TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA ESECUZIONI IMMOBILIARI R.G. 79 / Giudice delle Esecuzioni Dr. FRANCO COLONNA

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TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

R.G. 79 / 2020

Giudice delle Esecuzioni Dr. FRANCO COLONNA

-Esecuzione promossa da: INTRUM ITALY S.p.A.

Esecutante Avv.to Giulia Migliorini;

contro: TIEFFE S.A.S. DI TIBERI SABATINO & C.

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA D’UFFICIO

Ill.mo Dott. Franco Colonna, Giudice dell’Esecuzione 1. PREMESSA

Nell’Esecuzione Immobiliare indicata in epigrafe, la S.V. con Ordinanza del 07/12/2020 nominava il sottoscritto Dott. Ing. Massimiliano Garofoli, con studio in Gualdo Tadino (PG) alla via Franco Storelli n.70 ed iscritto all'Albo dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Perugia col n. A1242, Consulente Tecnico d'Ufficio nell’Esecuzione Immobiliare in epigrafe. In data 14/12/2020 trasmettevo telematicamente il giuramento.

Nell’indicato giorno ed ora, accettato l’incarico e dopo aver prestato il giuramento di rito, la S.V. poneva al sottoscritto il seguente quesito:

“1) Provveda l’esperto prima di ogni altra attività a controllare la completezza dei documenti di cui all’art. 567 co. 2 c.p.c., 498 co 2, 599 co 2, segnalando immediatamente (senza attendere, quindi, la scadenza del termine per il deposito della relazione) al Giudice quelli mancanti o inidonei;

Ing. Massimiliano Garofoli Via Franco Storelli, 70 06023–Gualdo Tadino (PG)

Tel./Fax: 075/9108249 [email protected]

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2) qualora l’esperto abbia verificato che la suddetta documentazione è completa ed idonea, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, comunichi alle parti a mezzo posta , e-mail o pec, l’inizio delle operazioni peritali, da intraprendersi entro 30 giorni dal conferimento dell’incarico;

3) provveda quindi

- all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento secondo le risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini, e all’identificazione catastale dell'immobile, distinguendo, in caso di più debitori comproprietari o più esecutati, la natura del diritto a ciascuno spettante e le rispettive quote di spettanza, evidenziando l’eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati all’atto di pignoramento ed indicando tutti gli ulteriori elementi necessari per l'emissione del decreto di trasferimento;

- ad una sommaria elencazione e descrizione sintetica dei beni, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), del contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) delle caratteristiche e della destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, identificando ciascun immobile con una lettera dell’alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero progressivo;

- a verificare il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o altro) o di

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altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata, distinguendola per ciascuno dei debitori esecutati;

- ad individuare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato dall’esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e alla data di scadenza per l’eventuale disdetta, ovvero alla sussistenza di eventuali controversie pendenti e all’eventuale data di rilascio fissata; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso;

- ad individuare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene distinguendo tra quelli che resteranno a carico dell’acquirente (ad es. domande giudiziali, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, pesi o limitazioni d’uso - oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, vincoli derivati da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria, vincoli connessi con il carattere storico-artistico) e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura ovvero risulteranno non opponibili all’acquirente (iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, difformità urbanistico – edilizie, difformità catastali);

- a fornire altre informazioni per l’acquirente, concernenti:

a. l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);

b. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

c. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

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d. eventuali cause in corso

- ad individuare i precedenti proprietari nel ventennio elencando ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile prodotta dal creditore procedente;

- alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di esistenza di opere abusive, della possibilità di sanatoria ai sensi delle Leggi nn.47/85 e 724/94 e dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa, che potranno essere considerati nella stima del prezzo; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto , della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti; Tutti i costi ipotizzabili per la regolarizzazione urbanistica, edilizia o catastale saranno quindi indicati dal perito e considerati ai fini della stima;

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- ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo, procedere alla formazione di uno o più lotti (preferibilmente il minor numero possibile, in modo da contenere costi ed operazioni) identificando i nuovi confini.

Nel caso in cui la formazione di più lotti comporti attività necessarie per il frazionamento, il perito indicherà comunque nella perizia il valore di un lotto comprensivo degli immobili non frazionati, nel caso chiedendo autorizzazione al G.E. di procedere ad effettuare il frazionamento necessario per formare più lotti ed allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

- a descrivere analiticamente ciascuno dei beni compresi nel lotto [un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “DESCRIZIONE ANALITICA DEL” (appartamento, capannone ecc. ) con riferimento alla lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima” di cui sub 2)]; ad indicare la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna; ad indicare in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; ad indicare nei medesimi paragrafi altresì le caratteristiche strutturali del bene e le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi, tramezzature interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico etc..) precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;

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ad indicare altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.)

- a verificare che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

- che risulti l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

- accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato dell’immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul valore dello stesso della condizioni di regolarità (o meno) amministrativa, e di stato libero o meno esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura e la assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi; altri oneri o pesi; e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico – catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; Consideri, a tal fine, anche la assenza di garanzia per vizi a tutela dell’acquirente; Dovrà essere

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indicato il valore di ciascun cespite, anche in caso siano compresi nello stesso lotto.

- ad identificare, nel caso di pignoramento di quota indivisa, i comproprietari e a valutare la sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, e ad esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura; a predisporre; qualora ritenga il bene non comodamente divisibile, provveda ad indicare i rispettivi titoli di provenienza di tutti i comproprietari e le trascrizioni ed iscrizioni a loro carico nel ventennio antecedente, anche eventualmente predisponendo una bozza di ordinanza di divisione secondo il modello reperibile in Cancelleria;

- ad allegare a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, il certificato di definita valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; in particolare, a depositare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;

- a procedere ad accesso forzoso, autorizzandolo sin da ora, con ausilio della Forza Pubblica ed di un fabbro, nel caso in cui il debitore e/o gli occupanti, siano irreperibili o non collaborino, ai fini del sopralluogo, dopo l’invio di almeno una raccomandata con ricevuta di ritorno, previa comunicazione al GE, della intenzione di procedere all’accesso forzoso.

- riferire immediatamente al giudice circa ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione

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potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori (con divieto, pertanto, al perito di sospendere le operazioni in assenza di specifico provvedimento del G.E.);

- in caso di oggettive difficoltà a terminare l’incarico nel termine assegnato, a formulare tempestiva, e comunque anteriore alla scadenza del termine stesso, istanza di proroga del termine per il deposito della relazione di stima e conseguente rinvio della udienza per il rispetto dei termini di cui all’art. 173 bis disp. att. c.p.c.,, provvedendo altresì alla notifica alle parti; il mancato deposito nei termini originariamente assegnati o successivamente prorogati verrà valutato ai fini della liquidazione dell’acconto, del compenso finale e – in caso di particolare gravità – ai fini della revoca dell’incarico e della segnalazione al Presidente del Tribunale per la eventuale cancellazione dall’elenco degli esperti stimatori;

La S.V. nel conferire l’incarico concedeva, per il deposito della presente relazione di Perizia Tecnica d’ufficio, il termine sino a 30 giorni prima della prossima udienza, fissata per il giorno 01/04/2021.

Svolgimento delle operazioni di consulenza

Dopo l’analisi dei dati, preliminare alla redazione della perizia, svolta per verificare la completezza della documentazione ai sensi degli art. 567 co.2 c.p.c., 498 co. 2, 599 co.2, il sottoscritto inviava comunicazione alle parti ed all’Istituto Vendite Giudiziarie, tramite P.E.C. e lettera raccomandata A/R del 07/01/2021, fissando l’inizio delle operazioni peritali al giorno 26/01/2021 alle ore 10.00 presso gli immobili oggetto dell’Esecuzione, siti in Perugia, Via Gerardo Dottori n.96.

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Alla data ed all’ora stabilita mi recavo presso l’immobile di Via Dottori trovando il Sig. Sabatino Tiberi, il quale cortesemente mi assisteva durante i sopralluoghi dimostrandosi collaborativo e disponibile a fornire le informazioni richieste, ed eseguivo il rilievo metrico degli ambienti ed il rilievo fotografico; al sopralluogo era presente anche il funzionario dell’I.V.G., sig. Fabio Africani, il quale eseguiva le operazioni di sua competenza redigendo al termine il relativo verbale.

Precedentemente al sopralluogo il sottoscritto C.T.U. procedette alle indagini di rito tramite accessi ai pubblici uffici di competenza, e precisamente:

 in data 30/12/2020 e 08/01/2021 eseguii presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio Tecnico Erariale provinciale di Perugia, le opportune visure catastali consistenti nell’estrazione delle planimetrie e nell’aggiornamento delle visure degli immobili;

- in data 14/01/2021, 20/01/2021 e 11/02/2021 presso L’Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Perugia – Servizio di Pubblicità Immobiliare, per la verifica e l’aggiornamento delle attuali intestazioni dei beni pignorati nei registri immobiliari e dei relativi gravami;

 nei giorni 18/01/2021 e 25/02/2021 presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Perugia per le indagini sulla situazione urbanistica dell’immobile pignorato, la richiesta della documentazione e l’esame di quanto rinvenuto negli archivi comunali.

Tutto ciò premesso ed in seguito ad un attento esame degli atti e dei documenti di causa;

- acquisita la necessaria documentazione;

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 proceduto alla catalogazione ed analisi dei dati tecnici, economici ed estimativi, reperiti quest’ultimi attraverso indagini sull’attuale andamento del mercato immobiliare della zona;

 elaborati i risultati delle indagini ed i dati numerico-estimativi acquisiti, lo scrivente ritiene di poter rispondere alle richieste formulate dalla S.V. nel quesito attraverso la seguente

RELAZIONE PERITALE

che sarà articolata nei seguenti capitoli:

1) IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI 2) CARICHI E GRAVAMI PENDENTI

3) ACCERTAMENTO DELLA RISPONDENZA DELL’IMMOBILE ALLE NORMATIVE URBANISTICO-EDILIZIE E VINCOLI PRESENTI

4) VALUTAZIONE

5) STUDIO E FORMAZIONE DEI LOTTI

6) ELEMENTI NECESSARI PER LA VENDITA E RELATIVO DECRETO DI

TRASFERIMENTO

1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE 1.1) OGGETTO DELL’ESECUZIONE

L’oggetto della presente Esecuzione Immobiliare tratta quanto riportato nell’Atto di Pignoramento trascritto presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare – Ufficio Provinciale del Territorio di Perugia, data di presentazione 21/05/2020, Registro Particolare n.6720, Registro Generale n. 9638, a favore di INTESA SANPAOLO S.p.A con sede in Torino, c.f. 00799960158 e contro TIEFFE S.A.S. di Tiberi Sabatino & C. con sede in Foligno (PG), c.f.

01550120545, proprietaria per la quota di 1/1 dell’ Unità negoziale n.1:

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“beni immobili siti nel Comune di Perugia, Via Gerardo Dottori n.96 e censiti al N.C.E.U. di detto Comune al Foglio 282, particella 725, sub.30, cat. D/8, piano T (si precisa che detto immobile deriva dalla soppressione dell’unità immobiliare censita al Foglio 282 part.123 sub.30); Foglio 282, particella 725, sub.17, cat. X, piano T (si precisa che detto immobile deriva dalla soppressione dell’unità immobiliare censita al Foglio 282 part.123 sub.17); Foglio 282, particella 725, sub.34, cat. X, piano 1 e Foglio 282, particella 725, sub.35, cat. X, piano 1 (si precisa che detti immobili derivano dalla soppressione delle unità immobiliari censite al Foglio 282 part.123 sub.34-35 già part.123 sub.31)”.

(All. n.2 – Atto di Pignoramento)

1.2) IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI

Gli immobili oggetto della presente valutazione sono rappresentati da quattro unità immobiliari, ben distinte ma aventi la medesima natura e possibile destinazione d’uso, ubicate ai piani terra e primo del fabbricato ad uso commerciale-servizi, sito in Perugia, Via Gerardo Dottori n.96.

Nel dettaglio, gli immobili sono rappresentati da quattro distinte unità immobiliari di seguito descritte:

 Unità immobiliare costituita da porzione di fabbricato adibito a destinazione commerciale-servizi, sita al piano terra dello stesso ed ubicata in corrispondenza dello spigolo destro del fabbricato per chi guarda il prospetto principale, attualmente destinata ad attività ristorativa (gli ambienti, ora liberi, erano affittati al ristorante “La Lampara”, che ha cessato l’attività da qualche anno), così composta: piano terra: sala ristorante 1, sala ristorante 2, disimpegno, cucina, dispensa, lavaggio, disimpegno, wc utenti diversamente abili, wc utenti, n.3 vani

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adibiti a ripostiglio, disimpegno, locale spogliatoio personale, wc personale, catastalmente distinta al Foglio 282 part. 725 sub 30, cat. D/8.

Coerenze: Sania Immobiliare di Tiberi Sabatino & C. S.a.S., parti condominiali su più lati, salvo altri, etc.

 unità immobiliari distinte ed adiacenti, di fatto costituenti un’unica porzione di fabbricato, progettualmente destinata a “commerciale all’ingrosso”, site al piano primo dello stesso ed ubicate in corrispondenza dello spigolo sinistro del fabbricato per chi guarda il prospetto principale, allo stato grezzo e prive degli elementi divisori con le altre unità confinanti e con le parti comuni poste sullo stesso piano, tuttavia correttamente definite negli elaborati progettuali allegati ai provvedimenti abilitativi e nelle planimetrie catastali (nella fattispecie, nell’elenco subalterni e nell’elaborato planimetrico della soppressa particella 123 dalla quale esse sono derivate), catastalmente distinte al Foglio 282 part. 725 sub 17 e sub 34, categoria “in corso di costruzione”.

 unità immobiliare costituita da porzione di fabbricato destinata a terrazza, sita al piano primo dello stesso ed ubicata in corrispondenza dello spigolo sinistro in adiacenza alle precedenti sub 17 e 34, parzialmente rifinita e priva degli elementi divisori con le altre unità confinanti di diversa proprietà, tuttavia correttamente definita progettualmente e catastalmente (nella fattispecie, nell’elenco subalterni e nell’elaborato planimetrico della soppressa particella 123 dalla quale essa è derivata), , sita al piano primo dello stesso, catastalmente distinta al Foglio 282 part. 725 sub 35, categoria “in corso di costruzione”.

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Spettano inoltre alle suddette particelle i proporzionati diritti per quota, sui seguenti beni comuni:

- alla particella 725 sub 30, ristorante al piano terra, i diritti sulla particella distinta con il sub 14 (Bene Comune Non Censibile: corte esterna - portico al piano terra), e sub 26 (Bene Comune Non Censibile: locale macchine piano 1S);

- alle particelle 725 sub 17, 34, 35, locale al piano primo, i diritti sulla particella distinta con il sub 14 (Bene Comune Non Censibile: corte esterna - portico al piano terra), sub 15 (Bene Comune Non Censibile: vani scala, galleria piano primo) sub 26 (Bene Comune Non Censibile: locale macchine piano 1S).

DESCRIZIONE

Il fabbricato nel quale si trovano le unità immobiliari sopra elencate è costituito da un edificio di rilevanti dimensioni, distribuito su due piani, isolato e posto all’interno di una corte di pertinenza esclusiva (All. n.1 – foto da n.1 a n.16).

La struttura portante è in parte in cemento armato gettato in opera (alcuni pilastri, setti, vani scala e ascensore) ed in parte in cemento armato precompresso prefabbricato (pilastri, travi solai e copponi di copertura); le tamponature sono in pannelli sandwich in c.a.v.

La costruzione si compone di due piani fuoriterra (fatta eccezione dei piccoli vani interrati costituenti i locali macchine degli ascensori) aventi altezza interna pari a circa 3.50m al piano terra e di circa 4.25m all’intradosso dei copponi al piano primo.

I locali costituenti le unità immobiliari al piano terra risultano completati, mentre tutto il piano primo è allo stato grezzo; al momento del sopralluogo esso si

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presentava come un unico grande locale indiviso (All. n.1 – foto da n.40 a n.48), completamente non rifinito fatta eccezione per la presenza del pavimento e della predisposizione a terra degli impianti in corrispondenza della porzione costituente l’unità immobiliare distinta con i subalterni 17 e 34, oggetto della presente relazione. Sono stati posti in opera invece tutti gli infissi esterni, comprendenti anche la facciata continua sul prospetto principale, costituente il lato esterno della

“galleria” condominiale che dovrebbe servire da ingresso per le unità immobiliari adibite ad uso commerciale previste in progetto (All. n.1 – foto n.1/2/3). L’altro lato della “galleria”, che costituisce l’elemento divisorio tra essa ed i locali commerciali, non è stato realizzato ad eccezione di una porzione di muro in blocchi di calcestruzzo di altezza pari a circa un metro prospiciente le unità immobiliari sub 17 e 34 oggetto della presente relazione (All. n.1 – foto n.40/41).

Le due scale di accesso al piano primo, situate alle due estremità del portico al piano terra, appaiono prive di rivestimento (All. n.1 – foto n.5, n.12 e n.13); non sono stati installati gli impianti ascensori, i vani dei quali sono chiusi con tamponature in muratura.

Il terreno costituente la corte pertinenziale condominiale è completamente recintato: in corrispondenza del fronte strada da una barriera costituita da elementi metallici tubolari e fioriere in cemento (All. n.1 – foto n.1/2), sugli altri lati da una recinzione in rete metallica. L’ingresso carrabile al lotto, quest’ultimo completamente pavimentato con elementi autobloccanti in c.a.v. (betonelle) ed adibito a parcheggio per le attività presenti nell’immobile, avviene direttamente da Via Dottori (All. n.1 – foto da n.1 a n.10). L’accesso alle unità immobiliari presenti avviene in maniera indipendente: quelle situate al piano terra attraverso un porticato direttamente aperto sul piazzale, al di sotto del quale si trovano i vari

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ingressi (All. n.1 – foto n.2/3/4/14); le unità al piano primo mediante scale ed ascensori (non presenti) ubicati alle due estremità della facciata principale, che conducono ad un ballatoio coperto e chiuso sul fronte da una facciata continua in vetro e alluminio (All. n.1 – foto n.5/12/14/39).

L’edificio si trova nella Frazione di Sant’Andrea delle Fratte, ubicata alla periferia sud-ovest di Perugia, subito dopo la frazione di San Sisto, l’Ospedale Santa Maria della Misericordia e nelle immediate vicinanze dello stabilimento Perugina. La zona è quasi interamente destinata ad uso commerciale-servizi. La sua posizione, sulla Strada Regionale SR220 Pievaiola, lo rende facilmente e velocemente raggiungibile da ogni punto della città. Data l’ubicazione, l’immobile si può definire ottimamente dotato di tutti i principali servizi pubblici e commerciali.

L’area coperta sulla quale insiste il fabbricato nel quale si trovano tali particelle è censita anche al Catasto Terreni al Fg.282, Part.725, ente urbano, mq 3.004.

1.2.1) PROVENIENZA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI Storia Catastale e Provenienza – Precedenti Proprietari Catasto Terreni

Gli immobili oggetto della presente relazione sono pervenuti alla consistenza attuale attraverso i seguenti procedimenti:

- dall’impianto meccanografico del 30/03/1978 al 28/02/1987 come Foglio 282 Part.138, fabbricato da accertare (580mq) di proprietà dei Sig. Lucarelli Nando, nato a Todi il 20/12/1931;

- dal 28/02/1987 al 31/05/1990 come Foglio 282 Part.138, ENTE URBANO di superficie pari a 7.890mq, in seguito a Variazione d’Ufficio in atti dal 02/03/1989 n.250287, di proprietà dei Sig. Lucarelli Nando, nato a Todi il 20/12/1931;

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- dal 31/05/1990 al 19/12/2001 come Foglio 282 Part. 138, ENTE URBANO di superficie pari a 7.890mq, di proprietà della ditta Sania Immobiliare di Foligno, c.f. 01841370545, in seguito ad Atto di Compravendita rogito Notaio Marcello Grifi di Foligno rep.n. 38.028, registrato a Foligno il 19/06/1990 al n.912;

- dal 19/12/2001 ad oggi, come Foglio 282 Part. 725, ENTE URBANO di superficie pari a 3.040mq, in seguito a Frazionamento e contestuale Tipo Mappale del 19/12/2001 prot.n.231270 in atti dal 19/12/2001 (n.532294.1/2001).

Catasto Fabbricati

Gli immobili oggetto della presente relazione sono pervenuti alla consistenza attuale attraverso i procedimenti di seguito riportati.

Si riferisce che fino alla data del 12/05/2015, nella quale l’Agenzia ha eseguito la

“Bonifica dell’Identificativo Catastale”, tutti gli immobili erano identificati con la particella 123 dello stesso foglio.

Part. 725 sub 17

- fino al 29/12/1994 come Foglio 282 Part.123 sub 7, categoria area urbana, in seguito a Variazione del 23/05/1990 in atti dal 07/12/1999 (Frazionamento P.F.

98/99 n.24936/1990), di proprietà dei Sig. Lucarelli Nando, nato a Todi il 20/12/1931;

- dal 29/12/1994 al 28/12/2002, come Foglio 282 Part.123 sub 17, categoria in corso di definizione, in seguito a Variazione del 14/12/1994 in atti dal 07/12/1999 (Frazionamento di area urbana P.F. 98/99 n.29199/1994) prot.n.60086 voltura in atti dal 19/02/2003, in virtù di Atto di Compravendita del 29/12/1994 Rogito Notaio Grifi di Foligno rep.n.47190, registrato a Foligno il 10/01/1995 al n. 78, trascritto a Perugia il giorno 11/01/1995 Registro Particolare n. 545 Registro

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Generale n.763, di proprietà della ditta TIEFFE S.R.L. di Foligno, c.f.

01550120545;

- dal 28/12/2002 al 12/05/2015, come Foglio 282 Part.123 sub 17, categoria in corso di definizione, in seguito ad Atto Pubblico - Trasformazione di Proprietà del 28/12/2002 Rogito Notaio Pettinacci Paolo Maria di Assisi rep.n.193750, trascritto a Perugia il giorno 27/01/2003 Registro Particolare n. 2563 Registro Generale n.3344, di proprietà della ditta TIEFFE S.A.S. di Tiberi Sabatino & C.

con sede in Foligno, c.f. 01550120545;

- dal 12/05/2015 ad oggi, come Foglio 282 Part.725 sub 17, categoria in corso di definizione, in seguito a variazione del 12/05/2015 prot.n.PG0081047 in atti dal 12/05/2015 – Bonifica Identificativo Catastale (n.24365.1/2015), di proprietà della ditta TIEFFE S.A.S. di Tiberi Sabatino & C. con sede in Foligno, c.f.

01550120545.

(vedi All. n.3 – Atto di Compravendita) Part. 725 sub 30

- fino al 10/07/1997 come Foglio 282 Part.123 sub 30 (derivata dalla soppressa 123/16), categoria in corso di definizione, area urbana, di proprietà della ditta Sania Immobiliare di Foligno, c.f. 01841370545;

- dal 10/07/1997 al 28/12/2002, come Foglio 282 Part.123 sub 30, categoria in corso di definizione, in virtù di Atto di Compravendita del 10/07/1997 Rogito Notaio Grifi di Foligno rep.n.50140, registrato a Foligno il 22/07/1997 al n. 834 serie 1/V, trascritto a Perugia il giorno 15/07/1997 Registro Particolare n. 10877 Registro Generale n.14846, di proprietà della ditta TIEFFE S.R.L. di Foligno, c.f.

01550120545;

(18)

- dal 10/02/2012 al12/05/2015, in seguito ad Ultimazione di Fabbricato Urbano del 10/02/2012 prot.n.PG0036793 in atti dal 10/02/2012 (n.3167.1/2012), come Foglio 282 Part.123 sub 30, categoria D/8, di proprietà della ditta TIEFFE S.A.S.

di Tiberi Sabatino & C. con sede in Foligno, c.f. 01550120545;

- dal 12/05/2015 ad oggi, come Foglio 282 Part.725 sub 30, categoria D/8, in seguito a variazione del 12/05/2015 prot.n.PG0081047 in atti dal 12/05/2015 – Bonifica Identificativo Catastale (n.24365.1/2015), di proprietà della ditta TIEFFE S.A.S. di Tiberi Sabatino & C. con sede in Foligno, c.f. 01550120545.

Part. 725 sub 34

- dal 15/06/1995 al 28/12/2002 come Foglio 282 Part.123 sub 31, categoria in corso di definizione, in virtù di Atto di Compravendita del 15/06/1995 Rogito Notaio Grifi di Foligno rep.n.47712, registrato a Foligno il 29/06/1995 al n. 883, trascritto a Perugia il giorno 21/06/1995 Registro Particolare n. 9477 Registro Generale n.13288, di proprietà della ditta TIEFFE S.R.L. di Foligno, c.f.

01550120545;

- dal 28/12/2002 al 21/07/2008, come Foglio 282 Part.123 sub 31, categoria in corso di definizione, in seguito ad Atto Pubblico - Trasformazione di Proprietà del 28/12/2002 Rogito Notaio Pettinacci Paolo Maria di Assisi rep.n.193750, trascritto a Perugia il giorno 27/01/2003 Registro Particolare n. 2563 Registro

(19)

Generale n.3344, di proprietà della ditta TIEFFE S.A.S. di Tiberi Sabatino & C.

- dal 21/07/2008 al 12/05/2015, come Foglio 282 Part.123 sub 34, categoria in corso di definizione, in seguito a Frazionamento per trasferimento di diritti del 21/07/2008 Prot.n.PG0252450 in atti dallo stesso giorno (n.18132.1/2008), di proprietà della ditta TIEFFE S.A.S. di Tiberi Sabatino & C. con sede in Foligno, c.f. 01550120545;

01550120545.

Part. 725 sub 35

- dal 15/06/1995 al 28/12/2002 come Foglio 282 Part.123 sub 31, categoria in corso di definizione, in virtù di Atto di Compravendita del 15/06/1995 Rogito Notaio Grifi di Foligno rep.n.47712, registrato a Foligno il 29/06/1995 al n. 883, trascritto a Perugia il giorno 21/06/1995 Registro Particolare n. 9477 Registro Generale n.13288, di proprietà della ditta TIEFFE S.R.L. di Foligno, c.f.

01550120545;

(20)

- dal 21/07/2008 al 12/05/2015, come Foglio 282 Part.123 sub 35, categoria in corso di definizione, in seguito a Frazionamento per trasferimento di diritti del 21/07/2008 Prot.n.PG0252450 in atti dallo stesso giorno (n.18132.1/2008), di proprietà della ditta TIEFFE S.A.S. di Tiberi Sabatino & C. con sede in Foligno, c.f. 01550120545;

01550120545.

Diritti di Comproprietà

L’esecutata possiede i diritti di piena proprietà degli immobili oggetto del pignoramento.

1.2.2) DATI CATASTALI

Alle data del 30/12/2020, 08/01/2021 e 15/01/2021, nelle quale eseguii le opportune ricerche inerenti le provenienze, le consistenze e le ubicazioni, consistenti nell’aggiornamento delle visure catastali, dei certificati storici, degli elaborati planimetrici, degli elenchi dei subalterni, ecc., gli immobili pignorati erano censiti con i seguenti dati:

Immobili in PERUGIA, Via Gerardo Dottori n.96 - Catasto Fabbricati del Comune di Perugia, intestataria:

TIEFFE S.A.S. di Tiberi Sabatino & C. con sede in Foligno (PG), c.f.01550120545, proprietaria per 1/1:

(21)

 Foglio n.282 Particella n.725 sub 17, piano 1 (T – l’indicazione riportata nei dati catastali è errata, l’unità immobiliare si trova al piano primo), Cat.

in corso di definizione;

 Foglio n.282 Particella n.725 sub 30, piano T, Cat. D/8, Rendita Catastale

€3.600,00;

 Foglio n.282 Particella n.725 sub 34, piano 1, Cat. in corso di definizione;

 Foglio n.282 Particella n.725 sub 35, piano 1, Cat. in corso di definizione;

- Catasto Terreni del Comune di Perugia, stessa intestazione:

 Foglio n.282, Particella n.725, Ente Urbano, Sup. 3004 mq.

BENI COMUNI

Alle Unità immobiliari sopra descritte spettano i proporzionali diritti sui beni comuni non censibili di seguito elencati:

- Catasto Fabbricati del Comune di Perugia

 Foglio n.282 Particella n.725 sub 14, piano T, Bene Comune Non Censibile ai i subalterni 17-26-27-28-29-30-31-33-34-35 della particella 725 (corte esterna, vani scala e portico piano terra);

 Foglio n.282 Particella n.725 sub 26, piano 1S, BCNC ai subalterni 28-29-30- 31-33-34-35 della particella 725 (locale macchine);

 Foglio n.282 Particella n.725 sub 27, piano T, BCNC ai subalterni 28-29 della particella 725 (portico);

 Foglio n.282 Particella n.725 sub 38, piano 1, BCNC ai subalterni 17-34-36 della particella 725 (vano scala e galleria);

 Foglio n.282 Particella n.725 sub 39, piano 1, BCNC ai subalterni 33-35-37 della particella 725 (vano scala e galleria);

(vedi All. n.4 – Visure e Planimetrie Catastali)

(22)

L’area coperta sulla quale insiste il fabbricato nel quale si trovano tali particelle è quindi censita anche al Catasto Terreni al Fg.282, Part.725, ente urbano, mq 3004.

OSSERVAZIONI

- L’attuale particella 725 deriva direttamente dalla precedente 123, i cui subalterni sono stati tutti soppressi; agli atti, all’Elenco dei Subalterni della particella 725 non risulta presente il correlato Elaborato Planimetrico, per cui per l’individuazione della suddivisione particellare si deve fare riferimento all’ultima versione di quello relativo alla particella 123 (prot.n. PG0232515 del 21/07/2008).

- Nell’Allegato all’Atto di Compravendita della Particella 725 sub 30 è presente l’Elaborato Planimetrico della particella 123 del 30/05/1995, esaminando il quale si possono notare le modifiche apportate alla suddivisione particellare, tramite successivi frazionamenti, fino ad arrivare alla situazione rappresentata nell’elaborato descritto al punto precedente.

-Dall’analisi dei due elaborati si evince che la particella 725 sub 17 si trova al piano primo dell’edificio, e non al piano terra come erroneamente riportato sulle visure catastali e conseguentemente nell’Atto di Pignoramento.

Si riferisce nella sostanza l’esatta corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’Atto di Pignoramento.

1.2.3) DESTINAZIONE URBANISTICA DELL’AREA

Il fabbricato del quale fanno parte le unità immobiliari in esame si trova in Zona

“Ds”, “AREE DESTINATE AI CENTRI DI SERVIZI” in base all’Art. 160 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. vigente del Comune di Perugia – Parte Operativa. In tali zone sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso: sedi di

(23)

imprese finanziarie e uffici postali, uffici privati, esercizi di ristorazione, esercizi commerciali di vicinato.

Nella fattispecie, la particella in esame è identificata come “DS(5)”, per cui è soggetta alle “Disposizioni particolari” descritte ai commi n.4 e n.5 dell’Art.160.

1.3) DESCRIZIONE ANALITICA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI A) Unità Immobiliare al piano terra distinta col subalterno n.30

L’unità immobiliare al piano terra, ubicata in corrispondenza dello spigolo a destra del fabbricato per chi guarda il prospetto principale, è direttamente accessibile dal piazzale attraverso il portico condominiale ed è costituita da un ampio locale adibito ad uso commerciale-servizi la cui ultima destinazione era ad attività di ristorazione (ristorante “La Lampara”, da tempo non più in esercizio).

Per soddisfare le esigenze di tale attività l’unità immobiliare è stata suddivisa in vani a diversa destinazione d’uso, i cui elementi divisori sono costituiti da pareti in cartongesso. Con lo stesso materiale sono state realizzate le controsoffittature del locale, all’interno delle quali trovano posto le canalizzazioni dell’impianto di ventilazione e dell’impianto elettrico di illuminazione.

L’ingresso avviene direttamente nelle due sale ristorante, aventi superficie calpestabile complessiva pari a circa 113,00mq ed altezza media di circa 2.80m, variabile a seconda dell’andamento delle controsoffittature, con affaccio sul prospetto principale (All. n.1 – foto da n.16 a n.20).

Alle spalle delle sale si trovano tre zone servizi, di seguito descritte.

Alla destra per chi entra si trova la zona adibita a servizi per il personale e ripostigli, composta da un disimpegno avente superficie di circa 3.20mq (All. n.1 – foto n.21), alla destra del quale si accede ai servizi per il personale, composti da spogliatoio e bagno, quest’ultimo dotato di due aperture sul prospetto laterale, di

(24)

superficie rispettivamente pari a circa 3.60 e 4.20mq (All. .1 – foto n.21,22).

Sempre nel disimpegno si trovano le aperture che conducono a due locali ripostiglio, dotati di finestre sul prospetto laterale ed aventi superficie pari a circa 7.00 e 11.30mq (All. n.1 – foto da n.23 a n.27).

In posizione frontale rispetto all’ingresso si trova la zona servizi igienici per i clienti (All. n.1 – foto n.28, 29), composta da un ingresso-disimpegno di circa 5.60mq, un ripostiglio di 2.40mq (All. n.1 – foto n.30), di un bagno con lavabo di circa 3.10mq con finestra (All. n.1 – foto n.31), di un bagno per disabili avente superficie di circa 3.20mq (All. n.1 – foto n.32, 33).

Alla sinistra del blocco servizi igienici si trova la zona cucina, composta da un disimpegno di mq 6.90 (All. n.1 – foto n.34), da un locale lavaggio dotato di finestra, di superficie 5.10mq (All. n.1 – foto n.35), dalla cucina avente superficie pari a circa 21.10mq e dotata di tre aperture sul prospetto laterale (All. n.1 – foto n.36 e 37),e da un locale dispensa di superficie pari a circa 3.90mq dotato di due finestre (All. n.1 – foto n.38).

Si riporta di seguito una tabella con le superfici calpestabili rilevate dei singoli vani al piano terra, con le destinazioni d’uso attuali:

LOCALE SUPERFICIE NETTA

COMMERCIALE

(arrotondata a 0.1mq)

SUPERFICIE ACCESSORI

PIANO TERRA

RISTORANTE UFFICI-SERVIZI ALLOGGIO P.1

SALE RISTORANTE 113.00

DISIMPEGNO 3.20

SPOGLIAT. PERSONALE 3.60

BAGNO PERSONALE 4.20

RIPOSTIGLIO 7.00

(25)

RIPOSTIGLIO 11.30

INGRESSO SERV. IGIEN. 5.60

RIPOSTIGLIO 2.40

BAGNO DISABILI 3.20

BAGNO 3.10

INGRESSO ZONA CUCINA 6.90

LOCALE LAVAGGIO 5.10

CUCINA 21.10

DISPENSA 3.90

TOTALE SUPERFICI

RISTORANTE 193.60

TOTALE SUPERFICIE CALPESTABILE

193.60 mq

Finiture ed impianti

L’edificio consiste in un capannone prefabbricato del tipo tradizionale, con struttura in c.a.p. e tamponature in pannelli sandwich in calcestruzzo e materiale isolante.

Esternamente, le facciate dell’edificio presentano la finitura in calcestruzzo faccia vista tipica dei pannelli di tamponamento, tinteggiata ad eccezione dei vani scala. Il solaio di copertura è in copponi in c.a.p. impermeabilizzato con guaina bituminosa.

La porzione ad uso commerciale-servizi (ristorante), sita al piano terra dell’edificio, mostra le finiture tipiche della tipologia edilizia: i pavimenti sono in piastrelle di monocottura ceramica, i muri divisori interni sono tutti in cartongesso. I locali sono controsoffittati con elementi in gesso e telaio in

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alluminio: all’interno della controsoffittatura si trovano le canalizzazioni impiantistiche.

Le porte interne tra la zona cucina-dispensa ed il resto dei locali sono del tipo tagliafuoco REI, le altre sono in legno tamburato.

Gli infissi esterni sono costituiti da una facciata continua in alluminio e vetro, a tutt’altezza, in corrispondenza del prospetto principale, e da finestre in ferro con vetro semplice di forma circolare per le aperture sul prospetto laterale.

I locali risultano provvisti di una valida dotazione impiantistica, adeguata all’attività; in particolare, oltre agli impianti elettrici di illuminazione e distribuzione F.E.M. (220V e 380V), sono presenti un impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas metano e corpi scaldanti costituiti da ventilconvettori, ed una caldaia a gas per la produzione dell’acqua calda sanitaria.

Non è stato possibile riscontrare il funzionamento degli impianti poiché al momento del sopralluogo le utenze erano distaccate.

In generale, i materiali impiegati per le finiture e gli impianti appartengono alla fascia medio-bassa del mercato.

Stato di conservazione e manutenzione

Buono per quanto riguarda l’involucro esterno e le pavimentazioni, da ristrutturare l’interno, in particolare le tinteggiature, le controsoffittature, la manutenzione dei locali in generale.

Per quanto riguarda gli impianti si rileva la necessità di provvedere ad una generale revisione degli stessi, con la sostituzione ed integrazione di alcuni elementi. Si rileva inoltre la mancanza di alcuni corpi scaldanti.

(27)

Conduzione/utilizzazione dell’immobile

L’immobile pignorato risulta attualmente libero; all’interno presenta le divisioni e le dotazioni realizzate dal precedente affittuario attraverso la Comunicazione di Inizio Lavori presentata in Comune nell’anno 2013.

B) Unità Immobiliari al piano primo distinte con i subalt. n.17, 34 e 35 Le unità immobiliari al piano primo si trovano dalla parte opposta dell’edificio, cioè a sinistra per chi guarda il prospetto principale. Salendo dalla scala di sinistra (All. n.1 – foto n.39) si arriva alla “galleria” del piano primo, chiusa sul prospetto principale da una facciata continua in vetro e alluminio, che in progetto delimita il percorso dal quale sarà possibile, a lavori ultimati, accedere alle unità destinate ad ufficio (All. n.1 – foto n.40).

Attualmente il piano primo appare infatti come un unico grande spazio indiviso, non essendo state realizzate le partizioni divisorie interne tra le unità immobiliari e tra esse e lo spazio condominiale occupato dalla “galleria” di collegamento (All.

n.1 – foto n.40, 41 e 42).

Le unità oggetto della presente relazione, distinte con i subalterni n. 17, 34 e 35 costituiscono in realtà, almeno virtualmente dal momento che i lavori non sono stati ultimati, una unica unità immobiliare destinata progettualmente ad attività commerciale all’ingrosso, che si estende dalla galleria alla terrazza posteriore, dalla quale è separata da una parete vetrata con infissi in alluminio e vetri doppi;

in pratica tale unità occupa tutta la porzione sinistra del piano, come raffigurato nell’elaborato planimetrico (All. n.1 – foto da n.43 a n.48).

In particolare, le particelle distinte con i subalterni n. 17 e 34, adiacenti, identificano tutta la porzione coperta del locale, ed una piccola porzione di quella scoperta adibita a terrazza, mentre la n.35 è totalmente ubicata all’esterno.

(28)

Non essendo presenti le divisioni interne, per individuare a grandi linee l’estensione dell’unità in oggetto si può dire che essa, in larghezza, è compresa tra la parete esterna laterale sinistra e la perpendicolare alla facciata principale alla distanza di circa 1.0m dall’asse del pilastro interno al vano, per circa 13.2m, ed in lunghezza dalla porzione realizzata del muro di confine con la galleria alla vetrata delimitante la terrazza, per circa 16.0 m. La superficie occupata dal realizzando locale può essere valutata anche osservando la pavimentazione in piastrelle di gres che è stata realizzata soltanto in corrispondenza di essa, essendo la restante parte del solaio di calpestio rimasto al grezzo (All. n.1 – foto n.43, 44). Per maggiori dettagli si deve fare riferimento agli elaborati grafici allegati ai provvedimenti abilitativi (All. 6 – Documentazione Tecnica reperita in Comune).

La superficie coperta calpestabile complessiva di tale unità, calcolata dai suddetti elaborati progettuali, è di circa 211,70mq.

Si riporta di seguito una tabella con le superfici calpestabili rilevate dei singoli vani al piano primo, con le destinazioni d’uso previste in progetto:

LOCALE SUPERFICIE NETTA

COMMERCIALE

SUPERFICIE ACCESSORI

PIANO PRIMO

COMMERCIALE 195.00

DISIMPEGNO 4.70

ANTIBAGNO 2.60

BAGNO 3.40

ANTIBAGNO 2.60

BAGNO 3.40

TERRAZZA 132.90

(29)

TOTALI SUPERFICI 211.70 mq 132.90

TOTALE SUPERFICIE 344.60

Il locale è dotato di finestre sul prospetto laterale, chiuse con infissi in alluminio e vetro termico, e della vetrata a tutt’altezza ed estesa per tutta la larghezza dell’ambiente in corrispondenza della terrazza sul prospetto posteriore. L’altezza interna è di circa 4.25m.

La terrazza, direttamente accessibile attraverso una porta-finestra, è priva della pavimentazione (All. n.1 – foto n.49, 50).

Finiture ed impianti

Come precedentemente illustrato, le unità immobiliari al piano primo si trovano allo stato grezzo, mancando addirittura degli elementi divisori tra di esse.

Si rileva, per la porzione del piano oggetto del pignoramento, la realizzazione parziale della pavimentazione, realizzata con piastrelle di gres allettate sopra un massetto di sabbia e cemento, e la predisposizione delle canalizzazioni dell’impianto termico.

Gli infissi esterni sono in alluminio vetrocamera, in discreto stato di conservazione.

La pavimentazione della terrazza è realizzata con una membrana impermeabilizzante bituminosa, senza pavimentazione.

Stato di conservazione e manutenzione

Buono per quanto riguarda l’involucro esterno.

Conduzione/utilizzazione dell’immobile

La porzione di immobile pignorata risulta attualmente libera.

(30)

1.3.1 CONSISTENZE VENDIBILI

Attraverso l’esame delle visure e degli elaborati grafici reperiti presso l’Agenzia del Territorio di Perugia, nonché dai rilievi effettuati sul posto, sono stati ricavati dati metrici e consistenze necessari alla quantificazione della stima (All. 4 - Visure e planimetrie catastali).

L’unità di consistenza riferita alle unità immobiliari oggetto di valutazione è stata la superficie commerciale, ricavata sommando il 100% della superficie dell’unità immobiliare, adibita a commerciale-servizi, con le superfici delle pertinenze (terrazze, ecc.) corrette convenzionalmente con coefficienti di valutazione (o di differenziazione) rapportati al loro valore rispetto al valore della parte principale. In particolare, la superficie commerciale è stata calcolata in base ai dettami della norma UNI 10750 elaborata dall’organo UNITER, alla quale si sono uniformate la Borsa Immobiliare dell’Umbria e la corrente pressi estimativa.

Per immobili destinati ad uso residenziale, la norma prevede che si considerino:

1) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

2) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, ecc.;

3) le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, ecc.)

computate nel modo seguente:

a) il 100% delle superfici calpestabili;

b) il 100% delle superfici delle pareti divisorie interne (non portanti);

c) il 50% delle superfici delle pareti portanti interne e perimetrali.

Il contributo delle superfici di cui al punto c) non deve comunque eccedere il 10%

della somma di cui ai punti a) e b).

(31)

In base a tali criteri, si ottengono i seguenti valori delle superfici commerciali:

UNITA’ IMMOBILIARE AL PIANO TERRA ADIBITO A COMMERCIALE- SERVIZI (ATTUALMENTE ATTIVITA’ DI RISTORAZIONE -part. 725 sub 30)

n° Piano Descrizione Superficie

reale

Coefficiente Superficie commerciale

1 Terra SALA

RISTORANTE CUCINA SERVIZI

222.23 1.00 222.23

2 Terra MURATURE

PORTANTI (1)

11.05 0.50 5.53

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 227.76

La superficie commerciale risulta quindi di mq 227.76 che si arrotonda a mq 228,00.

UNITA’ IMMOBILIARE AL PIANO PRIMO DESTINATA A COMMERCIALE (ATTUALMENTE IN CORSO DI COSTRUZIONE -part. 725 sub 17/34/35)

n° Piano Descrizione Superficie

reale

Coefficient e

Superficie commerciale

1 Primo COMMERCIALE 214.45 1.00 214.45

2 Primo MURATURE

PORTANTI (1)

11.40 0.50 5.70

3 Primo TERRAZZA 132.90 0.40 53.16

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 273.31

La superficie commerciale risulta quindi di mq 273,31 che si arrotonda a mq 273,00.

(32)

2) CARICHI E GRAVAMI PENDENTI

Nelle date del 14/01/2021, 20/01/2021 e 11/02/2021 il sottoscritto ha eseguito diverse ispezioni presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia per verificare eventuali formalità avvenute nel periodo compreso tra il 05/06/2020 ed il 20/01/2021.

In seguito all’aggiornamento ho accertato che sui beni oggetto della presente valutazione ed in nome degli esecutati non risultano alla data del 20/01/2021 ulteriori Iscrizioni Ipotecarie e/o Trascrizioni contro, ad eccezione di una iscrizione ipotecaria (extra ventennale) precedente le due riportate nella relazione notarile in atti, terminata ma per la quale non è stata presentata la richiesta di cancellazione; per le iscrizioni presenti nella relazione notarile sono inoltre necessarie alcune precisazioni.

Il tutto viene di seguito riportato:

Trascrizioni:

 nota del 21/05/2020 Reg.Part. 6720 Reg.Gen. 9638: Atto Esecutivo o Cautelare - Verbale di pignoramento immobili a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A. con sede in Torino, c.f. 00799960158 e contro TIEFFE S.A.S.di Tiberi Sabatino & C. con sede in Foligno (PG), c.f. 01550120545, per diritto di proprietà per la quota di 1/1 sugli immobili siti in Perugia, Via Gerardo Dottori n.96 e censiti al N.C.E.U. di detto Comune al Foglio 282, particella 725, sub.30, cat. D/8, piano T; Foglio 282, particella 725, sub.17, cat. X, piano T; Foglio 282, particella 725, sub.34, cat. X, piano 1 e Foglio 282, particella 725, sub.35, cat. X, piano 1.

(33)

Iscrizioni:

 nota del 15/07/1997 Reg.Part. 2234 Reg.Gen. 14847: Ipoteca Volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, durata 3 anni, capitale € 200.000,00, a favore di CASSA DI RISPARMIO DI FOLIGNO S.P.A. con sede in Foligno, c.f. 00152110540, contro Tieffe S.r.l. con sede in Foligno, c.f. 0155012548, per diritto di proprietà per la quota di 1/1 sugli immobili siti in Perugia, Loc. San Sisto, censiti al Catasto Fabbricati al Fg.

282, Part. 123 sub 30, sub 14 e sub 26 (in virtù Atto Notaio Marcello Grifi di Foligno del 10/07/1997 rep.n.50141), somma totale € 500.000,00.

 nota del 23/01/2002 Reg.Part. 322 Reg.Gen. 2091: Ipoteca Volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, durata 7 anni, capitale € 103.291,38, a favore di CASSA DI RISPARMIO DI FOLIGNO S.P.A. con sede in Foligno, c.f. 00152110540, contro Tieffe S.A.S. di Tiberi Sabatino & C. con sede in Foligno, c.f. 0155012545, per diritto di proprietà per la quota di 1/1 sugli immobili siti in Perugia, Via G.Dottori, censiti al Catasto Fabbricati al Fg. 282, Part. 123 sub 30, sub 17 e sub 31 (in virtù Atto Notaio Paolo Maria Pettinacci di Assisi del 01/09/2004 rep.n.211328), spese €200.000,00, somma totale €600.000,00.

Si riferisce che la particella n.31 sulla quale grava la presente ipoteca è stata frazionata in data 21/07/2008 originando le particelle n.34 e 35, oggetto del pignoramento.

(All. 5 – Visure Conservatoria Registri Immobiliari)

(34)

3) ACCERTAMENTO DELLA RISPONDENZA DELL’IMMOBILE PIGNORATO ALLE NORMATIVE URBANISTICO-EDILIZIE E VINCOLI PRESENTI

In seguito agli accertamenti svolti presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Perugia, è risultato che l’edificio è stato costruito negli anni dal 1991 al 2008.

Il fabbricato è stato realizzato in virtù dei seguenti provvedimenti abilitativi rilasciati dal Comune di Perugia:

 Concessione a Costruire n.1801 del 19/08/1991 intestata a Sania Immobiliare S.R.L. di Foligno (PG), c.f. 018413705, avente ad oggetto la

“Costruzione di edificio destinato ad attività artigianale e commerciale in Loc.

S.Andrea delle Fratte”;

 Concessione a Costruire n.864 del 19/06/1996 intestata a Sania Immobiliare S.R.L. di Foligno (PG), c.f. 018413705, avente ad oggetto la “Varianti al progetto di costruzione di un edificio adibito ad attività commerciali sito in Perugia Loc. S.Andrea delle Fratte”;

 Denuncia di Inizio Attività n.1347 prot.n. 72450 del 11/04/2008 presentata da Tiberi Sabatino, c.f. TBR STN 48A03 F492R, Legale Rappresentante Sania Immobiliare S.A.S., avente ad oggetto il “Completamento edificio autorizzato con Concessione n.1801 del 19/08/1991 e successiva Variante n.864 del 19/06/1996”;

 Segnalazione di Inizio Attività prot.n.2411 del 11/08/2014 presentata da Tiberi Sabatino, c.f. TBR STN 48A03 F492R, Legale Rappresentante Sania Immobiliare S.A.S., avente ad oggetto la “realizzazione di canna fumaria esterna”;

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L’unità immobiliare al piano terra, distinta con la Part. 725 sub 30, è giunta alla destinazione ed alla conformazione interna attuale in virtù del seguente provvedimento:

 Comunicazione Inizio Lavori (C.I.L.) n.4043/13 prot.n. 2013/0216940 del 29/11/2013 presentata da Lupini Francesca, c.f. LPN FNC 72E54 G478T, in qualità di affittuaria dell’immobile, avente ad oggetto la “Esecuzione di opere interne su locale commerciale posto in Via Dottori n.96, Loc. S.Andrea delle Fratte – Perugia”;

In data 05/05/2014, prot.n. 2014/81538, pratica 265/14, la proprietaria Tieffe S.A.S. di Tiberi Sabatino & C. presentava al Comune di Perugia la Richiesta di rilascio del Certificato di Agibilità parziale dell’immobile, relativamente al locale al piano terra distinto al Foglio 282 Part.123 sub 30.

In data 18/09/2014, con Certificato di Agibilità n. 377, il Comune di Perugia autorizzava l’agibilità dell’immobile sito in via Gerardo Dottori n.96 censito al NCU Fg.282, Map.123, Sub.30 così composto:

- Piano Terra: Locali commerciale comprendente 2 sale ristorante, cucina, servizi e accessori (sub 30).

DIFFORMITA’

In seguito al sopralluogo effettuato non sono state riscontrate significative difformità rispetto al progetto autorizzato, ad eccezione di piccole modifiche interne alla distribuzione del locale ristorante (sub 30) consistenti nella realizzazione, spostamento e rimozione di alcune tramezzature in cartongesso, non rilevanti e comunque sanabili ai sensi delle norme attualmente in vigore.

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Ad eccezione di quanto sopra descritto, si ritiene che l’immobile sia nella sostanza rispondente al progetto approvato ed alle norme urbanistico-edilizie.

(All. 6 – Documentazione Tecnica reperita in Comune).

4) VALUTAZIONE

La valutazione degli immobili interesserà l’aspetto economico del più probabile valore di mercato, attraverso il procedimento estimativo della comparazione diretta, determinando il valore unitario per confronto diretto con i prezzi realizzati nella zona per beni simili.

Sulla base di un’indagine di mercato condotta a mezzo di contatti con operatori del settore ed agenzie immobiliari e mediante l’approfondimento di fonti emerografiche è stato possibile determinare, per comparazione diretta all’attualità, il più frequente prezzo ordinario unitario di mercato con riferimento ad immobili similari a quelli in esame.

Nella determinazione di tale valore unitario sono state considerate tutte le caratteristiche quantitative e qualitative dei beni descritti in precedenza. In particolare, si è tenuto conto della consistenza complessiva, del grado di finitura, dello stato di conservazione e di manutenzione, dell’epoca di costruzione e delle caratteristiche strutturali in riferimento alla stabilità dell’immobile, delle dotazioni dei servizi e dell’ubicazione, della conformità alle norme urbanistico-edilizie, della disponibilità e di tutti gli altri aspetti ritenuti sensibili per la formulazione della stima. Va precisato inoltre che al prezzo medio-ordinario, risultante dall’indagine di mercato, sono state apportate aggiunte e detrazioni per adeguarlo alle condizioni reali dell’immobile in oggetto. Pertanto è stata considerata, per entrambe, come caratteristica positiva tale da far apportare aggiunte al valore ordinario, la presenza della corte di pertinenza esclusiva adibita a piazzale-

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parcheggio, di superficie pari a circa 3.000, completamente recintata, e la posizione in zona urbana a destinazione commerciale-servizi di notevole importanza. Come caratteristiche negative, sono state considerate, per l’unità al piano terra attualmente destinata ad attività ristorativa, lo stato delle finiture interne e degli impianti, che necessitano entrambi di lavori di ristrutturazione; per l’unità al piano primo da adibire ad attività commerciale, lo stato incompleto delle finiture, la totale mancanza degli elementi divisori tra le unità immobiliari presenti nel piano e tra esse ed i percorsi comuni condominiali, la difficoltà, per il futuro acquirente, di provvedere alla sistemazione dell’unità immobiliare in oggetto senza il contestuale termine delle lavorazioni almeno per le parti condominiali del piano (ascensori, percorsi comuni), essendo le altre unità di diversa proprietà.

Il parametro tecnico adottato per la comparazione è rappresentato dalla superficie commerciale del fabbricato espressa in metri quadrati, calcolata come precedentemente descritto e considerando l’immobile libero. La stima è stata eseguita valutando separatamente il valore delle due unità immobiliari oggetto del pignoramento.

In base a quanto sopra descritto, il sottoscritto ha formulato i valori reali unitari di stima, che rappresentano il più probabile valore di mercato e risultano pari ad € 800,00/mq per le superfici al piano terra e ad € 350,00/mq per le superfici al piano primo.

Considerando i diritti condominiali pro quota sulla corte circostante l’immobile e sui beni comuni, entrambe descritti nei paragrafi precedenti, come pertinenziali alle unità immobiliari ad uso commerciale-servizi, sono giunto alla seguente determinazione del valore di mercato degli immobili, come di seguito specificato:

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 UNITA’ IMMOBILIARE AL PIANO TERRA ADIBITA AD USO

COMMERCIALE-SERVIZI (ATTUALMENTE ATTIVITA’ DI

RISTORAZIONE) distinta con la part. 725 sub 30 228.00 mq x 800,00 €/mq = € 182.400,00

che si arrotondano ad

€ 182.000,00

(diconsi euro centottantaduemila/00)

 UNITA’ IMMOBILIARE AL PIANO PRIMO DESTINATA A

COMMERCIALE-SERVIZI (ATTUALMENTE IN CORSO DI

COSTRUZIONE) distinta con le part. 725 sub 17/34/35 273.00 mq x 350,00 €/mq = € 95.550,00

che si arrotondano ad

€ 95.000,00

(diconsi euro novantacinquemila/00) Il valore della perizia non comprende gli arredi ed il mobilio ad eccezione di ciò che può considerarsi infisso e/o costruito su misura.

5) STUDIO E FORMAZIONE DEI LOTTI

In base a quanto già espresso nelle presente relazione tecnica, si formula la seguente formazione dei lotti.

In considerazione dei seguenti aspetti:

 la totale indipendenza funzionale delle due unità immobiliari, aventi accessi separati ed ubicazione su piani diversi;

 il differente stato di completamento degli immobili, essendo quello al piano terra completato e quello al piano primo ancora in corso di costruzione;

lo scrivente ritiene che per consentire la maggior probabilità di vendita, unitamente alla previsione di massimo realizzo economico, si debba procedere alla vendita separata degli immobili, in due lotti, così identificati:

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LOTTO N.1: Diritti di intera proprietà spettanti a Tieffe S.a.S. di Tiberi Sabatino

& C. con sede in Foligno, su:

 unità immobiliare a destinazione commerciale-servizi, attualmente adibita ad attività ristorativa, costituita da due sale ristorante, zona servizi dipendenti (disimpegno, spogliatoio, servizio igienico), due locali ripostiglio, zona servizi igienici clienti (ingresso-disimpegno, due bagni di cui uno per disabili, ripostiglio), zona cucina (locale lavaggio, cucina, dispensa), avente superficie calpestabile complessiva pari a circa 194,0 mq, con accesso diretto da corte e portico condominiale, sita al piano terra di un edificio isolato comprendente altre unità immobiliari aventi la medesima destinazione, ubicato all’interno di corte condominiale ad uso esclusivo dotata di ingresso indipendente ed ampio parcheggio, completamente recintata, sita in Comune di Perugia (PG), Via Gerardo Dottori n.96, censita al Catasto Fabbricati al Foglio n.282 Particella n.725 sub 30, piano T, Cat. D/8, Rendita Catastale €3.600,00; oltre ai proporzionali diritti di comproprietà sui terreni e parti comuni.

Valore:

€ 182.000,00

(diconsi euro centottantaduemila/00)

LOTTO N.2: Diritti di intera proprietà spettanti a Tieffe S.a.S. di Tiberi Sabatino

& C. con sede in Foligno, su:

 unità immobiliari adiacenti costituenti una porzione di fabbricato da adibire ad attività commerciale al piano primo, allo stato grezzo e prive degli elementi divisori con le altre unità confinanti sullo stesso piano, ma correttamente definite progettualmente e catastalmente, comprendenti anche una parte scoperta adibita a terrazza di proprietà esclusiva, avente superficie calpestabile coperta pari