Chi affitta deve controllare che la caldaia funzioni
Autore: Redazione | 01/11/2016
Chi affitta un immobile risponde per i danni o la morte dell’inquilino dovuta al cattivo funzionamento della caldaia.
Prima di dare in affitto un appartamento controlla sempre che la caldaia funzioni correttamente; accertati inoltre che il tecnico di fiducia abbia effettuato la dovuta verifica periodica e la manutenzione. Questo perché, in caso di rottura o
scoppi della caldaia, il padrone di casa è responsabile e sarà tenuto a risarcire tutti i danni procurati all’inquilino (danni alle cose o fisici); nella peggiore delle ipotesi, in caso di morte, oltre all’ingente risarcimento dovuto agli eredi per la perdita del caro, scatterà anche un procedimento penale per omicidio colposo. È quanto ricorda la Cassazione con una recente sentenza [1].
Partiamo da un dato di fatto: la manutenzione ordinaria della caldaia spetta al conduttore, mentre quella straordinaria al locatore. Il contratto di affitto può anche prevedere una diversa divisione delle spese.
L’installazione di un impianto di riscaldamento quale la caldaia non rientra nell’ordinaria manutenzione gravante sull’inquilino. Pertanto, in caso di omessa predisposizione di un idoneo sistema di areazione all’interno dell’appartamento e, comunque, dall’installazione di una caldaia non conforme alle norme di sicurezza le conseguenze ricadono sempre sul padrone di casa.
Se però i danni derivanti dalla rottura o scoppio della caldaia vengono procurati a terzi – come ad esempio al tecnico chiamato a fare la verifica periodica – a risponderne sono, secondo la Cassazione [2], sia il locatore che il conduttore in quanto entrambi custodi del bene.
Note
[1] Cass. sent. n. 43861/2016. [2] Cass. sent. n. 13363/2015.
Sentenza
Cass. sent. n. 43861/2016. REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE QUARTA PENALE ha pronunciato la seguente: SENTENZA sul ricorso proposto da: (OMISSIS) nato il (OMISSIS); avverso la sentenza del 18/11/2014 della CORTE APPELLO di ROMA;
visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita in PUBBLICA UDIENZA del 06/10/2016, la relazione svolta dal Consigliere EUGENIA SERRAO; Udito il Procuratore generale in persona del dott. SANTE SPINACI che ha concluso per il
rigetto del ricorso; Udito, per le parti civili (OMISSIS), l'Avv. (OMISSIS), che ha concluso per la conferma della sentenza impugnata; Udito, per la parte civile
(OMISSIS), l'Avv. (OMISSIS), che ha concluso per la conferma della sentenza impugnata; Udito il difensore, Avv. (OMISSIS), che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. RITENUTO IN FATTO Con la sentenza in epigrafe, la Corte di Appello di
Roma ha riformato limitatamente al trattamento sanzionatorio la pronuncia di condanna emessa, a seguito di giudizio abbreviato, dal Tribunale di Roma nei confronti di (OMISSIS), imputato (unitamente al padre (OMISSIS), nei cui confronti il
processo si e' concluso con sentenza ai sensi dell'articolo 444 cod.proc.pen.) del reato di omicidio colposo per aver cagionato il 18 febbraio 2010 la morte di (OMISSIS) e (OMISSIS), ai quali aveva locato, in qualita' di comodatario, l'immobile sito in (OMISSIS); l'immobile era dotato di caldaia non a norma di legge, sia perche'
il locale di installazione era privo di aperture di ventilazione sia perche' il sistema di scarico dei fumi aveva geometria inadeguata e tale da provocare reflusso di gas
tossico. (OMISSIS) ricorre per cassazione censurando la sentenza impugnata per violazione di legge e vizio di motivazione con riferimento alla individuazione a suo
carico della posizione di garanzia. Premessa la necessita' che la posizione di garanzia sia correlata all'effettivo potere di proteggere determinati beni giuridici o
di controllare fonti di pericolo, il ricorrente deduce che, in sede di merito, e' risultato che l'immobile locato alle vittime era stato amministrato e gestito esclusivamente dal proprietario (OMISSIS), che aveva di fatto continuato a gestirlo
anche dopo l'unilaterale stipula del contratto di comodato in favore del figlio (OMISSIS). Il proprietario aveva, infatti, stipulato il contratto di locazione con le
vittime due giorni dopo la sottoscrizione e l'inoltro al figlio a mezzo lettera raccomandata del contratto di comodato, senza che (OMISSIS) fosse stato in
alcuna occasione immesso nel possesso dell'immobile. Difettano, secondo il ricorrente, i presupposti della cooperazione colposa nel delitto, che presuppone la reciproca consapevolezza da parte dei concorrenti della convergenza delle relative
condotte verso un identico scopo. Con un secondo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, articolo 11, e vizio di motivazione in merito al subentro di (OMISSIS) nella posizione di garanzia; la norma richiamata, si assume, non esonera
il proprietario da ogni responsabilita' connessa all'impianto termico a servizio dell'immobile e, per altro verso, richiama la figura dell'occupante quale soggetto deputato all'esercizio, alla manutenzione ed alle verifiche periodiche dell'impianto.
CONSIDERATO IN DIRITTO Il secondo motivo di ricorso, in quanto inammissibile, viene esaminato con priorita'. Trattasi di censura manifestamente infondata laddove e' stata dedotta la violazione di legge, posto che si invoca la corretta applicazione del "Regolamento recante norme per la progettazione, l'installazione,
l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia", dunque una normativa dettata con l'obiettivo di ridurre il consumo energetico, in quanto tale inidonea ad integrare il
precetto penale che tutela il bene della vita da condotte od omissioni dirette a
sopprimerlo. La censura inerente al vizio di motivazione sul medesimo punto e' inammissibile in quanto e' stata proposta per la prima volta in fase di legittimita', E
secondo quanto, anche recentemente, affermato da questa Suprema Corte, la regola ricavabile dal combinato disposto degli articoli 606 c.p.p., comma 3, e
articolo 609 c.p.p., comma 2, dispone che non possano essere dedotte in cassazione questioni non prospettate nei motivi di appello, a meno che si tratti di questioni rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio o di questioni che non
sarebbe stato possibile dedurre in grado di appello. Tale regola trova il suo fondamento nella necessita' di evitare che possa sempre essere dedotto un difetto
di motivazione della sentenza di secondo grado con riguardo ad un punto del ricorso non sottoposto al controllo della Corte di Appello, in quanto non devoluto
con l'impugnazione (Sez.4, n.10611 del 4/12/2012, dep. 7/03/2013, Bonaffini, Rv.256631). Dalla lettura di tali disposizioni in combinato disposto con l'art.609,
comma 1, cod. proc. pen., che limita la cognizione di questa Corte ai motivi di ricorso consentiti, si evince l'inammissibilita' delle censure che non siano state, pur
potendolo essere, sottoposte al giudice di appello, la cui pronuncia sara' inevitabilmente carente con riguardo ad esse (Sez. 5, n.28514 del 23/04/2013, Grazioli Gauthier, Rv. 255577; Sez.2, n.40240 del 22/11/2006, Roccetti, Rv.235504;
Sez.1, n.2176 del 20/12/1993, dep. 1994, Etzi, Rv.196414). Il primo motivo di ricorso e' infondato. 2.1. Il giudice di primo grado aveva espresso il giudizio di
responsabilita' dell'imputato dopo aver accertato che, alla data dell'evento, (OMISSIS) risultava comodatario dell'immobile in virtu' di contratto datato 27 febbraio 2007 nonche' cointestatario, unitamente al padre, del conto corrente sul quale confluivano gli accrediti dei canoni di locazione, dunque fruitore del reddito
prodotto dall'immobile. In base al rilievo che l'imputato fosse destinatario dei canoni di locazione in quanto titolare del rapporto di comodato, il giudice di primo
grado aveva desunto che egli avesse assunto nel rapporto con i conduttori una specifica posizione di garanzia correlata all'esercizio del diritto di proprieta'. 2.2.
Nella sentenza impugnata, la Corte di merito ha affermato che "dal contratto di comodato intervenuto tra padre e figlio discende una inequivocabile posizione di
garanzia...quel comodato era il presupposto logico e giuridico per il successivo contratto di locazione tra le povere vittime e l'odierno prevenuto i cui canoni di
locazione confluivano nel patrimonio dell'odierno imputato". Si pone qui la questione, sia sotto il profilo della violazione di legge che del vizio di motivazione, se la suestesa motivazione sia legittima e satisfattiva a fronte della deduzione, gia'
svolta nell'atto di appello, secondo la quale (OMISSIS) non si era occupato della gestione ne' dell'amministrazione dell'immobile, avendo l'istruttoria dimostrato che
l'immobile era di fatto rimasto nella piena disponibilita' del padre, proprietario e comodante. 3.1. Occorre, in primo luogo, considerare che nel diritto dei contratti,
dal quale il giudice penale mutua l'aspetto descrittivo dell'obbligo di fonte negoziale da cui si origina la posizione di garanzia del comodatario, le obbligazioni
di quest'ultimo si atteggiano in due modi: come obblighi di manutenzione e come obblighi di custodia. In particolare, in base all'articolo 1808 c.c., gravano sul
comodatario gli obblighi di manutenzione ordinaria dell'immobile; in base all'art.1804 cod. civ., il comodatario e' tenuto a custodire il bene con la diligenza
del buon padre di famiglia. Si tratta di obblighi che regolano il rapporto contrattuale ed, al contempo, delineano l'ambito della responsabilita' del comodatario nei confronti dei terzi. 3.2. Escluso che l'attivita' d'installazione di un
impianto di riscaldamento o di una parte di esso, quale la caldaia, possa ritenersi attivita' di ordinaria manutenzione gravante sul comodatario, ne deriva sotto tale profilo l'estraneita' della condotta contestata nel presente processo (concretata
dall'omessa predisposizione di un idoneo sistema di areazione all'interno dell'appartamento e, comunque, dall'installazione di una caldaia non conforme alle
norme di sicurezza) agli obblighi gravanti sul ricorrente in virtu' del contratto di comodato. 3.3. La correttezza della decisione deve, dunque, essere verificata alla luce del diverso modo in cui si atteggiano le obbligazioni del comodatario in quanto
custode del bene. Nella giurisprudenza della Corte di Cassazione civile (Sez. 3 civile n. 13363 del 30/06/2015, Rv. 635801) sia il comodatario che il comodante rispondono nei confronti dei terzi in quanto custodi del bene. Su tale premessa, il
dato della sottoscrizione del contratto di locazione da parte del comodatario rappresenta indice rilevante dell'acquisto dell'obbligo di custodia da parte del comodatario nei confronti del conduttore; contrariamente a quanto dedotto nel ricorso, dalla lettura della sentenza di primo grado emerge, infatti, che il contratto
di locazione fosse stato sottoscritto dall'imputato (OMISSIS) e non dal padre di quest'ultimo. Non e' inutile ricordare che l'assunzione di una "posizione di garanzia" puo' trarre anche origine da una situazione di fatto o da un atto di volontaria determinazione, tali da fondare il dovere di intervento. Con l'ovvia precisazione che la posizione di garanzia richiede l'esistenza in capo al garante di
poteri impeditivi dell'evento, i quali, peraltro, possono essere anche diversi e di minore efficacia rispetto a quelli direttamente e specificamente volti ad impedire il verificarsi dell'evento: nel senso che e' necessario e sufficiente che il garante abbia il potere, con la propria condotta, di indirizzare il decorso degli eventi proiettandoli
verso uno sviluppo atto ad impedire la lesione del bene giuridico da lui preso in carico, esercitando, quindi, i poteri da lui esigibili anche laddove questi non siano da soli impeditivi dell'evento (Sez. 4, n. 31241 del 23/06/2015, Salvia, n.m.; Sez.4,
n.38991 del 10/06/2010, Quaglierini, Rv. 248849). 4.1. Il rapporto di custodia con la cosa che dia luogo all'evento lesivo postula, infatti, l'effettivo potere sulla cosa,
e cioe' la disponibilita' giuridica e materiale della stessa che comporti il potere - dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore....ove la custodia finisca per fare capo a piu' soggetti a pari titolo, o a titoli diversi, che importino l'attuale coesistenza di poteri di gestione e di
ingerenza sul bene, la responsabilita' in via solidale e' a carico di tutti rimanendo,
invece, in capo al proprietario la responsabilita' dei danni arrecati a terzi dalla strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilita' giuridica, e, quindi, la custodia (Sez. 2 civile n. 13881 del 09/06/2010, Rv. 613244; Sez. 3 civile n.16231 del 03/08/2005, Rv. 583117; Sez. 3 civile n. 2422 del 9/02/2004, Rv. 569991). 4.2. Se, dunque, i principi che regolano la materia dei
contratti esprimono il criterio della solidarieta' passiva tra proprietario e
comodatario, a condizione che entrambi esercitino poteri di gestione e di ingerenza sul bene, nondimeno la disciplina della cooperazione nel delitto colposo impone
l'accertamento di indici significativi del potere di ingerenza del comodatario o, quantomeno, della consapevolezza che egli abbia in merito alle attivita' di gestione
poste in essere dal proprietario. 4.3. Esaminando la pronuncia impugnata alla luce di tali principi, la motivazione risulta completa. Sono state esaminate le peculiarita' del caso concreto, segnatamente la stipulazione del contratto di locazione da parte
del comodatario e la destinazione dei frutti della locazione su un conto corrente cointestato al proprietario ed al comodatario, desumendone la posizione di
garanzia del comodatario concorrente con quella del proprietario.
Conclusivamente, il ricorso non puo' trovare accoglimento; segue, a norma dell'articolo 616 c.p.p., la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali, nonche' al rimborso delle spese in favore delle costituite parti civili, liquidate come in dispositivo. P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, nonche' a rimborsare alle parti civili le spese
sostenute per questo giudizio, che liquida in complessivi Euro 2.500,00 in favore della parte civile difesa dall'Avv. (OMISSIS) oltre accessori come per legge, ed in complessivi Euro 3.500,00 in favore delle parti civili difese dall'Avv. (OMISSIS) oltre
accessori come per legge.
