REL.01 (Formato Privacy)

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Teramo, li 14/08/2020

Il C.T.U.

TRIBUNALE:

SEZIONE:

TTIPIPOO DDII PPRROOCCEEDDIIMMEENNTTOO: : Numero di R.G. E.:

Giudice Esecuzione:

C

CREREDDIITTOORREE PPRROOCCEEDDEENNTTEE

DDEEBBIITTOORREE EESSEECCUUTTAATTOO

COCONNSSUULLENENTTEEALAL CTCTUU:: TERAMO CIVILE

ESESEECCUUZZIIOONNEEIIMMMMOOBBIILLIIAARREE 212144//22001199

Dott. Giovanni Cirillo

-

---

SISIGG..RRAA ---

Ing. Marcello Di Domenicantonio Scarcamazza

ELABORATO:

REL.01 (Formato Privacy)

RELAZIONE AL G.E. CON RELAZIONE DI STIMA .

TERAMO | Viale Europa n. 23/25 - 64023 MOSCIANO Sant’ ANGELO | tel: 085 8071860 - cell:328 2368990 | P.IVA 014386106750

e-mail: marcellodidomenicantonio@gmail.com p.e.c: marcello.didomenicantonioscarcamazza@ingte.it

I N G E G N E R E

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INCARICO

Con ist. N. 2 dep. 04/12/2019 inoltratami a mezzo PEC in data 04/12/2019, Il sottoscritto Ing. Marcello Di Domenicantonio Scarcamazza con Studio Tecnico in Viale Europa 23 - 64023 Mosciano Sant’ Angelo iscritto all' Ordine degli Ingegneri della provincia di Teramo al N° 754 e all’ Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Teramo, mail:

marcellodidomenicantonio@gmail.com - P.E.C:

marcello.didomenicantonioscarcamazza@ingte.it tel. 085 8071860 cell: 328 2368990 veniva nominato dal Giudice dell’ esecuzione Dott. Giovanni Cirillo in qualità di Consulente Tecnico nella procedura esecutiva immobiliare n. 241/2019, promossa DAL SIG. --- contro la sig.ra ---, accettava l’ incarico e si pregia di rassegnare la presente relazione.

PREMESSA

Il fabbricato oggetto di causa è individuabile catastalmente al foglio 50 p.lla 773 sub. 13 e sub 14 e situato in Via Giovanni Giolitti n. 14 contrada Molino San Nicola nel Comune di Bellante. Di seguito si riporta una planimetria aerofotogrammetrica dell’area interessata con individuazione del fabbricato.

Individuazione aereofotogrammetrica

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Il fabbricato ricade all’ interno di un complesso di villette della tipologia a schiere in cemento armato la cui realizzazione risale intorno ai primi anni 2000.

DESCRIZIONE

Diritti pari alla nuda proprietà 1/1 di --- e di usufrutto pari ad ½ del sig. --- --- e ½ della coniuge. La porzione di fabbricato urbano è sito in Via Giovanni Giolitti n. 14 contrada Molino San Nicola nel Comune di Bellante (TE), individuato catastalmente al Foglio 50 p.lla 773 sub. 13 e sub 14. Detta porzione Immobiliare, che fa parte di un fabbricato rientrante all’ interno di un blocco di villette a schiera, è composto:

AL PIANO PRIMO SOTTOSTRADA (sub.14) da garage, cantina e ripostiglio;

AL PIANO TERRA (sub.13) da soggiorno-pranzo, cucina, Wc,

AL PIANO PRIMO (sub.13) da Camera da Letto 1, Camera da Letto 2, Camera da Letto 1, Camera da Letto 3, Bagno 1, bagno 2, disimpegno.

AL PIANO SECONDO SOTTOTETTO (sub.13) da lavatoio Soffitta e veranda

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Inoltre vi sono spazi esterni all’ aperto ai due subalterni quali di tale corpo di fabbrica che composte da due corti ad uso esclusivo come meglio indicato nella figura seguente.

Ai vari piani si accede mediante una scala interna raggiungibile solo passando attraverso l’

interno dell’ immobile oggetto di vendita di cui alla p.lla 773 sub.13-14.

L’ edificio in parola è sito nella parte bassa del comune di Bellante in posizione isolata ed in prossimità della SS.80 dove sono presenti alcune attività commerciali, farmacie, attività terziarie, scuole e chiese.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai segenti beni:

- Bene N° 1: Appartamento Ubicato a Bellante in c.da Case Molino presso il Comune di Bellante

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TITOLARITA’

L’ immobile oggetto dell’ esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

- --- ( nuda proprietà 1/1). C.F:

- --- (Usufrutto per 1/2).

CONFINI

Trattasi di una unità immobiliare facente parte di una serie di villette a schiera inserito in un villaggio realizzato completamente con differenti blocchi di villette a schiera. Pertanto confina sul fronte principale con strada ad uso comune a vicolo cieco con transito su entrambi i lati (Via Giolitti) sul lato OVEST; con altri fabbricati dello stesso complesso residenziale a schiera ad EST; con i sub 15-16 a Nord e con i sub 11-12 sul lato SUD. Come meglio descritto nella figura seguente:

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CONSISTENZA

Il fabbricato oggetto di valutazione (particella 773 Foglio 50, sub.13-14) ha la seguente consistenza:

Destinazione Superficie netta [mq]

Superficie Lorda [mq]

Coefficiente Supericie Convenzionale

Altezza Piano

ABITAZIONE

Abitazione 59.72 69.11 1 69.11 2.70 Piano terra

Abitazione 58.27 69.06 1.00 69.06 2.70 Piano primo

Soffitta 53.43 62.07 0.50 31.04 2.60 Piano secondo

Veranda 5.02 6.97 0.40 2.79 0.00 Piano secondo

Totale Abitazione 176,44 207,21 172,00

Area Esclusiva 110.28 110.28 0.18 19.85 0.00 Piano terra

PERTINENZE

Garage 50.99 57.76 0.50 28.88 2.40 Piano primo sottostrada

Cantina riposiglio scala 14.51 17.83 0.50 8.91 2.40 Piano primo sottostrada

Rampa garage 14.80 18.14 0.18 3.28 2.40 Piano primo sottostrada

Totale 80,30 93,73

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DATI CATASTALI e VISURA STORICA

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Corrispondenza catastale

Dal raffronto tra gli elaborati grafici depositati presso l’ agenzia delle entrate di Teramo l’ immobile oggetto di procedura risulta conforme rispetto allo stato di fatto rilavato e misurato sul posto.

destinazione d’ uso. Nell’ Allegato 2 si riportano le Piantine del Catastale secondo l’ ultimo aggiornamento apportato dal Tecnico incarcato.

SERVITU’

Attualmente il fabbricato è un' unica unità immobiliare con zona giorno al piano terra, zona notte al piano primo e locali di servizio al piano interrato e non presenta diritti reali di godimento di servitu’ di alcuna natura.

STATO CONSERVATIVO dell’ IMMOBILE

L’ immobile ad oggi risulta in un buon Stato di conservazione e di Manutenzione.

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CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Esposizione: la porzione immobiliare affaccia al piano terra al piano primo e al sottotetto solo su due lati e precisamente sul lato EST e sul lato OVEST.

L’ interro fabbricato risulta costituito da un piano seminterrato sottostrada adibito a cantina e garage, un piano terra adibito ad abitazione con spazio di pertinenza esterno lati EST ed OVEST, un piano primo adibito anch’ esso ad abitazione ed un piano soffitta. Tutti gli ambienti sono collegati internamente da una scala comune interna a vista.

L’ unità rientra all’ interno di un complesso di aggregato di case a schiera disposte in maniera semicircolare dotato di viabilità interna e parcheggi anche esterni e spazi comuni.

Altezza utile interna: 2.70 ml dei locali al piano terra e piano primo e 2.40 ml circa dei locali al piano interrato, mentre il sottotetto ha doppia altezza per via della presenza della copertura a doppia falda.

Struttura portante: In cemento Armato gettato in opera con solai e copertura realizzati in latero cemento.

Pareti interne ed esterne: in laterizio, intonacate e tinteggiate, in fase di conservazione buono.

Pavimentazione interna: l’ appartamento presenta pavimento in Gres o gres porcellanato e battiscopa di pari materiale, angolo cottura e bagni hanno anche rivestimenti in ceramica. Lo stato di conservazione è buono.

Infissi interni ed esterni: le finestre dell’ appartamento sono in legno e in doppio vetro e presentano persiane in legno colore testa di moro; le porte interne sono in legno tamburato; il portoncino d’ ingresso è in del tipo blindato. Lo stato di conservazione è anche qui buono.

Impianto elettrico: sottotraccia a 220 V funzionante.

Impianto idrico e termico: Autonomo completo di radiatori in alluminio e bruciatori alimentati a gas .

Balconi: pavimento in Gres con batiscopa in pari materiale; balaustra in metallo. Lo Stato di manutenzione è buono.

Il Fabbricato al punto di ingresso al piano terra presenta due aree esterne con destinazione ad area esclusiva parzialmente a verde e parzialente pavimentata come risulta evidente dalla documentazione fotografica allegata (Allegato 1) e anche queste risultano in uno stato di conservazione buono.

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STATO DI OCCUPAZIONE

Al momento l’ immobile risulta occupato da un nucleo famigliare i cui coniugi detengono un diritto di usufrutto pari ad ½+½, inoltre risulta un diritto di nuda proprietà per 1/1 da parte di una terza persona che allo stato attuale non occupa l’ appartamento.

PROVENIENZE VENTENNALI

Per quanto riguarda l’ immobile oggetto di pignoramento:

- Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento

- La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

- La situazione della proprietà risulta atualmente variata rispetto alla consegna della precedente relazione CTU.

Per quanto non espressamente specificato nello speccietto sopra riportato si rimanda anche all’

allegato n. 3 relativo alle visure ipotecarie.

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FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l’ Agenzia del Territorio di Termo aggiornato al 14/08/2020, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli

Iscrizioni

Trascrizioni

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NORMATIVA URBANISTICA e TITOLI ABILITATIVI ESITENTI

L’ area in cui sorge il fabbricato ricade nel P.R.G. di BELLANTE in zona B2 “Insediamenti consolidati in fase di completamento” (fig.1) nell’ ambito dei Territori urbani Edificati.

Non ci sono vincoli di natura Ambientali e Paesaggistici e ne di natura Storico – Architettonica.

Inoltre nell’ Ambito della pianificazione sovracomunale l’ area rientra nell’ ambito della zona C1:

Trasformazione Condizionata (fig.2).

Fig.1 - Zonizzazione Piano Regolatore Comunale

Individuazione del fabbricato

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Pag. 5 a 23 Fig.2 – Pianificazione Sovracomunale

I documenti in deposito presso l’ Ufficio tecnico Comunale di cui si è effettuato l’ accesso e che è stato conegnato al sottoscritto dall’ Ufficio Tecnico risultano:

1. Comune di Bellante: Permesso a costruire n. 29 del 06 maggio 2004 2. Comune di Bellante: Permesso a Costruire in Variante n.68 (data illegibile)

3. Comune di Bellante: Domanda per il rilascio del Certificato di agibilità inoltrata in data 26.05.2010 prot. 6156

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REGOLARITA’ EDILIZIA

E’ stata acceratata una difformità Urbanistica in sede di rilascio del certificato di agibilità per via delle altezze di imposta delle falde del tetto che risultano leggermente più alte rispetto a quella consegnata in progetto.

STIMA E FORMAZIONE DEI LOTTI

Visto lo stato di conservazione dell’ immobile esecutato, ai fini di una più semplice alienazione dei beni in procedura, lo scrivente Consulente ritiene opportuno ricostruire un LOTTO UNICO di vendita composto da: fabbricato inserito in una serie di villette a schiera con simili caratteristiche. Identificato Catastalmente al Fg. 50 P.lla 773 e composto dai sub 13 che comprende il piano Terra, Primo, sottotetto e parte dell’ area sottostrada (seminterrato) ed il sub 14 che completa la parte sottostrada.

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell’ immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che della facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione finitura e confort, consistenza regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell’ offerta. Tutte tali variabili e parametri concorrono a determinare il più probabile valore di compraventita dell’ immobile oggetto di stima.

Sono parte integrante dei beni oggetto di procedura e concorrono alla formazione del prezzo a base d’ asta dello stesso, accessori, dipendenze e pertinenze, servitù attive e passive esistenti, proporzioni diritti ed obblighi su eventuali parti comuni.

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Lo scrivente quindi sulla base di quanto esposto ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico così costituito:

- Bene N° 1: - Appartamento ubicato a BELLANTE (TE) – C.da molino San Nicola

Diritti pari alla nuda proprietà da parte di un soggetto e di diritti di usufrutto per 1/2+1/2 da parte di altri soggetti, di porzione di fabbricato composto da un piano posto al piano sottostrada ed uno posto al piano terra, piano primo e sottotetto. Detta porzione immobiliare, facente parte di un fabbricato inserito all’ interno di un grande complesso a schiera disposto a mezza luna di due piani fuori terra ed uno entro terra, è composto da un soggiorno-pranzo, bagno, Cucina ampi Spazi esterni adibiti ad Area Esclusiva al piano Terra, da n° 3 Camere da Letto e due Bagni al piano primo e da una soffitta con lavatoio al piano sottotetto. Infine al piano seminterrato è commposto da garage, cantina e Ripostiglio,

Appartamento villetta a schiera piani 1S – T – 1° - 2° e garage 1S

Identificato al Catasto Fabbricati – Fg 50, part. 773, sub 13, Categoria A2 – Fg.50, part.

773 sub 14, Categoria C6.

L’ Immobile viene posto in vendita per il diritto di Nuda Proprietà e di Usufrutto 1/2+1/2 Valore di Stima del Bene: € 149.762

Identificativo corpo

Superficie Convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita Totale

Bene N° 1 – Appartamento Bellante (TE) – C.da Molino San Nicola

232.92 mq 990 €/mq € 149.762 100,00 149.762

149.762

VALUTAZIONE E STIMA IMMOBILE

Si riporta di seguito una stima analitica effettuata con software di dettaglio basandosi con il criterio del confronto dei valori scaturiti dai fabbricati simili esistenti nella zona e registrati dall’ Osservatorio Immobiliare delle Agenzie delle Entrate.

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Vista la qualità ed il pregio della tipologia residenziale del fabbricato assimilabile a Abitazioni Civili si assume come valore di riferimento a mq 900 €/mq (il masimo valore) che è un prezzo che si avvicina anche facendo una ricerca di mercato per quella zona tra le varie Agenzie immobiliari.

VALUTAZIONE E STIMA IMMOBILE

CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI

Superfici coperte calpestabili (100%) Superficie lorda 176.44

Superficie commerciale 176.44

Superfici pareti perimetrali esterne (100%) Superficie lorda 24.25 Superficie commerciale 24.25

Superfici pareti in comunione (50%) Superficie lorda 6.52

Superficie commerciale 3.26 Superfici scoperte - Balconi, terrazzi e similari comunicanti

(30% fino a 25m²; 10% sulla quota eccedente)

Superficie lorda 22.82

Superficie commerciale 6.85 Superfici scoperte - Balconi, terrazzi e similari non

comunicanti (15% fino a 25m²; 5% sulla quota eccedente)

Superficie commerciale 4.10 Superfici scoperte - Giardini di appartamento (10% fino a Sup. Superficie lorda 110.28

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coperta; 2% per sup. eccedente) Superficie commerciale 11.03

Pertinenze accessorie - Cantine, soffitte e similari comunicanti (50%)

Superficie utile netta 176.44

Superficie utile lorda 176.44

1.1.1 CONFRONTO DIRETTO

La valutazione dei cespiti è stata effettuata con il metodo comparativo, ossia per confronto con altri beni aventi le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche, già oggetto di recenti compravendite ed ubicati nella zona di interesse.

COEFFICIENTI DI DIFFERENZAZIONE

N° Descrizione Coefficiente

1 ARREDAMENTO - Mediocre 1.05

2 DISPONIBILITA' - Locato a canone concordato 0.80

3 EFFICIENZA ENERGETICA - Classe E 0.98

4 FINESTRATURA - Con vetri a tenuta termica 1.00

5 FINITURA - Ordinaria 1.00

6 IMPIANTO CITOFONICO - Citofono apriporta 1.00

7 IMPIANTO DI ANTENNA TV - Sena parabola satellitare 1.00

8 IMPIANTO DI CLIMATIZZAZIONE ESTIVA - Privo di impianto 1.00

9 IMPIANTO DI RISCALDAMENTO - Impianto autonomo 1.05

10 LIVELLI DI PIANO - EDIFICI SENZA ASCENSORE - Piano terzo 0.90

11 LUMINOSITA' - Nella norma 1.00

12 ORIENTAMENTO PREVALENTE - Est 0.95

13 PARCHEGGI COMUNI - Posti auto inferiori alla metà delle unità immobiliari 1.00

14 PAVIMENTAZIONI PREVALENTI - Ceramica 1.00

15 QUALITA' EDIFICIO - Civile 1.00

16 SERRAMENTI ESTERNI - Con persiane o scuri in condizioni normali 0.97

17 TIPOLOGIA EDILIZIA - Villino a schiera in posizione centrale 1.00

18 VETUSTA' - Età da 10 a 20 anni 0.85

Coefficiente globale 0.61

VALORI DI MERCATO RILEVATI

Descrizione Valore (€./m2)

Valore minimo OMI (2° semestre 2016) 0,00 €

Valore massimo OMI (2° semestre 2016) 0,00 €

Valore medio unitario di mercato (€./m2) 0,00 €

Valore medio unitario stimato (€./m2) 900,00 €

CALCOLO DEL VALORE OMI

Per la determinazione del valore normale unitario OMI,trattandosi di destinazione residenziale, si fa riferimento alla seguente formula:

Valore normale unitario = Val OMI minimo + ( valore OMI max - Valore OMI minimo) * K Essendo K=(K1 + 3 * K2) / 4

K1 dipende dal taglio di superficie secondo la seguente tabella

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Taglio superficie K1

Fino a 45 mq 1

Oltre 45 fino a 70 mq 0,8 Oltre 70 fino a 120 mq 0,5 Oltre 120 fini a 150 mq 0,3

Oltre 150 mq 0

K2 dipende dal livello di Piano secondo la seguente tabella

Livello Piano K2

Seminterrato 0

Terra 0,2

Primo 0,4

Intermedio 0,5

Ultimo 0,8

Attico 1

Nel caso in esame si avrà:

K1 = 0.00 K2 = 0.50 K = 0.38 C = 0.000

Valore normale unitario OMI = 0,00 € Coefficiente riduttivo OMI = 0.000 Valor corretto OMI = 0,00 € Valore OMI = 0,00 €

TABELLA RIEPILOGATIVA

Descrizione Note Valore

Valore OMI 0,00 €

Valore medio di mercato = 0,00 € x 0.61 x 272.79 m² 0,00 €

Valore per confronto diretto = 900,00 € x 0.61 x 272.79 m² 149.761,71 €

Valore stimato = 149.761,71 € 149.761,71 €

Valore stimato (Arrotondato All'euro): 149.762,00 €

Il principio adottato per la definizione della consistenza dell’ unità immobiliare in esame fa riferimento a quanto esposto nelle norme e regolamenti vigenti in materia, e precisamente:

- Norma ISO 9836-2011 “Norme prestazionali in edilizia”;

- DPR 138 del 03/1998 - Norma UNI 10750

- Manuale operativo delle stime immobiliari - Codice delle valutazioni immobiliari

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- E’ stato effettuato il rilievo planimetrico dei locali e si riporta la scheda relativa al lotto Uno, con riferimento all’ Allegato “Elaborati grafici”.

VALORE ATTRIBUIBILE AI BENI

In base a quanto sopra riportato e alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è poi proceduto alla determinazione del valore mediante comparazione con beni analoghi per tipologia e caratteristiche, apportando le opportune detrazioni ed aggiunte al fine di riportare i beni all'ordinarietà. Il valore degli immobili pignorati, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano con tutte le servitù attive e passive gravanti sugli stessi beni, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi (art. 2923 c.c.), della limitata garanzia di evizione (art. 2921 c.c.), dello stato del possesso dei vari diritti reali di godimento appartenenti a persone diverse (nuda proprietà e usufrutto contemporanemente) considerando che il diritto di usufrutto acquistato sulla base dell’ età dei possessori del diritto, potrà estinguersi anche per periodi superiori a 30 anni, è stato determinato considerando un deprezzamento pari al 70% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato.

In ogni caso quant’anche la stima fosse inferiore al valore di mercato, come ricorrente afferma la corte di cassazione, diffondendo forme di pubblicità ulteriori e completamente penetrative nel mercato immobiliare, il prezzo di aggiudicazione sarà inevitabilmente conforme a quello di mercato indipendentemente dal prezzo a base di procedura ed è pari a € 44.928,51

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LOTTO UNICO

- Bene N° 1: - Appartamento ubicato a BELLANTE (TE) – C.da molino San Nicola

Diritti pari alla nuda proprietà da parte di un soggetto e di diritti di usufrutto per 1/2+1/2 da parte di altri soggetti, di fabbricato composto da un piano posto al piano interrato ed uno posto al piano terra, piano primo e sottotetto. Detta porzione immobiliare, facente parte di un fabbricato inserito all’ interno di un grande complesso a schiera disposto a mezza luna di due piani fuori terra ed uno entro terra, è composto da un soggiorno-pranzo, bagno, Cucina ampi Spazi esterni adibiti ad Area Esclusiva al piano Terra, da n° 3 Camere da Letto e due Bagni al piano primo e da una soffitta con lavatoio al piano sottotetto. Infine al piano seminterrato è commposto da garage, cantina e Ripostiglio,

Appartamento villetta a schiera piani 1S – T – 1° - 2° e garage 1S

Identificato al Catasto Fabbricati – Fg 50, part. 773, sub 13, Categoria A2 – Fg.50, part. 773 sub 14, Categoria C6.

L’ Immobile viene posto in vendita per il diritto di Nuda Proprietà e di Usufrutto 1/2+1/2 Valore di Stima del Bene: € 149.762

E’ stata acceratata una difformità in sede di rilascio del certificato di agibilità per via delle altezze di imposta delle falde del tetto che risulta leggermente più alto di rispetto a quella consegnata in progetto. Per cui il fabbricato risulta privo di certificato di Agibilità quindi non commercializzabile prima dell’ ottenimento dello stesso.

Prezzo a Base d’ asta: € 44.928,51

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Conclusioni

Il sottoscritto consulente, ritenendo di aver ben adempiuto all’ incarico affidatogli al fine di rendere chiare e soddisfacenti le risposte ai quesiti posti, resta a disposizione del sig. Giudice per qualsiasi integrazione o delucidazione si renda necessaria.

Con Osservanza

Teramo, lì 14/08/2020

In allegato:

ALLEGATO 1: Documentazione Fotografica ALLEGATO 2: planimetrie catastali

ALLEGATO 3: Visure Ipotecarie

ALLEGATO 4: Documentazione Urbanistica

Il Consulente

Ing. Marcello Di Domenicantonio Scarcamazza