ERRORI NELLE NOTE E LORO RILEVANZA

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Giovanni Maria Plasmati

ERRORI NELLE NOTE E LORO RILEVANZA

Sommario: 1. Introduzione. – 2. Nozioni storiche e tipologia di errori delle note di trascrizione e iscrizione. - 3. Oggetto dell’atto e oggetto della nota. 4. Introduzione sulla tipologia di errori presenti nelle note. – 5. Errore sul soggetto a favore e/o contro cui è trascritta/iscritta la nota. – 6. Altre tipologie di errori e loro rilevanza. - 7. La funzione del

“quadro D” della nota.

Abstract: Il presente studio ha la finalità di individuare quanto un errore, presente nella nota di trascrizione/iscrizione, possa inficiare sull’opponibilità della stessa ai terzi e la risposta al predetto quesito richiederà la distinzione del tipo di errore presente in nota per capire quale sia il suo impatto sulla opponibilità della stessa, tanto che può dirsi ormai non assoluto l’aforiscma quod non est in nota non est in mundo. Inoltre si esamineranno i casi in cui l’opponibilità della nota possa essere comunque salvaguardata in presenza di una conoscenza/mala fede del terzo contro cui si intende far valere. Anticipando le conclusioni si può sostenere che con la pubblicità si trascrive/iscrive l’effetto di un atto, non l’atto in sé, con la conseguenza che errori rilevanti ai fini della opponibiltà di una fattispecie sono sicuramente quelli che interessano il soggetto contro cui o a favore del quale la nota viene presa e, dal punto di vista oggettivo, quelli inerenti quota e natura del diritto sul bene oltre che quelli inerenti elementi determinanti per individuazione dell’oggetto (quali errore sul Comune di ubicazione, foglio, particella e subalterno). Risultano invece non rilevanti ai fini dell’opponibilità, quindi “veniali”, gli errori inerenti altri elementi quali ad esempio quelli sui confini o elementi catastali minori (differenti da quelli indicati precedentemente) e, salvo precisazioni, quelli inerenti la natura dell’atto.

1. Introduzione.

Dal momento che errare humanum est¹, è opportuno osservare quali conseguenze vi siano, ai fini dell’opponibilità e della responsabilità, per errori commessi nella compilazione delle note di trascrizione, anche alla luce dei

1 Questo aforisma sull’errore è stato originaro, secondo Alcuni, quasi per uno scherzo del destino, da un errore nella traduzione di un testo di Seneca il Vecchio (55 a.C. ca. - 40 d.C.) nella quale "per humanos errores (per errori umani)" fu tradotto in "Humanum est errare (errare è umano)". Altri Autori hanno mezionato l’errore come connaturato alla vita umana:

Cicerone (Filippiche, XII. 5) che dice: “cuiusvis hominis est errare: nullius nisi insipientis, in errore perseverare” (è cosa comune l'errare; è solo dell'ignorante perseverare nell'errore);

Livio (Storie, VIII.35) che sostiene “venia dignus est humanus error” ("ogni errore umano merita perdono")”; San Gerolamo (Epist. 57.12) che dice: "errasse humanum est";

Sant'Agostino d'Ippona (Sermones 164, 14) che: “humanum fuit errare, diabolicum est per animositatem in errore manere” (cadere nell'errore è stato proprio dell'uomo, ma è diabolico insistere nell'errore per superbia).

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recenti, e a volte discoranti, orientamenti giurisprudenziali². Nella prassi gli errori possono essere di varia natura e tipologia: errore sulle generalità del soggetto a favore e/o contro cui è iscritta/trascritta la nota (errore su data di nascita e/o codice fiscale); errore nel riprodurre in nota un dato catastale, riportato invece correttamente in atto (che può attenere a dati meno rilevanti come la rendita, il piano, il classamento oppure più rilevanti come il Comune, il foglio, la particella o il subalterno); errore nel riprodurre un dato diverso da quello catastale ma riguardante comunque l’oggetto contrattuale (estensione/consistenza, piano, confine, ecc.); “errore” nel riportare in nota un dato catastale corretto (es.: particella realmente appartenente al venditore) ma difforme da quello errato riportato in atto (es.: particella non appartenente al venditore ed erroneamente indicata in atto di vendita); errore nel riportare in nota un dato catastale errato (es.: particella non appartenente al venditore) e difforme da quello riportato correttamente in atto (es.: particella appartenente al venditore); errore nel riportare in nota un dato catastale non corretto (es.:

particella non appartenente al venditore) e difforme da quello comunque errato riportato erroneamente in atto (es.: particella diversa ma comunque non appartenente al venditore ed erroneamente indicata in atto di vendita). Oltre a questi casi deve esaminarsi anche quello consistente nel non aver riprodotto nel quadro “D” della nota elementi rilevanti ai fini della conoscibilità dei terzi in merito al diritto costituito con l’atto che si vuole opporre a quest’ ultimi.

Pertanto, gli errori che in concreto possono verificarsi sono davvero tanti e, anticipando le conclusioni, si può dire che non esiste una soluzione univoca ma diverse soluzioni alle problematiche connesse all’opponibilità delle note di trascrizioni errate, a seconda della fattispecie nella quale il singolo errore può incasellarsi, con la conseguenza che non deve ritenersi assoluto il principio secondo cui quod non est in nota non est in mundo³. La ricerca della soluzione (rectius delle soluzioni) richiede sia un’idagine di diritto positivo, ossia l’esame delle norme di diritto coinvolte nella fattispecie e in particolare delle disposizioni di cui all’art. 2841 cod. civ. e degli altri articoli ad esso collegati (artt. 2839, 2826 cod. civ.) sia dei principi giuridici connessi alla circolazione dei beni e di affidamento dei terzi che regolano la fattispecie in esame.

2. Nozioni storiche e tipologia di errori delle note di trascrizione e iscrizione.

2 In tal senso cfr. M. Martino Marco, Non sempre quod non est in nota non est in mundo. Sulla trascrizione della riserva di usufrutto a termine, in Corr. Giur., 2014, p.340-348.

3 Cass. 19 marzo 2019, n.7680, sez.II civ., in Guida al diritto, 2019, 17, dalla quale emerge che il principio per il quale l’indagine circa la validità della trascrizione deve effettuarsi in base al contenuto complessivo della nota è applicabile soltanto al problema dell’identificazione degli elementi oggettivi della trascrizione, relativi cioè alla cosa cui si riferisce e alla natura del negozio compiuto, mentre il medesimo principio non può valere in generale per quanto si riferisce all’elemento soggettivo che attiene alla modalità stessa della ricerca, costituente un prius nel processo logico di accertamento dell’esistenza e della validità della trascrizione; Cass.

Civ., sez. III, 19 febbraio 2019, n. 4726, in Giust. Civ. Mass., 2019, 44; Cass. Civ., sez. II, 19 febbraio 2019, n. 4842 in Mass. Giust. Civ., 2019, 20; Cass. Civ., sez. II, 30 marzo 2018, n.

8000 in Riv. Not., 2018, 863.

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L’evoluzione storica⁴ della disciplina relativa all’identificazione degli immobili ai fini della pubblicità immobiliare nei RR.II. consente di evidenziare come vi sia una prevalenza del dato catastale su altri elementi oggettivi di individuazione dei beni, oggetto di trascrizione o iscrizione al fine di dare certezza ai traffici e tutelare il principio di circolazione dei beni e quello di tutela della buona fede dei terzi coinvolti nella/interessati alla vicenda pubblicizzata. L’art. 2826 c.c. è connotato dal principio di specialità dell’ipoteca sin dalla sua genesi, basti pensare che l’art. 2129 del code civil richiedeva, nell’atto di costituzione di ipoteca, la dichiarazione della natura e situazione di ciascuno degli immobili, oggetto della stessa⁵. Più di recente si nota come il testo originario dell’art. 2826 del codice civile del 1942 (corrispondente a quello dell’art. 1979 del codice del 1865) sia stato novellato dall’art. 13 della legge n. 52/1985, che ha eliminato dalla previsione codicistica la prescrizione relativa ai confini (trasportandola nel nuovo art. 29, comma 1, della medesima legge n. 52/1985, ove è riferita unicamente agli atti e non alle note)⁶, giungendo quindi a dare maggior rilievo ai dati catastali rispetto ad altri elementi oggettivi, ai fini della compilazione delle note di iscrizione.

4 G. Petrelli, Brevi note sul problema dell’identificazione dei beni immobili, in Riv. Not., 2016, 403.

5 Con il successivo art. 34 dell’editto piemontese del 16 luglio 1822 venne disciplinata dettagliatamente l’identificazione degli immobili da ipotecare, richiedendosi l’indicazione della natura, dei beni, del dato catastale e, in mancanza di esso, di almeno due confini⁵. La disposizione venne ripresa, con poche varianti, dall’art. 2189 del codice albertino del 1837, ove si prescriveva l’indicazione nell’atto pubblico della natura e situazione degli immobili, con indicazione della località in cui fossero ubicati i beni e sempre del dato catastale o di due confini⁵. Il testo del predetto art. 2189 è stato riproposto, senza sostanziali modifiche nell’originaria versione dell’art. 2175 del codice italiano unitario del 1861. La versione definitiva dell’art. 1979 del codice civile del 1865 è stata peraltro approvata con la variante secondo cui ai fini delle iscrizioni ipotecarie si dovessero indicare, oltre ai dati catastali, anche tre confini. Si ha, quindi, la previsione di almeno tre confini (in luogo di due), e soprattutto la previsione cumulativa (non più alternativa) dei confini e dei dati catastali, al fine evidentemente di garantire una più sicura identificazione degli immobili, vista la situazione del catasto dopo l’unificazione

6 La Relazione al d.d.l. AC-1055 del 19 dicembre 1983, il cui testo è stato poi approvato con legge n. 52/1985, chiariva che l’eliminazione dell’obbligo di menzionare nella nota i confini dell’immobile è stata dovuta al fatto che «detta indicazione determina allo stato numerose difficoltà pratiche, è fonte di gravi confusioni anche in sede di rilascio di certificazioni e comunque non appare indispensabile per l’individuazione sicura dell’immobile potendo invece determinare imprecisioni di ogni genere». È evidente, in questa motivazione, l’intento di agevolare i conservatori nell’attività di rilascio dei certificati ipotecari ventennali, ben più agevole se basata sui dati numerici delle particelle catastali anziché su quelli, di varia natura e indicati con criteri eterogenei, dei fondi confinanti. Interessante anche la precisazione, contenuta nella suddetta relazione, sull’obbligo di indicare i confini in atto, inserita nell’art. 29 della legge («ed invero tale obbligo, già vigente per gli atti notarili in virtù dell’articolo 51, secondo comma n. 6 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, viene ora esteso anche agli altri atti trascrivibili o iscrivibili»). Con il che si evidenzia che la previsione è stata inserita al solo fine di «estendere» l’obbligo di indicare i confini già previsto per gli atti pubblici notarili, ma evidentemente non oltre i limiti di tale previsione: soluzione del resto assolutamente ragionevole, risultando ingiustificata ogni disparità di trattamento tra le diverse tipologie di atti sottoposti alla pubblicità immobiliare. Pertanto, anche per le scritture private autenticate, gli atti giudiziari e gli atti amministrativi l’indicazione dei confini è da inserire solo «in quanto possibile»; la mancanza di indicazione non determina conseguenze sulla trascrivibilità o iscrivibilità degli atti, o sulla validità delle formalità da eseguirsi, né comporta applicazione di sanzioni a carico delle parti.

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3. Oggetto dell’atto e oggetto della nota.

Prima di iniziare l’esame delle conseguenze connesse agli errori presenti nelle note di trascrizioni, è opportuno soffermarsi sulla differenza tra oggetto dell’atto da trascriversi e oggetto della nota che prevede la trascrizione degli effetti che l’atto stesso produce. In dottrina⁷ si è rilevato come per l’oggetto dell’atto non esistano criteri legali generali, ma solo criteri legali specifici, ossia previsti solo per atti aventi oggetto o natura particolari (l’art.

555 c.p.c. per gli atti di pignoramento; art. 6, n. 1, del d.lgs. n. 122/2005 per atti di immobili da costruire; l’art. 51, n. 6, l. not. per gli atti notarili; l’art. 775, n.

1, c.p.c. per gli atti di inventario). Inoltre, nessuno di tali criteri legali specifici può assurgere a criterio generale applicabile analogicamente ad ulteriori settori privi di disciplina. Ciò ha dato luogo sia a dispute per risolvere i contrasti tra plurimi elementi di identificazione all’interno di un medesimo atto giuridico, sia all’utilizzo, in taluni casi, di criteri di identificazione degli immobili diversi da quelli legali, ossia convenzionali⁸, il cui impiego però risulta, per forza di cose, di applicazione limitata. Da ciò emerge come l’ordinamento ha sentito l’esigenza di dettare criteri legali generali di identificazione solo per i casi in cui si tratta di regolamentare rapporti giuridici con i terzi mentre ha adottato un atteggiamento più liberale riguardo al contenuto descrittivo degli atti⁹. La legge, tuttavia, anche in quest’ultimo caso detta criteri legali di identificazione, come ad esempio quanto si tratta dell’atto notarile (art. 51, n. 6, l. not.; art. 775, n. 1, c.p.c.), stante la finalità di certezza e legalità che tramite essi si intende perseguire¹⁰.Si può notare che quando l’ordinamento prescrive l’impiego

7 S. Fazzari, L’oggetto del pignoramento immobiliare, Studio C.N.N. n.28-2018/E, approvato dal Gruppo di studio sulle esecuzioni immobiliari e Attività Delegate il 9 luglio 2018; G.

Petrelli, Brevi note sul problema dell’identificazione dei beni immobili, in Riv. Not., 2016, 403.

8 cfr. I. Luzzati, Della trascrizione, Torino, 1888, 58, secondo cui elementi di identificazione convenzionale possono ritenersi un «nome» o altro tipo di «contrassegno», atto ad individuare un determinato immobile: ad es., il palazzo di giustizia di ..., il condominio o residence denominato. Sulla valenza identificativa del nome con riferimento agli immobili (peraltro oggettivamente circoscritta, e utile soprattutto in passato).

9 È costante, in giurisprudenza, l’affermazione della validità del contratto il cui oggetto non sia determinato o reso determinabile mediante indicazione di confini e dati catastali, ma con altri mezzi oggettivi idonei a tal fine (come, ad esempio, il piano ed il numero civico dell’appartamento): v. per tutte Cass. 6 giugno 1983, n. 3856, in Riv. dir. comm., 1984, II, p.

187, con nota di A. Fusaro; Cass. 22 giugno 1995, n. 7079, in Foro it., Rep. 1995, voce Contratto in genere, n. 377; Cass. 3 luglio 1998, n. 6481, in Foro it., 1998, voce Contratto in genere, n. 359.Più in generale, si afferma che in mancanza di una norma di legge che stabilisca in che modo deve essere identificato o reso identificabile l’oggetto del contratto, ogni mezzo, ferma restando l’esigenza di requisiti formali, è a ciò idoneo, purché sia atto a realizzare un risultato che non lasci possibilità di equivoci, e non è escluso che l’identificazione possa avvenire mediante elementi acquisiti aliunde, con riferimento ad altri atti e documenti collegati a quello oggetto di valutazione, ovvero con i criteri che il contratto stesso e la pratica delle cose possono suggerire (Cass. 27 ottobre 1984, n. 5517, in Foro it., 1984, voce Contratto in genere, n. 142; Cass. 14 marzo 1987, n. 2665, in Foro it., 1987, voce Contratto in genere, n. 287).

10 al riguardo evidenziandosi come una modalità abbastanza ricorrente è la prescrizione dell’utilizzo negli atti di una pluralità di dati identificativi, al fine evidente di consentire il superamento di equivocità od errori che potrebbero caratterizzare i singoli elementi di identificazione.

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prevalente mezzo di identificazione - come avviene nelle note di iscrizione in cui sono richieste le indicazioni dei dati catastali ai sensi dell’art. 2826 c.c. - non viene impedito a chi si avvalga dello strumento pubblicitario di indicare in via concomitante (mediante l’utilizzo delle parti libere della nota di trascrizione o iscrizione, il c.d. quadro «D») anche altri elementi (confini, composizione delle unità immobiliari, descrizioni varie), il tutto al fine di evitare quanto più possibile incertezze.

4. Introduzione sulla tipologia di errori presenti nelle note.

La nota di trascrizione è il mezzo documentale che contiene le informazioni¹¹ che si correlano al titolo di base. Se è vero che le informazioni contenute nelle note valgono nella misura in cui corrispondono a quelle contenute nel titolo è anche vero che quest’ultimo non esplica effetti a fini pubblicitari dichiarativi se non vi è corrispondenza speculare nella nota. La pubblicità immobiliare quindi è ben diversa dalla pubblicità commerciale per la quale la nota, assai spesso, è solo lo “spunto” per la consultazione del titolo, il quale, insieme, è fonte e misura dell’informazione nei confronti dei terzi¹².

La nota è unica ed ha un valore informativo nel suo complesso¹³ ed è questo il senso dell’affermazione giurisprudenziale secondo la rilevanza del suo contenuto va giudicata dall’esame completo della stessa nota¹⁴, ma ciò non toglie che essa abbia una sua struttura composita.

In riferimento alla pubblicità immobiliare si deve sottolineare come ciò che si deve trascrivere sia l'effetto giuridico che l’atto produce con la conseguenza che l’atto è solo l'oggetto immediato della trascrizione, mentre l'effetto giuridico è l'oggetto che mediato che costituisce finalità principale della trascrizione stessa. Nella normalità dei casi (cfr. art. 2643 cc.) la pubblicità del fatto è anche pubblicità dell’effetto. La pubblicità è prescritta con riferimento all’effetto che l’atto produce e ciò emerge dalla normativa dell’accettazione tacita di eredità o alla trascrizione dell’acquisizione ex art. 31, comma 47 e segg., legge 23 dicembre 1998, n.488 della proprietà piena del fabbricato per effetto della “trasformazione” della proprietà superficiaria in proprietà piena. In quest’ultima fattispecie oggetto immediato dell’atto è l’acquisto millesimale delle quote di piena proprietà dell’ente urbano su cui è

11 Il filosofo e il sociologo discettano sulle caratteristiche di un “oggetto sociale”, quale è, nel nostro caso, il risultato della procedura trascrittiva; convincentemente spiegano che una traccia scritta è una mera “registrazione”; una iscrizione è molto di più perché è una registrazione con rilevanza sociale e cioè accessibile anche ad altri; essa è valida se segue certe procedure e assume particolare rilevanza quando la traccia registrata diventa un documento in senso “forte”;

Turri, Gli oggetti che popolano il mondo, Roma, 2011, 137 ss.

12 Miserocchi, “Nuova” meccanizzazione dei registri immobiliari e “invalidità” della trascrizione per vizi della nota, in Riv. dir. Priv., 1997, p. 298 ss., nonché Petrelli, L’evoluzione del principio di tassatività nella trascrizione immo-biliare, Napoli, 2009, p. 59.

13 Una rapida, efficace sintesi, anche storica, circa le modalità esecutive di compilazione della nota dalla vigenza del codice del 1942 sino alla meccanizzazione delle conservatorie e ai suoi sviluppi, la si legge in Boero, Le ipoteche, in Giur. sist. civ. e comm., fondata da Bigiavi, Torino, 1999, p. 575-578.

14 Miserocchi, op. cit., p. 301 e in giurisprudenza Cass., 23 novembre 1983, n. 6994, in Giust.

civ., 1984, I, p. 756.

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stato costruito il fabbricato ma l’effetto dell’atto e quindi l’oggetto della trascrizione è l’acquisto della piena proprietà dell’abitazione¹⁵. In merito al primo esempio invece si può notare che se si stipula un atto contenente alienazione di un bene ereditario non preceduta da una espressa accettazione di eredità, quell’atto dovrà essere trascritto due volte, una prima volta ai fini ex art. 2644c.c. ed una seconda volta ai fini dell’art. 2648 c.c., per l’effetto che esso produce e cioè per l’effetto di accettazione implicita di eredità.Pertanto se si considera che la funzione primaria della trascrizione è quella di risolvere le controversie che possono nascere in sede di circolazione immobiliare, si deve concludere che il vero oggetto di trascrizione è esclusivamente il mutamento giuridico conseguente ad un determinato atto, mutamento che necessariamente si riflette nella posizione di un soggetto in ordine ad un dato bene¹⁶.

Inoltre, da varie pronunzie giurisprudenziali¹⁷ emerge come sia principio generale del nostro ordinamento quello in base al quale, in tema di pubblicità per stabilire se ed entro quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione¹⁸, con la conseguenza che le indicazioni in essa riportate devono consentire di individuare, senza margini di equivoci e di incertezza, gli estremi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce, nonché l'essenza, la natura ed i dati caratterizzanti del diritto trasferito o costituito, restando esclusa ogni possibilità di attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota anzidetta, o, tanto meno, da altri atti o dati a questa estranei. Ai fini della opponibilità delle note ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al suo contenuto della così come riprodotto nel registro particolare delle trascrizioni¹⁹, precisandosi però che l'informazione contenuta nella nota stessa vale nella

15 G.M. Plamati, Diritto di superficie, in Formulario commentato degli atti notarli inter vivos, di F. Colletti E G. Cassano, coordinato da D. Recco, Maggioli, 2012, 614.

16 R. Triola, Della tutela dei diritti - la Trascrizione, Torino, Giappichelli, 2000, pag. 15; F.

Gazzoni, La trascrizione immobiliare, Milano, Giuffré,1998, Tomo I, pag. 74; N. Natoli, R.

Ferrucci, Della Tutela dei diritti, Torino, UTET, Torino, 1962, p. 19.

17 Da ultimo: Cass. Civ., sez. III, 19 febbraio 2019, n. 4726, in Giust. Civ. Mass., 2019, ha sostenuto che per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, senza che a nulla rilevi l'effettivo contenuto dell'atto; Cass. Civ., sez. II, 19/02/2019, n. 4842 in Giust. Civ.

Mass., 2019, ha nello stesso senso sostnuto che per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari; Cass. Civ., sez. II, 30 marzo 2018, n. 8000 in Riv. Not., 2018, 863, in tema di trascrizione, al fine di stabilire se ed in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivo al contenuto della nota di trascrizione, unico strumento funzionale, “ex lege”, alla conoscenza per gli interessati del contenuto, dell'oggetto e del destinatario dell'atto.

18 in tal senso cfr. Cass. 20 dicembre 1980, n. 6574, in Foro it., 1981, 359: Cass. 8 marzo 2005, n. 5002, in Riv. not., 2006, 822 con nota di Carlini, e in Giust. civ. 2006, 7-8, I, 1576; Cass. 4 dicembre 2012, n. 21758, in Giust. civ. Mass. 2012, 12, 1374

19 cfr. Ferri, D'Orazi Flavoni, Zanelli, Della trascrizione immobiliare, in Comm. Scialoja- Branca, Bologna-Roma, 1995, 388) e che non si possono attingere elementi dai titoli depositati con la nota (cfr. Perlingieri, Adempimento unico: una novità epocale, in La firma digitale e l'adempimento unico, L'Aquila, 2002, 59.

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misura in cui corrisponda al titolo e ribadendosi, a completamento, che il contenuto del titolo non esplica effetti a fini pubblicitari dichiarativi se non vi è corrispondenza speculare nella nota²⁰. Pertanto, la nota di trascrizione presuppone il titolo, sebbene la nota sia altro rispetto a quest’ultimo, tant'è che ha propri requisiti specifici e una propria disciplina sulla invaliditಹ. Per capire come risolvere le varie questioni pratiche che si possono presentare in presenza di errori nelle trascrizioni si può utilizzare l’esempio di una bilancia il cui perno è rappresentato dalla trascrizione e i cui piatti sono rappresentati, il primo dagli interessi dei terzi, soggetti esterni alla nota, il secondo dagli interessi delle parti coinvolte nella stessa nota. Ora si deve supporre che i pesi da porre sui piatti della bilancia siano tutti uguali. La bilancia si trova in equilibrio in condizioni fisiologiche, ossia in assenza di errori, in quanto su di un piatto vi è un peso, rappresentato, dal principio di buona fede dei terzi e circolazione dei beni, mentre sull’altro vi è un peso che equilibria il primo, rappresentato dal principio di tutela dei patti privati. In situazioni particolari sui piatti della bilancia potrebbero esserci altri pesi (rectius interessi) che tenderebbero a farla pendere da un lato o dall’altro. Questi pesi ulteriori sono rappresentati dagli interessi di ordine generale o particolare che, per essere perseguiti o raggiunti, necessitano la salvaguardia o meno dell’opponibilità del contratto trascritto. Al riguardo basti pensare all’interesse a non effettuare speculazioni in tema di case popolari che rende opponibile il vincolo legale del prezzo imposto di cessione anche nel caso in cui quest’ultimo non fosse stato inserito in atto o in nota; all’interesse alla tutela del tenore di vita dell’ex coniuge che consente di poter opporre il suo diritto all’uso della casa, assegnatagli giudizialmente, anche in assenza di una formale trascrizione. Bisogna di volta in volta esaminare la fattispecie concreta per capire se vi siano interessi pubblici coinvolti per trovare una soluzione alla opponibilità delle note. Prescindendo da casi particolari, si può sostenere che rilevanti ai fini della opponibilità delle note sono gli errori che interessano il soggetto contro cui o a favore del quale la nota viene presa e gli errori sulla quota e natura del diritto trattato e quelli inerenti elementi determinanti per l’individuazione dell’oggetto, per tali considerandosi quelli sul Comune di ubicazione del bene, e quelli catastali inerenti foglio, particella e subalterno.

Risultano invece non rilevanti ai fini dell’opponibilità, gli errori inerenti confini o quelli reltaivi a elementi catastali minori, ossia differenti da Comune, tipologia di Catasto (Fabbricati o Terreni), foglio, particella e subalterno; per tali errori vi è unicamente un onere di correzione anche per consentire la corretta volturazione. Anche un errore sulla natura dell’atto (esempio una transazione viene in nota erroreamente indicata con il codice negozio relativa alla vendita o permuta) risulta non rilevante in quanto, come precisato innanzi,

20 cfr. Miserocchi, “Nuova” meccanizzazione dei registri immobiliari e “invalidità” della trascrizione per vizi della nota, in Riv. dir. priv., 1997, 298 ss.; Petrelli, L'evoluzione del principio di tassatività nella trascrizione immobiliare, Napoli, 2009, 59, entrambi richiamati a pag. 9, nota 19 da Baralis, La nota di trascrizione, in Tratt. della trascriz., diretto da E. Gabrielli e F. Gazzoni, III. Formalità e procedimento. Trascrizione mobiliare. Pubblicità. Intavolazione, di Baralis, Boero e Sicchiero, Torino, 2014

21 cfr. Gazzoni, La trascrizione degli atti e delle sentenze, in Tratt. della trascriz., cit., I, 59- 60); essa è autonoma ed esime i terzi dalla consultazione del titolo (cfr. Boero, Le ipoteche, in Giur. sist. civ. e comm., fondata da Bigiavi, Torino, 1999, 621; Mariconda, La trascrizione, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 19, 2005, 170

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l’oggetto della nota non è l’atto in sé ma l’effetto che esso produce poiché il vero oggetto di trascrizione è esclusivamente il mutamento giuridico conseguente ad un determinato atto, mutamento che necessariamente si riflette nella posizione di un soggetto in ordine ad un dato bene, ad esempio trasferimento dei diritti pari all’intera proprietà su di un bene, a prescindere dal motivo/causa (vendita, transazione) per cui esso avviene. Pertanto un errore inerente la natura dell’atto che ha prodotto un trasferimento di diritti non ha ripercussioni sulla pubblicità e quindi sul principio che tutela la circolazione dei beni²².

La nota di iscrizione assume ancora maggiore autonomia rispetto al titolo dal momento che è la prima e non il secondo che costituisce il diritto: il controllo di corrispondenza tra nota e titolo pertanto è demandata ai pubblici ufficiali, notaio e conservatore, mentre per i terzi vi è solo l’onere di controllare l’iscrizione una volta avvenuta. Infine, si deve accennare anche al concetto della pubblicità incrociata per la risoluzione di potenziali errori delle note, mediante il quale i dati presenti nei registri immobiliari posso trovare o meno corrispondenza con quelli presenti, ad esempio, nei registri dello stato civile, per quanto riguarda il regime di comunione legale o meno dei beni tra i coniugi, o nel registro delle imprese, ad esempio, per quanto attiene ai corretti identificativi del soggetto impresa.

5. Errore sul soggetto a favore e/o contro cui è iscritta/trascritta la nota.

In base al disposto dell’art. 2665 c.c., l’inesatta indicazione nella nota della persona contro la quale si intende trascrivere comporta l’irregolarità della stessa, poiché per poter comprendere quest’ultima occorre prima individuarla mediante una ricerca soggettiva e ciò non sarebbe possibile quando un soggetto sia stato riportato nelle note con il cognome, o il nome, o la data o il luogo di nascita errati. Una nota, ancorché correttamente redatta, se viene repertoriata a carico di persona diversa da quella indicata in atto, causa l’invalidità della trascrizione stessa e la sua inopponibilità ai terzi in buona fede che non hanno l’onere di esaminare altri atti o il registro generale d’ordine²³. La nota può comunque ritenersi corretta nel caso in cui l’errore sul soggetto al quale l'atto è riferito non abbia comportato la formalizzazione dell'atto in un conto diverso da quello della persona al quale lo stesso era correlato²⁴, come nel caso in cui vi siano errori nella nota riguardanti il domicilio o la residenza, oppure il regime

22 Nel caso specifico della donazione, l’errore sulla natura, sebbene non abbia ripercussioni sull’oppobinilità del trasfrimento, può averne in tema di tutela dei legittimari, ma questo è un tema che fuoriesce dall’esame della problematica trattata.

23 Cass., 2 febbraio 2000, n. 1135, in Giust. civ. 2000, I, 1684.

24 In tal caso si può ritenere che non vi sia errore rilevante o comunque una violazione dell’allineamento catastale, introdotto dal D.L. n.78/2010, nel caso in cui il soggetto intestatario del bene sia rubricato con il corretto codice fiscale ma sia stato individuate con errore nel nominative. Infatti, in tale caso, l’errore “veniale” può ritenersi corretto richiedendo una certificazione comunale di non discordanza da cui risulta che il soggetto corretto e quello erroneamente indicato sono la stessa persona e precisamente quello corretto, non esistendo altri nello stesso Comune nati nello stesso giorno o aventi identico codice fiscale.

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patrimoniale. Al contrario la nota non può ritenersi correttamente redatta se presa a nome di altro soggetto poiché, in tal caso, non sarebbe possibile conoscere l'esistenza della stessa con gli ordinari criteri di tenuta dei registri immobiliari e di ricerca della condizione dei beni immobili in relazione al loro regime di circolazione²⁵. La giurisprudenza, dal canto suo, ha al riguardo affermato che il principio secondo il quale l’indagine circa la validità della trascrizione deve effettuarsi non in base ad un solo elemento, ma al contenuto complessivo della nota, è applicabile solo quando si tratti del problema dell’identificazione degli elementi oggettivi della trascrizione/iscrizione mentre lo stesso principio non vale quando ci si riferisca all’elemento soggettivo, che attiene alla modalità stessa della ricerca, costituendo quest’ultimo un prius del processo logico di accertamento della esistenza e validità della trascrizione²⁶.

6. Altre tipologie di errori e loro rilevanza.

Stante quanto detto, nel caso in cui il creditore Tizio abbia erroneamente iscritto ipoteca su di un bene del debitore Caio, indicandone, ad esempio, un Comune, un foglio o particella non corrispondenti a quelli reali, avrà l’onere di procedere alla correzione prima che lo stesso debitore si privi del bene poiché in caso contrario potrà solo agire in revocatoria, per procedere alla nuova iscrizione/correzione prima di agire esecutivamente²⁷.

Pertando vi sono dati non rilevanti per una corretta identificazione dei beni e i cui errori non rilevano almeno ai fini della opponibilità delle nota che li contenga. Tuttavia, come detto, vi sono dati rilevanti ai fini dell’opponibilità ai terzi, come ad esempio natura e quota dei diritti trasferiti o l’identificazione catastale inerente il foglio, la particella o il subalterno, che non possono ritenersi irrilevanti, neppure quando il terzo conosca o possa venire a conoscenza con l’ordinaria diligenza dell’errore e ne abbia approfittato poiché in tal modo si finirebbe per vanificare l’oggettività che è alla base del sistema pubblicitario del libro sesto del nostro codice civile. La tutela della certezza dei traffici è assicurata da un sistema pubblicitario che contenga elementi essenziali corretti mentre la tutela dell’interesse dei creditori è assicurata mediante la proposizione di azioni revocatorie contro atti stipulati da terzi che abbiamo profittato dell’errore commesso, ad esempio, in fase di note di iscrizione ipotecaria. I rapporti nota-titolo e i problemi della opponibilità delle note errate possono essere risolti, secondo una prima e criticata posizione, mediante la semplice consultazione anche del titolo. Tuttavia, come evidenziato criticamente da altri, ciò conduce ad una sostanziale svalutazione della nota che deve considerarsi come mezzo di pubblicità efficiente, con la conseguenza che

25 In questi termini Cass.7 giugno 2013, n. 14440, in Guida al diritto 2013, 34-35, 51.

26 Cass., 11 gennaio 1969, n. 45, in Foro it., 1969, I, c. 2325.

27 Sebbene non l’opinione non sia pacifica, si può sostenere che la consapevolezza dell’errore rilevante, ad esempio quello sul Comune di ubicazione del bene, da parte del terzo, che ha acquistato il bene stesso, pur potendo intuire, secondo l’ordinaria diligenza, che la nota di iscrizione fosse stata erronea non rileva per l’esecuzione nei suoi confronti (esecuzione presso terzo) ma solo ed unicamente per ottenere vittorioso esperimento della azione revocatoria ai suoi danni²⁷.

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la questione sulla opponibilità o meno della nota di trascrizione è incentrata sul contenuto di quest’ultima per cui errori ed omissioni su punti per i quali la pubblicità è pacificamente prevista troveranno la loro naturale sanzione nell'inopponibilità e/o nella responsabilità di chi ha effettuato la nota. Gli errori contenuti nella nota possono risultare rilevanti ai fini della opponibilità solo ove viene pregiudicata la possibilità del terzo di capirne il contenuto e quindi non tutti gli errori risultano rilevanti per considerare irrilevante la nota stessa²⁸.

7. La funzione del “quadro D” della nota.

L’impostazione su base personale della pubblicità immobiliare non esclude la possibilità di inserire nella parte libera (quadro D) della nota di trascrizione, informazioni ulteriori rispetto a quelle presenti negli altri quadri della stessa (es.: descrizione, superficie, ubicazione, confini, ecc.). In taluni e specifici casi è il legislatore a imporre l’indicazione nella parte libera della nota di alcuni elementi come, ad esempio, quelli identificativi degli immobili da costruire (art. 17, comma 4, della legge n. 52/1985; art. 2645-bis c.c.). Tuttavia, queste casistiche non impediscono la compilazione del quadro D in tutti gli altri casi non previsti legislativamente, ossia in tutti quei casi in cui ciò sia opportuno ai fini di una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata. Al riguardo può accennarsi che, con ragionevole certezza, l’inserimento in nota di dati dell’atto, non previsti da espresse norme di legge²⁹, non violi il principio di adeguatezza e le leggi a tutela della privacy e quindi sia legittima.

28 L’inapplicabilità dell’art. 2665 c.c. alle ipotesi di difformità tra titolo e nota è ben chiarita, in motivazione, da Cass. 8 marzo 2005, n. 5002, in Foro it., 2006, I, c. 853: «se è innegabile che il legislatore ha inteso riferirsi certamente al caso in cui l’indicazione sia inesatta in riferimento all’atto trascritto, ha, tuttavia, parametrato la sua idoneità-inidoneità invalidante esclusivamente al contenuto complessivo della nota e non certo ad elementi desumibili aliunde e tra questi allo stesso atto cui la nota si riferisce. Ne discende che, allorquando l’indicazione inesatta rispetto al tenore dell’atto da trascriversi, messa in relazione con il residuo contenuto della nota, non determini un’incertezza in ordine all’individuazione delle persone, del bene e del rapporto cui si riferisce l’atto, nel senso che dalla nota risulti comunque identificato sotto tutti questi aspetti un atto, non ha alcun rilievo invalidante della trascrizione la circostanza che sussista quella inesattezza, cioè che la rappresentazione complessiva dell’atto che dalla nota risulti non sia fedele rispetto all’atto stesso. In questi casi si è, infatti, in presenza di una inesattezza che determina soltanto il riferirsi della trascrizione ad un atto di contenuto diverso da quello del quale s’intendeva ottenere la trascrizione. Ma questo tipo d’inesattezza, conforme all’irrilevanza dell’intento di chi presenti la nota di trascrizione ed al suo rilievo esclusivamente per il contenuto che le è stato dato, comporta solo che la trascrizione sarà riferibile da parte dei terzi estranei a detto atto (cioè all’atto siccome individuato nei suoi profili soggettivi ed oggettivi dalla combinazione fra l’elemento indicato inesattamente e gli altri elementi della nota di trascrizione) e non a quello al quale il trascrivente intendeva riferirla. Né, rispetto alla posizione del terzo, ha rilievo il fatto che, in effetti, l’atto al quale la nota e, quindi, la trascrizione si riferisce in conseguenza dell’inesattezza sia in realtà come tale insussistente.

Nella logica del sistema della pubblicità immobiliare mediante l’istituto della trascrizione ha rilievo solo che esso, come atto trascritto, non potrà essere considerato pregiudizievole per il terzo, come invece avrebbe potuto essere l’atto in relazione al quale era stata richiesta effettivamente la trascrizione».

29 Previsti dalla legge sono, ad esempio, l’indicazione di elementi previsti dall’art. 2645-bis c.c..

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In riferimento alla efficacia del quadro “D”, la teoria tradizionale³⁰, considera tale quadro destinato a mere specificazioni e quindi irrilevante ai fini dell’opponibilità e avente, quindi, un valore di mera pubblicità notizia³¹. Tale tesi ritiene che la possibilità - prevista dall’articolo 17, comma 4 della legge n.

52/1985 - che la nota (nello specifico il quadro D) possa menzionare “eventuali condizioni o patti di natura reale” sia limitata alle sole clausole accessorie al trasferimento, quali, ad esempio, il contenuto delle condizioni di efficacia che oltretutto hanno una espressa previsione di annotazione nel quadro A della nota.

Ragionevolmente ed astrattamente potrebbe attribuirsi efficacia dichiarativa al quadro D anche alla ipotesi di riserva di servitù, contenuta in un atto di cessione, poiché in questa ipotesi, trattandosi in negozio unitario, secondo opinione condivisibile, non vi sarebbe altro modo di dare pubblicità alla vicenda se non tramite indicazione della riserva stessa nel citato quadro D della nota contenente la cessione del diritto a terzi.

Secondo altra dottrina³², il quadro “D” avrebbe efficacia dichiarativa non solo nei precitati casi ma in tutti quelli in cui il terzo non possa avere contezza del contenuto del diritto se non leggendo il titolo che lo tratta.

Aderendo a tale tesi, in tema di servitù, il quadro D avrebbe valenza dichiarativa, non solo nella limitata ipotesi di riserva di servitù, ma anche nella ipotesi di costituzione di servitù con lo stesso atto contenente una cessione di diritti, in quanto la servitù, in generale, ha un contenuto variabile, che non può essere conosciuto dai terzi se non tramite una sua menzione nel quadro “D”³³. Sostenendo che vi sia un obbligo generalizzato di compilazione del quadro D in tutte le ipotesi in cui il diritto pubblicizzato richieda una miglior esplicazione del suo contenuto, si giugerebbe a rendere obbligatoria la compilazione del quadro D, ad esempio; per la costituzione di usufrutto per cui non sarebbe possibile sapere se sia a tempo o a vita se non leggendo il titolo o il quadro D;

per la costituzione di trust o vincoli di destinazione, per cui non sarebbe possibile conoscerne il contenuto, i termini e le norme di funzionamento se non leggendo il titolo o il quadro D; e in una serie indeterinata di ipotesi (“massa grigia”) con difficoltà e incertezze per l’operatore giuridico nello svolgere la sua fnzione. Peranto, pur raccomandando la massima cautela e attenzione nella redazione del quadro D, si può sostenere con ragionevole certezza che esso abbia “normalmente” efficacia di pubblicità notizia e che non possa essere

30 Di Vita,Il valore delle indicazioni inseribili nel quadro “D” della nota di trascrizione ai fini dell’opponibilità, in Notaro, 2007, p.93.

31 Gazzoni, Il cammello, il leone, il fanciullo e la trascrizione del trust, in Riv. Not., 2002, p.

1114-1115, Id., Trattato, cit., I, p. 183, v. pure Mastropietro, Destinazione di beni ad uno scopo e rapporti gestori, Napoli, 2011, p. 53. In questo senso anche le istruzioni ministeriali di cui alla predetta circolare 128/T in data 2 maggio 1995.

32 Sostanzialmente in questo senso Ferri e Zanelli, Trascrizione, cit., p. 394-395, mentre per Gazzoni, Trattato, cit., I, p. 226, la genericità della legge introduce alla considerazione che il quadro “D” sia una specie di refugium peccatorum, più esattamente esso non avrebbe «alcuna efficacia, se non a tutto concedere di notizia». Sul punto si veda anche Baralis, La nota di trascrizione, in Trattato della trascrizione, diretto da E. Gabrielli e F. Gazzoni, III. Formalità e procedimento. Trascrizione mobiliare. Pubblicità. Intavolazione, di Baralis, Boero e Sicchiero, Torino, 2014.

33 In tale senso sembra anche: Cass 24 giugno 2019 n.16853 in Imm. e pror., 2019, p. 531 in tema di servitù e Cass. 30 luglio 2019, n.20543, inedita, in tema di errore dei dati catastali corregibile leggendo il Quadro D.

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utilizzato per correggere errori commessi negli altri quadri o contenere elementi che devono inserirsi in altri quadri della nota.