TRIBUNALE CIVILE DI FORLÌ

(1)

G. E. dott.ssa Barbara Vacca

RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA E ALLEGATI

relativa all'esecuzione immobiliare n. 17/2017 promossa da

Banca di Credito Coop. di Sala di Cesenatico contro

Magnani Pierino

esperto stimatore: ing. Marco Battistini

v i a C a v a l c a v i a 7 1 - I - 4 7 5 2 1 C e s e n a F C - t e l . e f a x + 3 9 0 5 4 7 2 2 8 5 8 e-mail: [email protected] - c.f. BTTMRC61L31C573D - p. IVA 03920970401

(2)

Tribunale di Forlì - Ufficio Esecuzioni Immobiliari - G. E. dott.ssa Barbara Vacca 2

OPERAZIONI PERITALI

INCARICO

In data 15/03/2019, essendo stato nominato esperto stimatore per la valutazione dei beni pignorati, ho prestato il giuramento di rito mediante sottoscrizione del modulo di accettazione, inviato telematicamente alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari. L'incarico prevedeva di depositare l'elaborato peritale presso la Cancelleria almeno 30 giorni prima del 14/11/2019, data dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 569 c.p.c., dunque entro il 15/10/2019.

COMUNICAZIONE

In data 10/04/2019 ho inviato al debitore esecutato una lettera raccomandata nella quale l'informavo di aver fissato l'inizio delle operazioni peritali al giorno 08/05/2019, invitandolo a trovarsi alle ore 15.30 a Longiano in via Emilia 3720 e, di seguito, in via Dino Campana 70 e 74 per permettermi di accedere agli immobili pignorati.

SOPRALLUOGO

Il debitore esecutato detiene l'intera proprietà delle seguenti unità immobiliari:

− un'abitazione abbinata disposta su due piani con autorimessa in corpo staccato, ubicata a Longiano in via Emilia 3720, inclusa la proprietà esclusiva della corte di sedime e pertinenza;

− un negozio e un magazzino al piano terra di un fabbricato condominiale ubicato a Longiano in via Dino Campana, ai numeri civici 70 e 74.

Il giorno 08/05/2019 alle ore 15.30, avendo già esaminato i documenti agli atti e preso contatto con l'Ufficio Tecnico Comunale e con l'Agenzia del Territorio per il reperimento della documentazione richiesta, mi sono recato presso l'abitazione. Il sopralluogo, eseguito in presenza del sig. Magnani e dell'avv. Moira Pedrelli, custode dell'esecuzione, è terminato alle ore 17.00.

In seguito mi sono recato presso il negozio e il magazzino, ai quali non ho potuto accedere perché il proprietario aveva omesso di avvisare i conduttori. Pertanto, si è reso necessario concordare un nuovo sopralluogo che si è svolto il giorno 15/05/2019 dalle ore 16.00 alle ore 18.00, in presenza della stessa avv. Pedrelli e delle sig.re Simona Fedeli e Tamara Navarra per la società conduttrice.

Nel corso delle visite ho rilevato direttamente e accuratamente tutti gli elementi necessari per eseguire la valutazione e verificare di persona la corrispondenza tra lo stato reale degli immobili e quello risultante dalla documentazione progettuale.

CREDITORI INTERVENUTI

(3)

Dalla documentazione agli atti presso la Cancelleria delle esecuzioni immobiliari risultano i seguenti creditori intervenuti:

− Fratelli Giorgi S.r.l. avv. Claudia Cisotto

avv. Leonardo Caruso Lombardi

− Locam S.p.A. avv. Anna Maria Corticelli

(4)

LOTTO 1

ABITAZIONE E AUTORIMESSA IN VIA EMILIA 3720 A LONGIANO

(5)

DATI CATASTALI

L'area sulla quale si trovano le unità immobiliari oggetto di pignoramento è identificata al foglio 2, particella 311 (ente urbano) di mq 335 del Catasto Terreni del comune di Longiano.

Al Catasto Fabbricati le unità immobiliari risultano identificate come segue:

Fg. Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Superficie Catastale

Rendita

2 311 2 A/3 3 8 vani Totale: 137 mq

Totale escluse aree scoperte:

136 mq

Euro 661,06

2 311 3 C/6 2 17 mq Totale: 17 mq Euro

38,63 2 311 1 B.C.N.C. (corte comune ai subalterni 2 e 3)

(6)

CARATTERISTICHE GENERALI

UBICAZIONE

Le unità immobiliari pignorate si trovano in comune di Longiano, località Budrio, via Emilia 3720, in una casa abbinata, e sono costituite da un'abitazione disposta su due piani e un'autorimessa in corpo staccato, con la corte esclusiva di pertinenza.

Gli immobili sono ubicati 8 Km a Sudest del centro di Cesena e sono raggiungibili tramite la secante di Cesena, il cui innesto sulla via Emilia si trova a circa 2 Km di distanza.

VINCOLI

L'area, compresa nella tavoletta n.255-NE della cartografia del P.T.C.P. in scala 1:25.000, è inclusa nel territorio pianificato e si trova in zona di rispetto stradale.

DESTINAZIONE URBANISTICA

In base al Piano Regolatore Generale vigente, l'area su cui sorge il fabbricato ha la seguente destinazione urbanistica:

− Zona residenziale di completamento edificata B1.

(7)

DATI RELATIVI ALLA PROPRIETÀ DELL'IMMOBILE

PROPRIETARIO

PIERINO MAGNANI nato a Longiano IL 10/02/1942

codice fiscale MGNPRN42B10E675C – proprietario per 1/1

ACQUISIZIONE DEL BENE

Con atto di compravendita del 07/09/2005 rep. 122602 del notaio Alfredo D'Ausilio di Savignano sul Rubicone, trascritto a Forlì il 15/09/2005 all'art. 10588, Pierino Magnani acquistava da Donatella Giordani e Damiano Rocchi la piena proprietà delle unità immobiliari distinte al Catasto Fabbricati del comune di Longiano al foglio 2, part. 311, sub. 2 (abitazione), sub. 3 (autorimessa) e sub. 1 (corte comune ai subalterni 2 e 3). Al momento dell'acquisto il sig. Magnani era coniugato con Alice Bianchi in regime di separazione dei beni (come da dichiarazione resa nell'atto di compravendita) in virtù del matrimonio contratto a Longiano il 06/01/1993.

ATTO DI PIGNORAMENTO

Dall'esame della documentazione allegata agli atti si è riscontrata piena corrispondenza tra i beni pignorati e i loro identificativi catastali.

Il pignoramento del 29/12/2016, rep. 5174 Tribunale di Forlì, è stato trascritto a Forlì il 18/01/2017 all'art. 611 a favore di B.C.C. di Sala con sede a Cesenatico, contro Pierino Magnani sull'intera proprietà delle unità immobiliari urbane distinte al Catasto Fabbricati di Longiano al foglio 29, particella 508, sub. 6 (cat. C/1) e sub. 19 (cat. C/2) e al foglio 2, particella 311, sub. 2 (cat. A/3), sub. 3 (cat. C/6) e sub. 1 (B.C.N.C.).

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Basandomi sulla documentazione ipotecaria e catastale allegata agli atti ho redatto l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sugli immobili.

In data 09/09/2019 ho effettuato un'ispezione presso l'ufficio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia del Territorio, dalla quale non risultano formalità successive alla data di trascrizione del pignoramento.

(8)

CONSISTENZA

I beni pignorati sono costituiti dall'intera proprietà delle unità immobiliari distinte al Catasto Fabbricati del comune di Longiano al foglio 2, particella 311, subalterni 1, 2 e 3.

Dalle planimetrie catastali e dagli elaborati grafici di progetto si rileva quanto segue:

− l'abitazione è costituita dai seguenti locali: ingresso, pranzo, retro e soggiorno al piano terra; pianerottolo, disimpegno, bagno e tre camere da letto (di cui una con balcone) al primo piano;

− i locali al piano terra hanno una superficie netta calpestabile di complessivi mq 51;

− i locali al primo piano hanno una superficie netta calpestabile di complessivi mq 50, oltre a un balcone di mq 3;

− l'autorimessa, in corpo staccato, ha una superficie netta calpestabile di mq 16;

− nel corpo dell'autorimessa sono inclusi tre piccoli locali di servizio della superficie di complessivi mq 9, adibiti a bagno, centrale termica e ripostiglio;

− l'area scoperta ha una superficie di mq 237.

(9)

DESCRIZIONE

L'abitazione è distribuita sui due piani di una casa abbinata e dispone di una corte esclusiva di pertinenza. L'edificio è stato realizzato in epoca imprecisata, presumibilmente intorno agli anni cinquanta del secolo scorso, con struttura portante in muratura.

La recinzione esterna, realizzata sul fianco della corte, è costituita da un muricciolo in cemento sormontato da rete metallica plastificata su pali zincati.

Esclusa la parte prospiciente la strada, la corte è in gran parte pavimentata con palladiana di porfido sul fronte, in battuto di cemento sul fianco e sul retro.

L'autorimessa è situata sul retro, in un corpo staccato che ospita anche tre piccoli locali di servizio.

La copertura è realizzata a due acque con altezza sfalsata e manto in coppi di laterizio. I canali di gronda e i pluviali sono in lamiera preverniciata color testa di moro. Le facciate sono dotate di un rivestimento plastico spatolato, verde sulla maggior parte della superficie e color crema sulle fasce verticali delimitate dalle aperture. Alla base del fabbricato è applicato uno zoccolo in lastre cementizie. Il balcone al primo piano presenta un parapetto realizzato con inferriata metallica.

Le finestre e le portefinestre sono munite di tapparelle avvolgibili in materiale plastico di colore verde scuro.

Il portoncino d'ingresso, collocato sul fianco dell'abitazione, è rivestito in legno naturale. La pavimentazione al piano terra (rinnovata rispetto all'epoca della costruzione) è realizzata con piastrelle di ceramica chiara posate diagonalmente;

l'angolo cucina è a sua volta rivestito con piastrelle. Nel soggiorno è presente un caminetto. La scala interna che collega i due livelli è interamente rivestita in lastre di marmo chiaro e presenta un parapetto in ringhiera metallica sormontato da un corrimano in legno. La pavimentazione al primo piano è realizzata in mattonelle di graniglia ad eccezione del bagno, dove la pavimentazione (rinnovata rispetto all'epoca della costruzione) è in ceramica così come i rivestimenti alle pareti, mentre la pavimentazione del balcone è realizzata con mattonelle di cotto e battiscopa coordinato. I battiscopa interni sono in ceramica. Le porte, impiallacciate in legno naturale, presentano cornici coordinate e maniglie in ottone bronzato. Le finestre e le portefinestre, dotate di vetrocamera, sono in legno mordenzato scuro con maniglie in ottone bronzato; dello stesso materiale sono rivestiti i cassonetti delle tapparelle. Le banchine e le soglie sono in granito.

Le pareti sono intonacate e tinteggiate color crema nelle camere e bianche nel vano scala, mentre i soffitti sono tutti intonacati e tinteggiati di bianco. Il bagno è

(10)

dotato di lavandino, WC, bidet e doccia priva di cabina e vi è installato un bollitore elettrico per la produzione di acqua calda.

L’impianto elettrico è realizzato sotto traccia, con normale dotazione di punti luce e prese in relazione all'epoca presunta della costruzione, ma non a norma L.

46/1990. Non è presente l'impianto citofonico. L’impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda è costituito da una caldaia a basamento e da un bollitore installati nella centrale termica attigua all'autorimessa, entrambi funzionanti a gas, con terminali di erogazione costituiti da radiatori tubolari in ghisa; non è presente il termostato ambiente.

L'autorimessa, ubicata sul retro della corte, presenta sulle facciate qualche traccia di una tinteggiatura color crema eseguita sull'intonaco. Il manto della copertura, piana, è realizzato con guaina bituminosa. Il portellone è scorrevole, con doghe verticali di acciaio zincato, ma la sua apertura è stata in parte tamponata per realizzarvi una portafinestra di minori dimensioni. Il locale è pavimentato in battuto di cemento e presenta pareti e soffitti non intonacati, al pari dei tre locali di servizio attigui.

Sebbene le unità non siano occupate da alcuni anni, lo stato di conservazione dei beni è da considerarsi accettabile in relazione alla carenza di manutenzione.

(11)

CRITERI GENERALI DI STIMA

VALORE COMMERCIALE

Per determinare il valore commerciale delle unità immobiliari prese in esame è stata svolta un’indagine di mercato allo scopo di individuare il valore praticato per beni simili in tempi recenti, considerandone la consistenza, la vetustà, il tipo di finiture, la dotazione impiantistica, lo stato di conservazione, il livello di piano, la funzionalità degli spazi interni, la localizzazione e la situazione occupazionale.

CALCOLO DELLE SUPERFICI

Per i vani principali e per i vani accessori come cantine, soffitte o similari, le superfici sono misurate al lordo delle murature interne ed esterne (queste ultime fino alla mezzeria nei tratti confinanti con parti comuni o altre unità immobiliari).

Per balconi, portici e similari le superfici sono misurate fino al contorno esterno.

Per le aree scoperte di uso esclusivo, ove presenti, le superfici sono misurate fino ai confini di proprietà.

A tutte le pertinenze sono applicati opportuni coefficienti di omogeneizzazione.

Il calcolo è stato eseguito seguendo le istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani fornite dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, in accordo anche con quanto indicato dagli standard EVS.

VENDITA IN LOTTI

Le unità immobiliari pignorate sono state suddivise in lotti.

L'ABITAZIONE E L'AUTORIMESSA IN VIA EMILIA 3720, CON LA CORTE COMUNE ALLE DUE UNITÀ, COSTITUISCONO IL LOTTO 1.

DIVISIBILITÀ

Il debitore esecutato detiene l'intera proprietà delle unità immobiliari pignorate, pertanto non si è considerata l'ipotesi di redigere un progetto di divisione.

REGIME FISCALE

La cessione dei beni è soggetta all'imposta di registro in misura proporzionale (ferme restando le eventuali agevolazioni per l'acquisto della "prima casa") e alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

(12)

REGOLARITÀ EDILIZIA

PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI

Dalla ricerca effettuata presso gli uffici tecnici del comune di Longiano sono stati reperiti i seguenti titoli edilizi:

− concessione in sanatoria n. 278 del 05/07/1988 rilasciata a Gemma Ortolani, Donatella Giordani e Andrea Giordani per costruzione di locali di servizio.

ABITABILITÀ

L'autorizzazione di abitabilità è stata rilasciata contestualmente alla concessione in sanatoria sopra citata.

DIFFORMITÀ RILEVATE

Tra gli elaborati grafici relativi al più recente progetto approvato e lo stato di fatto rilevato nel corso del sopralluogo sono state rilevate le seguenti difformità:

1. nell'abitazione è stata eliminata la parete tra cucina e retro;

2. il pianerottolo di sbarco della scala al primo piano è di dimensioni inferiori rispetto a quanto rappresentato;

3. l'apertura del portellone scorrevole dell'autorimessa è stata in parte tamponata per realizzarvi una portafinestra di minori dimensioni;

4. davanti al ripostiglio realizzato sul retro dell'autorimessa è stata realizzata una tettoia con copertura in fibrocemento e tamponamento posteriore in lamiera grecata.

Le difformità ai punti 1. e 2. sono sanabili, mentre le difformità ai punti 3. e 4.

richiedono l'eliminazione del tamponamento, con la rimozione della portafinestra, e la demolizione della tettoia. Per la pratica edilizia si prevede un costo complessivo di € 4.000,00 comprensivo di oblazione e di onorari professionali, incluse le opere da realizzare per i ripristini.

Inoltre sono state rilevate modeste differenze nelle dimensioni di alcuni elementi, rientranti nell'ambito delle tolleranze costruttive.

(13)

ALTRE CONSIDERAZIONI

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Dalla ricerca effettuata presso il catasto energetico della regione Emilia Romagna non risultavano emesse certificazioni relative all'abitazione pignorata, pertanto ho conferito all'ing. Giorgio Pondi di Forlì l'incarico di redigere un attestato di prestazione energetica. La certificazione attesta che l'immobile è in classe G con indice di prestazione energetica EPgl,nren = 481,95 kwh/mq anno.

STIMA DEL CANONE LOCATIVO

Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Longiano in zona periferica D1 i valori di locazione mensile al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri:

− da € 4,40 a € 5,20 per le abitazioni civili;

− da € 3,60 a € 4,50 per le autorimesse.

Sono stati stimati valori pari al 45% di quelli minimi di tali intervalli, assumendo le quotazioni mensili al metro quadrato di € 2,00 per l'abitazione e la corte e di € 1,60 per l'autorimessa, che sono state moltiplicate per le rispettive superfici commerciali. Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali e delle planimetrie catastali, le superfici commerciali sono state calcolate in mq 138 per l'abitazione e mq 19 per l'autorimessa; la corte scoperta di mq 237 viene considerata con un coefficiente di omogeneizzazione del 10%.

2,00 x 138 = € 276,00 1,60 x 19 = € 30.40 2,00 x 24 = € 48,00

Il totale viene approssimato a € 350,00 (canone locativo mensile).

CONDIZIONI DI OCCUPAZIONE

Le unità immobiliari non sono occupate. Dalle informazioni assunte presso l'Agenzia delle Entrate non risultano registrati contratti di locazione o comodato.

SPESE CONDOMINIALI

Le unità immobiliari non sono assoggettate ad amministrazione condominiale.

OMISSIONI FISCALI

Visti gli atti di provenienza e la documentazione acquisita non risultano, al momento, omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire.

CONFINI

Via Emilia a Nordest; part. 506 a Sudest e a Sudovest; part. 313 a Nordovest.

(14)

VALUTAZIONE

Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Longiano in zona periferica D1 i valori di mercato al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri:

− da € 1.300,00 a € 1.550,00 per le abitazioni civili;

− da € 830,00 a € 1.000,00 per le autorimesse.

Sono stati stimati valori pari al 45% di quelli minimi di tali intervalli, assumendo le quotazioni di mercato al metro quadrato di € 585,00 per l'abitazione e la corte e di

€ 375,00 per l'autorimessa, che sono state moltiplicate per le rispettive superfici commerciali.

Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali e delle planimetrie catastali, le superfici commerciali sono state calcolate in mq 138 per l'abitazione e mq 19 per l'autorimessa; la corte scoperta di mq 237 viene considerata con un coefficiente di omogeneizzazione del 10%.

585,00 x 138 = € 80.730,00 375,00 x 19 = € 7.125,00 585,00 x 24 = € 14.040,00

Al valore di stima di € 101.895,00, così ottenuto, si sottraggono i costi per la sanatoria, valutati in € 4.000,00, e si applica una riduzione forfettaria del 10%

dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, ottenendo un valore finale di € 88.105,50 che si arrotonda a € 88.000,00 (LOTTO 1).

I valori finali delle unità stimate, arrotondati, risultano pari a € 69.700,00 per l'abitazione, € 6.200,00 per l'autorimessa e € 12.100,00 per la corte.

(15)

ELENCO ALLEGATI LOTTO 1

A. PROSPETTO RIEPILOGATIVO B. FOTOGRAFIE

C. INQUADRAMENTO GENERALE D. PLANIMETRIE CATASTALI E. ELABORATI PROGETTUALI F. QUOTAZIONI IMMOBILIARI G. REGOLARITÀ EDILIZIA H. ATTO DI PROVENIENZA I. VISURE CATASTALI

J. NOTA DI TRASCRIZIONE PIGNORAMENTO K. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI L. CERTIFICATI ANAGRAFICI

M. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA N. CERTIFICAZIONE ENERGETICA

O. SPESE CONDOMINIALI

P. CONTRATTI DI LOCAZIONE O COMODATO Q. RILIEVO DELLO STATO DI FATTO

R. ISPEZIONE IPOTECARIA

(16)

LOTTO 2 - LOTTO 3

NEGOZIO E MAGAZZINO IN VIA D. CAMPANA 70-74 A LONGIANO

(17)

DATI CATASTALI

L'area sulla quale si trovano le unità immobiliari oggetto di pignoramento è identificata al foglio 29, particella 508 (ente urbano) di mq 1031 del Catasto Terreni del comune di Longiano.

Al Catasto Fabbricati le unità immobiliari risultano identificate come segue:

Fg. Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Superficie Catastale

Rendita

1.783,02

228,38

(18)

CARATTERISTICHE GENERALI

UBICAZIONE

Le unità immobiliari pignorate si trovano in comune di Longiano, località Budrio, via Dino Campana, al piano terra di un fabbricato condominiale e sono costituite da un negozio al n. civico 70 e un magazzino al n. civico 74.

Gli immobili sono ubicati 10 Km a Sudest del centro di Cesena e sono raggiungibili tramite la secante di Cesena, il cui innesto sulla via Emilia si trova a circa 4 Km di distanza.

VINCOLI

L'area, compresa nella tavoletta n.255-SE della cartografia del P.T.C.P. in scala 1:25.000, è inclusa nel territorio pianificato.

DESTINAZIONE URBANISTICA

In base al Piano Regolatore Generale vigente, l'area su cui sorge il fabbricato ha la seguente destinazione urbanistica:

− Zona residenziale di espansione C di cui alla scheda PUA n. 1 Budrio delle norme tecniche attuative.

L'area è individuata come lotto n. 32 del comparto urbanistico.

(19)

DATI RELATIVI ALLA PROPRIETÀ DELL'IMMOBILE

PROPRIETARIO

PIERINO MAGNANI nato a Longiano IL 10/02/1942

codice fiscale MGNPRN42B10E675C – proprietario per 1/1

ACQUISIZIONE DEL BENE

Con atto di compravendita del 29/11/2011 rep. 220798 notaio Antonio Porfiri di Cesena, trascritto a Forlì il 19/12/2011 all'art. 12998, Pierino Magnani acquistava dalla società Immobiliare Espansione s.r.l. la piena proprietà delle unità immobiliari urbane distinte al Catasto Terreni al foglio 29, particella 508, sub. 4 (negozio) e sub. 6 (negozio), oltre a un'altra unità non interessata da questa procedura. Al momento dell'acquisto il sig. Magnani era coniugato con Alice Bianchi in regime di separazione dei beni (come da dichiarazione resa nell'atto di compravendita) in virtù del matrimonio contratto a Longiano il 06/01/1993.

Con variazione di destinazione d'uso da negozio a magazzino, n. prot. 20471 in atti dal 25/02/2013, l'unità già distinta con il sub. 4 della particella 508 assumeva l'attuale sub. 19.

ATTO DI PIGNORAMENTO

Dall'esame della documentazione allegata agli atti si è riscontrata piena corrispondenza tra i beni pignorati e i loro identificativi catastali.

Il pignoramento del 29/12/2016, rep. 5174 Tribunale di Forlì, è stato trascritto a Forlì il 18/01/2017 all'art. 611 a favore di B.C.C. di Sala con sede a Cesenatico, contro Pierino Magnani sull'intera proprietà delle unità immobiliari urbane distinte al Catasto Fabbricati di Longiano al foglio 29, particella 508, sub. 6 (cat. C/1) e sub. 19 (cat. C/2) e al foglio 2, particella 311, sub. 2 (cat. A/3), sub. 3 (cat. C/6) e sub. 1 (B.C.N.C.).

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Basandomi sulla documentazione ipotecaria e catastale allegata agli atti ho redatto l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sugli immobili.

In data 09/09/2019 ho effettuato un'ispezione presso l'ufficio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia del Territorio, dalla quale non risultano formalità successive alla data di trascrizione del pignoramento.

(20)

CONSISTENZA

I beni pignorati sono costituiti dall'intera proprietà delle unità immobiliari distinte al Catasto Fabbricati del comune di Longiano al foglio 29, particella 508, subalterni 6 e 19, entrambe ubicate al piano terra.

Dalle planimetrie catastali e dagli elaborati grafici di progetto si rileva quanto segue:

− il negozio è costituito dai seguenti locali: ingresso-attesa, ufficio, disimpegno, sala riunioni, antibagno e bagno; i locali hanno una superficie netta calpestabile di complessivi mq 68;

− il magazzino è costituito dai seguenti locali: 2 disimpegni, cabina, ufficio, 2 magazzini, ripostiglio e bagno; i locali hanno una superficie netta calpestabile di complessivi mq 67.

(21)

DESCRIZIONE

Il negozio e il magazzino si trovano entrambi al piano terra di un edificio condominiale a tre piani, a pianta rettangolare, realizzato tra il 2004 e il 2006 con struttura portante in calcestruzzo armato.

La corte intorno al fabbricato, priva di recinzione, è parzialmente pavimentata in betonella. La copertura del fabbricato è a padiglione, con manto in coppi di laterizio. I canali di gronda e i pluviali sono in rame. Le facciate sono intonacate e tinteggiate di giallo nella parte centrale, mentre sono faccia a vista intorno agli spigoli e sui marcapiani. Al piano terra del fabbricato si alternano ampie vetrine, realizzate con infissi in alluminio di colore nero, a tratti di muratura intonacati e tinteggiati di bianco. I balconi ai piani superiori presentano parapetti realizzati in calcestruzzo faccia a vista, con fioriere al centro e inserti in inferriata metallica. Le finestre e le portefinestre sono munite di persiane in legno naturale. L'accesso alle unità immobiliari avviene dal portico realizzato sul fronte del fabbricato, pavimentato in piastrelle di ceramica e delimitato da pilastri in calcestruzzo faccia a vista.

Le pavimentazioni sono realizzate principalmente in ceramica, o in legno in alcuni locali. I battiscopa sono in legno laccato bianco. Le porte, impiallacciate in legno naturale, presentano cornici coordinate e maniglie in ottone cromato. Le pareti sono intonacate e tinteggiate di vari colori o, in alcune parti, rivestite con carta da parati, mentre alla gran parte dei soffitti sono applicati controsoffitti di varie forme che ospitano i corpi illuminanti e i terminali di erogazione dell'impianto di climatizzazione. I bagni sono dotati di lavandino, WC, bidet e doccia priva di cabina. Gli impianti elettrici sono realizzati sotto traccia, con normale dotazione di punti luce e prese, apparentemente a norma L. 46/1990. I due impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda sono costituiti da altrettante caldaie murali esterne collocate sul retro del fabbricato, funzionanti a gas, con terminali di erogazione costituiti da radiatori tubolari in acciaio e termostati ambiente nei locali di passaggio. Le due unità immobiliari sono dotate di impianto di climatizzazione estiva costituito da altrettante macchine esterne collocate sul retro del fabbricato.

Le due unità immobiliari, non attigue, sono state concesse in locazione alla medesima società conduttrice insieme all'unità intermedia che le separa (di altra proprietà) in modo da formare un insieme continuo costituito da tre unità. L'attività che vi viene esercitata consiste nella preparazione e vendita di protesi di capelli.

Lo stato di conservazione dei beni è normale.

(22)

CRITERI GENERALI DI STIMA

VALORE COMMERCIALE

Per determinare il valore commerciale delle unità immobiliari prese in esame è stata svolta un’indagine di mercato allo scopo di individuare il valore praticato per beni simili in tempi recenti, considerandone la consistenza, la vetustà, il tipo di finiture, la dotazione impiantistica, lo stato di conservazione, il livello di piano, la funzionalità degli spazi interni, la localizzazione e la situazione occupazionale.

CALCOLO DELLE SUPERFICI

Per i vani principali e per i vani accessori come cantine, soffitte o similari, le superfici sono misurate al lordo delle murature interne ed esterne (queste ultime fino alla mezzeria nei tratti confinanti con parti comuni o altre unità immobiliari).

Per balconi, portici e similari le superfici sono misurate fino al contorno esterno.

Per le aree scoperte di uso esclusivo, ove presenti, le superfici sono misurate fino ai confini di proprietà.

A tutte le pertinenze sono applicati opportuni coefficienti di omogeneizzazione.

Il calcolo è stato eseguito seguendo le istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani fornite dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, in accordo anche con quanto indicato dagli standard EVS.

VENDITA IN LOTTI

Le unità immobiliari pignorate sono state suddivise in lotti.

IL NEGOZIO IN VIA DINO CAMPANA 70 COSTITUISCE IL LOTTO 2.

IL MAGAZZINO IN VIA DINO CAMPANA 74 COSTITUISCE IL LOTTO 3.

DIVISIBILITÀ

Il debitore esecutato detiene l'intera proprietà delle unità immobiliari pignorate, pertanto non si è considerata l'ipotesi di redigere un progetto di divisione.

REGIME FISCALE

La cessione di ciascuno dei beni è soggetta all'imposta di registro in misura proporzionale e alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

(23)

REGOLARITÀ EDILIZIA

PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI

Dalla ricerca effettuata presso gli uffici tecnici del comune di Longiano sono stati reperiti i seguenti titoli edilizi:

− permesso di costruire n. 4012 del 12/03/2004 rilasciata a Immobiliare Espansione s.r.l. per nuova costruzione di fabbricato ad uso residenziale, direzionale e commerciale;

− denuncia di inizio attività n. 1229 del 07/02/2006 per modifiche progettuali e variazioni in corso d'opera;

− segnalazione certificata di inizio attività n. 2311 del 06/12/2012 intestata a Magnani Pierino e Maroni Marisa per sistemazione interna;

− segnalazione certificata di inizio attività n. 2338 del 12/03/2013 intestata a Magnani Pierino e Maroni Marisa per variante in corso d'opera.

L'intervento di sistemazione interna realizzato nel 2012 ha comportato il cambio di destinazione d'uso e di categoria catastale dell'unità già distinta al sub. 4 e classificata come negozio, ora distinta al sub. 19 e classificata come magazzino.

ABITABILITÀ

Il certificato di conformità edilizia e agibilità è stato rilasciato in data 22/06/2011 in seguito all'intervento di nuova costruzione.

DIFFORMITÀ RILEVATE

Tra gli elaborati grafici relativi al più recente progetto presentato e lo stato di fatto rilevato nel corso del sopralluogo sono state rilevate le seguenti difformità:

1. le vetrine che prospettano sul portico hanno un'altezza di m 3,00, pari all'altezza dei locali, ma sono state rappresentate e quotate con altezza pari a m 2,80;

2. la finestra del bagno del sub. 19 ha una larghezza di cm 60, ma è stata rappresentata e quotata con larghezza pari a cm 90.

Le difformità sono sanabili senza opere. Per la pratica edilizia si prevede un costo complessivo di € 1.500,00 comprensivo di oblazione e di onorari professionali.

Inoltre, sono state rilevate differenze nella posizione di alcuni elementi strutturali.

(24)

ALTRE CONSIDERAZIONI

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Dalla ricerca effettuata presso il catasto energetico della regione Emilia Romagna risultavano le certificazioni relative a entrambe le unità immobiliari, emesse in data 17/10/2011 e in data 20/10/2011 dall'ing. Lorenzo Tombini di Savignano sul Rubicone.

Per il negozio distinto al sub. 6 è stata rilevata la successiva installazione di un impianto di climatizzazione e ventilazione meccanica, pertanto si è proceduto all'aggiornamento della certificazione.

Per il magazzino (allora distinto al sub. 4) la certificazione non è più valida a causa del cambio di identificativo catastale, pertanto si è reso necessario chiedere l'annullamento prima di predisporre una nuova certificazione.

Ho quindi conferito all'ing. Giorgio Pondi di Forlì l'incarico di redigere un attestato di prestazione energetica per ciascuna delle due unità. Le certificazioni attestano quanto segue:

− il negozio distinto al sub. 6 a è in classe D con indice di prestazione energetica EPgl,nren = 441,17 kwh/mq anno;

− il magazzino distinto al sub. 19 è in classe D con indice di prestazione energetica EPgl,nren = 445,52 kwh/mq anno.

STIMA DEI CANONI LOCATIVI

Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Longiano in zona periferica D1 i valori di locazione mensile al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri:

− da € 7,10 a € 9,30 per i negozi;

− da € 2,30 a € 2,80 per i magazzini.

Per il negozio è stato stimato un valore superiore del 10% rispetto a quello minimo dell'intervallo. Per il magazzino è stato stimato un valore pari al doppio di quello massimo dell'intervallo (in ragione delle caratteristiche simili a quelle del negozio, sebbene con diversa destinazione).

Sono state assunte le quotazioni mensili al metro quadrato di € 7,80 per il negozio e di € 5,60 per il magazzino, che sono state moltiplicate per le rispettive superfici commerciali.

Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali e delle planimetrie catastali, le superfici commerciali sono state calcolate in mq 79 per il negozio e in mq 79 per il magazzino.

− 7,80 x 79 = € 616,20 canone locativo del negozio) arrotondato a € 620,00

− 5,60 x 79 = € 442,40 (canone locativo del magazzino) arrotondato a € 440,00

(25)

CONDIZIONI DI OCCUPAZIONE

LOTTO 2: l'unità immobiliare identificata con il sub. 6 è stata ceduta in locazione alla società NAV CENTER s.r.l. con sede in Cesena, cod. fisc. 04037410406, per la durata di sei anni con inizio dal 01/01/2013 e termine al 31/12/2018.

Non essendo sopravvenuta disdetta, il contratto è tacitamente rinnovato per un altro seennio fino al 31/12/2024 ma, in base alle informazioni assunte presso l'Agenzia delle Entrate, non stata presentata la comunicazione di proroga.

Il contratto, per un canone mensile pari a € 500,00, è stato stipulato tra le parti il 05/11/2012 e registrato a Cesena al n. 7853/3 il 03/12/2012, dunque in data precedente alla trascrizione del pignoramento, avvenuta il 18/01/2017.

Il corrispettivo pattuito è inferiore di circa il 19% rispetto al canone stimato.

LOTTO 3: l'unità immobiliare ora identificata con il sub. 19 (allora sub. 4) è stata ceduta in locazione alla società NAV CENTER s.r.l. con sede in Cesena, cod.

fisc. 04037410406, per la durata di sei anni con inizio dal 01/01/2013 e termine al 31/12/2018.

Non essendo sopravvenuta disdetta, il contratto è tacitamente rinnovato per un altro seennio fino al 31/12/2024, come da comunicazione di proroga presentata all'Agenzia delle Entrate.

Il contratto, per un canone mensile pari a € 500,00, è stato stipulato tra le parti il 05/11/2012 e registrato a Cesena al n. 7854/3 il 03/12/2012, dunque in data precedente alla trascrizione del pignoramento, avvenuta il 18/01/2017.

Il corrispettivo pattuito è superiore di circa il 14% rispetto al canone stimato.

Il proprietario ha riferito che i pagamenti sono stati eseguiti regolarmente per entrambe le unità, ma non è stato possibile sapere a quanto ammontano gli attuali corrispettivi aggiornati in base agli indici ISTAT.

SPESE CONDOMINIALI

Le unità immobiliari pignorate sono incluse nel condominio Cristallo, amministrato dal rag. Omar Lonzardi di Longiano.

Dalle informazioni assunte presso l'amministratore risulta quanto segue:

− l'importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione può essere valutato per ciascuna delle due unità in circa € 120,00 a carico della proprietà e in € 220,00 a carico dell'affittuaria;

− non vi sono spese straordinarie già deliberate;

− le rate scadute a carico della proprietà sono pari a circa € 65,00 per ciascuna unità; quelle a carica dell'affittuaria sono pari a € 100,00 per ciascuna unità;

− da parte del condominio non vi sono procedimenti giudiziari in corso relativamente ai beni pignorati.

OMISSIONI FISCALI

(26)

Visti gli atti di provenienza e la documentazione acquisita non risultano, al momento, omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire.

CONFINI

Sub. 6 corte comune sub. 1; portico comune sub. 2; autorimessa sub. 8;

laboratorio sub. 20 (tutti subalterni della medesima particella 508).

Sub. 19 corte comune sub. 1; portico comune sub. 2; autorimessa sub. 7;

laboratorio sub. 20 (tutti subalterni della medesima particella 508).

(27)

VALUTAZIONE

Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Longiano in zona periferica D1 i valori di mercato al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri:

− da € 1.400,00 a € 1.750,00 per i negozi;

− da € 520,00 a € 710,00 per i magazzini.

Per il negozio è stato stimato un valore superiore del 10% rispetto a quello minimo dell'intervallo. Per il magazzino è stato stimato un valore pari al doppio di quello massimo dell'intervallo (in ragione delle caratteristiche simili a quelle del negozio, sebbene con diversa destinazione).

Sono state assunte le quotazioni di mercato al metro quadrato di € 1.540,00 per il negozio e di € 1.420,00 per il magazzino, che sono state moltiplicate per le rispettive superfici commerciali.

Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali e delle planimetrie catastali, le superfici commerciali sono state calcolate in mq 79 per il negozio e in mq 79 per il magazzino.

1.540,00 x 79 = € 121.660,00 (valore di stima del negozio 1.420,00 x 79 = € 112.180,00 (valore di stima del magazzino)

Ai valori di stima così ottenuti (trascurando il piccolo importo di spese condominiali insolute a carico della proprietà) si sottraggono i costi di € 1.500,00 per la sanatoria, suddivisi a metà tra le due unità, e si applica una riduzione forfettaria del 10% dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto.

I valori finali delle due unità stimate, arrotondati, risultano pari a:

€ 109.000,00 per il negozio (LOTTO 2);

€ 100.000,00 per il magazzino (LOTTO 3).

Cesena, 10/09/2019

LO STIMATORE ing. Marco Battistini

(28)

ELENCO ALLEGATI LOTTO 2 - LOTTO 3

A. PROSPETTO RIEPILOGATIVO B. FOTOGRAFIE

C. INQUADRAMENTO GENERALE D. PLANIMETRIE CATASTALI E. ELABORATI PROGETTUALI F. QUOTAZIONI IMMOBILIARI G. REGOLARITÀ EDILIZIA H. ATTO DI PROVENIENZA I. VISURE CATASTALI

J. NOTA DI TRASCRIZIONE PIGNORAMENTO K. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI L. CERTIFICATI ANAGRAFICI

M. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA N. CERTIFICAZIONI ENERGETICHE

O. SPESE CONDOMINIALI

P. CONTRATTI DI LOCAZIONE O COMODATO Q. RILIEVO DELLO STATO DI FATTO

R. ISPEZIONE IPOTECARIA

(29)

SOMMARIO

OPERAZIONI PERITALI 2

LOTTO 1 4

DATI CATASTALI 5

CARATTERISTICHE GENERALI 6

DATI RELATIVI ALLA PROPRIETÀ DEGLI IMMOBILI 7

CONSISTENZA 8

DESCRIZIONE 9

CRITERI GENERALI DI STIMA 11

REGOLARITÀ EDILIZIA 12

ALTRE CONSIDERAZIONI 13

VALUTAZIONE 14

ELENCO ALLEGATI LOTTO 1 15

LOTTO 2 - LOTTO 3 16

DATI CATASTALI 17

CARATTERISTICHE GENERALI 18

DATI RELATIVI ALLA PROPRIETÀ DEGLI IMMOBILI 19

CONSISTENZA 20

DESCRIZIONE 21

CRITERI GENERALI DI STIMA 22

(30)

REGOLARITÀ EDILIZIA 23

ALTRE CONSIDERAZIONI 24

VALUTAZIONE 27

ELENCO ALLEGATI LOTTO 2 - LOTTO 3 28

SOMMARIO 29