VISURA CATASTALE
Versione 1
Settembre 2021
Visura catastale
CATASTO
SEI QUI
1. Visura catastale
2. Visura attuale per immobile 3. Visura storica per immobile 4. Sistema informatizzato
5. Regolarità catastale 6. Link utili
Indice
I dati che identificano un immobile in Catasto possono essere consultati tramite le Visure Catastali. Si chiamano «visure» tutte le consultazioni degli atti e dei documenti catastali.
La richiesta è consentita a tutti, pagando i tributi speciali catastali.
Le Visure possono essere di diversi tipi, le due tipologie più comuni sono:
Visura attuale per immobile Visura storica per immobile
Visura catastale
La Visura attuale per immobile consente di conoscere le informazioni più recenti dell’immobile inserite nella banca dati del Catasto.
Consultando la visura attuale possiamo:
Conoscere chi risulta al Catasto come attuale proprietario dell’immobile
Risalire alla rendita catastale per calcolare le imposte come IMU, TARI, TASI e le imposte su compravendita, successione, donazione e simili
Verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e le informazioni presenti in Catasto (per poter effettuare eventuali rettifiche).
Visura attuale per immobile
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I dati riportati nella Visura attuale per immobile sono divisi in due sezioni: i dati relativi all’unita immobiliare e quelli relativi all’intestatario dell’immobile.
Comune catastale: Dove è censito il bene immobile. È identificato con un codice alfanumerico composto da 4 caratteri, gli stessi indicati nel codice fiscale di una persona. Ad esempio, per un immobile di Roma è presente la dicitura “Comune di Roma (Codice: H501)”
Sezione amministrativa (esiste solo per il Catasto dei fabbricati): Alcuni comuni non hanno un’autonomia catastale, cioè sono censiti al Catasto sotto un altro comune. Solo in questo caso è indicata anche la
Sezione amministrativa. Questo succede a seguito di aggiornamenti catastali, modifiche dei confini tra comuni o per la costituzione di nuovi comuni. Ad esempio, in passato, il Comune di Ciampino era
Comune catastale di Roma e Sezione amministrativa-Ciampino. Oggi invece il comune di Ciampino ha una sua identità sia amministrativa che catastale. La Sezione amministrativa è rappresentata da una lettera.
Sezione urbana (esiste solo per il Catasto dei fabbricati): Indica, dove presente, un’ulteriore suddivisione del territorio comunale, come ad esempio un rione. Non è quindi un dato essenziale degli identificativi catastali, se il territorio non è suddiviso, ma dove lo è diventa un dato essenziale ed obbligatorio per la corretta individuazione dell'unità immobiliare urbana. È identificata da un codice di massimo 3 caratteri.
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Foglio: È una porzione del territorio comunale rappresentata sulle mappe catastali. I fogli di un Comune sono numerati progressivamente. Quindi ogni Comune possiede il foglio 1 e poi, a seconda delle
dimensioni, ci possono essere il 2, il 3, ecc. fino a quando l'intera superficie municipale viene interamente disegnata. Il foglio è fondamentale per individuare la posizione di un immobile.
Particella: Viene detta anche «mappale» o «numero di mappa» e rappresenta, all’interno del foglio, una porzione di fabbricato e l'eventuale area di pertinenza. È indicata con un numero.
Subalterno: Identifica la singola unità immobiliare presente su una particella. È l’elemento minimo che può essere registrato in catasto e ha autonomia reddituale e funzionale. Ogni unità immobiliare di un fabbricato ha un proprio subalterno. Solo se un intero fabbricato costituisce un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente.
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Indirizzo: L’indirizzo dell’immobile è sempre presente. In base a come è strutturato l’immobile possono essere indicati anche: scala, piano e interno.
Zona censuaria: È una porzione di territorio che corrisponde ad un Comune o solo ad una parte di Comune, con caratteristiche ambientali e socio-economiche simili. Per ogni zona censuaria esiste un
“quadro tariffario”, che si può consultare presso l’Ufficio provinciale del Territorio.
Categoria catastale: Rappresenta la destinazione d’uso di un immobile. La destinazione d’uso può essere ordinaria, speciale o particolare, come abbiamo visto nella precedente clip.
Classe: La classe identifica il grado di produttività degli immobili appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Le classi si definiscono con i numeri da 1 in su. La classe 1 è la migliore, cioè quella che
produce un reddito più alto. La lettera «U» (unica) invece, indica che l’immobile non ha una classe
(questo succede se all’interno di un Comune o di una zona censuaria il grado di produttività per tutti gli immobili è uguale).
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Consistenza: La consistenza rappresenta la dimensione dell'unità immobiliare. Per le abitazioni e gli uffici, che appartengono alla categoria A, la consistenza è espressa in "vani". Per gli immobili a
destinazione collettiva, quali ospedali, caserme, che appartengono alla categoria B, è espressa in metri cubi. Per negozi, magazzini, rimesse, cioè gli immobili della categoria C, è espressa in metri quadrati. Per gli immobili appartenenti invece alle categorie speciali dei gruppi D ed E non viene indicata nessuna
consistenza catastale.
Rendita catastale: La rendita è un valore fondamentale per il calcolo dei tributi, tra cui l’imposta sul reddito dei fabbricati e terreni ed altri tipi di tasse come IMU, TARI, TASI. Per gli immobili dei gruppi A, B e C la rendita catastale viene determinata moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica per Comune, zona censuaria, categoria e classe. Per gli immobili delle categorie D ed E la rendita è
determinata attraverso una stima diretta.
Superficie catastale: Dal 09/11/2015 l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile la superficie catastale espressa in m2 per le unità immobiliari censite nelle categorie dei Gruppi A, B e C.
Intestatario: È il proprietario (o i proprietari) dell’immobile. Vengono indicati il suo nome, cognome, codice fiscale, luogo e data di nascita (se è un privato) o denominazione e codice fiscale (se è una società). Nella casella accanto «Diritti e oneri reali» viene indicata anche la quota di proprietà (per esempio 2/3) e la tipologia di proprietà (per esempio piena proprietà, nuda proprietà, diritto di abitazione, ecc..).
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La Visura storica per immobile consente di conoscere la storia di un terreno o di un fabbricato presente nella banca dati del Catasto. In questo tipo di visura catastale sono trascritte tutte le variazioni catastali avvenute nel tempo, sia sui proprietari che sull’immobile stesso.
Consultando la Visura Catastale Storica possiamo:
Verificare lo storico di tutti i passaggi di proprietà e così identificare e rintracciare i relativi atti (come per esempio compravendite, successioni, donazioni ecc.)
Verificare lo storico delle pratiche urbanistiche presentate a seguito delle modifiche di superficie, forma, categoria, classe o rendita dell’immobile. Questo ci permette di identificare e rintracciare la documentazione relativa (come per esempio SCIA, CILA ecc.)
Visura storica per immobile
La Visura storica è divisa in 3 sezioni:
La prima sezione riporta gli stessi dati che troviamo anche sulla visura attuale: i dati relativi all’intestatario dell’immobile e quelli relativi all’unita immobiliare
La seconda sezione riporta, in ordine cronologico, dalla più recente alla più vecchia, tutte le variazioni oggettive, quindi quelle relative all’immobile
La terza sezione riporta, sempre in ordine cronologico, dalla più recente alla più vecchia, tutte la variazioni di tipo soggettivo quindi relative ai soggetti titolari dell’immobile
Sistema informatizzato
La visura storica registra le date delle variazioni a partire dall’avvio del sistema informatizzato dei registri catastali, il cosiddetto «impianto meccanografico».
Non è detto che queste date coincidano con il primo censimento dell’immobile in Catasto, che è avvenuto su registri cartacei. Quindi, per reperire questi dati, è necessario fare richiesta presso gli archivi competenti.
La visura storica di solito è composta da più di 1 pagina, la numerazione è riportata in alto a destra.
Subito dopo la sezione 1, che è riportata anche nella visura attuale, vengono elencate le variazioni oggettive.
L’immobile del nostro esempio nel 2019 ha subìto delle variazioni, precisamente la «Diversa distribuzione degli spazi interni». Quindi per questa variazione è stata presentata una pratica edilizia, che potrebbe
essere una CILA o una SCIA. Per vendere questo immobile occorre fornire CILA o SCIA al notaio rogante e per reperirle abbiamo 2 dati utili: la data e il numero di protocollo della presentazione.
Sulla seconda pagina abbiamo 3 variazioni avvenute nel tempo.
La prima e la seconda sono delle modifiche avvenute in seguito agli aggiornamenti automatici del Catasto per i quali non bisogna fornire nessun documento in sede di vendita.
Per esempio, la prima variazione riguarda l’aggiornamento del 09/11/2015 quando l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato per tutte le unità immobiliari delle categorie A, B e C la superficie catastale espressa in m2.
Invece, la terza variazione del 2008 è un’altra pratica edilizia, sempre la Diversa distribuzione degli spazi
Dopo le variazioni oggettive vengono elencate quelle soggettive (relative ai soggetti titolari dell’immobile), sempre in ordine cronologico, dalla più recente alla più vecchia.
Qui vediamo che l’immobile attualmente appartiene a 2 privati per 1/2 e che gli è pervenuto con un atto di compravendita del 2009.
Quindi, in caso ci occorra, abbiamo tutti i dati del relativo atto per chiederne una copia.
Sempre nella stessa pagina vediamo ulteriori 3 passaggi di proprietà, di cui quello del 1998 è una successione.
Occorre prestare attenzione alla lettura dell’ultima colonna a destra: Diritti ed oneri reali.
Qui è indicata la quota di proprietà e il regime patrimoniale per i beni posseduti.
Accanto viene segnalata l’efficacia di diritto sull’immobile (fino al __, da__ a__, dal__), con la quale possiamo verificare il reale ordine cronologico dei passaggi di proprietà.
Questo ordine potrebbe non corrispondere a quello indicato nella parte sinistra: «Situazione degli intestati dal ___» che riguarda invece le date in cui i passaggi sono stati pubblicati in Catasto e, come abbiamo detto parlando del Catasto, non hanno valore probatorio.
È importante sapere che dal 01/07/2010 non è più possibile vendere un immobile se non è regolarmente censito in Catasto a nome del legittimo proprietario, o se i dati relativi all’immobile non sono aggiornati (come per esempio consistenza, categoria, classe e rendita catastale).
Il proprietario che vende deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in Catasto corrispondano allo stato di fatto del fabbricato.
La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto e dunque l’invalidità della compravendita, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sull’immobile.
Regolarità catastale
Link utili
DECRETO LEGGE N.78, 31 MAGGIO 2010
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2010/07/30/10A09387/sg
