GEOMETRA Mirko Cicognani Via B. Manara n.22/a Faenza (RA)
Tribunale Ordinario di Ravenna
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Procedura esecutiva R.G.E. n.190/2019
Giudice : ***
Esperto Estimatore: geom. Mirko Cicognani Custode giudiziario: ***
PROMOSSA da: ***
Creditore intervenuto: ***
CONTRO: ***
***
Oggetto di stima
Immobili siti nel comune di Castel Bolognese (RA) Viale Roma n. 25, distinti al Catasto dei Fabbricati del Comune di Castel Bolognese:
1. abitazione A/7 censita al Fg. 15 Mapp. 264 sub. 16;
2. abitazione A/3 censita al Fg. 15 Mapp. 264 sub. 19;
3. autorimessa C/6 censita al Fg. 15 Mapp. 264 sub. 13;
4. autorimessa C/6 censita al Fg. 15 Mapp. 264 sub. 14;
oltre a parti comuni ed ente urbano, come da Elaborato planimetrico depositato al Protocollo n. RA0041545 del 04/04/2011.
Descrizione degli immobili
I beni risultano essere catastalmente composti da 1 abitazione in villa, che nelle tavole di progetto depositate nel Comune di Castel Bolognese lo identificano come FABBRICATO A. Sul retro del lotto, è presente un fabbricato composto, sulla sinistra, da un piccolo appartamento e sulla destra, da due autorimesse, oltre ad ampia area cortilizia. Nelle tavole come FABBRICATO B.
Gli immobili sono situati nel Comune di Castel Bolognese, con accesso da Viale Roma al civico 25 in zona residenziale di pregio ad una distanza di 200 metri in linea d’aria dal centro storico.
Le unità sono state completate nel 2011 con rilascio del certificato di conformità edilizia e agibilità Prot. n. 2281 del 07/03/2011, da parte del Comune di Castel Bolognese e risultano essere così costituite:
1. Villa con ingresso al piano terra, attraverso ampio scalone esterno, che conduce ad un soggiorno di notevoli dimensioni. Ulteriore corridoio collegato da 2 aperture al soggiorno, che disimpegna verso una cucina abitabile oltre ad un ampio bagno. L’edificio risulta dotato anche di ascensore interno. Sono poi presenti esternamente, dei balconi e una scala interna atta a collegare il piano seminterrato e primo. Al piano seminterrato sono presenti 2 bagni, oltre a 4 cantine e un ripostiglio. Anche questo piano è servito dall’ascensore interno. E’
possibile raggiungere dall’esterno tale piano tramite uno scannafosso esterno dotato di scala. Al piano primo sono presenti 3 camere da letto e 2 bagni, oltre a 2 ampi terrazzi, di cui uno con portico. Lo stato di conservazione è ottimo con finiture signorili, i pavimenti sono in marmo, con impianto di riscaldamento a pannelli radianti, anche la scala interna è in marmo con luci segna-passo. Al piano primo è presente un parquet in legno e Infissi interni bianchi dotati di
vetrocamera. Esternamente presenta finiture di pregio con dotazione di cappotto termico.
2. L’edificio sul retro (Fabbricato B) presenta finiture più modeste.
Laccesso è diretto sul soggiorno cucina e tramite corridoio si accede a due bagni, oltre a uno e camera da letto. A seguire, sulla destra, sono presenti due autorimesse di differente dimensione. Sul fronte è presente una zona umidità nella muratura esterna nonché una fessurazione in una parte di muratura dell’autorimessa grande.
Rimandando anche alla documentazione fotografica, redatta e prodotta in allegato, le caratteristiche del fabbricato possono riportarsi come segue, sulla base dell’esame della documentazione depositata in Comune e per quanto rilevabile durante il sopralluogo:
La Villa è il risultato di un insieme di opere realizzate su una struttura esistente con rifacimento della scala interna e di quella esterna della facciata principale, oltre alla demolizione di quella orientata sul lato est.
I tramezzi del prospetto posteriore che fungevano da tamponamento di una superfetazione sono stati demoliti per ricavare i nuovi loggiati, con sviluppo sui due piani dell’edificio.
Nella facciata principale è stato trasformato il pianerottolo esterno in ingresso signorile dell’abitazione, tramite la costruzione di muri perimetrali che, chiudendo l’area, l’hanno convertita a superficie abitabile.
Nel lato sinistro del fabbricato è stata aperta una nuova finestra per garantire una maggiore illuminazione della zona giorno.
Sul lato destro invece, è stata modificata la grande vetrata in vetrocemento che illuminava i corridoi dei vari piani e sono state realizzate delle nuove finestre, ognuna sui tre livelli dell’edificio.
Nella facciata principale e su quella rivolta a ovest del piano terra, è stato realizzato un nuovo terrazzo collegato alla scala esterna dell’ingresso. Al piano primo si è ingrandito il terrazzo esistente, allineandolo con quello del piano inferiore del prospetto laterale.
Altre modifiche sostanziali concernenti la struttura del fabbricato sono consistite nel rifacimento del tetto e nel riproporzionamento di alcune aperture sui diversi lati dell’edificio.
Internamente sono stati realizzati nuovi tramezzi con il cambio di destinazione d’uso di alcuni locali.
Il fabbricato, precedentemente suddiviso in due appartamenti, attraverso l’intervento di ristrutturazione è stato trasformato quindi in un’unica unità abitativa.
Nell’edificio sono stati realizzati diversi miglioramenti inerenti l’ispessimento di alcuni muri portanti, tramite l’uso di betoncino o muratura. L’esterno dell’edificio è stato rivestito con cappotto e sul tetto sono stati installati dei pannelli solari termici per il riscaldamento dell’acqua. Sono stati sostituiti gli infissi ed è stato realizzato un sistema di riscaldamento a pavimento.
Gli impianti elettrico e termoidraulico sono stati realizzati a nuovo.
Nel vano ingresso e nella proiezione dello stesso nei piani era stata prevista la “predisposizione” per una piattaforma elevatrice per consentire una miglior fruibilità all’interno dell’abitazione.
Contrariamente a quanto previsto invece, durante il sopralluogo, si è appurata la presenza di una piattaforma elevatrice già installata e a detta del proprietario non funzionante. Tale situazione sarà da me approfondita al successivo punto inerente la conformità dell’edificio.
L’edificio sul retro (fabbricato B) è costituito da struttura portante in muratura con tetto a due falde, anch’esso è stato completamente ristrutturato, ma con finiture più modeste. Al termine delle lavorazioni è stato ricavato un edificio di
forma lineare con la realizzazione di due autorimesse indipendenti e un piccolo appartamento composto da soggiorno-cucina, camera da letto, studio e due bagni.
Documentazione fotografica
La documentazione fotografica (effettuata durante il sopralluogo del 05/02/2021) viene allegata alla presente perizia, anche per la completa descrizione dell’immobile.
Identificazione catastale
Alla data del 14/07/2021, i beni immobili oggetto di stima risultano così identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Castel Bolognese:
beni intestati a:
***
dei seguenti beni:
Catasto Fabbricati, Comune di Castel Bolognese, Foglio 15, Particella 264, Subalterno 13, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 13 mq, Superficie Catastale 18 mq, Rendita Euro 46,33, Indirizzo Viale Roma n.25, Piano T;
Catasto Fabbricati, Comune di Castel Bolognese, Foglio 15, Particella 264, Subalterno 14, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 21 mq, Superficie Catastale 27 mq, Rendita Euro 74,83, Indirizzo Viale Roma n.25, Piano T;
Catasto Fabbricati, Comune di Castel Bolognese, Foglio 15, Particella 264, Subalterno 16, Categoria A/7, Classe 1, Consistenza 10 vani, Superficie Catastale 301 mq, Rendita Euro 1.187,85, Indirizzo Viale Roma n.25, Piano S1-T-1;
Catasto Fabbricati, Comune di Castel Bolognese, Foglio 15, Particella 264, Subalterno 19, Categoria A/3, Classe 2, Consistenza 4 vani,
Superficie Catastale 71 mq, Rendita Euro 299,55, Indirizzo Viale Roma n.25, Piano T;
Catasto Fabbricati, Comune di Castel Bolognese, Foglio 15, Particella 264, Subalterno 17, Corte esterna comune a tutti i subalterni, come indicato nell’elaborato planimetrico Protocollo n. RA0041545 del 04/04/2011.
Ente Urbano in Castel Bolognese (RA) Foglio 15, Particella 264.
Confini
Viale Roma sul fronte,
lato sinistro edificio insistente su particella 355 di proprietà ***,
retro edificio insistente su particella 1604 di proprietà ***,
lato destro edificio insistente su particella 989 di proprietà ***, salvo altri o variazioni intervenute.
L’edificio sul retro risulta realizzato in prossimità del confine di proprietà. Nel progetto è indicata la presenza in soggiorno-cucina di un “portoncino cieco”, in realtà è presente una porta a vetri. Sarà quindi necessario sostituirla per non dare adito alla realizzazione di una veduta abusiva sul confinante.
Proprietà
Come detto, da un punto di vista catastale, le unità immobiliari risultano, alla data del 14/07/2021, intestate a:
***
Nella certificazione notarile del Notaio *** del 27/11/2019, redatta su incarico del procedente, la proprietà veniva indicata analogamente.
Nell’ultimo atto di provenienza (atto di compravendita del 20/06/2011, Notaio
***, Rep. 21611), la proprietà veniva indicata analogamente.
Provenienza del bene
Nella certificazione notarile del Notaio *** del 27/11/2019, viene riportato che:
Al sig. *** per l’intera piena proprietà in regime di separazione dei beni, gli immobili oggetto della procedura esecutiva sono pervenuti giusta atto di vendita in Notar *** del 20/06/2011, rep.n. 21611/7580, trascritto il 24/06/2011, ai nn. 11878/7462, da potere di *.
Ai Sig.ri *** gli immobili in oggetto erano a loro volta pervenuti giusta atto di vendita in Notar *** del 26/05/2006, rep. 133084/11111, trascritto il
01/06/2006, ai nn. 14584/8595, da potere di ***.
Ai *** Patrizia gli immobili in oggetto erano a loro volta pervenuti per
successione legittima in morte di *** (den. 51 vol. 524 dell’Ufficio del Registro di Faenza del 05/12/2002) trascritta il 14/12/2002, ai nn. 25585/16300.
N.B: Risulta trascritto il 01/06/2006 ai nn. 14583/8594, atto di accettazione tacita di eredità, in morte di ***, da parte degli eredi, nascente da atto Notaio
*** del 26/05/2006. rep.n. 1333084/11111.
Al sig. *** gli immobili in oggetto erano a sua volta così pervenuti:
◦ per 4/6 della piena proprietà giusta atto di vendita in Notar ***del 24/07/1957 rep.n. 5115, trascritto il 02/08/1957, ai nn. 9821/4098, da potere di *** nato a Castel Bolognese il 24/07/1931.
◦ per 2/6 della piena proprietà giusta atto di vendita in Notar *** del 02/03/1975, trascritto il 26/03/1975, ai nn. 2570/1964, da potere di ***
nato a Castel Bolognese il 31/01/1940 e *** nato a Faenza il 18/12/1930.
Quale più prossimo titolo d’acquisto, si evidenzia:
atto di compravendita del 20/06/2011, Notaio *** di Faenza (RA), Rep. 21611/7580.
Atti pregiudizievoli
Nella certificazione notarile del Notaio *** in Messina del 27/11/2019, redatta su incarico del proponente, viene riportato che nel ventennio preso in esame gli immobili hanno formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli:
ISCRIZIONE N. 11879/2328 del 24/06/2011 ipoteca volontaria derivante da atto di concessione a garanzia di mutuo fondiario num.rep. 21612/7581 in Notar
*** del 20/06/2011.
A favore ***. con sede in Roma cod.fisc. *** (domicilio ipotecario eletto in via Alessandro Specchi n. 16 – Roma ).
Contro: *** nato a Tricase (LE) il 29/09/1970 cod.fisc. ***
- Mutuo di euro 1.000.000,00 durata 25 anni, ipoteca di euro 1.500.000,00 – gravante sugli immobili in oggetto.
ISCRIZIONE N. 11848/1927 DEL 26/07/2012 ipoteca volontaria derivante da atto di concessione a garanzia di mutuo num.rep. 146580/18691 in Notar ***
del 24/07/2012.
A favore: *** (domicilio ipotecario eletto in Via A. Specchi n.16 – Roma).
Contro: *** nato a Tricase (LE) il 29/09/1970 cod. fisc. ***
Debitori non datori di ipoteca: *** cod.fisc. ***
- Mutuo di euro 1.100.000,00, durata 10 anni, ipoteca di euro 2.200.000,00 – gravante fra gli altri sugli immobili in oggetto.
TRASCRIZIONE N. 22514/15180 DEL 25/11/2019 nascente da pignoramento n.2705 del 30/09/2019 – Ufficiale Giudiziario Tribunale di Ravenna (RA).
A favore: *** cod.fisc. ***
Contro: *** cod.fisc. ***
Lo scrivente ha quindi proceduto alla verifica presso l’Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di ulteriori atti pregiudizievoli trascritti o iscritti relativamente agli immobili in oggetto, successivamente alla certificazione notarile, rispetto all’esecutato. Dalle ispezioni svolte in data 14/07/2021, non risultano successive ulteriori trascrizioni ed iscrizioni sui beni oggetto del pignoramento rispetto alla certificazione notarile.
Fermo restando ogni controllo e verifica a cura del rogitante, gli atti pregiudizievoli che dovranno essere oggetto di cancellazione e/o
annotamento, con limitato riferimento ai sopra descritti beni immobili, sono le seguenti:
ISCRIZIONE CONTRO del 24/06/2011 – Registro Particolare 2328 Registro Generale 11879.
ISCRIZIONE CONTRO del 26/07/2012 - Registro Particolare 1927 Registro Generale 11848.
TRASCRIZIONE CONTRO del 22/11/2019 - Registro Particolare 15180 Registro Generale 22514.
Planimetrie e dati catastali
Le planimetrie catastali, in atti dal 10/11/2009, sono state reperite
dall’esperto presso l’Agenzia dell’Entrate e allegate alla relazione peritale. I dati catastali sono stati riportati al paragrafo “Identificazione catastale”.
Relativamente alla conformità allo stato di fatto, si segnalano alcune difformità interne, sia per il fabbricato principale che secondario, da sistemare.
Omissioni fiscalmente rilevanti
Sulla base di quanto riportato nella certificazione notarile del Notaio *** in Messina del 27/11/2019, prodotta dal procedente, rimandando ogni ulteriore controllo a cura del rogitante, non risultano nel ventennio riferimenti ad omissioni fiscalmente connesse a provenienza per via successoria.
Situazione occupazionale e di possesso del bene
Sulla base del sopralluogo svolto in data 05/02/2021, alla presenza del delegato del custode e del sig. ***, i fabbricati risultano abitati.
Durante il sopralluogo si è richiesta l’esistenza di eventuali contratti d’affitto e l’esecutato ha dichiarato che non ne sussistono.
Rimettendosi in ogni caso, ad ogni decisione dell’Ill.mo Giudice e del Professionista Delegato, si ritiene l’immobile libero al decreto di
trasferimento, in quanto abitato dal solo esecutato e sporadicamente dalla compagna che, possiede solamente il domicilio presso l’immobile.
Formalità, vincoli e oneri (anche di natura condominiale)
In merito alle formalità ipotecarie (trascrizioni, iscrizioni, annotamenti, ecc.) si rimanda al paragrafo “Atti pregiudizievoli”, in cui vengono indicati anche quelli oggetto di futura cancellazione.
In merito ai vincoli urbanistici e/o paesaggistici, forestali, storico-artistici, si rimanda al paragrafo “Destinazione urbanistica”. Tali oneri resteranno a carico dell’acquirente.
Sulla base dell’elaborato planimetrico e dell’elenco subalterni estratto presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio, rientrano tra le parti comuni afferenti esclusivamente alle unità costituenti il lotto, i seguenti B.C.N.C. distinti al Catasto Fabbricati del Comune di castel Bolognese di Faenza, Foglio 15 Particella 264:
Subalterno 17, B.C.N.C. (corte), Piano Terra, comune a tutti i sub.
In merito ad oneri di natura condominiale, trattandosi di fabbricati insistenti su un lotto autonomo e con accesso autonomo dalla strada, si reputa che gli immobili debbono intendersi non inseriti in condominio e dunque non sussistono oneri di natura condominiale.
Spese fisse di gestione, manutenzione e spese condominiali Trattandosi di fabbricati indipendenti, insistenti su un lotto autonomo, non sussistono oneri di carattere condominiale.
In merito alle spese future di gestione dell’immobile, si ribadisce l’assenza di spese condominiali e si rimanda unicamente ad eventuali IMU, TASI, TARI, ecc. da verificare a cura del futuro proprietario e dipendenti dalla
natura/tipologia dello stesso.
Destinazione urbanistica.
Il lotto al momento dell’ultimo intervento edilizio era disciplinato dal P.R.G.
quale ZONA URBANA B1 di completamento .
Ad oggi risulta disciplinato dal R.U.E. all’art. 7 ambito residenziale misto consolidato.
Regolarità edilizia e urbanistica ed Agibilità
Sulla base della richiesta di accesso ai documenti amministrativi (Prot. 91301 del 04/12/2020) allo Sportello Unico per l’Edilizia dell’Unione della Romagna Faentina, si è provveduto ad estrarre le ultime pratiche edilizie con cui è stato completamente ristrutturato l’immobile consistenti in:
Permesso di Costruire 39/07 del 20/12/2007, prot. 13831 del 20/10/2007;
Variante al precedente P.D.C. n.6/09 del 24/02/2009, prot. 2109 del 24/02/2009.
Certificato di conformità edilizia e Agibilità rilasciato dal Comune di Castel Bolognese al prot. 2281 del 07/03/2011.
In ragione del sopralluogo svolto il giorno 05/02/2021, per quanto direttamente visionabile nell’ambito del sopralluogo peritale, per le parti direttamente accessibili e sulla base delle suddette considerazioni si evidenzia, ai fini della regolarizzazione:
Per quanto all’edificio principale al piano seminterrato la presenza di una nicchia che invece risulta completamente chiusa e sempre nello stesso vano, un setto murario che invece non risulta presente. Al piano terra un ispessimento del muro portante tra il soggiorno e il corridoio che non risulta presente. Al piano primo manca il corrimano della scala a protezione da cadute e il muro tra il corridoio e la camera da letto da 16.65 mq indicato avente spessore 17 cm, risulta invece di 22 cm, probabilmente per inesattezze dell’elaborato grafico.
Il proprietario ha installato nell’area indicata in progetto come sola predisposizione, un montacarichi che collega tutti i piani, ma non risultano pratiche edilizie o sismiche, inerenti la sua realizzazione. IL
proprietario ha dichiarato che l’impianto al momento non è
funzionante. Per tale installazione si è anche provveduto a realizzare dei muretti, necessari a dimensionare adeguatamente il vano
all’apparecchiatura di sollevamento e al suo relativo fissaggio.
Nell’edificio secondario è presente un piccolo setto murario a
contenimento dell’angolo cottura nel soggiorno, Nel corridoio la porta verso la camera da letto è spostata verso la stessa e non crea il setto presente in progetto. La finestra cieca verso il retro risulta essere stata realizzata con vetri e va sostituita, per renderla cieca.
Premesso quanto sopra e fermo restando ogni verifica ed approfondimento a cura del futuro acquirente, con proprio tecnico incaricato e di concerto con lo Sportello Unico per l’Edilizia dell’Unione dei Comuni della Romagna
Faentina, sulla base del sopralluogo e del rilievo sommario e generale svolto e rimandando in ogni caso anche alle future modalità di utilizzo, ricordando che l’immobile sarà comunque venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e che sarà oggetto di una detrazione di valore nella misura forfettaria di 15.000,00 euro, dovuta a sanzioni e pratiche per la regolarizzazione degli edifici, il futuro acquirente potrà in generale valutare la regolarizzazione:
attraverso pratica edilizia (probabilmente SCIA) per quanto al manufatto principale e secondaria a causa della presenza del
montacarichi e alla necessita di redarre anche idonea pratica sismica, con certificazione del nuovo impianto.
rimozione/demolizione/ripristino delle parti non conformi, anche in relazione al rapporto tra il valore, costo degli eventuali interventi di regolarizzazione ed effettivo utilizzo.
Successiva redazione di aggiornamento catastale delle variazioni operate.
Dalla lettura dell’atto del notaio *** è stata riscontrata la presenza di ulteriori pratiche edilizie precedenti, che però non concorrono alla determinazione
della regolarità urbanistica catastale, in quanto lo stato dei luoghi risulta completamente trasformato dalla pratica edilizia P.D.C. 39/07, e seguita variante P.D.C. 6/09. Segue comunque elenco pratiche scritte in atto, ma non richieste in Comune:
Licenza di costruzione in data 10 maggio 1976, n. 95/76, prot. n.
2509;
Autorizzazione edilizia in data 19 marzo 1982 n.9/82, prot. n.1288;
Autorizzazione edilizia in data 17 gennaio 1994 n. 5/94, prot. n. 181;
Gravami per censo, livello od uso civico
Fermo restando ogni controllo e verifica a cura del rogitante, secondo quanto riportato nella certificazione notarile del Notaio *** in Messina del
27/11/2019, redatta su incarico del procedente, ovvero nel più prossimo titolo d’acquisto, il diritto del debitore esecutato risultava essere di proprietà e non derivante da censo, livello od uso civico e che i beni non risultavano gravati da tali pesi.
Eventuale accatastamento
Le unità immobiliari oggetto di stima risultano essere censite al Catasto dei Fabbricati secondo gli identificativi sopra riportati e le planimetrie allegate.
Sono presenti piccole inesattezze che non concorrono ad un eventuale modifica della consistenza catastale che potranno essere sistemate alla prima variazione catastale a cura e spese del futuro acquirente, secondo quanto espresso nel paragrafo “Regolarità edilizia e urbanistica ed agibilità”.
Consistenza commerciale
Le superfici commerciali delle unità immobiliari sono state computate, al lordo delle murature di proprietà, sulla base delle planimetrie catastali, nonché dei rilievi svolti in sito:
Abitazione (Foglio 15 Mapp. 264 sub. 16): circa mq. 314 di superficie ragguagliata
Abitazione (Foglio 15 Mapp. 264 sub. 19): circa mq. 54 di superficie ragguagliata
Autorimessa (Foglio 15 Mapp. 264 sub. 13): circa mq. 9 di superficie ragguagliata
Autorimessa (Foglio 15 Mapp. 264 sub. 14): circa mq. 13 di superficie ragguagliata
Corte (Foglio 15 Mapp. 264 sub. 17): circa mq. 32 di superficie ragguagliata
Complessivamente quindi la superficie commerciale è di mq. 422,00 . Per superficie ragguagliata s’intende la consistenza del bene moltiplicata per i relativi coefficiente correttivi.
Occorre precisare in ogni caso che le superfici estratte dalle planimetrie possono discordare dalle superfici reali e che la determinazione delle superfici reali saranno a cura e onere del futuro acquirente.
Stima del bene
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei singoli beni, della loro destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite anche presso gli operatori settoriali di Castel Bolognese, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, stimati a corpo considerando quanto riportato dall’Agenzia delle Entrate – Banca dati delle quotazioni immobiliari:
- Comune di Castel Bolognese, ZONA B1/Centrale/Centro abitato del Capoluogo riportante i prezzi:
Ville e villini in stato conservativo normale (min / max): €/mq 1250,00 / 1550,00.
Stante l’ottimo stato di conservazione del fabbricato e la recente
ristrutturazione si decide di assumere il valore massimo, considerando in particolare la posizione dell’immobile, il contesto, le caratteristiche
intrinseche ed estrinseche e quant’altro di interesse per la stima e valutando anche le recenti compravendite avvenute nella zona:
Ville e villini in stato conservativo normale €/mq 1550,00.
Deprezzamenti
Al valore così ottenuto, anche secondo quanto previsto dall’art.568 c.p.c., si operano le previste detrazioni, qualora pertinenti.
Relativamente agli oneri per la regolarizzazione urbanistica, stante le precisazioni esposte nel paragrafo “Regolarità edilizia e urbanistica ed agibilità”, sarà valutato forfettariamente ed indicativamente un
deprezzamento di € 15000,00 per le spese tecniche, diritti ed oblazioni connessi all’eventuale presentazione delle pratiche edilizie e catastali per la più precisa regolarizzazione dell’immobile, nonché agli interventi di
rimozione, remissione e ripristino.
L’immobile sarà in ogni caso trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
Relativamente infine, alle eventuali spese condominiali insolute, così come segnalato nello specifico paragrafo, non risultano pertinenti eventuali detrazioni.
Conteggio di STIMA
Il più probabile valore del bene oggetto di stima sopra descritto viene pertanto determinato come segue:
Valore dell’abitazione e pertinenze: mq. 422,00 x €/mq 1’550,00 = 654’100,00 € Detrazioni per regolarizzazione edilizio-urbanistica e/o catastale = -15’000,00 €
Restano 639’100,00 € Valore da inserire nell’avviso di vendita (per l’intera proprietà) 639’000,00 €
Nominativo dei comproprietari
Come precedentemente descritto, non esistono comproprietari non esecutati e non sussiste il pignoramento di singole quote.
Divisibilità
Non risulta opportuna o realizzabile una suddivisione del bene.
Nell’eventualità si cercasse di frazionare il fabbricato sul retro sarebbe necessario frazionare anche la corte comune e realizzare un ulteriore accesso dalla strada che andrebbe a snaturare la natura di villa dell’edificio principale con notevole deprezzamento del bene stesso.
Atti pregiudizievoli sull’intero immobile
Come precedentemente descritto, non sussistono comproprietari esecutati e non sussiste il pignoramento di singole quote.
Si rimanda pertanto a quanto espresso nel paragrafo “Atti pregiudizievoli”.
Descrizione sintetica dei beni
Rimandando per la completa descrizione ai capitoli precedenti, il bene oggetto di valutazione si può così descrivere:
il bene risulta essere catastalmente composto da villa principale su corte comune e da abitazione di servizio sul retro con annesse due autorimesse.
Gli immobili sono situati nel Comune di Castel Bolognese, in Viale Roma al civico 25, in prossimità del centro urbano.
Dal punto di vista urbanistico i fabbricati ricadono su un lotto che rientra nel R.U.E. all’art. 7 ambito residenziale misto consolidato.
Superficie reale della Villa circa 423 mq, superficie reale dell’abitazione di servizio circa 67 mq, superficie reale dell’autorimessa piccola circa 17 mq,
superficie reale dell’autorimessa grande circa 27 mq, superficie reale della corte circa 646 mq.
Codice fiscale del debitore esecutato
Sulla base di quanto indicato nelle visure catastali, il codice fiscale (validato in anagrafe tributaria) del debitore esecutato è il seguente:
***, C.F.: ***
Stato civile e regime patrimoniale del debitore esecutato
Secondo le certificazioni anagrafiche acquisite il 15/07/2021 dal Comune di Castel Bolognese, l’esecutato ha contratto matrimonio in data 29/09/1997a Tricase, con ***. Sulla base di quanto riscontrato nell’atto di matrimonio richiesto al Comune di Tricase il 19/07/202, gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni. In data 21/02/2006 è stato omologato il verbale di separazione consensuale tra i coniugi, cui si riferisce l’atto controscritto.
(Comunicazione del Cancelliere del Tribunale di Bologna in data 21/02/2006.
Certificato storico di residenza degli occupanti
Il bene risulta attualmente occupato dall’esecutato e ne detiene la residenza in Viale Roma 25 dal 02/03/2019.
Pendenza di cause relative alle eventuali domande giudiziali Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del notaio *** in Messina del 27/11/2019, redatta su incarico del procedente e quanto
risultante dalle successive verifiche presso l’Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano trascritte domande giudiziali
sull’immobile oggetto di pignoramento.
Eventuale provvedimento di assegnazione della casa familiare Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del notaio *** in
Messina del 27/11/2019, redatta su incarico del procedente e quanto
risultante dalle successive verifiche presso l’Agenzia delle Entrate – Servizio
di Pubblicità Immobiliare, non risultano provvedimenti di assegnazione della casa familiare.
Conclusioni
Il valore degli immobili da inserire nel bando viene quindi determinato come segue:
Castel Bolognese (RA) Viale Roma n.25. piena proprietà di fabbricato con destinazione a villino con corte condominiale e sul retro altra abitazione secondaria e due autorimesse in edificio separato.
Superficie lorda complessiva di ca mq 534. Area cortiliva di ca mq. 646.
Liberi al decreto di trasferimento.
Valore degli immobili (in piena proprietà) nello stato di fatto e di diritto in si trovano
€ 639’000,00
Faenza, 22 luglio 2021 Con osservanza
Il Consulente Tecnico Geom. Mirko Cicognani
