Parte seconda
Capitolo 4
Considerando l’oggetto di analisi del presente elaborato, ovvero la pianificazione ed il controllo in un’azienda immobiliare, ritengo che sia opportuno mettere in evidenza quello che è stato l’andamento del mercato immobiliare negli ultimi anni, analizzando soprattutto lo sviluppo di quest’ultimo in Toscana, regione nella quale opera, con riferimento all’area della Versilia, l’azienda da me analizzata, ovvero la Finedil S.p.A
In particolare, vorrei soffermare la mia attenzione sull’analisi del mercato immobiliare considerando alcuni elementi che ritengo particolarmente interessanti e funzionali per questo elaborato, ovvero:
il mercato immobiliare nelle sue diverse configurazioni (residenziale e della residenza turistica);
il mercato immobiliare nella provincia di Lucca, cioè quella che interessa l’operatività dell’azienda;
la domanda immobiliare in Toscana;
Questi aspetti saranno analizzati grazie alle ricerche effettuate da Scenari Immobiliari ed ANCE Toscana, due importanti istituti impegnati nell’analisi e nello studio del settore delle costruzioni e di quello immobiliare, e sintetizzate nel “Quinto rapporto sul mercato immobiliare della Toscana”.
4.1 Il mercato immobiliare residenziale toscano 2001-20061
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI
I cinque anni trascorsi dal primo Rapporto sul mercato immobiliare della Toscana sono sintetizzati nel grafico descrittivo dell’andamento del fatturato residenziale, principale mercato della regione Toscana.
La crescita del volume d’affari generato dalle compravendite di abitazioni è stata continua nel quinquennio e tendenzialmente lineare con una accelerazione fra l’inizio del 2003 e la metà del 2004.
Il fatturato generato dalle transazioni residenziali, considerando tutta la provincia, superò nel 2001 i 6,5 miliardi di euro, con un incremento, rispetto all’anno precedente, del 9 per cento. Oggi la regione, come verrà meglio descritto ai capitoli successivi di questo Rapporto, scambia abitazioni per 8,8 miliardi di euro. Considerando una tendenza lineare nel medio periodo, 2001-2006, i volumi di fatturato dei capoluoghi sono aumentati mediamente del 6,3 per cento e del 6 per cento nelle restanti parti di territorio regionale.
Localmente l’industria delle costruzioni, nel periodo indicato, in modo particolare nel triennio 2001-2003, si è distinta per dinamicità e per il peso
assunto dagli interventi di recupero del patrimonio residenziale, rilevante rispetto al contesto nazionale.
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI
La crescita del volume d’affari immobiliare ha interessato tutte le province. Alla base di questo boom ci sono varie motivazioni che, al di là di quelle che hanno caratterizzato tutto il mercato nazionale, riguardano in particolare la Toscana: 1. un aumento dell’offerta di nuovo prodotto anche nei capoluoghi e non solo nei piccoli centri;
2. il “rimbalzo” di un mercato immobiliare che era stato debole nei prezzi e nelle compravendite nei primi anni novanta.
È necessario sottolineare che l’aumento degli scambi è stato aiutato in una prima fase dalla crescita piuttosto contenuta delle quotazioni (in media il 4 per cento nel periodo tra il 1998 e il 2000). Escluse situazioni particolari (centri storici di Firenze, Siena e Lucca), i valori erano infatti saliti in parallelo con l’inflazione o poco più. Solo a partire del 2000 si è avuta (in linea con quanto accaduto nel resto d’Italia) un’impennata nei prezzi, che però, a partire dalla metà del 2005, si è ridimensionata.
4.2 Il mercato residenziale nel 20062.
Il mercato immobiliare toscano ha fatto registrare nel 2006 un andamento complessivamente positivo, anche se con un trend in rallentamento, poiché la fase espansiva è terminata da quasi un biennio.
Negli ultimi dodici mesi non si è rilevato alcun cambiamento improvviso degli andamenti, ma un consolidamento dei risultati ottenuti, con variazioni negative limitate rispetto ai risultati raggiunti dal comparto dalla fine dello scorso decennio ( + 16 per cento di compravendite dal 2000).
Per il quarto anno consecutivo tutti gli indicatori analizzati su base regionale sono contraddistinti da un segno positivo (settimo anno se si considera solo il fatturato) comunque, come già notato nel 2005, in alcune aree del territorio emergono segnali negativi, soprattutto nel numero di compravendite. I centri più grandi hanno realizzato performance più contenute rispetto alla provincia, tanto che gli scambi avvenuti nei dodici capoluoghi sono in lieve riduzione. In altre aree (in particolare la provincia di Grosseto e di Massa) dopo quasi 20 mesi di rallentamento del trend di crescita delle compravendite, il mercato residenziale locale ha evidenziato timidi segnali di ripresa. In tre capoluoghi, nonostante il segno di variazione sia ancora negativo (Siena, Livorno e Arezzo), si registra un’inversione del trend.
Negli ultimi cinque anni, il fatturato realizzato dalle compravendite di abitazioni nella regione è cresciuto del 31 per cento, passando dai 6,6 miliardi di euro del 2001 agli 8,8 del 2006. Nell’anno che va a concludersi il volume d’affari si amplierà poco meno del 3 per cento rispetto al 2005.
Fra dicembre 2005 e dicembre 2006, in Toscana risultano passati di mano poco di più di 5,7 milioni di metri quadrati di edilizia residenziale con un incremento su base annua di poco superiore all’1 per cento.
Nei comuni non capoluogo si è scambiato il 59 per cento del totale delle superfici compravendute, con un incremento di circa il 3,5 per cento rispetto all’anno
precedente. Il restante 41 per cento è stato oggetto di transazioni nei capoluoghi, con un decremento di poco superiore all’1,5 per cento.
L’importanza del mercato del territorio fiorentino rispetto al totale regionale è evidenziato dal peso delle compravendite. A Firenze e provincia vengono scambiati il 21 per cento del totale delle superfici residenziali della Toscana. Le restanti province (escludendo Livorno, Grosseto e Pisa che rappresentano mercati con volumi di scambio superiori ai 550mila metri quadrati annui) sono mercati che realizzano ciascuno fra il 5 e il 9 per cento delle compravendite regionali.
La crescita dei prezzi ha interessato tutto il territorio della Toscana. Se l’incremento medio ha superato il 6 per cento, le performance di alcuni capoluoghi, in particolare Pistoia, Lucca e le zone centrali di Pisa, sono state superiori. L’incremento minore di quotazioni è stato realizzato nei quartieri periferici di Prato e al centro di Livorno.
Il patrimonio edilizio residenziale della regione è discretamente cresciuto nel quinquennio 2001-2006 riuscendo a soddisfare parte della domanda di qualità. La fascia alta di questa, la domanda di edilizia di pregio, nonostante rappresenti un volume di attività immobiliare limitato, è ancora in aumento con compravendite in forte crescita.
Le previsioni per il breve–medio periodo, di Scenari Immobiliari, sono di un rallentamento del settore. L’aumento dei prezzi, atteso attorno al 4,3 per cento nel 2007, si accompagnerà ad una flessione delle compravendite (-1,2 per cento). Per la prima volta dall’inizio del secolo, ci sarà una diminuzione del fatturato dell’intero comparto residenziale intorno al 2 per cento.
4.3 Il mercato immobiliare della residenza turistica nel 20063.
Il segmento del turismo immobiliare toscano nonostante abbia realizzato performance meno fruttuose dello scorso biennio, rappresenta per la regione, per
le località dell’entroterra e per tutta la fascia a mare del suo territorio, un’importante componente di ricchezza immobiliare.
La domanda per questo comparto di mercato appare ancora consistente, in lieve crescita rispetto al 2005, anche grazie al rinnovato interesse dei potenziali acquirenti stranieri, inglesi e americani ma anche spagnoli.
L’offerta è stabile nei comuni marini e sempre più esigua in quei centri dell’entroterra che nel quinquennio che si sta concludendo sono stati associati allo stile “vecchia Toscana”, diventando oggetto di una domanda di casali e rustici, soprattutto fra Arezzo e Siena.
Esistono comunque al momento realtà sottoposte a minore pressione immobiliare, spesso con qualità localizzativa elevata, come l’entroterra grossetano, ma ad oggi non sfruttate come quelle senesi o aretine.
I comuni posizionati lungo il litorale sono stati caratterizzati da domanda stabile o in aumento nelle provincie di Livorno e Grosseto. La pressione della stessa si presenta invece in lieve diminuzione nei centri delle province di Lucca e Massa. L’aumento indifferenziato dei prezzi ha impedito che parte delle trattative si trasformassero in reali transazioni. Gli scambi sono in linea con il 2005, con pochi segni negativi rilevabili nei mercati della Versilia.
Il settore delle costruzioni ritiene questo comparto ancora fruttifero di buoni volumi d’affari e lo dimostra sostenendo con ristrutturazioni dell’esistente e nuove realizzazioni l’offerta che, nel 2006, è cresciuta lievemente, fatta eccezione per quelle zone (fra Cecina, San Vincenzo e Populonia) dove in realtà si sono registrate le maggiori percentuali di assorbimento.
Escludendo le punte di mercato (Forte dei Marmi, Viareggio e Porto Ercole), le quotazioni per una abitazione vista mare superano mediamente i 4.000 euro al metro quadrato e i maggiori incrementi (dei primi 9 mesi del 2006) sono stati realizzati in provincia di Livorno.
Il mercato delle locazioni è improntato alla stabilità, poche sono le realtà turistiche dove i canoni sono cresciuti con percentuali superiori al 3-4 per cento fatta eccezione per alcune zone del grossetano dove i fortissimi aumenti (punte
del 12 per cento) degli affitti producono comunque un impatto limitato sul fatturato complessivo della provincia essendo legati alla stagionalità.
Non diminuisce la domanda per i casolari, i rustici, le cascine particolarmente ricercati sia come residenza estiva, sia per la creazione di aziende agricole, che, anche se in misura minore, per realizzarvi un agriturismo.
I comuni a forte vocazione turistica dell’entroterra continuano ad essere protagonisti di mercati sia di vendita che di locazione. I volumi sono limitati ma l’interesse che questo tipo di immobili suscita, anche mediatico, con conseguente produzione di articoli e servizi, mantiene il settore dinamico.
La crescita vertiginosa dei prezzi e la scarsità di offerta conservano da oltre un biennio stabili gli scambi.
Le prospettive per il 2007 sono ancora positive, fondamentale per il futuro è l’attenzione per la qualità del prodotto edilizio e l’innovazione delle strutture aggiuntive, soprattutto nell’ottica di sviluppo dei mercati di Montecatini, Saturnia e delle numerose sorgenti termali delle quali la regione è ricca, interessate da una parte di domanda molto attenta alla peculiarità, completezza e modernità dei servizi.
Mercati immobiliari in Toscana: andamento e previsioni Residenziale
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI
Indice dei prezzi
(*) previsioni
Andamento dei prezzi medi di vendita
(Sono escluse le punte di mercato e le zone di particolare pregio)
4.4 Il mercato immobiliare a Lucca e nella relativa provincia4.
Lucca ha un’estensione di 185 chilometri quadrati con una popolazione residente di circa 86mila abitanti. Dopo il picco degli anni Settanta e Ottanta (oltre 90mila abitanti) la popolazione ha registrato un calo, arrivando a circa 82mila abitanti nel censimento del 2001. Il dato attuale dimostra quindi una lieve ripresa demografica.
La superficie comunale è relativamente ampia se paragonata agli altri capoluoghi toscani, essendo la quarta a livello regionale ma è medio-bassa la densità abitativa del territorio comunale, pari a 463 abitanti per chilometro quadrato. La provincia con una popolazione totale di circa 372mila abitanti distribuiti su una superficie di 1.772 chilometri quadrati, ha una densità piuttosto elevata, 210 abitanti per chilometro quadrato, contro una media regionale di 153 e una nazionale di 195. Il territorio esprime una discreta vocazione imprenditoriale. Alla formazione del Pil locale contribuiscono in maggiore misura le imprese commerciali, delle costruzioni e manifatturiere, che insieme rappresentano il 62 per cento delle imprese totali. Nel territorio provinciale operano circa 38mila imprese, circa l’11 per cento del totale toscano.
Lo stock edilizio della provincia è formato da quasi 126mila edifici che compongono il 7 per cento del totale regionale, di cui l’88 per cento a tipologia residenziale. Il numero di abitazioni supera le 189mila unità, delle quali oltre 41mila, vale a dire il 22 per cento, localizzate nel capoluogo.
L’utilizzo di abitazioni da parte dei residenti è in linea con la quota nazionale, il 76 per cento a livello provinciale contro il 79 relativo al territorio nazionale, e poco più basso del livello regionale (82 per cento).
Questo dato dimostra una buona propensione turistica della provincia di Lucca, che ospita il 9 per cento delle presenze in esercizi turistici della Toscana. Il territorio comprende importanti zone di attrazione turistica, rappresentate in
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particolare dal capoluogo e dalle zone della Versilia (tra Forte dei Marmi e Viareggio) e della Garfagnana.
La competitività del territorio per quanto riguarda la dotazione di infrastrutture appare più che buona per ciò che concerne la rete stradale che, fatto 100 il valore nazionale, raggiunge quota 186. Si è registrato invece un leggero calo per quanto riguarda l’indice di dotazione della rete ferroviaria (94, contro il 98 del 1991) e un calo più sensibile per quanto riguarda l’indice dei porti (un valore di 80, contro il 110 del 1991).
4.4.1 Il mercato immobiliare residenziale di Lucca 2001-20065.
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI
La crescita del volume d’affari generato dalle compravendite di abitazioni è stata continua nel quinquennio con un’impennata per il mercato del capoluogo fra il 2003 e il 2004.
Il fatturato generato dalle transazioni residenziali, considerando tutta la provincia, toccò nel 2001 i 540 milioni di euro, con un incremento, rispetto all’anno precedente, del 6,8 per cento. Oggi la realtà locale, come verrà meglio descritto al capitolo successivo, scambia abitazioni per 694 milioni di euro.
Considerando una tendenza lineare nel medio periodo, 2001-2006, i volumi di fatturato del capoluogo sono aumentati mediamente del 9 per cento e poco meno del 4 per cento nella restante parte di territorio provinciale.
Localmente l’industria delle costruzioni nel capoluogo, nel periodo indicato, si è specializzata, distinguendosi per il peso assunto dagli interventi di recupero del patrimonio residenziale, il valore storico e architettonico del patrimonio edilizio.
4.4.2 Il mercato immobiliare di Lucca e provincia nel 20066.
Smentendo le previsioni di una flessione del mercato immobiliare residenziale, Lucca e provincia chiudono il bilancio 2006 in termini complessivamente positivi.
Con poco più di 693 milioni di euro, la provincia di Lucca contribuirà a quasi l’8 per cento del fatturato totale prodotto dalla regione Toscana durante l’ultimo anno, facendo registrare un +4,4 per cento rispetto al 2005 e attestandosi ben al di sopra del fattore di crescita regionale che non supererà il 2,6 per cento. Tale risultato è frutto soprattutto dei quasi 418 milioni di euro fatturati dalla sola provincia lucchese (+ 5,3 per cento rispetto al 2005), a fronte di un più allineato + 3 per cento registrato nel capoluogo.
Al raggiungimento di questo risultato contribuisce l’aumento dei prezzi registrato anche per il 2006. Insieme a Pistoia, Lucca è l’unica città toscana nella quale le quotazioni al metro quadrato sono cresciute più del 7 per cento non solo nelle zone centrali ma anche in quelle intermedie e periferiche. E precisamente, con un più 7,7 per cento, le zone centrali di Lucca saranno quelle in cui, dopo Firenze, si registreranno le maggiori crescite dei valori per quel che concerne i centri storici. Anche in termini di volumi scambiati, Lucca si distingue dal resto del panorama regionale. Analogamente a quanto ottenuto nel 2005, anche quest’anno Lucca, insieme a Massa Carrara, è l’unico capoluogo che ha registrato incrementi delle
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metrature scambiate: +1,4 per cento rispetto l’anno passato e 187mila metri quadrati compravenduti.
Nel resto della provincia le compravendite superano di poco i 332mila metri quadrati, una crescita del 5,4 per cento rispetto al 2005, ma lontano dall’8 per cento avutosi lo scorso anno.
La domanda si conferma stabile rispetto al 2005 e comunque alta, con un’offerta adeguata per qualità ma tendenzialmente sovradimensionata rispetto all’effettiva capacità di assorbimento del mercato. Difficile tuttavia identificare un target specifico del potenziale acquirente: giovani coppie, famiglie che vogliono migliorare le proprie condizioni abitative, stranieri ed investitori, sono tutte fasce di mercato che si spartiscono equamente il mercato del 2006.
Bilocali e trilocali con una metratura compresa tra i 60 ed i 90 metri quadrati sono ancora le tipologie preferite dagli acquirenti, specialmente se con un prezzo compreso tra i 200 ed i 250mila euro. La richiesta privilegia come sempre la prima periferia e soprattutto i quartieri di Sant’Anna e San Concordio, ma si conferma alta anche verso la seconda periferia in cui si concentra la domanda di soluzioni indipendenti.
Il centro storico, seppur ambito, rimane meta degli stranieri o comunque di acquirenti non locali, a causa dei prezzi inaccessibili per il mercato lucchese. Qui i valori al metro quadrato sono compresi tra i 3.800 ed i 4.500 euro con punte anche più elevate.
Nei quartieri di San Concordio e Sant’Anna è possibile acquistare casa stando all’interno di una forchetta compresa tra i 2.800 ed i 3.600 euro al metro quadrato, mentre nella seconda periferia i prezzi scendono al di sotto di 2.000 euro per metro quadrato.
Il mercato delle locazioni si conferma vivace anche per il 2006. Dopo l’euforia degli anni scorsi i canoni di affitto sono cresciuti a ritmi meno consistenti con dinamiche di mercato pressoché invariate.
Sempre alta la domanda di affitto per la prima casa, sia nel centro storico che nella prima periferia, la preferenza verso i monolocali (500/550 euro mensili) e i
Buona anche la domanda per uso transitorio a fini turistici, con immobili usati per periodi settimanali e mensili.
Il 2006 registra anche la ripresa del mercato degli immobili ad uso commerciale e terziario, dopo un periodo abbastanza statico. Il centro storico e le vie a maggiore vocazione commerciale registrano un incremento degli scambi, ma una forte espansione del settore è atteso nella zona ad est della città, in prossimità del centro Carrefour.
In provincia il 2006 ha fatto registrare un andamento del mercato pressoché costante e comunque dinamico.
Lungo la fascia costiera ed in particolare a Viareggio, si concentra la domanda della seconda casa (circa l’80 per cento del comparto residenziale), con un’inversione di tendenza per quel che concerne la tipologia richiesta. Anche l’ultimo anno, infatti, conferma l’aumento delle domande di mono e bilocali con prezzi compresi tra i 250 ed i 300mila euro, difficilmente reperibili anche a causa del regolamento edilizio che impone una superficie minima di 65 metri quadrati netti per le nuove costruzioni, ma sicuramente più appetibili per le disponibilità economiche dei potenziali acquirenti.
Con prezzi delle case che in centro arrivano a sfiorare i 10mila euro per metro quadrato, la domanda di prima casa è obbligata a spostarsi verso le zone periferiche ed in particolare nei quartieri di Terminetto e Migliarina e intorno ai centri di Massarosa e Piano di Conca: qui è possibile acquistare all’interno di un range compreso tra i 3.000 ed i 4.400 euro al metro quadrato.
Forte dei Marmi mantiene anche per il 2006 un andamento dinamico rivolto ad un target elevato, interessato all’acquisto di una seconda casa.
Ville singole e comunque soluzioni indipendenti sono tradizionalmente le tipologie più richieste con gli acquirenti che saranno per il 50 per cento italiani, lombardi su tutti, e per la restante parte stranieri, con un forte incremento della presenza russa.
Le previsioni per il 2007 sono di un mercato stabile, con dinamiche dipendenti dall’andamento dei prezzi, ormai su valori di massimi storici.
Fatturato 2006 mercato immobiliare residenziale (milioni di euro)
Andamento del mercato immobiliare residenziale : volumi
Andamenti del mercato immobiliare residenziale: prezzi medi di vendita
Capoluogo
Resto provincia
Prezzi al metro quadrato per appartamenti di circa 100 metri quadrati (euro al mq)
Sono escluse le punte di mercato per immobili di particolare pregio
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI
4.5 La domanda immobiliare in Toscana7
Per riuscire a costruire un profilo dettagliato della domanda complessiva, sia in termini numerici che di possibile scelte, è stata realizzata la consueta indagine campionaria.
Il modello di calcolo impiegato sfrutta un procedimento di stima che consente di costruire il profilo di sei categorie di potenziali acquirenti, ritenute rappresentative della quasi totalità delle famiglie che comprano casa.
I sei gruppi sono formati da:
1. famiglie di nuova formazione (matrimoni religiosi e civili)
2. nuclei monofamiliari, famiglie con un solo componente (i cosiddetti single, usciti dalla famiglia originaria, o comunque persone che vivono sole per conseguenza di separazione, divorzio o vedovanza)
3. famiglie che passano dallo stato di inquilini a quello di neoproprietari (perché in attesa di sfratto esecutivo o perché ritengono non più conveniente restare in affitto)
4. domanda di mobilità, composta dalle famiglie che, per motivi di lavoro o altro, si spostano da una zona all’altra della regione, della stessa provincia, oppure provengono da fuori Toscana
5. domanda di “miglioramento”, composta da quelle famiglie, già proprietarie, che cercano una casa diversa da quella attuale, non spinte contemporaneamente da altre ragioni a modificare la loro condizione abitativa 6. domanda di investimento, composta da famiglie che decidono di acquistare un’abitazione per metterla a reddito o come bene rifugio.
Per la stima del primo e quarto gruppo (ed in misura minore del secondo e del terzo), è possibile fare riferimento anche ai dati statistici pubblici disponibili. Per quanto riguarda la valutazione della domanda di miglioramento e della domanda di investimento, cioè il quinto e il sesto gruppo, è pressoché indispensabile conoscere direttamente cosa pensano i potenziali acquirenti.
Il sondaggio in questione ha coinvolto, tra il 2 settembre e il 30 settembre 2006, 390 famiglie nelle dieci province della Toscana, sia nelle città capoluogo che negli altri comuni, distinguendo questi ultimi secondo la numerosità della popolazione, inferiore e superiore ai 10mila abitanti.
Il contatto con i nuclei familiari è stato curato direttamente dal nostro Istituto, attraverso la realizzazione di un’indagine telefonica, basata su un campione di famiglie adeguatamente selezionata con capifamiglia di diverse età e tipologie,
appartenenti a più fasce economiche, per il 55 per cento già proprietarie di un’abitazione.
L’indagine, oltre a fornire elementi necessari per costruire una tabella numerica che quantificasse le principali categorie di acquirenti, ha permesso di generare una serie di dati che consentissero di descrivere l’idea di casa che attualmente ha la famiglia acquirente in Toscana: la zona preferita, la tipologia edilizia maggiormente gradita, la dimensione desiderata e le motivazioni ritenute prioritarie, o, quantomeno, più importanti di altre per procedere all’acquisto. Una sintesi dei risultati dell’indagine è riportata nelle tavole in coda al capitolo. Sommando le sei categorie di domanda individuate, si perviene ad un totale di 78.410 nuclei familiari attualmente alla ricerca di un’abitazione nella regione, con una crescita rispetto al precedente anno e mezzo dell’1,8 per cento.
Il primo dato interessante che si intende sottolineare è che, rispetto a dodici mesi fa, la domanda è in lieve aumento nonostante il trend di compravendita sia in contrazione.
Si assottiglia sempre di più il numero di coloro che acquistano provenendo dalla locazione. Oggi sono 1.710 unità e rappresentano circa il 2,2 per cento del totale della domanda complessiva. A fine 2005 erano 1.830, pari al 2,4 per cento del totale.
Continua a crescere, sebbene non ai ritmi degli anni precedenti, la domanda, che si genera per effetto della disgregazione delle famiglie, conseguente alle separazioni coniugali, così come quella legata ai processi di inserimento sociale della popolazione immigrata, in via di stabilizzazione e di lenta integrazione. In aumento anche la domanda legata alla popolazione temporaneamente presente nei grandi capoluoghi per ragioni di lavoro e soprattutto di studio.
La quota riferita al concetto di “mobilità” resta la fetta dominante della domanda, anche se il suo peso percentuale risulta leggermente in calo rispetto allo scorso anno pur restando la stessa a livello di unità. Come lo scorso anno, sono poco più di 24mila le famiglie, ovvero il 30,7 per cento del totale, alla ricerca di una casa perché provenienti da fuori regione o da altre province toscane. In aumento sono
favoriti da ottimi collegamenti pubblici e privati che avvicinano i tre capoluoghi. Cresce sensibilmente la domanda residenziale che ha come motivazione principale il desiderio di migliorare nel suo complesso la propria condizione abitativa e residenziale, scegliendo un taglio dimensionale superiore o ricercando una maggior qualità dell’immobile e della zona in cui questo è collocato. Seppur in crescita di solo uno 0,1 per cento rispetto allo scorso anno, la tendenza generale, rilevata nella maggior parte dei casi, è quella di ricercare alloggi possibilmente nuovi o ristrutturati, situati in contesti gradevoli, lontani da luoghi congestionati, di facile accessibilità, indipendenti e a prezzi accessibili. Per questo la maggior parte degli acquirenti tende a ricercare la propria abitazione lontano dai centri storici, preferendo la prima periferia o la provincia. In cinque capoluoghi su dieci (Lucca, Massa, Pisa, Pistoia e Siena) si è di riflesso registrato nel 2006 un numero maggiore di compravendite nella provincia rispetto al capoluogo, in altre quattro (Arezzo, Firenze, Grosseto e Livorno) il mercato del capoluogo e della provincia si equivalgono e solo a Prato il mercato del capoluogo supera nettamente quello della provincia (l’86 per cento del fatturato province da compravendite relative al capoluogo).
Anche la percentuale di acquirenti che hanno costituito un nuovo nucleo familiare rimane pressoché invariata e riguarda il 19,6 per cento della richiesta totale. Continua a crescere invece la fascia di mercato dei single (single di ritorno per separazione o divorzio) la cui domanda rappresenta il 12,6 per cento di quella totale. In valore assoluto queste due ultime fasce di domanda tendono numericamente ad avvicinarsi.
Alla domanda fin qui descritta se ne aggiunge un’ulteriore, quella degli investitori (intesi come piccoli risparmiatori) alla ricerca di immobili da mettere a reddito. Si tratta di una quota che rappresenta oggi il 4,3 per cento del totale regionale e che è leggermente in calo rispetto al 2005 (4,4 per cento) ed è motivata, oltre che da una leggera ripresa delle borse, anche dal calo registrato nel mercato degli affitti (ad eccezione di Lucca e Grosseto si è verificata una netta diminuzione delle trattative legate al mercato da locazione) e dalle ridotte
possibilità economiche generali. Rimane comunque stabile la domanda di alloggi per vacanza nelle zone a ridosso delle colline nelle province di Arezzo, Firenze e Siena, da parte soprattutto di stranieri, e nelle zone costiere soprattutto di Grosseto da parte di turisti italiani (lombardi soprattutto).
La suddivisione in tre gruppi delle famiglie intervistate, secondo il luogo dove desidererebbe abitare, ha permesso di evidenziare comportamenti comuni, ma anche diversità, tra coloro che cercano una casa in una grande città e chi invece rimane, o si trasferisce, in un centro di minori dimensioni.
Nei capoluoghi continua la tendenza, già registrata negli anni precedenti, a focalizzare l’interesse sulle zone semicentrali, caratterizzate da un miglior rapporto qualità–prezzo. Nei comuni non capoluogo ma sopra i 10mila abitanti, in controtendenza rispetto agli ultimi due anni, è in aumento il desiderio di vivere nel centro del tessuto urbano per ricercare, almeno in parte i servizi del capoluogo ma con il vantaggio di una migliore qualità di vita. Invece nei piccoli centri, sotto i 10mila abitanti, quasi il 50 per cento delle famiglie predilige zone isolate e di pregio.
Nei capoluoghi di provincia, la maggior parte dei cittadini toscani predilige acquistare immobili ristrutturati, ma anche abitazioni di nuova costruzione, con dimensioni medie tra gli 80 e i 100 metri quadrati. Nei comuni non capoluogo, i potenziali acquirenti preferiscono spazi più grandi, superiori ai 100 metri quadrati, sia di nuova costruzione che da ristrutturare.
La tavola 4 sintetizza le risposte delle famiglie alla richiesta di segnalare, tra una serie di possibili condizioni, quelle ritenute indispensabili (o relativamente più importanti) nella loro decisione d’acquisto. Restano sempre determinanti nella scelta di un immobile la presenza di un box o posto auto (ricercato praticamente dalla totalità degli acquirenti), così come forte è l’attenzione per il prodotto edilizio di qualità, segnalato dall’86 per cento dei potenziali acquirenti rispetto all’84 per cento dello scorso anno. In netto calo, invece, la richiesta di cucina abitabile e stanze accessorie perché rappresentano per la maggior parte degli acquirenti costi in più difficili da sostenere.
Aumenta sensibilmente rispetto allo scorso anno la domanda di immobili indipendenti o semindipendenti e dotati di uno giardino ad uso esclusivo.
Stabile, rispetto allo scorso anno, l’attenzione per i costi di gestione, che si manifesta, ad esempio, nella richiesta di poter disporre, all’interno della propria abitazione, di sistemi autonomi di regolazione del calore. Si tratta, in effetti, di un modo per ridurre i consumi e combattere l’inquinamento atmosferico.
Tra la diversa modalità di pagamento della casa emerge la conferma del trend già in atto lo scorso anno: la disponibilità immediata di denaro (risorse proprie, più eventuali prestiti di genitori e/o parenti) è in costante diminuzione e oggi copre poco più del 16 per cento del costo dell’immobile, registrando una diminuzione di circa 5 punti percentuali rispetto al 2005.
L’aumento medio del valore dell’abitazione invoglia i nuovi acquirenti ad utilizzare il credito per una parte maggiore della spesa totale. La quasi totalità degli acquirenti accede ad un mutuo, che oggi ha raggiunto forme personalizzate per ogni tipo di investitore (ad esempio, vengono concessi, più facilmente di un tempo, mutui che coprono la quasi totalità del costo dell’immobile).
In media viene finanziato circa il 57 per cento del valore complessivo della casa, con un aumento sensibile rispetto agli ultimi anni. I due terzi dei nuovi proprietari punta verso mutui a tassi variabili, ed è sempre più evidente la propensione a indebitarsi per lunghi periodi (20-25 ma anche 30 anni).
Crescono di un 3 per cento rispetto allo scorso anno, le famiglie consolidate che decidono di acquistare una nuova abitazione sfruttando la permuta del loro vecchio immobile.
Distribuzione percentuale della domanda in Toscana secondo la tipologia dell'acquirente (Tavola 1)
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI
Stima della domanda (uso diretto) di abitazioni per provincia (Tavola 2)
Indagine sulla domanda residenziale (Tavola 3) Luogo dove si vorrebbe abitare
Indagine sulla domanda residenziale (Tavola 4)
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI
Grazie all’analisi svolta da Scenari Immobiliari ed ANCE Toscana in merito all’andamento del mercato immobiliare della Toscana, è stato possibile trovare utili informazioni e dati che ci aiutano a comprendere come una realtà aziendale operante nel settore, come Finedil, della quale tra breve tratteremo, basi la propria operatività e, soprattutto, pianifichi le proprie strategie operative considerando e valutando attentamente non solo l’andamento del mercato di riferimento, ma facendo particolare attenzione alle variazioni inerenti la domanda immobiliare dei clienti e delle loro aspettative.
Come avremo modo di vedere nei paragrafi successivi, quando tratteremo delle politiche aziendali e strategiche di Finedil, garantire ed offrire ai clienti un prodotto con standard qualitativi elevati e caratteristiche che soddisfino pienamente le loro aspettative, riveste oggi una importanza fondamentale per il successo dell’ azienda.
In particolare, dall’analisi della domanda immobiliare in Toscana, analizzata nel quinto rapporto sul mercato immobiliare della Toscana, è possibile ottenere informazioni che ci spiegano il motivo che ha portato Finedil a realizzare complessi residenziali, destinati sia ad un pubblico locale che turistico (interessato all’acquisto della “seconda casa” come residenza turistica), contraddistinti da un livello di finitura tale da porsi in una nicchia specifica atta a soddisfare le particolari esigenze dei clienti.
È stato introdotto tale rapporto, poiché anche Finedil, nel pianificare le proprie strategie e nell’intraprendere le proprie iniziative immobiliari, tiene conto dei dati, delle informazioni e delle considerazioni inerenti il mercato immobiliare che, disponibili periodicamente, permettono al management di monitorare costantemente l’andamento e l’evoluzione dei dati a livello internazionale, nazionale, regionale, provinciale e locale, affinché sia possibile porre in essere le decisioni più appropriate in merito all’attività posta in essere.
A tal riguardo è stato possibile constatare che, nel semestre trascorso all’interno dell’azienda, le condizioni del mercato si sono modificate ed, in virtù di tali cambiamenti, l’azienda si è mossa di conseguenza. È possibile ulteriormente affermare che questo continuo monitoraggio è estremamente utile, poiché le scelte strategiche che Finedil ha perseguito, basandosi su tali osservazioni, fin dalle proprie origini, ovvero operare in una nicchia di mercato (come nicchia si intende quella porzione di mercato relativa agli immobili di prestigio, all’interno della quale, l’azienda ha creato un ulteriore segmentazione identificando, in base alla location e alla qualità dei materiali impiegati, interventi di livello medio-alto, alto ed altissimo) con un prodotto in costante crescita qualitativa, sono state premiate con buoni risultati a livello di immagine, di brand ed economici.
Non solo. Finedil, per merito di una attenta valutazione delle variazioni intervenute sul mercato immobiliare e, come detto in precedenza, sulla domanda immobiliare delle famiglie, ha identificato delle precise linee guida che hanno condotto il management all’elaborazione di un piano strategico 2005-2008, che può essere riassunto nei seguenti punti:
1. particolare attenzione alle opportunità di sviluppo immobiliare a
prevalente destinazione residenziale che continueranno a
rappresentare, secondo i vertici aziendali, uno degli investimenti di riferimento per le famiglie italiane, con particolare riferimento agli immobili di qualità alta-superiore;
2. attenta ricerca di iniziative destinate alla seconda casa in località turistiche di particolare pregio e risonanza considerata la costante richiesta avanzata dal mercato e che rappresenta per la regione, per le località dell’entroterra e, soprattutto, per tutta la fascia costiera, come evidenziato nel report, una importante componente di ricchezza immobiliare;
3. ricerca di nuove opportunità di investimento in patrimoni immobiliari da destinare ad unità di piccolo e medio taglio, considerata la crescita della domanda da parte delle giovani coppie sempre più orientata verso tali tipologie;
4. attenta ricerca di nuove aree edificabili e nuovi patrimoni immobiliari ubicati nei centri urbani medio-piccoli, vista la sempre più accentuata fuga dalle grandi città, ormai caotiche.
Tutti questi aspetti appena citati, coincidono perfettamente con le tendenze evolutive mostrate dal mercato immobiliare negli ultimi anni ed evidenziate da Scenari immobiliari ed ANCE Toscana nel report preso in considerazione.
Il primo dato interessante che si intende sottolineare (e che si trova pienamente in linea con le direttive strategiche dell’azienda) riguarda il fatto che è cresciuta la domanda residenziale che ha come motivazione principale il desiderio di migliorare, nel suo complesso, la propria condizione abitativa e residenziale,
collocato, rappresentando il 30,6% del totale delle famiglie intervistate nell’indagine compiuta dai due enti (tavola 1 a pagina 108 e tavola 2 a pagina 109). La tendenza generale, rilevata nella maggior parte dei casi, è quella di ricercare alloggi possibilmente nuovi o ristrutturati, situati in contesti gradevoli, anche lontani dai luoghi congestionati, di facile accessibilità, indipendenti o semi-indipendenti, con pertinenze quali giardini, balconi, terrazze ed, in particolare, il posto auto o box. Per questo la maggior parte degli acquirenti tende a ricercare la propria abitazione lontano dai centri storici, preferendo la prima periferia, ponendosi in una zona intermedia che permetta comunque di usufruire dei servizi del centro città oppure potersi trasferire in zone vicino al mare.
Più in particolare, dall’analisi della tavola 4 (a pagina 110) è stato possibile osservare come le risposte delle famiglie, alla richiesta di segnalare, tra una serie di possibili condizioni, quelle ritenute maggiormente importanti nelle loro decisioni d’acquisto, non abbiano fatto che confermare le ipotesi e le previsioni del management di Finedil. Infatti, restano sempre determinanti nella scelta di un immobile la presenza di un box o posto auto (ricercato dalla totalità degli acquirenti, pari al 98,5% degli intervistati), così come forte è l’attenzione peri il prodotto edilizio di qualità, segnalato dall’86% dei potenziali acquirenti. Inoltre è altresì da segnalare anche l’importanza assegnata alla presenza di uno spazio esterno (terrazze e balconi), per il 53,8% dei possibili acquirenti, di un verde privato (ad uso esclusivo) per il 52,8% e la presenza di negozi nelle immediate vicinanze, importante per il 44,9% degli stessi.
E’ parimenti da segnalare che la stessa Finedil, in occasione dei quotidiani contatti con la clientela, rileva statisticamente i desiderati dei medesimi al fine di orientare le proprie scelte future ed adeguare le medesime ad eventuali mutamenti di indirizzo.
Riportiamo qui di seguito le tabelle dei rilievi effettuati durante il corso del 2007 relative alle priorità ricevute dal cliente:
MODALITA' DI CONTATTO 2007 % 2006 % Var.% 06/07 Agenzia immobiliare 116 10% 31 4% 73% Cellulare 215 19% 171 19% 20% Di persona in ufficio 194 17% 98 11% 49% E-mail 15 1% 28 3% -46% Fax 3 1 Telefono ufficio 586 52% 550 63% 6% TOTALE CONTATTI 1.129 100% 879 100% 23% UTENZA Commerciante 28 2% Conviventi 6 1% Coppia anziana 72 6% Famiglia standard 765 68% Famiglia nuova 30 3% Per figlio 13 1% Investimento 25 2% Lavoratore in trasferta 13 1% Non risponde 40 4% Per amico 4 Professionista 86 8% Single 23 2% Altro 24 2% TOTALE 1.129 100%
PREFERENZE SUI FATTORI DI ACQUISTO
Condizioni di pagamento 28 2% Non risponde 7 1% Posizione 1.000 89% Prezzo 470 42% Qualità vita 131 12% Servizi 45 4% Tempo libero 20 2% Trasferimento 26 2% Verde 45 4% Vicinanza mare 299 26% Altro 40 4% TOTALE CONTATTI 1.129 UBICAZIONE Centro 563 50% Colline 9 1% Fronte mare 208 18% Montagna 21 2% Non risponde 3 Periferia 3 Semiperiferia 9 1% Vicinanza servizi 312 28% Altro 1
FINITURA Alte 655 58% Balconi 88 8% Basse 1 Box 1 Cantina 3 Funzionalità 138 12% Giardino 38 3% Innovazioni 14 1% Medie 9 1% Non risponde 30 3% Posto auto 82 7% Status 8 1% Altro 62 5% TOTALE CONTATTI 1.129 100%
Analoghe schede vengono dalla Finedil rilevate anche con riferimento circa la provenienza dei clienti e dei contatti, così da indirizzare le future scelte in materia di comunicazione e pubblicità:
COMUNICAZIONE E MARKETING Altro 136 12% Ex clienti 76 7% Cartello 674 60% Internet 54 5% Quotidiani 189 16% TOTALE CONTATTI 1.129 100% CITTA' Altre minori 92 8% Bergamo 4 Brescia 2 Emilia Romagna 17 2% Empoli 17 2% Estero 12 1% Firenze 159 14%
Forte dei marmi 11 1%
Lido di camaiore 23 2% Liguria 4 Lombardia 157 14% Lucca 34 3% Mantova 4 Massa 6 1% Modena 2 Montecatini 4 Non risponde 101 9% Parma 2 Piemonte 12 1% Pietrasanta 4 Pisa 26 2% Pistoia 24 2% Pontedera 7 1% Prato 34 3%
Nonché misurare la capacità persuasiva dei propri addetti alle vendite, misurando periodicamente i contatti trasformatisi inizialmente in visite cantiere e successivamente in trattative o conclusi con la vendita:
ESITO 2007 % 2006 % Var.% 06/07 Affittato 1 1 Contatto telefonico 761 67% 687 78% 10% In trattativa 15 1% 7 1% 53% Venduto 36 3% 19 2% 47% Visita cantiere 316 28% 165 19% 47% TOTALE CONTATTI 1.129 100% 879 100% 23%
Infatti, attraverso i report che vengono analizzati con cadenza mensile, semestrale e annuale, l’azienda valuta i comportamenti ed i desiderati dei potenziali clienti e su questi elementi fonda le basi per valutare le capacità e la professionalità del proprio reparto commerciale definendo, di volta in volta, le linee guida.
Come possiamo evincere dalla tabella sopra riportata, che mette a confronto l’esito dei contatti 2007 con quelli del 2006, l’anno appena concluso è stato caratterizzato da un monte di 1.129 contatti, rispetto agli 879 del 2006, peri ad un incremento del 23%, parimenti le vendite pari a 36 unità rispetto alle 19 del 2006 hanno avuto un incremento pari al 47%, le visite in cantiere sono passate da 165 del 2006 a 316 nel 2007, con un incremento pari al 47%. Questi risultati positivi sono stati perseguiti anche grazie alla continua formazione del reparto commerciale, che periodicamente partecipa ad appositi corsi sulle tecniche di vendita, suggeriti dal management ed in linea con le politiche di crescita dell’azienda. Tutti questi aspetti rappresentano degli elementi strategicamente rilevanti.
Oltre che a far tesoro di questi dati fondamentali, l’azienda nello sviluppare le proprie iniziative immobiliari pone sempre la massima attenzione ad altri aspetti non meno trascurabili per il raggiungimento dei propri obiettivi che sono da ricercare nelle soluzioni che permettano di massimizzare le aspettative dei propri clienti. Validi esempi sono i posti auto di proprietà che per Finedil sono una prerogativa, i giardini di proprietà che sono sempre attribuiti alle unità abitative
realizzate al piano terra e l’attenzione particolare per gli immobili posti nelle immediate vicinanze del mare, del centro città e dai relativi servizi che questo può offrire.
Ricollegandoci all’analisi dei dati fornitici da Scenari Immobiliari ed ANCE Toscana, anche la percentuale di acquirenti che hanno costituito un nuovo nucleo familiare, riguarda una parte piuttosto consistente della domanda, rappresentando il 19,6% della richiesta totale (tavola 1 a pagina 108 e tavola 2 a pagina 109) e confermando che l’intenzione di ricercare nuove opportunità di investimento in patrimoni immobiliari da destinare ad unità di piccolo e medio taglio, considerata la crescita della domanda da parte delle giovani coppie, può essere considerata una scelta corretta da parte di Finedil.
Collegandoci, infine, allo studio ed alla analisi dell’iniziativa immobiliare che verrà presentata nei prossimi capitoli, è possibile constatare come anche il trend del mercato immobiliare costantemente in crescita nel periodo 2001-2006 abbia notevolmente contribuito al successo dell’iniziativa specifica realizzata nel medesimo periodo. La decisione di approvare lo sviluppo del progetto, infatti, derivò dalla convinzione del management che l’investimento fosse adeguatamente supportato dall’andamento estremamente positivo all’inizio di quel periodo (2001) e, prevedendo, che le aspettative di mercato potessero mantenersi anche nei 2-4 anni successivi, ovvero quelli in cui una iniziativa è in grado di generare ricavi dovuti alle vendite.
L’iniziativa immobiliare, infatti, scartata dal management in un precedente periodo (il 1992) poiché ritenuta non fattibile dal punto di vista economico, in quanto considerata non adeguatamente sostenuta sia dalle condizioni del mercato che dai prezzi di vendita previsionali calcolati, superiori alle medie di allora, ha invece pienamente soddisfatto le aspettative del management, sia dal punto di vista prettamente economico che commerciale, aspetto questo, strettamente connesso all’andamento del mercato immobiliare.
Dall’analisi dei dati esposti nei paragrafi precedenti, è stato possibile verificare come l’andamento del mercato immobiliare abbia evidenziato una crescita del
accelerazione tra l’inizio del 2003 e la metà del 2004. In particolare, la crescita del volume di affari immobiliari, passata dai 6,5 miliardi di Euro nel 2001 agli 8,8 miliardi di Euro nel 2006, ha interessato tutte le province della regione. Questi aspetti hanno, ovviamente con le dovute proporzioni, influenzato di conseguenza anche i volumi di vendita relativi all’iniziativa analizzata che, come vedremo, sono stati perfettamente coincidenti con i target di vendita stabiliti dal management, che è riuscito a vendere le unità abitative preventivate proprio nei due anni (2003 e 2004) in cui si è registrata una accelerazione delle transazioni immobiliari.
Osservando poi la tabella relativa ai prezzi di vendita al metro quadro delle unità abitative in provincia di Lucca (tabella a pagina 103), con particolare riferimento a Viareggio, dove è ubicata l’iniziativa analizzata, e comparando i prezzi massimi delle zone centrali (9.600 €) e delle altre zone (4.400 €), con il prezzo di vendita al metro quadro che l’azienda è riuscita effettivamente a realizzare (5.834 €), è verificabile come esso coincida con le stime effettuate da Scenari Immobiliari ed ANCE Toscana, collocandosi in una fascia intermedia8.
In conclusione, è possibile dunque affermare che Finedil è stata in grado di realizzare una iniziativa immobiliare che, sviluppata secondo le linee guida strategiche definite sulla base all’evoluzione del mercato ed in grado di generare risultati in linea con le previsioni economico-finanziarie, è da ritenersi completamente sovrapponibile con le caratteristiche e le aspettative della domanda immobiliare.
