DISCIPLINARE TECNICO PER LA PRESTAZIONE DI SERVIZI ESTIMATIVI E DI DUE DILIGENCE

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DISCIPLINARE TECNICO

SERVIZI ESTIMATIVI E DI DUE DILIGENCE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE INAIL

Responsabile Unico del procedimento di Gara - RUPG: Ing. Fulvio Betti Unità Operativa Responsabile - UOR: Direzione Centrale Patrimonio

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Sommario

Premessa comune alle due Sezioni ... 5

SEZIONE PRIMA – DUE DILIGENCE ... 5

1. CONDIZIONI GENERALI ... 5

1.1. Ambito di applicazione e principali definizioni ... 5

1.2. Premessa ... 8

1.3. Oggetto del Servizio ... 9

1.4. Sistema Informativo INAIL - SIMEA ... 9

1.5. Modalità di Controllo e Validazione ... 10

2. ANAGRAFICA TECNICA DI BASE ... 12

3. SISTEMATIZZAZIONE DOCUMENTALE ... 13

3.1 Raccolta Documentale ... 13

3.2 Reperimento Documentale presso Fonti Terze (Attività non standard) ... 14

3.3 Catalogazione e Classificazione Documentazione ... 14

3.4. Costituzione Archivio ... 15

Specifiche Archivio Cartaceo ... 15

Specifiche Archivio Informatico ... 16

Scansione documenti ... 16

4. VERIFICA DEI RILIEVI GEOMETRICI E CALCOLO CONSISTENZA ... 16

Verifica del Rilievo su base documentale : ... 17

Calcolo della Consistenza: ... 17

Verifica dei rilievi geometrici eseguita a tavolino (c.d. Verifica Desk) ... 17

Rilievo geometrico diretto (Attività non standard) ... 18

Restituzione in formato digitale di elaborati cartacei esistenti (Attività non standard) ... 18

5. DUE DILIGENCE ... 18

5.01 Documentazione minima ... 21

5.02 Analisi delle caratteristiche ... 24

5.03. Analisi Provenienza e Titolarità ... 25

5.04. Analisi Situazione Edilizia ... 26

5.05. Analisi Situazione Catastale ... 27

5.06. Analisi Stato Urbanistico/Amministrativo ... 28

5.07. Analisi Stato Locativo/Occupazionale ... 29

5.08. Analisi Morosità per Canoni ed Oneri Inevasi ... 30

5.09. Verifica della Rispondenza Normativa ... 30

5.10. Analisi Dotazioni Impiantistiche e relative conformità ... 30

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5.11. Analisi Stato di Conservazione/Manutentivo ... 32

5.12. Analisi Ambientale ... 33

5.13 Analisi Regolarità fiscale, tributaria, assicurativa ... 34

5.14 Analisi Contratti di Servizi Manutentivi in essere ... 35

SEZIONE SECONDA – VALUTAZIONE IMMOBILIARE ... 36

Premessa ... 36

1. Oggetto del Servizio ... 36

2. Riferimenti normativi ... 36

3. Procedura, fasi e modalità di svolgimento delle attività ... 36

Fase 1. Analisi documentale e attività di accertamento e verifica ... 37

Fase 2. Indagine di mercato e elaborazione dei dati ... 37

Fase 3. Redazione del rapporto di valutazione... 38

4. Riepilogo degli elaborati richiesti ... 39

5. Ulteriori attività ricomprese nell’incarico ... 39

6. Controllo periodico dell’avanzamento dell’attività di valutazione ... 40

7. Attestazione di regolare esecuzione del servizio di stima immobiliare ... 40

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Premessa comune alle due Sezioni

L’Offerta tecnica ed economica presentata in sede di gara dal Soggetto Economico incaricato integra le prescrizioni del presente Disciplinare Tecnico relativamente alla definizione delle modalità e dei termini di espletamento dell’incarico e alla determinazione dell'importo degli onorari e dei compensi da corrispondere.

SEZIONE PRIMA – DUE DILIGENCE

1. CONDIZIONI GENERALI

1.1. Ambito di applicazione e principali definizioni

Il presente Disciplinare Tecnico si applica per le attività di analisi e di Due Diligence relative agli immobili ad uso strumentale e a quelli destinati a reddito (con destinazione d’uso varia) di proprietà INAIL, nonché a quelli offerti all’INAIL da soggetti terzi per l’eventuale acquisizione o locazione.

Di seguito le definizioni più importanti usate nel presente Disciplinare tecnico Attività

L’insieme delle procedure, delle analisi, delle elaborazioni (tecniche, amministrative, documentali, ecc.) che compongono le singole Macroattività previste dal presente Disciplinare. Le Attività sono elencate all’interno del capitolo 1.3 Oggetto del Servizio.

Asset immobiliare

Ogni entità o cespite suscettibile di valutazione tecnica ed economica. Pertanto, anche in riferimento all’elenco prezzi, l’asset è un complesso unitario costituito da una o più unità immobiliari.

Calcolo Consistenza

L’insieme delle attività e delle procedure che il Fornitore deve svolgere per conseguire il corretto calcolo delle consistenze di ogni Immobile o singola unità immobiliare.

La metodologia fa riferimento alle “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare – allegato 2 – Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare”

consultabile all’indirizzo web:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/

Documentazione/omi/Manuali+e+guide/Istruzioni+determinazione/consistenza.pdf Capitolato Speciale

Il Capitolato che contiene le modalità operative di gestione dei singoli contratti attuativi CA Committente

L’ “Istituto Nazionale per l’Assicurazione contro gli Infortuni sul Lavoro” (di seguito INAIL).

Complesso Immobiliare

L’insieme di più Immobili compresa ogni loro pertinenza, tra loro comunque connessi in ragione di condizioni fisiche, funzionali, legali, gestionali, o di altro genere.

Contratto attuativo (CA)

E’ il contratto con cui si affida la singola attività di DD prevista nell’Accordo Quadro Disciplinare Tecnico (DT)

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Il (presente) “documento che definisce gli standard di qualità di un servizio e/o di una o più attività”. Il Disciplinare Tecnico è integrato da altri documenti di carattere tecnico descrittivo che costituiscono parte integrante dei documenti di contratto.

Direttore per l’Esecuzione del Contratto di Accordo Quadro (DEA o DEC)

Il soggetto (eventualmente coincidente con il RUPG) incaricato dell’espletamento delle attività definite all’art.111 comma 2 del Codice.

Dossier Documentale

La raccolta di tutta la documentazione di ogni singolo Immobile oggetto di Due Diligence.

Tale documentazione deve essere raccolta in uno o più Faldoni (a seconda della quantità di documenti). Il Dossier Documentale conterrà i documenti (relazioni, schede, foto, disegni, ecc.) esistenti e non, analizzati, valutati e verificati nel corso della Due Diligence. Nel Dossier Documentale, dovrà essere catalogata e distinta ogni Unità Immobiliare costituente l’Immobile per consentirne una puntuale identificazione e consultazione dei relativi dati. Il Dossier Documentale dovrà essere consegnato dal Fornitore al Committente in formato cartaceo e in formato elettronico (compatibile con i software del Committente cioè Microsoft Office, PDF, DWG in AutoCAD, fotografie in formato JPEG).

Due Diligence (o anche DD )

Il processo sistematico di analisi, valutazione e verifica multiparametrica delle condizioni e delle caratteristiche degli immobili esaminati, sia per fini gestionali che per la potenziale transazione (acquisto, cartolarizzazione, trasferimento di diritti o obbligazioni, ecc.) e/o valorizzazione e/o sviluppo.

Elenco Prezzi

L’elenco dei prezzi unitari riportati nel Capitolato Speciale CS che saranno applicati per ogni singola Attività (detratto il ribasso di gara del Fornitore) e per asset immobiliare.

Faldone

Un fascicolo ad anelli con dorso plastificato di buona resistenza. Un Faldone è costituito da fogli A4 suddivisi in schede plastificate di medesimo formato. L’insieme dei Faldoni costituisce il Dossier Documentale. Oltre ai Faldoni in formato A4, vi potranno essere anche dei Faldoni in formato A3 per raccogliere le planimetrie del Rilievo Geometrico stampate in scala ridotta, oppure altri elaborati grafici sempre in formato A3.

Fornitore

Il diretto responsabile dell’accordo quadro stipulato tra INAIL e il soggetto contraente.

Immobile

Un cespite costituito da una o più Unità Immobiliari di varia destinazione d’uso, anche comprese in fabbricati di altra proprietà, ovvero da uno o più fabbricati cielo-terra, compresa ogni loro pertinenza, intesi in tutte le loro componenti principali e in ogni loro aspetto significativo. Gli Immobili sono cespiti usati a fini istituzionali oppure per reddito, generalmente locati, ovvero passibili di essere messi a reddito, per i quali viene prevista una continuità di destinazione d’uso.

Macroattività

L’insieme delle procedure, delle analisi, delle elaborazioni (tecniche, amministrative, documentali, ecc.) che compongono le categorie di lavoro principali previste dal Disciplinare Tecnico . Tali Macroattività sono elencate nel succesivo capitolo 1.2.

Relazione di Due Diligence

L’insieme degli elaborati che il Fornitore dovrà consegnare al Committente, secondo le prescrizioni del presente Disciplinare Tecnico, per ogni Immobile.

La Relazione di Due Diligence è costituita dal documento di analisi conoscitiva del cespite, strutturato secondo gli indici previsti dal Committente, e relativi allegati (schede tecniche, fotografie, ecc.). Nella Relazione di Due Diligence, dovrà essere distinta ogni Unità Immobiliare costituente il cespite, al fine di poter estrapolare le informazioni, le analisi e le valutazioni in maniera mirata, per conseguire una dettagliata analisi conoscitiva della stessa.

La Relazione di Due Diligence dovrà essere consegnata dal Fornitore al Committente, in formato cartaceo e in formato elettronico (compatibile con i software utilizzati da INAIL cioè Microsoft Office, PDF, DWG in AutoCAD, fotografie in formato JPEG).

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RUP o RUPG

Il responsabile del Procedimento (Generale) dell’Accordo Quadro, con le attribuzioni di cui all’art. 31 del Codice dei Contratti e alla Linea Guida dell’ANAC approvata con Determinazione n.1096 del 26/10/2016;

Servizio

L’insieme delle Macroattività e relative Attività svolte dal Fornitore, nell’ambito dell’Accordo Quadro.

Sicurezza

L’insieme delle condizioni relative all’incolumità degli utenti, nonché alla difesa e prevenzione di danni in dipendenza di fattori accidentali nell’esercizio di un cespite.

Sistema Informativo INAIL - SIMEA

Lo “strumento di supporto decisionale e operativo costituito da banche dati, procedure e funzioni finalizzate a raccogliere, archiviare, elaborare, utilizzare e aggiornare le informazioni necessarie per l’impostazione, l’attuazione e la gestione del Patrimonio immobiliare INAIL”. Il SIMEA è in dotazione al Committente, che concede accesso al Fornitore via web browser e con apposite credenziali di sicurezza o procedure di controllo.

Superficie Fondiaria

L’area totale del lotto su cui risiede l’Immobile. La Superficie Fondiaria è comprensiva della superficie di sedime dei fabbricati. Viene espressa in metri quadrati e viene calcolata considerando il 100% delle superfici dell’area di proprietà, classificandole per la tipologia d’uso: percorsi pedonali (marciapiedi), percorsi carrai (rampa, parcheggi e aree di manovra), verde pubblico, verde privato, ecc.

Superficie Esterna

L’area totale del lotto in su cui risiede l’Immobile, al netto della superficie del sedime dei fabbricati. Viene espressa in metri quadrati e viene calcolata considerando il 100% delle superfici esterne di proprietà scindendole nelle sotto categorie Superfici Esterne scoperte e Superfici Esterne coperte, classificandole per la tipologia d’uso: percorsi pedonali (marciapiedi), percorsi carrai (rampa, parcheggi e aree di manovra), verde pubblico, verde privato, ecc. se scoperte, oppure come tettoie, pensiline, percorsi carrai (rampa, parcheggi e aree di manovra), ecc. se coperte.

Superficie Lorda

La misurazione complessiva esterna di un fabbricato. Viene espressa in mq (metro quadrato) e viene calcolata considerando: il 100% delle superfici calpestabili + il 100% delle superfici delle pareti interne (portanti e non) e delle perimetrali esterne libere + il 50% delle superfici delle pareti confinanti con altre proprietà. Vengono considerati anche i piani interrati, mansardati, (cantine, garage, magazzini, depositi, sottotetti, ecc.) i soppalchi e i livelli interpiano, tutti solo se abitabili e/o agibili. Restando esclusi dal calcolo le terrazze, le chiostrine, gli spazi aperti e gli elementi decorativi. Non rientrano i sottotetti non abitabili e/o agibili anche se ispezionabili. La Superficie Lorda di un fabbricato così calcolata viene classificata per tipologia e destinazione d’uso, per piano e per Unità Immobiliare.

Superficie Utile Netta

La misurazione della superficie interna di un fabbricato senza conteggiare i cavedi, i vani tecnici, i percorsi connettivi verticali (scale, ascensori, montacarichi, rampe). Viene espressa in mq (metro quadrato) e viene calcolata considerando: il 100% delle superfici utili calpestabili all’interno dell’edificio. Vengono considerati anche i piani interrati, mansardati, (cantine, garage, magazzini, depositi, sottotetti, ecc.) i soppalchi e i livelli interpiano, tutti solo se abitabili e/o agibili. Non rientrano le terrazze, le chiostrine e gli spazi aperti e gli elementi decorativi.

Non rientrano i sottotetti non abitabili e/o agibili anche se ispezionabili.

La Superficie Netta di un fabbricato così calcolata viene classificata per tipologia e destinazione d’uso, per piano e per Unità Immobiliare.

Terreno

Un’Area a Sviluppo, in genere non ancora edificata.

Terreno (o area) di pertinenza

Si intende l’area circostante il Complesso Immobiliare e/o Immobile. Nel Terreno di pertinenza possono essere presenti elementi fissi quali tettoie/pensiline, magazzini, garage, vani tecnici, elementi di arredo esterno (panchine, fontane, monumenti, giochi esterni).

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Unità Immobiliare

La singola entità che costituisce la più elementare aggregazione di spazi coperti e scoperti, facente parte dell’Immobile, contraddistinta da proprie caratteristiche di continuità fisica, autonomia funzionale e individualità spaziale, compresa ogni sua pertinenza. Qualora la destinazione d’uso sia abitativa, viene definita unità residenziale, e comprende le rispettive pertinenze quali ad esempio cantine, soffitte, box, posteggi coperti e scoperti ecc. Le Unità Residenziali, in forma aggregata, costituiscono immobili residenziali.

1.2. Premessa

Il presente Disciplinare Tecnico descrive le prestazioni che il Fornitore dovrà svolgere, su incarico del Committente, per l’esaustiva verifica e analisi di asset facenti parte del patrimonio immobiliare INAIL esistente o per immobili da acquisire.

Il Servizio svolto dal Fornitore dovrà consentire al Committente di conseguire una completa e omogenea conoscenza dello stato documentale, amministrativo, contributivo, fiscale, legale, catastale, urbanistico, locativo/occupazionale, tecnico, manutentivo ed ambientale degli immobili al fine di verificare e aggiornare i dati e le documentazioni degli immobili già facenti parte del patrimonio immobiliare e di accertarne la trasferibilità anche ai fini di una eventuale acquisizione/dismissione/locazione nel caso di offerte da parte di soggetti terzi.

In particolare il Servizio dovrà permettere al Committente di:

 Avere evidenza della completezza delle documentazioni amministrative e tecniche di ogni immobile;

 Individuare le esigenze per adeguamenti normativi o per la manutenzione degli immobili di proprietà.

 Valutare la situazione documentale e la regolarità di immobili da acquisire al patrimonio immobiliare INAIL, da dismettere o da concedere in locazione.

Il Fornitore dovrà individuare i punti di criticità, evidenziando le esigenze di risoluzione.

Il Servizio è riconducibile alle seguenti Macroattività, a loro volta suddivise in Attività, che verranno richieste in maniera mirata per ogni Immobile, in sede di affidamento dei singoli contratti attuativi dell’accordo quadro al Fornitore.

1.Anagrafica Tecnica di Base 2.Sistematizzazione Documentale

3.Esame e verifica delle documentazioni grafiche di rilievo 4.Esame e verifica dei dati di consistenza

5.

Due Diligence degli Immobili

Le premesse per lo svolgimento delle Macroattività sono le seguenti:

 La documentazione disponibile e consultabile relativa agli immobili oggetto di analisi (in formato cartaceo e/o informatico), verrà consegnata dal Committente al Fornitore.

In alternativa, la documentazione disponibile e consultabile relativa agli immobili (in formato cartaceo e/o informatico) verrà messa a disposizione del Fornitore presso uno o più locali appositamente individuati (c.d. “Data Room”), al fine della consultazione (ed eventuale parziale riproduzione). La Data Room, che potrà eventualmente essere suddivisa in più sedi territoriali anche distanti tra di loro, sarà organizzata e gestita dai soggetti competenti per la gestione del Patrimonio Immobiliare a livello territoriale (Direzioni Regionali INAIL).

 L’accesso agli Immobili per i necessari sopralluoghi conoscitivi verrà consentito dal Committente ovvero dai soggetti proprietari.

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1.3. Oggetto del Servizio

Le Macroattività oggetto del Servizio, sono composte dalle seguenti Attività:

1. Anagrafe Tecnica di Base

2. Sistematizzazione Documentale:

Raccolta Documentale

Catalogazione e classificazione Documentazione Costituzione archivio

3. Analisi delle caratteristiche geometriche e dimensionali Rilievo Fotografico

Analisi del Rilievo Geometrico del Terreno (ove esistente)

Analisi del Rilievo Geometrico Edile (documentazione cartacea e/o digitale in possesso del committente)

Analisi del Rilievo Geometrico Impiantistico (ove disponibile)

4. Analisi e verifica dei dati di consistenza (compresi quelli presenti in SIMEA) 5. Due Diligence

Analisi del Dossier documentale Analisi delle Caratteristiche Analisi Provenienza e Titolarità Analisi Situazione Edilizia Analisi Situazione Catastale

Analisi Stato Urbanistico/Amministrativo Analisi Stato Locativo/Occupazionale Verifica della Rispondenza Normativa

Analisi Morosità per Canoni ed Oneri Inevasi Analisi Dotazioni Impiantistiche e Conformità Analisi Stato di Conservazione/Manutentivo Analisi Ambientale

Analisi Regolarità Contributiva

Analisi Contratti di Servizi Manutentivi in essere Analisi Costi Manutentivi

Analisi Costi Consumi Energetici

1.4. Sistema Informativo INAIL - SIMEA

Per gestire tutte le attività inerenti il proprio patrimonio immobiliare l’INAIL si è dotato di uno specifico sistema di gestione tecnica, amministrativa e di controllo, denominato Sistema Informativo SIMEA (nel seguito: SIMEA) (¹)

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)

A partire dall’anagrafica degli immobili, che racchiude tutte le informazioni ed i documenti relativi alla localizzazione, consistenza, situazione catastale ed urbanistica, ecc. del patrimonio edilizio dell’Istituto, il sistema SIMEA consente

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Tutti i dati raccolti dalle attività descritte nei successivi capitoli dovranno essere implementati nel SIMEA.

In merito al SIMEA verranno forniti al Fornitore in modo gratuito, opportuni accessi via web- browser del Sistema, che saranno profilati con modalità regolate dal Committente.

Compito del Fornitore sarà di fornire, su apposito database, i dati aggiornati da inserire nel SIMEA comprese le informazioni rilevate dall’attività di Anagrafe tecnica di base, Sistematizzazione Documentale, Analisi di Rilievo Geometrico e Calcolo Consistenza, Due Diligence.

I dati da inserire nel SIMEA saranno riferiti a:

Dati in formato documentale: dati rilevati nello svolgimento delle Attività, che siano di tipo documentale in formato PDF e/o in formati variabili compatibili con Office (Word, Excel, Power Point e/o foto digitali) da inserire nel SIMEA, secondo modalità e codifiche definite dal Committente

Dati in formato alfanumerico: dati rilevati nello svolgimento dell’Attività, che siano di tipo alfanumerico da inserire nel SIMEA, negli appositi campi presenti e/o in tabelle Excel fornite dal Committente ed in ogni caso secondo modalità e codifiche definite dal Committente.

Dati in formato grafico (file DWG e/o DXF): dati rilevati nello svolgimento delle Attività, che siano di tipo grafico in formato vettoriale elettronico (DWG) da inserire nel SIMEA secondo modalità e codifiche definite dal Committente.

Il Fornitore a suo insindacabile giudizio, potrà decidere di utilizzare eventuali altri strumenti informatici di sua proprietà, che comunque dovranno integrarsi e/o interfacciarsi con il SIMEA per le attività previste da Disciplinare Tecnico. Gli eventuali costi di integrazione tra il software del Fornitore e il SIMEA saranno a totale carico del Fornitore.

Tutte le attività da farsi sul SIMEA (formazione, importazione di dati, ecc.), saranno a totale carico del Fornitore e nessun onere sarà previsto per attività da realizzarsi sul Sistema del Committente il cui compito sarà solo quello di fornire in modo gratuito gli accessi web al Fornitore.

1.5. Modalità di Controllo e Validazione

Il Committente si riserva di eseguire, durante tutto il periodo contrattuale, operazioni di verifica delle attività in corso di esecuzione e/o già consegnate. Tali verifiche riferite all’attività oggetto di affidamento, saranno effettuate “a campione”.

Per le operazioni di verifica in corso di esecuzione e/o per la verifica della documentazione finale prodotta, il Fornitore dovrà mettere a disposizione del Committente, senza pretese di compensi aggiuntivi o di sospensioni del lavoro, il personale, le attrezzature e il materiale che si rendesse necessario per la verifica stessa.

Il Fornitore è obbligato a concedere, in qualunque momento, libero accesso al personale del Committente e/o suo delegato (consulente o soggetto controllore nominato per questa

Al riguardo, si evidenziano, in particolare, gli aspetti inerenti la fiscalità ed il pagamento dei tributi, le informazioni riguardanti i contratti di locazione (con relativi contenziosi, morosità, ecc.), i processi di dismissione (vendita, conferimento a fondi di investimento immobiliare, procedure d’asta, ecc.).

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specifica attività) negli immobili dove si svolge l’attività di sopralluogo oltre che di Due Diligence.

Il controllo e la verifica potranno riguardare:

 Dati alfanumerici oggetto dell’Anagrafe tecnica di base

 Verifiche sulle planimetrie e disegni oggetto di analisi dei Rilievi e dei Dati di Consistenza

 Dati alfanumerici relativi a dimensioni o consistenze

 Relazioni e schede tecniche descrittive

 Fotografie digitali

 Dati predisposti per il SIMEA

In particolare la fase di verifica e controllo sarà orientata a controllare:

Completezza dei dati. Si controllerà la completa ed esaustiva raccolta dei dati in formato cartaceo su apposito Faldone raccoglitore e su supporto elettronico nel SIMEA. Verrà utilizzata una apposita Check List di controllo dei documenti richiesti da cercare/catalogare.

Integrità della documentazione. Si controllerà la completa lettura di ogni documento verificando la sua perfetta completezza e/o lettura.

Codifica della documentazione. Si controllerà la codifica assegnata in base a quanto stabilito dal Disciplinare Tecnico, dagli incontri tecnici tra le parti e dal SIMEA.

Congruità della documentazione. Si controllerà la congruità e la perfetta corrispondenza tra la documentazione in formato cartaceo e quella in formato elettronico inserita nel SIMEA.

Congruità delle misure verificate nei rilievi geometrici esistenti su DWG. Si controllerà la rispondenza e la correttezza dei dati desunti dai disegni in formato vettoriale DWG, tramite opportune verifiche a campione, anche sul campo, relative alle misure sia in pianta che in altezza.

Congruità delle analisi critiche. Si controllerà la perfetta congruità delle analisi condotte dal Fornitore in ogni tema affrontato (urbanistico, catastale, contrattuale, impiantistico, manutentivo, ecc.) e riportato nella documentazione fornita al Committente.

L’attività di Controllo e Verifica sarà condotta con le seguenti modalità:

Visite in loco per verificare l’osservanza delle prescrizioni (tecniche, di sicurezza, di conformità della strumentazione, ecc.) e/o modalità operative impartite al Fornitore.

Verifiche a “campione”, con modalità e numero a discrezione del Committente di qualsiasi elaborato fornito dal Fornitore.

Validazione finale da eseguirsi presso gli uffici del Committente volta a riassumere tutta la documentazione fornita dal Fornitore dalla quale emerga la perfetta conformità in termini qualitativi, quantitativi ed il rispetto dei tempi di consegna stabiliti nella fase iniziale. Su richiesta del Committente il Fornitore dovrà consegnare un report di sintesi periodico (es. ogni 15 gg.) relativo allo stato di avanzamento delle Attività svolte, declinato per singolo Immobile, riportando le macro informazioni utili al Committente che saranno concordate preventivamente tra le parti, evidenziando a titolo esemplificativo le criticità emerse per singola attività e la stima delle tempistiche per la conclusione delle stesse. Il Fornitore si impegna a partecipare con la stessa cadenza di trasmissione del report periodico ad un tavolo di confronto con la Committente per la presentazione dello stesso report.

La validazione finale potrà portare ad un esito che sarà classificato come:

Positivo o accettabile con lievi integrazioni/correzioni.

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Con correzioni in alcune parti e/o da completare.

Non accettabile integralmente perché contenente gravi errori e/o mancanze sostanziali.

Nel caso di “Esito positivo” verrà compilato dal Committente un “Verbale di consegna” di accettazione indicando eventuali osservazioni in merito alle manchevolezze riscontrate.

Nel caso di “Esito con correzioni” verrà compilato dal Committente un “Verbale di consegna parziale” e redatta una relazione di “rifiuto con correzioni” con il dettaglio degli errori e/o omissioni riscontrati, assegnando un termine temporale per la regolarizzazione dell’attività e la riconsegna degli elaborati.

Nel caso di “Esito non accettabile” verrà redatta dal Committente una “Relazione di rifiuto”

con il dettaglio degli errori e/o omissioni rilevanti, valutando se assegnare un termine temporale per la regolarizzazione di tutta l’attività e la riconsegna di tutti gli elaborati, oppure se procedere con l’avvio di un contenzioso contrattuale.

Le modalità di verifica del livello di prestazione in base ad indici di puntualità e di soddisfazione del DEA sono riportate nel Capitolato Speciale.

2. ANAGRAFICA TECNICA DI BASE

La realizzazione dell’Anagrafe tecnica di base sarà la prima Attività da svolgere sin dall’inizio, definendo una Base-Dati che nel corso del tempo potrà essere integrata in relazione alle varie Attività che potranno essere ulteriormente assegnate al Fornitore.

L’Anagrafica tecnica di base per gli immobili già facenti parte del patrimonio immobiliare INAIL risulta per lo più già svolta dal Committente, in quanto i dati, normalmente, risultano già inseriti nel SIMEA. Compito del Fornitore sarà di verificare la congruità dei dati inseriti, segnalando al Committente eventuali mancanze e/o incongruenze e nello stesso momento proponendo le opportune correzioni.

Il Fornitore dovrà anche provvedere alla predisposizione di dati per l’inserimento nel SIMEA di nuovi immobili oggetto di offerta da parte di soggetti terzi, eventualmente da acquisire ex novo al patrimonio immobiliare INAIL.

a) I dati da considerare per l’Anagrafica tecnica di base saranno di regola i seguenti:

 Individuazione del Comune in cui si trova il cespite;

 Identificazione catastale del cespite, mediante estratti di mappa derivati dai riferimenti catastali acquisiti;

 Codifica SIMEA del cespite che dovrà essere successivamente confermata attraverso il sopralluogo conoscitivo sul campo da parte del Fornitore;

b) Il Fornitore provvederà ad un primo esame conoscitivo degli immobili sui cui operare, accedendo via web browser al SIMEA.

c) Il Fornitore provvederà a segnalare al Committente eventuali errori e/o incongruenze e dopo previo benestare del Committente, proporrà le dovute correzioni ai dati da

correggere o integrare nel SIMEA.

d) Il Fornitore provvederà ad individuare l’eventuale mancanza di dati.

e) Il Fornitore, qualora durante il corso delle attività, si apportassero nuovi immobili o si rendesse necessaria l’istruttoria per acquisizione di nuovi immobili, curerà la predisposizione dei dati dell’Anagrafica tecnica di base come descritti al punto a).

f) Il Fornitore esaminerà il cespite per il quale debbono essere reperiti gli elementi dell’Anagrafica tecnica di base, già disponendo degli elementi utili, di cui al punto a) e procederà, conseguentemente, alla Attività assegnata.

g) Il Fornitore in base all’Anagrafica tecnica di base predisposta, qualora non fossero disponibili documentazioni, segnalerà l’eventuale necessità di rilievo grafico, fermo

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restando che un rilievo fotografico aggiornato degli immobili è compreso nelle attività di sua competenza

h) Il Fornitore in base all’Anagrafica tecnica di base predisposta, procederà alla stesura della Due Diligence nelle modalità previste nei Capitoli successivi;

i) Il Fornitore provvederà ad organizzare, ai fini dell’inserimento nel SIMEA, tutti i dati raccolti ed elaborati, trasferendo (ove possibile) anche i file AutoCAD e le foto digitali prodotti secondo le specifiche di seguito illustrate. Per consentire l’esportazione e il caricamento attraverso le maschere del Sistema SIMEA, potrà essere richiesto al Fornitore il trasferimento dei dati alfanumerici raccolti su appositi files Excel forniti dal Committente;

j) Il Committente procederà ad effettuare i dovuti controlli di coerenza ed omogeneità dei dati forniti, al fine di produrre, completare e/o aggiornare l’Anagrafica tecnica di base.

Gli oggetti del Servizio di Anagrafe tecnica di base saranno identificati mediante codici corrispondenti a quelli attribuiti nel sistema SIMEA.

Per gli immobili facenti già parte del patrimonio immobiliare INAIL le entità (immobili, terreni, unità immobiliari, ecc.) sono già individuate attraverso un codice assegnato in SIMEA dal committente.

Per gli immobili da esaminare ai fini di eventuale nuova acquisizione si procederà alla attribuzione dei relativi codici da parte del Committente e alla predisposizione ed implementazione dei dati in SIMEA da parte del Fornitore.

Il Fornitore dovrà comunque verificare e/o aggiornare anche i dati dell’Anagrafica tecnica di Base presenti, facendo riferimento ai moduli e ai campi predisposti nel SIMEA.

3. SISTEMATIZZAZIONE DOCUMENTALE

L’Attività di Sistematizzazione Documentale, finalizzata alla costituzione del Dossier Documentale per ogni Immobile e/o Area o Complesso immobiliare, sarà svolta attraverso le seguenti Attività:

 Raccolta Documentale

 Analisi delle documentazioni mancanti da reperire presso Fonti Terze

 Catalogazione e Classificazione

 Costituzione Archivio

3.1 Raccolta Documentale

Nello svolgimento dell’Attività di Raccolta Documentale, il Fornitore dovrà per ogni Immobile e/o area:

 Raccogliere tutta la documentazione consultabile relativa agli Immobili, in formato cartaceo e/o su supporto elettronico, che potrà essere consegnata direttamente dal Committente al Fornitore, oppure verrà messa a disposizione del Fornitore presso la

“Data Room” o anche reperibile in più archivi distinti che possono essere dislocati in sedi separate. Per gli immobili oggetto di offerta, da esaminare ai fini di eventuali nuove acquisizioni, la documentazione verrà messa a disposizione dai soggetti terzi offerenti.

 Censire e catalogare il grado di completezza del Dossier Documentale degli Immobili mediante apposita Check List fornita dal Committente come da allegati al presente Disciplinare Tecnico .

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 Verificare eventuali mancanze e/o lacune e/o incongruità documentali, con particolare riguardo alla Check List sopra menzionata ed agli elenchi della documentazione minima prevista per lo svolgimento delle Macroattività di Due Diligence.

 Relazionare il Committente in merito all’attività di Raccolta Documentale, mediante la Check List che dovrà essere compilata e commentata, evidenziando il grado di completezza del Dossier Documentale di ogni Immobile, indicando i documenti mancanti e le attività necessarie per il loro reperimento (fonti, modalità, tempi ed eventuali costi).

3.2 Reperimento Documentale presso Fonti Terze (Attività non standard)

Completata l’attività di Raccolta Documentale e verificato il grado di completezza di ogni Dossier Documentale, il Fornitore indicherà un elenco di attività da espletare per il Reperimento Documentale presso Fonti Terze.

A tal fine il Committente emetterà formale delega per avanzare le relative istanze.

Il Fornitore dovrà indicare le modalità di reperimento presso Fonti Terze e i relativi presumibili tempi di rilascio da parte (a titolo esemplificativo e non esaustivo) dei seguenti Enti:

 Comune di appartenenza dell’Immobile e/o Area (per titoli abilitanti, ecc.)

 Agenzia delle Entrate (documentazione catastale, ecc.)

 Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco locali (per CPI, pratica antincendio, ecc.)

 ASL di riferimento (per autorizzazione sanitaria, ecc.)

 Genio Civile (per collaudo statico, deposito progetto strutturali, ecc.)

 Soprintendenze (per vincoli, pareri, autorizzazioni, ecc.)

 Eventuali altri Pubblici Uffici preposti ad attività di controllo, autorizzazione o tutela di vincoli

 Altro, in caso di situazioni particolari

Nell’attività di DD standard non è incluso il reperimento di documenti presso Fonti Terze. Ove l’esame della documentazione disponibile evidenziasse la necessità di tale prestazione il committente potrà disporne l’affidamento al fornitore con specifico incarico alle condizioni e con le modalità previste nel CS (Art.5.2) per le Prestazioni complementari e accessorie.

3.3 Catalogazione e Classificazione Documentazione

Nello svolgimento dell’Attività di Catalogazione e Classificazione, il Fornitore dovrà per tutta la documentazione analizzata o reperita presso Fonti terze (in formato cartaceo ed elettronico):

 Attribuire, ad ogni Immobile e/o Area e/o Unità Immobiliare, la codifica univoca secondo modalità definite dal Committente, anche riferita al sistema SIMEA, contenente gli elementi minimi previsti per l’identificazione e classificazione del cespite.

 Riordinare e catalogare la documentazione disponibile inerente ad ogni Immobile secondo la classificazione di cui alla Check List allegata.

 Dividere e distinguere la documentazione disponibile inerente ad ogni Immobile secondo le Unità Immobiliari che lo costituiscono, per consentire al Committente l’estrazione selezionata delle informazioni.

I documenti e files elaborati in esito allo sviluppo dell’Anagrafica tecnica, dovranno essere identificati da un nome costruito utilizzando uno specifico sistema di codifica, coordinato con quello adottato per l’Anagrafica tecnica di base. In particolare tali files saranno riferibili a

 Rilievi Geometrici e/o as built (ove disponibili)

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 Rilevamenti di dettaglio (ove disponibili)

 Fotografie

 Documentazione tecnico-amministrativa

 Schede di rilevamento dati

 Relazione di Due Diligence

3.4. Costituzione Archivio

Nello svolgimento dell’Attività di Costituzione Archivio, sia in formato cartaceo sia in formato elettronico, il Fornitore dovrà:

 Predisporre l’archivio costituente il Dossier Documentale, suddiviso per Immobile e distinto per Unità Immobiliare. Per i documenti comuni a più Unità Immobiliari, si dovranno creare apposite cartelle di archivio comune.

 Popolare l’archivio, con la documentazione consegnata dal Committente, messa a disposizione del Fornitore presso la Data Room del soggetto proprietario o da soggetti terzi in caso di offerta di immobili da acquisire ex novo.

 Scansionare tutti i documenti in formato A4 o A3 dell’archivio cartaceo che non sono su supporto elettronico, al fine di avere una perfetta rispondenza tra l’archivio elettronico e archivio cartaceo.

 Creare per ogni Immobile un indice della documentazione disponibile in formato cartaceo ed in formato informatico. Gli indici dovranno fare riferimento, nella loro articolazione, alla Check-List allegata al presente documento e dovranno riportare la tipologia di documento e la data di riferimento.

Tutta la documentazione relativa all’archivio sopra descritta dovrà essere consegnata dal Fornitore al Committente al termine dell’attività.

Specifiche Archivio Cartaceo

Per quanto riguarda il formato cartaceo, il Fornitore dovrà consegnare al Committente per ogni Immobile:

 Tutti i documenti classificati e catalogati in uno o più Faldoni con classificatore ad anelli contenente tutti i documenti rilevati nel corso della ricerca condotta. Il Faldone dovrà avere una copertina sul fronte principale con indicazione di: data consegna, commessa, codifica, nome Immobile, localizzazione, foto di visione complessiva. Le stesse indicazioni (nome edifici e codifica) dovranno essere riportate sul dorso laterale di ogni Faldone

 Tutti i documenti in formato cartaceo A4 leggibile (o A3 piegato) catalogati in apposite schede plastificate (un documento per ogni scheda).

 Tutte le planimetrie e/o piante di ogni piano dell’Immobile e/o Area Immobile a Sviluppo stampate su carta in formato A3 leggibile, “riscalando” cioè le scritte e le misurazioni, e catalogate in apposite schede plastificate contenute in appositi Faldoni di formato A3. Tali Faldoni A3 dovranno contenere le stesse indicazioni sul fronte e sul dorso del Faldone consegnato in formato A4 (data consegna, commessa, codifica, nome Immobile e/o Area/Immobile a Sviluppo, localizzazione, foto di visione complessiva).

L’archivio cartaceo sarà costituito da vari Dossier Documentali e potrà nel corso del tempo essere popolato con altri documenti; pertanto i Faldoni dovranno consentire l’aggiunta di ulteriori schede documenti tramite appositi rilegatori ad anelli.

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Il Faldone dovrà essere di un formato di buona consistenza (plastificato), resistente agli urti, facilmente posizionabile negli archivi, ed essere di in un formato standard facilmente reperibile sul mercato.

Specifiche Archivio Informatico

Tutti i documenti di cui all’archivio cartaceo, dovranno essere consegnati al Committente anche in formato elettronico (PDF, Word, Excel, DWG, JPEG) compatibili con gli strumenti in uso presso gli uffici del Committente; non saranno accettati documenti in formato elettronico non leggibili dal Committente perché elaborati con specifici software del Fornitore.

Tutti i documenti in formato elettronico di cui ad ogni singolo Dossier Documentale dovranno essere:

 Consegnati in CD nei quali si dovrà riportare, sia sul CD sia sulla copertina, le stesse informazioni contenute nei Faldoni cartacei (data consegna, commessa, codifica, nome Immobile, localizzazione)

 Predisposti per l’inserimento nelle maschere e nelle schede previste nel SIMEA tramite files di caricamento dei dati secondo le modalità definite dal Committente. Tale consegna verrà verificata a sistema direttamente dal Committente, che ne curerà l’inserimento dandone riscontro al Fornitore.

Scansione documenti

I Documenti che il Fornitore recepirà/catalogherà nella fase di Sistematizzazione Documentale qualora fossero solo in formato cartaceo, dovranno essere scansionati in formato A4 o A3 con DPI variabile da 300 a 600 a seconda del tipo di documento che in ogni caso dovrà essere facilmente leggibile e stampabile.

Questa Attività (scansione documenti) rientra nella Sistematizzazione Documentale e nessun onere aggiuntivo viene previsto essendo il suo compenso già compreso nella Macroattività richiamata. La messa a disposizione dei sistemi Scanner (e di quanto necessario per l’attività:

carta, toner, ecc.) in formato A4 e/o A3, è a totale cura e spese del Fornitore.

4. VERIFICA DEI RILIEVI GEOMETRICI E CALCOLO CONSISTENZA

L’Attività di verifica del Rilievo Geometrico sarà volta a definire in modo preciso la reale consistenza degli immobili e dovrà essere realizzata dal Fornitore tramite esame della documentazione grafica cartacea o informatica esistente e messa a disposizione del committente o da soggetti terzi offerenti. Ove necessario tale attività si avvarrà del confronto attraverso opportune misurazioni a campione sul campo, che poi dovranno essere riscontrate sulle documentazioni cartacee o digitali.

In alcuni casi particolari, potrà essere richiesta al Fornitore la verifica di consistenza senza riscontri sul campo: è il caso in cui avendo dei disegni in formato cartaceo o digitale di buona qualità (cioè leggibili, aggiornati e attendibili rispetto allo stato reale dell’Immobile) è possibile estrapolarne direttamente i dati.

Riepilogando, le Attività che potranno essere chieste al Fornitore per il Rilievo Geometrico e Calcolo Consistenza potranno essere:

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Verifica del Rilievo su base documentale :

 Rilievo Fotografico aggiornato

 Analisi e verifica del rilievo Geometrico Terreno (ove esistente)

 Analisi e verifica del rilievo Geometrico Edile

 Analisi e verifica del rilievo Geometrico Impiantistico

 Riscontro della attendibilità dei dati dimensionali e di consistenza anche mediante misurazioni di riscontro a campione in loco.

Calcolo della Consistenza:

Il Rilievo Geometrico dovrà prevedere sempre il Calcolo Consistenza. In ogni caso per quanto riguardale modalità di Calcolo Consistenza si dovrà fare riferimento alle “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare – allegato 2 – Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare” consultabile all’indirizzo:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Documentazione/omi/Manuali+e+guide/I struzioni+determinazione/consistenza.pdf.

Per eseguire l’Attività di verifica del Rilievo Geometrico verranno consegnati al Fornitore -se disponibili- tutti gli elaborati grafici cartacei dell’archivio tecnico immobiliare che serviranno come prima base conoscitiva propedeutica alle eventuali misurazioni di riscontro sul campo e/o a tavolino. Il Fornitore ove necessario potrà eseguire sopralluoghi conoscitivi e misurazioni sul campo, in numero a sua libera scelta, ma comunque previa richiesta scritta al Committente per l’accesso all’Immobile su cui effettuare i riscontri a campione.

Qualora il Committente fornisca al Fornitore i disegni in formato vettoriale DWG sui quali inserire in apposito layer l’eventuale riscontro del Rilievo Geometrico eseguito dal Fornitore, sarà compito dello stesso Fornitore, verificare la correttezza dei files ricevuti rispetto al momento del sopralluogo conoscitivo. In particolare il Fornitore dovrà segnalare al Committente le eventuali anomalie gravi (stato di fatto completamente diverso tra disegno e realtà, oppure disegno con grossolani errori) dei DWG forniti dal Committente che in base alla segnalazione ricevuta dal Fornitore, valuterà la necessità di dare incarico per l’esecuzione del Rilievo Geometrico Edile (attività non standard nell’Accordo Quadro) e di inserire correzioni, oppure se utilizzare i DWG esistenti o quelli ricevuti dal soggetto offerente (in caso di immobili di eventuale nuova acquisizione), nonostante vi siano degli errori di rappresentazione grafica.

In ogni caso dovrà però essere fornito il Rilievo Fotografico aggiornato per ogni Immobile senza alcun ulteriore onere economico.

Verifica dei rilievi geometrici eseguita a tavolino (c.d. Verifica Desk)

Per Verifica Rilievo Geometrico a tavolino (Desk) si intende l’attività di controllo e riscontro degli elaborati grafici, solitamente esistenti, in formato cartaceo o digitale, relativi agli immobili facenti parte del patrimonio immobiliare INAIL e messi a disposizione dal Committente al Fornitore. L’esame di tali documentazioni è propedeutico ad eventuali ulteriori riscontri da effettuare anche con attività sul campo.

Per gli immobili da acquisire ex novo tale verifica e riscontro va effettuata sulle documentazioni grafiche fornite dai soggetti offerenti.

La verifica di riscontro delle documentazioni di rilievo è indispensabile anche per la definizione e computo in forma omogenea dei dati relativi alla consistenza degli immobili.

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Rilievo geometrico diretto (Attività non standard)

Nell’attività di DD standard non è incluso il rilievo geometrico diretto. Ove la verifica dei dati dimensionali o di consistenza evidenziasse la necessità di rilievo diretto il committente potrà disporne l’affidamento al fornitore con specifico incarico alle condizioni e con le modalità previste nel CS (Art.5.2) per le Prestazioni complementari e accessorie.

Restituzione in formato digitale di elaborati cartacei esistenti (Attività non standard)

Nell’attività di DD standard non è inclusa la restituzione in formato digitale di elaborati grafici di rilievo esistenti. Ove la verifica degli elaborati evidenziasse l’esigenza di aggiornamenti o restituzione grafica il committente potrà disporne l’affidamento al fornitore con specifico incarico alle condizioni e con le modalità previste nel CS (Art.5.2) per le Prestazioni complementari e accessorie.

5. DUE DILIGENCE

La Macroattività di Due Diligence viene applicata alle Unità Immobiliari di varia destinazione d'uso, tipologia e/o consistenza. Può riguardare immobili costituenti frazione, posti all'Interno di fabbricati di proprietà di diversi soggetti (come ad esempio le sedi INAIL ad uso promiscuo istituzionale e residenziale ora a gestione condominiale) oppure immobili complessi o porzioni cielo -terra.

La Macroattività di Due Diligence riguarderà:

a) Unità immobiliari già facenti parte del patrimonio immobiliare INAIL – ad uso istituzionale (strumentali) o ad uso diverso (immobili a reddito).

b) Unità immobiliari non facenti parte del patrimonio immobiliare INAIL, da esaminare ai fini di una eventuale acquisizione o locazione passiva.

Il Fornitore dovrà conseguire la piena conoscenza delle caratteristiche e delle problematiche di tali immobili tenendo conto che, nel caso degli immobili di tipo a) la macroattività riguarderà la verifica delle documentazioni già in possesso dell'INAIL, l'individuazione delle documentazioni mancanti e la necessità di una loro integrazione, anche indicando le modalità e i tempi di reperimento presso fonti terze, mentre per gli immobili di tipo b) la verifica riguarderà sostanzialmente le documentazioni fornite dai soggetti offerenti.

Nello svolgimento della Due Diligence, il Fornitore si avvarrà dei seguenti strumenti generali, che saranno utilizzati ove pertinenti, in maniera specifica alle unità tipo a) o b):

 Sopralluogo conoscitivo agli Immobili (e/o più sopralluoghi di natura specialistica a seconda delle necessità)

 Verifica della documentazione disponibile: in formato cartaceo e/o elettronico

 Individuazione del tipo di documentazioni, modalità e tempi per Reperimento Documentale presso Fonti Terze

In sede di svolgimento della Due Diligence il Fornitore dovrà conseguire una esauriente

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analisi e valutazione delle tematiche che seguono (elencazione a titolo esemplificativo e non esaustivo):

 Le caratteristiche localizzative, architettoniche ed impiantistiche degli Immobili

 La provenienza e titolarità degli Immobili, i diritti, le servitù ed i gravami, i vincoli

 La situazione catastale

 Lo stato urbanistico/amministrativo

 La rispondenza dell'Immobile a tutte le normative che ne sovrintendono alla costruzione e/o ne consentono l’utilizzazione (in condizioni di sicurezza e salubrità) per le destinazioni d’uso legittimate;

 Le dotazioni impiantistiche e la verifica della loro conformità

 Le stato manutentivo e relative eventuali criticità

 Le eventuali criticità ambientali

 La regolarità sotto il profilo fiscale

 Lo stato locativo (per gli immobili da reddito), le aree sfitte e lo stato di occupazione

 La morosità per canoni ed oneri inevasi (immobili da reddito)

 I contratti di servizi manutentivi in essere

 I costi manutentivi

 I costi e consumi energetici

 Altro

Gli esiti della Macroattività dovranno essere riportati nelle Relazioni di Due Diligence, che dovranno essere prodotte per ogni Immobile presente nell’asset, e dovranno essere strutturate per aree tematiche, come da indice di seguito riportato:

1) Premessa

2) Scopo delle analisi 3) Dati identificativi

4) Documentazione analizzata 5) Limitazioni dell'incarico 6) Sintesi delle analisi

7) Analisi delle Caratteristiche 8) Analisi Provenienza e Titolarità 9) Analisi Situazione Edilizia 10) Analisi Situazione Catastale

11) Analisi Stato Urbanistico/Amministrativo 12) Analisi Stato Locativo/Occupazionale 13) Verifica della Rispondenza Normativa

14) Analisi Morosità per Canoni ed Oneri Inevasi 15) Analisi Dotazioni Impiantistiche e Conformità 16) Analisi Stato di Conservazione/Manutentivo 17) Analisi Ambientale

18) Analisi Regolarità Contributiva

19) Analisi Contratti di Servizi Manutentivi in essere 20) Analisi Costi Manutentivi

21) Analisi Costi Consumi Energetici 22) Documentazione fotografica 23) Allegati

24)

Per consentire una prima disamina dell'immobile in esame, ed al fine di una tempestiva individuazione delle criticità, il punto 6) Sintesi delle analisi, dovrà essere redatto e trasmesso al Committente entro e non oltre la data di metà incarico, calcolata considerando le date di conferimento del Servizio, e di consegna delle Relazioni di Due Diligence.

In particolare, dovrà riportare una sintesi delle verifiche effettuate sull'Immobile, ed evidenziare i punti di forza e le criticità riscontrate, secondo le seguenti tematiche:

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Prime evidenze della Due Diligence:

 Punti di forza / Elementi critici

Documentazione dell'Immobile:

 Verifica del grado di completezza del Dossier Documentale dell'immobile, con riferimento alla Check List, ed all'elenco della documentazione minima necessaria o L'Immobile è dotato di un Dossier Documentale completo/adeguato

 (Se pertinente) Proposta di attività di reperimento documentale presso Enti e soggetti terzi, con indicazione delle modalità, tempi e costi

Rispondenza dello stato attuale dell'Immobile ai titoli abilitativi ed alla situazione catastale ed urbanistica:

 Verifica dello stato autorizzativo attuale, dei titoli abilitativi, della situazione catastale e urbanistica o rispondenza delle consistenze attuali dell'Immobile con quelle autorizzate, e registrate presso il Catasto.

 Rispondenza delle caratteristiche fisiche e costruttive dell'Immobile, delle destinazioni d'uso e delle attività praticate nello stesso, ai titoli abilitativi conseguiti e alla situazione catastale

 Giudizio di rispondenza dell'Immobile al fine della libera trasferibilità.

 (Se pertinente) Proposta di verifiche mirate / misure correttive, con indicazione delle modalità, tempi e costi.

Conformità dell'Immobile alla vigente normativa tecnica (norme antisismiche;

prevenzione incendi; norme impiantistiche; igiene e sanità; barriere architettoniche, ecc.):

 Giudizio di conformità dell'Immobile alla vigente normativa tecnica

 (Se pertinente) Proposta di verifiche mirate / misure correttive, con indicazione delle modalità, tempi e costi

Corrispondenza dello stato attuale dell'Immobile con la situazione locativa/

occupazionale:

 Verifica dei soggetti insediati nell'Immobile

 Verifica dei contratti di locazione (o altri atti di concessione)

 Giudizio di corrispondenza dello stato locativo/occupazionale ai relativi titoli di godimento

 (Se pertinente) Evidenza dei soggetti insediati in regime di indennità di occupazione (contratto scaduto) ovvero sine titulo (abusivi)

 Morosità per canoni ed oneri inevasi

 Contenziosi con i soggetti Conduttori/occupanti Stato di conservazione/manutenzione dell'Immobile:

 Verifica dello stato di conservazione/manutenzione delle strutture, finiture ed impianti

 Valutazione dello stato di conservazione/manutenzione dell'Immobile, con riferimento al mantenimento di un adeguato livello prestazionale e di efficienza, e alle attività insediate nello stesso

 (Se pertinente) Proposta di verifiche mirate / opere di adeguamento, con indicazione delle modalità, tempi e costi

Resta inteso che in ogni Relazione il Fornitore dovrà distinguere le singole Unità Immobiliari

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costituenti l'Immobile, comprensive di pertinenze al fine di consentire al Committente una estrapolazione mirata delle analisi e valutazioni, delle informazioni e degli allegati.

5.1 Documentazione minima

Di seguito si elenca (a titolo esemplificativo e non esaustivo), la documentazione minima necessaria in formato cartaceo ed elettronico, che il Fornitore dovrà raccogliere, analizzare, eventualmente produrre e consegnare al Committente, al fine delle verifiche della Macroattività di Due Diligence.

Si sottolinea l'onere del Fornitore, nello svolgimento della Macroattività di Sistematizzazione Documentale, di verificare ogni documento disponibile inerente l'Immobile, e di relazionare il Committente sul grado di completezza del relativo Dossier Documentale, mediante la compilazione della relativa Check List di controllo.

In particolare, dovrà essere verificata la disponibilità dei documenti di cui all'elenco che segue (documentazione minima necessaria).

Si ribadisce che l'Attività di Reperimento Documentale presso Fonti Terze sarà oggetto di specifici incarichi dal Committente, qualora da questi reputato utile o necessario, alle condizioni e con le modalità previste nel CS (Art.5.2) per le Prestazioni complementari e accessorie.

La documentazione catastale, qualora mancante, dovrà invece essere sempre reperita a cura e carico del Fornitore.

Inquadramento e descrizione generale, documentazione fotografica

 Coordinate di georeferenziazione dell'Immobile

 Relazione descrittiva dell'Immobile (contesto; storia; caratteristiche fisiche e costruttive; pertinenze; dotazioni impiantistiche ecc.)

 Fotografie aggiornate (foto aeree, esterni e interni ecc.) Immobile originato da P.A. - situazione pubblica e stato d'uso

 Atti dimostrativi della proprietà

 (Se pertinente) documentazione comprovante una diversa legittimità di proprietà

 Altri documenti inerenti la proprietà (verbali di dismissione e/o assunzione in consistenza; schede patrimoniali; convenzioni ecc.)

 (Se pertinente) documentazione inerente l'Amministrazione usuaria (verbali di consegna, rilascio ecc.)

Immobile acquisito da soggetti privati - atti di provenienza

 Atti di provenienza (e relativa nota di trascrizione)

 (Se disponibile) Relazione ventennale

Immobile locato a uno o più soggetti privati - stato insediativo e relative garanzie

 Contratti di locazione in originale (vigenti o scaduti) con relativi atti aggiuntivi, allegati e garanzie (fideiussioni in copia originale; depositi cauzionali ecc.) di tutti i soggetti conduttori dell'Immobile

 (Se pertinente) contratti di locazione in fase di perfezionamento

 Documentazione inerente gli eventuali soggetti occupanti in regime di indennità di occupazione (contratti di locazione scaduti; corrispondenza ecc.)

 Documentazione inerente gli eventuali soggetti occupanti senza titolo

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 Tabella dello stato locativo/occupazionale, riportante:

o i soggetti conduttori, con individuazione delle Unità Immobiliari da loro insediate ed indicazione delle superfici, del piano e della destinazione d'uso; della durata e scadenza dei contratti; di eventuali clausole di recesso anticipato e lettere di recesso pervenute; dei canoni di locazione vigenti alla data della verifica con indicazione della periodicità di pagamento ed indicizzazione; della morosità;

o i soggetti occupanti in virtù di un contratto di locazione scaduto, con analoga specifica delle consistenze occupate e delle indennità di occupazione corrisposte;

o i soggetti occupanti senza titolo, con specifica delle porzioni interessate

 Documentazione inerente contenziosi in essere tra la proprietà ed i conduttori/occupanti (procedure di vendita stato locativo; morosità; sfratto ecc.)

Diritti di proprietà: limiti e limitazioni

 Documentazione inerente eventuali diritti di proprietà (diritti di superficie; servitù ed atti d'obbligo a favore della proprietà ecc.)

 Documentazione inerente eventuali limiti alla proprietà (servitù ed atti d'obbligo a favore di terzi, concessioni ecc.)

 Documentazione inerente eventuali ipoteche / espropri Dati catastali

 Visure catastali dell'Immobile (NCT e/o NCEU), con verifica dei rapporti di pertinenza tra subalterni

 Planimetrie catastali d'inquadramento o Estratti di mappa delle Unità Immobiliari

 Documentazione inerente eventuali modifiche allo stato catastale (tipo mappale, frazionamenti ecc.)

Documentazione urbanistica

 Documentazione inerente gli strumenti urbanistici generali ed attuativi, vigenti per l'area dell'Immobile, e relative norme tecniche di attuazione (PRG, NTA, Regolamento Edilizio ecc.)

Classificazione pubblica e vincoli

 (Se pertinente) documentazione inerente il vincolo dei beni culturali del MIBACT ai sensi dell'Art. 13 del D. Lgs. 42 del 2004 (iter di verifica; dichiarazione di vincolo ovvero di insussistenza; ecc.)

 (Se pertinente) documentazione comprovante l'applicazione del regime di prelazione a favore del Mibact, in sede di dismissione del cespite

 (Se pertinente) documentazione inerente l'autorizzazione all'alienazione dell'Immobile del MIBACT ai sensi dell'Art. 55 del D. Lgs. 42 del 2004

 Se pertinente) altri vincoli operanti sull'Immobile (paesistico, idrogeologico ecc.) Perizie e certificazioni

 CDU - Certificato di destinazione urbanistica dell'immobile, vigente oppure scaduto, ovvero lettera di richiesta

 (Se disponibile) ACE / APE - Certificazione energetica dell'immobile

 Altre certificazioni (certificazione di conformità antisismica; dichiarazione di conformità alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche; certificato di allaccio in fogna ecc.)

 (Se disponibili) perizie inerenti l'Immobile (di sopralluogo; di stima; di verifica dello stato manutentivo; di Due Diligence ecc.)

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Area di sedime dell'Immobile: planimetrie, opere di urbanizzazione

 Planimetria di inquadramento dell'area dell'Immobile, con indicazione delle infrastrutture (rete viaria; trasporto pubblico; servizi e utenze ecc.)

Titoli abilitanti

 Titoli abilitanti (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire ecc.) o Titoli abilitanti conseguiti in sanatoria

 (Se pertinente) Documentazione inerente altri titoli di legittimazione dell'Immobile o Collaudo tecnico-amministrativo e relativa documentazione (opere pubbliche) / Certificato di regolare esecuzione (opere private)

 Certificati di abitabilità / agibilità, parere dell'ASL Progetto dell'immobile da titoli abilitanti

 Progetto definitivo dell'Immobile da titoli abilitanti, in originale o copia conforme riportante l'approvazione ufficiale con firme e timbri (comprensivo di planimetrie e relazioni tecniche)

Progetto strutturale

 Progetto strutturale dell'Immobile, in originale o copia conforme riportante l'approvazione ufficiale con firme e timbri (comprensivo di planimetrie e relazioni tecniche) o Collaudo statico e relativa documentazione

Progetto esecutivo, elaborati "As Built" / Stato Attuale

 Planimetrie dello stato attuale dell'Immobile in formato cartaceo, ed in formato vettoriale (file AutoCAD - formato DWG)

 Sezioni e prospetti dello stato attuale dell'Immobile in formato cartaceo, ed in formato vettoriale (file AutoCAD - formato DWG)

Nota: per la documentazione reperita in formato vettoriale, il Fornitore dovrà verificare se è stata prodotta mediante rilievo geometrico sul campo, ovvero è stata conseguita mediante la digitalizzazione di planimetrie cartacee

Consistenze, superfici, cubature e settori funzionali

 Tabella delle consistenze dell'Immobile e di ogni Unità Immobiliare, distinte per tipologia, piano, destinazione d'uso, comprendente:

o la Superficie Fondiaria e di Sedime;

o la Superficie Esterna (Coperta e Scoperta);

o la Superficie Lorda e Netta;

o la distinzione tra superfici locabili, e parti comuni; v) la distinzione tra superfici locate e sfitte

 Calcolo delle superfici commerciali (distinte in entro e fuori terra), con evidenziazione dei criteri di ponderazione adottati

 Calcolo delle cubature dell'Immobile (distinte in entro e fuori terra) Progetto e Certificati di Prevenzione Incendi

 (Se pertinente) progetto di Prevenzione Incendi, in originale riportante l'approvazione ufficiale con firme e timbri (comprensivo di planimetrie e relazioni tecniche)

 (Se pertinente) CPI - certificati di Prevenzione Incendi (in corso di validità oppure scaduti) per le attività soggette alla normativa di prevenzione incendi

 Altre certificazioni relative alla normativa di prevenzione incendi (NOP;CPI; SCIA;

nullaosta provvisori ecc.)

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Impianti meccanici

 Documentazione inerente gli impianti meccanici dell'Immobile (progetto impiantistico;

relazioni tecniche ecc.)

 Documentazione inerente la rispondenza normativa degli impianti meccanici (verbali di collaudo; dichiarazioni di conformità ecc.)

Impianti elettrici e speciali

 Documentazione inerente gli impianti elettrici e speciali dell'Immobile (progetto impiantistico; relazioni tecniche ecc.)

 Documentazione inerente la rispondenza normativa degli impianti elettrici e speciali (verbali di collaudo; dichiarazioni di conformità ecc.)

Impianti elevatori

 Documentazione inerente gli impianti elevatori dell'Immobile (progetto impiantistico;

relazioni tecniche ecc.)

 Documentazione inerente la rispondenza normativa degli impianti elevatori (verbali di collaudo; dichiarazioni di conformità; manuali d'esercizio e manutenzione; libretti ecc.) Facility Management

 Contratti di fornitura servizi all'Immobile o (se disponibile) piano di manutenzione dell'Immobile

 Elenco (riferito agli ultimi cinque anni) delle opere di manutenzione straordinaria sostenute (ancorché in corso di esecuzione), con indicazione delle modalità e dei costi

 Previsione (su base quinquennale) delle future opere di manutenzione straordinaria, necessarie per garantire l'efficienza e la rispondenza normativa delle strutture, finiture ed impianti dell'Immobile, con distinta del grado di urgenza, delle modalità e dei costi delle misure ipotizzate.

Utenze e sottoservizi

 Contratti di fornitura utenze dell'Immobile

 Evidenza dei costi (dato storico) per fornitura utenze Regolarità fiscale, tributaria, contributiva

 Documentazione (dato storico - acconto, saldo e totale) inerente il pagamento delle imposte (IMU e Tasi, passi carrabili ecc.)

Assicurazione, garanzie e varie

 Garanzie attivate a tutela dell'Immobile, con indicazione del premio annuo versato dalla proprietà

 (Se pertinente) regolamento di Condominio, e relative tabelle millesimali

5.2 Analisi delle caratteristiche

In sede di svolgimento della Macroattività di Due Diligence, il Fornitore dovrà effettuare, ove necessario, uno o più sopralluoghi di verifica ed approfondimento agli Immobili. I sopralluoghi dovranno interessare tutte le Unità Immobiliari di cui si compongono gli Immobili, nonché le relative aree di pertinenza esterne (cortili, giardini ecc.).

Qualora l'Immobile oggetto di verifica costituisca la porzione di un Fabbricato maggiore, i sopralluoghi dovranno essere estesi anche alle aree e dotazioni che lo interessano, quali le parti comuni, gli impianti generali ecc.

Altresì, il Fornitore prenderà in esame la documentazione dell'Immobile disponibile, sia in formato cartaceo che elettronico.