TR IB U N AL E DI AN CO N A
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Macchia Vito, nell'Esecuzione Immobiliare 86/2016 del R.G.E.
contro
**** Omissis ****
SOMMARIO
Incarico ... 3
Premessa ... 3
Descrizione... 3
Lotto Unico ... 4
Completezza documentazione ex art. 567... 4
Titolarità... 4
Confini ... 4
Consistenza ... 5
Cronistoria Dati Catastali ... 5
Dati Catastali... 5
Precisazioni ... 6
Patti ... 6
Stato conservativo... 6
Parti Comuni ... 7
Servitù, censo, livello, usi civici ... 7
Caratteristiche costruttive prevalenti ... 7
Stato di occupazione ... 8
Provenienze Ventennali... 9
Formalità pregiudizievoli ... 9
Normativa urbanistica ... 9
Regolarità edilizia... 9
Vincoli od oneri condominiali ...10
Stima / Formazione lotti ...11
Riepilogo bando d'asta ...14
Lotto Unico ...14
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 86/2016 del R.G.E. ...16
Lotto Unico ...16
INCARICO
All'udienza del 15/11/2016, il sottoscritto Ing. Macchia Vito, con studio in Via delle Betulle, 1 F - 60018 - Montemarciano (AN), email ingvitomacchia@gmail.com, PEC vito.macchia@ingpec.eu, Tel.
071 9198272, Fax 071 2112049, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 31/12/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Fabriano (AN) - Frazione Campodonico, edificio Unico
DESCRIZIONE
Trattasi di fabbricato autonomo di civile abitazione in parte in cemento armato ed in parte in muratura portante su tre livelli collegati da scale interne (sub. 3 piano interrato destinato ad autorimessa, sub 2 piano terra e piano primo destinato ad abitazione) sito in Frazione Campodonico n° 56/B, in frazione Campodonico di Fabriano. L’edificio presenta forma in pianta regolare rettangolare ed è costituito da un solo corpo di fabbrica circondato da ogni lato da corte adibita a giardino e terreno di superficie complessiva di catastali 2.260 m2.
L’accesso carrabile sito sul lato ovest al locale interrato dell’edificio avviene direttamente dalla viabilità comunale, mentre l’accesso pedonale sito sul lato su dell’edificio avviene tramite corte esterna (in fase di realizzazione) e successiva rampa gradinata e vialetto di ingresso che attraversa il giardino/corte esterna; di tale corte esterna sul lato sud dell’edificio e relativo ingresso pedonale si evidenzia sin d’ora la non conformità urbanistico - edilizia sulla base dell’accesso atti eseguito, che ha evidenziato anche uno sconfinamento di circa 200 mq in area intestata ad altri soggetti giuridici, come da allegate visure.
A seguito di accesso atti eseguito presso l’ufficio tecnico comunale di Fabriano è risultato che l’edificio è stato costruito negli anni 2007-2008 in seguito a Permesso di costruire n. 47216/2007 del 16/04/2007 e successiva variante con D.I.A. prot. n° 36.418 del 31/07/2007 e certificato di agibilità n°
73 del 22 maggio 2009. La situazione catastale interna risulta conforme allo stato dei luoghi con difformità interne sanabili, mentre non risulta la conformità catastale ed urbanistico – edilizia della corte esterna, che deve essere oggetto di specifica sanatoria con regolarizzazione in termini anche di proprietà di parte della corte esterna lato sud di circa 200 mq oggetto di sconfinamento, come sopra descritto.
Il piano seminterrato ha superficie catastale di 78 m2 ed il piano terra e piano primo misurano complessivamente 152 mq di superficie catastale ciascuno, la corte esterna adibita a giardino e terreno di superficie complessiva di circa 2.100 m2.
L’accesso all’interno dell’abitazione avviene, al termine del percorso pedonale - vialetto lato sud, tramite portone di ingresso al piano terra in corrispondenza del locale soggiorno, dal quale si accede poi alle varie stanze di piano terra e nel quale si trova anche la scala interna a rampe che sale al piano primo sottotetto e parimenti scende al piano interrato locale autorimessa.
Al piano terra sono presenti, oltre al locale soggiorno, un locale cucina ed un bagno; al piano primo sottotetto si accede come detto internamente con scala a rampe; in tale locale sono presenti, oltre alla zona disimpegno, 2 camere da letto, 1 ripostiglio, 1 bagno, e 2 locali soffitta.
Al locale interrato adibito ad autorimessa e locali tecnici, si accede tramite scala interna a rampe ed anche direttamente dall'esterno tramite passo carraio sito sul lato ovest dell’edificio.
L’immobile è in ottimo stato di conservazione sia all’esterno che all’interno, eccezion fatta per il piano primo sottotetto ove sono visibili e presenti fenomeni di umidità e condensa.
Il pavimento è costituito da piastrelle di buona finitura; gli infissi sono in legno e le persiane esterne parimenti in legno di buona finitura.
L’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia interna; i termosifoni sono in elementi modulari in ghisa.
Fa inoltre parte del lotto il terreno circostante costituente la corte esterna sub 1 bene comune ai subalterni 2 e 3.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Fabriano (AN) - Frazione Campodonico, edificio Unico
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
Trattasi di lotto unico: civile abitazione sita in Frazione Campodonico n° 56/B di Fabriano con annessa corte esterna, in parte adibita a giardino-ingresso e in parte incolto risulta essere unità immobiliare unica poiché la corte di pertinenza sono un accessorio non separabile dall'immobile principale;
debitore e proprietario per l'intero **** Omissis ****.
CONFINI
Viabilità pubblica su lato ovest; su lato sud altre particelle catastali e viabilità come di seguito specificato.
L’accesso carrabile sito sul lato ovest al locale interrato dell’edificio avviene direttamente dalla viabilità comunale, mentre l’accesso pedonale sito sul lato su dell’edificio avviene tramite corte esterna (in fase di realizzazione) e successiva rampa gradinata e vialetto di ingresso che attraversa il giardino/corte esterna; di tale corte esterna sul lato sud dell’edificio e relativo ingresso pedonale si evidenzia sin d’ora la non conformità urbanistico - edilizia sulla base dell’accesso atti eseguito, che ha evidenziato anche uno sconfinamento di circa 200 mq in area intestata ad altri soggetti giuridici, come
da allegate visure.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta Superficie
Lorda Coefficiente Superficie
Convenzionale Altezza Piano
Abitazione 0,00 mq 244,00 mq 1,00 244,00 mq 0,00 m
Totale superficie convenzionale: 244,00 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 244,00 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
Il piano seminterrato ha superficie catastale di 78 mq ed il piano terra e piano primo misurano complessivamente 152 mq di superficie catastale, la corte esterna adibita a giardino e terreno di superficie complessiva di catastali 2.260 mq;
-per quanto riguarda la corte esterna sub 1, la stessa è costituita da un terreno in parte adibito a giardino di superficie di catastali 2.260,00 mq;
-tale terreno/corte esterna, di superficie catastale di 2.260 mq, in realtà di fatti da foto aerea allegata risulta interessato in parte dall'area di sedime di viabilità pubblica e di particelle catastali intestate ad altri soggetti che determinano sconfinamento per circa 200 mq; la superficie di occupazione della corte esterna non regolare è di circa 200 mq.
CRONISTORIA DATI CATASTALI Vedasi visure storiche in allegato.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona
Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie
catastale Rendita Piano Graffato
244 452 2 A2 3 6,5 152 302,13 S1-T-1
244 452 3 C6 3 68 78 140,48 S1
Corrispondenza catastale
Come già evidenziato ai precedenti paragrafi, la rappresentazione catastale relativa alla corte esterna non risulta conforme allo stato dei luoghi. In effetti, la rappresentazione catastale acquisita presso l’Agenzia del Territorio, sia riguardante il bene oggetto di procedura (foglio 244 particella 452), sia delle limitrofe e confinanti particella estranee alla procedura (foglio 244 particelle 399-401) ed intestate ad altri soggetti;
a riscontro della situazione rilevata durante i sopralluoghi, è stato compiuto accesso presso l’Ufficio Edilizia del Comune di Fabriano, dove sono state esaminate le pratiche inerenti il bene oggetto di pignoramento e di procedura esecutiva; in particolare è emerso che la situazione dei luoghi rilevata e relativa ad un’unica corte di ingresso lato sud non risulta rappresentata negli elaborati progettuali in maniera conforme allo stato dei luoghi rilevato in loco confermando l’avvenuto sconfinamento in altrui proprietà di circa 200 mq; nella pratica edilizia viene prodotta certificazione di proprietà che in effetti riguarda solo una parte della corte esterna attuale che comprende appunto aree intestate ad altri soggetti; in relazione tecnica allegata al progetto viene riportato nelle motivazioni progettuali dell’intervento di edificazione con ristrutturazione dell’edificio la questione della vicinanza alla viabilità trasversale di collegamento presente sul lato sud dell’edificio in quanto dovuta ad esproprio che in passato aveva interessato la proprietà della famiglia del debitore proprio per la realizzazione della stradina trasversale di collegamento; in realtà dagli atti esaminati in catasto e dalle visure effettuate in Conservatoria, come anche dal certificato notarile in atti di causa tale esproprio non risulta, mentre risulta frazionata nel 1990 la proprietà di altri soggetti che sono gli attuali intestatari delle particelle oggetto di sconfinamento ed attuale sedime in parte della corte esterna adiacente ed oggetto di procedura esecutiva.
PRECISAZIONI
Come già evidenziato ai precedenti paragrafi, la rappresentazione catastale relativa alla corte esterna non risulta conforme allo stato dei luoghi. In effetti, la rappresentazione catastale acquisita presso l’Agenzia del Territorio, sia riguardante il bene oggetto di procedura (foglio 244 particella 452), sia delle limitrofe e confinanti particella estranee alla procedura (foglio 244 particelle 399-401) ed intestate ad altri soggetti.
PATTI
Nulla da segnalare in particolare, oltre a quello già evidenziato nei punti 2c, 2d e 2e; si evidenzia inoltre che nella relazione notarile è annotato ulteriore vincolo pertinenziale esistente tra il sub 2 ed il sub 3 derivato dalla legge n° 122/1989 in materia di parcheggi trascritto ad Ancona con R.P. 7664 del 17/05/2007.
STATO CONSERVATIV O
L’immobile è in ottimo stato di conservazione sia all'esterno che all'interno, eccezion fatta per il piano primo sottotetto ove sono visibili e presenti fenomeni di umidità e condensa.
Come già segnalato risulta che l’accesso pedonale sito sul lato sud dell’edificio avviene tramite corte
esterna (in fase di realizzazione) e successiva rampa gradinata e vialetto di ingresso che attraversa il giardino/corte esterna; di tale corte esterna sul lato sud dell’edificio e relativo ingresso pedonale si evidenzia la non conformità urbanistico - edilizia sulla base dell’accesso atti eseguito, che ha evidenziato anche uno sconfinamento di circa 200 mq in area intestata ad altri soggetti giuridici, come da allegate visure.
PARTI COMUNI
Nulla da segnalare se non quanto già riferito per lo sconfinamento in altrui proprietà della corte esterna lato sud.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
Nulla da segnalare in particolare, oltre a quello già evidenziato nei punti 2c, 2d e 2e; si evidenzia inoltre che nella relazione notarile è annotato ulteriore vincolo pertinenziale esistente tra il sub 2 ed il sub 3 derivato dalla legge n° 122/1989 in materia di parcheggi trascritto ad Ancona con R.P. 7664 del 17/05/2007.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Caratteristiche specifiche del bene e del fabbricato di cui è parte:
- fabbricato autonomo di civile abitazione in parte in cemento armato ed in parte in muratura portante su tre livelli collegati da scale interne (sub. 3 piano interrato destinato ad autorimessa, sub 2 piano terra e piano primo destinato ad abitazione) sito in Frazione Campodonico n° 56/B, in frazione Campodonico di Fabriano. L’edificio presenta forma in pianta regolare rettangolare ed è costituito da un solo corpo di fabbrica circondato da ogni lato da corte adibita a giardino e terreno di superficie complessiva di catastali 2.260,00 mq.
L’accesso carrabile sito sul lato ovest al locale interrato dell’edificio avviene direttamente dalla viabilità comunale, mentre l’accesso pedonale sito sul lato su dell’edificio avviene tramite corte esterna (in fase di realizzazione) e successiva rampa gradinata e vialetto di ingresso che attraversa il giardino/corte esterna; di tale corte esterna sul lato sud dell’edificio e relativo ingresso pedonale si evidenzia la non conformità urbanistico - edilizia sulla base dell’accesso atti eseguito, che ha evidenziato anche uno sconfinamento di circa 200 mq in area intestata ad altri soggetti giuridici, come da allegate visure;
-l’edificio è stato integralmente ricostruito con spostamento dall'area di sedime orgiginarinegli anni 2007-2008 in seguito a Permesso di costruire n. 47216/2007 del 16/04/2007 e successiva variante con D.I.A. prot. n° 36.418 del 31/07/2007 e certificato di agibilità n° 73 del 22 maggio 2009. La situazione catastale interna risulta conforme allo stato dei luoghi con difformità interne sanabili, mentre non risulta la conformità catastale ed urbanistico – edilizia della corte esterna, che deve essere oggetto di specifica sanatoria con regolarizzazione in termini anche di proprietà di parte della corte esterna lato sud di circa 200 mq oggetto di sconfinamento, come sopra descritto;
-Il piano seminterrato ha superficie catastale di 78 m2 ed il piano terra e piano primo misurano complessivamente 152 mq di superficie catastale ciascuno, la corte esterna adibita a giardino e terreno di superficie complessiva di circa 2.100 m2;
-l’accesso all’interno dell’abitazione avviene, al termine del percorso pedonale - vialetto lato sud, tramite portone di ingresso al piano terra in corrispondenza del locale soggiorno, dal quale si accede poi alle varie stanze di piano terra e nel quale si trova anche la scala interna a rampe che sale al piano primo sottotetto e parimenti scende al piano interrato locale autorimessa;
-al piano terra sono presenti, oltre al locale soggiorno, un locale cucina ed un bagno; al piano primo sottotetto si accede come detto internamente con scala a rampe; in tale locale sono presenti, oltre alla zona disimpegno, 2 camere da letto, 1 ripostiglio, 1 bagno, e 2 locali soffitta;
-al locale interrato adibito ad autorimessa e locali tecnici, si accede tramite scala interna a rampe ed anche direttamente dall’esterno tramite passo carraio sito sul lato ovest dell’edificio;
-l’immobile è in ottimo stato di conservazione sia all’esterno che all’interno, eccezion fatta per il piano primo sottotetto ove sono visibili e presenti fenomeni di umidità e condensa;
-il pavimento è costituito da piastrelle di buona finitura; gli infissi sono in legno e le persiane esterne parimenti in legno di buona finitura;
-l’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia interna. I termosifoni sono in ghisa;
-fa inoltre parte del lotto il terreno circostante costituente la corte esterna sub 1 bene comune ai subalterni 2 e 3.
-superfici, altezze ed eventuali volumi: il piano seminterrato ha superficie catastale di 78 m2 ed il piano terra e piano primo misurano complessivamente 152 mq di superficie catastale ciascuno, la corte esterna adibita a giardino e terreno di superficie complessiva di circa 2.100 m2;
-per quanto riguarda la corte esterna sub 1, la stessa è costituita da un terreno in parte adibito a giardino di superficie di circa 2.100,00 mq;
-tale terreno/corte esterna, di superficie catastale di circa 2.100 m2, in realtà di fatti da foto aerea allegata risulta interessato in parte dall’area di sedime di viabilità pubblica e di particelle catastali intestate ad altri soggetti che determinano sconfinamento per circa 200 mq; la superficie di occupazione della corte esterna non regolare è di circa 200 m2;
-stato di manutenzione e conservazione: si ribadisce che l’immobile è in ottimo stato di conservazione sia all’esterno che all’interno, eccezion fatta per il piano primo sottotetto ove sono presenti fenomeni di umidità e condensa;
-ubicazione economica: l’immobile è ubicato nella zona periferica del Comune di Fabriano, sita in frazione Campodonico, praticamente all’inizio di detta frazione sulla strada pubblica che conduce alla vicina frazione di Belvedere di Fabriano; l’accesso avviene lato ovest da tale via Belvedere tramite passo carraio che conduce al locale interrato e tramite vialetto pedonale di ingresso lato sud che attraversa il giardino, che termina in corrispondenza del portone di ingresso al piano terra, che si apre sul salone principale; tale un disimpegno; tale accesso come già detto risulta interessato da sconfinamento in altrui proprietà catastali per circa 200 mq e risulta necessaria regolarizzazione sia dal punto di vista urbanistico – edilizio, sia dal punto di vista proprietario;
-ogni altra informativa ritenuta utile ed opportuna: dalla documentazione esaminata ed in particolare dalla visure effettuate presso la Conservatoria dei registri immobiliari è emerso che sull’immobile gravano le trascrizioni descritte in dettaglio nel certificato notarile agli atti di causa;
PUNTO 2C):
LOTTO UNICO: si specifica quanto già evidenziato in proposito alla corte esterne e relativo sconfinamento; si evidenzia inoltre che trattasi di fabbricato autonomo con ampia corte adibita a giardino e terreno, quindi non è presente alcuna dotazione condominiale.
STATO DI OCCUPAZIONE DEBITORE
La detenzione dell’immobile risulta regolare e adibita a residenza del debitore.
PROVENIENZE VENTENNALI
Per quanto riguarda l’individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio antecedente la trascrizione del pignoramento, si precisa che l’immobile risulta intestato al Catasto unicamente al debitore ed in Conservatoria il pignoramento risulta trascritto al n° 3425 del R.P. e al R.G. n° 4885 del 21/03/2016 ed il titolo di provenienza degli immobili, ove successivamente hanno avuto origine le porzioni immobiliari oggetto di procedura esecutiva, ha repertorio n° 55179/8652 del 12 dicembre 2005 del Notar Massimo Pagliarecci di Fabriano trascritto al registro particolare n° 17310 e al registro generale n° 30892 del 15/12/2005. Nella nota di trascrizione dell’atto di provenienza è specificato che trattasi di divisione.
Vedasi inoltre visure Conservatoria e certificato notarile già in atti ed allegato comunque alla presente relazione di stima.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Oneri di cancellazione
Dalle visure effettuate e dalla certificazione notarile agli atti di causa è risultato che l’atto di provenienza degli immobili, ove successivamente hanno avuto origine le porzioni immobiliari oggetto di procedura esecutiva, ha repertorio n° 55179/8652 del 12 dicembre 2005 del Notar Massimo Pagliarecci di Fabriano trascritto al registro particolare n° 17310 e al registro generale n° 30892 del 15/12/2005. Nella nota di trascrizione dell’atto di provenienza è specificato che trattasi di divisione.
Per quanto riguarda le ulteriori trascrizioni e/o iscrizioni si rimanda q quanto riportato in dettaglio nel certificato notarile agli atti e dalle visure parimenti allegate.
NORMATIVA URBANISTICA
A seguito di accesso atti eseguito presso l’ufficio tecnico comunale di Fabriano è risultato che l’edificio è stato costruito negli anni 2007-2008 in seguito a Permesso di costruire n. 47216/2007 del 16/04/2007 e successiva variante con D.I.A. prot. n° 36.418 del 31/07/2007 e certificato di agibilità n°
73 del 22 maggio 2009. La situazione catastale interna risulta conforme allo stato dei luoghi con difformità interne sanabili, mentre non risulta la conformità catastale ed urbanistico – edilizia della corte esterna, che deve essere oggetto di specifica sanatoria con regolarizzazione in termini anche di proprietà di parte della corte esterna lato sud di circa 200 mq oggetto di sconfinamento, come sopra descritto.
REGOLARITÀ EDILIZIA
L’edificio è stato costruito negli anni 2007-2008 in seguito a Permesso di costruire n. 47216/2007 del 16/04/2007 e successiva variante con D.I.A. prot. n° 36.418 del 31/07/2007 e certificato di agibilità n°
73 del 22 maggio 2009. La situazione catastale interna risulta conforme allo stato dei luoghi con difformità interne sanabili, mentre non risulta la conformità catastale ed urbanistico – edilizia della corte esterna, che deve essere oggetto di specifica sanatoria con regolarizzazione in termini anche di
proprietà di parte della corte esterna lato sud di circa 200 mq oggetto di sconfinamento, come sopra descritto.
Come già evidenziato ai precedenti paragrafi, la rappresentazione catastale relativa alla corte esterna non risulta conforme allo stato dei luoghi. In effetti, la rappresentazione catastale acquisita presso l’Agenzia del Territorio, sia riguardante il bene oggetto di procedura (foglio 244 particella 452), sia delle limitrofe e confinanti particella estranee alla procedura (foglio 244 particelle 399-401) ed intestate ad altri soggetti;
a riscontro della situazione rilevata durante i sopralluoghi, è stato compiuto accesso presso l’Ufficio Edilizia del Comune di Fabriano, dove sono state esaminate le pratiche inerenti il bene oggetto di pignoramento e di procedura esecutiva; in particolare è emerso che la situazione dei luoghi rilevata e relativa ad un’unica corte di ingresso lato sud non risulta rappresentata negli elaborati progettuali in maniera conforme allo stato dei luoghi rilevato in loco confermando l’avvenuto sconfinamento in altrui proprietà di circa 200 mq; nella pratica edilizia viene prodotta certificazione di proprietà che in effetti riguarda solo una parte della corte esterna attuale che comprende appunto aree intestate ad altri soggetti; in relazione tecnica allegata al progetto viene riportato nelle motivazioni progettuali dell’intervento di edificazione con ristrutturazione dell’edificio la questione della vicinanza alla viabilità trasversale di collegamento presente sul lato sud dell’edificio in quanto dovuta ad esproprio che in passato aveva interessato la proprietà della famiglia del debitore proprio per la realizzazione della stradina trasversale di collegamento; in realtà dagli atti esaminati in catasto e dalle visure effettuate in Conservatoria, come anche dal certificato notarile in atti di causa tale esproprio non risulta, mentre risulta frazionata nel 1990 la proprietà di altri soggetti che sono gli attuali intestatari delle particelle oggetto di sconfinamento ed attuale sedime in parte della corte esterna adiacente ed oggetto di procedura esecutiva.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
A seguito di accesso atti eseguito presso l’ufficio tecnico comunale di Fabriano è risultato che l’edificio è stato costruito negli anni 2007-2008 in seguito a Permesso di costruire n. 47216/2007 del 16/04/2007 e successiva variante con D.I.A. prot. n° 36.418 del 31/07/2007 e certificato di agibilità n°
73 del 22 maggio 2009.
Si evidenzia in particolare la presenza del certificato di agibilità n° 73 del 22 maggio 2009.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.
Trattasi di fabbricato autonomo non presenti quindi vincoli condominiali.
Si ribadisce necessità regolarizzazione corte esterna lato sud per attuale sconfinamento di circa 200 mq in proprietà intestata ad altri soggetti giuridici.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Fabriano (AN) - Frazione Campodonico, edificio Unico Trattasi di fabbricato autonomo di civile abitazione in parte in cemento armato ed in parte in muratura portante su tre livelli collegati da scale interne (sub. 3 piano interrato destinato ad autorimessa, sub 2 piano terra e piano primo destinato ad abitazione) sito in Frazione Campodonico n° 56/B, in frazione Campodonico di Fabriano. L’edificio presenta forma in pianta regolare rettangolare ed è costituito da un solo corpo di fabbrica circondato da ogni lato da corte adibita a giardino e terreno di superficie complessiva di catastali 2.260 m2. L’accesso carrabile sito sul lato ovest al locale interrato dell’edificio avviene direttamente dalla viabilità comunale, mentre l’accesso pedonale sito sul lato su dell’edificio avviene tramite corte esterna (in fase di realizzazione) e successiva rampa gradinata e vialetto di ingresso che attraversa il giardino/corte esterna; di tale corte esterna sul lato sud dell’edificio e relativo ingresso pedonale si evidenzia sin d’ora la non conformità urbanistico - edilizia sulla base dell’accesso atti eseguito, che ha evidenziato anche uno sconfinamento di circa 200 mq in area intestata ad altri soggetti giuridici, come da allegate visure. A seguito di accesso atti eseguito presso l’ufficio tecnico comunale di Fabriano è risultato che l’edificio è stato costruito negli anni 2007- 2008 in seguito a Permesso di costruire n. 47216/2007 del 16/04/2007 e successiva variante con D.I.A. prot. n° 36.418 del 31/07/2007 e certificato di agibilità n° 73 del 22 maggio 2009. La situazione catastale interna risulta conforme allo stato dei luoghi con difformità interne sanabili, mentre non risulta la conformità catastale ed urbanistico – edilizia della corte esterna, che deve essere oggetto di specifica sanatoria con regolarizzazione in termini anche di proprietà di parte della corte esterna lato sud di circa 200 mq oggetto di sconfinamento, come sopra descritto. Il piano seminterrato ha superficie catastale di 78 m2 ed il piano terra e piano primo misurano complessivamente 152 mq di superficie catastale ciascuno, la corte esterna adibita a giardino e terreno di superficie complessiva di circa 2.100 m2. L’accesso all’interno dell’abitazione avviene, al termine del percorso pedonale - vialetto lato sud, tramite portone di ingresso al piano terra in corrispondenza del locale soggiorno, dal quale si accede poi alle varie stanze di piano terra e nel quale si trova anche la scala interna a rampe che sale al piano primo sottotetto e parimenti scende al piano interrato locale autorimessa. Al piano terra sono presenti, oltre al locale soggiorno, un locale cucina ed un bagno; al piano primo sottotetto si accede come detto internamente con scala a rampe; in tale locale sono presenti, oltre alla zona disimpegno, 2 camere da letto, 1 ripostiglio, 1 bagno, e 2 locali soffitta. Al locale interrato adibito ad autorimessa e locali tecnici, si accede tramite scala interna a rampe ed anche direttamente dall'esterno tramite passo carraio sito sul lato ovest dell’edificio. L’immobile è in ottimo stato di conservazione sia all’esterno che all’interno, eccezion fatta per il piano primo sottotetto ove sono visibili e presenti fenomeni di umidità e condensa. Il pavimento è costituito da piastrelle di buona finitura; gli infissi sono in legno e le persiane esterne parimenti in legno di buona finitura. L’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia interna; i termosifoni sono in elementi modulari in ghisa. Fa inoltre parte del lotto il terreno circostante costituente la corte esterna sub 1 bene comune ai subalterni 2 e 3.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 244, Part. 452, Sub. 2, Categoria A2 - Fg. 244, Part. 452, Sub. 3, Categoria C6
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 244.000,00
LOTTO UNICO: L’immobile censito al foglio 244 particella 452, contrassegnati dal seguente subalterno:
- sub 2: abitazione di tipo civile;
- sub 3: locale autorimessa;
oggetto di procedura è soggetto a certificazione energetica di cui al decreto Legislativo 192/2005 e s.m.i.; dall’accesso atti eseguito non è risultata presente la certificazione in questione e si stima, quindi, per l’immobile sottoposto a procedura un costo per la redazione della certificazione energetica pari ad euro 500,00, comprensivo degli oneri accessori di legge.
PUNTO 2M):
LOTTO UNICO: L’immobile, comprensivo di corte, risulta in ottimo stato di conservazione e con ottime finiture interne.
Tenendo presenti le considerazioni sopra esposte circa le caratteristiche dell’immobile, le sue condizioni di manutenzione e stato, la sua ubicazione in zona residenziale periferica in stretta vicinanza con la viabilità pubblica, si stima il valore dell’immobile come segue:
a. superficie degli immobili:
•abitazione piano terra sub 2: 76 mq
•abitazione piano primo sottotetto sub 2:76 mq
•autorimessa piano interrato sub 3: 78 mq
•corte esterna sub 1 parte (giardino):260 mq
•corte esterna sub 1 parte (terreno): 2.000 mq b. superficie convenzionale degli immobili:
•abitazione piano terra sub 2: 76 mq x 1 = 76 mq;
•abitazione piano primo sottotetto sub 2: 76 mq x 0,8 = 61 mq;
•autorimessa piano interrato sub 3: 78 mq x 0,7= 55 mq;
•corte esterna sub 1 parte (giardino): 260 mq x 0,2 = 52 mq;
totale = 244 mq c. stima a valore di mercato:
stima a valore medio di mercato applicata al Comune di riferimento (Comune di Fabriano) e secondo la zona rispetto al centro del Comune di riferimento (zona periferica agricola delle frazioni minori):
•valore di riferimento abitazione a metro quadrato: euro 1.050;
•corte sub. 1 p (terreno): 1,382 euro/mq x 2.000 mq = 2.800,00 euro
•stima a valore di mercato euro 1.050,00 euro/mq x 244 mq = euro 256.200,00;
•totale valore di mercato: 259.000,00 euro;
d.stima per capitalizzazione reddito annuo:
Stima a capitalizzazione del reddito netto annuale prima dell’imposizione fiscale, secondo valori di riferimento per il Comune di riferimento (Comune di Fabriano) e secondo la zona rispetto al centro del Comune di riferimento (zona periferica agricola delle frazioni minori):
•valore di reddito a metro quadrato annuo: euro 50,00;
•riduzione per spese di manutenzione prima della tassazione: 0,90;
•valore reddito a metro quadrato annuo civile abitazione con corte e terreni: 50 x 0,90 x 1,11 euro 50,00;
•valore reddito annuo civile abitazione con corte e terreni:
euro 50,00 x 244,00 = 12.200,00 euro;
•tasso di capitalizzazione per la zona di riferimento: 5%;
•stima a capitalizzazione reddito annuo euro 12.200,00: 0,05 = euro 244.000,00;
e.valor medio di stima:
Il valor medio di stima tra i due metodi è pari ad euro 251.500,00 con deduzione per:
-certificazione energetica: euro 500,00;
-regolarizzazione sconfinamento: euro 5.000,00;
-regolarizzazione urbanistico-edilizia: euro 2.000,00.
Si assume quindi il valore di stima al netto degli oneri sopra indicati e quindi pari a Euro 244.000,00.
PUNTO 2N):
LOTTO UNICO: Quota di spettanza del debitore pari al 100% dell’intero lotto Euro 244.000,00.
Per quanto riguarda la comoda divisibilità o meno dei beni oggetto della presente relazione di stima, si ribadisce la non divisibilità secondo quanto descritto ai paragrafi precedenti e di conseguenza la formazione di un unico lotto
Identificativo
corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
vendita Totale
Bene N° 1 - Appartamento Fabriano (AN) - Frazione Campodonico, edificio Unico
244,00 mq 1.000,00 €/mq € 244.000,00 100,00 € 244.000,00
Valore di stima: € 244.000,00
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Montemarciano, li 06/10/2017
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. Macchia Vito
