T R I B U N A L E D I R O M A
SEZIONE QUARTA CIVILE – ESECUZIONI IMMOBILIARI
RELAZIONE DI STIMA
PROCEDURA R.G.E. N. 1599/2018 – G.E. DOTT. SSA CRISTINA PIGOZZO
LOTTO UNICO: APPARTAMENTO IN ROMA VIA GRAZIANO N. 18, SCALA A PIANO S1
SOMMARIO
1. INCARICO ... 3
2. PREMESSE ... 3
3. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE ... 3
3.1 La zona di ubicazione ... 3
3.1 Caratteristiche, confini, consistenza e stato di conservazione ... 4
3.2 Dati catastali ... 7
4. PROVENIENZE E FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI ... 8
4.1 Provenienze ... 8
4.2 Formalità pregiudizievoli ... 8
5. DATI IDENTIFICATIVI ... 9
5.1 Normativa urbanistica ... 9
5.2 Regolarità edilizia ... 9
5.3 Vincoli, diritti demaniali e usi civici ... 9
6. STATO DI OCCUPAZIONE ... 10
7. DIVISIBILITÀ E FORMAZIONE DEI LOTTI ... 10
8. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO ... 10
8.1 Criterio di valutazione adottato ... 10
8.2 Valutazione dell’immobile ... 10
9. CONCLUSIONI ... 12
1. INCARICO
Il sottoscritto architetto Domenico Marini, nato a Roma il 31/05/1961, con studio in Via Cardinale Lualdi n. 6, in data 29/05/2019 prestava formale giuramento in qualità di Esperto ex art. 568 c.p.c. nella procedura di Esecuzione Immobiliare R.G.E. n.
1599/2018, promossa da Banca del Fucino S.p.A. contro Imperi Fabio Massimo.
Al fine di svolgere il proprio mandato, lo scrivente Esperto ha effettuato un accesso in loco in data 10 luglio 2019, come riportato nel relativo verbale, ha effettuato le necessarie ricerche ed accertamenti presso gli Uffici del Catasto e della Conservatoria dei RR.II. di Roma e del dipartimento P.A.U. di Roma Capitale ed ha svolto le più opportune indagini di mercato.
2. PREMESSE
È oggetto della presente relazione l’immobile indicato nell’atto di pignoramento a favore della Banca del Fucino S.p.A. e contro il sig. , trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Roma in data 29/10/2018 al n. 86040 di formalità, come di seguito elencato:
"piena proprietà dell'appartamento sito in Comune di Roma, alla Via Graziano n°18, e precisamente appartamento posto al piano sottoscala della scala A, composto di due vani ed accessori confinante con proprietà e o loro aventi causa, chiostrina, rampa carrabile salvo altri. Detta porzione immobiliare risulta censita al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 377, particella 111, subalterno 25, zona C 4, categoria A/4, classe 2, vani 3, r.c. Euro 371,85”
3. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
La zona di ubicazione
L’immobile oggetto di perizia è ubicato nella zona semicentrale del quartiere Aurelio, nel quadrante ovest di Roma compreso nei confini amministrativi del XIII Municipio (ex XVIII Municipio).
La zona di ubicazione, situata lungo l’asse viario di Via Baldo degli Ubaldi – Via Aurelia, ebbe il maggior sviluppo negli anni '60, sotto la spinta dall'alto grado di densità abitativa raggiunto dai vicini quartieri centrali della riva destra del Tevere ed è caratterizzata da edilizia residenziale di buon livello con attività commerciali al piano stradale.
Il quartiere è ben servito per la presenza di numerose attività commerciali e di infrastrutture quali scuole, mercati, trasporti pubblici su gomma e rotaia e dotazione di aree a verde; si segnala in particolare la vicinanza con le fermate metro A – Baldo degli Ubaldi e FS – Valle Aurelia, il complesso ospedaliero IDI e la seicentesca Villa Carpegna.
Figura n. 1: individuazione del fabbricato
Caratteristiche, confini, consistenza e stato di conservazione
L’immobile oggetto di perizia è un appartamento compreso in una palazzina in Condominio con ingresso pedonale al civico n. 18 e carrabile al civico n. 16 di Via Graziano, chiusi rispettivamente da un portone in ferro e vetri con citofono e da un cancello in ferro con apertura comandata.
La palazzina è composta da sei piani fuori terra serviti da ascensore ed è realizzata con struttura portante ad intelaiatura di travi e pilastri in calcestruzzo armato, solai in latero-cemento e copertura piana a lastrico solare.
Le facciate sono finite ad intonaco tinteggiato di colore ocra con rivestimento in lastre in travertino in corrispondenza del piano terra; i balconi sono protetti da ringhiere in ferro; l’androne condominiale, presenta le pareti in intonaco di colore beige e pavimenti in veneziana di marmo, i gradini delle scale sono rivestiti in marmo.
Il fabbricato, che è regolarmente allacciato alle reti idrica, fognaria, della corrente elettrica e del gas metano, risulta complessivamente in buono stato di manutenzione, pur presentando al suo esterno alcuni danni localizzati a carico degli intonaci.
Figura n. 2: ingresso ed androne condominiale
L’appartamento è posto al piano seminterrato (piano S1) della scala A, e confina con il vano scala, la chiostrina ed il distacco sulla rampa carrabile.
L’appartamento è suddiviso in un soggiorno con angolo cottura, un disimpegno, due camere ed un bagno; l’altezza interna dei vani è pari a 3,00 mt.
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Figura n. 3: pianta dell’appartamento allo stato attuale
L’appartamento presenta pavimenti in gres porcellanato, il bagno ha pavimenti e rivestimenti in mattonelle ceramiche, pareti e soffitti sono tinteggiati di colori vari.
Le porte sono in legno tipo noce, gli infissi esterni sono in alluminio di colore bianco con doppio vetro, protetti da serrande avvolgibili in pvc e grate in ferro.
In corrispondenza del disimpegno è presente un soppalco accessibile mediante sportello in legno, il soffitto del soggiorno è percorso da tubature che appaiono in cattivo stato di manutenzione.
L’impianto di riscaldamento è del tipo autonomo con radiatori in alluminio e caldaia a metano posta nel bagno, adibita anche alla produzione di acqua sanitaria.
L’impianto elettrico è del tipo sotto traccia e munito di quadro con interruttori di comando.
In occasione degli accessi non è stata rilasciata allo scrivente alcun tipo di certificazione relativa agli impianti, in particolare la certificazione della caldaia necessaria per la redazione dell’attestato di prestazione energetica (APE).
Allo stato attuale, stante la mancanza di lavori di manutenzione ordinaria negli anni, lo
stato di conservazione risulta mediocre e si rendono necessarie opere di tinteggiatura di pareti e soffitti ed una revisione degli impianti elettrico ed idraulico.
Figura n. 3: interni
La superficie utile netta dell’immobile è pari a mq 48,50; la superficie commerciale è pari a mq 56,00.
La suindicata superficie commerciale, in uso nella consolidata pratica del mercato, comprende – ai sensi del D.P.R. 138/98 – la superficie utile netta, la superficie dei muri interni e perimetrali esterni, la superficie dei muri in comune con altre proprietà computata al 50%, la superficie di balconi e terrazze computata al 30%.
Dati catastali
L’immobile risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Roma come di seguito indicato:
foglio 377, particella 111, sub 25
z. censuaria 4, categoria A/4, classe 2, consistenza 3 vani, superficie catastale totale 56 mq, totale escluse aree scoperte 56 mq, rendita € 371,85
indirizzo Via Graziano n. 18, piano S1 scala A
intestato (proprietà per 1/1)
Dal confronto tra lo stato di fatto dell’immobile e la relativa planimetria catastale risultano difformità, consistenti nell’aver adibito l’originale vano cucina a camera da letto e nell’aver realizzando un angolo cottura all’interno del soggiorno.
Le suddette modifiche non possono essere regolarizzate mediante una pratica edilizia in sanatoria, in quanto in contrasto con le relative disposizioni del regolamento edilizio (superfici minime) e pertanto ne andrà effettuata la riduzione in pristino.
4. PROVENIENZE E FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Provenienze
Dalla certificazione notarile del 3/12/2018 in atti, nonché dalla documentazione rilasciata dagli uffici della Conservatoria dei R.R.I.I. di Roma, risultano per l’immobile in esame le provenienze di seguito elencate
o L’immobile è pervenuto al sig. dai sigg.
, in virtù di atto di compravendita a rogito notaio Marco Giuliani di Roma del 5/05/2000 rep. 28004, trascritto in data 10/05/2000 al n. 23855 di formalità.
o L’immobile era pervenuto ai sigg. e dalla
sig.ra , in virtù di atto di compravendita a rogito notaio Antonino Mazza di Roma del 3/05/1992 rep. 1046, trascritto in data 29/05/1992 al n. 26587 di formalità.
Formalità pregiudizievoli
Dalla certificazione notarile del 3/12/2018 in atti, nonché dalla documentazione rilasciata dagli uffici della Conservatoria dei R.R.I.I. di Roma, risultano per l’immobile in esame le formalità pregiudizievoli di seguito elencate
o Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo, a favore della Banca Popolare di Bergamo – Credito Varesino e contro
iscritta in data 10/05/2000 al n. 9779 di formalità.
o Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore della Banca del Fucino S.p.A e contro , iscritta in data
24/10/2013 al n. 24785 di formalità.
o Verbale di separazione consensuale con assegnazione di beni a favore e contro , trascritto in data 12/02/2009 al n. 8947 di formalità.
o Verbale di pignoramento immobili a favore della Banca del Fucino S.p.A e contro trascritto in data 29/10/2018 al n. 86040 di formalità.
5. DATI IDENTIFICATIVI
Normativa urbanistica
L’area ove insiste l’immobile in esame è compresa nel quartiere Aurelio e ricade nella tavola 17 del nuovo P.R.G., approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 18 del 12/02/2008, con le seguenti indicazioni/prescrizioni:
➢ Sistema insediativo: Città consolidata – T1
➢ Rete ecologica: nessuna prescrizione.
➢ Carta della qualità: nessuna prescrizione.
Regolarità edilizia
Dalle ricerche effettuate presso il Dipartimento P.A.U. di Roma Capitale, risulta che il fabbricato che comprende l’immobile pignorato è stato edificato a seguito del progetto n. 49412 anno 1960 (ultima variante) e permesso di costruire n. 1555 anno 1956;
risulta altresì rilasciato il certificato di abitabilità n. 8619 in data 03/12/1953.
Come segnalato a pag. 8 della presente relazione, ai fini della regolarità edilizia deve essere ripristinata la cucina nel suo vano originale, che, allo stato attuale, è adibito a camera da letto.
Vincoli, diritti demaniali e usi civici
Non risultano vincoli artistici, storici o alberghieri, vincoli di inalienabilità o indivisibilità.
Relativamente all’assegnazione dell’abitazione al coniuge, si rimanda al paragrafo successivo.
6. STATO DI OCCUPAZIONE
L’immobile pignorato è occupato dalla sig.ra , coniuge del debitore esecutato, in forza dell’attribuzione del diritto di abitazione dell'immobile come da verbale di separazione consensuale del 29/12/2008, trascritto in data 12/02/2009 al n. 8947 di formalità.
7. DIVISIBILITÀ E FORMAZIONE DEI LOTTI
L’immobile per la propria peculiarità è indivisibile sia in natura che da un punto di vista urbanistico ed edilizio, pertanto andrà formato lotto unico di seguito indicato:
Piena proprietà dell’appartamento ad uso civile abitazione sito in Roma, Via Graziano n. 18, piano S1, scala A, composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, due camere ed un bagno, per complessivi mq. 56 commerciali.
L’immobile confina con il vano scala, chiostrina e distacco sulla rampa carrabile, salvo altri ed è distinto al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 377, particella 111, sub 25.
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8. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO
Criterio di valutazione adottato
Essendo lo scopo della stima quello di determinare il prezzo al quale l’immobile in esame può essere venduto in un mercato di libera concorrenza, si è ritenuto opportuno adottare il metodo di valutazione sintetico-comparativo, di generale accettazione, che è basato sul confronto delle quotazioni di mercato di immobili di caratteristiche simili.
La valutazione è stata pertanto effettuata prendendo in esame gli annunci relativi ad immobili assimilabili (per ubicazione, consistenza, stato di manutenzione etc.) pubblicati nelle principali riviste e siti internet di settore, nonché raccolti presso alcune agenzie immobiliari presenti nella zona; i dati così ottenuti sono stati confrontati con i valori indicati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate.
Valutazione dell’immobile
All’esito delle ricerche condotte, è risultata per la zona di ubicazione una quotazione media pari ad €/mq 3.400,00; detto valore risulta compreso nella quotazione della banca dati dell’Agenzia delle Entrate aggiornata al 1° semestre 2019, che indica, per abitazioni di tipo civile nella zona “C35 – Aurelio Madonna del Riposo”, valori di mercato compresi tra 2.600,00 €/mq e 3.800,00 €/mq.
Alla quotazione media rilevata si applicano dei coefficienti di differenziazione al fine di una più precisa valutazione in base alle caratteristiche proprie dell’immobile in esame, come previsto dalla Circolare ministeriale n. 12480 del 26/03/1966
piano seminterrato 0.80
abitazione inferiore a 60 mq 1,10
impianto di riscaldamento autonomo 1,05
vicinanza mezzi pubblici 1,05
Moltiplicando la quotazione media rilevata per i suindicati coefficienti di differenziazione si ottiene:
➔ €/mq 3.400,00 x 0.80 x 1,10 x 1,05 x 1,05 = €/mq 3.298,68
Moltiplicando il valore suindicato per la superficie commerciale si ottiene:
➔ €/mq 3.298,68 x mq 56,00 = € 184.726,08 in c.t. € 184.700,00.
Considerato che l’immobile è gravato da diritto di abitazione, lo scrivente esperto ritiene congruo applicare una riduzione del valore calcolata secondo le tabelle di calcolo del valore dell’usufrutto a termine (Cassazione Ordinanza n. 14406/2018), prendendo in considerazione una durata di anni 9 al tasso 0,80 di interesse legale.
valore della piena proprietà: € 184.700,00 durata dell'usufrutto: 9 anni
tasso di interesse legale: 0,80%
valore dell'usufrutto: € 12.781,98
valore della nuda proprietà: € 171.918,02 in c.t. 171.900,00
Determinato in € 171.900,00 il più probabile valore di mercato dell’immobile, si applica una percentuale di ribasso pari al 10%, per il minor valore degli immobili in asta derivante dall'assenza di garanzia per vizi, ai sensi dell’art. 568 c.p.c.,:
➔ € 171.900,00 x 0.9 = € 154.710,00 in c.t. € 154.700,00.
9. CONCLUSIONI
L’Esperto, sulla base delle considerazioni fin qui esposte e dei conteggi eseguiti, indica in € 171.900,00 (centosettantunomilanovecento) il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di perizia; altresì indica in € 154.700,00 (centocinquantaquattromilasettecento) il valore da porre a base d’asta, agli effetti della riduzione operata per l’assenza di garanzia per vizi.
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V.
e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Arch. Domenico Marini
Elenco allegati:
1) Documentazione fotografica 2) Documentazione catastale 3) Documentazione ipotecaria 4) Copia licenza edilizia
