Gli adempimenti normativi riguardanti l’apertura di un centro commerciale

L’apertura di una grande struttura di vendita al dettaglio, quale è quella di un centro commerciale, così come anche l’ampliamento o il trasferimento, è condizionata dal rilascio di una specifica autorizzazione amministrativa secondo quanto previsto dal Decreto del Presidente della Regione Siciliana n. 165/200031.

Naturalmente, oltre a tale specifica autorizzazione, è necessario il rilascio della concessione edilizia, il nulla osta da parte dei Vigili del Fuoco, il rispetto della normativa in merito alla sicurezza sul lavoro e all’igiene della struttura, nonché tutte le altre specifiche autorizzazioni richieste dalla normativa generale per la realizzazione di opere edilizie di media grande dimensione (Pogliese A., 2006).

Il rilascio dell’autorizzazione specifica richiesta dal decreto n. 165/200 può essere articolato in tre diversi fasi, ordinate da un punto di vista temporale:

- _{Istanza di autorizzazione da parte del promotore;} - _{Creazione di una conferenza di servizi;}

- _{Accoglimento/rigetto dell’istanza.}

L’istanza di autorizzazione deve essere indirizzata a diversi enti territoriali, primo fra tutti il comune del territorio in cui andrà ad insediarsi la struttura commerciale.

Copia dell’istanza deve essere anche presentata, per scopi principalmente informativi, alla Provincia, all’Assessorato Regionale per la Cooperazione, il Commercio, l’Artigianato e la Pesca, ed infine alla Camera di Commercio competente per territorio.

All’istanza devono essere allegati ulteriori documenti, necessari per permettere alla conferenza di servizi di espletare in maniera proficua lo svolgimento delle proprie valutazioni.

31 _{Il decreto n. 165/2000, recante le “Direttive ed inidirizzi di programmazione commerciale e criteri di}

programmazione urbanistica riferita al settore commerciale”, rappresenta il principale documento legislativo volto a

In particolare, l’istanza deve essere accompagnata da tutta la documentazione cartografica, dalla documentazione relativa al rilascio della concessione edilizia ed infine (ma non ultimo per importanza) dal cosiddetto studio d’impatto.

Proprio lo studio d’impatto, spesso redatto da specifiche società di consulenza private su incarico del promotore a causa dell’interdisciplinarietà dei contenuti, è il documento principale su cui i pareri della conferenza di servizi e le valutazioni dei suoi componenti sono incentrate32.

Dall’analisi dell’art. 7 del decreto 165/2000, emerge come lo studio d’impatto debba fornire diverse informazioni da differenti punti d’osservazione.

Esso, infatti, elenca dettagliatamente gli elementi che devono essere evidenziati all’interno del documento e che devono mirare a “ritrarre” l’impatto complessivo che l’edificanda struttura commerciale avrà sul preesistente contesto territoriale.

Nel dettaglio il contenuto informativo di uno studio d’impatto è il seguente:

a) _{Le caratteristiche dell’iniziativa, indicando la superficie di vendita della} struttura nonché l’orientamento merceologico dell’esercizio/i, specificando, oltre ad alimentare e non alimentare, le eventuali specializzazioni merceologiche secondo lo schema ATECO 91 sulla base del criterio di prevalenza.

b) Il bacino di attrazione dell’iniziativa commerciale, specificando per gli esercizi alimentari e misti le tre isocrone corrispondenti a 10,20 e 30 minuti auto e per quelli non alimentari le tre isocrone corrispondenti a 20, 30 e 40 minuti auto, o corrispondenti ad altre soglie che il proponente ritiene, motivandolo, meglio rappresentare il particolare orientamento merceologico dell’iniziativa commerciale33.

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Lo stesso decreto all’art. 6 lo definisce come il documento base per la verifica della conguità delle iniziative commerciali proposte, poiché fornisce tutti i riferimenti conoscitivi necessari per la valutazione effettuata in sede di conferenza di servizi.

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Le modalità utilizzate per il computo delle isocrone devono essere rese esplicite nello studio di impatto. Ai fini della determinazione del bacino d’attrazione per le valutazioni di cui alle lettere e), f), g), h), i) dell’art. 7 decreto 165/2000, va fatto riferimento ai Comuni interni alla isocrona di 30 minuti, esclusi quelli per i quali i residenti interni a tale isocrona costituiscono meno del 10% del totale comunale.

c) La capacità di spesa che si prevede verrà attratta dalla nuova iniziativa commerciale, tenendo presente le aree corrispondenti alle due isocrone in cui è suddiviso il bacino di attrazione di cui alla lettera b) e a quella residua.

d) _{Il conto economico semplificato dell’iniziativa, riferito alle condizioni} ipotizzate quando essa entrerà a pieno regime, evidenziando il volume di vendite al netto Iva; il margine lordo; il costo del personale; ed i costi di affitto, eventualmente imputati se l’immobile è di proprietà.

e) _{Le implicazioni urbanistiche generali specificando se e come l’iniziativa} commerciale proposta contribuisce a raggiungere gli obiettivi di organizzazione spaziale del comune/area metropolitana/sistema comunale integrato; in particolare, andrà fatto riferimento all’attuale struttura della mobilità, ad eventuali effetti di ripolarizzazione indotti dall’iniziativa e alle previsioni di investimento pubblico nella rete viaria; al contributo dell’iniziativa a progetti di recupero/riorganizzazione dell’area di insedimaneto e/o di edifici di pregio architettonico; ed al collegamento dell’iniziativa con la realizzazione di altre strutture di servizio per l’area interessata.

f) _{L’impatto sul traffico dell’iniziativa; oltre a quanto stabilito alla lettera} precedente, per poter valutare eventuali effetti di congestione o di decongestione, il proponente deve attenersi alle indicazioni di carattere metodologico relative alle verifiche di impatto sulla viabilità di cui all’art. 17 del decreto 165/2000.

g) _{L’impatto ambientale, evidenziando, oltre il rispetto delle norme vigenti in} materia ambientale (VIA/VAS), anche le iniziative prese per l’inserimento armonico della struttura edilizia dell’iniziativa commerciale nel contesto ambientale di insediamento, quali il rispetto di elementi architettonici caratteristici, l’interramento dei parcheggi, alberature, ecc.

h) _{L’impatto commerciale della nuova iniziativa sul tessuto commerciale} preesistente. Tale valutazione dovrà riguardare distintamente le quote di venduto che la nuova iniziativa sottrae alle medie e grandi strutture di vendita

esistenti e agli esercizi di vicinato. Inoltre nel caso in cui il proponente già disponga di medie e grandi strutture di vendita operanti nello stesso comparto (alimentare e non alimentare) con la medesima insegna, in proprietà o collegata alla stessa centrale d’acquisto, nell’area definita dall’isocrona corrispondente a 30 minuti auto, va stimata la quota di mercato congiunta34, eventualmente computando nella stima di mercato le vendite degli altri esercizi commerciali per la parte di vendite relativa all’area di sovrapposizione dei due bacini di mercato; infine bisognerà evidenziare una eventuale concentrazione di preesistenti strutture di vendita.

i) L’impatto occupazionale, ossia una valutazione del saldo netto occupazionale che l’iniziativa commerciale presumibilmente avrà. Nella valutazione andranno considerati sia gli effetti diretti positivi, nuovi posti di lavoro, e negativi, posti di lavoro persi da altri esercizi commerciali, sia quelli indiretti. In questo secondo caso andrà valutata l’entità dell’attivazione di occupazione in aziende terze (ad esempio, imprese di pulizia, imprese di vigilanza, ecc.) e gli eventuali effetti occupazionali conseguenti alla sostituzione di fornitori locali con fornitori localizzati in altre Regioni o paesi. Se la nuova iniziativa commerciale nasce per concentrazione di preesistenti strutture di vendita, va indicata l’eventuale assunzione dell’impegno di reimpiego del personale dipendente di tali strutture.

In relazione alle diverse fattispecie, il decreto prevede inoltre uno studio d’impatto semplificato per le grandi strutture di vendita con superficie complessiva inferiore ai 2500 mq (art. 8), nonché uno studio d’impatto leggermente differente per le grandi strutture di vendita ubicate nei centri storici o in altre aree urbane a forte vocazione commerciale (art. 9).

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La quota di mercato deve essere riferita a tutta la rete commerciale, includendo quindi esercizi di vicinato e medie e grandi strutture di vendita, con la medesima specializzazione merceologica. Se tale quota supera un terzo del totale, la nuova iniziativa commerciale non potrà essere autorizzata; nel caso dei centri commerciali, la presente verifica va effettuata relativamente a tutti gli esercizi commerciali singolarmente superiori alla soglia di una media struttura di vendita.

Come già in parte anticipato, la competenza in merito al rilascio o al diniego dell’autorizzazione compete ad un’apposita conferenza di servizi, alla quale partecipano i rappresentanti degli enti locali competenti per territorio (Comune, Provincia e Regione), nonché un rappresentante della Camera di Commercio.

Possono inoltre partecipare, anche se a solo titolo consultivo, i rappresentanti dei Comuni limitrofi e le organizzazioni dei consumatori, dei lavoratori del settore e delle imprese del commercio più rappresentative della Regione.

Per quanto riguarda il procedimento decisionale in merito alla delibera è previsto il metodo maggioritario, con la particolarità che in caso di parità di voti, il voto espresso dal rappresentante regionale diventa vincolante per la deliberazione.

La conferenza è chiamata a pronunciarsi inoltre in tempi relativamente brevi essendo previsto il meccanismo del silenzio-assenso nel caso in cui entro 120 giorni dalla convocazione dell’assemblea non venisse comunicato al promotore il diniego dell’istanza.

L’art. 10 del decreto 165/2000 stabilisce i criteri di valutazione degli studi d’impatto da parte delle conferenze di servizi ai fini del rilascio dell’autorizzazione.

Innanzitutto, la conferenza è chiamata a verificare la regolarità formale dell’istanza e la congruenza degli elementi costitutivi dello studio d’impatto. Qualora in tale fase riscontrasse delle incongruenze o stime palesemente non corrispondenti alla realtà, la conferenza di servizi può rifiutare la richiesta di autorizzazione o chiedere la ripresentazione dell’istanza con una revisione delle valutazioni presentate.

Una volta verificata la verosomiglianza delle stime contenute nello studio d’impatto, la conferenza deve esprimere un giudizio motivato in merito a ciascun impatto dell’iniziativa commerciale di cui alle lettere e), f), g), h), i) dell’articolo 7 e, con le modifiche del caso, dei relativi impatti per quanto previsto agli articoli 8 e 9 del decreto 165/2000.

Ai fini del rilascio dell’autorizzazione costituiscono elementi di valutazione positivi (art. 10):

a) Il raccordo dell’iniziativa con gli obiettivi di sviluppo e di organizzazione spaziale definitivi dal comune/area metropolitana/sistema comunale integrato e con le eventuali iniziative di investimento pubblico nella rete viaria; il contributo al recupero/riorganizzazione dell’area di insediamento e/o di edifici di pregio architettonico; l’inserimento in un più ampio progetto di realizzazione di altre strutture di servizio per l’area interessata;+

b) _{Un impatto netto sul traffico veicolare dalla clientela e dalle merci, ovvero} tenuto conto sia dei flussi di traffico generati sia di quelli sostituiti, positivo e/o un contributo alla decongestione del traffico su altre aree;

c) La struttura commerciale non genera inquinamento addizionale e/o la struttura edilizia dell’iniziativa si inserisce in modo armonico nel contesto ambientale di insediamento e/o prevede la realizzazione di opere e sistemazioni dell’area circostante che contribuiscono al miglioramento dell’ambiente;

d) _{La nuova struttura non compromette la varietà di tipologie di vendita presenti} nell’area di riferimento, non porta a concentrazioni in capo a singole insegne che possano generare situazioni di natura monopolistica e/o concentra preesistenti strutture divendita;

e) _{La nuova struttura comporta il reimpiego di personale dipendente dei} preesistenti strutture di vendita e ha un impatto occupazionale, diretto e indiretto, positivo o, se negativo, non tale da influenzare in modo sensibile gli equilibri del mercato del lavoro a livello locale.

Un ulteriore requisito che deve essere rispettato riguarda la presenza nel progetto dell’iniziativa commerciale di un’area da destinare a parcheggio e pertinenziale, commisurata alla superficie del centro commerciale stesso (art. 16).

I parcheggi pertinenziali di un centro commerciale devono essere di uso comune, cioè destinati a tutti i clienti.

Si trovano generalmente localizzati nello stesso complesso edilizio che contiene l’unità o le unità immobiliari di cui sono pertinenza,ma possono altresì essere localizzati anche in altra area o unità edilizia posta in un ragionevole raggio di

accessibilità pedonale (di norma entro 300 metri), purché permanentemente asservita alla funzione di parcheggio pertinenziale, e purché collegata alla struttura di vendita con un percorso pedonale protetto (marciapiedi, attraversamenti segnalati) e privo di barriere architettoniche.

Inoltre, nel caso di strutture di vendita con più di 100 dipendenti, è opportuno che nell’ambito dei parcheggi pertinenziali sia individuata una porzione specifica destinata ai dipendenti della struttura di vendita. In ogni caso devono essere assicurate efficaci soluzioni di accesso e adottati tutti gli accorgimenti necessari per agevolare la fruizione dei parcheggi e l’accessibilità da questi ai punti di vendita, con particolare riferimento al superamento delle barriere architettoniche.

Infine ciascun centro commerciale, deve essere dotato di un’area destinata alla movimentazione delle merci in arrivo e in partenza.