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I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI. Mutuo a tasso variabile. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto

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Academic year: 2022

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INFORMAZIONI SULLA BANCA/INTERMEDIARIO

Banca dei Colli Euganei Credito Cooperativo Lozzo Atestino Società Cooperativa.

Sede legale e amministrativa: Piazza Dalle Fratte, 1 - 35034 - Lozzo Atestino (PD).

Tel.: 0429 646 311 - Fax: 0429 646 337.

E-mail:info@bancacollieuganei.it. - Sito internet:www.bancacollieuganei.it.

Registro delle Imprese di Padova, codice fiscale e partita IVA n. 00331090282.

Iscritta all’Albo della Banca d’Italia al n. 905.0.0 - cod. A.B.I. 08610.8.

Iscritta all’Albo delle Società Cooperative, sez. Cooperative a mutualità prevalente al n. A161280.

Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo ed al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo.

CHE COS'È IL MUTUO IPOTECARIO PRIMA CASA

Il mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale è un finanziamento a medio – lungo termine (superiore ai 18 mesi) finalizzato all’acquisto, costruzione o ristrutturazione da parte del cliente, dell’abitazione principale. Può inoltre essere utilizzato anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. In generale la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30 anni. Si definisce ipotecario perché è assistito da una garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà di un bene immobile.

Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.

Con il contratto di mutuo ipotecario la banca consegna una somma di denaro al cliente che si impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso.

Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali.

Il cliente, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni così assunte, inoltre, conferisce normalmente in garanzia un immobile (che, eventualmente, può essere lo stesso per il cui acquisto o ristrutturazione è stato richiesto il mutuo medesimo) permettendo che la banca iscriva ipoteca su di esso.

Nell’ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell’immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito.

Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso.

I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI

Mutuo a tasso variabile

Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione (ad esempio il tasso Euribor) fissati nel contratto.

Il rischio principale è l’aumento imprevedibile e consistente dell’importo o del numero delle rate.

Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Il contratto prevede una soglia minima di tasso, come evidenziato nella sezione "PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE". Il mutuo produrrà interessi al tasso minimo ogni qualvolta il parametro di indicizzazione maggiorato dello spread previsto nel contratto assuma un valore inferiore a tale limite minimo.

Rischi specifici legati alla tipologia di contratto

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Tra i principali rischi, vanno tenuti presenti:

nel caso di mutuo a “stato avanzamento lavori”, le richieste di erogazione devono essere inoltrate entro un certo termine, trascorso il quale il cliente non potrà più beneficiare di alcuna somma e l’iniziativa finanziata dovrà essere conclusa

in presenza di un giustificato motivo, la banca può variare in senso sfavorevole le condizioni economiche applicate al mutuo (ad esempio aumento di commissioni o spese)

la banca può sciogliere il contratto per mancato pagamento anche solo di una rata. Lo scioglimento del contratto comporta la restituzione immediata del debito residuo. Nel caso di mutuo stipulato ai sensi dell’art.38 e segg. del D.Lgs. 385/1993, la banca può invocare la risoluzione del contratto se il cliente ritarda il pagamento di almeno sette rate, anche non consecutive. La legge considera “ritardato pagamento” quello effettuato tra il 30° ed il 180°

giorno dalla scadenza della rata.

se il cliente non può saldare il debito, la banca può agire in via giudiziaria.

l’intermediario può inoltre segnalare il cliente non affidabile alla Centrale dei Rischi, segnalazione che compromette la possibilità di ottenere finanziamenti in futuro.

Per saperne di più:

La Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sitowww.bancaditalia.it, presso tutte le filiali della banca.

PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE

QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG)

Capitale: € 100.000,00 Durata del finanziamento (anni): 10 T.A.E.G.: 5,89%

Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l’iscrizione dell’ipoteca, nonché le spese di assicurazione dell’immobile ipotecato.

Importo massimo finanziabile € 250.000,00

Durata massimo 30 anni

TASSI

Tasso di interesse, parametro di indicizzazione e spread

EUR3M M.TRIM./360 ARR.10CENT.S (Attualmente pari a:

0%) + 5,5 punti perc.

Valore effettivo attualmente pari a: 5,5%

Tasso variabile indicizzato al valore medio dei tre mesi precedenti dell'Euribor a 3 mesi con divisore 360, arrotondato ai 10 centesimi superiori. Il parametro viene adeguato all'inizio di ogni trimestre.

Tasso di interesse di preammortamento

EUR3M M.TRIM./360 ARR.10CENT.S (Attualmente pari a:

0%) + 5,5 punti perc.

Valore effettivo attualmente pari a: 5,5%

Tasso di mora (maggiorazione rispetto al tasso

contrattuale in vigore) 4 punti percentuali

SPESE

Spese per la stipula del contratto Istruttoria

fino a € 150.000,00: € 250,00 oltre: € 400,00

dell'importo finanziato Aliquota imposta sostitutiva D.P.R. 601/73 0,25%

dell'importo erogato

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Spese per stipula al di fuori dei locali della Banca € 300,00

Altre spese iniziali Recupero delle spese effettivamente sostenute

Spese per la gestione del rapporto

Gestione pratica Non prevista

Incasso rata con addebito su c/c

SEMESTRALE: € 18,00 TRIMESTRALE: € 9,00 MENSILE: € 3,00

Incasso rata per cassa

Cassa / SEMESTRALE: € 20,00 Cassa / TRIMESTRALE: € 10,00 Cassa / MENSILE: € 5,00 Incasso rata a mezzo RID

RID/SDD / SEMESTRALE: € 20,00 RID/SDD / TRIMESTRALE: € 10,00 RID/SDD / MENSILE: € 5,00

Invio sollecito rata impagata € 3,00

Invio documentazione periodica trasparenza POSTA: € 1,50

CASELLARIO ELETTRONICO: € 0,00

Accollo mutuo € 0,00

Sospensione pagamento rate Gratuita

Penale decurtazione parziale mutuo 0%

Penale estinzione anticipata mutuo 0%

Rilascio atto di assenso cancellazione/ riduzione / variazione ipoteca a mezzo atto notarile

€ 150,00

Spesa stato avanzamento lavori PRIVATI IPOTECARIO PRIMA CASA SAL: € 250,00 per ogni stato avanzamento

PIANO DI AMMORTAMENTO

Tipo di ammortamento FRANCESE A RATE COST. POSTIC.

Tipologia di rata Costante

Periodicità delle rate Mensile, trimestrale, semestrale

Tipo calendario GIORNI COMMERCIALI / 360

ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO

Data Valore

01.07.2015 0%

01.04.2015 0,1%

01.01.2015 0,1%

Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi.

CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA

Tasso di interesse

applicato

Durata del

finanziamento (anni)

Importo della rata mensile per un capitale di: € 100.000,00

Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 2 anni

Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni

5,5% 10 € 1.085,26 € 1.168,10 € 1.006,07

5,5% 15 € 817,08 € 914,09 € 726,27

5,5% 20 € 687,89 € 795,88 € 588,37

5,5% 25 € 614,09 € 731,38 € 507,20

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Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall’art. 2 della legge sull’usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato in filiale e sul sito internet della Bancawww.bancacollieuganei.it.

TUTTE LE CONDIZIONI DI CUI ALLE PRECEDENTI SEZIONI NON POTRANNO IN ALCUN MODO COMPORTARE IL SUPERAMENTO DEI TASSI SOGLIA STABILITI PER DECRETO DEL MINISTRO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE, DIPARTIMENTO DEL TESORO, ED ESPOSTI NEI LOCALI APERTI AL PUBBLICO (LEGGE 7/3/96 N.

108).

SERVIZI ACCESSORI

Assicurazione infortuni (facoltativa)

€ 6,00

annui per tutta la durata del contratto riscossi anticipatamente

ALTRE SPESE DA SOSTENERE

Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi:

Perizia tecnica A carico del cliente

Adempimenti notarili A carico del cliente

Assicurazione immobile E’ necessaria la sottoscrizione di una copertura assicurativa dell’immobile concesso in garanzia contro i rischi di incendio, scoppio e/o di cantiere.

Imposte e tasse Secondo prescrizione di legge

Altro Non previsto

TEMPI DI EROGAZIONE

Durata dell'istruttoria

30 giorni lavorativi a partire dal momento della consegna della documentazione completa. Nel calcolo non si tiene conto dei tempi per l'assunzione di garanzie/assicurazioni esterne.

Disponibilità dell'importo 10 giorni lavorativi a partire dal perfezionamento del contratto

ALTRO

Richiesta documentazione € 5,00 al foglio

Spese vive Recuperate nella misura effettivamente sostenuta

Spese per certificazioni fiscali € 15,00

ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITÀ E RECLAMI

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Estinzione anticipata

Per i contratti di mutuo ipotecario stipulati o accollati a seguito di frazionamento per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso stabilito dal contratto senza dover pagare alcuna penale, compenso od onere aggiuntivo. L’estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto - tutto insieme - prima della scadenza del mutuo.

Per i contratti di mutuo ipotecario stipulati per finalità diverse da quelle poc’anzi indicate, il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo pagando un compenso onnicomprensivo stabilito dal contratto, che non potrà essere superiore a 1% calcolato sul capitale anticipatamente corrisposto.

Portabilità del mutuo

Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un’altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio.

Tempi massimi di chiusura del rapporto

La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data dell’integrale pagamento di quanto dovutole.

Reclami

I reclami vanno inviati all’Ufficio Reclami della Banca - Piazza Dalle Fratte 1, 35034 Lozzo Atestino (PD), e-mail legale@bancacollieuganei.it - che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all’Arbitro si può consultare il sitowww.arbitrobancariofinanziario.it., chiedere presso le Filiali della Banca d'Italia, oppure chiedere alla Banca.

Oltre alla procedura innanzi all’ABF, il Cliente, indipendentemente dalla presentazione di un reclamo, può – singolarmente o in forma congiunta con la Banca – attivare una procedura di mediazione finalizzata al tentativo di conciliazione. Detto tentativo è esperito dall’Organismo di conciliazione bancaria costituito dal Conciliatore Bancario Finanziario - Associazione per la soluzione delle controversie bancarie, finanziarie e societarie – ADR con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, sito internet www.conciliatorebancario.it.

Se il cliente intende rivolgersi al giudice, egli – se non si è già avvalso della facoltà di ricorrere ad uno degli strumenti alternativi al giudizio sopra indicati – deve preventivamente, pena l’improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all’ABF oppure attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione presso il Conciliatore Bancario Finanziario. Rimane fermo che le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del presente contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore Bancario Finanziario purché iscritto nell’apposito registro ministeriale. Rimane in ogni caso impregiudicato anche il diritto del cliente di presentare esposti alla Banca d’Italia.

LEGENDA

Accollo Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore.

Imposta sostitutiva Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi, sull'ammontare del finanziamento nel caso di:

- acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale;

- destinazione del finanziamento al ripristino della liquidità del cliente nonché generiche esigenze di spesa da parte di persone fisiche.

L’imposta sostitutiva è pari al 2,00% dell’ammontare del finanziamento negli altri casi.

Istruttoria Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo.

Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso)

Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse.

Piano di ammortamento Piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto.

Piano di ammortamento “francese” Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare

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degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.

Quota capitale Quota della rata costituita dall’importo del finanziamento restituito.

Quota interessi Quota della rata costituita dagli interessi maturati.

Rata costante La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo.

Rata crescente La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate.

Rata decrescente La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate

Rimborso in un’unica soluzione L’intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto.

Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi.

Spread Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione.

Tasso annuo effettivo globale (TAEG)

Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.

Tasso di interesse di

preammortamento

Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata.

Tasso di interesse nominale annuo Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l’interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato.

Tasso di mora Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate.

Tasso effettivo globale medio (TEGM)

Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’economia e delle finanze come previsto dalla legge sull’usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario e, quindi, vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui ipotecari, aumentarlo di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori 4 punti percentuali. La differenza tra il limite ed il tasso medio non può superare gli 8 punti percentuali.

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