CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Dalla ricerca effettuata presso il catasto energetico della regione Emilia Romagna risultavano le certificazioni relative a entrambe le unità immobiliari, emesse in data 17/10/2011 e in data 20/10/2011 dall'ing. Lorenzo Tombini di Savignano sul Rubicone.
Per il negozio distinto al sub. 6 è stata rilevata la successiva installazione di un impianto di climatizzazione e ventilazione meccanica, pertanto si è proceduto all'aggiornamento della certificazione.
Per il magazzino (allora distinto al sub. 4) la certificazione non è più valida a causa del cambio di identificativo catastale, pertanto si è reso necessario chiedere l'annullamento prima di predisporre una nuova certificazione.
Ho quindi conferito all'ing. Giorgio Pondi di Forlì l'incarico di redigere un attestato di prestazione energetica per ciascuna delle due unità. Le certificazioni attestano quanto segue:
− il negozio distinto al sub. 6 a è in classe D con indice di prestazione energetica EPgl,nren = 441,17 kwh/mq anno;
− il magazzino distinto al sub. 19 è in classe D con indice di prestazione energetica EPgl,nren = 445,52 kwh/mq anno.
STIMA DEI CANONI LOCATIVI
Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Longiano in zona periferica D1 i valori di locazione mensile al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri:
− da € 7,10 a € 9,30 per i negozi;
− da € 2,30 a € 2,80 per i magazzini.
Per il negozio è stato stimato un valore superiore del 10% rispetto a quello minimo dell'intervallo. Per il magazzino è stato stimato un valore pari al doppio di quello massimo dell'intervallo (in ragione delle caratteristiche simili a quelle del negozio, sebbene con diversa destinazione).
Sono state assunte le quotazioni mensili al metro quadrato di € 7,80 per il negozio e di € 5,60 per il magazzino, che sono state moltiplicate per le rispettive superfici commerciali.
Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali e delle planimetrie catastali, le superfici commerciali sono state calcolate in mq 79 per il negozio e in mq 79 per il magazzino.
− 7,80 x 79 = € 616,20 canone locativo del negozio) arrotondato a € 620,00
− 5,60 x 79 = € 442,40 (canone locativo del magazzino) arrotondato a € 440,00
CONDIZIONI DI OCCUPAZIONE
LOTTO 2: l'unità immobiliare identificata con il sub. 6 è stata ceduta in locazione alla società NAV CENTER s.r.l. con sede in Cesena, cod. fisc. 04037410406, per la durata di sei anni con inizio dal 01/01/2013 e termine al 31/12/2018.
Non essendo sopravvenuta disdetta, il contratto è tacitamente rinnovato per un altro seennio fino al 31/12/2024 ma, in base alle informazioni assunte presso l'Agenzia delle Entrate, non stata presentata la comunicazione di proroga.
Il contratto, per un canone mensile pari a € 500,00, è stato stipulato tra le parti il 05/11/2012 e registrato a Cesena al n. 7853/3 il 03/12/2012, dunque in data precedente alla trascrizione del pignoramento, avvenuta il 18/01/2017.
Il corrispettivo pattuito è inferiore di circa il 19% rispetto al canone stimato.
LOTTO 3: l'unità immobiliare ora identificata con il sub. 19 (allora sub. 4) è stata ceduta in locazione alla società NAV CENTER s.r.l. con sede in Cesena, cod.
fisc. 04037410406, per la durata di sei anni con inizio dal 01/01/2013 e termine al 31/12/2018.
Non essendo sopravvenuta disdetta, il contratto è tacitamente rinnovato per un altro seennio fino al 31/12/2024, come da comunicazione di proroga presentata all'Agenzia delle Entrate.
Il contratto, per un canone mensile pari a € 500,00, è stato stipulato tra le parti il 05/11/2012 e registrato a Cesena al n. 7854/3 il 03/12/2012, dunque in data precedente alla trascrizione del pignoramento, avvenuta il 18/01/2017.
Il corrispettivo pattuito è superiore di circa il 14% rispetto al canone stimato.
Il proprietario ha riferito che i pagamenti sono stati eseguiti regolarmente per entrambe le unità, ma non è stato possibile sapere a quanto ammontano gli attuali corrispettivi aggiornati in base agli indici ISTAT.
SPESE CONDOMINIALI
Le unità immobiliari pignorate sono incluse nel condominio Cristallo, amministrato dal rag. Omar Lonzardi di Longiano.
Dalle informazioni assunte presso l'amministratore risulta quanto segue:
− l'importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione può essere valutato per ciascuna delle due unità in circa € 120,00 a carico della proprietà e in € 220,00 a carico dell'affittuaria;
− non vi sono spese straordinarie già deliberate;
− le rate scadute a carico della proprietà sono pari a circa € 65,00 per ciascuna unità; quelle a carica dell'affittuaria sono pari a € 100,00 per ciascuna unità;
− da parte del condominio non vi sono procedimenti giudiziari in corso relativamente ai beni pignorati.
OMISSIONI FISCALI
Tribunale di Forlì - Ufficio Esecuzioni Immobiliari - G. E. dott.ssa Barbara Vacca 26
Visti gli atti di provenienza e la documentazione acquisita non risultano, al momento, omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire.
CONFINI
Sub. 6 corte comune sub. 1; portico comune sub. 2; autorimessa sub. 8;
laboratorio sub. 20 (tutti subalterni della medesima particella 508).
Sub. 19 corte comune sub. 1; portico comune sub. 2; autorimessa sub. 7;
laboratorio sub. 20 (tutti subalterni della medesima particella 508).
VALUTAZIONE
Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Longiano in zona periferica D1 i valori di mercato al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri:
− da € 1.400,00 a € 1.750,00 per i negozi;
− da € 520,00 a € 710,00 per i magazzini.
Per il negozio è stato stimato un valore superiore del 10% rispetto a quello minimo dell'intervallo. Per il magazzino è stato stimato un valore pari al doppio di quello massimo dell'intervallo (in ragione delle caratteristiche simili a quelle del negozio, sebbene con diversa destinazione).
Sono state assunte le quotazioni di mercato al metro quadrato di € 1.540,00 per il negozio e di € 1.420,00 per il magazzino, che sono state moltiplicate per le rispettive superfici commerciali.
Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali e delle planimetrie catastali, le superfici commerciali sono state calcolate in mq 79 per il negozio e in mq 79 per il magazzino.
1.540,00 x 79 = € 121.660,00 (valore di stima del negozio 1.420,00 x 79 = € 112.180,00 (valore di stima del magazzino)
Ai valori di stima così ottenuti (trascurando il piccolo importo di spese condominiali insolute a carico della proprietà) si sottraggono i costi di € 1.500,00 per la sanatoria, suddivisi a metà tra le due unità, e si applica una riduzione forfettaria del 10% dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto.
I valori finali delle due unità stimate, arrotondati, risultano pari a:
€ 109.000,00 per il negozio (LOTTO 2);
€ 100.000,00 per il magazzino (LOTTO 3).
Cesena, 10/09/2019
LO STIMATORE ing. Marco Battistini
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