TRIBUNALE DI LECCO
FALLIMENTO N. 55/2017
FILCA COOPERATIVE SOCIETA’ COOPERATIVA GIUDICE DELEGATO
DOTT. DARIO COLASANTI CURATORI
RAG. RICCARDO NUCERA – DOTT.SSA RAFFAELLA PAVERI
ELABORATO PERITALE
LOTTO 14 – BRESCIA
1-IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
localizzazione
Comune di Brescia via Allegri n. 33/A
Descrizione generale
Nella periferia del Comune capoluogo di Brescia, zona interessata da un’imponente trasformazione urbana con la realizzazione di comparti edilizi per la maggior parte di carattere residenziale in villaggi veri e propri e di complessi di carattere condominiale con uffici e negozi al piano terra. La zona risulta collegata da metropolitana leggera al centro della città di Brescia
Descrizione
Nel Comune di Brescia via Allegri n. 33/a Accesso
Da via Allegri, attraverso portico e area comune e strada interna Identificazione catastale
In Comune di Brescia su area distinta al catasto terreni al foglio 185 con il mappale 203 di ha 0.45.91 e censite al NCEU di detto Comune come segue:
Nell’ edificio A – via Antonio Allegri n. 33/A
Sez.NCT fg. 185 mappale 203 sub. 27 PT/1/2 cat A/10 cl. 3 vani 17 sup. catastale mq. 406 Rendita €. 4.038,69
Piano terra piano primo
Piano secondo Coerenze
Da nord in senso orario: cortile comune di cui al mappale 203 sub. 1; vano scala comune al mappale 203 sub. 1 e cortile comune al mappale 203 sub. 1
All’unità di cui ala mappale 203 sub. 27 compete l’uso esclusivo dei posti auto individuati nella planimetria allegata all’atto di acquisto identificati con i numeri 89 – 90 - 91
allegato atto – individuazione posti auto
2 – DESCRIZIONE SOMMARIA
Ufficio composto al piano terra da tre vani, corridoio disimpegno e w.c. e scala centrale a rampa rettilinea realizzata in legno che porta al piano primo destinato ad uffici realizzati in box due disimpegni, ripostiglio e w.c. Dal piano primo riparte la scala rettilinea, prima descritta che conduce al piano secondo suddiviso in postazioni di lavoro e wc.
Vi è inoltre impianto fotovoltaico posizionato sulla copertura con la funzione di produrre energia elettrica a servizio degli uffici messo in funzione a fine 2009 potenza erogata dall’impianto Kw ,
Finiture ordinarie
Stato di manutenzione: in ordine
millesimi 29,81/1000 di proprietà condominiale.
Gli ambienti risultano finemente arredati sia con elementi fissi realizzati su misura che con elementi mobili, ma in perfetta sintonia con l’insieme
3 STATO DI POSSESSO
Filca Cooperative società cooperativa sede Lecco – proprietà 1/1
4 – DATI METRICI
La definizione dei dati tecnici fa riferimento a quanto già codificato dalla procedura DOCFA secondo il D.P.R. n. 138/98, in sostanza quanto messo in visura in termini di superficie è da intendersi ragguagliata in funzione della destinazione dei locali di ogni singola unità immobiliare.
Uffici mq. 406
Trascrizione del 20 gennaio 1996 ai nn. 2664/2099 relativa ad estensione delle partri ad uso pubblico atto Noatio Mario Mistretta di Brescia in data 28 dicembre 1995 rep. 54229/12857, registrato a Brescia in data 15 gennaio 1996 al n.
358
5.2 Vincoli ed oneri giuridici che vengono cancellati dalla procedura
Iscrizione volontaria del 14 luglio 1994 ai nn. 19031/3551 a favore della Cariplo – Cassa di Risparmio delle Provincie Lombarde spa con sede Milano ( ora IntesaBCI spa)-Svincolo in atto 31 luglio 2002 al nn. 75696/22475 Notaio Mario Mistretta di Brescia
Iscrizione giudiziale del 7 giugno 2016 ai nn. 22109/3770 per la somma complessiva di €. 251.385,41 in forza di Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bergamo il 6 maggio 2016 rep. n. 2121/2016 a favore di Clusone Costruzioni srl sede Clusone - codice fiscale 02827970167 con domicilio ipotecario presso l’avvocato Giuseppe Ravasio via Masone n. 3 Bergamo, a carico di Filca Cooperative soc. cooperativa, importo capitale €. 242.062,26. Beni colpiti Comune di Brescia fg. 185 mappale 203 sub. 27
Iscrizione giudiziale del 21 ottobre 2016 ai nn. 41487/7374 per la somma complessiva di €. 12.000,00 in forza di Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Brescia il 7 marzo 2016 rep. n. 1347 a favore di Studio Immobiliare Abitare Il Garda sas sede Desenzano del Garda codice fiscale 03267340986 con domicilio ipotecario presso l’avvocato Romano Manfredi via XX Settembre n. 66 Brescia, a carico di Filca Cooperative soc. cooperativa, importo capitale €. 7.486,38.
Beni colpiti Comune di Brescia fg. 185 mappale 203 sub. 27
Trascrizione del 24 maggio 2017 ai nn. 22740/13711relativa a decreto di ammissione a concordato preventivo emesso dal Tribunale di Lecco il 03 aprile 2017 rep. n.5/16
Trascrizione del 23 febbraio 2018 ai nn. 8188/5316 relativa a sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Lecco il 21 dicembre 2017 rep. n. 55/17
6 GIUDIZIO DI CONFORMITA’
6.1 Conformità Urbanistico - edilizia Conforme
6.2 conformità catastale Conforme
6.3 certificazione energetica
Certificato energetico numero 17029-005192/10 registrato il 23 novembre 2010 – validità fino al 23 novembre 2020 6.4. patti e condizioni speciali/ impianti comuni/criticità
Impianto fotovoltaico
L’impianto presente permette l’utilizzo in proprio degli uffici e ambienti sviluppati su tre piani e accessori e come tale, va considerato nella definizione del valore/prezzo a metro quadro come fattore d’incremento. La stessa Agenzia del Territorio con circolare n. 36/E, definisce, nel caso d’impianti realizzati su edifici o su aree di loro pertinenza, esclusione dall’ obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, poiché gli impianti fotovoltaici si possono assimilare agli impianti di pertinenza degli immobili, ma afferma che, se l’impianto fotovoltaico ne incrementa il valore (o la relativa redditività), di una percentuale pari al 15% o superiore è allora necessario procedere alla rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare a cui risulta integrato in base ad una prassi estimativa adottata dall’amministrazione catastale su istruzioni diramate dall’Agenzia del Territorio, nel 2005
Il CTU precisa che il futuro acquirente dovrà rapportarsi con l’ente gestore dell’impianto GSE per la predisposizione delle modalità di trasferimento della convenzione in essere, relativa al sistema di fornitura dell’energia elettrica prodotta dai pannelli fotovoltaici.
Precisa inoltre che gli oneri di manutenzione dello stesso in comune con altra società sono di tipo ordinario e al momento della perizia non sono stati messi in evidenza altri costi
7 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
7.1. ATTUALI PROPRIETARI
Trascrizione del 03 gennaio 2011 ai nn. 80/58 relativa a compravendita in forza di atto Notaio Pier Luigi Donegana di Oggiono in data 20 dicembre 2010 rep. nn. 200456/39763 a favore di Filca Cooperative società cooperativa a carico di BNP Paribas lese Group s.p.a sede Milano. Bene in Brescia sez. NCT fg. 185 mappale 203 sub. 27
7.2 PRECEDENTI PROPRIETARI
Trascrizione del 13 agosto 2002 ai nn. 38053/24254 relativa a compravendita in forza di atto Notaio Mario Mistretta di Brescia del 31 luglio 2002 rep. n. 75700/22478 a carico del Centro Grafico di Buzzi arch. Silvano e Tonni geom.
Bernardo s.nc. con sede Brescia a favore di Locafit Locazione Macchinari Industriali s.p.a. sede Milano Società utilizzatrice Filca Cooperative società cooperativa sede Lecco
Trascrizione del 20 gennaio 1996 ai nn. 2665/2100 relativa ad atto di compravendita Notaio Mario Mistretta di Brescia in data 28 dicembre 1995 rep. n. 54230/12858, registrato a Brescia il 20 gennaio 1996 ai nn. 2665/2100
8- PRATICHE EDILIZIE COMUNALI
CE n. 156 Stat. – n. 24801 PG rilasciata dal Comune di Brescia il data 25 marzo 1993 Variante n. 540 Stat. Del 13 settembre 1993
Variante n. 673 Stat e n. 22063/93 del 18 novembre 1993 Variante n. 38 Stat e n. 31798/94P.G. del 12 gennaio 1995 D.I.A. prot. 3114 presentata il 1 luglio 2002
Agibilità con provvedimento in data 17 ottobre 1996 n. 494/96 Boll. E n. 7531/96 P.G.
9 – DEFINIZIONE VALORE
9.1 riferimento quotazioni/andamento del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate – osservatorio del mercato immobiliare Comune di Brescia capoluogo – zona periferica
Uffici in condizioni ottime da un minimo di €. 2.000,00 ad un massimo di €. 2.250/mq Uffici in condizioni normali da un minimo di €. 1.550,00 ad un massimo di €. 1.950,00/mq
Agenzie immobiliari operanti nel Comune di Brescia capoluogo zona periferia -prezzo medio di vendita €. 1.600,00/mq.
9.2.giudizio/considerazioni tecniche
Il sottoscritto perito, dopo aver eseguito opportuno sopralluogo, ha verificato lo stato dell’immobile, la vetustà, le sue dotazioni, gli impianti presenti, e nello specifico quello fotovoltaico come meglio specificato nel capitolo 6.4, ritenendo di incrementare il prezzo/valore a metro quadrato di una percentuale prudenziale del 3% circa.
Ha tenuto conto dello stato di manutenzione attuale, del grado di finitura interno e non per ultimo la sua fruibilità e trasformabilità, fattore determinante, vista la notevole superficie del bene in oggetto. Per quanto riguarda gli elementi d’arredo presenti nei vari locali, per la loro tipologia e conformazione e per il grado di finitura , lo scrivente ritiene auspicabile la loro non rimozione in quanto, molti sono fatti su misura e gli altri per si armonizzano con il contesto, pertanto nella valutazione finale dell’immobile verrà aggiunto quanto inventariato e valutato dalla società Astexpo incaricata. Alla luce di quanto sopra è ora in grado di definirne il valore.
9.3 coefficienti applicati In relazione alla vetustà,
a- 1 % per i successivi 15 anni – agibilità 1996
- anni 21 - anni considerati 21-15 = 6 anni = 0,94 Accessori
- posti auto scoperti 25%
coefficiente correttivo sullo stato di manutenzione
- normale/in ordine 1,00 9.4 definizione superfice commerciale
mq. 406,00 x 0.94 = mq. 381,94 posti auto uso esclusivo
mq. 12 x 3 = mq. 36 9.5 definizione valore
Prezzo medio di vendita €. 1.600,00/mq Incremento fotovoltaico 3% pari a circa €. 50, 00/mq Prezzo finale €. 1.650,00/mq.
mq. 381,94 x €. 1.700,00/mq = €. 630.201,00 Posti auto a corpo €. 30.000,00 Totale complessivo €. 660.201,00 arredi presenti nell’immobile come da perizia Astexspo
beni mobili asportabili €. 3.800,00
beni mobili fissi €. 1.140,00
beni annessi all’immobile €. 6.140,00
totale beni mobili €. 11.080,00
TOTALE COMPLESSIVO €. 671.281,00
Lecco, 16 maggio 2018 il perito
