Analisi Contratti di Servizi Manutentivi in essere

5. DUE DILIGENCE

5.14 Analisi Contratti di Servizi Manutentivi in essere

Il Fornitore, attraverso l'indagine conoscitiva svolta a vari livelli, dovrà raccogliere (ove disponibili le informazioni) tutti i dati relativi ai Contratti Manutentivi e/o Servizi in essere.

Il Fornitore, attraverso l'indagine conoscitiva svolta a vari livelli, dovrà raccogliere (ove disponibili le informazioni) tutti i dati relativi agli interventi di Manutenzione eseguiti negli ultimi cinque anni nell'Immobile distinguendo tra Manutenzione Ordinaria e Manutenzione Straordinaria. Il Fornitore dovrà anche analizzare e descrivere gli eventuali costi sostenuti da personale interno alla proprietà dell'Immobile.

La ricerca dei contratti di Manutenzione degli ultimi cinque anni dovrà riferirsi a categorie manutentive distinguendo tra:

- Manutenzione Ordinaria - Manutenzione Straordinaria

6. Attestazione di regolare esecuzione del servizio di Due Diligence immobiliare

Ai sensi dell’art.102, comma 1, del D.Lgs. n.50/2016, l’esecuzione dei contratti pubblici di forniture e servizi è soggetta a controllo da parte del Responsabile del Procedimento congiuntamente al Direttore dell’esecuzione del contratto.

Nel caso in cui l’importo della prestazione contrattuale in oggetto sia inferiore alla soglia di rilevanza comunitaria di cui all’art. 35 del D. Lgs. n. 50/2016, la verifica di conformità, ai sensi dell’art. 102, comma 2, del D. Lgs. n. 50/2016 può essere sostituita dall’attestazione di regolare esecuzione del contratto.

Tale attestazione conterrà almeno i seguenti elementi: gli estremi del contratto e degli eventuali atti aggiuntivi; l’indicazione dell’esecutore, il nominativo del direttore dell’esecuzione, il tempo prescritto per l’esecuzione delle prestazioni e le date delle attività di effettiva esecuzione delle prestazioni; l’importo totale ovvero l’importo a saldo da pagare all’esecutore;

la certificazione di regolare esecuzione.

Il Capitolato Speciale CS agli artt.9 e 10 definisce le modalità di valutazione della puntualità della prestazione rispetto ai limiti temporali contenuti nel CA e della soddisfazione del Committente rispetto alla qualità della prestazione, sulla scorta di un sistema di indici (indice di puntualità IP e indice di soddisfazione IS del DEA). Nel medesimo CS all’art.11 sono fissate le penali da applicare nel caso tali indici siano inferiori a determinate soglie.

Successivamente all’emissione dell’attestazione di regolare esecuzione debitamente vistata dal Responsabile del Procedimento (ove non coincidente col DEC), la stazione appaltante procederà al pagamento del corrispettivo ed agli altri adempimenti previsti nel CA.

Allegati:

CHECK LIST DI CONTROLLO

36

SEZIONE SECONDA – VALUTAZIONE IMMOBILIARE Premessa

Questa sezione del presente documento disciplina l’incarico professionale relativo ai “servizi tecnici” di stima immobiliare nell’ambito dell’apposito Accordo Quadro stipulato tra INAIL e l’Operatore Economico aggiudicatario.

Il documento riguarda in particolare la redazione del rapporto di valutazione finalizzato all’acquisizione, alla dismissione o alla locazione degli immobili in questione da parte dell’Istituto committente.

1. Oggetto del Servizio

Oggetto dell’incarico professionale è l’espletamento dei “servizi tecnici” relativi alla stima del valore di mercato e/o del canone di locazione degli immobili di cui in premessa.

Il processo valutativo sarà costituito da una serie di attività, comprendenti l’analisi documentale, le attività di verifica, le indagini di mercato, l’elaborazione dei dati e la redazione del rapporto di valutazione.

Oltre all’accesso presso l’immobile oggetto di valutazione, sempre necessario, ove previsto dal singolo Contratto Attuativo stipulato durante il corso di validità del citato Accordo Quadro vanno espletate anche le fasi di rilievo dell’immobile stesso e di raccolta di informazioni e documenti presso i pubblici uffici.

2. Riferimenti e standard di valutazione immobiliare

Nell’ambito del proprio incarico professionale il Soggetto valutatore dovrà svolgere l’attività prevista specificamente dalla Norma UNI 11612:2014 (Stima del valore di mercato degli immobili). Si potrà fare comunque riferimento ai seguenti standard internazionali:

- International Valuation Standards (IVS) dell’International Valuation Standards Council;

- European Valuation Standards (EVS) del European Group of Valuers’ Associations TEGoVA;

- Appraisal and Valuation Standards della Royal Institution of Chartered Surveyors RICS;

- Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) dell’Appraisal Foundation;

Si riporta, infine, quale utile riferimento metodologico, il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Italian Property Valuation Standard) - V Edizione 2018 - edito da Tecnoborsa.

3. Procedura, fasi e modalità di svolgimento delle attività

A seguito dell’assunzione del formale incarico di stima mediante la stipula dello specifico Contratto Attuativo, la procedura inerente l’attività di valutazione immobiliare comporterà l’esecuzione dei compiti di seguito elencati:

- verifica documentale preliminare;

- accesso e rilievo dell’immobile oggetto di valutazione (²) - raccolta eventuale di informazioni presso i pubblici uffici (²)

2 ) Tranne l’accesso, sempre necessario, tali prestazioni possono non sussistere in caso di Due Diligence fornita dal committente, che l’incaricato valutatore dovrà esaminare accuratamente al fine di condividerne essenzialmente le risultanze, in particolare quelle che possano avere influenza nella valutazione.

37

- indagini di mercato e analisi dello specifico segmento di mercato;

- elaborazione dei dati finalizzata al calcolo del valore di mercato (o del canone di locazione);

- redazione del rapporto di valutazione.

Il processo di valutazione immobiliare deve essere sviluppato in relazione alle specifiche situazioni, elementi e riferimenti.

In linea generale sono definibili le seguenti tre fasi:

Fase 1: analisi documentale ed eventuali attività di accertamento e verifica;

Fase 2: indagine di mercato e elaborazione dei dati;

Fase 3: redazione del rapporto di valutazione.

Ferma restando l’autonomia del Soggetto valutatore di effettuare l’attività estimativa secondo i principi, i metodi e i procedimenti che ritiene più opportuni o adeguati, anche in modo combinato, in funzione della specifica fattispecie, l’incaricato della valutazione dovrà:

a. coordinarsi costantemente con il RUP e con il DEC designato al controllo periodico del livello di avanzamento della prestazione;

b.

recepire tutte le prescrizioni apposte dagli organi tecnici di controllo, prima dell’approvazione del rapporto di valutazione, anche in attuazione delle operazioni di verifica/validazione del rapporto di valutazione, senza per ciò sollevare eccezioni di sorta o richiedere oneri aggiuntivi o speciali compensi.

Fase 1. Analisi documentale e attività di accertamento e verifica

La Fase 1 comprende i seguenti compiti:

a. verifica documentale preliminare; consiste in un’analisi dei documenti che il committente fornisce al valutatore al fine di consentire l’individuazione dell’immobile oggetto di valutazione e per avere un quadro complessivo delle attività che devono essere svolte;

b. accesso e misurazione diretta, completa o a campione, dell’immobile oggetto di valutazione; effettuazione di almeno un sopralluogo e ispezione all’immobile oggetto di valutazione. Il sopralluogo e l’ispezione sono svolti sia internamente che esternamente all’immobile e non devono limitarsi a una sua porzione.

c. raccolta di informazioni e documenti al fine di:

i. verificare la conformità dei dati catastali (identificazione, intestazione ecc.);

ii. verificare la conformità della planimetria catastale;

iii. accertare la sussistenza dei presupposti al fine della libera circolazione giuridica degli immobili e loro parti, nonché la conformità edilizio-urbanistica;

iv. accertare la destinazione urbanistica, ove rilevante;

v. verificare la titolarità e l'esistenza di formalità pregiudizievoli.

Fase 2. Indagine di mercato e elaborazione dei dati

La Fase 2 comprende i seguenti compiti:

a. Indagine di mercato; ricerca finalizzata a rilevare le appropriate informazioni di mercato su immobili comparabili con l’immobile in esame, con verifica delle informazioni al fine di confermare l’accuratezza dell'analisi e la conformità ai requisiti della vigente normativa.

b. Elaborazione dei dati finalizzata, secondo l’incarico conferito, al calcolo del valore di mercato o del canone di locazione; calcolo questo da effettuarsi mediante

38

l’applicazione degli opportuni procedimenti di valutazione da individuare – motivando la scelta – tra quelli compresi nella UNI 11612 ed eventualmente in altre linee guida riconosciute e comunemente adottate nella prassi estimale (IVS, ABI,…).

Fase 3. Redazione del rapporto di valutazione

La Fase 3 attiene alla redazione di un rapporto di valutazione (scritto) che deve fornire informazioni sufficienti per permettere a terzi di comprendere integralmente le analisi, la qualità dei dati, i procedimenti e le metodologie applicate per la determinazione del valore di mercato o del canone di locazione richiesto nello specifico Contratto attuativo.

Il rapporto di valutazione si può basare su attività di audit documentale o di due diligence effettuata direttamente dal valutatore oppure da terzi.

Il rapporto di valutazione deve contenere le seguenti informazioni minime:

 Identificazione della parte committente;

 Dati e riferimenti del valutatore immobiliare;

 Data del sopralluogo;

 Scopo della valutazione, comprendente la precisazione della base del valore (valore di mercato, canone di locazione, ecc.);

 Ubicazione, descrizione del contesto; accessibilità;

 Titolarità della proprietà. A tal fine dovrà essere accertato lo stato delle trascrizioni (anche pregiudizievoli), con specificazione dell’atto notarile o del titolo legale mediante il quale bene immobile è pervenuto alla parte proprietaria, e lo stato delle iscrizioni.

 Sussistenza di servitù attive e passive ivi comprese eventuali servitù legittime, in quanto risultanti da giusto titolo, oppure apparenti.

 Identificazione catastale, oltre alla:

o Verifica della corrispondenza tra la rappresentazione catastale e l’effettivo stato di fatto dell’immobile;

o Verifica della corrispondenza tra la rappresentazione catastale e l’ultimo stato urbanistico-edilizio autorizzato.

 Conformità urbanistico-edilizia con evidenziazione di eventuali difformità limitanti in ordine alla libera circolazione giuridica dell’immobile oggetto di stima.

 Descrizione delle caratteristiche architettoniche, strutturali e impiantistiche;

conformità a norme e verifica della presenza delle certificazioni.

 Stato di occupazione;

 Stato di manutenzione;

 Determinazione delle consistenze. Il rapporto di valutazione deve contenere il dettaglio delle consistenze metriche con la specificazione dell’origine dei dati e delle modalità di rilevazione (tramite misurazione diretta, planimetria, ecc.) e di calcolo della superficie reale, e l’esplicitazione dei criteri utilizzati per la determinazione della superficie commerciale (entro e fuori terra) nonché delle corrispondenti volumetrie.

 Determinazione e documentazione del valore di mercato o del canone di locazione specificando la data di riferimento della valutazione, le analisi, le motivazioni e i calcoli, includendo una descrizione esaustiva delle informazioni e dei dati esaminati, dell’analisi di mercato, dei metodi e delle procedure di valutazione adottati e dei ragionamenti che supportano le analisi e le conclusioni, anche al fine di un riesame dello stesso rapporto di valutazione;

 Eventuali condizioni limitanti e assunzioni (e/o assunzioni speciali) che hanno condizionato la valutazione.

39

 Dichiarazione di conformità della valutazione all’ultima versione della norma UNI 11612 (Stima del valore di mercato degli immobili).

 Clausola che, in assenza di preventivo accordo, vieti specificatamente la pubblicazione, completa o parziale, nonché l’utilizzazione del rapporto stesso per finalità diverse da quelle per cui è stato redatto.

 Data del rapporto di stima e firma del Soggetto valutatore.

A supporto delle informazioni contenute nel rapporto di valutazione sarà allegata un’esauriente documentazione fotografica e gli elaborati planimetrici dell’immobile oggetto di stima. Si dovrà allegare, inoltre, ogni altra documentazione ritenuta necessaria a conferma dei risultati e delle conclusioni del rapporto di valutazione.

4. Riepilogo degli elaborati richiesti

Tali elaborati dovranno essere forniti secondo la tempistica che verrà dettagliata all’interno del Contratto attuativo e con le seguenti modalità:

- n. 1 copia dei file definitivi di ciascun elaborato dovrà essere consegnata su supporto informatico compatibile con i software in uso presso le strutture tecniche della Committenza (file sorgente originale modificabile in forma non protetta – documenti in formato “doc”/“rtf”, disegni in formato “dwg” accompagnati dai relativi stili di stampa in formato “ctb”, eventuali file riproducenti modelli BIM secondo i software più diffusi (es.

Autodesk Revit, ecc.), elaborati contabili in formato compatibile con il software Primus ACCA ovvero formato aperto “xml”);

- n. 3 copie cartacee a colori di ciascun elaborato; gli elaborati dovranno avere formato ISO216-A con dimensione massima A3 e dovranno essere datati, sottoscritti in originale, piegati in formato A4 e inseriti in appositi raccoglitori dotati di etichettatura esterna ed elenco del contenuto. Tali copie cartacee saranno quelle oggetto di verifica (di congruità) e verranno completate dalla sottoscrizione di validazione da parte del DEC (o del RUP ove non coincidente col DEC).

- Una copia cartacea completa delle relazioni, degli elaborati grafici e dei computi, completa di sottoscrizioni relative alla validazione conclusiva dovrà essere fornita unitamente, previa scansione, di copia su supporto informatico in formato “pdf” firmati digitalmente da tutti i professionisti che ne hanno curato l’elaborazione;

Copie di lavoro del rapporto di valutazione che verranno realizzate dal professionista incaricato nel corso dell’attività estimativa saranno interamente a carico dello stesso, comprese quelle da consegnare ai soggetti incaricati delle relative verifiche finali. La richiesta di ulteriori copie da parte della Committenza comporterà il mero rimborso delle sole spese di riproduzione;

Tutti gli elaborati estimativi rimarranno in proprietà alla Stazione Appaltante che potrà quindi utilizzarli in maniera piena ed esclusiva a sua discrezione.

5. Ulteriori attività ricomprese nell’incarico

L’incarico oggetto del presente disciplinare comprende inoltre, senza che ciò dia diritto ad ulteriori compensi, le seguenti attività:

 assistenza all’esecuzione delle attività del soggetto incaricato dell’eventuale riesame/congruità della valutazione;

40

 assistenza e partecipazione alla eventuale seduta della Commissione di congruità dell’Istituto o di altro soggetto pubblico;

 effettuazione delle modifiche ed integrazioni eventualmente richieste in sede di revisione/congruità e quelle necessarie all’ottenimento della verifica di conformità (di congruità) con esito positivo del servizio tecnico eseguito, entro i tempi che verranno stabiliti nel corso delle attività di verifica di cui al successivo Cap.6.

6. Controllo periodico dell’avanzamento dell’attività di valutazione

Al fine di:

 consentire il continuo monitoraggio dello stato di avanzamento dell’attività di valutazione;

 identificare tempestivamente le possibili cause che possano influire negativamente sulla stessa attività, proponendo le adeguate azioni correttive;

 identificare tempestivamente la necessità di acquisire ulteriori informazioni, indicazioni tecniche o amministrative, pareri, rispetto a quanto già in possesso del soggetto valutatore;

 agevolare lo svolgimento dell’attività estimativa seguendone lo sviluppo delle successive fasi;

l’Incaricato è tenuto a relazionare per iscritto e ad effettuare incontri, con la cadenza prevista nel Contratto Attuativo, con il Responsabile del Procedimento e/o con il Direttore dell’Esecuzione del Contratto (ove non coincidente con il RUP). Il RUP o il DEC potrà disporre una frequenza più ravvicinata degli incontri o l’esecuzione di specifici incontri al fine di far fronte a particolari problematiche tecniche o amministrative.

L’Incaricato è tenuto a partecipare agli incontri indetti dalla Committenza al fine di fornire le necessarie informazioni in merito alla valutazione da elaborare.

L’incaricato è obbligato a rappresentare alla Committenza evenienze, emergenze o condizioni che si verifichino nel corso dello svolgimento delle prestazioni definite dall’incarico, che non gli consentano di svolgere il proprio incarico secondo quanto sopra definito.

7. Attestazione di regolare esecuzione del servizio di stima immobiliare

la certificazione di regolare esecuzione.

Il Capitolato Speciale CS agli artt.9 e 10 definisce le modalità di valutazione della puntualità della prestazione rispetto ai limiti temporali contenuti nel CA e della soddisfazione del

41

Committente rispetto alla qualità della prestazione, sulla scorta di un sistema di indici (indice di puntualità IP e indice di soddisfazione IS del DEA). Nel medesimo CS all’art.11 sono fissate le penali da applicare nel caso tali indici siano inferiori a determinate soglie.

Nel documento DISCIPLINARE TECNICO PER LA PRESTAZIONE DI SERVIZI ESTIMATIVI E DI DUE DILIGENCE (pagine 35-41)