VINCOLI PRESENTI
In seguito agli accertamenti svolti presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Perugia, è risultato che l’edificio è stato costruito negli anni dal 1991 al 2008.
Il fabbricato è stato realizzato in virtù dei seguenti provvedimenti abilitativi rilasciati dal Comune di Perugia:
Concessione a Costruire n.1801 del 19/08/1991 intestata a Sania Immobiliare S.R.L. di Foligno (PG), c.f. 018413705, avente ad oggetto la
“Costruzione di edificio destinato ad attività artigianale e commerciale in Loc.
S.Andrea delle Fratte”;
Concessione a Costruire n.864 del 19/06/1996 intestata a Sania Immobiliare S.R.L. di Foligno (PG), c.f. 018413705, avente ad oggetto la “Varianti al progetto di costruzione di un edificio adibito ad attività commerciali sito in Perugia Loc. S.Andrea delle Fratte”;
Denuncia di Inizio Attività n.1347 prot.n. 72450 del 11/04/2008 presentata da Tiberi Sabatino, c.f. TBR STN 48A03 F492R, Legale Rappresentante Sania Immobiliare S.A.S., avente ad oggetto il “Completamento edificio autorizzato con Concessione n.1801 del 19/08/1991 e successiva Variante n.864 del 19/06/1996”;
Segnalazione di Inizio Attività prot.n.2411 del 11/08/2014 presentata da Tiberi Sabatino, c.f. TBR STN 48A03 F492R, Legale Rappresentante Sania Immobiliare S.A.S., avente ad oggetto la “realizzazione di canna fumaria esterna”;
L’unità immobiliare al piano terra, distinta con la Part. 725 sub 30, è giunta alla destinazione ed alla conformazione interna attuale in virtù del seguente provvedimento:
Comunicazione Inizio Lavori (C.I.L.) n.4043/13 prot.n. 2013/0216940 del 29/11/2013 presentata da Lupini Francesca, c.f. LPN FNC 72E54 G478T, in qualità di affittuaria dell’immobile, avente ad oggetto la “Esecuzione di opere interne su locale commerciale posto in Via Dottori n.96, Loc. S.Andrea delle Fratte – Perugia”;
In data 05/05/2014, prot.n. 2014/81538, pratica 265/14, la proprietaria Tieffe S.A.S. di Tiberi Sabatino & C. presentava al Comune di Perugia la Richiesta di rilascio del Certificato di Agibilità parziale dell’immobile, relativamente al locale al piano terra distinto al Foglio 282 Part.123 sub 30.
In data 18/09/2014, con Certificato di Agibilità n. 377, il Comune di Perugia autorizzava l’agibilità dell’immobile sito in via Gerardo Dottori n.96 censito al NCU Fg.282, Map.123, Sub.30 così composto:
- Piano Terra: Locali commerciale comprendente 2 sale ristorante, cucina, servizi e accessori (sub 30).
DIFFORMITA’
In seguito al sopralluogo effettuato non sono state riscontrate significative difformità rispetto al progetto autorizzato, ad eccezione di piccole modifiche interne alla distribuzione del locale ristorante (sub 30) consistenti nella realizzazione, spostamento e rimozione di alcune tramezzature in cartongesso, non rilevanti e comunque sanabili ai sensi delle norme attualmente in vigore.
Ad eccezione di quanto sopra descritto, si ritiene che l’immobile sia nella sostanza rispondente al progetto approvato ed alle norme urbanistico-edilizie.
(All. 6 – Documentazione Tecnica reperita in Comune).
4) VALUTAZIONE
La valutazione degli immobili interesserà l’aspetto economico del più probabile valore di mercato, attraverso il procedimento estimativo della comparazione diretta, determinando il valore unitario per confronto diretto con i prezzi realizzati nella zona per beni simili.
Sulla base di un’indagine di mercato condotta a mezzo di contatti con operatori del settore ed agenzie immobiliari e mediante l’approfondimento di fonti emerografiche è stato possibile determinare, per comparazione diretta all’attualità, il più frequente prezzo ordinario unitario di mercato con riferimento ad immobili similari a quelli in esame.
Nella determinazione di tale valore unitario sono state considerate tutte le caratteristiche quantitative e qualitative dei beni descritti in precedenza. In particolare, si è tenuto conto della consistenza complessiva, del grado di finitura, dello stato di conservazione e di manutenzione, dell’epoca di costruzione e delle caratteristiche strutturali in riferimento alla stabilità dell’immobile, delle dotazioni dei servizi e dell’ubicazione, della conformità alle norme urbanistico-edilizie, della disponibilità e di tutti gli altri aspetti ritenuti sensibili per la formulazione della stima. Va precisato inoltre che al prezzo medio-ordinario, risultante dall’indagine di mercato, sono state apportate aggiunte e detrazioni per adeguarlo alle condizioni reali dell’immobile in oggetto. Pertanto è stata considerata, per entrambe, come caratteristica positiva tale da far apportare aggiunte al valore ordinario, la presenza della corte di pertinenza esclusiva adibita a
piazzale-parcheggio, di superficie pari a circa 3.000, completamente recintata, e la posizione in zona urbana a destinazione commerciale-servizi di notevole importanza. Come caratteristiche negative, sono state considerate, per l’unità al piano terra attualmente destinata ad attività ristorativa, lo stato delle finiture interne e degli impianti, che necessitano entrambi di lavori di ristrutturazione; per l’unità al piano primo da adibire ad attività commerciale, lo stato incompleto delle finiture, la totale mancanza degli elementi divisori tra le unità immobiliari presenti nel piano e tra esse ed i percorsi comuni condominiali, la difficoltà, per il futuro acquirente, di provvedere alla sistemazione dell’unità immobiliare in oggetto senza il contestuale termine delle lavorazioni almeno per le parti condominiali del piano (ascensori, percorsi comuni), essendo le altre unità di diversa proprietà.
Il parametro tecnico adottato per la comparazione è rappresentato dalla superficie commerciale del fabbricato espressa in metri quadrati, calcolata come precedentemente descritto e considerando l’immobile libero. La stima è stata eseguita valutando separatamente il valore delle due unità immobiliari oggetto del pignoramento.
In base a quanto sopra descritto, il sottoscritto ha formulato i valori reali unitari di stima, che rappresentano il più probabile valore di mercato e risultano pari ad € 800,00/mq per le superfici al piano terra e ad € 350,00/mq per le superfici al piano primo.
Considerando i diritti condominiali pro quota sulla corte circostante l’immobile e sui beni comuni, entrambe descritti nei paragrafi precedenti, come pertinenziali alle unità immobiliari ad uso commerciale-servizi, sono giunto alla seguente determinazione del valore di mercato degli immobili, come di seguito specificato:
UNITA’ IMMOBILIARE AL PIANO TERRA ADIBITA AD USO
COMMERCIALE-SERVIZI (ATTUALMENTE ATTIVITA’ DI
RISTORAZIONE) distinta con la part. 725 sub 30 228.00 mq x 800,00 €/mq = € 182.400,00