Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 437/2021

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 437/2021

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa LAURA DE SIMONE

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Riccardo Invernizzi Codice fiscale: NVRRCR68M08A794B

Studio in: Via F. Coghetti 120 - 24128 Bergamo Telefono: 035 242675

Email: invernizziarchitetto@gmail.com Pec: riccardo.invernizzi@archiworldpec.it

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Pag. 2 Beni in Osio Sotto (BG)

Località/Frazione Via G. Matteotti, n. 4

INDICE

Lotto: 001 - Appartamento

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4

Corpo: Appartamento ... 4

2. DESCRIZIONE ... 4

DESCRIZIONE GENERALE ... 4

3. PRATICHE EDILIZIE ... 9

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 9

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 10

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 10

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 10

Corpo: ... 11

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 11

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 11

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 12

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 12

11. STATO DI POSSESSO ... 12

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 13

Criterio di stima ... 13

Fonti d'informazione ... 13

Valutazione corpi ... 13

Adeguamenti e correzioni della stima ... 14

Prezzo base d'asta del lotto ... 14

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa LAURA DE SIMONE

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 23-03-2022 alle 10:30 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Riccardo Invernizzi Data nomina: 16-09-2021

Data giuramento: 19-09-2021 Data sopralluogo: 09-11-2021

Cronologia operazioni peritali: Gli accertamenti del CTU: Inizio attività peritali in data 24/09/2021, ispezioni Agenzia;

in data 09/11/21 sopralluogo con il Custode; n. 2 sopralluoghi svolti presso uffici comunali ed Enti; Verifiche urbanistiche e catastali in corso; in data 24/09/2021 Agenzia delle Entrate recupero planimetrie ufficio catasto, Ispezioni Ip- otecarie; in data 05/10/2021 Agenzia delle Entrate recupero Visure storiche; in data 16/11/2021 richiesta e ricezione Atto di Compravendita; in data 17/12/2021 richiesta certificati anagrafe; in data 17/12/2021 richiesta accesso agli atti ufficio tecnico; in data 17/12/2021 richiesto all’Amministratore prospetto sp. condominiali; in data 20/12/2021 ritiro certificati cumulativi ufficio demografico; in data 21/12/2021 ricevevo dall’Amministratore consuntivo - preventivo - delibere; in data 04/01/2022 richiesta di proroga; in data 05/01/2022 proroga concessa; in data 18/01/2022 sollecito accesso agli atti ufficio tecnico; in data 26/01/2022 visione degli Atti presso Ufficio Tecnico; in data 31/01/2022 Agen- zia delle Entrate ricerca note ispezioni; in data 09/02/2022 trasmissione Agenzia delle Entrate Docfa; in data 10/02/2022 Agenzia delle Entrate approvazione Docfa; in data 11/02/2022 Agenzia delle Entrate ritiro Visura aggior- nata; - Verifiche urbanistiche e catastali;

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Pag. 4 Beni in Osio Sotto (BG)

Via G. Matteotti, n. 4

Lotto: 001 - Appartamento

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Appartamento.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Matteotti, n. 4

Note: Contesto, residenziale, in Condominio "Condominio Alborghetti 1 - Via Matteotti 4" composto da tre fabbricati (Super condominio 1-2-3) di cui l'unità immobiliare ubicata nella palazzina di testa Via Ca- vour angolo Via Matteotti di quattro piani fuori terra, costituita da undici unità abitative; il condominio al piano terra destina alla parte commerciale i locali, il bene è posto al piano primo salite le scale seconda porta da destra, interno 5; le caratteristiche costruttive e di finitura sono nel complesso di tipo economiche; all'unità sono abbinate parti condominiali comuni, al piano seminterrato ed al piano sottotetto, ed esclusive quali la cantina p.int.; Al piano terra il cortile comune interno individua posti auto liberi; Dal sopralluogo si evince una recente manutenzione straordinaria dei locali interni. Il condominio di recente ha terminato lavori di manutenzione tetto e centrale termica.

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: celibe - Ulteriori informazioni sul debitore: Separato legalmente con sentenza del Tribunale di Casablanca in data 21/12/2018

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: 1/1, foglio 12, particella 2488, subalterno 16, scheda catastale si, indirizzo Via Camillo Benso di Cavour 4, piano 1, comune Osio Sotto, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5, superficie 60, rendita € 361,52

Derivante da: Atto di Compravendita a Rogito Notaio Antonio Giannetta in data 17/09/2004 Rep. n.

39417, Raccolta n. 11408, trascritto a Bergamo in data 23/09/2004 al n. R.G. n. 49665 e R.P. n. 33764;

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): Atto di Compravendita del 17/09/2004 Rep. n. 39417, cita 78/1000; "L'unità immobiliare suddescritta viene venduta ed acquistata con la partecipazione alla comproprietà dell'area coperta, dei muri maestri, del tetto, del vano scale, del locale stenditoio e del locale caldaia al piano seminterrato, del locale stenditoio e del locale contatori al piano sottotetto ed in genere di tutti vani, enti ed impianti condominiali del fabbricato, quali indicati

nell'art.1117 del cod.civ., e ciò per la quota di 78 (settantotto) millesimi, come risulta dalla tabella millesimale che si trova allegata sotto "A" ad atto in data 28 novembre 1988 n.59017 di rep. Notaio dr. Mario Donati (registrato a Clusone il 15 dicembre 1988 al n.1698 Serie 2V e trascritto a Bergamo con nota in data 24 dicembre 1988 ai n.ri 35490/25189), nonchè con la partecipazione alla comproprietà del cortile sul quale prospetta il fabbricato, comune anche ad altri fabbricati.

Confini: appartamento: da nord e ruotando in senso orario: dell'appartamento: appartamento al map- pale 2488 sub.15, pianerottolo e vano scala comuni, altro appartamento, prospetto su cortile comune;

salvo altri della cantina: corridoio comune, altra cantina, terrapieno, stenditoio comune; salvo altri

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

SI

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

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Pag. 5 Il comune di Osio Sotto si colloca 11 km a sud-ovest di Bergamo, capoluogo di provincia, sulla sponda ori- entale del fiume Brembo. Confina a nord con Osio Sopra, a est con Levate e Verdellino, a sud con Boltiere e Brembate, a ovest con Filago. Il territorio del comune risulta compreso tra i 168 e i 188 metri sul livello del mare. Il paese si trova in una posizione strategica nella provincia bergamasca poiché si trova a metà strada tra i due centri più importanti della zona, Bergamo e Treviglio da cui dista 12 chilometri. Osio Sotto può essere raggiunto facilmente sia in autobus che in automobile. In Treno la Stazione Ferroviaria più vicina è Verdello.

Caratteristiche zona: centrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Im- portanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: nessuno.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Comune di Dalmine.

Attrazioni paesaggistiche: A nord del territorio comunale, è stato creato il PLIS (Parco Locale di Interesse Sovracomunale) del Brembo, noto anche come Parco del Brembo. Vi aderiscono i i comuni limitrofi . Attrazioni storiche: Chiesa Parrocchiale dedicata al Patrono S. Zenone Vescovo di Verona e martire.

Principali collegamenti pubblici: Aeroporto Orio al Serio 15 Km, Casello autostradale A4 Capriate 10 Km, Stazione di Verdello-Dalmine 6 Km

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al corpo Appartamento

Unità posta al piano primo del fabbricato denominato Condominio "Alborghetti 1" .

Al piano si accede da scala comune, salite le scale seconda porta a destra, interno 5, l'appartamento è composto da: disimpegno di mq. 6,95, cucina di mq. 5,35 (su), soggiorno di mq. 16,55, bagno di mq. 3,35, camera di mq. 14,60, altezza interna m. 3,00; completano un balcone lato camera di mq. 5,50. Per una superficie lorda di pavimento pari a mq. 55,30; si aggiunga la cantina al piano interrato di mq. 4,65, scese le scale il locale di fronte; e la quota millesimale di comproprietà dei vani al piano interrato e sottotetto. Si veda allegato grafico.

Superficie complessiva di circa mq 64,00 E' posto al piano: 1

L'edificio è stato costruito nel: 1959 L'edificio è stato ristrutturato nel: 2010

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 5; ha un'altezza utile interna di circa m. 3,00 L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: Le condizioni generali sono adeguate al contesto, nel rispetto della ti- pologia costruttiva e della vetustà dei materiali.

Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali

Balconi materiale: c.a.

condizioni: da ristrutturare

Copertura tipologia: a falde

materiale: laterizio+cappa condizioni: non rielvata

Solai tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature

incrociate

condizioni: non rilevato

Travi materiale: c.a.

condizioni: non rilevate Componenti edilizie e costruttive

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Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

materiale: legno protezione: tapparelle materiale protezione: legno condizioni: discrete

Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno tamburato condizioni: modeste

Manto di copertura materiale: lamiere di alluminio

coibentazione: pannelli termo-assorbenti condizioni: buone

Pareti esterne materiale: cassa vuota

coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s

condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente

materiale: alluminio e vetro condizioni: sufficienti

Rivestimento ubicazione: bagno

materiale: grès porcellanato condizioni: buone

Riferito limitatamente a: Bagno e cucina

Scale posizione: esterna

rivestimento: marmo condizioni: buone

Note: Scale di accesso ai piani Impianti

Antenna collettiva tipologia: rettilinea

condizioni: sufficienti conformità: non rilevata

Citofonico tipologia: audio

condizioni: sufficienti conformità: non rilevato

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: non fornito

Fognatura tipologia: mista

rete di smaltimento: tubi i PVC e cemento recapito: collettore o rete comunale ispezionabilità : sufficiente condizioni: non rilevata conformità: da verificare

Note: Presenti nel cortile fosse biologiche

Gas tipologia: sottotraccia

alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro

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Pag. 7 condizioni: non rilevata

conformità: non fornito

Termico tipologia: centralizzato

alimentazione: gas

rete di distribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone

conformità: rispettoso delle vigenti normative

Note: Valvole termostatiche presenti; Acqua calda prodotta da scaldabagno elettrico.

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

Note Non fornita

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto centralizzato

Stato impianto attivo

Epoca di realizzazione/adeguamento 2018

Esiste la dichiarazione di conformità SI

Note Amministratore Condominiale. Per scaldabagno interno non for-

nita. Valvole termostatiche si.

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

Data di rilascio 0000-00-00

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Prospetto

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Pag. 8 Interno

Soggiorno

Cucina

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Pag. 9 Camera

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: Licenza di Costruzione Edilizia Prot. n. 9 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Licenza di Costruzione

Per lavori: Demolizione e ricostruzione fabbricato Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 25/07/1959 al n. di prot. 9 Rilascio in data 29/01/1960 al n. di prot. 9

Abitabilità/agibilità in data 27/05/1961 al n. di prot. 9 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Matteotti, n. 4 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Diversa rappresentazione locali soggiorno/cucina difformità tra la scheda catastale e il rilievo; vedi tavola allegata Immobile ante 1967, il CTU da verifiche svolte presso l'ufficio tecnico non ha trovato documentazione in ordine, tranne poche e frammentarie tavole rappresentative non fir- mate e timbrate, e non aggiornate allo stato attuale;

Regolarizzabili mediante: Cila in sanatoria

Descrizione delle opere da aggiornare: Migliore rappresentazione grafica, si veda anche la scheda catastale ag- giornata dell'appartamento Da aggiornare l'apertura di nuova porta nel vano cucina.

Oneri di regolarizzazione

Pratica di regolarizzazione+oneri € 2.500,00

Totale oneri: € 2.500,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Note: Edificio ante 1967, dalle pratiche edilizie messe a disposizione dal Comune, e visionate risultano delle dif- formità a mio giudizio non rilevanti, risulta una diversa rappresentazione zona soggiorno prima comunicante con la cottura mentre ora l'accesso alla cucina è dal disimpegno, vedi tavola allegata. Il bagno risulta non avere la superficie minima necessaria, ma essendo un edificio ante 1967 e non trovando concessioni recenti in forma pru- denziale il CTU ritiene le evidenziate non rilevanti.

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Pag. 10 5. CONFORMITÀ CATASTALE

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: Si è proceduto ad aggiornare la scheda catastale dell'appartamento

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 17/09/2004. In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Accettazione tacita dell'eredità il 23/09/2004 nn. 49663/33762.

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 17/09/2004. In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: L'unità immobiliare in contratto è pervenuta alle venditrici per acquisto in dipendenza delle successioni in-

testate in morte del padre signor , nato a

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: PGT dicembre 2013 - variante n.1 Approvata e pubblicata sul B.U.R.L.

n°36 del 03/09/2014

Zona omogenea: Nuclei e edifici di antica formazione

Norme tecniche di attuazione: NTA CAPO 2 Nucleo di antica formazione Tavola R4 zona A grado di intervento 5

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: superficie assentita

Rapporto di copertura: esitente

Altezza massima ammessa: esistente

Volume massimo ammesso: assentito

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: NO Note:

Conformità urbanistica:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Immobile ante 1967, dalla presa degli atti messi a disposizione dal Comune, risultano Licenze del 1959, non aggiornate.

Regolarizzabili mediante: Non necessaria

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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Pag. 11 (dichiarazione di successione registrata a Bergamo il 30 gennaio 2001 al n.191 Vol.2001), alla cui eredità gli altri chiamati hanno rinunciato con atto in data 8 marzo 2004 n.110607 di rep. Notaio dr. Carmine Mal- lardo (trascritto a Bergamo con nota in data 19 marzo 2004 ai n.ri 14124/9795), e della madre signora

(dichiarazione di successione registrata a Bergamo il 18 marzo 2004 al n.459 Vol.2004), alla cui eredità gli altri chiamati hanno rinunciato con atto in data 8 marzo 2004 n.110608 di rep. Notaio dr. Carmine Mallardo (trascritto a Bergamo con nota in data 19 marzo 2004 ai n.ri 14125/9796). Accettazione tacita dell'eredità il 23/09/2004 nn. 49664/33763.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 17/09/2004 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Decreto Ingiuntivo; A rogito di OMISSIS in data 12/07/2021 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 27/07/2021 ai nn. OMISSIS.

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: mutuo; A rogito di OMISSIS in data 17/09/2004 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 23/09/2004 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 160000; Importo capitale: € 80000.

Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: Appartamento

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Osio Sotto (BG), Via G. Matteotti, n. 4 Dalle verifiche non emergono gravami

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1300

Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:

Bilancio preventivo deliberato anno 2016 - per lavori di manutenzione copertura, centrale termica, eseguiti ed in ammortamento, si vedano i prospetti allegati.: 53.410,00 €

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: SI. Condominio Alborghetti 1 gestito da s

Dal preventivo al 30/05/2022 di €. 3.062 rimane un debito di €. 1.266. Preven- tivo 2022 super condominio spese parti comuni di €. 561 rimane un debito di €. 280. Quota spese straordinarie al 31/12/2021 pari a €. 4.450,00 pagate, romane un debito di €. 146.

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Comproprietà comuni 78/1000. Atto di Compravendita del 17/09/2004 Rep. n. 39417 Racc. n.11408

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO Avvertenze ulteriori: Nessuna

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Pag. 12 9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Appartamento

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Appartamento sup lorda di pavimento

55,00 1,00 55,00

Balcone sup lorda di pavimento

5,00 0,33 1,65

Cantina sup lorda di pavimento

4,00 0,25 1,00

64,00 57,65

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 1-2021 Zona: Osio Sotto

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Appartamento

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 830 Valore di mercato max (€/mq): 1050 Accessori:

Appartamento

1. parti comuni corridoi, corsello, scale, ripostiglio, passaggi

Posto al piano interrato/sottotetto

Composto da scale, passaggi, stenditoio, locale caldaia e contatori, cortile

Sviluppa una superficie complessiva di millesimale mq Destinazione urbanistica: residenziale

Valore a corpo: € 1500

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ Non divisibile

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

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Pag. 13 Opponibilità ai terzi: NO

Note: All'anagrafe risulta residente, il solo esecutato;

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Per confronto;

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Osio Sotto;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Osio Sotto;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Listino edizione n. 26 dei Prezzi degli Immobili di Bergamo e provincia curata da F.I.M.A.A., edizione 2020, immobili residenziali (semirecenti) valore mini- mo e massimo in €./mq 500,00/800,00, in ragione della posizione urbana, del contesto, dei servizi, delle caratteristiche e delle finiture interne ed esterne.

Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), quotazioni immobiliari per unità residenziali abitazioni economiche, valori di parametro min/max, €./mq 830,00/1.050,00.

;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Considerate le caratteristiche del fabbricato si prende come prezzo la Media tra i valori mediati tra il mercato libero €./mq (500+800)/2= €/mq 650 e i valori riportati 830+1.050)/2= €./mq 940; sommano €./mq (650+940)/2= €./mq 795 al valore si applica un coefficiente correttivo in aumento del 10% considerato: la recente manutenzione straordinaria interna, il contesto, il "condominio" in ordine, per un controvalore di €./mq 875;;

Altre fonti di informazione: Si riporta l'Indagine di mercato presso le agenzie immobiliari di zona con riferimento a tipologie simili la indicazione è utile per orientare il cliente ad una valutazione più estesa del mercato di Osio Sotto;

Di seguito la valutazione del mercato immobiliare a Osio Sotto, di riferimento per l'andamento del mercato, A Novembre 2021 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.417 al metro quadro, con una diminuzione del 1,12% rispetto a Novembre 2020 (1.433 €/m²).

A Novembre 2021 per gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media € 8,28 al mese per metro quadro, con un aumento del 8,95% rispetto a Novembre 2020 (€ 7,60 mensili al mq). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Osio Sotto ha raggiunto il suo massimo nel mese di Settembre 2021, con un valore di € 8,30 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Agosto 2020: per un immobile in affitto sono stati richiesti in media € 7,30 al mese per metro quadro. Sem- pre egli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Osio Sotto ha raggiunto il suo massimo nel mese di Gennaio 2021, con un valore di € 1.460 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Febbraio 2020: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € 1.383 al metro quadro.

A Novembre 2021, il prezzo richiesto per gli immobili in vendita a Osio Sotto è stato di € 1.417 al metro quadro, rispetto ai € 1.449 della media provinciale.

Il prezzo richiesto per gli immobili in affitto a Osio Sotto è stato di € 8,28 mensili al metro quadro, rispetto ai € 8,85 della media provinciale.

(fonte l'Osservatorio del mercato Immobiliare di Osio Sotto).

12.3 Valutazione corpi:

Appartamento. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso parti comuni corridoi, corsello, scale, ripostiglio, passaggi

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Pag. 14 Osio Sotto (BG), Via G. Matteotti, n. 4

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 52.965,94.

Indagine e confronto di mercato fornito dalle principali agenzie immobiliari di zona, e dalle maggiori pubbli- cazioni del comparto edilizio.

Compravendite tipo.

Le superfici sono state calcolate da cartografia ed i valori avuti possono avere una tolleranza fino al 5%;

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Appartamento 55,00 € 875,00 € 48.125,00

Balcone 1,65 € 875,00 € 1.443,75

Cantina 1,00 € 875,00 € 875,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 50.443,75

degrado detrazione del 0.00% € 0,00

stato manutentivo e contesto aumento del 5.00% € 2.522,19

Valore corpo € 52.965,94

Valore accessori € 1.500,00

Valore complessivo intero € 54.465,94

Valore complessivo diritto e quota € 54.465,94

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota Appartamento Abitazione di tipo

civile [A2] con annesso parti comuni corridoi, corsello, scale, ripostiglio, passaggi

57,65 € 54.465,94 € 54.465,94

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 8.169,89

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.500,00

Spese condominiali € -1.692,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 42.104,05

€ 42.104,05 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 42.104,05

(15)

Pag. 15 Allegati

1) A.R., Mail, Richieste; All. 1

2) Docfa; Visura agg. All. 2 3) Estratti; PGT; C.E.; Rilievo; All. 3 4) Ispezioni Ipotecarie; Atto Compravendita; All. 4 5) OMI; Valore Listino; Stato Cumulativo e matrimonio;

Spese condominiali; All. 5

6) Rappresentazione Fotografica; All. 6

11-02-2022

L'Esperto alla stima Arch. Riccardo Invernizzi