);

- colloqui con l'Amministratore del Condominio, di cui le u.i. costituiscono porzione (Volpi Studio Tecnico, via S. D'Acquisto n.40/x, Pontedera) per acquisizione di informazioni inerenti le spese condominiali (all. n.10);

- presentazione di un'istanza di proroga in data 06/03/19 per le problematiche edilizie rilevate e la necessità di ulteriori colloqui con l'Ufficio Tecnico del Comune di Bientina;

- predisposizione di tutti gli allegati, redazione della perizia tecnico estimativa;

- invio alle parti della perizia (in data 22/03/19) e deposito sulla cancelleria telematica della perizia corredata da tutti gli allegati.

PATTI

Nella certificazione notarile del 30/11/18 del Notaio Barbara Bartolini non si rileva la presenza di:

- convenzioni matrimoniali o altri pesi o limitazioni d’uso (oneri reali, obbligazioni propter rem, uso, abitazione);

- censo, livello o uso civico.

Attualmente l'u.i. è occupata in virtù di un contratto di locazione, registrato all’AdE in data antecedente al pignoramento (ved. par. Stato di occupazione).

STATO CONSERVATIVO

L'u.i. alla data del sopralluogo appariva in buono stato di manutenzione.

PARTI COMUNI

Nell'atto di compravendita rogato dal Notaio Casarosa il 16/01/07 rep.16087 con cui il bene è pervenuto all'esecutata (unitamente alle altre tre u.i. oggetto della presente procedura), è precisato

(11)

che "vengono trasferiti tutti i diritti sulla porzione quota di comproprietà e condominio su tutti gli enti comuni condominiali come per legge e per destinazione tra cui senza derogare alle generalità la viabilità interna ed i parcheggi ad uso comune che sono rappresentati dalla particella 102 subalterni:

- 49 quale bene non censibile comune ai subalterni dal 26 al 48 compresi;

- 50 quale bene non censibile comune ai subalterni dal 19 al 48 compresi, al subalterno 62 ed al sub 64;

- 52, 54, 59 quali beni non censibili comuni ai subalterni dal 26 al 48 compresi;

- 60 quale bene non censibile comune ai subalterni dal 26 al 48 compresi."

Nel medesimo atto è riportato che “i quattro Uffici compravenduti sono serviti da due ballatoi”

rappresentati dai:

-sub 66 (ballatoio) bene non censibile comune ai subalterni dal 36 al 39,

-sub 69 (ballatoio) bene non censibile comune alle u.i. del primo piano (subb dal 32 al 39).

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Nella certificazione ipo-catastale in atti del 30/11/18, il Notaio Bartolini non ha rilevato la presenza di censi, livelli o usi civici.

In merito alle servitù, nell'atto di compravendita rogato dal Notaio Casarosa il 16/01/07 rep.

nn.16087/5169, con cui il bene è pervenuto alla società esecutata, è precisato che:

"Quanto in contratto viene venduto ed acquistato nello stato di fatto in cui si trova, ben noto alla società acquirente, con tutti gli annessi, accessioni e pertinenze, usi, diritti, azioni e servitù inerenti, tra cui servitù di passo pedonale e carrabile, per consentire l'accesso a quanto in oggetto, a carico di porzione di strada destinata e di fatto ad uso pubblico, rappresentata al C.F. del Comune di Bientina nel foglio 26 della particella 102, subalterni 14, 17, 57, 58 e 61."

Detta servitù è stata costituita con atto del Notaio Ghiretti del 29/06/06 rep. n. 26881, trascritto a Pisa al n. part. 9751 l'11/07/06; con tale atto la società ***********, per se' e propri aventi causa a qualsiasi titolo, ha costituito a carico della porzione di strada destinata e di fatto utilizzata per uso pubblico, allo stato dell'atto ancora di sua proprietà, denominata "via Golgi", rappresentata al C.F. del Comune di Bientina nel F. 26 mapp. 102 subb 14, 17, 57, 58 e 61, e a favore degli immobili rappresentati al C.F. nel F.26 mapp. 102 subb 36, 37, 38 e 39 una servitù di passo pedonale e carrabile.

Si precisa che nella già citata certificazione ipo-catastale in atti del Notaio Bartolini sono riportate anche le seguenti note di trascrizione inerenti servitù (che tuttavia non riguardano le porzioni del fabbricato attualmente censite dai subb 36-37-38-39):

* nota di trascrizione n. part. 8407 del 18/10/95, dell'atto autenticato dal Notaio Galeazzo Martini il 16/02/95 rep. n. 343337 e dal Notaio Cammuso il 25/09/95 rep. n.23050, con il quale si costituiva servitù inamovibile di elettrodotto a carico del piazzale censito dal F.26 mapp.102, a favore di

*************. e contro ***********************************;

* nota di trascrizione n. part. 7827 del 24/06/04, dell'atto del Notaio Ghiretti del 15/06/04 rep. n.

25631, con il quale la Società ************* ha costituito su porzione del terreno di sua proprietà rappresentato al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp. 102 sub 13 (e precisamente sulla porzione Est di detto subalterno per una larghezza pari a quella del sottopasso di circa ml. 9,00), servitù di passo, pedonale e carrabile con qualunque mezzo, per il collegamento con via Golgi, a favore dei seguenti immobili di proprietà della ******************* con sede in Calcinaia: area di resulta della porzione di fabbricato individuata al Catasto Fabbricati nel F.26 mapp.96 sub 10 (e di quanto su detta area di resulta sarà in futuro edificato), aree urbane individuate al C.F. del Comune di Bientina nel F.26 dai subb 4 e 5 della particella 102 e terreno individuato al C.T. nel F.26 dai mapp. 224 e 392 (e di quanto su di essa verrà edificato);

* nota di trascrizione n. part. 5998 del 14/04/03, dell'atto del Notaio Dell'Antico del 11/04/03 rep. n.

100088, con il quale è stata costituita servitù di passo pedonale e carrabile a favore dei beni all’epoca rappresentati al C.F. di Bientina nel F.26 mapp.102 sub 8 di proprietà di *********** ed a carico dei beni rappresentati al C.F. del predetto Comune nel F. 26 dal mapp.102 sub 9 di proprietà della Società

************.

(12)

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'unità immobiliare costituisce porzione di più ampio fabbricato di tre piani fuori terra, ad uso artigianale-direzionale-commerciale. L'edificio presenta struttura portante in elevazione in c.a. con tamponamenti in muratura Poroton, solai in latero-cemento, copertura a capanna con manto in rame e lamiera grecata; ballatoi, vano scala e vano ascensore a struttura metallica.

Finiture unità immobiliare: pavimento ufficio in ceramica, pavimento e rivestimento del bagno in ceramica, sanitari di tipo economico, serramenti esterni in alluminio e vetro antisfondamento, tramezzi in forati e cartongesso, porte interne in legno laccato bianco, pareti intonacate e tinteggiate.

Impianti unità immobiliare: elettrico sottotraccia (ad esclusione di alcune canalette esterne), idrico, igienico sanitario, climatizzatore caldo-freddo, boiler per acqua calda nel bagno.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.

L'u.i. risulta occupata dal **************** in virtù di un contratto di locazione stipulato con la

*********************. in data 18/07/07, registrato all'Agenzia delle Entrate di Pontedera il 27/07/07 al n. 3328 Serie 3.

In tale contratto è precisato che:

- La locazione ha per oggetto due locali ad uso ufficio al piano primo del fabbricato (nncc. 81/K e 81/L, censiti al C.F. di Bientina nel F. 26 dal mapp.102 subb 36 e 37), della superficie di circa 60 mq cadauno, con annesse, in pertinenza esclusiva, quattro aree cortilizie a posto auto al piano terra nell’ambito del parcheggio condominiale;

- La durata della locazione è fissata in anni 6 a decorrere dal 1° luglio 2007 con tacita rinnovazione ai sensi degli artt. 28 e 29 L.392/1978. Il conduttore ha diritto di recedere in qualsiasi momento dandone avviso al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;

- il canone di locazione complessivo per le due unità immobiliari è fissato in Euro 10.200 annui+IVA da corrispondere in 12 rate mensili dell'importo di Euro 850+IVA; il canone sarà aggiornato annualmente dal 1° luglio 2008 senza la necessità di alcuna specifica richiesta del locatore, nella misura del 75%

della variazione dei numeri indici dei prezzi al consumo tenuti dall'ISTAT.

- Le parti convengono espressamente, ai sensi e per gli effetti dell'art.1456 del c.c. che il ritardo superiore a giorni 30 nell'adempimento da parte del conduttore all'obbligo di pagamento comporterà la risoluzione di diritto del presente contratto, senza che occorra a tali fini alcun atto di costrizione di mora: a tal fine il locatore dovrà comunicare al conduttore, con lettera raccomandata A.R., l'intenzione di avvalersi della clausola e l'effetto risolutivo si produrrà in conseguenza della ricezione di tale comunicazione.

- L'u.i. viene concessa in locazione ad esclusivo uso di ufficio professionale e di quanto altro inerente ed affine o comunque connesso a tale settore di attività.

- E' consentita la sublocazione dell'immobile per uso esclusivo di ufficio professionale, e di quanto altro inerente ed affine o comunque connesso a tale settore di attività.

- Sono a cura e spese della parte conduttrice tutti i lavori e gli interventi, anche di natura straordinaria, ed anche relativamente ad opere murarie, impianti di illuminazione, riscaldamento, condizionamento, telefono e così via, necessari per adeguare la consistenza immobiliare all'uso convenuto. Per patto espresso tra le parti, restano sin d’ora autorizzati gli interventi all’uopo necessari.

- Per ulteriori interventi di straordinaria manutenzione, non rappresentati da opere rimovibili (per le quali deve intendersi a mero titolo esemplificativo, aggiunta, modifica o eliminazione di punti luce, prese elettriche o telefoniche, punti reti e relativi impianti e cablaggi, unità di condizionamento/riscaldamento, tendaggi e simili, pareti costituite da mobili, specchi e così via) o di arredamento, si conviene sin d'ora che il conduttore dovrà munirsi di apposita autorizzazione per iscritto della parte locatrice.

(13)

- Le addizioni e le migliorie, con la espressa esclusione di quelle rappresentate da opere rimovibili (per le quali deve intendersi a mero titolo esemplificativo, aggiunta, modifica o eliminazione di punti luce, prese elettriche o telefoniche, punti reti e relativi impianti e cablaggi, unità di condizionamento/riscaldamento, tendaggi e simili, pareti costituite da mobili, specchi e così via) o di arredamento esistenti alla fine del rapporto di locazione, resteranno acquisite alla società locatrice ed al conduttore non spetterà alcun rimborso spese, indennità o risarcimento.

- Sono a carico del conduttore gli interventi di cui all'art.1609 del C.C., derivanti da deterioramenti verificatisi durante la locazione, le spese condominiali, nonchè le spese per la fornitura di acqua, energia elettrica, servizio telefonico; per patto espresso tra le parti il conduttore provvederà alla stipula dei relativi contratti direttamente con enti e società erogatrici e la società locatrice è esonerata da responsabilità per eventuale interruzione dei servizi per cause ad essa non imputabili.

Per ulteriori dettagli si rimanda al contratto di locazione allegato alla presente perizia (all. 8b).

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 22/05/1987 al 30/12/1997

****************

- piena proprietà dei beni censiti al C.F. del Comune di Bientina nel F.26 dal mapp.102. In data 22/12/97 il mapp.102 è stato frazionato ed ha dato origine al mapp. 102 sub 1 e sub 2; il sub 1 è stato alienato il 30/12/97, mentre il sub 2 il 22/12/00 (come meglio precisato nelle note).

compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Martini 22/05/1987 229435

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Agenzia delle Entrate di Pisa - Servizio Pubblicità Immobiliare

23/05/1987 6650 4530

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 30/12/1997 al 14/09/2000

*******************

- piena proprietà dei beni censiti nel Comune di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 1.

compravendita

Notaio De Crescenzo

30/12/1997 60920

Trascrizione

17/01/1998 598 465

Registrazione

Dal 14/09/2000 al 29/12/2003

***************** - piena proprietà dei beni censiti al C.F. di Bientina nel

Decreto di Trasferimento

(14)

F.26 dal mapp.102 sub 1. Tribunale di Pisa 14/09/2000 153

Trascrizione

02/10/2000 14899 9293

Registrazione

Dal 22/12/2000 al 30/07/2002

************** - piena proprietà beni censiti al C.F.

di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 2 (il 18/06/02 il sub 2 è stato soppresso originando i subb 6 e 3).

Decreto di trasferimento

Tribunale di Pisa 22/12/2000 235

Trascrizione

12/01/2001 582 410

Registrazione

Dal 30/07/2002 al 30/07/2002

********************, quota di proprietà di 22/100.

***************

quota di proprietà di 78/100.

- - beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 6.

compravendita

Notaio Dell'Antico 30/07/2002 91232

Trascrizione

02/08/2002 15763 10658

Registrazione

Dal 30/07/2002 al 11/04/2003

********************, quota di proprietà di 22/100.

Società ********************

quota di proprietà di 78/100.

- beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 6.

compravendita

Notaio Dell'Antico 30/07/2002 91233 Trascrizione

(15)

02/08/2002 15764 10659

Registrazione

Dal 11/04/2003 al 29/12/2003

**********************, quota di proprietà 5/100.

*********************, quota di proprietà 95/100. - beni censiti al C.F. di Bientina nel F. 26 dal mapp. 102 sub 6 (che il 10/12/03 è stato soppresso originando il sub 11; in pari data il sub 11 ha poi originato il sub 12).

compravendita

Notaio Dell'Antico 11/04/2003 100088

Trascrizione

14/04/2003 8868 5997

Registrazione

Dal 29/12/2003 al 15/06/2004

*************************

- piena proprietà beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 mapp.102 subb 13 e 1; quota di proprietà di 73/100 beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 mapp.102 sub 12.

compravendita

Notaio Paolo Ghiretti

29/12/2003 25283 11136

Trascrizione

15/01/2004 902 622

Registrazione

Dal 15/06/2004 al 29/06/2006

****************** - piena proprietà dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dai mapp.102 subb 12, 13 e 1 (che hanno originato il sub 39 il 03/12/04). Con atto di compravendita del Notaio Ghiretti del 15/06/04 rep.

25631, ************* (già titolare della quota di proprietà di 1/1 dei subb 13 e 1 e della quota di proprietà di 73/100 del sub 12) ha acquistato la quota complessiva di proprietà di

compravendita

Notaio Ghiretti 15/06/2004 25631

Trascrizione

24/06/2004 12698 7826

(16)

27/100 dei beni censiti al C.F.

di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 12 da

********* quale unico titolare dell'impresa "********** e da

************

Registrazione

Dal 29/06/2006 al 16/01/2007

*********************;

- piena proprietà beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 mapp.102 sub 36, 37, 38 e 39, unitamente al diritto sulla proporzionale quota di comproprietà delle porzioni comuni.

compravendita

Notaio Paolo Ghiretti

29/06/2006 26881 12445

Trascrizione

11/07/2006 15835 9750

Registrazione

Dal 16/01/2007 al 13/09/2018

***********************

- piena proprietà sui beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 mapp.102 sub 36, 37, 38 e 39, unitamente al diritto sulla proporzionale quota di comproprietà delle porzioni comuni.

compravendita

Notaio Sabrina Casarosa

16/01/2007 16087 5169

Trascrizione

20/01/2007 1480 904

Registrazione

Note

Si precisa che:

* al ventennio i beni censiti nel Comune di Bientina nel F.26 dal mapp.102 risultavano di proprietà della Società *******************************., alla quale erano pervenuti con atto di compravendita del Notaio Martini del 22/05/87 rep. 229435 da *************************. in liquidazione;

* con atto di compravendita del Notaio De Crescenzo del 30/12/97 rep. 60920, la

************************ ha acquistato da *******************************. la piena proprietà dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 1;

* con decreto di trasferimento del Tribunale di Pisa del 14/09/00 n. 153 alla Società ***********. sono pervenuti dalla *******************. i beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 1;

(17)

* con decreto di trasferimento del Tribunale di Pisa del 22/12/00 n. 235 alla Società ***********. sono pervenuti dalla *******************************. i beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 2;

* con atto di compravendita del Notaio Dell'Antico del 30/07/02 rep. 91232, la *********************.

ha acquistato da ************. la quota di proprietà di 22/100 dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 6;

* con atto di compravendita del Notaio Dell'Antico del 30/07/02 rep. 91233, la **************. ha acquistato da ********************** la quota di proprietà di 22/100 dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 6;

* con atto di compravendita del Notaio Dell'Antico del 11/04/03 rep. 10088, ************* quale unico titolare dell'impresa ******************** ha acquistato da ************ la quota di proprietà di 5/100 dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 6 (all'atto è intervenuta la coniuge di

********** in regime di comunione legale dei beni per escludersi dall'acquisto ai sensi dell'179 c.c.);

* con atto di compravendita del Notaio Ghiretti del 29/12/03 rep. 25283, la **********. ha acquistato da ********** la piena proprietà dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dai mapp.102 subb 13 e 1 e la quota di proprietà di 73/100 dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 12;

* con atto di compravendita del Notaio Ghiretti del 15/06/04 rep. 25631, la ***********. ha acquistato la quota complessiva di proprietà di 27/100 dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dal mapp.102 sub 12 da **************** quale unico titolare dell'impresa *********************** (quota di proprietà di 5/100) e da ********************* (quota di proprietà di 22/100);

* con atto di compravendita del Notaio Ghiretti del 29/06/06 rep. 26881, la ******************. ha acquistato da *************** la piena proprietà dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dai mapp.102 sub 36, 37, 38 e 39 unitamente al diritto sulla proporzionale quota di comproprietà delle porzioni comuni;

* con atto di compravendita del Notaio Casarosa del 16/01/07 rep. 16087, la *************************

ha acquistato da ************************ la piena proprietà dei beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 dai mapp.102 sub 36, 37, 38 e 39 unitamente al diritto sulla proporzionale quota di comproprietà delle porzioni comuni.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Pisa aggiornate al 29/11/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Pisa il 14/04/2003

Reg. gen. 8870 - Reg. part. 1608 Quota: 5/100 proprietà

Importo: € 1.528.000,00 A favore di *****************

Contro *********************

Capitale: € 764.000,00 Rogante: Notaio Dell'Antico Data: 11/04/2003

N° repertorio: 100089 N° raccolta: 9864

Note: L'ipoteca, iscritta a favore della ************************ (elettivamente domiciliata a Pisa

(18)

in Piazza Dante, *******************) contro ****************** (nato a **************), grava sulla quota di 5/100 di proprietà dei beni all'epoca censiti al C.F. di Bientina nel F. 26 dal mapp.102 sub 6 (oltreché sul sub 8).

Si precisa che successivamente sono intercorse le seguenti Variazioni catastali:

* il sub 6 con variazione per divisione prot. PI0213781 del 10/12/03 ha originato il sub 11;

* il sub 11 con variazione prot. PI0213815 del 10/12/03 ha originato il sub 12;

* con variazione per frazionamento e fusione-variazione toponomastica prot. PI0189717 del 03/12/04, il sub 12 insieme ai subb 1 e 13 ha originato il sub 36 (ed altri).

• ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura credito Iscritto a Pisa il 06/07/2007

Importo: € 750.000,00

A favore di *******************

Contro **************************

Capitale: € 300.000,00 Rogante: Notaio Gaudiano Data: 03/07/2007

N° repertorio: 32356 N° raccolta: 9994

Note: L'ipoteca, gravante sull’immobile in oggetto (C.F. di Bientina F. 26 mapp.102 sub 36) e sulle altre u.i. costituenti i lotti nn. 2, 3 e 4 della presente relazione, è iscritta a favore della

******************************* contro *****************************************

• ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Pisa il 02/04/2014

Importo: € 620.000,00

A favore di *****************************

Contro **********************************

Capitale: € 310.000,00 Rogante: Notaio D'Errico Data: 31/03/2014 N° repertorio: 49030 N° raccolta: 14124

Note: L'ipoteca, gravante sull’immobile in oggetto (C.F. di Bientina F. 26 mapp.102 sub 36) e sulle altre u.i. costituenti i lotti nn. 2, 3 e 4 della presente relazione, è iscritta a favore della

******************************* contro ************************************.

• ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Pisa il 09/03/2018

Importo: € 20.000,00

A favore di *******************************

Contro *****************************

Capitale: € 13.532,13 Rogante: Tribunale di Pisa Data: 08/03/2018

N° repertorio: 335

(19)

Note: L'ipoteca, gravante sull’immobile in oggetto (C.F. di Bientina F. 26 mapp.102 sub 36) e sulle altre u.i. costituenti i lotti nn. 2, 3 e 4 della presente relazione (unitamente ad altri beni), è iscritta a favore della ****************************** contro ******************************.

Trascrizioni

• pignoramento immobili Trascritto a Pisa il 03/10/2018 Reg. gen. 17518 - Reg. part. 11811 Quota: 1/1 proprietà

A favore di ************************.

Contro **********************************.

Note: Si precisa che trattasi della trascrizione del presente pignoramento immobiliare (atto giudiziario del 13/09/18 rep. n.5673). Detta formalità colpisce la piena proprietà del bene censito al C.F. nel F.26 dal mapp. 102 sub 36 (unitamente ai subb 37, 38 e 39 che costituiscono rispettivamente i lotti nn.2, 3 e 4 della presente perizia).

Nel certificato del Notaio Bartolini del 30/11/18 è inoltre evidenziata la presenza delle seguenti ulteriori trascrizioni:

*Nota di trascrizione n. part. 7578 dello 01/08/98 del Decreto di ammissione Concordato Preventivo Sentenza Dichiarativa del Tribunale di Pisa del 15/07/98 rep. n. 3/98 contro

******************** ed a favore della massa dei creditori ************************ (beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 mapp.102 sub 1 ed altri);

*Nota di trascrizione n. part. 4949 del 25/05/99 della Sentenza Dichiarativa di fallimento del Tribunale di Pisa del 06/05/99 rep. n. 131/99 contro ***************** ed a favore della massa dei creditori ****************** (beni censiti al C.F. di Bientina nel F.26 mapp.102 sub 1 ed altri);

*Nota di trascrizione n. part. 6226 del 14/06/99 della Sentenza Dichiarativa di fallimento del Tribunale di Pisa del 06/05/99 rep. n. 50 contro *************************** in liquidazione ed a favore della massa dei creditori ********************************** in liquidazione (beni censiti al C.F.

di Bientina nel F.26 mapp.102 sub 2 ed altri);

Nel certificato del Notaio Bartolini (del 30/11/18) non sono riportate formalità pregiudizievoli successive alla data di trascrizione del presente pignoramento.

NORMATIVA URBANISTICA

L’unità immobiliare costituisce porzione di maggior fabbricato ubicato nell’UTOE 2 su area territoriale produttiva del vecchio alveo del fiume Arno, che è assimilata alle zone D del D.M. 1444/1968 ed è disciplinata dall’art.34 delle NTA del Regolamento Urbanistico (ved. all. n.4).

L’intera area perimetrata in cartografia risulta occupata da una lottizzazione lineare specializzata, sufficientemente ordinata, con edifici più propriamente produttivi, ma anche misti, con l’integrazione di funzioni espositive, commerciali, pubblicistiche.

Detta area è definita di interesse sovracomunale dal PTC della Provincia di Pisa (PTC, articolo 17.6.2) per la connessione con le aree produttive lungo la S.R.T 439 del comune di Calcinaia e Vicopisano.

La destinazione d’uso ammessa è per funzioni industriali, artigianali, commerciali, magazzini, uffici, laboratori, mostre, servizi e attrezzature alle persone e alle imprese; le residenze solo negli edifici che hanno già questa destinazione.

Sui fabbricati sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica con demolizione e ricostruzione a parità di volume, sostituzione edilizia, ampliamento, nuova edificazione per lotti singoli.

Per l'unità immobiliare in oggetto sono di fatto effettuabili solo limitati interventi finalizzati a modifiche interne nel rispetto dei parametri igienico-sanitari.

(20)

REGOLARITÀ EDILIZIA

Dall'analisi dei documenti reperiti, dell'atto di provenienza del bene e dall'accesso agli atti presso il Comune di Bientina effettuato nei gg. 26/02, 05-07/03/19, per il fabbricato in oggetto risultano rilasciate e/o presentate:

- Licenze edilizie n.99 dello 08/10/73, n.155 del 10/12/73 e n.33 del 02/02/75 per progetto di costruzione di stabilimento per la produzione di pavimenti;

- Concessione edilizia n.79 del 29/09/87;

- Concessione edilizia n.25 del 16/03/90;

- Concessione edilizia n.65 del 26/08/91 per le scale esterne;

- Concessione edilizia in sanatoria n.36/1987 e n.63/1994 del 24/11/94;

- Permesso di costruire n. 9 del 22/04/04 prot.n. 2412 per ristrutturazione e frazionamento del fabbricato artigianale finalizzato alla realizzazione di fondi per attività artigianali con parziale cambio di destinazione d’uso per negozi ed uffici; successiva variante finale prot. n. 11266 del 05/09/06;

- Attestazione di Agibilità prot. n.12308 del 29/09/06 relativa alle u.i. censite dai subb 36-37-38-39 e poste in via Marco Polo ai nncc. 81/K-L-M-N.

Osservazioni della CTU sulle pratiche edilizie visionate

Dall’analisi delle ultime pratiche presentate sono emerse delle discordanze e/o imprecisioni grafiche.

Nel dettaglio:

- differente rappresentazione delle finestre del prospetto Est nelle tavole grafiche di progetto allegate alla variante finale D.I.A. del 05/09/06 prot. n.11266. Difatti:

** nella tav. 2 stato modificato-piante uffici/negozi: la rappresentazione delle finestre sulla parete Est dell'u.i. in oggetto (e delle altre unità costituenti gli altri lotti della presente perizia) corrisponde allo stato di fatto realizzato (in ogni unità sono presenti due finestre: una finestra nel bagno e una nell’ufficio);

** nella tav. 3 stato modificato-prospetti: sul prospetto Est, l'unità immobiliare in oggetto (e le altre unità costituenti gli altri lotti della presente perizia) presenta una sola finestra più lunga (come peraltro autorizzata originariamente con p.c. n.9/04);

** nella relazione tecnica allegata alla variante finale detta, in merito alle variazioni sui prospetti il progettista indica solo “modifica e ampliamento delle superfici finestrate delle porte di accesso, rispettando comunque i limiti di legge”. A tale proposito si precisa che le porte di accesso però sono ubicate sul prospetto Ovest (mentre le finestre in cui si è riscontrata detta difformità sono poste sul lato Est).

- omessa indicazione del wc nella pianta allegata alla variante finale. Difatti:

** con il p.c. n.9/04 era stato autorizzato il wc (ved. tav. 6-stato modificato piante uffici);

** nella variante finale tav. 2-stato modificato piante uffici/negozi, nell'u.i. in oggetto (e nelle altre unità costituenti gli altri lotti della presente perizia) è stata omessa la dicitura wc nel vano d'interesse.

A tale proposito nella relazione allegata alla variante finale il progettista ha riportato genericamente

“frazionamento delle u.i. ad uso uffici, realizzazione e modifica di altri servizi igienici, ripostigli, colonne di scarico e colonne montanti per le utenze”. Nel corso del sopralluogo è stata accertata la presenza nel vano sopra citato di un wc (analogo discorso vale per le altre tre u.i. oggetto della presente procedura).

- Omessa indicazione della porta d'ingresso all'u.i. nella variante finale tav. 2-stato modificato piante uffici/negozi.

- Infine si evidenzia che all’Attestazione di Agibilità del 29/09/06 prot. n.12308 inerente esclusivamente le u.i. oggetto della presente esecuzione immobiliare (subb 36-37-38-39) non sono state allegate tavole grafiche, ma solo le planimetrie catastali, le quali corrispondono allo stato effettivamente realizzato con due finestre per ogni unità immobiliare e presenza dei wc. A tale Attestazione sono allegate le dichiarazioni di conformità dell’impianto elettrico, mentre mancano quelle dell’impianto idrico. Inoltre nel modulo di presentazione, in cui viene attestata la conformità al

(21)

progetto di cui alla c.e. n.9/04 e alla D.I.A. del 05/09/06, è stata omessa la destinazione d’uso autorizzata (direzionale).

La CTU ha effettuato dei colloqui con i Tecnici dell’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Bientina in data 07/03/19 e 14/03/19, nel corso dei quali è emerso che, attualmente, per regolarizzare quanto evidenziato, l'acquirente del lotto in oggetto potrà presentare un'istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 209 della L.R. n.65/2014, successivamente potrà presentare una nuova Attestazione di Agibilità corredata dalle necessarie dichiarazioni di conformità degli impianti.

Infine dal confronto dello stato dei luoghi rilevato nel corso del sopralluogo con la pianta allegata alla variante finale del 05/09/06 prot. n.11266 (tav. 2), si evidenzia la realizzazione di una partizione interna, facilmente removibile (costituita da pannelli in cartongesso), per suddividere il locale principale in due vani di dimensioni minori, di cui uno adibito a sala d’aspetto, e l’apertura di un vano porta sulla parete Sud che mette in comunicazione l’u.i. con quella confinante (sub 37). La partizione potrà essere rimossa a cura e spesa dell'acquirente, o, in alternativa, sanata inserendola nell'istanza di accertamento di conformità sopra indicata e provvedendo altresì all’aggiornamento della planimetria catastale, mentre il vano porta dovrà essere tamponato.

Per tener conto della spesa a carico dell’acquirente per gli adempimenti sopra citati, la cui quantificazione precisa potrà essere effettuata solo alla data di presentazione delle pratiche edilizie, è stata operata cautelativamente una riduzione del valore di stima del bene del 6%.

Si evidenzia che la spesa da sostenere dall’acquirente si ridurrebbe qualora l’accertamento di conformità venisse richiesto con un’unica istanza insieme ai proprietari delle altre u.i. del fabbricato interessate da analoghe problematiche (finestre prospetto Est e wc). In tal caso infatti l’importo fisso delle spese di presentazione della pratica (oblazione e diritti di segreteria) verrebbe ripartito fra le varie unità e anche le spese tecniche risulterebbero inferiori.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Allegata all'Attestazione di Agibilità prot. n.12308 del 29/09/06, è stata reperita la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico alla regola d'arte rilasciata lo 08/09/06 da ********** titolare

****************** per nuovo impianto installato in via Marco Polo nc.81K, in edificio ad uso commerciale.

Per l'impianto idrico, sebbene funzionante al momento del sopralluogo e conforme alla normativa vigente all'epoca della sua realizzazione, non è stato reperita alcuna dichiarazione di conformità dell'impianto alla regola d'arte, pertanto l’acquirente si dovrà fare carico della sua revisione e dell'eventuale adeguamento alle normative attualmente vigenti.

L'u.i. risulta dotata di climatizzatori caldo/freddo e di un boiler per l'acqua calda del bagno.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

L’u.i. costituisce porzione del “Condominio Centro Le Rose” amministrato dallo ******************.

L’Amministratore, a mezzo mail del 27/02/19 (all. n. 10), riferiva quanto segue:

-quota millesimale di proprietà u.i.: 28,61

- totale spese condominiali arretrate (anno in corso, 2018 e 2017) - saldo al 31/12/2018 per tutte e quattro le unità immobiliari di proprietà dell'esecutata e oggetto di perizia: credito di € 754,16, credito però non restituito nel bilancio dal 01/01/2019 al 31/12/2019 per costituzione fondo di morosità al 31/12/2018;

- importo medio annuo spese condominiali (gestione e manutenzione): preventivo 2019 per tutte e

(22)

quattro le unità immobiliari € 1.819,64 oltre alla quota di € 1.816,60 sempre per altro fondo morosità 2019;

- non risultano deliberate spese di manutenzione straordinaria.

LOTTO 2

Il lotto è formato dai seguenti beni:

• Bene N° 2 - Ufficio ubicato a Bientina (PI) - via Marco Polo, 81/L, piano 1°

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **************************. (Proprietà 1/1) Codice fiscale: **********************

Partita IVA: *********************

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• ********************************** (Proprietà 1/1)

Il bene, unitamente al diritto sulla proporzionale quota di comproprietà delle porzioni comuni, è pervenuto alla **************************** da *********************. con atto di compravendita del Notaio Casarosa del 16/01/07 rep. 16087, trascritto a Pisa al n. part. 904 il 20/01/07.

CONFINI

Proprietà della Società Esecutata (sub 36 e 38) e ballatoio comune ai sub 36÷39 (sub 66).

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Ufficio 49,50 mq 56,00 mq 1,00 56,00 mq 2,78 m 1°

Totale superficie convenzionale: 56,00 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 56,00 mq

Le misure per il calcolo delle superfici sono state dedotte dalla tav.2 "stato modificato" allegata alla variante finale prot. n.11266 del 05/09/06 al permesso di costruire n.9/04 e dai controlli effettuati in situ dalla sottoscritta CTU nel corso del sopralluogo.

Si precisa che la vendita viene effettuata a corpo e non a misura, pertanto eventuali differenze rilevate dall’acquirente non potranno in alcuno modo essere utilizzate per richieste di rimborsi e/o risarcimenti.