FASCICOLO C. 1) INDIVIDUAZIONE DEI BENI DI PROPRIETA DELLA FALLITA E LORO DESCRIZIONE Gli immobili oggetto della presente stima consistono in:

(1)

FASCICOLO C

a) LOTTO C1: N. 1 FABBRICATO AD USO RESIDENZIALE ALLO STATO GREZZO (su Lotto n. 6 della Lottizzazione)

b) LOTTO C2: N. 1 FABBRICATO AD USO RESIDENZIALE ALLO STATO GREZZO (su Lotto n. 9 della Lottizzazione)

c) LOTTO C3: TERRENO EDIFICABILE PARTE DELLA LOTTIZZAZIONE “IL TUFO”

(ROSORA, LOCALITA’ ANGELI)

1) INDIVIDUAZIONE DEI BENI DI PROPRIETA’ DELLA FALLITA E LORO DESCRIZIONE Gli immobili oggetto della presente stima consistono in:

appezzamento di terreno edificabile, facente parte della lottizzazione “il Tufo”, sul quale insistono n. 2 fabbricati ad uso residenziale allo stato grezzo (non ultimato), in località Angeli di Rosora; il terreno è distinto al Nuovo Catasto Terreni del Comune di Rosora:

-Foglio 9, part. 148, seminativo, classe 1, superficie 1674 mq, Reddito Dominicale € 6.92, Reddito Agrario € 7.78;

-Foglio 9, part. 293, seminativo arboreo, classe 3, superficie 682 mq, Reddito Dominicale € 1.94, Reddito Agrario € 2.64;

-Foglio 9, part. 761, seminativo, classe 1, superficie 82 mq, Reddito Dominicale € 0.34,

(2)

Reddito Agrario € 0.38;

-Foglio 9, part. 762, seminativo, classe 1, superficie 664 mq, Reddito Dominicale € 2.74, Reddito Agrario € 3.09;

-Foglio 9, part. 1208, seminativo arboreo, classe 2, superficie 13389 mq, Reddito Dominicale € 48.40, Reddito Agrario € 58.78;

I beni oggetto di valutazione fanno parte della lottizzazione “Il Tufo”, adiacente ad una zona residenziale del Comune di Rosora, in località Angeli, ubicata nei pressi della SS76, maggiore via di comunicazione della zona.

La lottizzazione, autorizzata con P.C. n. 18 del 16.12.2008, con scadenza a febbraio 2014, prevede n. 14 lotti edificabili, oltre a zone da destinarsi a verde pubblico e parcheggio.

Attualmente risultano iniziati ma non completati esclusivamente gli edifici relativi ai lotti 6 e 9 della medesima lottizzazione.

Nella presente valutazione i beni sono identificati come segue.

a) LOTTO C1: Fabbricato residenziale su lotto n. 6 della lottizzazione

Il lotto 6 è posto in posizione di angolo rispetto alla strada di lottizzazione posta a Sud-Ovest e a Est, e si presenta con una pendenza prevalente lungo l’asse Nord-Ovest Sud-Est, con una superficie pari a 1123,00 mq; attualmente il lotto non risulta delimitato sul posto.

L’edificio è composto da tre blocchi interconnessi strutturalmente con tre piani fuori terra nella zona centrale del fabbricato e due piani fuori terra nei volumi laterali.

Esso comprende un totale di 7 alloggi di varia metratura e tipologia (su unico livello o duplex); sono presenti garage e cantine accessibili da una rampa carrabile e anche dagli appartamenti del piano terra attraverso l’interposizione di blocchi scala in c.a.

L’edificio è costituito da struttura portante in c.a. e pareti a cassetta in forati di laterizio;

esternamente sono stati realizzati gli intonaci ma non le tinteggiature ed i rivestimenti in pietra previsti.

Internamente sono stati posati gli impianti e i controtelai di porte e finestre, ma non sono presenti finiture, infissi e balaustre.

Non sono state realizzate le sistemazioni esterne quali rinterri, vialetti di accesso e recinzioni.

Le opere realizzate sono di buona qualità ed in buono stato di conservazione.

b) LOTTO C2: Fabbricato residenziale su lotto n. 9 della lottizzazione

(3)

Il lotto 9 è posto tra le due strade previste dal piano di lottizzazione e confinante con la palestra comunale e si presenta prevalentemente in piano, con una superficie pari a 700,00 mq; attualmente il lotto non risulta delimitato sul posto.

L’edifico è composto da un blocco unico con due piani fuori terra.

Esso comprende 4 alloggi di stessa metratura e tipologia disposti ciascuno su due livelli;

sono presenti garage esclusivi accessibili da una rampa carrabile e anche direttamente dagli appartamenti.

L’edificio è costituito da struttura portante in c.a. e pareti in forati di laterizio; esternamente non sono stati realizzati ne gli intonaci ne le tinteggiature ed i rivestimenti in pietra previsti.

Internamente non sono presenti controtelai di porte e finestre, ne sono presenti finiture, infissi e balaustre.

Non sono state realizzate le sistemazioni esterne quali reinterri, vialetti di accesso e recinzioni.

Le opere realizzate sono di buona qualità ed in buono stato di conservazione.

c) LOTTO C3: Terreno edificabile parte della lottizzazione “il Tufo”

Oltre ai beni sopra descritti sono oggetto di stima anche i terreni di tipo seminativo facenti parte della lottizzazione, di superficie totale (esclusa l’area da destinarsi a lotto 6 e lotto 9) di mq 15718,00; la loro conformazione è prevalentemente pianeggiante nella parte sud-est ed in pendenza nella parte nord-ovest.

2) DIRITTI SPETTANTI ALLA FALLITA E ATTI O FATTI IN BASE AI QUALI NE HA ACQUISITO LA TITOLARITA’

La dittproprietaria dei seguenti immobili, per il diritti di 1/1 piena ed esclusiva proprietà:

NTC Foglio 9, Part. nn. 148 – 293 – 754 (ex 147) – 755 (ex 147 )– 756 (ex 147) – 758 (ex 293) – 761 (ex 148) – 762 (ex 148) – 1208 (ex 878 ex 831 ex 819 ex 147) – 759 (ex 293).

Particelle 148-293-754-756-758:

In forza di atto di compravedita a rogito Not. Baldassari 15/02/2008 rep. 18873/5385 registrato a Jesi il 20/2/2008 al n. 355, trascritto in Ancona al N. 3078 r.p. del 22/2/2008.

Particelle 755-759-761-762-1208:

In forza di atto di vendita autenticato dal Notaio Enrico Cafiero in data 08/8/2008 rep.

(4)

104947, trascritto al N. 12407 r.p. del 11/8/2008

3) CORRISPONDENZA DEI DATI DEGLI IMMOBILI ALLO STATO DEI LUOGHI a) LOTTO C1: Fabbricato residenziale su lotto n. 6 della lottizzazione

L’immobile adibito a residenza (lotto 6) è in corso di costruzione e pertanto non risulta ancora identificato al NCEU.

L’adeguamento di tali difformità potrà essere fatto mediante una pratica di aggiornamento catastale, i cui costi sono da sottrarsi al valore dell’immobile e sono espressi nel paragrafo valutazione dei beni.

b) LOTTO C2: Fabbricato residenziale su lotto n. 9 della lottizzazione

L’immobile adibito a residenza (lotto 9) è in corso di costruzione e pertanto non risulta ancora identificato al NCEU.

c) LOTTO C3: Terreno edificabile parte della lottizzazione “il Tufo”

I restanti lotti facenti parte della lottizzazione il Tufo e di proprietà della ditta, non sono ancora stati identificati al NCEU.

4) ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCHIZIONI DI PIGNORAMENTI GRAVANTI SULL’IMMOBILE

IPOTECHE

N. 4581 del 11/8/08 atto not. Cafiero del 8/8/08 rep. 104949/20962 Ipoteca Volontaria.

Favore: Carifano – Cassa di Risparmio di Fano Contro:.l. -

IPOTECA: euro 3.150.000,00 CAPITALE: euro 2.100.000,00

(5)

DURATA: ANNI 10 Immobile:

Rosora CT fg 9 N. 755-759-761-762-1208-148-293-754-756-758.

ANNOTAMENTI:

N. 108 del 11/1/11 – erogazione parziale

N. 109 del 11/1/11 – modifica modalità rimborso

N. 747 del 23. 02. 11 Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Jesi il 24. 01. 11 repertorio 78.

Favore: Unicredit Spa.

Contro: (immobili 1-2-3-4-5) / (immobili 6-7-8) IPOTECA: € 130.000,00

CAPITALE € 97.378,48.

Immobili 1-2-3-4-5 – omissis Immobile 6 – Castelbellino Immobile 7 – Castelplanio Immobile 8:

Rosora C.T. foglio 9 n. 148-293-754-756-758-755-759-761-762-1208-1207-144-145 NESSUN ANNOTAMENTO

N. 1199 del 24. 03. 11 Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Jesi il 22. 03. 11 repertorio 197

Favore: Banca di Credito Cooperativo di Falconara Marittima – Società Cooperativa Contro: (immobili 1-2-3-4-5) /(immobili 6-7-8)

IPOTECA: € 30.000,00 CAPITALE € 15.417,42.

Immobili 1-2-3-4-5 – omissis Immobile 6 – Castelbellino Immobile 7 – Castelplanio Immobile 8:

Rosora C.T. foglio 9 n. 148-293-754-756-758-755-759-761-762-1208-1207-144-145 NESSUN ANNOTAMENTO

N. 2933 del 04.07.11 Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal

(6)

Tribunale di Rimini il 24. 03. 11 repertorio 539

Favore: Banca Popolare Valconca Soc. Coop. per Azioni Contro:

IPOTECA: € 45.000,00 CAPITALE € 22.543,46.

ImmobilI:

Rosora C.T. foglio 9 n. 148-293-754-756-758-755-759-761-762-1208 Altri immobili su Castelbellino e Castelplanio

Si precisa, nel Quadro “D” che “la presente ipoteca viene iscritta in estensione ad ipoteca iscritta presso l'Agenzia del Territorio di Ancona in data 12.4.2011 R.P. 1551, in quanto si tratta di nuovo nominativo e cioè che non era stato inserito nella ipoteca iscritta al

suddetto N. 1551 r.p. del 12.4.2011.”

NESSUN ANNOTAMENTO

PIGNORAMENTI

N.14847 del 09. 11. 11 Verbale di Pignoramento Immobiliare notificato dal Tribunale Civile di Ancona il 07.10.11 repertorio 2819.

Favore: Unicredit Spa.

Contro:(immobili 1-2) Immobili 1-2 – omissis Immobile 3:

Rosora C.T. foglio 9 n. 148-293-754-756-758-755-759-761-762-1208-1207-144-145 + altri immobili in Castelbellino e Castelplanio.

NESSUN ANNOTAMENTO

5) COMPROPRIETARI ESISTENTI SUGLI IMMOBILI

Per gli immobili siti in Rosora non ci sono comproprietari, in quanto la ditta , è piena ed esclusiva proprietaria.

6) ELENCO TRASCHIZIONI DELLE DOMANDE GIUDIZIALI

N. 2550 del 04.03.2011 – Citazione avente come oggetto la richiesta di risoluzione del contratto a favore

c

Rosora C.T. foglio 9 n. 144-145-1207

Alla presente citazione ha fatto seguito SENTENZA DI RISOLUZIONE del contratto annotata

(7)

in data 24/7/2012 al N. 1853 (a margine dalla formalità N. 13096/08 come sopra meglio descritto) – e al N. 1854 (a margine della formalità N. 9030/09 come sopra meglio descritto)

7) STORIA CATASTALE DEGLI IMMOBILI Comune di Rosora:

NCT: foglio 9 n.1207 ex 878 (per frazionamento n.123146 del 11/05/2008) ex 831 (per fraz.

N.137 del 12/01/2001) ex 819 (per fraz. N.1185 del 20/07/93) ex 147 (per fraz. N.568 del 15/04/93)–

144 – impianto 1976 145 – impianto 1976 148 – impianto 1976 293 – impianto 1976

754 (ex 147 per fraz. N.10/87 del 16/12/87) – 755 (ex 147 per fraz. N.10/87 del 16/12/87)–

756 (ex 147 per fraz. N.10/87 del 16/12/87) – 758 (ex 293 per fraz. N.10/87 del 16/12/87) – 761 (ex 148 per fraz. N.10/87 del 16/12/87) – 762 (ex 148 per fraz. N.10/87 del 16/12/87) –

1208 ex 878 (per frazionamento n.123146 del 11/05/2008) ex 831 (per fraz. N.137 del 12/01/2001) ex 819 (per fraz. N.1185 del 20/07/93) ex 147 (per fraz. N.568 del 15/04/93) 759 (ex 293 per fraz. N.10/87 del 16/12/87)

8) INDIVIDUAZIONE URBANISTICA DEGLI IMMOBILI

Si allega alla presente il Certificato di Destinazione Urbanistica prodotto dal Comune Competente per gli immobili oggetto di stima.

9) REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEGLI IMMOBILI

Per quanto riguarda l’assetto urbanistico secondo PRG del Comune di Rosora, le particelle costituenti i beni in oggetto sono comprese nelle seguenti zone:

Foglio 9 Mappali nn 148-293-754-755-756-758-759-761-762-1208, ricadono in

- ZONA C1 – AMBITI DI TRASFORMAZIONE AD ASSETTO POLIFUNZIONALE, RESIDENZIALE E TERZIARIO, di cui all’Art. 47 delle N.T.A., le cui principali prescrizioni

vengono di seguito riportate:

Categoria d’uso prevalente: Residenziale-Destinazioni d’uso complementari: servizi di uso pubblico e di interesse collettivo, attività produttiva e di servizio, spazi aperti ad uso ricreativo

(8)

zonale e di servizio, aree a dominante verde, commercio.

I parametri urbanistico-edilizio sono i seguenti:

- strade pubbliche-larghezza minima ml 8.00;

- marciapiedi-larghezza minima ml 1.50;

- indice di fabbricabilità fondiaria-mc/mq 2.5;

- indice di fabbricabilità territoriale-mc/mq 1.5;

- indice di copertura-40% della superficie del lotto;

- indice di utilizzazione fondiaria-60% della superficie fondiaria;

- altezza max ml 9.00;

- numero max dei piani-3;

- distacco minimo tra edifici-ml 10;

- distacco minimo dai confini-ml 5.00;

- autorimesse-1 mq ogni 10 mc;

- parcheggi-80% della superficie lorda destinata ad attività terziaria;

-parcheggi pubblici e verde pubblico-10% superficie lorda destinata ad attività dell’artigianato;

- altezza interna minima netta p.t. ml 3.00;

- altezza netta piani superiori-ml 2.70;

- lotto minimo-mq 7.00;

- indice di piantumazione-1 pianta e arbusti ogni 100 mq di sup. fondiaria;

- la superficie a parcheggio dovrà essere integrata così come previsto dal comma 2° dell’art.

62 del R.E.T. e dalla Legge 122/89.

Si precisa che tutte le particelle sopracitate sono ricomprese nel piano di lottizzazione residenziale denominato “Il Tufo”, approvato definitivamente con deliberazione di Consiglio Comunale n. 50 del 02.07.2002 e successivamente modificato con deliberazione di Consiglio comunale n. 25 del 28.06.2005. La relativa convenzione di lottizzazione è stata stipulata il 05.10.2006 con atto a rogito del Notaio dr. Marcello Pane di Jesi (AN), Rep. N.

59794, e registrata a Jesi (AN) il 31.10.2006 al n. 1534.

(9)

Gli immobili, da quanto è stato possibile recuperare dagli archivi del comune di Rosora, sono stati realizzati sulla base dei seguenti provvedimenti autorizzativi:

a) LOTTO C1: Fabbricato residenziale su lotto n. 6 della lottizzazione

- Permesso di Costruire n. 12 del 24/09/2008 relativo costruzione di edificio residenziale per n. 6 alloggi nel lotto 6;

- D.I.A. (in variante a P.C. n. 12 del 24/09/2008-lotto 6) n. 50 del 30/12/2011, prot. n.

6313.

Per quanto riguarda il lotto 6, è stata ottenuta la proroga di un anno del P.C. n. 12 del 24/09/2008, con inizio lavori del 16/10/2008, mediante la D.I.A. n. 50 del 30/12/2011, prot. n.

6313, ma la validità di tale autorizzazione edilizia risulta comunque decaduta dal16/10/2012.

Per quanto già realizzato le opere risultano conformi a quanto approvato, ma nel caso in cui si volessero portare a termine, occorrerebbe presentare una nuova pratica edilizia, i cui costi sono da sottrarsi al valore dell’immobile e sono espressi nel paragrafo valutazione dei beni.

(10)

Il contributo di costruzione è stato in parte pagato ed in parte escusso attraverso relativa polizza assicurativa; resta da pagare la sanzione per scadenza dei termini di importo pari a 4.694,11 €.

- Permesso di Costruire n. 14 del 21/10/2008 relativo costruzione di edificio residenziale per n. 4 alloggi nel lotto 9;

Per i lavori relativi al lotto 9, approvati con P.C. n. 14 del 21/10/2008, non è stato presentata comunicazione si inizio lavori, ma il Comune di Rosora assume come data di inizio lavori quella della presentazione del deposito delle opere strutturali del marzo 2009; la validità di tale P.C. risulta cessata a marzo 2011.

Per quanto già realizzato le opere risultano conformi a quanto approvato, ma nel caso in cui si volessero portare a termine, occorrerebbe presentare una nuova pratica edilizia, i cui costi sono da sottrarsi al valore dell’immobile e sono espressi nel paragrafo valutazione dei beni.

Il contributo di costruzione è stato in parte pagato ed in parte escusso attraverso relativa polizza assicurativa; resta da pagare la sanzione per scadenza dei termini di importo pari a 7.334,82 €.

- Permesso di Costruire n. 18 del 16/12/2008 per opere di urbanizzazione primaria – lottizzazione “il Tufo”;

Per le opere di urbanizzazione primaria, autorizzate con P.C. n. 18 del 16/12/2008, il termine per l’ultimazione dei lavori è stabilito in 5 anni dall’inizio dei lavori medesimi, avvenuto il 09/02/2009, è pertanto fissata al 09/02/2014.

10) STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI

I 2 fabbricati ad uso residenziale, insistenti su un appezzamento di terreno in località Angeli di Rosora, sono allo stato grezzo (non ultimato) e risultano liberi.

11) POSIZIONE DEBITORIA/CREDITORIA DEGLI IMMOBILI IN CASO DI CONDOMINIO Essendo gli immobili in oggetto non ancora terminati e agibili non si hanno posizioni debitorie/creditorie di tipo condominiale.

12) ESISTENZA DI VINCOLI O ONERI GRAVANTI SUI BENI

(11)

N. 2352 r.p. del 09/3/1983 – atto di vendita a rogito del Notaio De Angelis del 25/2/1983 rep.

101879.

(147/b) di mq 1187.

I venditori dichiarano di costituire a favore del lotto acquistato e a carico della residua loro proprietà C.T. foglio 9 n. 147 (147/a), servitù temporanea di passaggio per persone e mezzi di ogni specie, da esercitarsi sulla striscia di terreno che va dalla S.S. 76 fino al lotto compravenduto confinante con detta proprietà da due lati e con condominio

ed altri mglio identificata con tratteggio “rosso” nel tipo di frazionamento allegato al titolo sub A.

N. 1979 del 03.02.1990 – Vincolo legale in data 17.10.1989 rep. 10639 a favore Ministero per i Beni Culturali e Ambientali, contro

Grava:

Rosora .CT. Foglio 9 n. 144-145-147.

Si rilevano i resti di una villa romana della prima età imperiale e la presenza di un insediamento romano di notevole entità.

Relativamente al presente vincolo si evidenzia quanto riportato negli atti di provenienza della società più precisamente “il vincolo è stato trascritto sull'area C.T. foglio 9 n.

191/parte, 144, 145 e 147/parte come meglio individuato nella planimetria allegata al decreto e che a seguito del frazionamento del giorno 11/6/2008 l'area oggetto di vincolo risulta vincolata nel C.T. con le particelle 144-145-1207 oltre alla particella 191/parte, mentre per le particelle 1208-147-755 non risultano oggetto di vincolo come si evince dall'attestazione rilasciata dalla sopraintendenza per i beni archeologici delle Marche in data 07 agosto 2008 prot. 8943 che si allega sotto la lettera C.”

N.16502 r.p. del 2/11/06 Atto not.M.Pane del 5/10/06 rep.59794/12919. Convenzione relativa al piano di lottizzazione dell’immobile in Rosora fraz.Angeli comprensorio “il Tufo”.

Premesso che i sig.ri

sono comproprietari di terreno in Rosora al CT fg.9 n.144-145-755-

761-762-878, ed altre persone sono proprietarie di altre terreni, hanno presentato un piano di lottizzazione approvato dal Comune,

Il Comune di Rosora autorizza la ditta lottizzante a realizzare le spese di urbanizzazione

(12)

sotto l’osservanza delle prescrizioni del P.R.G. della L.U. 17/08/42 n.1150 e L.6/8/67 n.765.

I sig.ri si impegnano a cedere gratuitamente al Comune i seguenti mappali occorrenti per opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Fg.9 n.878 parte di mq.939,17

Fg.9 n.144 parte 759 parte -762 parte – 878 parte di mq.4658, 54 Fg.9 n.144 parte 878 parte 759 parte 762 parte di mq.4936,66.

N.B. non ci sono vincoli alla vendita o ipotecabilità.

N. 11429 del 10-09.2012 – Sentenza di fallimento emessa dal Tribunale di Ancona in data 10.07.2012 n. 82/2012

Favore: Massa dei Creditori del Fallimento Contro

13) PARERE SULLA OPPORTUNITA’ DI PREDISPORRE FRAZIONAMENTO DEI BENI PER LA VENDITA

Dato lo stato degli immobili, non ancora terminati, si ritiene opportuna una vendita in 3 lotti (C1, C2, C3) come sopra descritti, ad acquirenti che siano disposti ad assumere rischi e costi per portare a termine i lavori.

Si ritiene cioè che i due edifici in corso di costruzione , identificati come LOTTO C1 e LOTTO C2, possano essere venduti autonomamente e separatamente dal resto, ma ciascuno in unico blocco.

Il LOTTO C3, come identificato nella presente valutazione, si ritiene possa essere venduto come lotto unico e poi frazionato successivamente.

14) PARERE SULLA COMODA DIVISIBILITA’ DEI BENI

Per le motivazioni espresse nel paragrafo precedente si ritiene migliore, allo stato attuale, una vendita in tre lotti, sconsigliando ulteriori suddivisioni; si specifica però che, data la conformazione, ciascun immobile possa essere suddiviso comodamente in più lotti qualora la Curatela ritenesse interessante portare a termine i lavori.

Per poter procedere alla vendita separata del LOTTO C1 e LOTTO C2 è necessario che vengano realizzate tutte le opere primarie per consentire la fruizione dei due lotti; in particolare per la realizzazione della strada dall’ingresso della lottizzazione fino all’ingresso di ciascun lotto, valutate in circa 46.600€ totali.

(13)

Tali oneri sono caricati proporzionalmente ai due lotti C1 e C2, nel caso in cui si decida di venderli separatamente, come mostrato nel paragrafo 15)Valutazione dei beni.

15) VALUTAZIONE DEI BENI

Valutazione a valore commerciale attualizzato per S.A.L.

Il valore viene determinato in base al confronto con i prezzi medi commerciali correnti nella zona per immobili similari, basati sulla domanda e sull’offerta. Il parametro a cui ci si riferisce è quello del prezzo al metro quadrato al lordo delle murature. In considerazione quindi del tipo di fabbricato, del grado delle sue finiture, del suo stato di conservazione, delle opere necessarie per portare a termine i lavori, delle opere di manutenzione necessarie per la parte realizzata, dei valori di mercato correnti nella zona, dalle quotazioni immobiliari fornite dall’Agenzia delle Entrate, dell’appetibilità della zona e dell’esposizione, appare equo adottare i valori di stima riportati di seguito.

L’Osservatorio del Mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio attraverso un attento processo di rilevazione diretta offre valori di mercato derivanti da molteplici compravendite verificatesi e aggiornate a semestri; nel caso in cui il mercato risulti non sufficiente alla costituzione di un campione significativo viene attuata una rilevazione indiretta mediante metodologie di comparazione e valutazione proprie dell'estimo e sulla base dell'expertise degli uffici che operano in campo tecnico estimale.

La valutazione del valore venale dell’immobile è stata effettuata utilizzando i valori forniti dall’Agenzia del Territorio nelle banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e utilizzando come criteri di misurazione e di calcolo delle superfici le istruzioni indicate dalla stessa agenzia. Le superfici sono state conteggiate al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali e sono state ricavate dalle planimetrie comunali e dai sopralluoghi.

Al valore totale viene attribuito un coefficiente riduttivo basato sullo Stato di Avanzamento dei Lavori dato che le opere non risultano ancora ultimate.

Il valore commerciale per i locali residenziali è stato stimato in 1.500 €/mq. Sulla base delle indicazioni dell’Agenzia del Territorio e della Norma UNI 10750, i terrazzi vengono considerati al 25%; gli spazi di manovra, le corti esclusive e la corte comune al 10%; i garage e le cantine al 50%.

Lo stato avanzamento lavori al giugno 2013 per l’edificio lotto 6 è stato valutato al 60%.

(14)

Consistenza Coeff.

Riduttivo

Superficie ragguagliata

Valore Unitario

Valore complessivo

mq [-] [mq] [€/mq] [€]

SUL RESIDENZIALE (TOT) 646,85 1,00 646,85 1500 970.275,00

TERRAZZE (TOT) 100,60 0,25 25,15 1500 37.725,00

SPAZI MANOVRA (TOT) 235,58 0,10 23,56 1500 35.337,00

CORTI ESCLUSIVE (TOT) 552,68 0,10 55,27 1500 82.902,00

GARAGE/CANTINE (TOT) 411,61 0,50 205,81 1500 308.707,50

CORTE COMUNE 210,35 0,10 21,04 1500 31.552,50

Totale Fabbricato 977,67 € 1.466.499,00

LOTTO come da progetto* 1123 mq %SAL al giugno 2013 0,60 € 879.899,40

*ricade nel foglio 9 particella 1208

Si riporta di seguito il dettaglio delle superfici delle singole unità.

app A app B app C app D app E app F app G

[mq] [mq] [mq] [mq] [mq] [mq] [mq]

SUL RESIDENZIALE 130,90 63,07 63,30 65,45 129,08 129,60 65,45

TERRAZZE 25,78 0,00 0,00 0,00 25,23 24,53 25,06

SPAZI MANOVRA 33,65 33,65 33,65 33,65 33,65 33,65 33,65

CORTI ESCLUSIVE 102,77 115,63 115,87 76,67 21,54 21,77 98,44

GARAGE/CANTINE 37,20 56,36 103,37

CORTE COMUNE 30,05 30,05 30,05 30,05 30,05 30,05 30,05

[mq] [mq] [mq] [mq] [mq] [mq] [mq]

GARAGE NON ASSEGNATI 19,50 19,50 47,49 22,23 20,59 44,19 41,18

Il valore commerciale per i locali residenziali è stato stimato in 1.500 €/mq. Sulla base delle indicazioni dell’Agenzia del Territorio e della Norma UNI 10750, i terrazzi vengono considerati al 25%; gli spazi di manovra, la corte comune al 10%; i garage al 50%.

Consistenza Coeff.

Riduttivo

Superficie

ragguagliata Valore Valore complessivo

mq [-] [mq] [€/mq] [€]

SUL RESIDENZIALE (TOT) 416,16 1,00 416,16 1500 624.240,00

TERRAZZA (TOT) 57,60 0,25 14,4 1500 21.600,00

(15)

SPAZIO MANOVRA (TOT) 52,50 0,10 5,25 1500 7.875,00

GARAGE (TOT) 199,52 0,50 99,76 1500 149.640,00

CORTE COMUNE (TOT) 449,04 0,10 44,904 1500 67.356,00

Totale Fabbricato € 870.711,00

LOTTO come da progetto* 700 mq %SAL al giugno 2013 0,50 € 435.355,50

Si riporta di seguito il dettaglio delle superfici delle singole unità.

app A app B app C app D

[mq] [mq] [mq] [mq]

SUL RESIDENZIALE 104,04 104,04 104,04 104,04

TERRAZZA 14,40 14,40 14,40 14,40

SPAZIO MANOVRA 13,13 13,13 13,13 13,13

GARAGE 49,88 49,88 49,88 49,88

CORTE COMUNE 112,26 112,26 112,26 112,26

Il valore dei lotti non ancora edificati (3-4-5-7-8-10-11-12-13) è stato calcolato sulla base della SUL (Superficie Utile Lorda) potenziale, attribuendo ad essa un valore di 1.500 €/mq opportunamente ridotto (coefficiente 0.15).

Si è tenuto conto inoltre dell’incidenza sul valore del terreno delle opere di urbanizzazione da effettuarsi secondo il Piano di Lottizzazione vigente sull’area; a tale scopo si è applicato un ulteriore coefficiente riduttivo pari a 0.80.

SUL potenziale

residua

Valore Unitario

Valore complessivo

Coeff.

Riduttivo

Coeff. Per opere di urbanizzazione

Valore complessivo

ridotto

[mq] [€/mq] [€] [-] [-] [€]

TERRENO EDIFICABILE 5502,30 1500,00 8.253.450,00 0,15 0,80 € 990.414,00

Si riportano di seguito le S.U.L. massime edificabili per ciascun lotto non ancora edificato oggetto di perizia.

Lotto 3 Lotto 4 Lotto 5 Lotto 7 Lotto 8 Lotto 10 Lotto 11 Lotto 12 Lotto 13

[mq] [mq] [mq] [mq] [mq] [mq] [mq] [mq] [mq]

SUL max edif. 702,7 520,8 424,8 420 420 852 600 600 962

Sulla valutazione dei beni incide negativamente il fatto che essi non abbiano una

(16)

commerciabilità immediata in quanto non ultimati. Questo rende gli immobili appetibili esclusivamente ad operatori del settore disposti ad assumere i rischi per l’ultimazione dei lavori oltre alle spese mancanti e parte di quelle già sostenute.

Si considera pertanto un fattore riduttivo del valore come sopra ottenuto, pari a 0.40, che tenga conto di tali fattori negativi e anche delle spese ancora da sostenere per oneri edilizi e varianti progettuali e catastali.

Si ottengono i seguenti valori:

LOTTO C1

Lotto edificato n. 6 (7 APPARTAMENTI AL GREZZO) € 879.899,40

Coeff. Commerciabilità 0,40

STIMA € 351.959,76

LOTTO C2

STIMA € 174.142,20

LOTTO C3

Terreno Edificabile (Lotti 3-4-5-7-8-10-11-12-13) € 990.414,00

STIMA € 396.165,60

Valutazione a Costo di Costruzione

I costi sostenuti sono costituiti da:

- costo di costruzione;

- costo del terreno;

- spese tecniche;

- oneri edilizi sostenuti.

Il costo di costruzione unitario considerato è di 1.000 €/mq per i locali residenziali; i terrazzi vengono considerati al 25%; gli spazi di manovra, le corti esclusive e la corte comune al 10%; i garage e le cantine al 50%.

(17)

COSTO DI COSTRUZIONE Consistenza Coeff.

Riduttivo

Sup.

raggua gliata

Unitario Totale

previsto %S.A.L. S.A.L. al giugno 2013

mq [-] [mq] [€/mq] [€] [€]

SUL RESIDENZIALE

(TOT) 646,85 1,00 646,85 1000 646.850,00 0,6 388.110,00

TERRAZZE (TOT) 100,60 0,25 25,15 1000 25.150,00 0,6 15.090,00

SPAZI MANOVRA (TOT) 235,58 0,10 23,56 1000 23.558,00 0,6 14.134,80 CORTI ESCLUSIVE (TOT) 552,68 0,10 55,27 1000 55.268,00 0,6 33.160,80 GARAGE/CANTINE (TOT) 411,61 0,50 205,81 1000 205.805,00 0,6 123.483,00

CORTE COMUNE 210,35 0,10 21,04 1000 21.035,00 0,6 12.621,00

Totale 977,67 € 977.666,00 € 586.599,60

LOTTO come da progetto* 1123 mq

Il costo del terreno è desunto dall’atto di acquisto dell’immobile.

Costo acquisto %S.A.L. S.A.L. al giugno 2013

[€] [€]

TERRENO € 70.747,72 1,00 € 70.747,72

Le spese tecniche sono state considerate come 10% del costo di costruzione; si considera ancora da sostenere il 20% del totale delle spese, per direzione lavori, varianti edilizie e catastali.

Per gli oneri edilizi si è assunto l’importo di quelli già sostenuti come accertato presso gli uffici comunali.

Totale previsto %S.A.L. S.A.L. al giugno 2013

[€] [€]

SPESE TECNICHE € 97.766,60 0,80 € 78.213,28

ONERI EDILIZI

SOSTENUTI € 36.674,12 1,00 € 36.674,12

Il costo di costruzione unitario considerato è di 1.000 €/mq per i locali residenziali; i terrazzi vengono considerati al 25%; gli spazi di manovra e la corte comune al 10%; i garage al 50%.

Consistenza Coeff.

Riduttivo

Sup.

raggua gliata

Unitario Totale

previsto %S.A.L. S.A.L. al giugno 2013

(18)

mq [-] [mq] [€/mq] [€] [€]

SUL RESIDENZIALE

(TOT) 416,16 1,00 416,16 1000 416.160,00 0,5 208.080,00

TERRAZZA (TOT) 57,60 0,25 14,4 1000 14.400,00 0,5 7.200,00

SPAZIO MANOVRA (TOT) 52,50 0,10 5,25 1000 5.250,00 0,5 2.625,00

GARAGE (TOT) 199,52 0,50 99,76 1000 99.760,00 0,5 49.880,00

CORTE COMUNE (TOT) 449,04 0,10 44,904 1000 44.904,00 0,5 22.452,00

Totale 580,47 € 580.474,00 totale € 290.237,00

LOTTO come da progetto* 700 mq

[€] [€]

TERRENO € 44.099,20 1,00 € 44.099,20

Le spese tecniche sono state considerate come 10% del costo di costruzione; si considera ancora da sostenere il 20% del totale delle spese, per direzione lavori, varianti edilizie e catastali.

Per gli oneri edilizi si è assunto l’importo di quelli già sostenuti come accertato presso gli uffici comunali.

Totale previsto %S.A.L. S.A.L. al giugno 2013

[€] [€]

SPESE TECNICHE € 58.047,40 0,80 € 46.437,92

ONERI EDILIZI

SOSTENUTI € 15.674,04 1,00 € 15.674,04

[€] [€]

TERRENO € 99.0216,08 1,00 € 990.216,08

Ai valori sopra descritti si applica un fattore riduttivo pari a 0.45, per i due lotti edificati e 0.40 per i lotti non ancora edificati, che tenga conto dei fattori negativi sopra descritti.

Si ottengono i seguenti valori:

(19)

LOTTO C1

Terreno € 70.747,72

Spese tecniche € 78.213,28

Oneri edilizi sostenuti € 36.674,12

Totale € 772.234,72

STIMA € 347.505,62

LOTTO C2

Terreno € 44.099,20

Spese tecniche € 46.437,92

Oneri edilizi sostenuti € 15674,04

Totale € 396.448,16

STIMA € 178.401,67

LOTTO C3

Terreno Edificabile (Lotti 3-4-5-7-8-10-11-12-13) € 990.216,08

STIMA € 396.086,43

Determinazione del valore dell’immobile

Riassumendo abbiamo si sono ottenuti i seguenti valori (arrotondati):

Stima a valore commerciale

attualizzato per S.A.L. € 352.000,00 Stima a costo di costruzione € 348.000,00

Media € 350.000,00

Differenza € 4.000,00

Scostamento 1,14%

(20)

Media € 176.000,00

Differenza € 4.000,00

Scostamento 2,27%

Media € 396.000,00

Differenza € 0

Scostamento 0,00%

CONCLUSIONI

Il valore di mercato dell’immobile è approssimabile ad:

nel caso in cui si proceda con la vendita in tre lotti distinti

LOTTO C1: € 350.000,00

Per consentire la fruizione del lotto si preventiva una spesa di € 30.500,00, per la realizzazione della strada dall’ingresso della lottizzazione fino all’ingresso del lotto.

LOTTO C2: € 176.000,00

Per consentire la fruizione del lotto si preventiva una spesa di € 16.100,00, per la realizzazione della strada dall’ingresso della lottizzazione fino all’ingresso del lotto.

(21)

LOTTO C3: € 396.000,00

nel caso in cui si proceda con la vendita in unico lotto

LOTTO C: € 921.000,00

La commerciabilità dell’immobile è scarsa e comunque destinata agli addetti del settore.

16) CONSIDERAZIONI SULLA VENDITA DEI BENI

Dato lo stato degli immobili, non ancora terminati ed in stato di conservazione non ottimale per la parte già realizzata, si ritiene opportuna una vendita ad acquirenti operanti nel settore edile, che siano disposti ad assumere rischi e costi per portare a termine i lavori.

Nel caso si proceda alla vendita in tre lotti è necessario che vengano realizzate tutte le opere primarie per consentire la fruizione dei due lotti (C1 e C2) con gli edifici in corso di realizzazione.

Tali oneri, in questo caso, sono caricati proporzionalmente ai due lotti C1 e C2, come mostrato nel paragrafo 15)Valutazione dei beni.

Jesi, 30/09/2013

Il Perito

Ing. Stefano SANTARELLI