7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Decreto Ingiuntivo; A rogito di OMISSIS in data 12/07/2021 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 27/07/2021 ai nn. OMISSIS.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: mutuo; A rogito di OMISSIS in data 17/09/2004 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 23/09/2004 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 160000; Importo capitale: € 80000.
Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: Appartamento
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Osio Sotto (BG), Via G. Matteotti, n. 4 Dalle verifiche non emergono gravami
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1300
Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:
Bilancio preventivo deliberato anno 2016 - per lavori di manutenzione copertura, centrale termica, eseguiti ed in ammortamento, si vedano i prospetti allegati.: 53.410,00 €
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: SI. Condominio Alborghetti 1 gestito da s
Dal preventivo al 30/05/2022 di €. 3.062 rimane un debito di €. 1.266. Preven-tivo 2022 super condominio spese parti comuni di €. 561 rimane un debito di €. 280. Quota spese straordinarie al 31/12/2021 pari a €. 4.450,00 pagate, romane un debito di €. 146.
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Comproprietà comuni 78/1000. Atto di Compravendita del 17/09/2004 Rep. n. 39417 Racc. n.11408
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO Avvertenze ulteriori: Nessuna
Pag. 12 9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: Appartamento
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Appartamento sup lorda di pavi-mento
55,00 1,00 55,00
Balcone sup lorda di pavi-mento
5,00 0,33 1,65
Cantina sup lorda di pavi-mento
4,00 0,25 1,00
64,00 57,65
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sot-totetti e taverne agibili non abitabili, 70% sotsot-totetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti-lizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio
Periodo: 1-2021 Zona: Osio Sotto
Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Appartamento
Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 830 Valore di mercato max (€/mq): 1050 Accessori:
Appartamento
1. parti comuni corridoi, corsello, scale, ripostiglio, passag-gi
Posto al piano interrato/sottotetto
Composto da scale, passaggi, stenditoio, locale caldaia e con-tatori, cortile
Sviluppa una superficie complessiva di millesimale mq Destinazione urbanistica: residenziale
Valore a corpo: € 1500
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ Non divisibile
11. STATO DI POSSESSO:
Occupato dal debitore e dai suoi familiari
Pag. 13 Opponibilità ai terzi: NO
Note: All'anagrafe risulta residente, il solo esecutato;
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Per confronto;
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Osio Sotto;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Ufficio tecnico di Osio Sotto;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Listino edizione n. 26 dei Prezzi degli Immobili di Bergamo e provincia curata da F.I.M.A.A., edizione 2020, immobili residenziali (semirecenti) valore mini-mo e massimini-mo in €./mq 500,00/800,00, in ragione della posizione urbana, del contesto, dei servizi, delle caratteristiche e delle finiture interne ed esterne.
Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), quotazioni immobiliari per unità residenziali abitazioni eco-nomiche, valori di parametro min/max, €./mq 830,00/1.050,00.
;
Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Considerate le caratteristiche del fabbricato si prende come prezzo la Media tra i valori mediati tra il mercato libero €./mq (500+800)/2= €/mq 650 e i val-ori riportati 830+1.050)/2= €./mq 940; sommano €./mq (650+940)/2= €./mq 795 al valore si applica un co-efficiente correttivo in aumento del 10% considerato: la recente manutenzione straordinaria interna, il con-testo, il "condominio" in ordine, per un controvalore di €./mq 875;;
Altre fonti di informazione: Si riporta l'Indagine di mercato presso le agenzie immobiliari di zona con rifer-imento a tipologie simili la indicazione è utile per orientare il cliente ad una valutazione più estesa del mer-cato di Osio Sotto;
Di seguito la valutazione del mercato immobiliare a Osio Sotto, di riferimento per l'andamento del mercato, A Novembre 2021 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.417 al metro quadro, con una diminuzione del 1,12% rispetto a Novembre 2020 (1.433 €/m²).
A Novembre 2021 per gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media € 8,28 al mese per met-ro quadmet-ro, con un aumento del 8,95% rispetto a Novembre 2020 (€ 7,60 mensili al mq). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Osio Sotto ha raggiunto il suo massimo nel mese di Settembre 2021, con un valore di € 8,30 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Agosto 2020: per un immobile in affitto sono stati richiesti in media € 7,30 al mese per metro quadro. Sem-pre egli ultimi 2 anni, il Sem-prezzo medio all'interno del comune di Osio Sotto ha raggiunto il suo massimo nel mese di Gennaio 2021, con un valore di € 1.460 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Febbraio 2020: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € 1.383 al metro quad-ro.
A Novembre 2021, il prezzo richiesto per gli immobili in vendita a Osio Sotto è stato di € 1.417 al metro quadro, rispetto ai € 1.449 della media provinciale.
Il prezzo richiesto per gli immobili in affitto a Osio Sotto è stato di € 8,28 mensili al metro quadro, rispetto ai € 8,85 della media provinciale.
(fonte l'Osservatorio del mercato Immobiliare di Osio Sotto).
12.3 Valutazione corpi:
Appartamento. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso parti comuni corridoi, corsello, scale, ripostiglio, passaggi
Pag. 14 Osio Sotto (BG), Via G. Matteotti, n. 4
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 52.965,94.
Indagine e confronto di mercato fornito dalle principali agenzie immobiliari di zona, e dalle maggiori pubbli-cazioni del comparto edilizio.
Compravendite tipo.
Le superfici sono state calcolate da cartografia ed i valori avuti possono avere una tolleranza fino al 5%;
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Appartamento 55,00 € 875,00 € 48.125,00
Balcone 1,65 € 875,00 € 1.443,75
Cantina 1,00 € 875,00 € 875,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 50.443,75
degrado detrazione del 0.00% € 0,00
stato manutentivo e contesto aumento del 5.00% € 2.522,19
Valore corpo € 52.965,94
Valore accessori € 1.500,00
Valore complessivo intero € 54.465,94
Valore complessivo diritto e quota € 54.465,94
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-dio ponderale
Valore diritto e quota Appartamento Abitazione di tipo
civile [A2] con
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 8.169,89
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.500,00
Spese condominiali € -1.692,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 42.104,05
€ 42.104,05 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 42.104,05
Pag. 15 Allegati
1) A.R., Mail, Richieste; All. 1
2) Docfa; Visura agg. All. 2 3) Estratti; PGT; C.E.; Rilievo; All. 3 4) Ispezioni Ipotecarie; Atto Compravendita; All. 4 5) OMI; Valore Listino; Stato Cumulativo e matrimonio;
Spese condominiali; All. 5
6) Rappresentazione Fotografica; All. 6
11-02-2022
L'Esperto alla stima Arch. Riccardo Invernizzi