Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro
Autore: Redazione | 05/04/2020
Comprare casa coi risparmi: come evitare un accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.
L’acquisto di una casa è un passaggio delicato per chiunque: non solo per via dell’investimento che comporta e del debito con la banca che influenzerà i
successivi anni della vita del proprietario, ma anche per via delle implicazioni fiscali che esso comporta.
Se, infatti, è inverosimile che l’Agenzia delle Entrate si scomodi per verificare la congruenza – rispetto al reddito del contribuente – di spese di poco conto come un viaggio estivo, l’acquisto di un televisore o di un aspirapolvere, è invece molto più probabile – anzi è quasi automatico – che la proprietà di un nuovo immobile generi un controllo “a tavolino”.
A che serve questo controllo? A verificare che il denaro utilizzato per l’acquisto provenga da redditi dichiarati o comunque non imponibili: insomma, che non vi sia stata alcuna evasione fiscale.
Ebbene, le cose vanno nel seguente modo: quando l’Agenzia delle Entrate sospetta che il costo dell’immobile sia troppo alto rispetto alle capacità economiche del compratore, gli manda un avviso e gli chiede di giustificare con quali soldi è riuscito a permettersi questa spesa. La prova è insomma a carico del contribuente.
Di qui il quesito che è necessario porsi tutte le volte che vengono in relazione tra loro l’acquisto della casa e il fisco: come dimostrare la fonte del denaro?
La giurisprudenza, e in particolare la Cassazione, ha fornito una serie di indicazioni.
Ecco alcune linee guida da seguire in questi casi.
Acquisto casa con i soldi del proprio lavoro
Chi compra casa con il frutto del proprio lavoro non avrà difficoltà a dimostrare la provenienza del denaro, trattandosi di redditi percepiti lecitamente, denunciati annualmente all’ufficio delle imposte e, il più delle volte, tracciabili (si pensi alla busta paga del dipendente).
I problemi sorgono, ovviamente, quando parte del denaro accumulato per la compravendita non è stato dichiarato: del resto, l’intento dell’Agenzia delle Entrate è proprio quello di colpire il nero attraverso acquisti superiori al tenore di vita.
Anche la stipula di un mutuo non è sempre la soluzione migliore: difatti, l’entità
della rata può essere pesata dal fisco per verificare se la stessa sia compatibile con il reddito mensile del contribuente. Per cui, se dovesse risultare sproporzionata scatterebbe un accertamento (si pensi a un dipendente con uno stipendio di 1.200 euro con una rata di finanziamento di 1.000 euro).
Acquisto casa con i risparmi
I risparmi accumulati negli anni e uno stile di vita modesto tenuto nel tempo possono certo arrivare a convincere gli uffici dell’amministrazione finanziaria della regolarità delle operazioni, ma sarà bene dimostrare, con gli estratti conto, tutti gli stipendi ricevuti e i redditi dichiarati, in modo che appaia verosimile tale capacità di risparmio.
In una recente sentenza [1], la Cassazione ha avuto modo di valutare il caso di una donna che, titolare di un piccolo reddito da lavoro dipendente, sul più bello aveva comprato una casa di 430mila euro. La contribuente aveva giustificato l’acquisto richiamando un tenore di vita modesto e forte capacità di risparmio negli anni, ma i giudici hanno ritenuto la difesa insufficiente. Innanzitutto, la donna aveva messo sul tavolo solo gli estratti dei conti correnti di un brevissimo periodo di tempo. Inoltre, è stato osservato che «le notizie fornite dalla contribuente in ordine alla propria capacità reddituale evidenziavano redditi troppo bassi, sia pure a fronte dell’allegato tenore di vita modesto, per consolidare risparmi tali da consentire l’esborso del corrispettivo dell’immobile acquistato nel 2009, pari a 430mila euro».
Nel caso di una persona disoccupata le cose si mettono male poiché questi dovrebbe, invece, dimostrare la provenienza del denaro da terzi, il che può avvenire solo con assegni non trasferibili o bonifici bancari. Oppure dovrebbe provare che il denaro proviene da disinvestimenti ossia dalla vendita di beni di cui in precedenza era proprietario (ad esempio un vecchio terreno); ma anche in questo caso il contribuente deve essere in grado di fornire una prova documentale della provenienza del denaro, il che avviene solo tramite bonifici o assegni.
Acquisto casa frutto di donazione
Quando il denaro per l’acquisto di una casa viene regalato da un terzo – di solito un
parente o un genitore – si deve fare molta attenzione poiché, anche qui, lo spostamento dei soldi può avvenire solo con modalità tracciabili. Il donante può limitarsi a bonificare il denaro sul conto del donatario, affinché questi paghi il venditore indicando come causale lo scopo del regalo (ad esempio «acquisto prima casa»), oppure può pagare direttamente il venditore. In entrambi i casi, si parla di una donazione indiretta, per la quale non c’è bisogno né di andare dal notaio, né di pagare le imposte sulla donazione.
Acquisto casa tramite eredità
Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, sarà opportuno conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota ricevuta.
Note
[1] Cass. ord. n. 7654/20 del 2.04.2020.
Sentenza
Corte di Cassazione, sez. V Civile, ordinanza 26 giugno 2019 – 2 aprile 2020, n. 7654 Presidente Napolitano – Relatore Giudicepietro Rilevato che: 1. An.
Ro. ricorre con tre motivi contro l'Agenzia delle Entrate per la cassazione della sentenza n.2863/38/14 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, emessa
in data 9/4/2014, depositata in data 8/5/2014 e non notificata, che ha accolto l'appello dell'Ufficio, in controversia avente ad oggetto l'impugnativa dell'avviso di accertamento sintetico del reddito ai fini Irpef per l'anno di imposta 2007; 2. con la
sentenza impugnata, la C.T.R. riteneva legittimo l'accertamento
dell'Amministrazione, che aveva rideterminato il reddito della contribuente sulla base dell'acquisto, da parte di quest'ultima, di alcuni immobili nell'anno 2009; il
giudice di appello evidenziava come, a fronte dell'accertamento
dell'amministrazione sulla base degli indici presuntivi di reddito, la contribuente non aveva sufficientemente documentato le giustificazioni addotte relativamente alla sua capacità reddituale e di risparmio negli anni, in quanto aveva prodotto gli
estratti dei conti correnti di un brevissimo periodo di tempo; inoltre, la C.T.R.
riteneva che le notizie fornite dalla contribuente in ordine alla propria capacità reddituale evidenziavano redditi troppo bassi, sia pure a fronte dell'allegato tenore
di vita modesto, per consolidare risparmi tali da consentire l'esborso del corrispettivo dell'immobile acquistato nel 2009, pari ad Euro 430.000,00; 3. il ricorso è stato fissato per la camera di consiglio del 26 giugno 2019, ai sensi degli
artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ., il primo come modificato ed il secondo introdotto dal D.L. 31.08.2016, n.168, conv. in legge 25 ottobre 2016, n.197; 4. la ricorrente ha depositato memoria; Considerato che: 1.1. con il primo motivo, la ricorrente denunzia l'omessa o insufficiente motivazione su di un punto
decisivo della controversia, in relazione all'art.360, comma 1, n.5, c.p.c.; secondo la ricorrente, la sentenza impugnata sarebbe priva di una motivazione effettiva e completa, laddove afferma che la contribuente non avrebbe provato la propria
capacità reddituale negli anni, avendo prodotto solo i movimenti di un conto corrente bancario relativi ad un brevissimo arco temporale; deduce, invero, la contribuente di aver prodotto ampia documentazione, da cui sarebbero risultati tutti i redditi percepiti negli anni e l'elevata capacità di risparmio; 1.2. il motivo è inammissibile; 1.3. l'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. riformulato dall'art. 54 del D.L.
n. 83 del 2012, conv. in L. n. 134 del 2012, introduce nell'ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o
dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un
esito diverso della controversia); come chiarito dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. S.U. 22.9.2014 nr.19881 ; Cass. S.U. 7.4.2014 nr. 8053) la
riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall'art. 54 del D.L. 83/ 2012 deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati
dall'art. 12 delle preleggi, come riduzione al "minimo costituzionale" del sindacato di legittimità sulla motivazione; è pertanto denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente
rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel
"contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice
difetto di "sufficienza" della motivazione; pertanto, avuto riguardo anche alla memoria depositata, con cui la ricorrente lamenta l'omesso esame della copiosa documentazione prodotta, senza ulteriori specificazioni, deve rilevarsi che, invece,
la sentenza impugnata risponde al cd. minimo costituzionale sotto il profilo motivazionale, consentendo il controllo sulla ratio decidendi; invero, la C.T.R. ha
esaminato la documentazione prodotta dalla contribuente (il trattamento economico di quiescenza della Regione Lazio 1977/1998, la ricostruzione della carriera ARSIAL 1998/2008, la relativa ricostruzione del trattamento economico
annuo, gli estratti conto bancari e la tabella riepilogativa della capacità di risparmio della contribuente), ritenendo che la stessa non fosse idonea a dimostrare che le somme utilizzate per gli investimenti immobiliari provenissero
dai risparmi degli anni precedenti; il giudice di appello ha rilevato che gli estratti dei conti correnti si riferivano ad un brevissimo periodo di tempo e che le notizie fornite dalla contribuente in ordine alla propria capacità reddituale evidenziavano
redditi troppo bassi, sia pure a fronte dell'allegato tenore di vita modesto, per consolidare risparmi tali da consentire l'esborso del corrispettivo dell'immobile acquistato nel 2009, pari ad Euro 430.000,00; a fronte dello specifico rilievo del giudice di appello, le contestazioni della ricorrente appaiono generiche e volte a contestare, non un'omissione motivazionale in ordine ad un fatto decisivo discusso dalle parti, bensì, inammissibilmente, la stessa valutazione di merito effettuata dal
giudice; 2.1. con il secondo motivo, la ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 D.P.R. n.600/73 e 2697 ce, in relazione all'art.360, comma 1, n.3, c.p.c; la ricorrente deduce che la sentenza impugnata avrebbe fatto
un'applicazione automatica del metodo di accertamento sintetico, senza tener conto della situazione concreta relativa all'accumulo di risorse economiche negli
anni precedenti a quello oggetto di contestazione, anche grazie all'apporto reddituale del marito; 2.2. il motivo è infondato e va rigettato; 2.3. ai sensi dell'art.38, comma 6, D.P.R. n.600/73 vigente ratione temporis "il contribuente ha
facoltà di dimostrare, anche prima della notificazione dell'accertamento, che il maggior reddito determinato o determinabile sinteticamente è costituito in tutto o
in parte da redditi esenti o da redditi soggetti a ritenuta alla fonte a titolo d'imposta. L'entità di tali redditi e la durata del loro possesso devono risultare da
idonea documentazione"; la previsione ha l'indubbia finalità di ancorare a fatti oggettivi (di tipo quantitativo e temporale) la disponibilità di detti redditi, per consentire la riferibilità della maggiore capacità contributiva accertata con metodo sintetico in capo al contribuente proprio a tali ulteriori redditi,; nel caso di specie la
contribuente ha sostenuto che i redditi percepiti nel tempo e la sua capacità di risparmio, grazie anche all'apporto reddituale del marito, fossero idonei a giustificare gli acquisti effettuati nel 2009; la C.T.R. , invece, ha ritenuto, con accertamento di merito che non è stato adeguatamente impugnato in cassazione,
che la contribuente non avesse dimostrato che le somme necessarie all'acquisto ed alla gestione degli immobili provenissero, come dalla stessa sostenuto, dal
risparmio sui redditi percepiti negli anni precedenti a quello oggetto di
accertamento; la sentenza impugnata, quindi, non si è discostata dai principi sopra menzionati e non è incorsa in alcuna violazione di legge; 3.1. con il terzo motivo, la ricorrente denunzia la violazione dell'art. 38, comma 4, D.P.R. n.600/73, 54 D.P.R.
n.633/72 e 2697 ce, in relazione all'art.360, comma 1, n.3, c.p.c.; secondo la ricorrente un solo indizio (gli acquisti immobiliari del 2009) sarebbe insufficiente a
fondare la presunzione di un maggior reddito sinteticamente accertato; 3.2. il motivo è, ancor prima che infondato, inammissibile, integrando l'accertamento sintetico su spese per incrementi patrimoniali una presunzione legale relativa (tra
le altre Cass. sez. 6-5, ord. 16 maggio 2017, n. 12207) e non una presunzione
semplice; di conseguenza, a fronte dell'accertamento compiuto dall'Ufficio, sarebbe stato onere della contribuente fornire la prova che il maggior reddito
accertato non derivava da operazioni imponibili; la Corte, quindi, dichiara inammissibile il ricorso; nulla deve disporsi in ordine alle spese, poiché l'Agenzia delle entrate non ha svolto attività difensiva; P.Q.M. la Corte dichiara inammissibile
il ricorso; sussistono i requisiti per porre a carico della ricorrente il pagamento del doppio contributo, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002,
inserito dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012.
