Capitolo 4
Costruzioni e mercato immobiliare
4. COSTRUZIONI E MERCATO IMMOBILIARE
4.1 INVESTIMENTI E VALORE DELLA PRODUZIONE NELL’AMBIENTE COSTRUITO 4.1.1. Qualche indicatore
Il settore delle costruzioni della provincia di Verona si trovava, alla fine dello scorso anno, in una fase espansiva. Le compravendite residenziali erano in crescita dal 2014; e anche gli immobili non residenziali hanno mostrato un importante recupero di interesse dal 2014, almeno fino a tutto il 2018. Nel 2019 miglioravano anche le condizioni del credito per la nuova costruzione sia residenziale che non residenziale, e risultavano in crescita anche gli occupati, così come le imprese e i relativi operai iscritti alle Casse Edili.
Segnali positivi anche dai bandi di gara per opere pubbliche, con un numero di interventi che rafforza un trend espansivo in atto, e una spesa che nel 2019 raggiunge livelli eccezionali. Qualche segnale di allarme riguardava già il mercato del credito per l’acquisto di abitazioni e di edifici non residenziali, ma specie per le abitazioni i livelli raggiunti lo scorso anno erano comunque superiori alla capacità media di tutti gli ultimi 15 anni. Un altro elemento di fragilità può essere colto nel risultato poco brillante delle imprese di costruzioni attive, iscritte ai registri delle Camere di Commercio, che risultano stagnanti negli ultimi due anni conclusi, rallentando però la flessione registrata nel 2017.
Tabella 4.1. Indicatori congiunturali
VERONA VENETO
’17/’16 ’18/’17 ’19/’18 ’20*/’19 ’17/’16 ’18/’17 ’19/’18 ’20*/’19
Occupati costruzioni -3,5 -12,0 10,8 -1,1 -4,4 1,7
Occupati Casse Edili 1,9 8,6 8,7 2,5
Imprese costruzioni attive -1,5 -0,5 -0,8 -0,2 -1,5 -1,4 -0,7 -0,3
Imprese attive Casse Edili 0,1 2,7 4,6 2,9
Erogazioni acquisto abitazioni -0,1 6,4 -4,4 -1,6 -4,3 8,1 -2,8 7,3
Erogazioni acquisto altri
immobili 23,5 -20,6 -8,9 -6,3 20,6 17,8 7,9 -30,0
Erogazioni costruzione
abitazioni -27,6 -15,3 15,0 -34,7 -11,2 8,0 -0,8 -14,9
Erogazioni costruzione
fabbricati non residenziali 4,0 -12,4 28,0 -86,5 -2,3 23,7 -21,8 -55,8
Compravendite abitazioni 7,8 5,6 4,9 -19,5 5,2 10,1 5,4 -18,6
Compravendite altri immobili 14,9 3,5 -0,4 -22,1 12,8 1,7 2,8 -25,7
Numero bandi di gara OOPP 0,3 8,0 19,4 -27,4 14,7 22,9 8,4 -22,9
Importo Bandi di gara OOPP -48,6 -38,0 154,6 -29,6 -20,5 42,4 43,4 -53,7
Fonte: elaborazioni Cresme su fonti varie
N.B. Per il 2020 dati riferiti ai primi due trimestri per il mercato immobiliare e per le imprese, al primo trimestre per il credito, al periodo gennaio-agosto per i bandi di gara, al periodo gennaio-luglio per i dati di Cassa Edile
Il ruolo chiave delle
costruzioni
nell’economia
veronese
Con il 2020 il quadro muta drasticamente e tutti gli indicatori disponibili indicano una brusca inversione di tendenza, che va dal -1,6% delle erogazioni per l’acquisto di abitazioni, al -19,5% delle compravendite di abitazioni, fino al -87% delle erogazioni per finanziare nuovi investimenti non residenziali; rallenta inoltre la crescita operai e imprese iscritti alla Cassa Edile.
Si tratta di indicatori che si riferiscono al periodo di maggiore manifestazione degli effetti derivanti dalla crisi sanitaria, per cui sarà certo importante la relativa evoluzione nel resto dell’anno. Il quadro che emerge mette però in allerta circa le sorti di un settore che nella fase di ripresa economica del territorio vi ha dato un importante contributo.
4.1.2. L’impatto dell’emergenza sanitaria
Nel 2020 la spesa per investimenti in costruzioni nella provincia di Verona registrerà un calo del 6%, che interrompe il sentiero di ripresa in atto nel 2018 e che nel 2019 si era confermato. Questa è la stima per il valore complessivo degli investimenti, che incorpora gli effetti della crisi economica indotta dall’emergenza sanitaria sul settore delle costruzioni. Insieme agli indicatori di mercato sintetizzati nella precedente tabella, i parametri presi in considerazione per stimare l’impatto dello shock riguardano sia l’offerta che la domanda. Sul fronte dell’offerta si assume la sospensione dei cantieri durante i mesi di marzo e aprile per le nuove costruzioni non di pubblica utilità; la sospensione, per il periodo di lockdown, dei cantieri per gli interventi di riqualificazione edilizia (salvo riparazioni improrogabili); il non ripristino per il futuro di ulteriori lockdown generalizzati; una ripartenza delle attività improntata alla cautela da giugno a ottobre; un tendenziale, anche se parziale, recupero dei cantieri sospesi a marzo e aprile, che si somma all’attività in risposta alla domanda ordinaria e programmata. Dal lato della domanda si assume che per le nuove costruzioni le decisioni di produzione per il 2020 siano state prese già da tempo e pertanto solo una quota esigua di spesa in cantiere sarà eliminata definitivamente o congelata a causa della crisi economica; per la riqualificazione l’assunzione è che l’indebolimento economico e la minore fiducia di famiglie e imprese sullo scenario economico si aggiungano ai blocchi dei cantieri. Si considera inoltre che saranno marginali nell’anno in corso gli effetti del nuovo superbonus al 110%: considerati ancora i numerosi dubbi interpretativi per una corretta applicazione della norma, si ritiene che nel 2020 potrà solo essere compensato l’effetto negativo che il suo annuncio ha prodotto di fatto, sospendendo una parte di attività in attesa della nuova norma più incentivante.
Per l’anno in corso, l’impatto sull’attività edilizia sarebbe quantificato in calo dell’8% per il comparto residenziale e del 5% per quello non residenziale privato. Di segno opposto la dinamica delle opere pubbliche che, in base alle stime, nel 2020 cresceranno circa del 10%. Si tratta di un risultato più positivo rispetto alla dinamica nazionale, e comunque anche a livello macro quello delle infrastrutture risulta essere il settore di attività che manifesta una importante capacità di tenuta nell’attuale fase critica. La crescita degli investimenti in opere pubbliche nella provincia è sostenuta, al momento, dai dati SIOPE, il sistema informativo della Ragioneria Generale dello Stato per la rilevazione telematica degli incassi e dei pagamenti effettuati dai tesorieri di tutte le amministrazioni pubbliche, relativi ai pagamenti degli Enti locali provinciali per investimenti in costruzioni nei primi nove mesi del 2020. Tra gennaio e settembre 2020 i pagamenti degli Enti locali per investimenti in costruzioni sono cresciuti più del 6%. Alla buona performance degli enti locali, si aggiunge la fase espansiva del settore ferroviario, sia per quanto riguarda interventi sulla rete esistente, grazie ad investimenti per la manutenzione straordinaria delle opere civili della sede ferroviaria e relative pertinenze, sia per quanto riguarda importanti progetti di nuova costruzione. Nello specifico risultano in fase di esecuzione i lavori per la nuova linea ferroviaria AV/AC Brescia Est – Verona, primo lotto costruttivo.
Tabella 4.2. – Investimenti in costruzione in provincia di Verona per aree di mercato – variazioni % su valori a prezzi costanti (prezzi 2005)
2018 2019 2020*
EDILIZIA DI NUOVA COSTRUZIONE 14,6 4,2 -5,5
- Residenziale 7,0 3,1 -8,0
- Non residenziale privata 23,5 5,4 -3,0
RINNOVO EDILIZIO 0,8 2,1 -10,4
- Residenziale 1,6 3,3 -12,0
- Non residenziale privato -0,8 -0,3 -7,0
OPERE PUBBLICHE 6,0 17,8 9,9
TOTALE INVESTIMENTI 6,0 4,7 -6,0
Manutenzione ordinaria 1,3 1,2 0,3
VALORE DELLA PRODUZIONE 5,1 4,0 -4,9
Fonte: CRESME/Si
Lo scenario di mercato elaborato per il 2020 si colloca in una recente fase di ripresa per il mercato provinciale, al pari di quanto stava accadendo per il mercato nazionale. Il mercato veronese aveva attraversato una lunga stagione recessiva tra il 2003 e il 2013, che aveva segnato un crollo del 40% in termini di investimenti. Nel 2014 si è registrata una timida inversione del ciclo, grazie ad una ripresa delle opere pubbliche e del rinnovo residenziale, ripresa che si è consolidata nel biennio successivo grazie al rafforzamento del settore infrastrutturale e ad un mercato edilizio non residenziale tornato a crescere.
Il 2017 segna una stabilizzazione sui livelli del biennio precedente, risultato di una frenata, fisiologica, dei nuovi investimenti non residenziali, a fronte di una dinamica positiva di tutti gli altri segmenti di mercato. Nel 2018 così come nel 2019 tutti i macro settori delle costruzioni si trovano in un sentiero di crescita: stabile introno al 3% per l’edilizia abitativa, in rallentamento dal +10% al +2,6% per l’edilizia non residenziale privata, in rafforzamento per le opere pubbliche (dal 6% a quasi il 18%). La pandemia è invece arrivata a scardinare le aspettative di crescita, con il forte impatto sulla domanda privata che si è sommata al blocco dell’offerta, deprimendo così un settore che mostrava elementi di forza.
In base agli indicatori disponibili, nel 2020 tutta l’edilizia segnerà una sensibile riduzione degli investimenti, con un tasso che oscilla tra il -8% e il -3% per la nuova produzione residenziale e non residenziale privata, e tra il -12% e il -7% per la relativa manutenzione straordinaria.
Per il comparto delle opere pubbliche, come accennato, la fase di crescita in atto dal 2014 sarà solo moderatamente rallentata: gli investimenti, cresciuti del 18% nel 2019, proseguiranno ad espandersi nel 2020 anche se a velocità dimezzata. Si ritiene infatti che la parziale sospensione dei cantieri di opere del genio civile tra il 22 marzo e il 4 maggio sia stata assorbita dalla vivace dinamica del primo bimestre dell’anno e da una importante ripartenza nel bimestre maggio-giugno, come confermato dalla dinamica di forte crescita dei pagamenti per investimenti degli enti locali. La stima di crescita per l’intero anno 2020 esclude l’ipotesi di un secondo lockdown e presuppone la prosecuzione dei lavori a valere su progetti finanziati e pronti a partire già dai precedenti anni. D’altro canto la fase di crescita per le opere infrastrutturali potrebbe persino rafforzarsi in vista delle misure per la semplificazione amministrativa per l’accelerazione degli investimenti già nella seconda metà dell’anno. Ma le incognite rimangono molte. Specie per quello che riguarda il settore privato, che rispecchia gli effetti di un ulteriore deterioramento della situazione economica di famiglie e imprese. Per l’anno in corso il calo degli investimenti in nuova edilizia residenziale e non residenziale risulta “contenuto” intorno al 6% in base all’assunzione che le decisioni di produzione, come dimostrato dalla dinamica molto espansiva dei permessi, sia residenziali che non residenziali, registrata in provincia nel 2016, 2017 e 2018, verranno comunque portate a compimento.
Tabella 4.3. – Valore della produzione in provincia di Verona per comparto produttivo - Valori assoluti in milioni di euro correnti
2014 2015 2016 2017 2018 2019
NUOVA EDILIZIA 779 888 953 899 1.039 1.091
Residenziale 420 417 454 490 529 547
Non residenziale privato 359 471 499 409 509 544
RINNOVO EDILIZIO 1.318 1.356 1.406 1.459 1.483 1.523
Residenziale 879 886 932 967 992 1.026
Non residenziale privato 439 470 474 492 491 496
OPERE PUBBLICHE 228 249 279 298 318 379
TOTALE INVESTIMENTI 2.325 2.492 2.638 2.656 2.840 2.993
Manutenzione ordinaria 627 637 642 647 655 663
VALORE PRODUZIONE 2.952 3.129 3.280 3.303 3.495 3.656
Fonte: elaborazioni Cresme/Si
Tabella 4.4. - Valore della produzione in provincia di Verona per comparto produttivo - Variazioni % su prezzi costanti 2005
2015 2016 2017 2018 2019 2020(1) 2019
2002(2)
NUOVA EDILIZIA 13,7 6,9 -6,6 14,6 4,2 -5,5 -46,6
Residenziale -1,3 8,0 6,8 7,0 3,1 -8,0 -43,4
Non residenziale privato 31,4 5,9 -18,6 23,5 5,4 -3,0 -49,5
RINNOVO EDILIZIO 2,6 3,1 2,8 0,8 2,1 -10,4 11,6
Residenziale 0,2 4,4 2,7 1,6 3,3 -12,0 22,0
Non residenziale privato 7,2 0,7 3,1 -0,8 -0,3 -7,0 -5,2
OPERE PUBBLICHE 9,2 12,1 5,7 6,0 17,8 9,9 -38,5
TOTALE INVESTIMENTI 6,9 5,4 -0,3 6,0 4,7 -6,0 -25,6
Manutenzione ordinaria 1,8 0,8 0,9 1,3 1,2 0,3 0,2
VALORE PRODUZIONE 5,8 4,4 -0,1 5,1 4,0 -4,9 -21,9
Fonte: elaborazioni Cresme/Si (1): Previsione (2): Picco del mercato provinciale
Maggiori incognite riguardano la dinamica per il 2021. Molto dipenderà dall’avanzamento dei cantieri in atto e dall’avvio di quelli in programma. Ma anche dalle condizioni dei redditi e risparmi delle famiglie, che potranno essere ridotti ulteriormente, così come profitti e fiducia delle imprese. Si tratta dunque di vedere quale sarà la dinamica economica generale, se sarà realistica una ripresa a “V”, sulla quale un ruolo importante, a livello settoriale, sarà giocato dal nuovo superbonus che consente di detrarre il 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 (al momento) per far fronte a interventi antisismici e di efficientamento energetico. Se il provvedimento riuscisse a scaricare sul territorio l’efficacia attesa dagli operatori e dalla domanda, l’impatto potrebbe essere molto interessante, soprattutto nell’ipotesi che venisse estesa l’applicabilità del super bonus a tutto il 2022. Naturalmente le problematicità dell’incentivo non sono poche, e riguardano la tempistica;
la capienza fiscale (quanti sarebbero i soggetti con capienza fiscale sufficiente per potersi detrarre somme sostanziose quali quelle associabili a questa tipologia di interventi?), i criteri ambientali minimi che devono essere rispettati per l’isolamento termico presuppongono l’utilizzo di materiali riciclati che, allo stato attuale, hanno costi molto alti e un’offerta molto limitata. Fondamentali saranno infine i tempi di decisione e attivazione delle misure messe in campo per la velocizzazione dell’iter di
realizzazione degli investimenti. Tutti fattori e incognite dai quali dipende più che la dinamica del settore per l’anno in corso, quella dell’imminente futuro.
In sintesi su questo scenario di flessione “contenuta” per gli investimenti settoriali giocano alcuni fattori di criticità. In primo luogo il fatto che nell’anno in corso solo il settore delle infrastrutture evita un crollo assai più importante della produzione settoriale. In secondo luogo, l’eventualità di una nuova ondata pandemica ma soprattutto delle misure di contrasto, con un ulteriore blocco della produzione.
Terzo fattore, quello dell’effettivo funzionamento del più recente incentivo da cui si attende una spinta importante per il superamento dell’attuale fase di mercato.
4.1.3. Caratteri del mercato
La stima del valore della produzione per il settore delle costruzioni nel 2019 in provincia di Verona è pari a 3,7 miliardi di euro. In base alle stime CRESME, si tratta del 20% del valore della produzione regionale, e del 2%
dei quasi 170 miliardi nazionali. I 3,7 miliardi di euro sono composti da 1,3 miliardi di nuove costruzioni; 1,7 miliardi di manutenzione straordinaria del patrimonio esistente e da 660 milioni destinati alla manutenzione ordinaria. L’insieme di manutenzione ordinaria e straordinaria porta l’attività di manutenzione e riqualificazione dell’esistente al 65% del valore del mercato delle costruzioni, un valore assai alto, ma decisamente più contenuto di quello nazionale, dove l’intervento sull’esistente sfiora il 74% del valore della produzione.
Figura 4.1. – Il valore della produzione in provincia di Verona nel 2019 – milioni di euro correnti
Fonte: Cresme/SI
Un mercato che vale 3,7 miliardi nel 2018, circa il 13%
del valore aggiunto
Il primo mercato provinciale delle costruzioni è quello con finalità abitative, che tra nuovi investimenti e manutenzione straordinaria assorbe quasi 1,6 miliardi, pari al 43% degli investimenti complessivi, un dato inferiore alla media nazionale, attestata sul 50%.
Il valore degli investimenti in edilizia non residenziale privata nel 2019 supera un miliardo di euro, pari al 35% degli investimenti. E’ un valore percentuale di gran lunga superiore a quello nazionale dove si raggiunge solo il 25%. Il valore delle nuove costruzioni non residenziali è pari a 544 milioni di euro, mentre la manutenzione straordinaria si attesta su poco meno di 500 milioni di euro.
Con quasi 380 milioni di investimenti stimati nel 2019, il peso delle opere pubbliche si attesta sul 13% del totale, un livello in aumento negli ultimi anni, sebbene ancora inferiore rispetto a quelli raggiunti nella fase di espansiva 2002- 2006, quando l’incidenza di quelli in opere pubbliche era arrivata a sfiorare il 20% degli investimenti complessivi in costruzioni.
Si definisce inoltre una diversa una composizione tra nuovi investimenti e interventi di rinnovo nei tre ambiti di mercato: nel mercato residenziale la spesa è nettamente sbilanciata a favore della manutenzione dell’esistente, con quote pari rispettivamente al 34% e 65% per nuovo e rinnovo. Per l’edilizia privata come anche per le opere pubbliche il 2019 segna una ripartizione della spesa tra nuovi investimenti e manutenzione straordinaria abbastanza equilibrata: 52% ai nuovi investimenti non residenziali privati contro il 48% del relativo rinnovo, 54% per le nuove infrastrutture contro il 46% del rinnovo.
Guardando ai livelli, anche dopo anni di crescita il mercato è oggi ancora fortemente ridimensionato rispetto al 2002. Alla fine del 2019 il gap da riassorbire per il mercato
residenziale è pari al 13%, e sale al 43% con riferimento ai nuovi investimenti. E’ pari al 35% per il totale degli investimenti non residenziali, saldo negativo che sale al 50% per i nuovi investimenti. Per le opere pubbliche è pari al 39%, senza grandi differenze tra nuovi investimenti e manutenzione straordinaria
Figura 4.2. - Dinamica degli investimenti in costruzioni in provincia di Verona per segmenti di mercato
Fonte: Cresme/Si * Previsione 0
1.000 2.000 3.000
4.000 Milioni di euro prezzi 2005
Totale investimenti Residenziale
Non residenziale privatio Opere pubbliche
0 50 100 150
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
Numero indice 2002=100
Residenziale
Non residenziale privatio Opere pubbliche
Ma un quarto del mercato è ancora da riassorbire Mercato a spiccata
vocazione non residenziale Potenzialità di
recupero per il peso delle infrastrutture Primo mercato quello abitativo,
con 1,6 miliardi
nel 2019
Anche nella fase recessiva il rinnovo, specie residenziale, ha svolto un ruolo di stabilizzazione e, sostenuto dagli incentivi fiscali, ha assorbito parte della crisi della nuova produzione edilizia. Ne è risultato un profondo riassetto strutturale del settore delle costruzioni, con il progressivo ridimensionamento del ruolo delle nuove costruzioni e l’aumento delle attività di rinnovo e manutenzione. Le prime, che appresentavano poco meno del 45% della produzione totale fino al 2008, per effetto di una riduzione del 50% tra il 2008 e il 2014 hanno ridotto il loro peso al 30%. Il recupero, dimostrando una maggiore tenuta (si è ridotto solo del 7% nello stesso periodo), è passato dal 50% del valore della produzione nei primi anni 2000, a poco meno del 70% nel 2014. Nei quattro anni successivi il nuovo diventa il principale motore della crescita (+38% a fronte del +13% del recupero), ma l’assetto del mercato rimane sbilanciato a favore degli interventi sul patrimonio esistente (65% contro 35% dei nuovi investimenti).
Figura 4.3. - Dinamica del valore della produzione delle costruzioni in provincia di Verona per tipo attività - Milioni di euro costanti
Fonte: Cresme/Si * Previsione ** Manutenzione ordinaria e straordinaria
Il ruolo strategico di tutto l’ampio mercato della manutenzione ordinaria e straordinaria è un carattere del mercato delle costruzioni che trova riscontro nel dato medio nazionale. Guardando nello specifico al solo rinnovo edilizio privato, il processo di progressivo spostamento della spesa a favore di interventi sul patrimonio esistente è descritto da una percentuale che nel dato nazionale passa dal 29%
al 43% tra il 2005 e il 2017, a Verona dal 29,5% al 44%.
Figura 4.4. - Incidenza % rinnovo edilizio privato su valore della produzione
Fonte: Cresme/Si * Previsione
0
500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
Totale valore produzione Nuovo Recupero
29,5%
43,4%
44,7%
43,3%
42,8%
44,0%
42,2%
41,4%
39,0%
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0%
2005 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
Italia Verona
Il ruolo del
rinnovo
4.1.4. La nuova produzione edilizia
Nel 2019 la nuova produzione edilizia in provincia di Verona è stimata in poco più di 4,3 milioni di mc, un valore che indicava un importante proseguimento di un processo di crescita in atto dal 2014, sotto il traino del mercato non residenziale. Durante tutto il periodo 2014-2019 la nuova produzione edilizia è cresciuta vertiginosamente (+138%), colmando però in misura residuale il profondissimo gap accumulato rispetto agli anni di massima espansione, i primissimi anni duemila, quando il settore beneficiava di importanti incentivi fiscali al comparto non residenziale e quando le volumetrie edilizie ultimate in provincia superavano i 10 milioni di mc. Nel 2020, in base ai dati e alle indicazioni al momento disponibili, si stima una interruzione del trend espansivo, con una riduzione delle volumetrie ultimate pari, complessivamente, al -5%.
Figura 4.5. - Nuova produzione edilizia in provincia di Verona - migliaia di mc ultimati
Fonte: Cresme/Si * Previsione
La nuova produzione residenziale e quella non residenziale sono state caratterizzate da dinamiche sincrone, accomunate dalla forte contrazione registrata in tutto il periodo 2008-2013, senza interruzione del trend recessivo indotto dalle due crisi più generali. Diversa la tempistica nella fase di ripresa: il segmento non residenziale dal 2013 mostra una fortissima capacità espansiva che, ad accezione di un temporaneo calo nel 2017, prosegue pressoché ininterrottamente fino al 2019. Più stentata e slittata di due anni la fase di crescita per la produzione residenziale e che, dopo la stagnazione del 2014 e un nuovo calo nel 2015, entra nel percorso positivo solo nel 2016.
Con il nuovo e imprevisto calo stimato per il 2020 il mercato è ben distante dai livelli pre-crisi, soprattutto per quanto riguarda il segmento non residenziale.
Nell’arco temporale di riferimento è mutata la composizione del mercato. Nei primi anni 2000 i volumi residenziali rappresentavano meno di un terzo della nuova produzione complessiva, tra il 2007 e il 2009 raggiungono il 40%, per superare tale quota nel quadriennio 2011-2014, quando il segmento non residenziale si assesta sui livelli più bassi di tutta la recente storia della produzione edilizia provinciale, pari a circa il 50%. Negli anni più recenti, considerando i livelli raggiunti ma anche alcuni incentivi al settore produttivo, la produzione con finalità non abitative mostra maggiore vitalità, e recupera così quote di mercato: nel 2018 e nel 2019, così come nelle stime per il 2020, i volumi ultimati con finalità non residenziali superano il 70% della nuova produzione edilizia.
10.066
4.333 4.134
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000
Residenziale Non residenziale Totale (asse dx)
La produzione residenziale
Il 2019 aveva rappresentato il quarto anno consecutivo di incremento dei volumi relativi a nuovi edifici residenziali, che ci si attendeva avrebbe aperto una nuova, più duratura, fase di ripresa per la produzione settoriale. L’emergenza sanitaria, con il blocco dei cantieri ha impattato sul settore, determinando una riduzione dell’attività quantificata in un -7,6%. La capacità produttiva provinciale si attesta, nelle stime per il 2020, su 1,1 milioni di mc ultimati, e si amplia ulteriormente il divario rispetto ai livelli raggiunti nel 2006, quando venivano ultimate più di 3 milioni di volumetrie riferite ad edifici residenziali. Rispetto a tali livelli, il mercato è oggi inferiore del 62% in termini di volumetrie totali.
Tabella 4.5. - Produzione edilizia residenziale in provincia di Verona - volumi ultimati VALORI ASSOLUTI (‘000 MC)
2006 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
Volumi ultimati 3.011 1.276 994 997 893 961 1.064 1.166 1.224 1.131
VARIAZIONI %
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2020*/
2006**
Volumi ultimati -25,0% -22,1% 0,2% -10,4% 7,7% 10,7% 9,6% 5,0% -7,6% -62,4%
Fonte: Cresme/Si * Previsione ** Picco del mercato provinciale
La produzione non residenziale
Come si è detto, l’edilizia non residenziale ha mostrato segnali di ripresa ben più importanti rispetto al segmento abitativo, e anche nella fase attuale potrebbe essere caratterizzata da una maggiore capacità di tenuta.
Tabella 4.6. - Produzione non residenziale in provincia di Verona – Volumi ultimati (migliaia di mc)
2002 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
Volumi ultimati 7.783 1.740 855 995 1.724 1.960 1.491 2.826 3.109 3.003
VARIAZIONI %
2012 2013 2004 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2020*/
2002**
Variazioni % -5,7% -50,9% 16,4% 73,3% 13,6% -23,9% 89,5% 10,0% -3,4% -11,4%
Fonte: Cresme/Si * Previsione ** Picco del mercato provinciale
Certo, se si guarda all’eccezionale picco del 2002, quando vennero prodotti in un anno quasi 7,8 milioni di mc, non si può non notare come la produzione si sia ridotta già nel 2003 per poi assestarsi nel periodo 2004-2008 su livelli produttivi quasi dimezzati rispetto al picco.
Ma è con il 2009 che la produzione non residenziale veronese, come quella del resto del Paese, avvia la lunga fase recessiva che porta la produzione di nuovi immobili per le attività non abitative, dai quasi 4 milioni di mc del 2008 ai poco più di 850.000 milioni di mc del 2013. Dal 2014, soprattutto per i livelli minimi raggiunti, il settore inizia a recuperare debolmente, e dal 2016, con il consolidarsi dei segnali di ripresa economica, segna l’avvio di un biennio di espansione dell’attività edilizia, trainata prima dal settore commerciale poi da quello produttivo, cui si aggiunge dal 2018 anche quello agricolo. Nel 2019 la crescita della produzione risulta generalizzata ai principali ambiti di attività, interrotta poi dagli effetti indotti dall’emergenza sanitaria nel 2020.
4.1.5. L’impatto degli incentivi per ridurre il rischio sismico e sostenere le costruzioni
In uno scenario di forte incertezza, che segue il tentativo di ripresa del settore delle costruzioni, il ruolo degli incentivi è quantomai rilevante. A ben vedere gli incentivi rappresentano una delle più rilevanti forma di sostegno al settore, o forse l’unica negli anni più recenti, con varie formule che hanno implementato un sistema introdotto a partire dalla fine degli anni ’90 con l’incentivo del 36% per la riqualificazione generica, cui si è sommato quello con finalità di efficientamento energetico a partire dal 2017. Da ultimo si aggiunge tutto il filone per ridurre la vulnerabilità sismica del patrimonio edilizio del paese, che ha preso forma nel 2013 e continua ad essere al centro delle misure di sostegno, fino all’ultimo super bonus del 110%, introdotto dal Decreto Rilancio e poi approvato in via definitiva con le modifiche del Decreto di agosto.
Negli anni passati, la gestione del rischio sismico è stata affrontata secondo la logica dell'emergenza, ai fini della ricostruzione. Nelle nuove costruzioni, già a partire dagli anni ’70 si è assistito alla progressiva introduzione di una legislazione tecnica finalizzata alla progettazione antisismica delle nuove edificazioni, che oggi risulta in linea con la normativa dei paesi più avanzati.
Diverso è il discorso in tema di riduzione della vulnerabilità degli edifici esistenti che non rispettano i moderni standard.
Nel 2013 il Decreto Legge n. 63 del 4 giugno 2013, cd. Sismabonus poi convertito nella Legge 90/2013 ha introdotto una speciale detrazione pari al 65% per le spese sostenute per effettuare lavori ed interventi preventivi di miglioramento ed adeguamento sismico in edifici esistenti. Tali disposizioni sono state prorogate dalle successive Leggi di stabilità (Legge 147/2013, Legge 190/2014 e Legge 208/2015), ma si è trattato di provvedimenti di tipo contingente, limitati ad un arco temporale troppo ristretto (un anno), seppure prolungato da azioni successive. Per tali ragioni non sono stati applicati in maniera sistematica per l'adozione di misure antisismiche del patrimonio esistente. Uno studio di vulnerabilità sismica e il conseguente progetto degli interventi di miglioramento o adeguamento, infatti, richiedono tempi più lunghi rispetto a quelli necessari per gli interventi di efficientamento energetico, (per i quali gli ecobonus hanno rappresentato un valido strumento di diffusione) a causa della necessità di eseguire indagini sui materiali, dei tempi necessari per i procedimenti autorizzativi e quelli per l'esecuzione materiale delle opere stesse.
La Legge di Stabilità 2017 (legge 232/2016) ha potenziato e riorganizzato il sistema degli incentivi fiscali per l’esecuzione di interventi di ristrutturazione ai fini del miglioramento o dall’adeguamento sismico e per la messa in sicurezza degli edifici. Nello specifico, oltre ad estendere l’arco temporale nel quale è possibile eseguire gli interventi per i quali godere delle detrazioni fiscali, consentendo quindi una pianificazione ‘a lungo termine’, il Sismabonus viene affiancato ad un sistema che quantifica il rischio sismico degli edifici e quindi i vantaggi ottenuti nell’esecuzione degli interventi. Questa quantificazione costituisce la garanzia dell’efficienza degli investimenti, sia dal punto di vista della sicurezza sismica che dei benefici economici attesi e rappresenta la condizione affinché l’impianto delle misure fiscali risulti efficace, cioè abbia una vasta applicazione, costituisca un incentivo agli investimenti e quindi all’economia del Paese, operi una riduzione generale del rischio sismico del patrimonio immobiliare italiano e quindi riduca i ‘costi’ del terremoto. Lo strumento attuativo è il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, DM 58 del 28 febbraio 2017e s.m.i. (successive modifiche e integrazioni)3, in cui si definiscono le Linee Guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni. Per attivare i benefici fiscali è necessario far riferimento a tale documento al fine di determinare la Classe di Rischio pre- e post- intervento, e quindi stabilire l’esatta percentuale di spesa detraibile che risulta commisurata all’efficacia degli interventi realizzati.
L’intero provvedimento, aggiornato con la Legge di stabilità 2019, costituisce un’importante occasione per conoscere il patrimonio edilizio e ridurre la vulnerabilità dei fabbricati, avviando di fatto una stagione di prevenzione a carattere organico e strutturale. Vengono sviluppate e diffuse metodologie nella direzione della mitigazione dei danni derivanti da disastri naturali, passando da una logica passiva dell’emergenza ad una attiva della protezione e della cura del territorio.
Zona 1 sismicità alta E’ la zona più pericolosa, dove in passato si sono avuti danni gravissimi a causa di forti terremoti.
Zona 2 sismicità media Nei comuni inseriti in questa zona in passato si sono avuti danni rilevanti a causa di terremoti abbastanza forti.
Zona 3 sismicità bassa
I comuni inseriti in questa zona hanno avuto in passato pochi danni. Si possono avere scuotimenti comunque in grado di produrre danni significativi.
Zona 4 sismicità molto bassa
E’ la meno pericolosa. Nei comuni inseriti in questa zona le possibilità di danni sismici sono basse.
In base all’ultima norma, il Decreto di agosto, sono compresi nella forma potenziata dell’incentivo fiscale (110%) gli interventi di riduzione del rischio sismico che determinino il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori e nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, anche mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.
Le detrazioni fiscali spettanti vanno da un minimo del 50% fino al 110%. Valgono per tutti gli immobili abitativi e non soltanto quelli adibiti ad abitazione principale, e per gli immobili utilizzati per attività produttive. Soprattutto, gli ambiti territoriali di applicazione delle misure per gli interventi sull’esistente sono quelli che ricadono in zona 1, 2 e 3. Per gli interventi di sostituzione – demolizione e ricostruzione – seguiti dall’acquisto delle nuove unità immobiliari, l’ambito di riferimento è circoscritto alla zona 1.
L’esposizione al rischio sismico e dimensione del patrimonio
Sulla base della zonizzazione sismica comunale si calcola che nella provincia di Verona solo sette comuni sono a rischio maggiore (zona 2) e qui vivono quasi 18.000 persone. Quasi 748.000 mila persone vivono in comuni a sismicità bassa e 161.000 vivono in comuni a sismicità trascurabile. In base agli stessi parametri, dei 171.000 edifici per abitazione presenti in provincia più di 8.000 si trovano in aree a rischio medio, 123mila a rischio basso e 40.000 a rischio trascurabile. Nell’ambito della regione, Verona, pur non collocandosi tra i territori più esposti al rischio sismico (le provincie di Treviso, Belluno e Vicenza hanno percentuali di edifici nelle zone 2-3 superiori al 97%), mostra una presenza di edifici residenziali nelle zone 2-3 pari al 77%, contro il 37% di Venezia, meno del 29% di Padova, fino a meno del 18% di Rovigo.
Tabella 4.7. - Principali dati delle aree a rischio sismico in Provincia di Verona
Alto Medio Basso Trascurabile
TOTALE
Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4
Superficie territoriale (kmq) 0 226 2.010 860 3.096
Numero di comuni 0 7 63 28 98
Popolazione 0 17.542 747.957 160.998 926.497
Famiglie 0 7.553 321.134 63.915 392.602
Edifici 0 9.131 142.488 47.232 198.851
Edifici per abitazioni 0 8.100 122.852 39.722 170.674
Abitazioni occupate 0 7.076 295.477 60.936 363.489
Scuole pubbliche e paritarie 0 29 776 192 997
Addetti alle imprese 0 4.258 276.000 49.644 329.903
Fonte: elaborazione CRESME su dati ISTAT e Protezione Civile
Tabella 4.8. - Edifici abitativi esistenti nelle zone 1, 2 e 3 in Veneto
Province Zone 1, 2 e 3
INTERO TERRITORIO
TOTALE di cui Zona 1
Verona 130.952 0 170.674
Vicenza 187.632 0 192.710
Belluno 72.628 0 73.094
Treviso 197.782 0 197.782
Venezia 59.762 0 159.646
Padova 56.048 0 191.641
Rovigo 12.488 0 71.106
Veneto 717.292 - 1.056.653
Fonte: elaborazione CRESME su dati ISTAT e Protezione Civile
Tabella 4.9. - Edifici non abitativi esistenti nelle zone 1, 2 e 3 in Veneto
Province Zone 1, 2 e 3
INTERO TERRITORIO
TOTALE di cui Zona 1
Verona 20.667 0 28.177
Vicenza 31.315 0 32.014
Belluno 10.116 0 10.271
Treviso 27.770 0 27.770
Venezia 8.733 0 24.929
Padova 9.038 0 32.052
Rovigo 1.117 0 9.860
Veneto 108.756 - 165.073
Fonte: elaborazione CRESME su dati ISTAT e Protezione Civile
Figura 4.6. - Incidenza edifici nelle zone sismiche 1-2-3 nelle province venete
Fonte: elaborazione CRESME su dati ISTAT e Protezione Civile 76,773,3
0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0
Treviso Belluno Vicenza Verona Venezia Padova Rovigo Veneto Residenziali Non residenziali
Il potenziale mercato stimolato dagli incentivi
Degli oltre 151.000 edifici della provincia di Verona ricadenti nelle zone 2 e 3, si è calcolato che oltre 147mila hanno i requisiti per beneficiare degli incentivi. Stratificando poi in base al livello di vulnerabilità di tali edifici il mercato potenziale provinciale è stato quantificato in 15,2 miliardi.
Figura 4.7. - VERONA - Stima del potenziale mercato stimolato dagli incentivi
Fonte: elaborazione e stime CRESME su dati ISTAT, Protezione Civile, varie fonti
Questo sarebbe il livello massimo del potenziale indotto dagli incentivi per l’antisismica, considerando uno stock complessivo di 147.000 edifici beneficiari e l’ipotesi di adesione del 100% dei possibili beneficiari. Tale potenziale di spesa scenderebbe a 3 miliardi nell’ipotesi di un ottimistico 20% di adesione, e ancora a 760 milioni nell’ipotesi più realistica di adesione al 5%.
Considerando invece l’ambito potenzialmente interessato dal superbonus (solo condomìni, persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa o professioni, ex Iacp, cooperative di abitazioni, Onlus, associazioni e società sportive), il mercato potenziale risulta pari a 13,5 miliardi, che scenderebbe a 2,7 miliardi ipotizzando un’adesione del 20% dei beneficiari, e a 675 milioni nel più realistico scenario di un’adesione del 5%.
Figura 4.8. - Stima del potenziale mercato stimolato dagli incentivi in provincia di Verona
Fonte: elaborazione e stime CRESME su dati ISTAT, Protezione Civile, varie fonti
Figura 4.9. – Stima del potenziale mercato stimolato dal SUPERBONUS in provincia di Verona
Fonte: elaborazione e stime CRESME su dati ISTAT, Protezione Civile, varie fonti
4.2. Il mercato immobiliare
4.2.1. Il mercato immobiliare residenziale
Fino alla fine del 2019 il mercato immobiliare in provincia di Verona aveva continuato a crescere, proseguendo il trend espansivo in atto ormai da sei anni. Nel 2014 aveva segnato la prima inversione di tendenza (+8,3%), per confermare lo stesso ritmo espansivo nel 2015; il 2016 è stato l’anno di fortissima accelerazione, con le transazioni residenziali in provincia aumentate del 20%, cui ha fatto seguito un triennio di ulteriore continua crescita, ma ben più modesta. Una crescita che, seppure evidenziando un tendenziale rallentamento (dal +7,8% del 2017 al +5,6% del 2018 fino al +4,9% del 2019) stava riportando il mercato immobiliare provinciale vicino ai livelli pre-crisi. Lo scoppio dell’emergenza sanitaria ha interrotto tale processo di crescita, come registrato dal comportamento del mercato nei primi due trimestri dell’anno.
Nell’ultimo anno concluso il mercato provinciale era attestato su poco meno di 11.500 transazioni di abitazioni, pari ad un incremento del 4,9% rispetto al 2018, una crescita non distante da quella media regionale (+5,4%) e da quella nazionale (+4,4%). Più rilevante nel territorio veronese l’entità della ripresa, che in provincia ha portato a riassorbire più dell’80% della perdita cumulata nella lunga fase recessiva, a fronte di un recupero più lento registrato nel dato medio regionale (ancora il 24% da riassorbire) ma soprattutto rispetto alla media nazionale (-27,7% il saldo ancora in negativo).
Figura 4.10. – Numero di compravendite di abitazioni in provincia di Verona
Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate * 2020 stima su dati riferiti ai primi due trimestri
Tabella 4.10. – Numero di compravendite di abitazioni in provincia di Verona – Variazioni %
2006 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 I sem 2020
Comune di Verona 3.431 1.914 1.961 2.258 2.429 2.956 3.192 3.359 3.334 1.340 Altri comuni 10.779 5.010 4.800 5.065 5.577 6.674 7.187 7.600 8.163 3.159
Totale 14.211 6.923 6.762 7.323 8.006 9.630 10.379 10.959 11.497 4.499
Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate 2006: picco del mercato provinciale
I primi segnali di inversione del ciclo del mercato provinciale si erano fatti sentire dalla seconda metà del 2013 nella città di Verona, ma la dinamica ancora recessiva nei comuni minori lasciava in negativo il mercato provinciale. Nel 2014 invece, grazie ad una graduale correzione dei prezzi e ad un allentamento del credito, il mercato accelera nella città principale (+15%) ma si anima anche nei comuni minori (+5,5%),
14.211
6.762
11.497 9.251
0 5.000 10.000 15.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
Capoluogo Altri comuni Totale
L’emergenza
sanitaria interrompe la crescita del
mercato in atto
dal 2014
che un anno dopo registrano un risultato anche più espansivo rispetto a quello osservato nel mercato scaligero. Il trend espansivo procede rafforzandosi, e registra un vero balzo nel 2016, con tassi espansivi in entrambe le aree dell’ordine del 20%, per attestarsi su una dinamica più modesta, ma importante e non dissimile nei due ambiti territoriali fino al 2018. Nel 2019 invece, mentre prosegue la corsa nelle città minori (+7,4%), il mercato si stabilizza nel comune di Verona; un risultato che a ben vedere, indica un riassorbimento pressoché completo della perdita accumulata, come indica un differenziale negativo di meno del 3% rispetto ai livelli 2006, contro un saldo del -24% negli altri comuni della provincia. La migliore performance relativa del mercato delle città principali è osservabile anche nel dato regionale e nazionale, ma ci sono due dati da sottolineare: il minore saldo da recuperare nei comuni capoluogo veneti e italiani rispetto al resto della provincia è pari a circa il 16%, ben superiore a quello che caratterizza il mercato della città di Verona; anche nelle città minori, gli altri territori risultano assai più penalizzati rispetto alle città minori della provincia di Verona (-25,9% il saldo negativo tra il 2019 e il 2006 nella media delle aree minori venete, dato che supera il -30% nella media nei comuni italiani non capoluogo).
Tabella 4.11. – Numero di compravendite di abitazioni nei territori – Variazioni %
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2019/
2006*
I sem 2020/
I sem 2019 VERONA
Comune capoluogo -32,9 2,5 15,1 7,6 21,7 8,0 5,2 -0,7 -2,8 -17,2
Altri comuni -25,8 -4,2 5,5 10,1 19,7 7,7 5,8 7,4 -24,3 -20,5
Totale -27,9 -2,3 8,3 9,3 20,3 7,8 5,6 4,9 -19,1 -19,5
VENETO
Comuni capoluogo -27,5 -5,7 8,9 14,5 23,6 4,0 10,2 2,4 -16,1 -21,3
Altri comuni -27,7 -8,5 5,1 12,1 23,6 5,7 10,1 6,3 -25,9 -17,7
Totale -27,6 -7,8 6,0 12,7 23,6 5,2 10,1 5,4 -23,8 -18,6
ITALIA
Comuni capoluogo -24,9 -6,6 7,3 7,9 17,9 4,5 5,9 3,8 -16,8 -21,1
Altri comuni -25,7 -9,6 1,4 7,4 18,8 5,3 7,1 4,7 -32,2 -22,1
Totale -25,5 -8,6 3,4 7,5 18,5 5,1 6,7 4,4 -27,7 -21,8
Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
* 2006: picco del mercato provinciale
La dinamica recente descrive gli effetti della pandemia e del conseguente lockdown: già nel primo trimestre, con 2.167 transazioni registrate, il mercato segna una flessione del 16% rispetto al primo trimestre dell’anno precedente, come risultato di un calo dell’8% registrato a Verona a fronte di una riduzione ben più rilevante nelle altre città (-18,9%). Il bilancio peggiora sensibilmente nel secondo trimestre, con riduzioni superiori al -20%, più forti in questa fase a Verona (-24,6%, non distante dalla riduzione registrata in media nei capoluoghi veneti e nel totale nazionale), ma importante anche nei comuni minori (-21,9%, in linea con il dato regionale, inferiore al risultato nazionale).
In tutto il semestre il mercato provinciale si è ridotto del 20% rispetto alla prima metà dello scorso anno, in linea con gli altri ambiti territoriali di confronto. Si osservi l’impatto leggermente più contenuto nel mercato del capoluogo, un dato che non si riscontra invece negli altri territori: in regione sembrano essere proprio le città maggiori le più penalizzate, mentre a livello nazionale la flessione del primo semestre è simile nei due ambiti urbani.
Tabella 4.12. – Numero di compravendite di abitazioni – dinamica trimestrale nei territori
VERONA VENETO ITALIA
Numero compravendite Variazioni % tendenziali Variazioni % tendenziali Variazioni % tendenziali Capoluogo Altri
comuni Totale Capoluogo Altri
comuni Totale Capoluogo Altri
comuni Totale Capoluogo Altri comuni Totale
I 2019 740 1.835 2.575 4,3 10,3 8,5 10,1 11,7 11,3 8,7 8,9 8,8
II 2019 877 2.139 3.016 -8,3 6,5 1,7 -2,0 4,3 2,7 2,3 4,7 3,9
III 2019 770 1.888 2.658 -0,4 5,5 3,7 -0,1 6,2 4,6 5,9 4,5 5,0
IV 2019 947 2.301 3.248 3,0 7,6 6,2 3,1 4,5 4,1 -0,8 1,5 0,7
I 2020 678 1.489 2.167 -8,4 -18,9 -15,9 -17,9 -14,4 -15,3 -15,1 -15,7 -15,5 II 2020 661 1.670 2.332 -24,6 -21,9 -22,7 -24,3 -20,6 -21,5 -26,4 -27,6 -27,2 I sem. 2020 1.340 3.159 4.499 -17,2 -20,5 -19,5 -21,3 -17,7 -18,6 -21,1 -22,1 -21,8 Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
4.2.2. Il mercato immobiliare non residenziale
Il mercato immobiliare non residenziale stava sperimentando una fase di stagnazione dopo la ripresa avviatasi nel 2014. Si deve dire che la fase espansiva nel territorio provinciale era stata molto brillante, con tassi di crescita superiori in media all’11% annuo tra il 2014 e il 2017, circa il doppio rispetto alla media regionale (dove l’inversione del ciclo si è avviata un anno dopo) e a quella nazionale. Il 2018 segna un primo rallentamento del trend espansivo, come avviene anche in regione e in Italia, ma mentre in questi due territori il 2019 vede una modesta accelerazione, nel veronese l’ultimo anno concluso segna una stagnazione della domanda immobiliare non residenziale. Un risultato da ricondurre al drastico calo registrato nella città principale (-14,6%), un mercato caratterizzato da forte variabilità, assai più accentuata rispetto agli altri capoluoghi.
Figura 4.11. – Numero di compravendite di immobili non residenziali (1) in provincia di Verona
Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
(1): riferito a uffici, negozi e centri commerciali, industrie e capannoni industriali
* 2020 stima CRESME su dati riferiti ai primi due trimestri 2.088
631
1.000 779
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
Capoluogo Altri comuni Totale
