Balconi e sottobalconi: chi paga le spese di ristrutturazione?
written by Redazione | 31/05/2017
A chi appartiene la proprietà dei balconi e dei sottobalconi? Come si dividono le spese di manutenzione e ristrutturazione se cadono pezzi di cornicione, intonaco e calcinacci?
Ogni volta che si parla di ristrutturazione della facciata di un edificio è molto difficile mettere d’accordo l’assemblea di condominio; questo per via della spesa che tali interventi comportano, a cui peraltro si aggiunge anche la scomodità di dover ospitare le impalcature della ditta di lavori. Non fa eccezione la manutenzione dei balconi e dei sottobalconi che, però, segue regole parzialmente diverse; in questo caso, infatti, non tutto è di proprietà del condominio e, come vedremo a breve, per alcune sezioni di tali elementi dell’edificio, devono provvedere i singoli proprietari di tasca propria. È proprio su questo fronte che si registrano i principali problemi e contrasti in assemblea, dettati spesso da una scarsa conoscenza delle norme in materia. A chi appartengono i balconi di un edificio? E come si ripartiscono le spese per la loro ristrutturazione? Che succede se, a seguito del distacco di pezzi di intonaco o di
cornicione, è necessario metterli in sicurezza? Se dal sottobalcone cadono pezzi di calcinaccio che possono danneggiare la proprietà di chi vive ai piani più bassi o le auto parcheggiate nel cortile dello stabile chi è responsabile? Con una serie di sentenze, la Cassazione ha fissato le regole sulla proprietà di balconi e dei sottobalconi, definendo anche come debbano essere ripartite le spese per la loro manutenzione. Cerchiamo quindi di dare una risposta alle domande più frequenti sulla materia.
Cosa sono i balconi aggettanti?
I balconi aggettanti sono i balconi “tradizionali”, quelli cioè più comuni, che sporgono dalla facciata dell’edificio e consentono l’affaccio mediante un prolungamento “sospeso in aria” dell’appartamento.
Tali balconi risultano aperti sui tre lati e sono composti da diversi elementi, tra cui:
il “piano di calpestio” con la relativa pavimentazione; lo “stangone”, rappresentato dalla parte terminale della pavimentazione e composto da un listello solitamente in marmo o altro materiale lapideo; il “frontalino”, la fascia verticale che segue l’intero profilo del balcone; la “soletta” o “sottobalcone”, termine con cui si indica la parte sottostante del balcone; la “ringhiera” o “parapetto”, quella struttura in metallo o altro materiale da costruzione che delimita il balcone e lo protegge dal vuoto.
Chi deve pagare le spese per i balconi aggettanti?
Secondo la Cassazione [1], la proprietà dei balconi aggettanti è del titolare dell’appartamento cui essi ineriscono. Tale tipologia di balcone, infatti, non risultando necessaria all’esistenza del fabbricato condominiale, né destinata all’uso o al servizio dello stesso, non rientra tra i beni comuni dell’edificio. Difatti, la funzione principale del balcone aggettante è quella di consentire l’affaccio al proprietario dell’appartamento dal quale si estende. Dunque è questi l’unico soggetto tenuto a dover provvedere alle spese di manutenzione del balcone, quelle relative alla sua struttura, alla ringhiera e al parapetto; ed è sempre il singolo condomino a dover pagare i relativi costi, senza che possa accampare pretese o contributi dal condominio.
Stesso discorso dicasi per la pavimentazione del balcone la cui spesa ricade sul proprietario dell’appartamento.
Se però la parte frontale del balcone è dotata di rivestimenti ed elementi decorativi, questi ultimi sono di proprietà dell’intero condominio se si inseriscono nel prospetto dell’edificio. Infatti, essi contribuiscono a rendere lo stabile esteticamente gradevole, aumentando il valore dell’intero edificio e, di conseguenza, anche quello dei singoli appartamenti. La conseguenza è che per le spese di ristrutturazione dei (soli) rivestimenti ed elementi decorativi dei balconi dovrà provvedere il condominio, ripartendo gli importi tra i condomini per millesimi.
Secondo la Cassazione [2], la spesa per il rifacimento o manutenzione parapetto in muratura – che è anche elemento estetico della facciata condominiale – spetta a tutti i condomini, anche a chi non ha balconi.
Cosa sono i sottobalconi?
Distinti dai balconi sono i sottobalconi, ossia quella parte del balcone aggettante che funge da copertura per il balcone inferiore. Sul punto leggi l’approfondimento Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento.
Chi deve pagare le spese per i sottobalconi?
È stato superato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui la parte inferiore della soletta (“sottobalcone” o “cielino”), è in comproprietà con il titolare dell’appartamento sottostante alla stessa, svolgendo funzione di copertura del balcone corrispondente; i sostenitori di tale tesi affermavano che le spese per la manutenzione della pavimentazione del balcone erano considerate di pertinenza del proprietario dell’appartamento da cui si accedeva, mentre quelle relative al sottobalcone (intonaco, pitturazione, ecc.), fossero di competenza del proprietario del balcone sottostante. Come accennato, tuttavia, una siffatta ripartizione è stata ritenuta non corretta proprio in relazione all’effettiva funzione del balcone aggettante, per il quale è stata esclusa qualsiasi funzione di copertura del balcone sottostante, riscontrabile invece nei balconi ad incasso. Dunque le spese per la riparazione del sottobalcone sono di proprietà del proprietario
del balcone stesso (quello cioè dell’appartamento di cui il balcone costituisce un’estensione). Dall’altro lato, avendo questi la proprietà esclusiva del balcone, non è possibile per il proprietario del piano inferiore utilizzare la soletta ad esempio per fissare le tende da sole o un condizionatore, non almeno senza il consenso del proprietario di sopra.
Sempre secondo la Cassazione [1], i rivestimenti estetici dei sottobalconi appartengono al condominio e, pertanto, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini per millesimi. Se invece dal sottobalcone si stacca del calcinaccio o pezzi di cornicione, la manutenzione andrà affrontata dal proprietario del balcone aggettante, quello cioè di cui costituisce prolungamento dell’appartamento.
Al proprietario dell’appartamento dal quale si accede non è consentito modificare il profilo del balcone ovvero trasformarlo in veranda. Una tale modifica, infatti, comporterebbe anche l’utilizzo di beni comuni (facciata), che esulerebbe dai diritti dei condomini.
La colonna d’aria compresa fra il piano di calpestio e la soletta del balcone sovrastante, invece, appartiene al proprietario del balcone sottostante. È possibile installare sulla soletta sovrastante apparecchi d’illuminazione o farvi vegetare piante rampicanti. Successivamente la Suprema Corte ha distinto fra balconi aggettanti, cioè sporgenti dal fronte facciata, e balconi incassati nel corpo dell’edificio o interni ad esso, considerando la soletta in comproprietà nel caso di balconi incassati e non nel caso di balconi aggettanti. Di conseguenza il proprietario dell’appartamento sottostante non può agganciare la tenda alla soletta del sovrastante balcone aggettante, a meno che il proprietario di questo non lo consenta ”
Chi risponde dei danni provocati dalla caduta di materiale dal balcone?
Le regole che abbiamo appena elencato hanno importanti conseguenze anche in ordine alla responsabilità per eventuali danni a terzi: quando questi siano determinati dalla caduta di materiale distaccatosi dalle parti comuni, la responsabilità è del condominio. Tuttavia, la spesa per la manutenzione, se urgente, può essere anticipata anche dal singolo condomino che avrà poi diritto al rimborso dal condominio. Se però non vi era urgenza il rimborso per la spesa non
autorizzata non è dovuto. Recita infatti il codice civile [2]: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».
Come si dividono le spese di balconi e sottobalconi?
Riassumendo quanto detto sino a qui, possiamo sintetizzare i principi nel seguente modo. Quando si provvede alla ristrutturazione dei balconi, bisogna distinguere tra chi vanno ripartite le spese:
la manutenzione del balconi compete al proprietario dell’appartamento, che ne è il solo titolare;
la manutenzione del rivestimento esterno del balcone aggettante, che si inserisce sulla facciata dell’edificio, compete al condominio e viene ripartita per millesimi tra tutti i proprietari;
la manutenzione del sottobalcone spetta al proprietario del piano di sopra;
la manutenzione dei decori esterni dei balconi che servono a migliorare l’estetica dell’edificio compete al condominio e viene ripartita per millesimi.
