L’ARMONIZZAZIONE DELLE LEGISLAZIONI IN MATERIA DI MULTIPROPRIETA’ E VACANZE “TUTTO COMPRESO”.
1. Analisi della direttiva 2008/122/CE
d’informazione nella direttiva 2008/122/CE-3 Le forme di tutela giuridica del
consumatore previste dalla direttiva 2008/122/CE - 4.La normativa di attuazione : la nuova disciplina dei contratti di multiproprietà e dei contratti
relativi ai prodotti per le vacanze a lungo termine 5-La multiproprietà nella giurisprudenza italiana.
1. Analisi della direttiva 2008/122/CE
Il leitmotiv della Direttiva 2008/122/CE è rappresentato dalle transazioni commerciali tra operatore e consumatore classificabili come contratti di multiproprietà , relativi ad un prodotto per le vacanze di lungo termine, di rivendita e di scambio.
Si tratta di un ambito molto più ampio di quello coperto dalla Direttiva 94/47/CE , che viene appunto abrogata.
L’adozione della Direttiva 122, si è resa necessaria a causa dello sviluppo di tipologie contrattuali affini alla multiproprietà , ma non rientranti nell’ambito di applicazione della direttiva 94/47 , come, ad esempio, i contratti relativi ad un
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prodotto per le vacanze di lungo termine , sia della constatata esistenza di lacune normative nella disciplina originaria.
Molte pratiche illegali sono state poste in essere per la vendita di quote di
multiproprietà: non di rado il venditore attrae il potenziale acquirente in strutture organizzate facendo credere a quest’ultimo di essere risultato vincitore di un premio : in quella sede, invece, il consumatore si vede proposto l’acquisto di quote di multiproprietà.
Con la direttiva in esame , questo tipo di pratica viene fortemente limitato , in quanto il venditore deve chiarire sin dalla fase precontrattuale sia la natura dell’evento pubblicitario , l’oggetto della successiva vendita, nonché le condizioni del contratto di multiproprietà.
Al pari della direttiva abrogata , la nuova disciplina si occupa solo di alcuni aspetti dei menzionati contratti, in particolare delle modalità di comunicazione delle informazioni sulle caratteristiche degli stessi e del diritto di recesso.
L’obiettivo di assicurare la trasparenza , ma anche l’uniformità dell’informativa
contrattuale, viene perseguito in modo più incisivo che nella direttiva 94/47/CE, mediante la predisposizione di appositi formulari, allegati alla direttiva,
78 tipologie contrattuali considerate.
Tali informazioni formano parte integrante del contratto e non possono essere modificate , salvo qualora vi sia l’accordo esplicito delle parti oppure qualora le modifiche siano causate da circostanze eccezionali ed imprevedibili, indipendente dall’operatore, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere vietate neanche con la dovuta diligenza 35.
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Art. 5.2 Direttiva 122/2008/CE : Articolo 5
Il contratto di multiproprietà, relativo a prodotti per le vacanze di lungo termine, di rivendita e di scambio 1. Gli Stati membri garantiscono che il contratto sia redatto per iscritto, su carta o altro supporto durevole, e nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui il consumatore risiede oppure di cui è cittadino, a scelta di quest’ultimo, purché si tratti di una lingua ufficiale della Comunità.
Tuttavia, lo Stato membro in cui risiede il consumatore può chiedere in aggiunta che:
a) in ogni caso il contratto sia fornito al consumatore nella lingua o in una delle lingue di tale Stato membro, purché si tratti di una lingua ufficiale della Comunità;
b) nel caso di un contratto di multiproprietà relativo a un bene immobile specifico, l’operatore fornisca al
consumatore una traduzione conforme del contratto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui è situato l’immobile, purché si tratti di una lingua ufficiale della Comunità.
Lo Stato membro sul cui territorio l’operatore effettua le sue attività di vendita può chiedere che, in ogni caso, il contratto sia fornito al consumatore nella sua lingua o in una delle sue lingue, purché si tratti di una lingua ufficiale della Comunità.
2. Le informazioni di cui all’articolo 4, paragrafo 1, formano parte integrante del contratto e non possono essere modificate salvo qualora vi sia l’accordo esplicito delle parti oppure qualora le modifiche siano causate da circostanze eccezionali e imprevedibili, indipendenti dall’operatore, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere evitate neanche con la dovuta diligenza.
Tali modifiche sono comunicate al consumatore su carta o altro supporto durevole a lui facilmente accessibile, prima della conclusione del contratto.
Il contratto indica espressamente tali modifiche.
3. Oltre alle informazioni di cui all’articolo 4, paragrafo 1, il contratto include:
a) l’identità, il luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti; nonché
b) la data e il luogo di conclusione del contratto.
4. Prima della conclusione del contratto, l’operatore attira esplicitamente l’attenzione del consumatore sull’esistenza del diritto di recesso, sulla durata del periodo di recesso di cui all’articolo 6 e sul divieto di versare acconti durante il periodo di recesso di cui all’articolo 9.
Le clausole contrattuali corrispondenti vengono firmate separatamente dal consumatore.
Il contratto include un formulario di recesso separato, come riportato nell’allegato V, inteso ad agevolare l’esercizio del diritto di recesso in conformità dell’articolo 6.
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Lo scopo della normativa , inoltre, è quello di elevare sia il livello di concorrenza nel mercato interno , che la tutela dei consumatori, attraverso il ravvicinamento delle legislazioni degli Stati membri in materia.
L’art.3 stabilisce che, se un contratto di multiproprietà, “viene offerto
al consumatore in persona nell’ambito di una promozione o di un’iniziativa di vendita, l’operatore indica chiaramente nell’invito lo scopo commerciale e la natura dell’evento”.
Il venditore è tenuto a fornire al consumatore , prima della conclusione
del contratto , tutte le informazioni utili relative all’oggetto del rapporto che si sta instaurando in maniera chiara e comprensibile, anche attraverso l’utilizzo di appositi formulari.
Il legislatore comunitario, attraverso l’articolo 5, introduce poi, obblighi stringenti per il venditore nella redazione del contratto avente ad oggetto una multiproprietà, imponendo a quest’ultimo l’obbligo di rendere noto all’acquirente, tra l’altro, la propria identità, il luogo di residenza ed il diritto di recesso secondo modalità grafiche inequivocabili.
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2.Il diritto di recesso ed il diritto d’informazione nella direttiva 2008/122/CE
La tutela dell’acquirente di un diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili per mezzo del contratto di multiproprietà, di quello dei diritti derivanti dai contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine e del consumatore (che stipula i contratti di rivendita e quelli di scambio ) è basata, sui due strumenti classici del diritto d’informazione precontrattuale e del diritto di recesso36.
In riferimento al diritto d’informazione, l’art. 70 del Dlgs 206/2005 stabilisce che, se uno dei contratti sopra menzionati viene offerto al consumatore in persona nell’ambito di una iniziativa promozionale, il venditore deve indicare
chiaramente nell’invito lo scopo commerciale e la natura dell’evento .
L’art. 70 (Dlgs 206/2005) si riferisce alle promozioni in cui è necessaria la contemporanea presenza fisica del consumatore e dell’operatore o di un suo dipendente od intermediario che offrano la stipulazione del contratto al primo e gliene illustrino i contenuti e prevede l’obbligo, per l’operatore,
“di specificare ,in ogni pubblicità, la possibilità di ottenere le informazioni di cui all’art. 71, comma 1° , e di indicare le modalità sul come ottenerle”.
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Il 3° comma dell’art. 70 prevede che una multiproprietà o un prodotto per le vacanze di lungo termine , non possono essere presentati o venduti come investimenti dall’operatore al consumatore.
Le informazioni precontrattuali accurate e sufficienti che il venditore,
deve fornire, in maniera chiara e comprensibile, al consumatore prima della stipulazione di uno dei contratti definiti dalle lettere da a) a d) del 1° comma dell’art. 69 sono previste, dal 1° comma dell’art. 71 37.
Questi formulari informativi devono essere forniti al consumatore a titolo gratuito, su supporto cartaceo od altro supporto durevole facilmente
accessibile, (cioè visualizzabile, leggibile dal consumatore e devono essere redatti in lingua italiana e nella lingua di quello degli Stati dell’Unione
Europea in cui il consumatore risiede o di cui è cittadino, a sua scelta, purché si tratti di una lingua ufficiale sempre dell’Unione Europea).
Le informazioni da riportare nel formulario informativo sono le seguenti, distribuite in tre parti:
Parte 1° :
identità, stato giuridico e luogo di residenza
dell’operatore o degli operatori che saranno parti nel contratto (generalità del venditore);
breve descrizione del prodotto (per esempio, del bene immobile di cui si acquista la multiproprietà);
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L’articolo 71 rinvia agli elenchi e schemi espositivi previsti dai formulari informativi contenuti
negli allegati del Codice del consumo (II-bis per il contratto di multiproprietà, II-ter per il contratto relativo ad un prodotto per le vacanze di lungo termine, II-quater per il contratto di rivendita e II-quinquies per il contratto di scambio, aggiunti al Dlgs 206/2005 sempre dall’art. 2 del Dlgs 79/2011).
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natura e contenuto esatti del diritto o dei diritti che si acquistano col contratto;
indicazione precisa del periodo di tempo (per esempio, il mese di Agosto di ogni anno) entro cui può essere esercitato il diritto oggetto del contratto e, nei casi in cui ciò è possibile (per esempio, la
multiproprietà), la durata temporale di esso (quindici giorni);
data a partire dalla quale il consumatore potrà esercitare il diritto oggetto del contratto (per esempio, il 1° Agosto dell’anno successivo a quello in cui il contratto è stato stipulato);
se il contratto riguarda un immobile da costruire, data in cui l’alloggio
o la struttura ricettiva sarà completato/a e disponibile;
prezzo che il consumatore deve corrispondere per l’acquisizione del diritto o dei diritti.
descrizione dei costi supplementari obbligatori imposti dal contratto e quantificazione degli importi di essi;
descrizione dei servizi fondamentali a disposizione dell’acquirente (per esempio, elettricità, gas, acqua, manutenzione, raccolta rifiuti, telefono e Internet, ecc.) e indicazione degli importi da pagare per tali servizi;
elenco delle strutture a disposizione del consumatore ;
sottoscrizione, da parte dell’operatore – venditore di un codice di condotta e modalità, anche telematiche, per reperirne il testo.
83 Parte 2°:
informazioni generali sul diritto di recesso dal contratto entro quattordici giorni di calendario dalla data in cui è stato sottoscritto o dalla data posteriore di ricezione, da parte del consumatore, del contratto firmato dal venditore e sul divieto di versamento
di acconti da parte del consumatore fino alla scadenza del periodo previsto per il recesso dal contratto.
Per i contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine il consumatore ha diritto di recedere dal contratto entro quattordici giorni di calendario dalla ricezione della richiesta di pagamento per ciascuna rata annuale (se il contratto prevede un sistema di pagamento rateale del prezzo).
avviso che il consumatore non deve sostenere costi ed obblighi diversi da quelli stabiliti dal contratto;
legge regolatrice del contratto, se diversa da quella italiana;
84 Parte 3°:
informazioni supplementari che possono essere contenute nel formulario informativo oppure in un documento separato .
In questo caso nel formulario devono essere esposte in modo chiaro le modalità con cui il consumatore può ottenere tali informazioni
supplementari che sono le seguenti:
1. informazioni in merito ai diritti acquisiti dal consumatore con la stipulazione del contratto.
Per i contratti di scambio si devono riportare le modalità di
funzionamento del sistema di scambio, l’indicazione del valore della multiproprietà o dell’altro tipo di diritto scambiato, l’indicazione del numero degli aderenti al sistema, delle località dove si trovano gli alloggi scambiabili, di eventuali restrizioni dei diritti di multiproprietà o di altro tipo previsti dal sistema di scambio, della necessità di
prenotare lo scambio con un certo anticipo;
2. informazioni sui beni immobili specifici a cui il contratto si riferisce descrizione accurata e dettagliata del bene/i immobile/i e della
sua/loro ubicazione, servizi di cui il bene/i usufruisce/ono , strutture comuni e relative condizioni di accesso da parte del consumatore.
3. informazioni aggiuntive per alloggi in costruzione:
stato di completamento dell’alloggio e degli allacci ai servizi pubblici
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e delle eventuali strutture comuni, numero della licenza edilizia (in
Italia del permesso di costruire), nome ed indirizzo dell’autorità pubblica che l’ha rilasciata,
garanzie relative al completamento nel termine della costruzione dell’alloggio (in primo luogo la fideiussione bancaria od assicurativa
obbligatoria di cui all’art. 72-bis che deve coprire il danno causato al consumatore dalla mancata ultimazione della costruzione dell’alloggio oggetto del contratto di multiproprietà) ed al rimborso dei pagamenti già effettuati e modalità di applicazione di queste garanzie;
4. informazioni sui costi:
descrizione di tutti i costi connessi al contratto, di come questi costi sono ripartiti fra i consumatori contraenti o gli acquirenti, di come e quando questi costi potranno aumentare.
5. informazioni sulla risoluzione del contratto principale, dei contratti accessori, condizioni e modalità della stessa, conseguenze che ne derivano e spese per l’esercizio di essa che gravano sul consumatore;
6. informazioni supplementari:
modalità di organizzazione della manutenzione, riparazione, amministrazione e gestione del/i bene/i immobile/i e se e come i consumatori acquirenti possono influire sulle decisioni relative ad esse, indicazione dell’eventuale sistema di rivendita dei diritti derivanti dal contratto a cui i consumatori possono aderire e dei
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relativi costi, indicazione della/e lingua/e che i consumatori possono utilizzare per le comunicazioni con l’operatore per le questioni relative al contratto, alle decisioni gestionali, all’aumento dei costi ed ai
relativi reclami, possibilità di utilizzo di sistemi di risoluzione extragiudiziale delle controversie (mediazione od altre procedure); 7. Conferma della ricezione delle informazioni;
8. Firma del consumatore.
Per quanto riguarda il diritto di recesso, per appunto, recedere, senza obbligo di indicare il motivo, dai contratti di multiproprietà, da quelli relativi ai
prodotti per le vacanze di lungo termine e dai contratti di rivendita o di
scambio definiti dal 1° comma dell’art. 69 del Dlgs 206/2005, al consumatore è concesso un periodo di quattordici giorni naturali e consecutivi (art.73, 1°c.). Tale periodo è equivalente a quello di dieci giorni lavorativi previsto,
per i contratti a distanza dall’art. 64 del Codice del consumo, dato che in questo periodo non possono non cadere due fine settimana, vale a dire due giorni di Sabato e due di Domenica.
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L’unica differenza che vi può essere e per cui il periodo di recesso previsto dall’art. 73 può risultare più corto si ha quando nei giorni tra Lunedì e Venerdì cada un giorno festivo o più di uno.
Il periodo di recesso si calcola partire dal giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare oppure dal giorno in cui il
consumatore riceve la copia del contratto definitivo o preliminare firmato dal venditore o dal suo intermediario (se dotato di poteri di rappresentanza), se questo è posteriore alla data di conclusione di uno di questi due contratti (2° comma).
Il periodo di esercizio del diritto di recesso, però, può prolungarsi e scadere dopo un anno e quattordici giorni di calendario , se il formulario per l’esercizio del diritto di recesso previsto dall’art. 72, comma 6°, non è stato consegnato dall’operatore al consumatore in forma scritta, su carta od altro supporto durevole.
Se questo formulario viene consegnato dall’operatore al consumatore
nelle modalità descritte entro un anno da una delle date citate, il periodo di recesso (14 giorni) decorre dal giorno di questa consegna.
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La norma è, di fatto, una sanzione alla mancata fornitura al consumatore di questa documentazione da parte del venditore.
Detto periodo, invece si prolunga fino a tre mesi e quattordici giorni di calendario dalle stesse date se le informazioni previste dall’art. 71, 1° comma, contenute nei formulari informativi esposti nel Paragrafo 2, non sono state fornite al consumatore per iscritto, su carta od altro supporto durevole.
Se il formulario informativo viene consegnato dall’operatore al consumatore nelle modalità descritte entro tre mesi da una delle date citate (quella della conclusione o quella della ricezione del contratto, se posteriore alla prima), il periodo di recesso (14 giorni) decorre dal giorno di questa consegna (3° e 4° comma).
Per avere la certezza di questa data o di quella della consegna del
formulario di recesso di cui al capoverso precedente, l’operatore dovrà
inviare il formulario con raccomandata A.R., telegramma, telex, fax o
posta elettronica certificata (PEC) oppure dovrà effettuare personalmente la consegna del documento al consumatore, facendosi firmare una ricevuta. Infine, il 5° comma dell’art. 72 contiene la superflua precisazione che,
nel caso in cui il contratto di scambio sia stipulato contestualmente al contratto di multiproprietà, ai due contratti si applica un unico periodo di recesso.
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Il diritto di recesso del consumatore da uno dei contratti definiti dalle lettere da a) a d) del 1° comma dell’art. 69 del Dlgs 206/2005si esercita inviando una
comunicazione scritta e firmata su carta od altro supporto durevole con una modalità che assicuri la prova della spedizione anteriore alla scadenza del
periodo di recesso alla persona indicata nel contratto o, in mancanza, all’operatore, cioè all’impresa venditrice od al suo intermediario commerciale che ha concluso il contratto col consumatore (art. 74, 1° comma).
Al fine di esercitare il diritto di recesso, il consumatore può utilizzare il formulario apposito che gli deve essere consegnato dall’operatore,
allegato al contratto, all’atto della firma dello stesso, ai sensi del 6° comma dell’art. 72 (2° comma).
L’esercizio del diritto di recesso da parte del consumatore pone fine all’obbligo per entrambe le parti di eseguire il contratto.
In particolare, il consumatore che recede non deve sostenere alcuna spesa o pagare alcuna penalità e non è debitore del valore corrispondente
dell’eventuale servizio reso prima del recesso (3° e 4° comma).
Per i contratti di multiproprietà, per quelli relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine e per quelli di scambio , il 1° comma dell’art.75 prescrive il divieto di qualunque versamento di denaro a titolo di
acconto prima della fine del periodo di recesso.
Questo divieto riguarda il consumatore, ma si configura anche come divieto per il venditore, di pretendere o di accettare il versamento di
90 acconti.
Oltre al versamento di acconti, sono pure vietati la “prestazione di garanzie, l’accantonamento di denaro sottoforma di deposito bancario,il riconoscimento esplicito di debito ed ogni altro onere
(assunto) da parte del consumatore a favore dell’operatore o di un terzo” sempre fino alla fine del periodo di recesso previsto per questi contratti dell’art. 73 del Codice del consumo (quindi anche del periodo di
recesso di cui al commi 3° e 4° dell’art. 73 citato).
Per quanto riguarda specificamente i contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, il 1° comma dell’art. 76 stabilisce che, quando (come di solito accade) questi prevedono che il pagamento sia effettuato secondo scadenze periodiche,
è vietata qualsiasi corresponsione del prezzo o di parte di esso che non sia conforme al piano di pagamento del periodo concordato.
Il recesso del consumatore dal contratto di multiproprietà o da quello relativo ai prodotti per le vacanze di lungo termine, oltre a far decadere il contratto
principale, risolve anche i contratti di scambio e tutti i contratti accessori ad esso legati38.
38 I contratti accessori sono quelli con cui il consumatore ha acquistato dei servizi connessi (per esempio, di ristorazione, di pratica sportiva, quelli di uno stabilimento balneare, ecc.) a quelli acquisiti col contratto principale. La risoluzione di questi contratti avviene automaticamente e senza alcuna spesa o penalità per il consumatore che esercita il diritto di recesso (art. 77, 1° comma).
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3 Le forme di tutela giuridica del consumatore previste dalla direttiva 2008/122/CE
La direttiva 2008/122/CE ha carattere imperativo ove la legge applicabile sia quella di uno Stato membro 39, mentre, se la legge applicabile è quella di uno Stato terzo, in ogni caso i consumatori non potranno essere privati della tutela garantita dalla direttiva , come applicata nello Stato membro del foro, qualora, uno qualsiasi dei beni immobili interessati sia situato sul territorio di uno Stato membro,oppure, nel caso di un contratto non direttamente collegato a beni immobili, qualora l’operatore svolga attività commerciali o
professionali in uno Stato membro o diriga tali attività, con qualsiasi mezzo , verso uno Stato membro ed il contratto rientri nell’ambito di dette attività.
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Art. 12.1 Carattere imperativo della direttiva e applicazione in casi internazionali: