TRIBUNALE DI COSENZA
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. : Dott. re G. Greco
Procedura n° 230/2014 PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI
PERITO STIMATORE : ARCH. EMANUELA DATTILO
1. INCARICO :
Il Giudice delle Esecuzioni Dott.re Giuseppe Greco affidava alla sottoscritta Architetto Emanuela Dattilo, iscritta all’ordine degli architetti della Provincia di Cosenza al n. 1363, con studio alla Via Roma 69, Montalto Uffugo, l’incarico di perito stimatore nella procedura esecutiva n. 230/2014 invitandomi a comparire dinanzi a sé all’udienza del 11.03.2016 per il conferimento dell’incarico che si articola nei seguenti quesiti ed adempimenti :
1) Descrivere sinteticamente i beni oggetto di pignoramento, corredandoli, se del caso, con rilievi fotografici e planimetrici, ed accertare la consistenza degli stessi, nonché la corrispondenza o meno con i dati catastali risultanti dalla trascrizione del pignoramento, dalle trascrizioni e iscrizioni anteriori;
la descrizione dovrà contenere per ciascun bene pignorato, i seguenti elementi : a) ubicazione;
b) caratteri generali e tipologici;
c) estensione;
d) identificazione catastale;
e) confini:
f) natura del diritto in capo al debitore e provenienza dell’immobile;
g) vincoli locativi, (precisando la data del contratto e della registrazione) e situazione di possesso in capo al/ai debitore/i ovvero a terzi:
h) situazione urbanistica, precisando gli estremi degli strumenti urbanistici in vigore, le destinazioni d’uso previste, le eventuali possibilità di edificazione, ampliamento, cambiamento di destinazione d’uso, ristrutturazione, ecc,;
2) Accertare se i fabbricati siano conformi o meno alla concessione edilizia (e, ove possibile, precisare il costo dell’eventuale condono edilizio);
3) Stabilire, sulla scorta dei documenti prodotti, se l’immobile sia soggetto a limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù o vincoli reali di ogni genere e verificate la regolarità della documentazione di cui all’art.567, comma 2cod.
proc. civ. eventualmente completandola (in particolare ricostruendo la continuità, per un periodo non inferiore al ventennio, dei passaggi di proprietà relativi al bene).
4) Determinare il valore di mercato dei beni oggetto di pignoramento; nell’ipotesi di bene indiviso, precisare se l’immobile stesso sia divisibile e, in caso contrario, determinare il valore della quota pignorata.
5) Suggerire l’opportunità di provvedere alla vendita in lotti separati indicandone i motivi;
6) Indicare il regime fiscale cui verrà assoggettato l’eventuale decreto di trasferimento dei beni oggetto della stima (imposta di registro o I.V.A.) allegando certificazione rilasciata dall’esecutato.
7) Redigere un prospetto riassuntivo nei quali riporti:
a) la descrizione dei beni pignorati, evidenziando quale sia l’attuale identificazione catastale e le eventuali differenze con gli identificativi catastali risultanti dal pignoramento;
b) le limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù, vincoli reali di ogni genere e vincoli locativi insistenti sui beni pignorati.
2. ESPLETAMENTO DELL‘ INCARICO
Accettato l’incarico, lo scrivente Perito Stimatore, per l’espletamento del mandato effettuava i sopralluoghi ritenuti necessari, presso l’immobile oggetto di valutazione.
Nell’occasione specificata veniva analizzato il compendio immobiliare oggetto di stima assumendo la documentazione di riferimento al momento disponibile.
Peraltro, con riferimento al bene immobile oggetto di stima, al fine di reperire tutta la documentazione tecnica e le informazioni utili per l’espletamento dell’incarico, nonché di verificare la congruità dello stato di fatto e degli atti di acquisizione stipulati, si rendevano necessarie:
Visure telematiche ed accesso presso gli Uffici del Catasto di Cosenza per l’acquisizione di visure storiche, e delle planimetrie relative agli immobili;(allegato 1)
Visure telematiche ed accesso presso gli Uffici della Conservatoria di Cosenza per l’acquisizione delle note di trascrizione ed iscrizione ; (allegato 2)
Verifiche vincoli locativi presso gli Uffici delle Agenzia delle Entrate
Verifica delle pratiche edilizie e colloqui con il personale tecnico degli uffici (urbanistica e territorio) del Comune di Torano Castello (CS) ;
3. CONSISTENZA DEI BENI
Comune di Torano Castello (CS)
Il fabbricato oggetto di causa è adibito a civile abitazione, è una villetta di tipologia a schiera, facente parte di un residence, denominato Aurora, situato nel Comune di Torano Castello, località Sartano, alla Via Abramo Cariati, costruito con permesso di Costruire n. 47 in data 22.11.2007, seguito da una variante n.53 del 2008,ed è sprovvisto di certificato di agibilità.
Risulta, composto da due piani fuori terra con corte esclusiva : il piano terra è composto da una cucina/salotto e da un bagno, mentre il piano primo è composto da tre camere e un bagno.
4. DATI CATASTALI
L’immobile relativo all’atto di pignoramento è attualmente individuati al N.C.E.U. di Cosenza come segue :
Immobile : Comune di Torano Castello (CS) Via Abramo Cariati s.n.c. Pt- PI Sez. Urbana – Foglio 14
Part. 1508 sub 2 Cat. A2 Consistenza 7vani
5. CRITERIO DI STIMA
Lo scrivente in sede di stima si è attenuto a metodi e principi valutativi di generale accettazione, in particolare nello stimare il valore degli immobili è stato applicato il Metodo del Mercato considerando l’età, la qualità, l’ubicazione, il livello di utilizzazione e di manutenzione dei beni così come evidenziati dal loro stato attuale.
E’ stata quindi effettata una indagine sul mercato immobiliare della zona, con riferimento ad immobili delle stesse caratteristiche di quelli in esame. Inoltre si è preso come riferimento anche i dati delle banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del territorio.
6. RISPOSTE AI QUESITI
6.1 Descrivere sinteticamente i beni oggetto di pignoramento, corredandoli, se del caso, con rilievi fotografici e planimetrici, ed accertare la consistenza degli stessi, nonché la corrispondenza o meno con i dati catastali risultanti dalla trascrizione del pignoramento, dalle trascrizioni e iscrizioni anteriori;
la descrizione dovrà contenere per per ciascun bene pignorato, i seguenti elementi :
a) ubicazione;
b) caratteri generali e tipologici;
c) estensione;
d) identificazione catastale;
e) confini:
f) natura del diritto in capo al debitore e provenienza dell’immobile;
g) vincoli locativi, (precisando la data del contratto e della registrazione) e situazione di possesso in capo al/ai debitore/i ovvero a terzi:
h) situazione urbanistica, precisando gli estremi degli strumenti urbanistici in vigore, le destinazioni d’uso previste, le eventuali possibilità di edificazione, ampliamento, cambiamento di destinazione d’uso ,ristrutturazione, ecc,;
Ubicazione
L’immobile oggetto di valutazione è ubicato nel Comune di Torano Castello, in un complesso residenziale composto da più unità abitative, alla Via Abramo Cariati s.n.c.. e più precisamente in loc. Sartano. La zona in cui ricade l’immobile, raggiungibile dal centro di Cosenza mediante l’autostrada A3 Salerno – Reggio Calabria e le SP 107 e SS19 , distante circa 37 km si caratterizza per lo più per la presenza di immobili urbani di recente realizzazione; trattasi di un area che non registra una sviluppata teoria di insediamenti economici (commerciale, industriale e del terziario) da cui un mediocre interesse generale.
Caratteri generali e tipologici
E’ sviluppato su due livelli fuori terra, di cui un piano terra composto da una cucina/soggiorno e da un vano bagno, e un piano primo composto da tre camere e un vano bagno. Inoltre il fabbricato è dotato di un giardino di circa mq 25, di una terrazza al piano terra di circa mq 24 e di un balcone al piano primo di circa mq 5. La fruizione dei due livelli avviene attraverso un connettivo verticale interno(scala) caratterizzato da un rivestimento in legno.
Il bene pignorato possiede una forma rettangolare e copertura a due falde, con struttura
portante in muratura ordinaria, i solai in latero cementizio e da un esame visivo non risultano lesioni, la copertura è in legno lamellare e il manto è composto da tegole in laterizio.
Il fabbricato è dotato di impianto elettrico ed idrico ma non risulta fornito di certificazione, gli infissi risultano in alluminio con rivestimento in legno, le porte interne sono in legno, mentre il pavimento in monocottura. L’impianto di riscaldamento è costituito da una caldaia a gas e da corpi scaldanti (termosifoni). L’intonaco risulta del tipo civile, le caratteristiche costruttive e le finiture sono ad un buon livello di manutenzione.
Estensione
La superfice di detta unità immobiliare è pari a circa mq 124 calpestabili, da aggiungere mq 29 di superfice balcone e terrazza(corte esclusiva), e mq 25 di giardino, suddivisa come segue :
- Cucina/Soggiorno mq 16,51 + 28,80 - Camera mq 9,40
- Camera mq 13,68 - Camera mq 12,30
- Vani bagni 2 mq 12,85 sup.totale Identificazione catastale
L’immobile è riportato nel N.C.E.U. del Comune di Torano Castello,
Via Abramo Cariati s.n.c. Pt- PI - Sez. Urbana – Foglio 14 Part. 1508 sub 2 Cat. A2 Consistenza 7vani, rendita catastale Euro 596,51
I dati catastali risultanti dalla trascrizione del pignoramento risultano corrispondenti con quelli rilevati presso l’ufficio dell’Agenzia del territorio.
Confini
L’immobile confina a nord con Via Abramo Cariati, a sud ed ovest con la particella 18 (BCNC- Corte) e ad est con il sub 3 di altra ditta.
Natura del diritto in capo ai debitori e provenienza dell’immobile Relativamente al bene pignorato p.p. dell’intero risulta in testa a :
-
Anteriormente al ventennio l’originaria consistenza immobiliare era di proprietà della Società Aurora Immobiliare SRL, con sede in Torano Castello, c.f.02831880782,
- Atto di COMPRAVENDITA a rogito Notaio Cappelli Sergio n. 41814/18765 di rep. del 15/12/2011 trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Cosenza – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 22/12/2011 ai nn., 34326/25019 acquistato da Società Aurora Immobiliare SRL, con sede in Torano Castello, c.f.02831880782,
- Con atto di COMPRAVENDITA a rogito Notaio Cappelli Sergio n. 36834/14392 di rep. del 06/93/2008, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Cosenza – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 03/06/2008 ai nn. 17929/12646, acquistato da
quota 1/1 in proprietà.
Note : C.T. Fg14 mappale 1474 di are 22.90.
La parte venditrice per aver posseduto pacificamente, pubblicamente e ininterrottamente animo domini da oltre un trentennio, vende, con le
più ampie garanzie di legge, a titolo strettamente personale alla società il terreno di cui sopra.
- ATTO GIUDIZIARIO costituito da LODO ARBITRALE COSTITUTIVO DI DIRITTI REALI del 17/11/2011 rep. 228 a favore di contro i Sig.ri :
quota 4/24 in Proprietà;
quota 5/24 in Proprietà;
quota 5/24 in Proprietà;
quota 5/24 in Proprietà, e
quota 5/24 in Proprietà. Note: interessa il mappale 1474 fg 14, precedente identificativo fg 14 mappale 1064, in data 06/11/2004 ai nn. 3167/22223 era stata trascritta domanda giudiziale a favore di e contro
per accertamento diritti reali sul terreno in Torano Castello NCT fg 14 mappale 1064
- CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE del 31/10/1995 rep. 1632/456/95 a favore di
quota 1/8 in Proprietà;
quota 1/8 in Proprietà;
, quota 1/8 in Proprietà.
quota 1/8 in Proprietà;
Contro quota
½ in Proprietà Note : Deceduto il
A per quota 4/24, C
per 2/24 ciascuno a seguito successione in
morte di per
quota ½ (successione non trascritta).
Trascritta successione del 03.06.2009 NN. 15596/10882 solo per altri beni.
- CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE N. : Den. N. 102 Vol. 107 , trascritto il 14/02/1964 ai NN. 36049/2725, a favore di
, contro quota 1/1 in Proprietà.
Note :
Ricongiungimento di usufrutto del 16.04.1969 N. 18090. 1/2007
- CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE N. : Den. N. 31 Vol. 106 , trascritto il 03/12/60 ai NN. 132628/16534, a favore di
, contro quota 1/1 in Proprietà.
Note :
Ricongiungimento di usufrutto del 16.04.1969 N. 18090. 1/2007
Vincoli locativi, (precisando la data del contratto e della registrazione) e situazione di possesso in capo al/ai debitore/i ovvero a terzi:
L’unità immobiliare attualmente è libera da vincoli locativi ed è posseduta dall’esecutato.
Situazione urbanistica, precisando gli estremi degli strumenti urbanistici in vigore, le destinazioni d’uso previste, le eventuali possibilità di edificazione, ampliamento, cambiamento di destinazione d’uso ,ristrutturazione, ecc,;
Lo strumento Urbanistico vigente è il Piano Regolatore Generale del Comune di Torano Castello secondo il quale l’immobile in oggetto ricade in zona di B : tali Zone, ai sensi delle Norme Tecniche Attuative del PdF vigente, sono regolate dai seguenti articoli:
Art. 11 – Zone Residenziali di Completamento B “Norme Generali”
Si tratta di zone a destinazione prevalentemente residenziale già esistenti o in via di completamento, che non presentano in nessun caso valori storico-ambientali da salvaguardare;
esse possono, in alcuni casi, presentare esigenze di modificazione statico-igienico, ma la caratteristica prevalente risulta quella del completamento urbanistico-edilizio.
Queste aree rispondono ai requisiti di cui alla lettera B) dell’art. 2 del D.I. 2.4.1968 n°1444.
Le destinazioni consentite sono quelle già elencate per le zone di cui agli articoli precedenti e cioè in breve: la residenza, i servizi ed in genere tutte quelle attività connesse o compatibili con la residenza.
Nelle zone B, fatta salva la facoltà dell’Amministrazione Comunale di predisporre Piani di Recupero urbanistico edilizi, le previsioni del Programma di Fabbricazione si attuano di norma mediante intervento edilizio diretto (Concessione singola) subordinato al pagamento degli oneri di cui alla legge n°10/77 nella misura stabilita con delibera del Consiglio Comunale per le zone di completamento.
Gli interventi previsti e consentiti dovranno avvenire nel rispetto delle norme, indici, parametri prescritti dalle presenti Norme per le singole zone B.
In tutte le zone di completamento i piani sottotetto (mansarde) saranno computati, integralmente, ai fini della determinazione della volumetria massima assentibile, se avranno un’altezza interna media uguale o maggiore a quella minima ammissibile per i locali di categoria A1 (vedi art.58 del Regolamento Edilizio a pag. 88) e ciò anche se destinati ad un uso non residenziale.
I piani seminterrati saranno computati integralmente, ai fini della determinazione della volumetria massima assentibile, qualora ricorrano le condizioni minime richieste per un loro uso residenziale così come definito all’art. 61 del Regolamento Edilizio a pag. 94.
I parcheggi di uso pubblico, da reperire in aggiunta a quanto definito all’art. 101 del Regolamento Edilizio a pag. 116, potranno essere localizzati, secondo le quantità specificate per ogni sottozona, anche nelle fasce risultanti libere a seguito dell’arretramento della recinzione al lotto dal ciglio stradale.
Art. 12 – Zone di Completamento B
Si tratta delle zone nelle quali si è concentrato lo sviluppo edilizio negli ultimi tempi che manifestano segni di dequalificazione urbana e carenze di servizi primari, soprattutto viari e di parcheggio.
Tali zone risultano in gran parte edificate a meno di lotti residui per la cui utilizzazione di nora si interviene a mezzo di singola concessione secondo i parametri di seguito specificati.
È fatta salva la facoltà dell’Amministrazione Comunale di predisporre appositi piani di dettaglio da assimilarsi ai Piani di Recupero ex legge n°457/78 qualora lo ritenesse opportuno e conveniente.
Detti Piani, applicabili anche a singoli comparti o isolati, potranno essere presentati anche da parte di privati singoli o associati.
In tal caso se quest’ultimi dovessero proporre, in applicazione di detti Piani, consistenti aumenti
di aree per parcheggi, nuove sistemazioni viarie con miglioramento oggettivo della situazione preesistente, cessioni di aree per la realizzazione di servizi secondari, ravvisandosi in ciò comunque un vantaggio per la Pubblica Amministrazione, questa, nelle forme di legge, qualora ritenesse le proposte fatte convenienti inequivocabilmente, potrà concedere un premio di cubatura direttamente proporzionale alle quantità di aree cedute gratuitamente dal privato, tale premio varierà in ragione di mc 200 per ogni 250 mq di superficie ceduta e non potrà essere comunque mai superiore al 35% della cubatura massima assentibile secondo i normali parametri di zona.
Per l’utilizzazione dei lotti e per il completamento di costruzione già iniziate verranno applicati i seguenti indici e parametri:
- If (fabbricabilità fondiara) = 1,5 mc/mq - H (altezza massima) = 10,5 mt
- N (numero dei piani) = 3 + mans. o semint.
- Ds (distacco dal filo stradale) = allineam. o 5 ml - Df (distacco tra le fonti dei fabbr.) = 10,5 mt
- Dc (distacco dai confini) = 5.25 mt Ovvero è ammessa l’edificazione sul confine Eventuali recinzioni ai lotti prospicienti strade, spazi pubblici o comunque destinati ad uso pubblico dovranno essere realizzate ad una distanza non inferiore a ml 1,5 dal confine di detti spazi pubblici o, in caso di strade, dal filo delle stesse. È ammessa deroga solo e soltanto quanto si sia in presenza di allineamenti univocamente predeterminati, in tale caso con l’Ufficio Tecnico comunale, a dettare norme particolari.
6.2 Accertare se i fabbricati siano conformi o meno alla concessione edilizia ( e, ove possibile, precisare il costo dell’eventuale condono edilizio);
Dall’esame della documentazione reperita presso gli uffici tecnici comunali, risulta che : L’immobile oggetto di pignoramento fa parte di un residence denominato “Aurora, il quale è stato autorizzato con Permesso di costruire n.47 in data 22.11.2007, e successivamente è stata rilasciato il Permesso di Costruire in Variante n. 53/2008. (allegato3)
Attualmente l’immobile in causa è sprovvisto del certificato di agibilità, pertanto per l’ottenimento di quest’ultimo è necessario produrre, un certificato di collaudo statico, certificazione sulla salubrità e la prosciugatura dei muri e degli ambienti artt. 24 e 25 della legge n. 380/2001, certificazione di regolare esecuzione di tutti gli impianti, documenti sull’accatastamento (già esistenti e conformi allo stato attuale) e diritti di segreteria, (per un costo complessivo di circa euro 1500,00).
Dai sopralluoghi effettuati la scrivente ha rilevato lievi difformità nella tramezzatura interna, e più precisamente riguardano lo spostamento dei tramezzi interni delle camere al piano primo con conseguente ampliamento delle stesse e conseguente diminuzione del corridoio, la non realizzazione di un armadio a muro previsto al piano terra e lieve aumento di altezza del piano primo, pertanto volendo regolarizzare queste difformità, va prodotto un progetto in Sanatoria.
(per un costo complessivo di circa euro 2500,00)
6.3 Stabilire, sulla scorta dei documenti prodotti, se l’immobile sia soggetto a limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù o vincoli reali di ogni genere e verificate la regolarità della documentazione di cui all’art.567, comma 2cod. proc. civ. eventualmente completandola (in particolare ricostruendo la continuità, per un periodo non inferiore al ventennio, dei passaggi di proprietà relativi al bene).
Sulla scorta dei documenti prodotti e di quelli accertati non risultano pubblicati altri atti pregiudizievoli sul bene in oggetto, ad eccezione di :
- IPOTECA VOLONTARIA – CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO iscritta presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Cosenza – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare atto del 15/12/2011 rep 41815/18766 atto Cappelli Sergio, iscritto il 22/12/2011 ai NN.
34327/5253. Somma totale : 220.000,00 Euro – Somma cap.le 110.000,00 Euro, Scadenza 20 anni, a favore Banca Nazionale del Lavoro S.P.A. – 09339391006 Roma Domicilio : Roma – Via Vittorio Veneto, 119, quota 1/1 in Proprietà; contro
quota 1/1 in Proprietà.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Cosenza – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare atto del 15/07/2014 rep. 1361 Tribunale di Cosenz Uff. Giudiziario, trascritto il 13/08/2014 ai NN. 19487/15643, a favore Banca Nazionale del Lavoro S.P.A. – 09339391006 Roma Domicilio : Roma – Via Vittorio Veneto, 119, quota 1/1 in Proprietà, contro
quota 1/1 in Proprietà.
Richiedente :Consit Italia Spa per Bnl Spa – Genova – Corso Buenos Aires, 5/4
6.4 Determinare il valore di mercato dei beni oggetto di pignoramento; nell’ipotesi di bene indiviso, precisare se l’immobile stesso sia divisibile e, in caso contrario, determinare il valore della quota pignorata.
La scrivente in sede di stima si è attenuta a metodi e principi valutativi di generale accettazione, in particolare, nello stimare il valore degli immobili delle relative pertinenze, è stato applicato il Metodo del Mercato considerando l’età, la qualità, l’ubicazione, il livello di utilizzazione e di manutenzione dei beni così come evidenziati dal loro stato attuale e la vita residua. E’ stata quindi effettuata una indagine immobiliare della zona , considerando anche la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del territorio, con riferimento
ad appartamenti delle stesse caratteristiche di quelli in esame. (allegato 8) La sottoscritta perito, esaminato il beni immobile nelle sue peculiari caratteristiche
oggettive e soggettive, tenuto conto della ubicazione, della viabilità e degli accessi, delle dimensioni dell’appartamento, tenuto poi conto che la situazione del mercato immobiliare ad uso civile negli ultimi anni è sostanzialmente in difficoltà, con presenza di discreta disponibilità sul mercato di nuovi fabbricati, dopo un esame dei prezzi storici di vendita del
mercato immobiliare della zona e dopo informazioni assunte per fabbricati analoghi a quelli in oggetto, assunte tutte le necessarie informazioni, la scrivente stima che il più probabile valore di mercato per i beni in oggetto, sia il seguente :
[Norma UNI 10750 - Servizi Agenzie Immobiliari. Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:
la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.)]
Sup. commerciale totale pari a circa mq 124 + mq 10 (29 x 0,35) di balconi/terrazza + mq 15 (25 x 0.6) di giardino
Valore stabilito per l’abitazione al mq € 750/ mq Valore di Mercato = (750 x 149 mq) = € 111.750.00
Passivi : interventi per sanare le difformità catastali e ai fini urbanistici Si stima a corpo un valore pari a € 4000
Totale di stima decurtato dai passivi : + € 107.750.00
Totale di Stima arrotondato : + € 108.00,00
6.5 Suggerire l’opportunità di provvedere alla vendita in lotti separati indicandone i motivi
L’immobile è vendibile in un unico lotto
6.6 Indicare il regime fiscale cui verrà assoggettato l’eventuale decreto di trasferimento dei beni oggetto della stima (imposta di registro o I.V.A.) allegando certificazione rilasciata dall’esecutato.
Il regime fiscale cui verrà assoggettato l’eventuale decreto di trasferimento del bene oggetto di stima sarà quello dell’imposta di registro, per come risulta dall’allegata comunicazione ricevuta via e-mail dal in data 22.04.2016. (allegato 4).
6.7 Redigere un prospetto riassuntivo nei quali riporti:
a) la descrizione dei beni pignorati, evidenziando quale sia l’attuale identificazione catastale e le eventuali differenze con gli identificativi catastali risultanti dal pignoramento;
b) le limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù, vincoli reali di ogni genere e vincoli locativi insistenti sui beni pignorati.
Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento Urbanistico Comunale;
Prospetto Riassuntivo DESCRIZIONE
dei BENI PIGNORATI
E’ sviluppato su due livelli fuori terra, di cui un piano terra composto da una cucina/soggiorno e da un vano bagno, e un piano primo composto da tre camere da letto, e un vano bagno. Inoltre il fabbricato è dotato di un portico/giardino di circa mq 25, di una terrazza al piano terra di circa mq 24 e di un balcone al piano primo di circa mq 5. La fruizione dei due livelli avviene attraverso un connettivo verticale interno(scala) caratterizzato da un rivestimento in legno.
Va precisato che: attualmente l’immobile in causa è sprovvisto del certificato di agibilità, pertanto per l’ottenimento di quest’ultimo è necessario produrre, un certificato di collaudo statico, certificazione sulla salubrità e la prosciugatura dei muri e degli ambienti artt. 24 e 25 della legge n. 380/2001, certificazione di regolare esecuzione di tutti gli impianti, documenti sull’accatastamento (già esistenti e conformi allo stato attuale) e diritti di segreteria;
Dai sopralluoghi effettuati la scrivente ha rilevato lievi difformità nella tramezzatura interna, e più precisamente riguardano lo spostamento dei tramezzi interni delle stanze da letto con conseguente ampliamento delle stesse e conseguente diminuzione del corridoio, la non realizzazione di un armadio a muro previsto al piano terra e lieve aumento di altezza del piano primo, pertanto volendo regolarizzare queste difformità, va prodotto un progetto in Sanatoria.
DESCRIZIONE
CATASTALE IMMOBILE”A” Comune di Torano Castello (CS) Via Abramo Cariati s.n.c. Pt- PI Sez. Urbana – Foglio 14
Part. 1508 sub 2 Cat. A2 Consistenza 7vani
LIMITAZIONI, IPOTECHE, VINCOLI , ecc.
- IPOTECA VOLONTARIA – CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO iscritta presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Cosenza – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare atto del 15/12/2011 rep 41815/18766 atto Cappelli Sergio, iscritto il 22/12/2011 ai NN.
34327/5253. Somma totale : 220.000,00 Euro – Somma cap. le 110.000,00
Infine si precisa che la documentazione richiesta viene riportata in appendice ed in allegato e, all’occorrenza, è stata richiamata in relazione.
La scrivente ritenendo di aver svolto con scrupolo tutto quanto richiestole, chiude la relazione ringraziando per la fiducia accordatale, restando a disposizione per qualsiasi chiarimento.
Montalto Uffugo, 26.04.2016 Il Tecnico Esperto Stimatore Arch. Emanuela Dattilo
1/1 in Proprietà; contro
quota 1/1 in Proprietà.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Cosenza – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare atto del 15/07/2014 rep. 1361 Tribunale di Cosenz Uff. Giudiziario, trascritto il 13/08/2014 ai NN.
19487/15643, a favore Banca Nazionale del Lavoro S.P.A. – 09339391006 Roma Domicilio : Roma – Via Vittorio Veneto, 119, quota 1/1 in Proprietà,
contro , quota 1/1 in
Proprietà.
Richiedente :Consit Italia Spa per Bnl Spa – Genova – Corso Buenos Aires, 5/4-
Inoltre l’utilizzazione prevista dallo strumento Urbanistico Comunale, essendo – Zone Residenziali di Completamento B “
Si tratta di zone a destinazione prevalentemente residenziale già esistenti o in via di completamento, che non presentano in nessun caso valori storico-ambientali da salvaguardare; esse possono, in alcuni casi, presentare esigenze di modificazione statico-igienico, ma la caratteristica prevalente risulta quella del completamento urbanistico-edilizio.
Queste aree rispondono ai requisiti di cui alla lettera B) dell’art. 2 del D.I.
2.4.1968 n°1444.
Le destinazioni consentite sono quelle già elencate per le zone di cui agli articoli precedenti e cioè in breve: la residenza, i servizi ed in genere tutte quelle attività connesse o compatibili con la residenza.
