Cap. 2, Le trasformazioni urbanistiche.
62 2.4. Le varianti al PRG e gli strumenti urbanistici attuali.
Dal 1971, data di approvazione del PRGC con D.M. 3049, sino al 1977 il Comune di Viareggio aveva adottato, e la Regione Toscana approvato, numerose varianti di piccola e media entità che tuttavia non interessavano particolarmente l’area in esame. La variante del 1979 aggiornava il PRG, tenendo conto del continuo evolversi della realtà edificatoria nel territorio.
Molti furono i provvedimenti che indussero alle modifiche del primo programma. Innanzi tutto l’elemento più determinante e qualificante era l’adozione di una serie di varianti alle norme di Piano Regolatore per regolamentare la necessaria, se pur tardiva, introduzione delle norme del D.M. 2/4/68 n.1444 sugli standard urbanistici che, sino al maggio 1980, il Comune di Viareggio non aveva ancora applicato nel proprio vecchio strumento pianificatore. Proprio questa novità evidenziò con particolare obiettività le “distorsioni” che tale assenza aveva generato nell’edilizia urbana ed in particolar modo in quella residenziale. Altra novità normativa fu la formazione del nuovo Regolamento Edilizio in sostituzione di quello del 1903. La bozza, al momento dell’elaborazione del Primo Programma ancora in fase di verifica presso i vari organi della pubblica amministrazione, avrebbe poi introdotto nel settore edilizio quella disciplina dettagliata e puntuale che sino ad allora era mancata all’attuazione pratica delle troppo generiche previsioni di Piano Regolatore.
La variante del 1979 si occupava prevalentemente di individuare i luoghi e i modi per far fronte ai nuovi fabbisogni di ciascun settore, di dimensionare e localizzare i vani residenziali pubblici (anche in località Cavalcavia) e quelli privati, di denunciare gli interventi da effettuare sul patrimonio edilizio esistente, di individuare le zone di recupero (si contrassegna con zona A un ambito territoriale che comprende anche la via di Montramito e il canale Burlamacca, caratterizzato dal collegamento dell’abitato con
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63 il centro di Viareggio ma distinto da esso a causa della linea ferroviaria). A seguito di questa variante vengono redatti numerosi piani attuativi che tuttavia non riguardano specificamente l’area in esame.
La variante al PRG del 1987 individua una zona omogenea che si estende lungo il canale Burlamacca dalla ferrovia fino alla deviazione di via di Montramito. Questa zona, che comprende la maggiorparte delle aree su cui interverremo, è denomina zona C1 a destinazione artigianale m. la variante attribuisce alla zona i seguenti indici edilizi:
Indici di completamento
- If (indice di fabbricabilità) 3.00 mc/mq; - Sm (superficie minima del lotto) 600 mq; - H (altezza massima) 14.00 m;
- Rs (rapporto strada) 1;
- Rc (rapporto di copertura) 1. Espansione, ristrutturazione
- It (indice territoriale) 2.1 mc/mq;
- Q (indice di utilizzazione superficiale) 0.70 mc/mq.
Come possiamo rilevare da questi dati l’estensione in altezza e l’estensione superficiale consentite erano molto elevate. L’azienda Salov infatti si è espansa negli anni fino a generare un agglomerato costruito che si estende a macchia d’olio sul suo territorio. L’estensione in altezza è stata sfruttata principalmente per la costruzione di silos sempre più capienti di cui tuttavia nella variante del 1987 ancora non vi è traccia. L’azienda si mostra già molto estesa in un territorio ancora limitato. Infatti si distingue ancora il casolare agricolo di altra proprietà con i terreni ad esso annessi. L’area lungo il canale risulta interamente edificata così come la parte parallela alla via di Circonvallazione e la parte centrale.
La variante a PRG a cui facciamo oggi riferimento e quella del 1997 che innesca le modifiche del 1999 ai Regolamenti Edilizi e alle Norme tecniche, aggiornate al 20/10/2004.
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64 2.4.1. La variante al PRG, 1997: lo stato attuale della pianificazione urbanistica.
La variante generale al P.R.G. di recupero dell’edilizia e di adeguamento degli spazi pubblici, approvata dal Comune di Viareggio con delibera n. 66 del 27/10/97, dopo 25 anni dal precedente strumento urbanistico, adegua la strumentazione urbanistica alla legislazione regionale intervenuta a partire dal 1980 con particolare riferimento alla L.R. 59/80 relativa appunto al patrimonio edilizio esistente. Essa ha l’impianto e l’ottica di una variante generale e in questi termini è stata acquisita e approvata dalla Regione Toscana.
La variante si attua mediante interventi diretti, concessioni convenzionate o piani urbanistici attuativi.
I piani urbanistici attuativi: Piani di recupero PR, Piani Particolareggiati PP, Comparti Edificatori BL sia di iniziativa pubblica che privata.
Per quanto attiene i Piani urbanistici d’iniziativa privata c’è da evidenziare che la variante, codificandone la dislocazione, ha inteso calibrare gli interventi edilizi con le esigenze delle zone periferiche della città che spesso manifestano carenze di standard pubblici quali parcheggi e verde. L’individuazione di tali piani su aree che il P.R.G. destinava interamente ad attrezzature pubbliche e mai realizzati per gli elevati costi che l’Amministrazione avrebbe dovuto sopportare per l’acquisizione delle aree nonché per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione, rappresentano invece una risposta in parte obbligata, rispetto al risultato dell’urbanistica degli anni ‘60-‘70. Si evidenzia al riguardo che dei piani d’iniziativa privata, come ad esempio le zone BL, è prevista la cessione gratuita al Comune di 6/7 delle aree interessate dal piano nonché la realizzazioni delle opere di urbanizzazione. Tali previsioni costituiscono un’opportunità di riqualificazione e ricucitura delle zone periferiche che in anni passati hanno subito processi di urbanizzazione non sempre ordinati.
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65 La cessione delle aree, per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, consente infatti all’Amministrazione, a fronte del soddisfacimento delle attività private su 1/7 del terreno residuo, di recuperare gli standards di quartiere riducendo al minimo i costi di esproprio per l’acquisizione delle aree.
Per l’AREA SALOV individua una zona omogenea di classe D1 regolata come segue dalle Norme di attuazione.
“Art. 19 – ZONA OMOGENEA D
La zona è destinata alle attività industriali, artigianali, e commerciali, secondo le specificazioni delle sottozone.
Nelle sottozone D è vietata l’installazione di industrie insalubri a norma delle vigenti leggi sanitarie.
Sono inoltre ammessi uffici, depositi e magazzini nella misura strettamente necessaria allo svolgimento delle attività installate.
Le zone D sono suddivise nelle seguenti zone riperimetrate dalla variante:
D1 zone produttive di completamento
- Destinazione: attività artigianali e industriali; è ammessa la realizzazione di un solo alloggio per il custode per ciascuna unità produttiva.
- È ammessa la destinazione commerciale negli immobili aventi tale destinazione alla data di adozione della variante.
- È ammesso il completamento o la ristrutturazione dei volumi esistenti fino ai seguenti indici:
o If: 3 mc/mq; o Rc: 50%; o H: p,00 ml. (…).”
